Qualifizierter Mietspiegel 2021 für Kornwestheim - Leben und Wohnen gültig vom 1. August 2021 bis 31. Juli 2023
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Leben und Wohnen
Qualifizierter Mietspiegel 2021
für Kornwestheim
gültig vom 1. August 2021 bis 31. Juli 2023
www.kornwestheim.de/mietspiegel
Kornwestheimer Mietspiegel 2021 2
QUALIFIZIERTER MIETSPIEGEL 2021
FÜR KORNWESTHEIM
Gültig vom 1. August 2021 bis 31. Juli 2023
3 Kornwestheimer Mietspiegel 2021INHALT
VORWORT 5
I. ALLGEMEINE INFORMATIONEN 6
Erläuterung zum qualifizierten Mietspiegel 2019 und zur Fortschreibung 2021 6
Funktion des Mietspiegels 7
Mieterhöhung 8
Nettomiete und Nebenkosten 8
Bereinigung von (Teil-) Inklusivmieten 9
II. ANWENDUNG DES MIETSPIEGELS 9
Schritt 1:
Ermittlung des durchschnittlichen Mietniveaus nach Wohnungsgröße und Baualter 9
Schritt 2:
Ermittlung von Zu-/Abschlägen je nach Wohnungsart, Ausstattung,
Beschaffenheit und Wohnlage 11
Schritt 3: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete 15
III. ANWENDUNGSBEISPIEL 17
INFORMATION UND BERATUNG 18
Kornwestheimer Mietspiegel 2021 4VORWORT
Liebe Kornwestheimerinnen und Kornwestheimer,
liebe Mieter/-innen und Vermieter/-innen,
im Herzen der Region Stuttgart liegt die Stadt Nach zwei Jahren ist eine Fortschreibung des Miet-
Kornwestheim. Die attraktive Lage zwischen der spiegels erforderlich geworden. Das EMA-Institut
Landeshauptstadt Stuttgart und der Barockstadt für empirische Marktanalysen mit Sitz in Sinzing,
Ludwigsburg, die kurzen, kompakten Wege sowie das den seit zwei Jahren gültigen Mietspiegel
familienfreundliche Angebote sorgen dafür, dass erstellt hat, zeichnet auch für die Fortschreibung
Kornwestheim von vielen Menschen als Lebens- verantwortlich. Hierbei gelangte die Index-Methode
mittelpunkt gewählt wird. Dadurch steigt die ohne- mit dem vom Statistischen Bundesamt ermittel-
hin große Nachfrage nach Wohnraum immer weiter. ten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten
Haushalte zur Anwendung. Diese Methode ist vom
Vor diesem Hintergrund konnten wir Ihnen zum 1. Gesetzgeber vorgesehen und bietet somit die not-
August 2019 den ersten qualifizierten Mietspiegel wendige Rechtssicherheit. In zwei Jahren wird dann
für Kornwestheim zur Verfügung stellen und Ihnen wieder ein neuer Mietspiegel erstellt.
damit einen Überblick über das Mietpreisniveau in
Kornwestheim geben. Das Ergebnis der Fortschreibung ist ein Anstieg der
durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete
Mit Hilfe des Berechnungsschemas im Mietspiegel von 9,01 Euro/m² auf 9,12 Euro/m². Die Tabelle zur
und des zusätzlich online verfügbaren Mietenrech- monatlichen Basis-Nettomiete in Abhängigkeit von
ners lässt sich die Miethöhe für eine bestimmte Wohnfläche und Alter des jeweiligen Gebäudes
Wohnung schnell und nachvollziehbar ermitteln. wurde entsprechend angepasst. Der Berichtsteil und
Das sorgt für eine größere Transparenz und mehr die Anwendungslogik bleiben unverändert.
Rechtssicherheit.
Ich bin davon überzeugt, dass Ihnen der fortge-
Ich freue mich, dass der Mietspiegel von Ihnen schriebene Mietspiegel eine aktuelle und wie bisher
als Wohnungssuchenden, Mieter/-innen und schon übersichtliche und nachvollziehbare Unter-
Vermieter/-innen bisher so gut angenommen stützung bei der Gestaltung der Mietverhältnisse
wurde. bietet.
Ihre
Ursula Keck
Oberbürgermeisterin
5 Kornwestheimer Mietspiegel 2021I. ALLGEMEINE INFORMATIONEN
ERLÄUTERUNG ZUM QUALIFIZIERTEN MIETSPIEGEL 2019
UND ZUR FORTSCHREIBUNG 2021
Der qualifizierte Mietspiegel 2019 wurde im Auftrag EMA-Institut für empirische Marktanalysen erarbei-
der Stadt Kornwestheim auf der Grundlage einer tet. Dieser Mietspiegel wurde von der Stadt als qua-
repräsentativen Mieter- und Vermieterumfrage neu lifizierter Mietspiegel gemäß § 558d Bürgerliches
aufgestellt. Er basiert auf 611 Datensätzen, die im Gesetzbuch (BGB) anerkannt. Er tritt am 1. August
Zeitraum Dezember 2018 bis Januar 2019 bei zufäl- 2021 in Kraft und gilt bis 31. Juli 2023.
lig ausgewählten mietspiegelrelevanten Haushalten
schriftlich erhoben wurden. An der Neuerstellung und der Fortschreibung des
Mietspiegels hat ein begleitender Arbeitskreis aus
Die Befragung und die Auswertung der erhobenen Wohnungsmarktexperten mitgewirkt. In diesem
Daten wurden durch das EMA-Institut für empirische Gremium waren vertreten:
Marktanalysen, Sinzing, durchgeführt. Der Mietspie-
gel wurde nach anerkannten wissenschaftlichen 1. DMB-Mieterbund für Stadt und
Grundsätzen ebenfalls vom EMA-Institut aufgestellt. Kreis Ludwigsburg e. V.
Der Mietspiegel wurde 2021 per Anwendung des 2. Verband der Haus-, Wohnungs- und
deutschen Verbraucherpreisindex an die aktuelle Grundeigentümer Haus & Grund
Marktentwicklung angepasst. Region Ludwigsburg e. V.
Die Fortschreibung 2021 wurde ebenfalls durch das 3. Immobilienverband Deutschland IVD Süd e. V.
Kornwestheimer Mietspiegel 2021 6FUNKTION DES MIETSPIEGELS
Der Mietspiegel ist gemäß §§ 558c und 558d BGB Aufgrund rechtlicher Bestimmungen fallen nicht in
eine Übersicht über die in Kornwestheim gezahlten den Anwendungsbereich des Mietspiegels:
Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum ver-
gleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit Sozialmietwohnungen, für die ein
und Lage (= ortsübliche Vergleichsmiete) ein- Wohnberechtigungsschein notwendig ist
schließlich energetischer Ausstattung und Beschaf-
fenheit. Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt sich Wohnraum, der überwiegend
aus Mieten zusammen, die in den letzten vier Jahren gewerblich genutzt wird
(seit 1. Januar 2020 in den letzten sechs Jahren)
neu vereinbart oder, von Betriebskostenerhöhungen Wohnraum in Studenten-, Jugend-, Alten-,
abgesehen, geändert worden sind. Pflegeheimen oder in sonstigen Heimen
oder Wohnungen, bei denen die Mietzahlung
Der Mietspiegel trägt dazu bei, das Mietpreisgefü- zusätzliche Leistungen abdeckt
ge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand (z. B. Betreuung und Verpflegung)
transparent zu machen. Streitigkeiten zwischen
Mietvertragsparteien aus Unkenntnis über das Miet- Wohnraum, der nur vorübergehend – maximal
niveau sollen vermieden, Kosten der Beschaffung sechs Monate – vermietet ist
und Bewertung von Informationen über Vergleichs- (z. B. Ferienwohnungen)
mieten im Einzelfall verringert werden. Den Gerich-
ten wird die Entscheidung in Streitfällen erleichtert. möblierter Wohnraum, der Teil der vom
Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist
Der Mietspiegel ist eine der gesetzlichen Begrün-
dungsalternativen bei der Anpassung der Miethöhe Notunterkünfte für Personen mit
zwischen den Mietvertragspartnern. dringendem Wohnungsbedarf
Seit 4. Juni 2020 gilt in Kornwestheim die Mietpreis-
bremse. Bei Abschluss eines neuen Mietvertrags Nicht unmittelbar anwendbar
darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nur ist der Mietspiegel auf nachfolgend aufgelistete be-
noch um höchstens 10 Prozent überschreiten – es sondere Wohnraumverhältnisse, die bei der Daten-
sei denn, die Miete lag schon vorher über diesem erhebung nicht erfasst wurden:
Niveau. Ausnahmen gelten unter anderem bei Neu-
bauwohnungen und bei der ersten Vermietung nach möbliert oder teilmöbliert vermieteter
einer umfassenden Modernisierung. Wohnraum (ausgenommen Ausstattung mit
Einbauküchen und/oder Einbauschränken)
Dieser Mietspiegel gilt nur für Mietwohnungen und
vermietete Häuser auf dem nicht preisgebundenen Dienst- oder Werkswohnungen, bei
Wohnungsmarkt im Wohnflächenbereich zwischen denen der Mietvertrag an ein
25 m² und 150 m². Beschäftigungsverhältnis gebunden ist
Untermietverhältnisse
Einzelzimmer, die Teil einer kompletten
Wohnung sind
nicht abgeschlossener Wohnraum
Stand: Juli 2021
7 Kornwestheimer Mietspiegel 2021MIETERHÖHUNG
Nach § 558 BGB kann der Vermieter die Zustim- entsprechende Entgelte von mindestens drei
mung zu einer Mieterhöhung verlangen, wenn Vergleichswohnungen
die bisherige Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für
die Erhöhung eintreten soll, seit mindestens eine Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Miet-
15 Monaten unverändert ist und erhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mit-
die verlangte Miete die ortsübliche zuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf eine andere
Vergleichsmiete nicht übersteigt, die in der Begründungsart stützt.
Gemeinde oder in einer vergleichbaren
Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Zur Begründung einer Mieterhöhung genügt es,
Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage wenn die verlangte Miete innerhalb einer Spanne
einschließlich der energetischen Ausstattung liegt. Der Mieter hat nach § 558b BGB zur Prüfung,
und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren ob er der verlangten Mieterhöhung zustimmen soll,
vereinbart oder, von Betriebskosten- eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten
erhöhungen abgesehen, geändert wurde und Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungs-
verlangens. Stimmt der Mieter der geforderten
die Miete sich innerhalb eines Zeitraums von
Erhöhung innerhalb der Frist nicht zu, so kann der
drei Jahren nicht um mehr als 15 Prozent
Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten beim
erhöht (seit 1. Juli 2020 gilt in Kornwestheim die
zuständigen Amtsgericht auf Erteilung der Zustim-
abgesenkte Kappungsgrenze).
mung klagen. Eine Kündigung, durch die der Ver-
Diese Bestimmungen gelten nicht für Mieterhö- mieter eine Mieterhöhung durchsetzen will, ist nicht
hungen infolge Modernisierung sowie gestiegener zulässig.
Betriebskosten.
Der Vermieter muss nach § 558a BGB das Mieter- Hat der Mieter der Erhöhung zugestimmt, wird die
höhungsverlangen dem Mieter gegenüber schriftlich erhöhte Miete vom Beginn des dritten Kalendermo-
geltend machen und begründen. Zur Begründung nats an geschuldet, der auf den Zugang des Mieter-
kann Bezug genommen werden auf höhungsverlangens folgt. Für Mieterhöhungen nach
Modernisierungsmaßnahmen gelten abweichende
einen Mietspiegel Vorschriften.
eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
ein mit Gründen versehenes Gutachten eines
öffentlich bestellten und vereidigten
Sachverständigen Stand: Juli 2021
NETTOMIETE UND NEBENKOSTEN
Bei den Mietpreisangaben im Mietspiegel handelt es der Hausbeleuchtung, der Schornsteinreinigung, der
sich um monatliche Nettomieten in Euro pro Quad- hausbezogenen Versicherungen und die laufenden
ratmeter Wohnfläche (Euro/m²). Kosten für Kabelfernsehen bzw. Gemeinschaftsan-
tenne.
Unter der Nettomiete versteht man das Entgelt für
die Überlassung der Wohnung ohne sämtliche Be- Verwaltungs- und Instandhaltungskosten dürfen
triebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung. nach § 1 Betriebskostenverordnung nicht auf den
Mieter umgelegt werden.
Nicht enthalten sind zum Beispiel folgende Be-
triebskosten: laufende öffentliche Lasten des Die Miete für eine Garage, einen Stellplatz, eine Kü-
Grundstücks (Grundsteuer), Kosten der Wasserver- che, Zuschläge für Möblierung und Untervermietung
sorgung und Entwässerung, der zentralen Heizung sowie Anteile für Schönheitsreparaturen sind in der
und Warmwasserversorgung, des Nettomiete ebenfalls nicht enthalten.
Aufzugs, der Straßenreinigung, der Müllabfuhr, des
Hausmeisters, der Hausreinigung, der Gartenpflege,
Kornwestheimer Mietspiegel 2021 8BEREINIGUNG VON (TEIL-) INKLUSIVMIETEN
Sind in der Mietzahlung Betriebskosten, Küchen-, reparaturen enthalten, muss durch entsprechende
Stellplatz-/Garagenmieten, Zuschläge für Möblie- Abzüge zunächst die Höhe der Nettomiete ermittelt
rung oder Untervermietung, Anteile für Schönheits- werden.
II. ANWENDUNG DES MIETSPIEGELS
Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung erfolgt im
Mietspiegel in drei Schritten:
1. Es wird das durchschnittliche Nettomietniveau prozentuale Zu- bzw. Abschläge auf das
(= Basis-Nettomiete) für eine Wohnung je durchschnittliche Mietniveau aus Tabelle 1
nach Wohnungsgröße und Baualter bestimmt interpretiert werden.
(Tabelle 1).
3. Die Ergebnisse aus Tabelle 1 und 2 werden
2. Besonderheiten bei der Ausstattung, der zusammengefasst, um daraus abschließend
Beschaffenheit, der Art der Wohnung und der die ortsübliche Vergleichsmiete für jede
Wohnlage werden über Punktwerte berück- individuelle Wohnung zu ermitteln (Tabelle 3).
sichtigt (Tabelle 2). Diese können auch als
SCHRITT 1 ERMITTLUNG DES DURCHSCHNITTLICHEN MIETNIVEAUS
NACH WOHNUNGSGRÖSSE UND BAUALTER
Tabelle 1 bildet die Basis des Mietspiegels. Sie gibt Wenn durch An- oder Ausbau nachträglich neuer
das durchschnittliche Nettomietniveau für Wohnun- Wohnraum geschaffen wurde (z. B. Ausbau einer
gen mittleren Standards und mittlerer Wohnlage Dachgeschosswohnung, Dachaufstockung), ist
(= Basis-Nettomiete) in Abhängigkeit von Woh- für diesen Wohnraum die Baualtersklasse zu ver-
nungsgröße und Baualter in Euro/m² und pro Monat wenden, in der die Baumaßnahme erfolgte. Ge-
wieder. gebenenfalls sind Abschläge für den Zustand des
Bestandsgebäudes im Rahmen der Mietpreisspanne
Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind die vorzunehmen.
gesetzlichen Bestimmungen der Wohnflächenver-
ordnung zu beachten. Fehlende oder durchgeführte Modernisierungsmaß-
nahmen, die den Zustand eines Wohnraums oder
Grundsätzlich ist eine Wohnung in diejenige Bau- eines Gebäudes beeinflussen, werden über Tabelle
altersklasse einzuordnen, in der das Gebäude fertig 2 erfasst.
erstellt bzw. die Wohnung bezugsfertig wurde.
9 Kornwestheimer Mietspiegel 2021Anwendungsanleitung für Tabelle 1:
1. Ordnen Sie Ihre Wohnung zunächst nach der Wohnfläche in die zutreffende Zeile ein.
2. Suchen Sie anschließend in der Kopfzeile die Baujahresklasse, in dem das Gebäude mit Ihrer
Wohnung ursprünglich errichtet worden ist.
3. Zur späteren Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete übertragen Sie den abgelesenen
Wert in Zeile A der Tabelle 3.
TABELLE 1: MONATLICHE BASIS-NETTOMIETE NUR IN
ABHÄNGIGKEIT VON WOHNFLÄCHE UND BAUALTER
Wohn- Baujahr
fläche
vor 1919 - 1949 - 1975 - 1985 - 1995 - 2001 - 2006 - 2011 - ab
m² 1919 1948 1974 1984 1994 2000 2005 2010 2015 2016
*) Euro/m² Euro/m² Euro/m² Euro/m² Euro/m² Euro/m² Euro/m² Euro/m² Euro/m² Euro/m²
25 - < 30 13,23 12,71 12,97 13,25 13,43 13,93 14,49 15,15 15,88 17,47
30 - < 35 11,68 11,22 11,45 11,70 11,86 12,30 12,79 13,37 14,02 15,42
35 - < 40 10,66 10,24 10,45 10,68 10,81 11,22 11,67 12,20 12,79 14,07
40 - < 45 9,96 9,57 9,77 9,98 10,11 10,49 10,91 11,41 11,96 13,15
45 - < 50 9,50 9,11 9,30 9,51 9,64 9,99 10,40 10,87 11,39 12,53
50 - < 55 9,17 8,81 8,99 9,19 9,31 9,66 10,04 10,50 11,01 12,11
55 - < 60 8,96 8,61 8,79 8,98 9,10 9,44 9,81 10,27 10,75 11,84
60 - < 70 8,78 8,43 8,61 8,80 8,91 9,24 9,62 10,05 10,54 11,59
70 - < 80 8,73 8,37 8,56 8,75 8,86 9,18 9,56 9,99 10,47 11,52
80 - < 90 8,78 8,42 8,60 8,79 8,91 9,24 9,61 10,04 10,53 11,58
90 -STADTTEILKARTE N
Ludwigsburger Straße
B27
Pattonville
West Mitte Ost
bahnlinie
Personen
e
Stuttgarter Straß
7
B2
SCHRITT 2 ERMITTLUNG VON ZU-/ABSCHLÄGEN JE NACH WOHNUNGS-
ART, AUSSTATTUNG, BESCHAFFENHEIT UND WOHNLAGE
Neben Wohnfläche und Baualter beeinflussen auch Maßgeblich sind nur Merkmale, die vom Vermieter
Besonderheiten bei der Art des Gebäudes bzw. der gestellt werden. Hat ein Mieter einzelne Aus-
Wohnung, der Ausstattung, der Beschaffenheit und stattungsmerkmale selbst geschaffen – ohne dass
der Wohnlage den Mietpreis einer Wohnung. die Kosten hierfür vom Vermieter erstattet wurden –
Tabelle 2 weist Punktwerte für das Vorhandensein so gelten diese Ausstattungsmerkmale als nicht
besonderer, nicht standardgemäßer Wohnwertmerk- vorhanden. Bei den ausgewiesenen Zu- und
male aus. Tabelle 2 enthält nur Wohnwertmerkmale, Abschlägen handelt es sich jeweils um durchschnitt-
die sich im Rahmen der Auswertungen als liche Punktwerte hinsichtlich Qualität und Zustand.
mietpreisbeeinflussend herausgestellt haben.
Anwendungsanleitung für Tabelle 2:
1. Überprüfen Sie, ob die angeführten mietpreisbeeinflussenden Wohnwertmerkmale auf die
Wohnung zutreffen. Falls ja, tragen Sie die entsprechenden Punktwerte in die weißen Felder
der Spalte „Übertrag“ am rechten Rand von Tabelle 2 ein.
2. Bilden Sie am Ende der Tabelle 2 jeweils die Punktsumme der Zu- bzw. Abschläge in der
Spalte „Übertrag“.
3. Übertragen Sie diese Ergebnisse in Zeile B von Tabelle 3.
11 Kornwestheimer Mietspiegel 2021TABELLE 2: PUNKTWERTE FÜR WOHNWERTMERKMALE, DIE DEN
MIETPREIS SIGNIFIKANT BEEINFLUSSEN
Punktwert Übertrag
Wohnwertmerkmale
Zuschlag Abschlag Zuschlag Abschlag
Abwertende Merkmale nach Art, Ausstattung und Beschaffenheit des Wohnraums
kein abgeschlossenes Badezimmer in der Wohnung 7
Wohnung wird überwiegend mit Holz-/Kohle-/Gas-/Öleinzelöfen beheizt
7
bzw. keine vom Vermieter gestellte Heizung vorhanden
kein Bodenbelag vom Vermieter gestellt (nur Estrich) oder in den letzten 10
Jahren nicht modernisierte PVC-/Linoleum-/Teppich-Böden bei mehr als 50 5
% der Wohnfläche vorhanden
keine zeitgemäße Elektroinstallation (z. B. kein gleichzeitiger Betrieb
3
leistungsstarker Geräte möglich, Leitungen vor 1960 verlegt)
keine Internetanschlussmöglichkeit 3
weder Balkon, Loggia noch (Dach-)Terrasse vorhanden 3
keine Gegensprechanlage mit Türöffner in einem Mehrfamilienhaus
2
vorhanden
einfache Sanitärausstattung: Fußboden im Bad nicht gefliest/kein
fliesengleiches Material oder kein Fenster bzw. sonstige Lüftungsmöglichkeit
2
(Anlage) oder keine zentrale Warmwasserversorgung in der Wohnung
(z. B. nur Kleinboiler)
überwiegend Einscheibenverglasung (einfach verglast) oder
1
Kastenfenster/Doppelfenster oder Fenster mit zusätzlichem Vorfenster
Aufwertende Merkmale nach Art, Ausstattung und Beschaffenheit des Wohnraums
komplette Einbauküche wird vom Vermieter gestellt, mit mindestens
2 Einbauelektrogeräten, Spülbecken mit Unterschrank und ausreichend 7
Kücheneinbauschränken
hochwertige Sanitärausstattung: Standardausstattung plus Boden/Wand im
Nassbereich gefliest/fliesengleiches Material, Fenster bzw. sonstige
Lüftungsmöglichkeit (Anlage) vorhanden, zusätzlich müssen 2 der folgenden
4
4 Ausstattungsmerkmale vorhanden sein: Fußbodenheizung im Bad,
Handtuchwärmer-/Strukturheizkörper, zweite Toilette in der Wohnung,
bodengleiche Dusche
Maisonette-/Galeriewohnung in einem Mehrfamilienhaus
4
(Wohnung über 2 Etagen)
großer Balkon mit mehr als 10 m² Fläche vorhanden 4
Aufzug in Gebäude mit maximal 4 übereinander liegenden Etagen
3
(= Erdgeschoss bis max. 3. Stock) vorhanden
überwiegend hochwertiger Fußboden
2
(insb. Dielen, Parkett, Vinyl, Steinboden wie z.B. Marmor)
fest zugewiesener Stellplatz in Tiefgarage, Einzelgarage, Carport oder im
2
Freien vorhanden (unabhängig von einem eigenen Mietzuschlag)
Kornwestheimer Mietspiegel 2021 12Punktwert Übertrag
Wohnwertmerkmale
Zuschlag Abschlag Zuschlag Abschlag
Durchgeführte oder fehlende Modernisierungsmaßnahmen bei Wohnungen
mit Baujahr vor 1995 (siehe Tabelle 2a)
Teilmodernisierung Kategorie I (bis 3 Punktwerte in Tabelle 2a)1 0 0
Teilmodernisierung Kategorie II (4 - 6 Punktwerte in Tabelle 2a) 2
Teilmodernisierung Kategorie III (7-10 Punktwerte in Tabelle 2a) 4
Teilmodernisierung Kategorie IV (mindestens 11 Punktwerte in Tabelle 2a)
oder Vollsanierung nach 2008 (Gebäude entspricht Neubau zum Zeitpunkt der 8
Sanierung)
Wohnung liegt in einem Gebäude mit Baujahr zwischen 1985 und 1994 und es
wurden nach 2008 keinerlei Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt 0 0
(Gesamtpunktwert 0 in Tabelle 2a)
Wohnung liegt in einem Gebäude mit Baujahr zwischen 1960 und
1984 und es wurden nach 2008 keinerlei Modernisierungsmaßnahmen 5
durchgeführt (Gesamtpunktwert 0 in Tabelle 2a)
Wohnung liegt in einem Gebäude mit Baujahr vor 1960 und es wurden nach
2008 keinerlei Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt (Gesamtpunktwert 0 7
in Tabelle 2a)
Stadtteile (siehe Stadtteilkarte Seite 11)
Mitte 2
Ost, West 0 0
Pattonville 4
Wohnlage
durchschnittlicher Lärmpegel bei offenem Fenster ist sehr niedrig (Wohnung
3
gehört zu den 10% der am leisesten gelegenen Wohnungen im Stadtgebiet)
Einkaufsmöglichkeit für täglichen Bedarf (breites Nahrungsmittelangebot,
2
mindestens 100 m2 Verkaufsfläche) innerhalb von 300 m fußläufig erreichbar
Grad an Umweltbeeinträchtigungen z. B. durch Lärm, Rauch, Abgase, Strahlen,
Feinstaub, Geruch, Erschütterungen usw. ist hoch bis sehr hoch (Wohnung ge- 2
hört zu den 15% der am meisten beeinträchtigten Wohnungen im Stadtgebiet)
Wohnung liegt im Erdgeschoss (auch Hochparterre) 2
Souterrain-Wohnung (= Untergeschoss) 6
Punktsumme der Zuschläge =
Punktsumme der Abschläge =
1) Entspricht dem durchschnittlichen Modernisierungsstandard und ist durch den Wert der Basis-Nettomiete in
Tabelle 1 in den entsprechenden Baualtersklassen vor 1995 schon abgedeckt!
13 Kornwestheimer Mietspiegel 2021TABELLE 2A: PUNKTESYSTEM ZUR BEWERTUNG DER
MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN VON GEBÄUDEN MIT
BAUJAHR VOR 1995, DIE NACH 2008 DURCHGEFÜHRT
WORDEN SEIN MÜSSEN
Modernisierungsmaßnahmen
Fenstererneuerung mit Wärmeschutzfenster 2
nachträgliche Dämmung der Außenwand 2
nachträgliche Dämmung von Dach / oberster Geschossdecke 1
nachträgliche Dämmung der Kellerdecke 1
Erneuerung von mindestens 50 % aller Fußböden in der Wohnung 1
Erneuerung von mindestens 50 % aller Innentüren inkl. der Wohnungstür 1
zeitgemäße Erneuerung von mindestens 50 % der Elektroinstallation
1
(inkl. Leitungsquerschnitt verstärkt)
maßgebliche Verbesserung des Grundrisses 1
Modernisierung des Sanitärbereichs (mindestens Fliesen im Bad, Wanne/Duschwanne, Waschbecken) 1
Erneuerung von mindestens 50 % der Außenanlagen 1
Wärmeerzeuger (z. B. Heizkessel, Gastherme) ausgetauscht 1
Schaffung einer barrierefreien Ausstattung (insbesondere schwellenlos erreichbare Wohnung,
1
bodengleiche Dusche, Türbreite mindestens 80 cm)
Modernisierung von Treppenhaus samt Eingangstür 1
Sonstige Modernisierungsmaßnahme (Voraussetzung ist, dass die Modernisierungsmaßnahme
1
mind. 50 % des Merkmals betrifft)
Gesamtpunktwert Modernisierung
Kornwestheimer Mietspiegel 2021 14SCHRITT 3 ERMITTLUNG DER ORTSÜBLICHEN VERGLEICHSMIETE
Anhand des Berechnungsschemas in Tabelle 3 wird aus den Ergebnissen der Tabellen 1 und 2
die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt.
TABELLE 3: BERECHNUNGSSCHEMA ZUR ERMITTLUNG DER
ORTSÜBLICHEN VERGLEICHSMIETE
Zeile Beschreibung des Vorgangs Ergebnis
Ergebnis A
A aus Tabelle 1 Basis-Nettomiete aus Wohnfläche und Baujahr in Euro/m²
Punktsumme Zuschläge – Punktsumme Abschläge = Ergebnis B
B aus Tabelle 2
– =
Ergebnis A x Ergebnis B Ergebnis C
Umrechnung der Punktedifferenz der
C
Zu-/Abschläge in Euro/m²
x : 100 =
durchschnittliche monatliche ortsübliche Ergebnis A +/- Ergebnis C Ergebnis D
D Vergleichsmiete pro m² (Euro/m²)
+/- =
Ergebnis D x Wohnfläche Ergebnis E
durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete pro
E
Monat (Euro)
x =
Zeile A: Wählen Sie die Basis-Nettomiete in Tabelle 1 aus und übertragen Sie diese in Tabelle 3.
Zeile B: Ermitteln Sie jeweils getrennt die Punktsumme aller Zu- bzw. Abschläge in Tabelle 2 und
übertragen Sie diese in Tabelle 3. Ziehen Sie anschließend von der Punktsumme der Zuschläge
die Punktsumme der Abschläge ab. Die Punktedifferenz (Ergebnis B) kann auch einen
negativen Wert annehmen, wenn die Abschläge überwiegen.
Zeile C: Rechnen Sie die Punktedifferenz in Euro/m² um, indem Sie die Basis-Nettomiete (Ergebnis A)
mit der Punktedifferenz (Ergebnis B) multiplizieren und anschließend durch 100 teilen. Ist der
resultierende Betrag positiv, ergibt sich ein Zuschlag zur Miete, ist er negativ ein Abschlag.
Zeile D: Berechnen Sie die durchschnittliche monatliche ortsübliche Vergleichsmiete pro m²
(Ergebnis D), indem Sie die Summe aus Basis-Nettomiete (Ergebnis A) und dem
Zuschlagsbetrag (Ergebnis C) bzw. die Differenz aus Basis-Nettomiete (Ergebnis A) und dem
Abschlagsbetrag (Ergebnis C) bilden.
Zeile E: Berechnen Sie die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete pro Monat (Ergebnis E), indem
Sie die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete pro m² und Monat (Ergebnis D) mit der
Wohnfläche der Wohnung multiplizieren.
Zum Berechnen der ortsüblichen Vergleichsmiete finden Sie im Internet einen Online-Mietenberechner unter
www.kornwestheim.de.
15 Kornwestheimer Mietspiegel 2021MIETPREISSPANNEN
Bei dem in Tabelle 3 (Zeile E) ermittelten konkreten zusätzliche Feuerungsanlage für feste
Vergleichswert handelt es sich um die Brennstoffe (z.B. Kachelofen, offener Kamin)
durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmie- zweites Bad in der Wohnung
te, die für eine Wohnung bestimmter Größe, Art, teilweise/überall Rollläden/Fensterläden
Ausstattung, Beschaffenheit und Lage im Schnitt an den Fenstern
pro Monat gezahlt wird. Die Auswertung zeigt, dass
eigener Keller- oder Speicheranteil
die Mietpreise von gleichen Wohnungen erheblich
differieren können. Der Mietspiegel kann wesentli- Erstinstallation (z. B. Strom, Wasser, Gas)
che Mietpreisunterschiede grundsätzlich durch die freiliegend sichtbar auf Putz
in den Tabellen 1 bis 2 angeführten Wohnwertmerk- Durchgangszimmer vorhanden (d.h., ein
male erklären. Trotzdem verbleibt ein Streubereich weiterer Hauptwohnraum kann ausschließlich
der Nettomieten für gleichartige Wohnungstypen, über dieses Durchgangszimmer begangen
der statistisch nicht erklärt werden kann. Dies liegt werden)
sowohl an der Vertragsfreiheit als auch an qualitati- Wohnung mit alters-/behindertengerechter
ven Unterschieden von im Mietspiegel enthaltenen Ausstattung (Breittüren, bodengleiche Dusche,
Wohnwertmerkmalen, sowie an nicht erfassten keine Stufen/Schwellen inkl. Wohnungszugang),
Wohnwertmerkmalen. außer bei Modernisierungen
hochwertige 3-Scheiben- oder Wärme-/Lärm-
Die Miete einer konkreten Wohnung gilt im Allgemei-
schutzfenster, außer bei Modernisierungen
nen als ortsüblich, wenn sie innerhalb einer Spann-
breite von Mietpreisen liegt, in der sich zwei Drittel überwiegend Kachel-/Fliesenboden
aller Mieten dieser Wohnungsklasse befinden. Diese in der Wohnung
Zweidrittel-Spanne beläuft sich in Kornwestheim im (Dach-)Terrasse
Schnitt auf +/-19 Prozent um die ermittelte durch- Garten vorhanden, unabhängig von der
schnittliche ortsübliche Vergleichsmiete in Tabelle 3 Nutzungsmöglichkeit (alleine oder
(Zeile E). gemeinschaftlich durch Mieter)
gemeinschaftliche Einrichtungen wie Wäsche-
Abweichungen nach oben oder unten von der in
trockenraum, Waschküche, Fahrradraum
diesem Mietspiegel errechneten durchschnittlichen
ortsüblichen Vergleichsmiete sind gemäß BGH – freie, nicht reservierte Parkplätze vom
VIII ZR 227/10 – zu begründen. Zur Begründung Vermieter bereitgestellt
können insbesondere nicht im Mietspiegel ausge- einzelne besondere Wohnlagemerkmale:
wiesene Merkmale herangezogen werden. Dabei ist Wohnung grenzt unmittelbar an gewerblich
zu beachten, dass bei der Mietspiegelerstellung viele genutztes Gebiet (Industrie-/Gewerbegebiet),
Wohnwertmerkmale erhoben und auf deren Miet- Wohnung liegt in einem Bezirk mit hohem
preiseinfluss analysiert wurden. Wohnwertmerkmale Anteil an Dienstleistungsgewerbe (Büros,
mit eindeutig nachweisbarem signifikantem Einfluss Geschäfte), schlecht belichtete Räume
auf den Mietpreis sind in den Tabellen 1 bis 2 jeweils (tagsüber meist elektrisches Licht erforderlich),
mit ihrem durchschnittlichen Wert enthalten. Wohnung rein nordseitig ausgerichtet, Art der
Bebauung der Umgebung, Grad der Begrünung
Wohnwertmerkmale, die bei der Mietspiegel-erstel- der Umgebung, Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten
lung erhoben und ausgewertet wurden, aber im Mit- für speziellen Bedarf (Ansammlung von mind.
tel keinen signifikanten Mietpreiseinfluss hatten, 5 Geschäften), Nähe zu Kinderbetreuungsein-
sind nachfolgender Auflistung zu richtungen oder zu Haltestellen von
entnehmen: öffentlichen Verkehrsmittel oder Bahnhöfen.
Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus Diese Wohnwertmerkmale können somit im
Anzahl der Wohnungen und Geschosse in Rahmen der oben genannten Spannbreitenaus-
einem Mehrfamilienhaus füllung nur mit Ausnahmebegründung und in sehr
begrenztem Umfang verwendet werden.
Anzahl der Wohnräume in der Wohnung
Ein-Zimmer-Apartment mit Bad und Küche
bzw. Kochnische
Elektrospeicher-Einzelöfen
nicht alle Wohnräume, Küche oder Bad sind
gleichmäßig beheizbar
Kornwestheimer Mietspiegel 2021 16III. ANWENDUNGSBEISPIEL
Zur Veranschaulichung wird die Vorgehensweise an einer fiktiven Wohnung illustriert:
Schritt Wohnwertmerkmale Konkrete Angaben Tabellenwerte
Tabelle Wohnfläche 84 m2
8,60 Euro/m2
1 Baujahr 1964
Zuschlag Abschlag
Mehrfamilienhaus ohne Sprechanlage 2
abwertende Merkmale
überwiegend alter PVC-Boden 5
komplette Einbauküche gestellt, 7
aufwertende Merkmale
1 PKW-Stellplatz fest zugewiesen 2
Tabelle
Teilmodernisierung Kategorie II
2 Modernisierungsmaßnahmen 2
(5 Maßnahmen aus Tabelle 2a)
Stadtteil Mitte 2
Lage an einer Hauptverkehrsstraße
Wohnlage 2
mit viel Lärm und Abgasen
Punktsumme der Zuschläge bzw. der Abschläge 13 9
EXEMPLARISCHE ERMITTLUNG DER DURCHSCHNITTLICHEN
ORTSÜBLICHEN VERGLEICHSMIETE
Zeile Beschreibung des Vorgangs Ergebnis
Ergebnis A
A aus Tabelle 1 Basis-Nettomiete aus Wohnfläche und Baujahr in Euro/m²
8,60
Punktsumme Zuschläge – Punktsumme Abschläge = Ergebnis B
B aus Tabelle 2
13 – 9 = +4
Ergebnis A x Ergebnis B Ergebnis C
Umrechnung der Punktedifferenz der
C
Zu-/Abschläge in Euro/m²
8,60 x +4 : 100 = + 0,34
durchschnittliche monatliche ortsübliche Ergebnis A +/- Ergebnis C Ergebnis D
D Vergleichsmiete pro m² (Euro/m²)
8,60 +/- + 0,34 = 8,94
Ergebnis D x Wohnfläche Ergebnis E
durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete
E
pro Monat (Euro)
8,94 x 84 = 750,96
17 Kornwestheimer Mietspiegel 2021INFORMATION UND BERATUNG
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Fachbereich Planen und Bauen
Jakob-Sigle-Platz 1, 70806 Kornwestheim DMB Mieterbund für Stadt und
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E-Mail mietspiegel@kornwestheim.de Asperger Straße 19, 71634 Ludwigsburg
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künfte und Hinweise zum Mietspiegel geben.
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kann nicht übernommen werden.
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Telefon 07141 920856, Fax 07141 903093
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