Qualifizierter Mietspiegel Aalen 2020 - Gültig vom 01.02.2020 bis 31.01.2022 - Stadt Aalen
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Qualifizierter Mietspiegel Aalen 2020 Gültig vom 01.02.2020 bis 31.01.2022
Gerne können Sie den Mietspiegelrechner unter www.aalen.de > Leben >
Wohnen nutzen. Bei Fragen steht Ihnen der Gutachterausschuss der Stadt
Aalen zur Verfügung: gutachterausschuss@aalen.de, Telefon 07361 52-1406.
Verehrte Bürgerinnen und Bürger,
Seite 04 sehr geehrte Damen und Herren,
Anwendung
nach zweijähriger Anwendung des Mietspiegels der Stadt Aalen kann ein erstes
Seite 06 positives Fazit gezogen werden: Der Mietspiegel hat sich bei Mietern und Ver-
mietern, Behörden, Sachverständigen, institutionellen und sonstigen Teilnehmern
Nettokaltmiete des Wohnungs- und Immobilienmarktes als praktikable Entscheidungshilfe zur
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete etabliert.
Seite 07
Der vorliegende zweite qualifizierte Mietspiegel der Stadt Aalen wurde gemäß
Das Mieterhöhungsverfahren § 558d Abs. 2 BGB (nach Rechtslage vor 2020, Betrachtungszeitraum vier Jahre)
auf Basis der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes für Deutschland (VPI) an
Seite 09 die Marktentwicklung angepasst. Die Fortschreibungsgrundlage bildet eine
zwischen Juli und September 2017 durchgeführte repräsentative Erhebung von
Ermittlung der ortsüblichen Mietvertragsdaten bei Mietern und Vermietern.
Vergleichsmiete
Die nach wissenschaftlichen Methoden ermittelten Ergebnisse wurden durch
die Interessenverbände der Mieter und Vermieter sowie den Gemeinderat der
Seite 18
Stadt Aalen anerkannt.
Berechnungshilfen
Der Mietspiegel soll eine verlässliche Auskunft über die ortsübliche Vergleichs-
miete ermöglichen. Er dient den Mietparteien als Orientierungshilfe oder als
Seite 23
Begründungsmittel bei Mieterhöhungen, darüber hinaus allen Marktteilnehmern
Auskunft & Beratung als qualifizierte Bezugsgrundlage.
Thilo Rentschler
Oberbürgermeister
04 Qualifizierter Mietspiegel Aalen 2020 Anwendung 05
Anwendung
Ein Mietspiegel ist gemäß §§ 558c und 558d BGB eine Übersicht über die ge- > Preisgebundener Wohnraum, für den ein Berechtigungsschein notwendig
zahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, ist oder Wohnraum mit einer Mietobergrenze (§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB),
Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstat- z. B. Sozialwohnungen;
tung und Beschaffenheit (= ortsübliche Vergleichsmiete). Die ortsübliche Ver- > Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 3 BGB);
gleichsmiete setzt sich aus Mieten zusammen, die in den letzten vier Jahren neu > Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 549
vereinbart oder, von Betriebskostenerhöhungen abgesehen, geändert worden Abs. 2 Nr. 1 BGB);
sind. > Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und
den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustat-
Der Mietspiegel liefert Informationen über die ortsübliche Vergleichsmiete ver- ten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch
schiedener Wohnungskategorien. Er trägt dazu bei, das Mietpreisgefüge im nicht mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf
preisgebundenen Wohnungsbestand transparent zu machen, Streitigkeiten zwi- Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB);
schen Mietvertragsparteien zu vermeiden, Kosten der Beschaffung von Infor- > Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein
mationen über Vergleichsmieten im Einzelfall zu verringern und den Gerichten anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn
die Entscheidung in Streitfällen zu erleichtern. Er dient ferner der Begründung Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den
eines Erhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und
und der Überprüfung der Angemessenheit gezahlter Mieten. die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat (§ 549
Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Dieser Mietspiegel gilt nur für Mietwohnungen und vermietete Häuser auf dem
freien, also dem nicht preisgebundenen Wohnungsmarkt im Wohnflächenbereich
zwischen 25 m² und 150 m². Aufgrund rechtlicher Bestimmungen fallen nicht Nicht unmittelbar anwendbar ist der Mietspiegel auf nachfolgend aufgelistete
in den Anwendungsbereich des Mietspiegels: besondere Wohnraumverhältnisse, die bei der Datenerhebung nicht erfasst
wurden:
> Wohnungen, die teilweise zu Geschäftszwecken genutzt werden (das sog.
„Arbeitszimmer“ gehört nicht dazu);
> Wohnraum, der verbilligt oder kostenlos überlassen wird (z. B. Dienst- oder
Werkswohnungen, deren Mietvertrag/Miethöhe an ein Beschäftigungsver-
hältnis gebunden ist);
> Möbliert oder teilmöbliert vermieteter Wohnraum (ausgenommen Küchen-
einrichtung und/oder Einbauschränke);
> Einzelzimmer, die Teil einer kompletten Wohnung sind oder Wohnungen
ohne eigenen Eingang
> Alten(pflege)-, Obdachlosen- oder sonstige Heime.
06 Qualifizierter Mietspiegel Aalen 2020 07
Nettokaltmiete Das Mieterhöhungsverfahren
Bei den Mietpreisangaben im Mietspiegel handelt es sich um monatliche Netto- Nach den mietrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§§ 557ff.
kaltmieten in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (€/m²). Unter der Nettokalt- BGB) kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen,
miete versteht man das Entgelt für die Überlassung der Wohnung, das Miet- wenn die bisherige Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten
ausfallrisiko, die Verwaltungskosten sowie Aufwendungen für Instandhaltung, soll, seit mindestens 15 Monaten unverändert ist, und die verlangte Miete die
jedoch ohne sämtliche Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV (Betriebskostenver- ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder in einer
ordnung). vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung,
Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Be-
schaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder (von Betriebskostener-
Nicht enthalten sind somit folgende Betriebskosten: höhungen abgesehen) geändert worden sind, und die Miete sich innerhalb eines
Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht.
Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (Grundsteuer), Kosten der Wasser-
versorgung und Entwässerung, der zentralen Heizung und Warmwasserversor- Die vorgenannten Bestimmungen gelten nicht für Mieterhöhungen infolge
gung, des Aufzugs, der Straßenreinigung, der Müllabfuhr, des Hausmeisters, der Modernisierung sowie gestiegener Betriebskosten. Für diese sind besondere
Hausreinigung und der Gartenpflege, der Hausbeleuchtung, der Schornstein- Bedingungen maßgebend.
reinigung, der hausbezogenen Versicherungen, der laufenden Kosten für Kabel-
fernsehen bzw. Gemeinschaftsantenne und der sonstigen laufenden Betriebs- Der Vermieter muss das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber schrift-
kosten. lich geltend machen und begründen. Als Begründungsmittel gesetzlich aner-
kannt sind Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständi-
Der Mietpreis für eine Garage bzw. einen Stellplatz sowie etwaige Möblierungs- gen, die Benennung der Mietpreise von mindestens drei Vergleichswohnungen
und Untermietzuschläge sind in der Nettokaltmiete ebenfalls nicht enthalten. oder von Mietdatenbanken sowie einfache und qualifizierte Mietspiegel.
Mietverträge sind in der Praxis unterschiedlich gestaltet. Sind beispielsweise Be- Ein qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB setzt voraus, dass er nach an-
triebskosten in der Mietzahlung enthalten (= Brutto-/Inklusivmiete oder Teilinklu- erkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt ist, von der Gemeinde oder
sivmiete), muss der geleistete Mietbetrag vor der Anwendung des Mietspiegels den Interessenvertretern von Vermietern und Mietern anerkannt wurde, nach
um die entsprechend enthaltenen Betriebskosten bereinigt werden. zwei Jahren durch Stichprobe oder Preisindex fortgeschrieben und alle 4 Jahre
neu erstellt wird.
Der qualifizierte Mietspiegel gilt als vorrangiges Begründungsmittel im Miet-
erhöhungsverfahren. Zwar kann der Vermieter, auch wenn ein qualifizierter
Mietspiegel vorliegt, der Angaben für die betreffende Wohnung enthält, wei-
terhin ein anderes der angeführten Begründungsmittel wählen. In diesem Fall
muss er dennoch auf die Ergebnisse des qualifizierten Mietspiegels im Erhö-
hungsschreiben hinweisen. >
08 Qualifizierter Mietspiegel Aalen 2020 09
Ermittlung der ortsüblichen
Vergleichsmiete
Der Mieter hat zur Prüfung, ob er der verlangten Mieterhöhung zustimmen soll, Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung
eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Kalendermonats, der auf den erfolgt in diesem Mietspiegel über drei Tabellen:
Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt. Stimmt der Mieter der geforderten
Erhöhung innerhalb der Frist zu, muss er die erhöhte Miete ab Beginn des dritten 1. In Tabelle 1 wird das durchschnittliche Nettokaltmietniveau (= Basis-Netto-
Monats zahlen, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt. Bei Nicht- kaltmiete) nur in Abhängigkeit von der Wohnfläche für eine Wohnung ohne
zustimmung kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen und das irgendwelche Besonderheiten bestimmt.
Gericht befindet dann über das Mieterhöhungsverlangen.
2. Besonderheiten bei der Beschaffenheit, der Ausstattung, der Art der Woh-
Bei Neuvermietungen kann die Miete grundsätzlich frei vereinbart werden. nung und der Wohnlage werden in Tabelle 2 über Zu- und Abschläge auf
Hierbei sind jedoch die Vorschriften des Wirtschaftsstrafgesetzes und des Straf- dieses durchschnittliche Mietniveau aus Tabelle 1 eingebracht.
gesetzbuches hinsichtlich Mietpreisüberhöhung und Mietwucher zu beachten.
Der Mietspiegel kann dabei als Orientierungshilfe herangezogen werden. 3. In Tabelle 3 werden die Ergebnisse aus Tabelle 1 und 2 zusammengefasst,
um daraus die ortsübliche Vergleichsmiete für jede individuelle Wohnung
zu berechnen.
Ermittlung des durchschnittlichen Mietniveaus nach Wohnungsgröße
Tabelle 1 ist die Grundlage des Mietspiegels. Sie gibt das durchschnittliche Net-
tokaltmietniveau (= Basis-Nettokaltmiete) für bestimmte Wohnflächen in €/m²
und Monat wieder. Dieses durchschnittliche Mietniveau gilt für nicht moderni-
sierte Standardwohnungen mit zentraler Beheizung und Warmwasserversor-
gung und durchschnittlicher Sanitär- und Wohnungsausstattung.
Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind die gesetzlichen Bestimmungen zu be-
achten, die im Abschnitt „Berechnungshilfen“ angeführt sind.10 Qualifizierter Mietspiegel Aalen 2020 Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete 11
Tabelle 1 Ermittlung von Zu-/Abschlägen je nach Wohnungsqualität
Monatliche Basis-Nettokaltmiete nur in Abhängigkeit von der Wohnfläche
Neben der Wohnfläche beeinflussen auch Besonderheiten bei der Art des Hau-
Wohn- Netto- Wohn- Netto- Wohn- Netto- Wohn- Netto- Wohn- Netto- Wohn- Netto-
fläche* kalt- fläche* kalt- fläche* kalt- fläche* kalt- fläche* kalt- fläche* kalt- ses bzw. der Wohnung, der Ausstattung, der Beschaffenheit (vor allem das Bau-
in miete in in miete in in miete in in miete in in miete in in miete in
jahr) und der Wohnlage den Mietpreis einer Wohnung. Tabelle 2 weist Zu- oder
m2 €/m2 m2 €/m2 m2 €/m2 m2 €/m2 m2 €/m2 m2 €/m2 Abschläge zur Basis-Nettokaltmiete in Form von Punktwerten aufgrund des
25 10,46 46 7,43 67 6,81 88 6,70 109 6,68 130 6,59 Vorhandenseins besonderer Wohnwertmerkmale aus.
26 10,17 47 7,38 68 6,80 89 6,70 110 6,68 131 6,59
27 9,90 48 7,32 69 6,79 90 6,70 111 6,68 132 6,58
Tabelle 2 enthält nur Wohnwertmerkmale, die sich im Rahmen der Auswertungen
28 9,66 49 7,27 70 6,78 91 6,70 112 6,67 133 6,57
als mietpreisbeeinflussend herausgestellt haben und in ausreichender Anzahl für
29 9,44 50 7,23 71 6,78 92 6,70 113 6,67 134 6,56
30 9,23 51 7,19 72 6,77 93 6,70 114 6,67 135 6,56 die Auswertung vorlagen. Maßgeblich sind nur Merkmale, die vom Vermieter ge-
31 9,03 52 7,15 73 6,75 94 6,70 115 6,67 136 6,55 stellt werden. Hat ein Mieter einzelne Ausstattungsmerkmale selbst geschaffen
32 8,87 53 7,12 74 6,74 95 6,70 116 6,66 137 6,54 – ohne dass die Kosten hierfür vom Vermieter erstattet wurden –, so gelten
33 8,70 54 7,08 75 6,74 96 6,70 117 6,66 138 6,53 diese Ausstattungsmerkmale als nicht vorhanden. Bei den ausgewiesenen Zu-
34 8,56 55 7,04 76 6,73 97 6,69 118 6,66 139 6,52 und Abschlägen handelt es sich jeweils um durchschnittliche Punktwerte hin-
35 8,42 56 7,01 77 6,73 98 6,69 119 6,65 140 6,51 sichtlich Qualität und Zustand.
36 8,29 57 6,99 78 6,73 99 6,69 120 6,65 141 6,50
37 8,17 58 6,96 79 6,72 100 6,69 121 6,64 142 6,49
38 8,07 59 6,94 80 6,72 101 6,69 122 6,64 143 6,48
39 7,97 60 6,92 81 6,72 102 6,69 123 6,64 144 6,45
40 7,87 61 6,90 82 6,71 103 6,69 124 6,63 145 6,44
41 7,78 62 6,88 83 6,71 104 6,69 125 6,62 146 6,43
42 7,71 63 6,87 84 6,71 105 6,69 126 6,62 147 6,42
43 7,62 64 6,85 85 6,71 106 6,69 127 6,61 148 6,40
44 7,56 65 6,84 86 6,70 107 6,68 128 6,61 149 6,39
45 7,49 66 6,83 87 6,70 108 6,68 129 6,60 150 6,38
* Bei der Verwendung der Grenzen der Wohnflächenklassen gilt die kaufmännische Rundung.
Anwendungsanleitung für Tabelle 1
1. Ordnen Sie Ihre Wohnung zunächst nach der Wohnfläche in die zutreffende
Zeile ein. Sofern Sie Ihre Wohnfläche nicht exakt kennen, verwenden Sie
die Berechnungshilfe am Ende des Mietspiegels.
2. Zur späteren Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete übertragen Sie
den abgelesenen Wert in Zeile A von Tabelle 3.12 Qualifizierter Mietspiegel Aalen 2020 Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete 13
Punktwert Konkrete Wohnung
Zuschlag Abschlag Zuschlag Abschlag
Modernisierung
Seit dem 01.01.2010 erfolgte nach- 7
Anwendungsanleitung für Tabelle 2 trägliche Außenwanddämmung
Erneuerung der Sanitäreinrichtungen 3
1. Überprüfen Sie, ob die angeführten mietpreisbeeinflussenden Wohnwert- zwischen 2010 und 2013
merkmale auf die Wohnung zutreffen. Falls ja, tragen Sie die entsprechen- Erneuerung der Sanitäreinrichtungen 6
den Punktwerte in die hellen Felder der Spalte „Konkrete Wohnung“ am zwischen 2014 und 2017
rechten Rand von Tabelle 2 ein. Zwischensumme der Zuschläge Modernisierung =
2. Bilden Sie für jedes Wohnwertmerkmal die Zwischensumme der Zu- bzw.
Sanitärausstattung
Abschläge in der Spalte „Konkrete Wohnung“.
Folgende Merkmale sind für die Bewertung
3. Übertragen Sie die Zwischensummen der Zu- bzw. Abschläge der einzelnen der Sanitärausstattung zu berücksichtigen:
Wohnwertmerkmale in die Tabelle 2.1 (Zusammenfassung der Wohnwert- – Fußboden gefliest
merkmale). – Zweites WC (Gäste-WC)
– Bidet
– Badewanne und separate Duschkabine
Tabelle 2 – Bodengleiche Dusche
Punktesystem für den Mietpreis beeinflussende Wohnwertmerkmale – Handtuchheizkörper
– Fußbodenheizung
Punktwert Konkrete Wohnung
Unterdurchschnittliche 2
Zuschlag Abschlag Zuschlag Abschlag Sanitärausstattung
keines der genannten Merkmale trifft zu
Baujahr*
bis 1945 8 Durchschnittliche 0 0
Sanitärausstattung
1946 bis 1960 7 1 der genannten Merkmale trifft zu
1961 bis 1977 2 Leicht überdurchschnittliche 2
1978 bis 1983 6 Sanitärausstattung
2 der genannten Merkmale treffen zu
1984 bis 2001 0 0
2002 bis 2009 8 Deutlich überdurchschnittliche 4
Sanitärausstattung
2010 bis 2017 15 3 der genannten Merkmale treffen zu
Zwischensumme der Zuschläge Baujahr = Weit überdurchschnittliche 6
Zwischensumme der Abschläge Baujahr = Sanitärausstattung
4 und mehr der genannten Merkmale treffen zu
* Maßgebend ist das Jahr der Bezugsfertigkeit. War die Wohnung im Krieg zerstört, gilt das Jahr des
Wiederaufbaus. Liegt die Wohnung in einem aufgestockten oder angebauten Gebäudeteil, gilt das Zwischensumme der Zuschläge Sanitärausstattung =
Jahr der Aufstockung bzw. des Anbaus; bei Ausbau des Dachgeschosses gilt das Jahr des Ausbaus.
Modernisierungsmaßnahmen beeinflussen nicht das Baujahr!
Zwischensumme der Abschläge Sanitärausstattung =14 Qualifizierter Mietspiegel Aalen 2020 Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete 15
Punktwert Konkrete Wohnung Tabelle 2.1
Zuschlag Abschlag Zuschlag Abschlag Zusammenfassung der den Mietpreis beeinflussenden Wohnwertmerkmale
Weitere Wohnungsausstattung Wohnwertmerkmale Zwischensumme Zwischensumme
Fußbodenheizung 7 der Zuschläge der Abschläge
in mindestens der Hälfte der Räume
Baujahr
Elektro-/Nachtspeicher-/Einzelöfen 5
Gas, Öl, Kohle, Holz Modernisierung
Mindestens ein gefangener Raum 3 Sanitärausstattung
Nur über anderen Wohnraum/Küche erreichbar Weitere Wohnungsausstattung
Garten gehört zum Gebäude 7 Lage
Bei alleiniger Nutzung durch den Mieter
Punktsumme
Kein Balkon, Loggia oder 3
der Zuschläge bzw. der Abschläge
Wintergarten vorhanden
Komplette Einbauküche
Herd, Spüle, Schränke und Einbaukühlschrank
Lagezonen
> vorhanden 4
> nicht vorhanden 4
Fachsenfeld
Zwischensumme der Zuschläge Wohnungsausstattung = - 17% Hofen
Zwischensumme der Abschläge Wohnungsausstattung =
- 17%
Wasseralfingen
Lage Dewangen - 4%
Innenstadt 7 - 17%
Gebiet zwischen Curfeßstraße im Norden,
Bahnhofstraße im Osten, Stuttgarter Straße im Weststadt Kernstadt
Süden, Friedrichstraße, ab Höhe Gartenstraße
der Verlauf des Kochers/Turnstraße im Westen
+/- 0% Waldhausen
+/- 0% - 17%
Restliche Kernstadt/Weststadt 0 0
Wasseralfingen 4 Unterkochen
Unterkochen 9 - 9%
Ebnat
Dewangen/ Fachsenfeld/Hofen/ 17
Waldhausen/Ebnat - 17%
Gesundheitseinrichtungen 3
(Ärzte, Apotheken) bis 300 m (Luftlinie) entfernt
Grünflächen 3
(klassifizierte Parkanlagen aus dem Innenstadt
Flächennutzungs- bzw. Landschaftsplan)
bis 300 m (Luftlinie) entfernt + 7%
Zwischensumme der Zuschläge Lage =
Zwischensumme der Abschläge Lage =16 Qualifizierter Mietspiegel Aalen 2020 Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete 17
Tabelle 3
Berechnungsschema zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Zeile Beschreibung des Vorgangs Ergebnis
A aus Basis-Nettokaltmiete
Ermittlung der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete Tabelle 1 in Abhängigkeit der Wohnfläche
Anhand des nachfolgenden Berechnungsschemas in Tabelle 3 wird aus den B aus Punktsumme d. Zuschläge – Punktsumme d. Abschläge =
Tabelle 2.1
Ergebnissen der Tabellen 1 und 2 bzw. 2.1 die durchschnittliche ortsübliche – =
Vergleichsmiete ermittelt.
C Umrechnung der Ergebnis A x Ergebnis B : 100 =
Punktedifferenz der
x : 100
Zu-/Abschläge in €/m2
Anwendungsanleitung für Tabelle 3 + Ergebnis C
D durchschnittliche monatliche Ergebnis A =
ortsübliche Vergleichsmiete in €/m²
+
Zeile A Wählen Sie die Basis-Nettokaltmiete in Tabelle 1 aus und übertragen Sie
diese in Tabelle 3. durchschnittliche ortsübliche Ergebnis D x Wohnfläche =
E
Vergleichsmiete pro Monat in €
x
Zeile B Entnehmen Sie die Punktsumme der Zu- bzw. der Abschläge aus Ta-
belle 2.1 und übertragen Sie diese in Tabelle 3. Ziehen Sie anschließend
von der Punktsumme der Zuschläge die Punktsumme der Abschläge Spannbreite
ab. Die Punktedifferenz (Ergebnis B) kann auch einen negativen Wert
annehmen, wenn die Abschläge überwiegen. Bei dem in Tabelle 3 (Zeile E) ermittelten Vergleichswert handelt es sich um die
durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete, die für eine Wohnung bestimm-
Zeile C Rechnen Sie die Punktedifferenz in €/m² um, indem Sie die Basis-Netto- ter Größe, Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage im Schnitt pro Monat ge-
kaltmiete (Ergebnis A) mit der Punktedifferenz (Ergebnis B) multiplizieren zahlt wird. Die wissenschaftliche Auswertung zeigt, dass die Mietpreise von
und anschließend durch 100 teilen. Der resultierende Zu- bzw. Ab- gleichen Wohnungen erheblich differieren. Dies liegt zum einem am freien Woh-
schlagsbetrag kann wieder negativ sein. nungsmarkt und zum anderen an qualitativen und nicht erfassten Unterschieden
der Wohnwertmerkmale, die den Mietpreis mitbestimmen.
Zeile D Berechnen Sie die durchschnittliche monatliche ortsübliche Vergleichs-
miete pro m² (Ergebnis D), indem Sie die Summe (bzw. im Falle eines Die Miete einer konkreten Wohnung gilt im Allgemeinen als ortsüblich, wenn sie
negativen Abschlagbetrags eine Differenz) aus Basis-Nettokaltmiete innerhalb einer Spannbreite von Mietpreisen liegt, in der sich zwei Drittel aller
(Ergebnis A) und dem Zu-/Abschlagsbetrag (Ergebnis C) bilden. Mieten dieser Wohnungsklasse befinden. Diese 2/3-Spanne beläuft sich in Aalen
im Schnitt auf 15 % um die ermittelte durchschnittliche ortsübliche Vergleichs-
Zeile E Berechnen Sie die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete pro miete in Tabelle 3 (Zeile E). Weicht man von dem ermittelten Durchschnittswert
Monat (Ergebnis E), indem Sie die durchschnittliche ortsübliche Ver- im Rahmen der Spannenbehandlung nach oben ab, so sollte nach Empfehlung
gleichsmiete pro m² und Monat (Ergebnis D) mit der Wohnfläche der des Arbeitskreises Mietspiegel mindestens die Hälfte dieser Abweichung anhand
Wohnung multiplizieren. von nicht im Mietspiegel aufgeführten Wohnwertmerkmalen begründet werden.18 Qualifizierter Mietspiegel Aalen 2020 Berechnungshilfen 19
Berechnungshilfen
Anwendungsbeispiel Zur Veranschaulichung wird die Vorgehensweise Exemplarische Ermittlung der durchschnittlichen ortsüblichen
an einer fiktiven Wohnung illustriert: Vergleichsmiete:
Schritt 1: Ermittlung der Basis-Nettokaltmiete Schritt 3: Übertrag der Werte in das Berechnungsschema
Tabelle 1 Wohnfläche 80 m2 6,72 €/m2 Zeile Beschreibung des Vorgangs Ergebnis
A aus Basis-Nettokaltmiete
Tabelle 1 in Abhängigkeit der Wohnfläche 6,72
Schritt 2: Ermittlung der den Mietpreis beeinflussenden Wohnwertmerkmale
B aus Punktsumme d. Zuschläge – Punktsumme d. Abschläge =
Tabelle 2.1
Tabelle 2 Zuschlag Abschlag 20 – 12 = 8
Baujahr 1978 6 C Umrechnung der Ergebnis A x Ergebnis B : 100 =
Modernisierung Nachträgliche Außenwanddämmung 7 Punktedifferenz der
Zu-/Abschläge in €/m2 6,72 x 8 : 100 0,5376
Sanitärausstattung Leicht überdurchschnittlich 2
D durchschnittliche monatliche Ergebnis A + Ergebnis C =
Weitere Mindestens ein gefangener Raum 3 ortsübliche Vergleichsmiete in €/m²
Wohnungs- Komplette Einbauküche gestellt 4 6,72 + 0,5376 7,2576
ausstattung Kein Balkon vorhanden 3
E durchschnittliche ortsübliche Ergebnis D x Wohnfläche =
Lage Innenstadt 7 Vergleichsmiete pro Monat in €
7,2576 x 80 580,608
Tabelle 2.1 Zusammenfassung der Wohnwertmerkmale
Aufgrund der Spannbreite von ± 15 % liegt die ortsübliche Vergleichsmiete
Punktsumme der Zuschläge bzw. der Abschläge 20 12 zwischen 580,61 € ± 87,09 €, also zwischen 493,52 € und 667,70 €.20 Qualifizierter Mietspiegel Aalen 2020 Berechnungshilfen 21
Die Ermittlung der Wohnfläche 3 Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer Betracht die Grundflä-
chen von
Die nachstehenden gesetzlichen Vorschriften sind für die Berechnung der Wohn- 1. Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern
fläche bei der Wohnraumförderung verbindlich und können auch auf dem freien und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Metern aufweisen und
Wohnungsmarkt angewendet werden. Auszug aus der Wohnflächenverordnung ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt,
(WoFlV) vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346): 2. Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze,
3. Türnischen und
§ 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen 4. Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herun-
1 Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die terreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder
ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. […] weniger tief sind.
2 Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von 4 Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder
1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlos- auf Grund einer Bauzeichnung zu ermitteln. Wird die Grundfläche auf Grund
senen Räumen sowie einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese
2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich 1. für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungsfreistellungs- oder
zu der Wohnung […] gehören. ähnliches Verfahren nach dem Bauordnungsrecht der Länder gefertigt
3 Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume: oder, wenn ein bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erforderlich ist, für
1. Zubehörräume, insbesondere: a) Kellerräume, b) Abstellräume und Kel- ein solches geeignet sein und
lerersatzräume außerhalb der Wohnung, c) Waschküchen, d) Bodenräume, 2. die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bauteilen im Sinne des
e) Trockenräume, f) Heizungsräume und g) Garagen, Räume, die nicht den Absatzes 1 ermöglichen.
an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Ist die Grundfläche nach der Bauzeichnung ermittelt worden und ist ab-
Länder genügen, sowie Geschäftsräume. weichend von dieser Bauzeichnung gebaut worden, ist die Grundfläche
durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer
§ 3 Ermittlung der Grundfläche berichtigten Bauzeichnung neu zu ermitteln.
1 Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu er-
mitteln; dabei ist von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszu- § 4 Anrechnung der Grundflächen
gehen. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der bauliche Abschluss Die Grundflächen
zu Grunde zu legen. 1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens
2 Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich einzubeziehen die zwei Metern sind vollständig,
Grundflächen von 2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens
1. Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen, einem Meter und weniger als zwei Metern sind zur Hälfte,
2. Fuß-, Sockel- und Schrammleisten, 3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach
3. fest eingebauten Gegenständen, wie z.B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte,
Herden, Bade- oder Duschwannen, 4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu
4. freiliegenden Installationen, einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.
5. Einbaumöbeln und
6. nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern. >22 Qualifizierter Mietspiegel Aalen 2020 Qualifizierter Mietspiegel Aalen 2020 | Anwendung 23
Auskunft & Beratung
§ 5 Überleitungsvorschrift Mieterverein Ostalbkreis e.V.
Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berech-
Beratungsstelle Aalen
nungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober
Marktplatz 11
1990 […], zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom 25. Novem-
73430 Aalen
ber 2003 […] in der jeweils geltenden Fassung berechnet worden, bleibt es
bei dieser Berechnung. Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem Hauptsitz
31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenom- Gewerkschaftshaus
men werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, Türlensteg 32
sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden. 73527 Schwäbisch Gmünd
Telefon 07171 8744822
mieterverein-ostalb@gmx.net
www.mieterverein-ostalb.de
Haus & Grund Aalen e.V.
Bahnhofstraße 47/1
73430 Aalen
Telefon 07361 6340
HuG@Maeurer-Partner.de
www.maeurer-partner.de/set_050101.htm
Gutachterausschuss der Stadt Aalen
Marktplatz 30
73430 Aalen
Telefon 07361 52-1406
Herausgeber gutachterausschuss@aalen.de
Gutachterausschuss der Stadt Aalen, Marktplatz 30, 73430 Aalen www.aalen-gutachterausschuss.de
̈r Wohnen und Stadtentwicklung GmbH, Steintwietenhof 2, 22305 Hamburg
Datenanalyse und Auswertung
ALP Institut fu
Druck
D_tec.tif GmbH, Bahnhofstraße 6/3, 73430 Aalen
̈cklicher Genehmigung des Herausgebers.
© 2020 beim Herausgeber / Alle Rechte vorbehalten. Vervielfältigung (auch auszugsweise) und
Speicherung in elektronische Systeme nur mit ausdru
Titelbild © Wohnungsbau Aalen GmbHQualifizierter Mietspiegel Aalen 2020
Erstellt in Zusammenarbeit mit
̈r Wohnen und Stadtentwicklung GmbH
ALP Institut fu
Gutachterausschuss der Stadt Aalen
Haus & Grund Aalen e. V.
Kreisbaugenossenschaft Ostalb eG
Kreissparkasse Ostalb | Sparkassen Immobilien Ostalb GmbH
Mieterverein Ostalbkreis e. V.
VR-Bank Ostalb eG | VR-Ostalb Immobilien
Wohnungsbau Aalen GmbHSie können auch lesen
