Mietenspiegel der Stadt Lauf a.d.Pegnitz - für nicht preisgebundenen Wohnraum
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Mietenspiegel der Stadt Lauf a.d.Pegnitz
für nicht preisgebundenen Wohnraum
Herausgegeben von der Stadt Lauf a.d.Pegnitz
Gültig ab 01.07.2021
1Vorwort
Liebe Lauferinnen und Laufer,
Wohnen ist ein Grundbedürfnis, weshalb es der Stadt Lauf ein wichtiges Anliegen ist, für ihre Bürgerinnen
und Bürger ein entsprechendes Angebot an bezahlbarem Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Neue
Wohngebiete sind entstanden, Baulücken im Stadtgebiet wurden geschlossen.
Um für eine möglichst große Transparenz auf dem Wohnungsmarkt zu sorgen, haben wir uns bereits
2013 dazu entschlossen, gemeinsam mit dem Markt Feucht und dem unabhängigen EMA-Institut für em-
pirische Marktanalysen eine Orientierungshilfe für die Einordnung der Mietobjekte in Lauf und den Orts-
teilen zu veröffentlichen.
In Kooperation mit dem Deutschen Mieterbund Nürnberg und Umgebung und dem Haus- und Grundbe-
sitzerverein Lauf an der Pegnitz, die sich finanziell an dem Projekt beteiligten, wurde auf Basis einer re-
präsentativen Umfrage in ausgewählten Haushalten ein qualifizierter Mietenspiegel erstellt, der verlässli-
che Informationen über das lokale Mietpreisniveau liefert und alle zwei Jahre aktualisiert wird. So haben
Vermieter und Mieter in der Pegnitzstadt stets eine nachvollziehbare Grundlage zur Kalkulierung bezie-
hungsweise Bewertung des Mietpreises für ihre Immobilie.
Ich bedanke mich herzlich bei allen, die uns durch ihre freiwilligen Angaben bei der Erstellung und Aktua-
lisierung des Mietenspiegels unterstützt haben und hoffe, dass das Zahlenwerk von vielen Lauferinnen
und Laufern zur Gestaltung ihrer Mietverhältnisse genutzt wird.
Thomas Lang
Erster Bürgermeister
Der Mietenspiegel steht Ihnen unter www.lauf.de auch in elektronischer Form zur Verfügung.
2I. Erläuterungen zum Mietenspiegel
Die Stadt Lauf hat im Jahr 2013 zusammen mit mit Hilfe des Preisindexes für die Lebenshaltung
dem Markt Feucht und dem EMA-Institut für empi- aller privaten Haushalte in Deutschland gemäß §
rische Marktanalysen auf Basis einer repräsentati- 558d BGB der Marktentwicklung angepasst. Die
ven Mieterumfrage einen neuen Mietenspiegel er- Mietspiegel von 2013 und 2015 waren als qualifi-
stellt. Er basiert auf ca. 800 Datensätzen, die im zierte Mietenspiegel anerkannt.
Herbst 2012 bei zufällig ausgewählten mietspie-
Der neue Mietspiegel mit Stand 2021 ist eine wei-
gelrelevanten Haushalten per Vor-Ort-Befragung
tere Fortschreibung per Index der bereits 2019
erhoben wurden.
und 2017 per Index fortgeschriebenen Mietspie-
An der Erstellung des Mietenspiegels hat ein be- geln. Da dem neuen Mietspiegel keine Datenerhe-
gleitender Arbeitskreis aus Wohnungsmarktexper- bung und -auswertung zugrunde liegt, gilt er als
ten mitgewirkt, u.a. mit Vertretern von Mieter und einfacher Mietspiegel. Er tritt ab 01.07.2021 mit
Vermieter: einer Gültigkeit von 2 Jahren in Kraft.
Haus & Grund Lauf und Umgebung e.V. Mit der Konzeption des Mietenspiegels, der reprä-
Deutscher Mieterbund Nürnberg und Um- sentativen Datenerhebung, der Auswertung der
gebung e.V. Daten und der Fortschreibung 2015, 2017, 2019
und 2021 war das EMA-Institut beauftragt. Das
Markt Feucht
dem Mietspiegel zugrunde liegende regressions-
Stadt Lauf a.d.Pegnitz. analytische Auswertungsverfahren ermöglicht de-
Amtsgericht Hersbruck. taillierte und statistisch abgesicherte Ergebnisse
Dieser Mietspiegel 2013 wurde nach zwei Jahren für den Mietwohnungsmarkt in Lauf und Feucht.
Funktion des Mietenspiegels
Ein Mietenspiegel ist gemäß §§ 558c ff. BGB eine Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln ge-
Übersicht über die gezahlten Mieten für nicht preis- fördert sind (sozialer Wohnungsbau);
gebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Wohnraum, der überwiegend zu Geschäfts-
Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (= ortsübli- zwecken genutzt wird;
che Vergleichsmiete). Die ortsübliche Vergleichs-
Wohnraum in Studenten- und Jugendwohn-,
miete setzt sich aus Mieten zusammen, die in den
Alten(pflege)-, Obdachlosenheimen oder in
letzten vier Jahren neu vereinbart oder, von Be-
sonstigen Heimen, oder Wohnungen bei de-
triebskostenerhöhungen abgesehen, geändert
nen die Mietzahlung zusätzliche Leistungen
worden sind.
abdeckt (z.B. Betreuung und Verpflegung);
Der Mietenspiegel trägt dazu bei, das Mietpreisge- Einzelzimmer als Teil einer kompletten Woh-
füge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand nung;
transparent zu machen und ist keine Preisfestset-
Nicht unmittelbar anwendbar ist der Mietenspie-
zung. Streitigkeiten zwischen Mietvertragsparteien
gel auf nachfolgend aufgelistete besondere
aus Unkenntnis über das Mietniveau sollen vermie-
Wohnraumverhältnisse, die bei der Datenerhe-
den, Auseinandersetzungen über Mietpreise ver-
bung nicht erfasst wurden:
sachlicht und Kosten der Beschaffung und Bewer-
tung von Informationen über Vergleichsmieten im verbilligt überlassener Wohnraum (z.B.
Einzelfall verringert werden. Dienst- oder Werkswohnungen);
überwiegend möbliert vermieteter Wohnraum
Dieser Mietenspiegel gilt nur für Mietwohnungen (ausgenommen Einbauküchen und Einbau-
und vermietete Häuser auf dem freien Wohnungs- schränke);
markt im Wohnflächenbereich zwischen 25 und Wohnraum, der nur vorübergehend vermietet
140 m². Aufgrund rechtlicher Bestimmungen fallen ist (z.B. Ferienwohnung).
nicht in den Anwendungsbereich des Mietenspie-
gels:
3Mietpreisangaben im Mietenspiegel
Bei den Mietpreisangaben im Mietenspiegel han- haltung, jedoch ohne Möblierungs-, Schönheitsre-
delt es sich um monatliche Nettomieten in Euro paraturen- und Untermietzuschläge und ohne jeg-
pro Quadratmeter Wohnfläche (Euro/m²), in de- liche Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskosten-
nen die ortsüblichen Betriebskosten nicht enthal- verordnung.
ten sind. Unter der Nettomiete versteht man das
Sind Betriebskosten in der vereinbarten Mietzah-
Entgelt für die Überlassung der Wohnung ein-
lung enthalten, muss der geleistete Mietbetrag vor
schließlich des Mietausfallwagnisses, der Verwal-
der Anwendung des Mietspiegels um die enthalte-
tungskosten und der Aufwendungen für Instand-
nen Betriebskosten bereinigt werden.
II. Anwendung des Mietenspiegels
Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete der Beschaffenheit der Wohnung und der
für eine konkrete Wohnung erfolgt im Mietenspie- Wohnlage werden über prozentuale Zu-/Ab-
gel in 3 Schritten: schläge (Tabelle 2) auf das durchschnittliche
1. Es wird das durchschnittliche Nettomietni- Mietniveau aus Tabelle 1 berücksichtigt.
veau (= Basis-Nettomiete) für eine Wohnung 3. Die Ergebnisse aus Tabelle 1 und 2 werden zu-
je nach Wohnungsgröße und Baualter be- sammengefasst, um daraus die ortsübliche
stimmt (Tabelle 1). Vergleichsmiete für jede individuelle Wohnung
2. Besonderheiten bei der Art, der Ausstattung, zu ermitteln (Tabelle 3).
Schritt 1: Ermittlung des Mietniveaus nach Wohnungsgröße und Baualter
Tabelle 1 bildet die Basis des Mietspiegels. Sie fertig erstellt bzw. die Wohnung bezugsfertig
gibt das durchschnittliche Nettomietniveau für wurde. Wenn durch An- oder Ausbau nachträglich
Wohnungen mittleren Standards und mittlerer neuer Wohnraum (z.B. Ausbau einer Dachge-
Wohnlage (= Basis-Nettomiete) in Abhängigkeit schosswohnung) oder durch Generalsanierung
von Wohnungsgröße und Baualter in Euro/m² des Gebäudes Wohnraum vergleichbar einem
und pro Monat wieder. Neubau geschaffen wurde, ist für diesen Wohn-
raum die Baualtersklasse zu verwenden, in der die
Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind die ge-
Baumaßnahme erfolgte. Sonstige bauliche Mo-
setzlichen Bestimmungen der Wohnflächenver-
dernisierungsmaßnahmen werden entweder über
ordnung zu beachten.
Zuschläge oder wegfallende Abschläge in der Ta-
Grundsätzlich ist eine Wohnung in diejenige Bau- belle 2 erfasst.
altersklasse einzuordnen, in der das Gebäude
4Tabelle 1: Monatliche Basis-Nettomiete nur in Abhängigkeit von Wohnfläche und Baualter
Baujahr
Wohnfläche vor 1919 - 1946 - 1964 - 1978 - 1985 - 1996 - ab
*) 1919 1945 1963 1977 1984 1995 2004 2005
m² Euro/m²
25-27 7,80 7,85 8,14 8,36 8,73 9,06 9,43 9,77
28-30 7,38 7,44 7,69 7,92 8,26 8,57 8,92 9,24
31-33 7,07 7,11 7,37 7,57 7,90 8,20 8,54 8,85
34-36 6,83 6,87 7,12 7,31 7,64 7,93 8,25 8,54
37-39 6,64 6,69 6,92 7,12 7,44 7,70 8,02 8,31
40-44 6,46 6,50 6,74 6,92 7,23 7,50 7,81 8,09
45-49 6,30 6,36 6,57 6,76 7,07 7,32 7,63 7,89
50-59 6,18 6,22 6,46 6,62 6,92 7,19 7,48 7,74
60-74 6,13 6,17 6,39 6,57 6,86 7,12 7,42 7,67
75-89 6,15 6,20 6,42 6,59 6,89 7,15 7,45 7,70
90-119 6,19 6,23 6,47 6,64 6,93 7,20 7,49 7,77
120-140 6,10 6,14 6,36 6,53 6,83 7,08 7,37 7,63
*) Bei der Verwendung der Grenzen der Wohnflächenklassen gilt die kaufmännische Rundung.
Die durchschnittliche Nettomiete unabhängig von allen Wohnwertmerkmalen beträgt in Lauf a.d.Pegnitz
zum Zeitpunkt April 2021: 6,77 Euro/m2.
Schritt 2: Zu-/Abschläge je nach Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Wohnlage
Neben Wohnfläche und Baualter beeinflussen Maßgeblich sind auch nur Merkmale, die vom
auch Besonderheiten bei der Art des Gebäudes Vermieter gestellt werden. Hat ein Mieter ein-
bzw. der Wohnung, der Ausstattung, der Beschaf- zelne Ausstattungsmerkmale selbst geschaffen -
fenheit und der Wohnlage den Mietpreis einer ohne dass die Kosten hierfür vom Vermieter er-
Wohnung. Tabelle 2 weist Zu-/Abschläge für das stattet wurden -, so gelten diese Ausstattungs-
Vorhandensein besonderer, nicht standardmäßi- merkmale als nicht vorhanden. Bei den ausge-
ger Wohnwertmerkmale aus. Tabelle 2 enthält wiesenen Zu- und Abschlägen handelt es sich je-
nur Wohnwertmerkmale, die sich im Rahmen der weils um durchschnittliche Werte hinsichtlich
Auswertungen als mietpreisbeeinflussend her- Qualität und Zustand!
ausgestellt haben.
5Tabelle 2: prozentuale Zu-/Abschläge auf die Basis-Nettomiete für besondere Wohnwertmerkmale
Art, Ausstattung, und Beschaffenheit des Wohnraums / des Gebäudes Zu-/Abschlag (in %) Übertrag
freistehendes Einfamilienhaus, Reihenhaus oder Doppelhaushälfte +8
hochwertige Sanitärausstattung: zusätzlich zur Standardausstattung (mind. Bo- +8
den/Wand im Nassbereich gefliest, Lüftungsmöglichkeit wie Fenster, Belüf-
tungsanlage) muss mindestens vorhanden sein: Fußbodenheizung und zwei-
tes Waschbecken
Aufzug in Gebäuden mit maximal 4 Geschossen (ohne EG) +4
durch Mieter ausschließlich selbst nutzbarer Garten in Mehrfamilienhaus vorhanden +4
Einbauküche vom Vermieter gestellt (mind. 2 Einbauelektrogeräte, Spülbecken mit +4
Unterschrank und Kücheneinbauschränke)
Solaranlage zur Warmwasseraufbereitung auf dem Dach (nicht Photovoltaik!) +4
Kleinwohnung bis 50 m2 mit Kochnische (z.B. Appartement-Wohnung) +4
Mansarden-Wohnung (im Dachgeschoss mit teils schrägen Wänden) in Mehrfamili- -4
enhaus (gilt nicht für Maisonette-Wohnungen)
weder Balkon, Loggia noch Terrasse vorhanden -4
alte Installation (z.B. Strom-, Wasser-, Gasleitungen) freiliegend sichtbar über Putz -4
Einzelöfen als Grundheizungsausstattung, betrieben mit Gas/Öl oder Holz -4
Elektrospeichereinzelöfen als Grundheizungsausstattung -8
mindestens ein Wohnraum, Küche, Bad ohne fest installierte Heizungsversorgung -8
(an die Wand geschraubtes Heißluftgebläse ist nicht ausreichend!), gilt auch
bei Einzelöfen als Grundheizungsausstattung
Wohnung liegt im Untergeschoss/Souterrain -8
Fußboden im Bad nicht gefliest -8
überwiegend PVC/Linoleum-Böden vorhanden, die seit 2002 nicht erneuert wurden -8
überwiegend Einscheibenverglasung vorhanden -12
Wohnlage
Einkaufsmöglichkeit für täglichen Bedarf (Nahrungsmittel) bis 300 m fußläufig er- +3
reichbar
Einkaufsmöglichkeit für speziellen Bedarf (z.B. Einkaufszentren, Innenstadt) bis 300 +3
m fußläufig erreichbar
Lage in Stadtmitte mit geschlossener bzw. sehr dichter Bebauung und Bahnhofs- +3
nähe (Bahnhof in max. 600 m fußläufig erreichbar)
ruhiges Wohngebiet mit aufgelockerter Bauweise und guter Verkehrsanbindung (An- +3
liegerstraße mit niedrigem Verkehrsaufkommen, Grünflächen, Haltestelle von
öffentlichen Verkehrsmitteln maximal 300 m entfernt)
nächste Haltestelle von öffentlichen Verkehrsmitteln über 600 m fußläufig entfernt -3
Hauptwohnräume sind schattseitig (nach Norden) ausgerichtet -3
durchschnittlicher Lärmpegel bei offenem Fenster hinsichtlich Straßen-, Bahn-, Flug- -3
und Industrielärm sehr hoch (insb. Hauptverkehrsstraßen, ca. 1/6 der Wohn-
lagen in der Stadt haben dieses hohe Lärmniveau)
Wohnung liegt in überwiegend gewerblich genutztem Gebiet (Industrie-/Gewerbege- -5
biet)
Summe der Zu-/Abschläge =
6Schritt 3: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
In Tabelle 3 wird aus den Ergebnissen der Tabellen 1 und 2 die durchschnittliche ortsübliche Vergleichs-
miete ermittelt.
Tabelle 3: Berechnungsschema zur Ermittlung der Vergleichsmiete
Zeile Beschreibung des Vorgangs Ergebnis
A aus Tabelle 1: Basis-Nettomiete aus Wohnfläche und Baujahr
B aus Tabelle 2: Summe der Zuschläge und der Abschläge
C Umrechnung der Punktedifferenz der Zu- Ergebnis A x Ergebnis B : 100 =
/Abschläge in Euro/m2 : x : 100
D durchschnittliche monatliche ortsübliche Vergleichs- Ergebnis A ± Ergebnis C =
miete pro m2: (Euro/m2)
E durchschnittliche monatliche ortsübliche Vergleichs- Ergebnis D x Wohnfläche =
miete: (Euro) x
A: Wählen Sie die Basis-Nettomiete in Tabelle 1 aus und übertragen Sie diese in Tabelle 3.
B: Ermitteln Sie die Summe aller prozentualen Zu- bzw. Abschläge in Tabelle 2 und übertragen Sie diese
ebenfalls in Tabelle 3. Diese Summe entspricht der Höhe der prozentualen Zu-/Abschläge auf die
Basis-Nettomiete in Tabelle 1.
C: Rechnen Sie die Punktedifferenz in Euro/m2 um, indem Sie die Basis-Nettomiete (Ergebnis A) mit der
Punktedifferenz (Ergebnis B) multiplizieren und anschließend durch 100 teilen. Der resultierende Zu-
/Abschlagsbetrag kann wiederum negativ sein.
D: Berechnen Sie die durchschnittliche monatliche ortsübliche Vergleichsmiete pro m2 (Ergebnis D), in-
dem Sie die Summe (bzw. im Falle eines negativen Abschlagbetrags eine Differenz) aus Basis-Netto-
miete (Ergebnis A) und dem Zu-/Abschlagsbetrag (Ergebnis C) bilden.
E: Berechnen Sie die durchschnittliche monatliche ortsübliche Vergleichsmiete (Ergebnis E), indem Sie
die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete pro m2 und Monat (Ergebnis D) mit der Wohnfläche
der Wohnung multiplizieren.
Mietpreisspannen: Bei dem in Tabelle 3 (Zeile E) mitbestimmen.
ermittelten konkreten Vergleichswert handelt es
Die Miete einer konkreten Wohnung gilt dann als
sich um die durchschnittliche ortsübliche Ver-
ortsüblich, wenn sie innerhalb einer Spannbreite
gleichsmiete, die für eine Wohnung bestimmter
von Mietpreisen liegt, in der sich zwei Drittel aller
Größe, Art, Ausstattung, Beschaffenheit und
Mieten dieser Wohnungsklasse befinden. Diese
Lage im Schnitt pro Monat gezahlt wird.
2/3-Spanne beläuft sich in Lauf im Schnitt auf
Die Auswertung zeigt allerdings, dass die Miet- 17 Prozent um die ermittelte durchschnittliche
preise von gleichen Wohnungen erheblich diffe- ortsübliche Vergleichsmiete in Tabelle 3. Grö-
rieren können. Dies liegt zum einem an der Ver- ßere Abweichungen von der ermittelten durch-
tragsgestaltungsfreiheit des Wohnungsmarktes schnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete im
und zum anderen an qualitativen Unterschieden Rahmen der Spannen sind insbesondere an-
der Wohnwertmerkmale sowie nicht erfassten hand nicht im Mietspiegel aufgeführter Wohn-
Wohnwertkriterien, die den Mietpreis ebenfalls wertmerkmale zu begründen.
7Anwendungsbeispiel für eine exemplarische Wohnung
Schritt Wohnwertmerkmale Konkrete Angaben Tabellenwerte
Tabelle 1 Wohnfläche 84 m2
6,59 Euro/m2
Baujahr 1969
Zuschlag in % Abschlag in %
Tabelle 2 Mansarden-Wohnung in Vierfamilienhaus -4
großzügige Einbauküche vorhanden +4
selbst nutzbarer Garten vorhanden +4
alte, 1986 eingebaute PVC-Böden in der Wohnung -8
Summe der Zu- und Abschläge -4
Ermittlung der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete:
Zeile Beschreibung des Vorgangs Ergebnis
A aus Tabelle 1: Basis-Nettomiete aus Wohnfläche und Baujahr 6,59
B aus Tabelle 2: Summe der Zuschläge und der Abschläge -4 %
C Umrechnung der Punktedifferenz der Zu- Ergebnis A x Ergebnis B : 100 =
/Abschläge in Euro/m2 : 6,59 x -4 : 100 -0,26
D durchschnittliche monatliche ortsübliche Vergleichs- Ergebnis A ± Ergebnis C =
miete pro m2: (Euro/m2) 6,59 -0,26 6,33
E durchschnittliche monatliche ortsübliche Vergleichs- Ergebnis D x Wohnfläche =
miete: (Euro) 6,33 x 84 531,72
Auskunft und Beratungsstellen
Stadtverwaltung Lauf a.d.Pegnitz, Fachbereich 2, Urlasstraße 22, 91207 Lauf a.d.Pegnitz
Tel.: 09123/184162
Haus- und Grund Lauf und Umgebung e.V., Simonshofer Straße 18, 91207 Lauf a.d.Pegnitz
Tel.: 09123/9 98 97 80
Deutscher Mieterbund Nürnberg und Umgebung e.V., Schlehengasse 10, 90402 Nürnberg
Tel.: 0911/3765180
Impressum
Herausgeber: Stadtverwaltung Lauf a.d.Pegnitz, Urlasstraße 22, 91207 Lauf a.d.Pegnitz
Datenerhebung, Mietspiegelerstellung und Fortschreibungen: EMA-Institut für empirische Marktanaly-
sen, Waltenhofen 2, 93161 Sinzing
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gen und in elektronischen Systemen zu speichern und anzubieten.
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