Änderung des Flächennutzungsplans Teilbereich "Rodenstock" durch Deckblatt Nr. 35 - Stadt Regen Landkreis Regen
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Änderung des Flächennutzungsplans
Teilbereich „Rodenstock“
durch Deckblatt Nr. 35
Vorentwurf
vom 01.12.2020
Stadt Regen
Landkreis Regen
1
Änderung des Flächennutzungsplans Teilbereich „Rodenstock“ Deckblatt Nr. 35
Stadt Regen
Landkreis Regen________________________________________________________________________________
.
Bebauungsplan:
Kathrin Bollwein, Dipl. Ing. (FH)
Architektin, Stadtplanerin
Stadtplatz 9
94209 Regen
Telefon 09921/97 17 06 - 0
Telefax 09921/97 17 06 – 10
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Änderung des Flächennutzungsplans Teilbereich „Rodenstock“ Deckblatt Nr. 35
Stadt Regen
Landkreis Regen________________________________________________________________________________
Inhaltsverzeichnis
I. AUSZUG AUS DEM RECHTSWIRKSAMEN FLÄCHENNUTZUNGSPLAN ...................... 4
II. BEGRÜNDUNG.............................................................................................................. 5
1. Anlass und Zweck der Planung ................................................................................. 5
2. Städtebauliche Erforderlichkeit und Ziel der Planung ........................................... 6
3. Lage und Bestandssituation ....................................................................................... 7
3.1. Räumliche Übersicht .................................................................................................. 7
3.2. Derzeitige Nutzung ..................................................................................................... 8
4. Planinhalte .................................................................................................................... 9
4.1. Größe und Art der baulichen Nutzung ................................................................... 9
4.2. Konzept Verkehrserschließung ................................................................................. 9
4.3. Ver- und Entsorgung .................................................................................................. 9
Wasser, Energie, Telekommunikation ..................................................................................9
Abfallentsorgung....................................................................................................................9
4.4. Klimaschutz ................................................................................................................ 10
4.5. Immissionsschutz ....................................................................................................... 11
Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass es durch die Umnutzung der
Gewerbegebietsfläche in eine Sondergebietsfläche für großflächigen
Einzelhandel zu keinen negativen Auswirkungen im Bezug auf den
Immissionsschutz kommt. Im Rahmen des weiteren Verfahrens muss innerhalb
der Sondergebietsfläche hinsichtlich baulicher Nutzung, Anlieferungsverkehr
und Stellplätzen eine genauere Untersuchung stattfinden. .............................. 11
5. Stand der räumlichen Planungen/Planungsvorgaben ....................................... 12
Landes- und Regionalplanung.......................................................................................... 12
6. Denkmalschutz .......................................................................................................... 18
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Änderung des Flächennutzungsplans Teilbereich „Rodenstock“ Deckblatt Nr. 35
Stadt Regen
Landkreis Regen________________________________________________________________________________
I. AUSZUG AUS DEM RECHTSWIRKSAMEN FLÄCHENNUTZUNGSPLAN
maßstabslos
Abb. 1:rechtswirksamer Flächennutzungsplan im Bereich „Zwieseler Straße“
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II. BEGRÜNDUNG
Vorentwurf vom 08.12.2020
1. Anlass und Zweck der Planung
Der Stadt Regen hat am 08.12.2020 beschlossen, den Flächennutzungsplan mit Deckblatt
Nr. 35 zu ändern.
Der Geltungsbereich des vorliegenden Deckblattes mit einer ca. 2,29 ha großen Fläche
umfasst die Flurnummern 438/5 TF, 438/6, 438/7, 440/1, 1513 TF, 1513/2, 1513/6, 1515 und
1515/24 der Gemarkung Regen.
Die Änderung des Flächennutzungsplans dient der städtebaulichen Ordnung.
Die Stadt Regen hat am 05.11.19 beschlossen, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan
„Teilfläche Rodenstockgelände“ aufzustellen. Der Beschluss wurde gemäß § 2 Abs. 1
BauGB am …………. ortsüblich bekannt gemacht. Dem vorhabenbezogenen
Bebauungsplan liegt der Vorhaben und Erschließungsplan der Küblböck
Unternehmensgruppe (siehe IV.) bei.
Der Aufstellung des Bebauungsplans liegen das Baugesetzbuches (BauGB) und die
Baunutzungsverordnung (BauNVO) zugrunde. Das Verfahren der Aufstellung wurde
zunächst nach § 13 a BauGB (Innenentwicklung) durchgeführt.
Im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit und Träger öffentlicher Belange war es auch
Anliegen im Rahmen einer Umweltprüfung und eines Umweltberichtes die Belange des
Umweltschutzes zu ermitteln, zu bewerten und darauf aufbauend eventuell einen
Ausgleich von Beeinträchtigungen zu definieren. Die Stadt Regen vollzieht daher für das
Bebauungsplanverfahren einen Verfahrenswechsel hin zu einem vorhabenbezogenen
Bebauungsplan im Regelverfahren.
Im Verfahren nach 13a BauGB (Innenentwicklung) wäre der Flächennutzungsplan
nachrichtlich lediglich anzupassen gewesen. Aus diesem Grund ist im Parallelverfahren der
Flächennutzungsplan zu ändern, da der rechtswirksame Flächennutzungsplan nicht der
Planung des Bebauungsplans entspricht.
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2. Städtebauliche Erforderlichkeit und Ziel der Planung
Im derzeit rechtswirksamen Flächennutzungsplan ist die städtebauliche Entwicklung als
Sondergebiet für das Plangebiet noch nicht vorgesehen. Hier wird ein Gewerbegebiet
dargestellt. Deshalb soll eine Änderung auf Flächennutzungsplanebene durchgeführt
werden, in dem die Gewerbeflächen in Sondergebietsflächen für Einzelhandel gewandelt
werden.
Die Stadt Regen hat bereits mit Rechtskraft vom 01.06.2012 den Bebauungsplan Nr. 6
„Teilfläche Rodenstockgelände“ aufgestellt. Der Umgriff der Neuaufstellung umfasst dabei
große Teile des bereits seit langem brach liegenden Werksgeländes der Fa. Rodenstock.
Zudem wurde ein westlich angrenzendes Flurstück in den Geltungsbereich mit
aufgenommen, welches zum Zeitpunkt der Aufstellung zum Verkauf stand und deshalb in
die Überplanung bzw. Umnutzung mit aufgenommen wurde. Laut rechtswirksamen
Flächennutzungsplan sind die damals überplanten Flächen des Werksgeländes als
Gewerbegebietsflächen dargestellt, das angrenzende Flurstück 1515/14 als
Mischgebietsfläche. Die Bebauungsplanaufstellung erfolgte gemäß § 13 a BauGB.
Im Nachgang dieses Verfahrens hätte eine nachrichtliche Anpassung erfolgen müssen, so
dass die Gewerbe- und Mischgebietsflächen als Sondergebietsfläche hätten dargestellt
werden müssen. Dies ist nicht erfolgt, so dass begleitend zur parallel laufenden Aufstellung
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans die vorliegende geplante Änderung im
umfassenden Verfahren durchgeführt werden muss. Die städtebliche Erforderlichkeit
ergibt sich daraus.
Nutzungskonflikte zwischen der neu geplanten Sondergebietsfläche für großflächigen
Einzelhandel und den angrenzenden Gewerbe- und Mischgebietsflächen sind im Rahmen
weiterführenden Planungen (Bebauungsplanung, Genehmigungsplanung) genauer zu
untersuchen.
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3. Lage und Bestandssituation
Das Planungsgebiet befindet sich südlich des Flusses Regen im östlichen Stadtbereich von
Regen, im derzeitigen Gewerbegebiet „Rodenstock“ zwischen der Zwieseler Straße und
der Bahnhofsstraße.
3.1. Räumliche Übersicht
Abb. 2: Auszug aus der topografischen Karte des BayernAtlas vom 27.11.2019 – Maßstab 1:25.000
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3.2. Derzeitige Nutzung
Das Planungsgebiet stellt sich derzeit als bebaute und versiegelte gewerbliche Brache
dar. In Teilflächen sind eingewachsene Grünstrukturen vorhanden
Abb. 3: Übersicht Planungsgebiet (Auszug Bayern-Atlas vom 27.11.2019) – Maßstab 1:2.500
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4. Planinhalte
4.1. Größe und Art der baulichen Nutzung
Der Geltungsbereich des vorliegenden Deckblattes mit einer ca. 2,29 ha großen Fläche
umfasst die Flurnummern 438/5 TF, 438/6, 438/7, 440/1, 1513 TF, 1513/2, 1513/6, 1515 und
1515/24 der Gemarkung Regen.
4.2. Konzept Verkehrserschließung
Die Erschließung erfolgt ausgehend von der „Zwieseler Straße“ und der „Bahnhofstraße“.
4.3. Ver- und Entsorgung
Wasser, Energie, Telekommunikation
Die erforderlichen Ver-und Entsorgungsleitungen für Gas, Wasser, Strom, Telefon und
Abwasser etc. sind in den vorhandenen öffentlichen Straßenflächen verfügbar.
Das Schmutzwasser wird durch Anschlüsse an den bestehenden öffentlichen Kanal in den
angrenzenden Flächen entsorgt.
Der Vorhabenträger ist auch für die Entsorgung des Niederschlagswassers verantwortlich.
Parallel zum Bauleitplanverfahren wird im Rahmen eines Wasserrechtsverfahrens der
geregelte Abfluss des anfallenden Oberflächenwassers gewährleistet. Eine Reduzierung
kann durch Festsetzung von Gründächern erfolgen.
Die erforderliche Löschwasserversorgung wird im vorhabebezogenen Bebauungsplan
sichergestellt.
Der Planbereich wird an das Telekommunikationsnetz angeschlossen. Die
Notrufmöglichkeit ist damit sichergestellt.
Abfallentsorgung
Die Abfallbeseitigung erfolgt durch den Zweckverband Abfallwirtschaft Donau-Wald
(ZAW).
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Überarbeitung durch G+2S
Darstellung der Eingriffsregelung mit vorläufigem Kompensationsbedarf:
Geplante Nutzung: Sondergebietsfläche für großflächigen
Einzelhandel
Im Plan: Östliche Stadtbereich Regen
Flurnummer(n): Flurnummern 438/5 TF, 438/6, 438/7, 440/1,
1513 TF, 1513/2, 1513/6, 1515 und 1515/24
der Gemarkung Regen
Größe des Deckblattes: 22917 m²
Erwartete Grundflächenzahl (GRZ): über 0,65 (Typ A hoher Versiegelungsgrad)
Empfindlichkeitsstufe des Natur- Kategorie II (mittlere Bedeutung)
haushaltes und des Landschaftsbildes:
Begründung: Das geplante Sondergebiet stellt eine
sinnvolle und nachhaltige Nachnutzung
des derzeit noch bestehenden
Gewerbegebietes der Stadt Regen dar. Es
erfolgt somit eine nachhaltige
Innenentwicklung anstatt einer
Neuausweisung als Außenentwicklung.
Eine Zersiedelung wird somit vermieden.
Zudem erfolgt eine ressourcenschonende
Umsetzung mit wirtschaftlicher
Erschließungsplanung unter Einbeziehung
vorhandener Straßen und Wege.
Erwarteter durchschnittlicher Nicht notwendig
Kompensationsfaktor:
Erwarteter Kompensationsbedarf: Nicht notwendig
Empfohlenes Kompensationsmodell: Nicht notwendig
4.4. Klimaschutz
Die Auswirkungen durch die Deckblattänderung sind als gering einzustufen.
Es handelt sich um die Umnutzung einer Gewerbegebietsfläche in eine
Sondergebietsfläche für großflächigen Einzelhandel. Von dieser Nutzung sind keine
negativen Auswirkungen zu erwarten.
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4.5. Immissionsschutz
Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass es durch die Umnutzung der
Gewerbegebietsfläche in eine Sondergebietsfläche für großflächigen Einzelhandel zu
keinen negativen Auswirkungen im Bezug auf den Immissionsschutz kommt. Im Rahmen
des weiteren Verfahrens muss innerhalb der Sondergebietsfläche hinsichtlich baulicher
Nutzung, Anlieferungsverkehr und Stellplätzen eine genauere Untersuchung stattfinden.
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5. Stand der räumlichen Planungen/Planungsvorgaben
Landes- und Regionalplanung
Ziele der Raumordnung und Landesplanung
Die Stadt Regen liegt als Mittelzentrum in Verbindung mit dem Mittelzentrum Zwiesel
gemäß der Strukturkarte des Landesentwicklungsprogramms Bayern (LEP Bayern; Stand
vom 01. März 2018) mit besonderen Handlungsbedarf im Allgemeinen ländlichen Raum.
Dem LEP Bayern ist für Einzelhandelsprojekte folgendes zu entnehmen:
1 Grundlagen und Herausforderungen der räumlichen Entwicklung und Ordnung Bayerns
1.1 Gleichwertigkeit und Nachhaltigkeit
1.1.1 Gleichwertige Lebens- und Arbeitsbedingungen
(Z) In allen Teilräumen sind gleichwertige Lebens- und Arbeitsbedingungen zu
schaffen oder zu erhalten. Die Stärken und Potenziale der Teilräume sind
weiter zu entwickeln.
Alle überörtlich raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen haben zur
Verwirklichung dieses Ziels beizutragen.
(G) Hierfür sollen insbesondere die Grundlagen für eine bedarfsgerechte
Bereitstellung und Sicherung von Arbeitsplätzen, Wohnraum sowie
Einrichtungen der Daseinsvorsorge und zur Versorgung mit Gütern
geschaffen oder erhalten werden.
1.1.2 Nachhaltige Raumentwicklung
(Z) Die räumliche Entwicklung Bayerns in seiner Gesamtheit und in seinen
Teilräumen ist nachhaltig zu gestalten.
1.1.3 Ressourcen schonen
(G) Der Ressourcenverbrauch soll in allen Landesteilen vermindert werden.
Unvermeidbare Eingriffe sollen ressourcenschonend erfolgen.
1.2 Demografischer Wandel
1.2.1 Räumlichen Auswirkungen begegnen
(G) Die raumstrukturellen Voraussetzungen für eine räumlich möglichst
ausgewogene Bevölkerungsentwicklung des Landes und seiner Teilräume
sollen geschaffen werden.
(Z) Der demografische Wandel ist bei allen raumbedeutsamen Planungen und
Maßnahmen, insbesondere bei der Daseinsvorsorge und der
Siedlungsentwicklung zu beachten.
1.2.2 Abwanderung vermindern
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(G) Die Abwanderung der Bevölkerung soll insbesondere in denjenigen
Teilräumen, die besonders vom demographischen Wandel betroffen sind,
vermindert werden.
1.2.6 Funktionsfähigkeit der Siedlungsstrukturen
(G) Die Funktionsfähigkeit der Siedlungsstrukturen einschließlich der Versorgungs-
und Entsorgungsinfrastrukturen soll unter Berücksichtigung der künftigen
Bevölkerungsentwicklung und der ökonomischen Tragfähigkeit erhalten
bleiben.
3 Siedlungsstruktur
3.1 Flächensparen
(G) Die Ausweisung von Bauflächen soll an einer nachhaltigen Siedlungs-
entwicklung unter besonderer Berücksichtigung des demographischen
Wandels und seiner Folgen ausgerichtet werden.
(G) Flächensparende Siedlungs- und Erschließungsformen sollen unter Berück-
sichtigung der ortsspezifischen Gegebenheiten angewendet werden.
3.2 Innenentwicklung vor Außenentwicklung
(Z) In den Siedlungsgebieten sind die vorhandenen Potenziale der
Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen. Ausnahmen sind zulässig,
wenn Potenziale der Innenentwicklung nicht zur Verfügung stehen.
3.2 Vermeidung von Zersiedelung - Anbindegebot
(G) Eine Zersiedelung der Landschaft und eine ungegliederte, insbesondere
bandartige Siedlungsstruktur sollen vermieden werden.
(Z) Neue Siedlungsflächen sind möglichst in Anbindung an geeignete
Siedlungseinheiten auszuweisen.
5 Wirtschaft
5.1 Wirtschaftsstruktur
(G) Die Standortvoraussetzungen für die bayerische Wirtschaft, insbesondere für
die leistungsfähigen kleinen und mittelständischen Unternehmen sowie für
die Handwerks- und Dienstleistungsbetriebe, sollen erhalten und verbessert
werden.
(G) Die Standortvoraussetzungen für eine wettbewerbsfähige Tourismuswirtschaft
sollen erhalten und verbessert werden.
5.3 Einzelhandelsgroßprojekte
5.3.1 Lage im Raum
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(Z) Flächen für Betriebe im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 der
Baunutzungsverordnung sowie für Agglomerationen (Einzelhandels-
großprojekte) dürfen nur in zentralen Orten ausgewiesen werden.
Abweichend sind Ausweisungen zulässig
• für Betriebe bis 1 200 m² Verkaufsfläche, die ganz überwiegend dem
Verkauf von Waren des Nahversorgungsbedarfs dienen, in allen
Gemeinden; diese Ausweisungen sind unabhängig von den
zentralörtlichen Funktionen anderer Gemeinden zulässig und
unterliegen nur der Steuerung von Ziel 5.3.2,
• für Einzelhandelsgroßprojekte, die überwiegend dem Verkauf von
Waren des sonstigen Bedarfs dienen, nur in Mittel- und Oberzentren
sowie in Grundzentren mit bestehenden Versorgungsstrukturen in
dieser Bedarfsgruppe.
5.3.2 Lage in der Gemeinde
(Z) Die Flächenausweisung für Einzelhandelsgroßprojekte hat an städtebaulich
integrierten Standorten zu erfolgen. Abweichend sind Ausweisungen in
städtebaulichen Randlagen zulässig, wenn
• das Einzelhandelsgroßprojekt überwiegend dem Verkauf von Waren
des sonstigen Bedarfs dient oder
• die Gemeinde nachweist, dass geeignete städtebaulich integrierte
Standorte auf Grund der topographischen Gegebenheiten nicht
vorliegen.
5.3.3 Zulässige Verkaufsflächen
(Z) Durch Flächenausweisungen für Einzelhandelsgroßprojekte dürfen die
Funktionsfähigkeit der zentralen Orte und die verbrauchernahe Versorgung
der Bevölkerung im Einzugsbereich dieser Einzelhandelsgroßprojekte nicht
wesentlich beeinträchtigt werden. Soweit sortimentsspezifische
Verkaufsflächen die landesplanerische Relevanzschwelle überschreiten,
dürfen Einzelhandelsgroßprojekte,
• soweit in ihnen Nahversorgungsbedarf oder sonstiger Bedarf verkauft
wird, 25 v.H.,
• soweit in ihnen Innenstadtbedarf verkauft wird, für die ersten 100 000
Einwohner 30 v.H., für die 100 000 Einwohner übersteigende
Bevölkerungszahl 15 v.H.
der sortimentsspezifischen Kaufkraft im einschlägigen Bezugsraum
abschöpfen.
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Ziele der Regionalplanung
Der Regionalplan der Region 12 – Donau-Wald (Stand 13.04.2019) stellt die Stadt Regen als
Mittelzentrum – im Verbund mit Zwiesel – im ländlichen Teilraum, dessen Entwicklung in
besonderem Maße gestärkt werden soll dar und sieht folgende Ziele für eine
Siedlungsentwicklung vor:
B II – Siedlungswesen
1 Siedlungsentwicklung
1.1 (G) Die Siedlungsentwicklung soll in allen Gemeinden der Region bedarfsgerecht
erfolgen.
Die Siedlungsentwicklung soll so weit als möglich auf die Hauptorte der
Gemeinden konzentriert werden.
1.2 (G) Die für die Region charakteristischen Siedlungsstrukturen sollen erhalten und
behutsam weiterentwickelt werden.
1.3 (G) Die Siedlungsgebiete sowie sonstige Vorhaben sollen möglichst schonend in
die Landschaft eingebunden werden.
Für das Orts- und Landschaftsbild wichtige Siedlungsränder sollen erhalten
und strukturreiche Übergänge zwischen Siedlung und Freiraum angestrebt
werden.
1.4 (G) Es ist von besonderer Bedeutung, dass der Nachfrage nach Siedlungsflächen
durch eine vorausschauende kommunale Bodenpolitik Rechnung getragen
wird.
2 Siedlungsgliederung
2.1 (G) Die innerörtlichen Grünsysteme sollen erhalten, wenn notwendig erweitert
und mit den siedlungsnahen Freiräumen im Umland verknüpft werden.
B IV - Wirtschaft
2 Regionale Wirtschaftsstruktur / Standortentwicklung
2.1 (Z) Im zunehmenden Standortwettbewerb um Fachkräfte, Investitionen und
Wissen soll die Region Donau-Wald in allen Teilräumen als attraktiver,
leistungsfähiger und innovativer Wirtschaftsraum gestärkt und gesichert
werden.
G) Hierzu ist es von besonderer Bedeutung, dass zum Ausgleich des
innerregionalen Strukturgefälles, insbesondere im ländlichen Teilraum, dessen
Entwicklung in besonderem Maße gestärkt werden soll, qualifizierte und
saisonunabhängige Arbeitsplätze gesichert und geschaffen werden.
2.2 (Z) Zur Stabilisierung der wirtschaftlichen Entwicklung und zur Weiterentwicklung
des Wirtschaftsstandortes soll in der Region eine möglichst ausgewogene
Betriebsgrößen- und Branchenstruktur im Produzierenden Gewerbe und in
den Dienstleistungsbereichen angestrebt werden.
G) Dabei hat die Bestandspflege und Neuansiedelung klein- und
mittelständischer Betriebe in Industrie, Handwerk, Handel und
Dienstleistungsgewerbe besondere Bedeutung.
(Z) Noch vorhandene Defizite hinsichtlich der wirtschaftsnahen Infrastruktur, die
als Standorthemmnisse wirken können, sollen zügig beseitigt werden.
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4 Handel und Dienstleistungen
4.1 (Z) In der gesamten Region soll auf eine ausreichende Versorgung der
Bevölkerung und der Wirtschaft mit Waren und Dienstleistungen hingewirkt
werden.
4.2 (Z) Die Grundversorgung der Bevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfs soll
in allen Gemeinden der Region sichergestellt werden.
4.3 (G) Die historisch gewachsenen Geschäfts- und Dienstleistungszentren in den
Innenstädten und Ortskernen sind als Standort der Versorgungseinrichtungen
von besonderer Bedeutung. Es ist anzustreben, sie in ihrer Funktionsfähigkeit
zu erhalten und auszubauen bzw. wiederzubeleben.
4.4 (G) Im Rahmen der kommunalen Planung, insbesondere im Zusammenhang mit
städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen, ist anzustreben, dass geeignete
Standorte für Handels- und Dienstleistungsbetriebe vor allem auch in den
Zentrenlagen erhalten und weiterentwickelt werden.
4.5 (G) Es ist von besonderer Bedeutung, dass in der Region die Voraussetzungen für
ein Wachstum im Dienstleistungsbereich, insbesondere bei unternehmens-
orientierten und wissensintensiven Dienstleistungen geschaffen werden.
4.6 (G) Die Lagegunst der Region an der Nahtstelle zu Südosteuropa ist
insbesondere für die Weiterentwicklung von Logistik- und
Transportdienstleistungen zu nutzen.
Zusammenfassung der Ziele der Landes- und Regionalplanung: parallel zur Aufstellung des
Bebauungsplanes „Teilflächen Rohdenstockgelände“. wurde eine landesplanerische
Beurteilung im Zuge eines vereinfachten Raumordnungsverfahren eingeholt.
Raumordnerische Bewertung:
Maßstab der Beurteilung des Vorhabens sind neben den Raumordnungsgrundsätzen nach
Art. 6 BayLplG die im Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) und im Regionalplan
Donau-Wald (RP12) enthaltenen Ziele (Z) und Grundsätze (G) der Raumordnung und
sonstige Erfordernisse der Raumordnung.
1. Belange des Einzelhandels und der verbrauchernahen Versorgung
Erfordernisse der Raumordnung als Maßstab der Beurteilung:
LEP 5.3.1 (Z): Flächen für Betriebe im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 der Baunutzungs-
verordnung sowie Agglomerationen (Einzelhandelsgroßprojekte) dürfen nur in Zentralen
Orten ausgewiesen werden. (…)
LEP 5.3.2 (Z): Die Flächenausweisung für Einzelhandelsgroßprojekte hat an städtebaulich
integrierten Standorten zu erfolgen. (…)
LEP 5.3.3 (Z): Durch Flächenausweisungen für Einzelhandelsgroßprojekte dürfen die
Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und die verbrauchernahe Versorgung der Bevöl-
kerung im Einzugsbereich dieser Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt
werden. (…)
Vereinbarkeit mit den Erfordernissen der Raumordnung :
Das gegenständliche Vorhaben auf dem Rodenstockgelände ist ein Einzelhandelsgroß-
projekt im Sinne des LEP. Es stellt sich als einheitlich geplanter, finanzierter und gebauter
Gebäudekomplex dar. Konsequenterweise ist das Vorhaben auf bauplanungsrechtlicher
Ebene auch im Rahmen eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes vorgesehen. Das
Projekt ist so konzipiert, dass die geplanten Einzelhandelsbetriebe aus Kundensicht als
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miteinander verbunden in Erscheinung treten und um einen gemeinsamen Parkplatz
gruppiert sind. Die geplanten Sortimente ergänzen sich und bieten für die Kunden ein
umfangreiches Angebot an, das Güter unterschiedlicher Bedarfsgruppen umfasst. Mit
einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 8.750 m2 erreicht das Vorhaben eine Größenord-
nung, die neben den bereits genannten Merkmalen ebenfalls dafür spricht, es als Ein-
kaufszentrum einzustufen. Für die einheitliche Planung und eine beabsichtigte Wahr-
nehmung als einheitliches Projekt bzw. Gesamtvorhaben spricht auch, dass es – obwohl es
bis dato noch in der Planungsphase ist – von der Küblböck Projektentwicklungs-GmbH
bereits auf einer Internetseite (http://www.regenbogen-center.com) mit wesentlichen
Ankermietern vorgestellt und beworben wird. Darüber hinaus gibt es auch Auftritte bei
Facebook und Instagram.
Das Department für Geographie der LMU München, iq Projektgesellschaft, stellt dar, dass
das räumliche Konzept für das Rodenstockgelände zum einen einzelne Gebäude-körper
vorsehe, die nicht durch Indoor-Aufenthaltsbereiche verbunden seien. Zum anderen seien
die Gebäude im nördlichen und im südlichen Bereich des Areals mit jeweils zugeordneten
Stellplätzen platziert. Dadurch würde der Handelsstandort in zwei Standortbereiche
zerfallen, die zudem jeweils ohne räumliche Verbindung und ohne wahrnehmbare
thematische Verknüpfung zum Einkaufspark seien (Folgenabschätzung zur Verlagerung
des EDEKA-Verbrauchermarktes auf das Rodenstockgelände in der Stadt Regen,
Ergänzung zur fachlichen Einschätzung Dezember 2019, S. 6). Diese Bewertung der
Standortqualität wird von der höheren Landesplanungsbehörde nicht geteilt. Auch wenn
die Einzelhandelsnutzungen auf mehrere Bauteile verteilt werden sollen, sind sie an einem
gemeinsamen Standort sowohl konzeptionell als auch räumlich mit einer inneren Klammer
versehen und daher - insbesondere aus Kundensicht - als ein gemeinsames Vorhaben zu
betrachten.
Lage im Raum
Die Stadt Regen ist – gemeinsam mit Zwiesel – im LEP als Mittelzentrum eingestuft.
Mittelzentren sind als Standort für die Errichtung von Einzelhandelsgroßprojekten
grundsätzlich geeignet, da sie eine überörtliche Versorgungsfunktion wahrnehmen.
Zentrale Orte sollen u. a. ein ausreichendes Einzelhandelsangebot zur Deckung des über
die örtliche Nahversorgung hinausgehenden Bedarfs anbieten.
Hinsichtlich der Lage im Raum entspricht die Planung daher den Erfordernissen der
Raumordnung (LEP 5.3.1).
Lage in der Gemeinde
Die Ausweisung von Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte hat gemäß LEP 5.3.2 in städtebaulich
integrierter Lage mit einer den örtlichen Gegebenheiten entsprechenden Anbindung an den
öffentlichen Personennahverkehr zu erfolgen.
Der hier zu beurteilende Standort liegt im Stadtgebiet von Regen in einem baulich ver-dichteten
Siedlungszusammenhang. Das direkte Umfeld ist von Einzelhandel, Gewerbe und gemischten
Bauflächen geprägt. Die gemischten Bauflächen weisen auch größere Wohnanteile auf.
Nähere Informationen zur Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr sind in den
Planunterlagen nicht enthalten. Es gibt aber eine Haltestelle einer Stadtbuslinie in der Nähe, die
auch eine Verbindung zum Bahnhof Regen herstellt und eine angemessene Erreichbarkeit des
Standortes mit dem ÖPNV sicherstellt.
Hinsichtlich der Lage in der Gemeinde entspricht die Planung daher den Erfordernissen der
Raumordnung (LEP 5.3.2).
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6. Denkmalschutz
Bei der Aufstellung von Flächennutzungsplänen ist nach Art. 2 DSchG zu prüfen ob im
Geltungsbereich bzw. im Nähebereich Bau- und /oder Bodendenkmäler vorhanden sind.
Wenn eingetragene Denkmäler vorhanden sind, sind diese im Bebauungsplan
nachrichtlich darzustellen.
Im Geltungsbereich selbst und dessen unmittelbaren Umgriff befinden sich keine
Denkmäler (siehe Ausschnitt Luftbild).
Abb. 4: Auszug aus dem Bayerischen Denkmal-Atlas vom 04.11.2019 - ohne Maßstab
Baudenkmäler sind nach Art. 4 DSchG von den Eigentümern, von den sonst dinglich
Verfügungsberechtigten von Baudenkmälern oder durch den unmittelbaren Besitzer zu
erhalten.
Nach Art. 5 DSchG sollen Baudenkmäler soweit möglich entsprechend ihrer ursprünglichen
Zweckbestimmung genutzt werden. Ist dies nicht möglich, soll eine Nutzung gewählt
werden, die eine möglichst weitgehende Erhaltung der Substanz auf die Dauer
gewährleistet.
Wer Baudenkmäler beseitigen, verändern oder an einen anderen Ort verbringen oder
geschützte Ausstattungsstücke beseitigen, verändern, an einen anderen Ort verbringen
oder aus einem Baudenkmal entfernen will, bedarf nach Art. 6 DSchG einer Erlaubnis.
Außerdem ist nach Art. 6 DSchG eine Erlaubnis notwendig, wer in der Nähe von
Baudenkmälern Anlagen errichten, verändern oder beseitigen will, wenn sich dies auf
Bestand oder Erscheinungsbild eines der Baudenkmäler auswirken kann.
Nach Art. 7 DSchG ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis im Rahmen eines
Erlaubnisverfahrens erforderlich, sobald auf einem Grundstück Bodendenkmälern
vorhanden sind und hier Erdarbeiten durchgeführt werden sollen.
18Änderung des Flächennutzungsplans Teilbereich „Rodenstock“ Deckblatt Nr. 35
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Im Geltungsbereich selber befinden sich keine Baudenkmäler. Südlich in einer Entfernung
von ca. 100 m befinden sich vier Baudenkmäler, welche alle in der Denkmalliste erfasst
sind. Es handelt sich um Gebäude des Bahnhofs Regen mit Empfangsgebäude,
Güterhalle, Weichenwärterhaus und einem Nebengebäude.
Zwischen den vorhandenen Baudenkmälern und den neu geplanten
Sondergebietsflächen befinden sich Werksgebäude der Firma Rodenstock, die visuell
vorrangig sind. So ist davon auszugehen, dass durch die neue Bebauung auf der
Sondergebietsfläche keine negativen visuellen Auswirkungen auf die Baudenkmäler zu
erwarten sind.
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Planung:
Kathrin Bollwein, Dipl. Ing. (FH)
Architektin, Stadtplanerin
Stadtplatz 9
94209 Regen
Telefon 09921/97 17 06 - 0
Telefax 09921/97 17 06 -10
……………………………………
Kathrin Bollwein
Ablauf: Vorentwurf vom 08.12.2020
Entwurf vom ………….…
Beschlussfassung vom …………….
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