Neues Leben für die Innenstädte? - Möglichkeiten und Grenzen eines Immobilienunternehmers - Lilienberg

Neues Leben für die Innenstädte?
          Möglichkeiten und Grenzen
        eines Immobilienunternehmers

Lilienbergforum vom 20.06.2018 / Kurzvortrag von Hermann Hess,
      Inhaber und VRP der Hess Investment Gruppe, Amriswil

Die Hess Investment Gruppe (gegr. 1878) –
140 Jahre und fünf Generationen
 Kleiderfabrik und Detailhandel bis 1991, mit bis zu 700 Mitarbeitenden.
 Gewerbe-Immobilien (Fabriken, Läden) als «Werkzeug» (Corporate Real Estate).
 Infolge anhaltender Verluste Ausstieg aus dem Bekleidungssektor 1991-93 und
  Konzentration auf dem Bereich Immobilien.
 Erfolgreiche Umnutzung der Kleiderfabrik in Amriswil (Hauptstandort des
  Bekleidungsunternehmens) als EKZ «Amriville» zeigt neue Potenziale auf.
 Auszahlung der anderen Familienaktionäre (abgeschlossen 2007) und stetige
  Expansion (ganze Schweiz, Stuttgart, Berlin).
 15 MA / «virtuelles» Unternehmen» / heutiger Verkehrswert > CHF 400 Mio.
 Seit 2007 Beteiligung an der Schweiz. Bodensee-Schifffahrt (Hauptaktionär).

Keine Strategie bei der Hess Investment Gruppe…

         «Grau, teurer Freund, ist alle Theorie,
         und grün des Lebens goldner Baum!»

                           (Faust I. Teil / Mephisto zum Schüler)

… aber gewisse Leitplanken («bottom-up»)
 Fokussierung auf Gewerbe-Immobilien
  (Wohnungen nur in begründeten Ausnahmen)
 In der Regel Fokussierung auf Revitalisierungen
  (Aufwertung und Neuvermarktung problematischer Objekte)
 Bauen ohne Landverbrauch
  (auf bereits überbauten Grundstücken / ev. Teilabbruch)
 Modernisierung beim Energieverbrauch
  (ohne Öl und ohne Gas)
 … und (obwohl «vom Land») vorwiegend im Innenstadt-Bereich tätig
 Wachstum aus eigener Kraft (Cash Flow / Wertentwicklung / gesunder FK-Anteil)

Einige Beispiele von Objekten in Stadtzentren

 EKZ Amriville (ex Kleiderfabrik Hess) im Zentrum von Amriswil
 EKZ Ceha (ex EPA) im Zentrum von Kreuzlingen
 Das OVA-Areal (ex Obstverwertung) im Zentrum von Affoltern a. A.
 Die ehemalige Stadthalle in Zürich (Morgartenstrasse)
 Das ehemalige Modehaus Rümelinsplatz in Basel
 Objekt Am Fruchtkasten 3 (ex Commerzbank) in Stuttgart
 Projekt Hafenhotel (ex Güterschuppen) in Romanshorn

EKZ Amriville (seit 1994 / Vergrösserung 2006 / Neubau Migros per 2019 /
wird mit 22’000 m2 Verkaufsfläche deutlich grösstes EKZ im Thurgau)

EKZ Amriville

EKZ Amriville mit Migros-Neubau

EKZ Amriville neuer Vorplatz (Pied-de-coq)

EKZ Ceha     (erworben 2007 / ehemals EPA / im EG: Detailhandel /
im OG: Schule und Fitness)

OVA-Areal (erworben 2007 / 20’000 m2 / ehemalige Obstverwertung OVA /
Totalabbruch und Neubau mit Gewerbe, Hotel und Wohnen)

Stadthalle Zürich (erworben 2016 / ehem. Festhalle und Autogarage /
Denkmalschutz / wird per 2019 neuer Sitz von Schweiz Tourismus)

Rümelinsplatz 1 in Basel       (erworben 2016 / ehem. Modehaus /
Denkmalschutz / wird neu Boarding House und System-Gastronomie)

Am Fruchtkasten 3 in Stuttgart (erworben 2016 / ehemals
Commerzbank / Denkmalschutz / neu: diverse Büros und Gastronomie)

Hotelprojekt am Hafen Romanshorn (Grundstück erworben 2017 /
ehem. Güterschuppen SBB / Ortsbildschutz / Hotelprojekt mit ca. 120 Zimmern)

Hotelprojekt am Hafen Romanshorn / attraktiver Standort

Unser Vorgehen bei der Akquisition
 Kompetenz in gewerblicher Vermietung und entsprechende
  Marktkenntnis hinsichtlich möglicher Nutzer bzw. Mieter
 Permanente Präsenz am Markt als Nachfrager / Aufspüren von
  passenden Gelegenheiten
 Sorgfältige Beurteilung der Chancen und Gefahren im Markt
 Anspruchsvolle Renditeziele / auch Nein sagen gehört dazu
 Oft langwierige Verhandlungen und viele Mitbewerber im Bereich
  Immobilien-Investment
 Vermietungs- parallel zu Erwerbsverhandlungen

Unser Vorgehen bei der Projektentwicklung

 Einbezug des örtlichen und politischen Umfeldes durch laufende
  Information
 Vergabe der Planungs- und Bauarbeiten an Dritte
 Bauen für den eigenen Bestand => höhere Anforderungen bei der
  langfristigen Qualität

Zukunft der Innenstädte:
Grenzen der unternehmerischen Möglichkeiten
 Immobilien sind immobil.
 Veränderung des Marktes schafft zwar Probleme , aber auch Chancen.
 Grundsatz «Bauen, wo schon gebaut ist» - falls nicht die Denkmalpflege
   zu realitätsfern denkt… ( Beispiel Bauernhaus in Giezenhaus)
 Grundsatz Verdichten – falls nicht die gesellschaftliche Forderung im
   Widerstreit mit kleinlichem Denken in der Nachbarschaft unterliegt…
 Heizen ohne Öl und Gas – falls nicht das kurzsichtige Kostendenken über
   die Einsicht «Öl für Mobilität reservieren» dominiert…
 Vermieter von Bauten, die am Ende der Nutzungsdauer sind, machen sich
   i. d. R. Illusionen über den Verkehrswert bzw. Verkaufspreis.