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Qualitätsorientiertes Flächenmanagement in kleinen und mittelgroßen Kommunen am Oberrhein: Siedlungsflächenreserven ermitteln, bewerten und Strategien zu deren Aktivierung entwickeln Eine Handlungshilfe für kommunale Entscheidungsträger am Oberrhein
Impressum Inhalt
Titel
Qualitätsorientiertes Flächenmanagement in kleinen und mittelgroßen Kommunen am Oberrhein:
Siedlungsflächenreserven ermitteln, bewerten und Strategien zu deren Aktivierung entwickeln. 1. Herausforderung in kleinen und mittelgroßen Gemeinden am
Eine Handlungshilfe für kommunale Entscheidungsträger am Oberrhein Oberrhein: Qualitätsorientiertes Flächenmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . 4
A. Landschaftsverbrauch zurückführen und den Siedlungsbestand aufwerten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Herausgeber B. Unterstützung für kommunale Entscheidungsträger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
Deutsch-Französisches Institut für Umweltforschung (DFIU)
Karlsruher Institut für Technologie (KIT) C. Das INTERREG IV-A Projekt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
Hertzstraße 16
76187 Karlsruhe 2. Bausteine für den Aufbau eines kommunalen Flächenmanagements . . . .6
Telefon +49 (0) 721-608 44460
Inhalte
3. Erhebung des Siedlungsflächenpotenzials und Lagebeurteilung . . . . . . . 8
Die Inhalte dieser Veröffentlichung sind Ergebnis des INTERREG IV-A Projekts „Qualitätsorientiertes Flächenmanagement in kleinen und mit- A. Methodischer Ansatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
telgroßen Kommunen am Oberrhein“. Gemeinsame Projektpartner sind das Deutsch-Französische Institut für Umweltforschung (DFIU) des B. Definition der Siedlungsflächenreserven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
Karlsruher Instituts für Technologie (KIT) und das Forschungs- und Studienzentrum für Sozialwissenschaften (CRESS) der Universität Straß- C. Ermittlung der Siedlungsflächenreserven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
burg (UdS). Die Erhebung der Siedlungsflächenreserven in den Gemeinden sowie die Erarbeitung des „Aktionsplans der Innenentwicklung“
erfolgte in Zusammenarbeit mit dem Planungsbüro ProRaum Consult, Raumplanung und Flächenmanagement, aus Karlsruhe.
D. Auswertung der Erhebungsergebnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
Redaktion 4. Aktionsplan der Innenentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Dipl.-Ing. Jana Wegner (DFIU/ KIT, Karlsruhe) A. Ermittlung des Wohnbauflächenbedarfs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Dr.-Ing. Hany Elgendy (ProRaum Consult, Karlsruhe) B. Kapazitätsschätzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Dipl.-Ing. (FH) Sina Bodmer (ProRaum Consult, Karlsruhe)
C. Aktionsräume der Innenentwicklung definieren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
D. Maßnahmen zur Mobilisierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Gestaltung
DIE KIRSTINGS – Kreativwerkstatt, Braunschweig E. Zeitliche Abfolge der Prozesse und Maßnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
F. Gegenüberstellung des vorhandenen Potenzials mit dem berechneten Bedarf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Druck
Druckwerk Karlsruhe 5. Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Gefördert durch
Europäische Union, Europäischer Fonds für Regionale Entwicklung (EFRE)
Quellenverzeichis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
Ministerium für Umwelt, Klima und Energiewirtschaft Baden-Württemberg
Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement (DREAL Alsace) Anhang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Région Alsace Maßnahmen zur Mobilisierung
Conseil Général du Bas-Rhin Eigentümeransprache
Karlsruher Institut für Technologie
Université de Strasbourg Testplanung
Quartierentwicklung/Umstrukturierung
Konsilium
Merkmalliste zur Erhebung des Siedlungsflächenpotenzials
Foto: Guy Giraud
Stand: Oktober 2012 | Titelfoto: Lisa Melchiorri
1 Herausforderung in kleinen und mittelgroßen Gemeinden
am Oberrhein: Qualitätsorientiertes Flächenmanagement
B. Unterstützung für kommunale Abb.1: Modellgemeinden des
Entscheidungsträger INTERREG IV-A Projekts*
A. Landschaftsverbrauch zurück- che (vgl. Kötter 2001: 151). Dies hat nicht nur nega- Die vorliegende Handlungshilfe zur Erhebung, Bewer-
führen und den Siedlungsbestand tive Folgen für den Naturhaushalt, die biologische tung und Aktivierung von Siedlungsflächenreserven
Vielfalt oder das Landschafts- und Ortsbild, sondern soll kommunale Entscheidungsträger am Oberrhein
aufwerten auch für die Lebensqualität der Bewohner, die immer dabei unterstützen, grundlegende Arbeitsschritte für
längere Wege zwischen Wohn- und Arbeitsort sowie die Implementierung eines nachhaltigen Flächenma-
Bei der Gestaltung zukunftsfähiger Gemeinden Orten der Freizeitgestaltung zurücklegen müssen. nagements vor Ort umzusetzen. Sie wurde im Rahmen
kommt dem nachhaltigen Umgang mit der Ressource Historisch gewachsene, lebendige Ortskerne und des grenzüberschreitenden INTERREG IV-A Projekts
Fläche eine entscheidende Bedeutung zu. Die kleinen Stadtzentren mit einem guten Nah- und Grundversor- „Qualitätsorientiertes Flächenmanagement in kleinen
und mittelgroßen Gemeinden am Oberrhein stehen gungsangebot, als Standort von öffentlichen Einrich- und mittelgroßen Kommunen am Oberrhein“ erarbeitet
vor der Herausforderung, sich – insbesondere unter tungen und Dienstleistungen sorgen demgegenüber und reiht sich in die aktuellen Aktivitäten und Arbeiten
Konkurrenz um Einwohner und Unternehmen – als für mehr Lebensqualität und tragen zur Identifikation zur Reduzierung der Flächeninanspruchnahme auf
attraktive Wohn- und Wirtschaftsstandorte zu positio- von Bewohnern mit ihrem (Wohn-)Ort bei. regionaler und nationaler Ebene ein.
nieren und gleichzeitig nachhaltig und effizient mit Ein nachhaltiges Flächenmanagement zielt auf eine
der verfügbaren Fläche und Haushaltsmitteln umzu- quantitative und qualitative Optimierung der Flächen-
gehen.
Die Bereitstellung sozialer und technischer Infrastruk-
nutzung sowie der Baulandbereitstellung ab, die
städtebaulichen, ökologischen, sozialen und ökono-
C. Das INTERREG IV-A Projekt
tur in Neubaugebieten auf der „grünen Wiese“ ist, ge- mischen Anforderungen gerecht wird (vgl. Bock u.a. Im INTERREG IV-A Projekt „Qualitätsorientiertes
rade im Falle sinkender Einwohnerzahlen, mit hohen 2011: 46). Qualitätsorientiertes Flächenmanagement Flächenmanagement in kleinen und mittelgroßen
Investitions- und Folgekosten verbunden. Und dort, bedeutet, dass neben Handlungsfeldern der Innen- Kommunen am Oberrhein“ haben sich zwölf kleine
wo die Bevölkerung gemäß Prognosen1 - aufgrund entwicklung wie z.B. der Aktivierung von Baulücken, und mittelgroße, ländliche Gemeinden aus Baden
einer positiven natürlichen Bevölkerungsentwicklung der Nachverdichtung bestehender Wohngebiete, der und dem Elsass zusammengeschlossen, um – in
oder bedingt durch Wanderungsgewinne - voraus- Sanierung und Umnutzung alter Bausubstanz etc. enger Zusammenarbeit mit Wissenschaftlern des und Werkzeuge für einen nachhaltigeren Umgang mit
sichtlich auch noch langfristig wachsen soll, wie in auch die Qualität des Siedlungsbestands verbessert Deutsch-Französischen Instituts für Umweltforschung Fläche erarbeitet und getestet.
der elsässischen Rheinebene und den Kantonen der wird, indem z.B. innerörtliche Freiflächen und Wege- (DFIU) des Karlsruher Instituts für Technologie Eine auf die Förderung der Innenentwicklung aus-
Nordwestschweiz, werden die Flächen für Wohnen, netze oder Orte für soziale Begegnungen geschaffen (KIT) und des Centre de Recherche et d’Etude en gerichtete Siedlungsentwicklung erfordert eine enge
Gewerbe und Industrie, Verkehr, Landwirtschaft und und gestaltet werden. Sciences Sociales (CRESS) der Universität Straß- Zusammenarbeit zwischen kommunalen und regiona-
Erholung knapp. Die Verankerung eines qualitätsorientierten Flächen- burg (UdS) – Wissen und Erfahrungen zum Thema len, privatwirtschaftlichen und öffentlichen Akteuren.
Das nach wie vor hohe Siedlungsflächenwachstum, managements in kleinen und mittelgroßen Gemein- Flächenmanagement auszutauschen. Über diesen Ziel des dreijährigen Projekts war es deshalb auch,
das auch für die Region Oberrhein zutrifft2, ist vor al- den kann dazu beitragen, diesen aktuellen und grenzüberschreitenden Wissenstransfer und Erfah- ein grenzüberschreitendes Akteursnetzwerks zum
lem eine Folge des materiellen Wohlstandswachstums künftigen Herausforderungen zu begegnen. rungsaustausch hinaus wurden erste Lösungsansätze Thema aufzubauen.
und gestiegener individueller Raumnutzungsansprü-
Im Folgenden werden zunächst die zentralen Bau-
1 Siehe hierzu die Bevölkerungsprognosen des INSEE, des StaLa BW, des BfS Schweiz oder die Studie zur Bevölkerung am Oberrhein steine eines nachhaltigen, kommunalen Flächen-
zwischen 1999 und 2006 der Deutsch-Französisch-Schweizerischen Oberrheinkonferenz.
2 So wurden im Elsass entsprechend einer Studie zwischen 1982 und 2000 ca. 800 ha Freifläche pro Jahr (ca. 2,2 ha/Tag) in Siedlungs- managements im Überblick kurz vorgestellt.
fläche (ohne Verkehrsflächen) umgewandelt (vgl. Webseite DREAL Alsace). In Baden-Württemberg wurden im Jahr 2011 täglich 6,3 ha
Freifläche in Siedlungs- und Verkehrsfläche umgewandelt (vgl. Webseite StaLa BW) und in Rheinland-Pfalz im Jahr 2010 pro Tag 0,5 ha
(vgl. Webseite MWKEL RLP). In der Schweiz wurden in den 12 Jahren zwischen den beiden Erhebungen 1979/85 und 1992/97 ca.
11 ha Landwirtschaftsfläche pro Tag umgewandelt (vgl. BfS Schweiz). * Quelle: eigene Darstellung nach SIGRS/GISOR 2010
4 5
Foto: Jana Wegner
2 Bausteine für den Aufbau eines
kommunalen Flächenmanagements 3. Aufbauend auf dieser Aktionsplanung sollte mit Ziel dieser Kommunikationsmaßnahmen sollte es da-
der Umsetzung konkreter Aktivierungsmaßnahmen rüber hinaus sein, die Akzeptanz in der Bevölkerung
begonnen werden. Als Einstieg bietet sich eine von Maßnahmen der Innenentwicklung, z.B. Nachver-
gezielte und systematische Ansprache der Eigen- dichtungen, zu steigern und von den Vorteilen der In-
Um ein umfassendes, nachhaltiges Flächenmanage- erfahrungen, folgende Bausteine im Rahmen dieses tümer ausgemachter Potenzialflächen an, um deren nenentwicklung zu überzeugen. Es geht darum, das
ment in der Gemeinde dauerhaft zu implementieren, Prozesses empfohlen: Entwicklungsabsichten oder Verkaufsbereitschaft zu Bewusstsein der entscheidenden Akteure und der
ist es wichtig, die „Aufgabe Flächenmanagement“ klären. Weiterhin stellen Testplanungen als informelle breiten Öffentlichkeit für die Problematik der Flächen-
als einen langfristig und vorausschauend angeleg- 1. Die vorhandenen Siedlungsflächenreserven Verfahren eine gute Möglichkeit dar, die Randbedin- inanspruchnahme zu schärfen. Hier setzt zum Beispiel
ten, kooperativen Prozess zu gestalten, der sich, erheben und bewerten gungen für die Entwicklung bestimmter, strategisch die im Rahmen des Projekts erarbeitete Wanderaus-
ausgerichtet auf die spezifischen kommunalen 2. Einen Aktionsplan der Innenentwicklung wichtiger Flächen zu klären und anschließende stellung „Lebens(t)räume gestalten – Perspektiven für
Herausforderungen und Rahmenbedingungen, aus erarbeiten informelle wie formelle Verfahren vorzubereiten oder unseren Ort gemeinsam entwickeln“ an.
verschiedenen Bausteinen zusammensetzt und den 3. Konkrete Aktivierungsmaßnahmen umsetzen zu ergänzen. Zur Verfügung steht den Gemeinden in
Einsatz unterschiedlicher Instrumente im Zusammen- 4. Begleitende Kommunikationsmaßnahmen dieser Phase zudem das jeweilige Instrumentarium 5. Um den Erfolg der umgesetzten Maßnahmen vor
wirken verschiedener Akteure aus Politik, Verwaltung, durchführen der Bauleitplanung, wie zum Beispiel die Aufstellung dem Hintergrund der vereinbarten Ziele zu bewer-
Bewohnern oder Unternehmern erfordert. 5. Für ein regelmäßiges Monitoring Sorge tragen oder Änderung von Bebauungsplänen bzw. des ten, sollte regelmäßig eine Erfolgskontrolle durch-
Dieser Prozess sollte sich an dem Nutzungszyklus Plan Local d’Urbanisme (PLU)3, der städtebaulichen geführt werden, z.B. in Form eines Berichtswesens
von Flächen orientieren, der aus den Phasen Planung, 1. Die Kenntnis der innerörtlichen Potenziale und Sanierung oder der integrierten Strukturentwicklung (Monitoring). Besteht Anpassungsbedarf oder sind
Nutzung, Nutzungsaufgabe und ggf. dauerhafte Ent- Reserven in der Gemeinde wie z.B. die vorhandenen ländlicher Gemeinden. Für bestimmte Maßnahmen zusätzliche Maßnahmen erforderlich, sollte dies im
lassung aus dem Flächenpool, Brachliegen und dau- Baulücken, Brachflächen, Nachverdichtungspoten- existieren (länderspezifische) Fördermöglichkeiten, Gemeinderat beraten und eventuelle Maßnahmen
erhafter oder zwischenzeitlicher Wiedereinbringung ziale oder Leerstände zusätzlich zu den bereits in die Gemeinden und Grundstückseigentümer bei der beschlossen werden.
besteht (vgl. BBR 2005: 8). Diesem Ansatz liegt das Bauleitplänen dargestellten Außenreserven bildet die Aktivierung finanziell unterstützen. Im Anhang sind
Konzept der „Flächenkreislaufwirtschaft“ zugrunde, Grundlage für ein kommunales Flächenmanagement. einige Maßnahmen, die im Rahmen des „Aktions- Für den Aufbau und die Umsetzung eines kommuna-
welche auf die Wieder-in-Wertsetzung von Flächenpo- Zu Beginn empfiehlt es sich, eine Übersicht zu erar- plans Innenentwicklung“ für die Stadt Gengenbach len Flächenmanagements kann es impulsgebend und
tenzialen im Bestand zielt (vgl. Bock u.a. 2011: 46). beiten, die auch eine Bewertung der identifizierten vorgeschlagen wurden, näher beschrieben. hilfreich sein, wenn ein entsprechender politischer
Flächen, unter anderem in Bezug auf deren mögliche Grundsatzbeschluss zu einem nachhaltigen Flächen-
Als zentrale Bestandteile für den schrittweisen Auf- Mobilisierbarkeit, zulässt. Übersicht und Lagebeurtei- 4. Wichtig für die erfolgreiche Umsetzung eines management zu Grunde liegt. In diesem Rahmen
bau eines kommunalen Flächenmanagements werden lung sollten in regelmäßigen Abständen aktualisiert kommunalen Flächenmanagements ist die konse- können auch die Ziele und prioritären Handlungsfel-
im Folgenden, basierend auf den Ergebnissen der werden. quente Kommunikation des Themas nach innen der vereinbart werden.
Projektarbeit sowie der Auswertung anderer Projekt- Vier interessierte, kleine und mittelgroße Modellge- (z.B. Verwaltung, Gemeinderat) und außen (z.B.
meinden wurden im Rahmen einer Projektstudie beim Bewohner, Privatwirtschaft) während des gesamten Diese Bausteine sind prinzipiell in allen kleinen und
Aufbau einer solchen Übersicht unterstützt. Prozesses. Entsprechend der primären Funktionsfor- mittelgroßen, französischen, deutschen und schwei-
men von Kommunikation (vgl. Bischoff u.a. 2007: 49) zerischen Kommunen des Oberrheins – oder deren
2. Im Anschluss daran wird die Erarbeitung eines wird damit die Bereitstellung und die Gewinnung von interkommunalen Zusammenschlüssen – geeignet, ein
„Aktionsplans der Innenentwicklung“ vorgeschlagen. Informationen (z.B. Eigentümeransprache, Fachaus- kommunales Flächenmanagement aufzubauen. Pa-
Ziel dieses Instruments ist es, die notwendigen Maß- stellungen, Exkursionen), die Beteiligung der Bürger tentlösungen gibt es nicht, die Strategien, Maßnahmen
Foto: Immanuel Giel
nahmen der Innenentwicklung auf (inter-)kommunaler (z.B. öffentliche Auslegung von Bauleitplänen, Ein- und Instrumente, die zur Aktivierung der Siedlungsflä-
Ebene zeitlich und räumlich zu definieren und zu richtung von Arbeitsgruppen) sowie die Kooperation chenreserven erforderlich sind und die dafür benötigte
koordinieren und in einem Handlungsplan festzuhal- mit Bewohnern oder Grundstückseigentümern (z.B. Zeit, variieren von Gemeinde zu Gemeinde. Die jeweils
ten. Modellhaft wurde dieses Instrument für die Stadt Durchführung von runden Tischen, Workshops oder erforderlichen Maßnahmen gilt es, den spezifischen
Gengenbach erarbeitet. Testentwürfe) angestrebt. Herausforderungen vor Ort gezielt anzupassen.
3 „Bebauungsplan“ in französischen Gemeinden (parzellenscharf und grundstückseigentümerverbindlich, wird für das gesamte Gemein-
6 degebiet aufgestellt) 7
3 Erhebung des Siedlungsflächenpotenzials
und Lagebeurteilung
A. Methodischer Ansatz Der Ansatz wurde zudem zum ersten Mal auch in
einer französischen Gemeinde getestet. Er ermöglicht
Im Rahmen des Projekts wurde der „Raum+- Ansatz“ die Erstellung einer quantitativen und qualitativen
Ein erster Schritt und Grundvoraussetzung für die Entwicklungsmöglichkeiten, ist eine aktive Innen- als Methode zur Schaffung der Übersicht der vor- Übersicht, die in Zusammenarbeit mit den kommuna-
Implementierung eines qualitätsorientierten, kommu- entwicklung möglich. Im INTERREG IV-A Projekt handenen Siedlungsflächenreserven in vier Pilotge- len Vertretern und externen Experten erarbeitet wird.
nalen Flächenmanagements ist die Erstellung einer wurden vier interessierte Modellgemeinden, die drei meinden angewandt und - vor dem Hintergrund der Damit die Übersicht den Anforderungen und Erwar-
belastbaren Übersicht der vorhandenen Siedlungsflä- badischen Gemeinden Gengenbach, Nordrach und aktuellen Herausforderungen in kleineren, ländlichen tungen der Kommunen entspricht, bedarf es dreier
chenreserven. Nur aufgrund ausreichender Informa- Bollschweil sowie die elsässische Gemeinde Gries- Gemeinden - um die Erfassung leer stehender Ge- wesentlicher Prinzipien, die dem gewählten Ansatz
tionen über die vorhandenen Siedlungsflächenre- heim-sur-Souffel, bei der Schaffung einer entspre- bäude bzw. Hofstellen mit Leerstandrisiko erweitert. zugrunde liegen:
serven, deren Qualitäten und Mobilisierbarkeit und chenden Übersicht und der anschließenden Lagebe-
darauf aufbauend einer Priorisierung vorhandener urteilung unterstützt.
Kooperativ und dialogorientiert
Tab. 1: Strukturdaten der vier Modellgemeinden Für den Aufbau der Übersicht ist ein direktes Gespräch mit den kommunalen
Vertretern unerlässlich, da oft nur sie Auskunft zu den einzelnen Flächen und
Indikatoren Bollschweil Gengenbach Nordrach Griesheim-sur-Souffel lokalen Gegebenheiten erteilen können. Die ent-sprechenden Flächen sind den
kommunalen Vertretern i.d.R. bekannt, so dass die zu erfassenden Informationen
Foto: ProRaum Consult
Einwohner 4 2.283 11.025 1.967 1.142 im Erhebungsgespräch direkt abgefragt und dokumentiert werden können. Dem-
Fläche (in ha) 1.642 6.191 3.775 420 gegenüber ist der neutrale Blick externer Experten für die Kommune hilfreich, um
Bevölkerungsdichte 5 139 178 52 272 die eigene Bewertung von Flächen hinsichtlich ihres Potenzials für die Siedlungs-
(Einwohner/km²) entwicklung kritisch zu würdigen.
Bevölkerungsentwicklung 6 Abb. 2: Erhebungsge-
1975 – 2009 (in %) +29,5 +1,7 +0,8 +138 spräch in Bollschweil Fortschreibungsfähig
1999 – 2009 (in %) -2,0 +2,6 +3,4 -1,0 Die technische Grundlage für die Erfassung und Modifikation der Siedlungsflä-
Raumnutzer 7, 8 2.432 13.964 2.798 1.255 chenreserven während des Erhebungsgesprächs und für die Nachbereitung war
die, speziell auf die Erhebungssituation zugeschnittene, Raum+-Plattform. Nach
der Erhebung und Qualitätskontrolle wurden die Daten der ermittelten Siedlungs-
Quelle: ProRaum Consult
flächenreserven mit ihren Merkmalen aus dieser Plattform exportiert und den
Im Folgenden werden der methodische Ansatz, die Vorgehensweise und generier- Gemeinden in einem geeigneten Format übergeben. Die Gemeinden können die
bare Ergebnisse der Erhebung am Beispiel der im Projekt durchgeführten Fallstu- Daten beispielsweise in einem Geoinformationssystem (GIS) weiter bearbeiten,
dien vorgestellt. fortschreiben oder (nachträglich) in andere themenspezifische Geofachschalen
integrieren. Die zusätzliche Datenübergabe in Form von Excel-Tabellen ermöglicht
Abb. 3: Übersicht es auch kleineren Gemeinden ohne GIS-System (bzw. Schreibrechten), die erar-
beitete Übersicht aktuell zu halten.
4 Quellen: für Bollschweil, Gengenbach und Nordrach: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Bevölkerungsstand, 4. Quartal
Übersicht und Lagebeurteilung
2011, Stuttgart, 2011; für Griesheim-sur-Souffel: INSEE, Recensement de la population 2009, population municipal, (Gemeindebevölke- Im Anschluss an die Erhebung der Siedlungsflächenreserven sind nicht nur Aus-
rung am 01.01.2009) sagen über die Anzahl, Flächengröße und räumliche Lage der ermittelten Re-
Quelle: ProRaum Consult
5 Quellen: für Bollschweil, Gengenbach und Nordrach: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Gemeindegebiet, Stuttgart, 2011; serven möglich, sondern es können darüber hinaus Angaben zu Mobilisierungs-
für Griesheim-sur-Souffel: INSEE, Recensements de la population 2009 et 1999, exploitations principales
6 Quellen: für Bollschweil, Gengenbach und Nordrach: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Bevölkerung, Stuttgart, 2011; für hindernissen, zum Planungsrecht, zu Entwicklungszeiträumen etc. der einzelnen
Griesheim-sur-Souffel: INSEE, Bevölkerungsentwicklung seit der Volkszählung von 1962; eigene Berechnungen Flächen gemacht werden.
7 Raumnutzer = Einwohner + sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort Damit wird die Grundlage für eine differenzierte und sachgerechte Lagebeurtei-
8 Quellen: siehe Fußnote 1; für Bollschweil, Gengenbach und Nordrach: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, sozialversiche-
lung der aktuellen Situation auf kommunaler Ebene geschaffen.
rungspflichtig Beschäftigte 2011, Stuttgart, 2011; für Griesheim-sur-Souffel: INSEE, Recensements de la population 2009 et 1999,
Abb. 4: Übersicht/Auswertung
8 exploitations principales 9
B. Definition der Siedlungsflächenreserven
c) Nachverdichtungspotenziale
Als Siedlungsflächenreserven wurden im Rahmen dieser Untersuchung verschie- - Flächen innerhalb des weitgehend überbauten Gebiets mit einer geringen bau-
dene Kategorien von Potenzialflächen für Wohnen und Gewerbe definiert: Innen- lichen Dichte, welche durch Anbauten, Aufstockungen oder Neubauten erhöht
entwicklungspotenziale, Baulücken, Nachverdichtungspotenziale, Außenreserven werden kann.
und Leerstände. Bedingung für die Erfassung als Siedlungsflächenreserve war, - Erfasst werden entweder ganze Wohnblöcke oder einzelne, große Flurstücke
dass diese sich innerhalb eines für eine Bebauung vorgesehenen Gebiets9 im mit geringer Überbauungsdichte.
rechtskräftigen Flächennutzungsplan, eines Bebauungsplans bzw. des Plan Local - Bei diesen Flächen war die Einschätzung der kommunalen Vertreter maßgeblich,
d’Urbanisme (PLU) befand. Für die verschiedenen Kategorien der Siedlungsflä- ob auf Grund der Struktur und der Situation (Siedlungsdruck, Erschließungsmög-
chenreserven wurden ergänzend – neben Flächengröße und Lage – unterschied- Abb. 5: Kategorien der Quelle: ProRaum Consult lichkeiten etc.) eine Nachverdichtung aus planerischer Sicht sinnvoll ist.
liche Merkmale erhoben, die Aufschluss über die Verfügbarkeit oder vorhandene erhobenen Siedlungsflä- - Bezüglich der Merkmale der Nachverdichtungspotenziale sind vor allem die
Mobilisierungshemmnisse geben sollen. Die entsprechende Merkmalliste hierzu chenreserven (Schema) Eigentümerverhältnisse und -interessen sowie der Zeitrahmen für eine Nach-
befindet sich im Anhang. verdichtung von hoher Bedeutung.
Der Erhebung liegen folgende Definitionen zu Grunde: d) Außenreserven
Erfasst werden größere Flächen über 2.000 m² außerhalb des weitgehend über-
bauten Gebiets, die im Flächennutzungsplan in der Regel als künftige Entwick-
lungsflächen dargestellt sind.
a) Innenentwicklungspotenziale - Die erhobenen Merkmale sollen die baurechtliche Situation und den Erschlie-
- Größere Flächen innerhalb des weitgehend überbauten Gebiets, in der ßungsstand bzw. eine Einschätzung zum Planungszeitraum wiedergeben.
Regel ab 2.000 m².
- Noch unbebaute, minder- oder falsch genutzte, bereits bebaute Flä- e) Leerstand
chen (Brachflächen) oder in absehbarer Zeit brachfallende Flächen. - leer stehende Wohn-, Wirtschafts- und/oder Betriebsgebäude.
- Sie sind erfahrungsgemäß schwieriger zu mobilisieren, daher werden - In der elsässischen Gemeinde Griesheim-sur-Souffel wurden innerhalb dieser
für diese Flächen mehr Merkmale erhoben. Kategorie die zu gering genutzten Hofstellen als Leerstandsrisiko mit erfasst.
Diese werden zurzeit von Einzelpersonen bewohnt, jedoch wurde der landwirt-
b) Baulücken schaftliche Betrieb aufgegeben, sodass der größte Teil des überbauten Grund-
- In der Regel erschlossene Einzelflurstücke innerhalb oder auch au- stücks nicht mehr genutzt wird.
ßerhalb des weitgehend überbauten Gebiets mit einer Flächengröße - Hier wurden Informationen zur Nutzung, zur Bausubstanz, zu Eigentümertypen
zwischen 200 m² bis 2.000 m². und -interessen sowie zum Zeitrahmen für eine Mobilisierung erfasst.
- Neben Grundinformationen wie Fläche, Lage, Größe und Ausweisung
im Flächennutzungsplan wurden im Erhebungsgespräch auch Informa-
tionen zum Eigentümertyp und Interesse an Bebauung bzw. Verkauf
des Grundstücks sowie zur Nachfrage im Gebiet ermittelt.
Abb. 7-10: Baulücke (Sexau), Potenzielle Nachverdichtung? (Gengenbach), „Außenreserve“ (Griesheim-sur-Souffel;
gemäß PLU), Leerstehendes Wohn- und Wirtschaftsgebäude (Griesheim-sur-Souffel)
Abb. 6:
Foto: ProRaum Consult
Foto: ProRaum Consult
9 Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, gewerbliche Bau- brachliegendes Firmen-
Foto: Jana Wegner
Foto: Jana Wegner
Foto: Jana Wegner
flächen, Gemeindebedarfsflächen, Sonderbauflächen und
gelände (Gengenbach)
Flächen für Ver- und Entsorgung
10 11
GIS-Analyse Luftbildauswertung Erhebungsplan (DFIU) am Karlsruher Institut für Technologie (KIT) beteiligt. Eine Begehung im
Anschluss an das Erhebungsgespräch konnte in der Regel die fehlenden Informa-
tionen liefern (z.B. Fragen nach bebauten Baulücken in einem neuen Wohngebiet).
Abb. 11:
Schritte der Nachbereitung
Vorbereitungs- Nach den Erhebungsgesprächen wurden die erhobenen Siedlungsflächenreser-
phase ven einer Qualitätskontrolle unterzogen, bei der die Daten auf Plausibilität, Voll-
Quelle: ProRaum Consult
ständigkeit und Richtigkeit überprüfen wurden. Im Anschluss daran erfolgte eine
Rückkopplung mit jeder Gemeinde, die diese ihrerseits prüfen konnten.
Automatische Ermittlung der unbebauten Überprüfung der Daten mit dem Luftbild Integration der Daten in die Arbeitsplattform und Vorbe-
Flurstücke mithilfe der Katasterdaten reitung der analogen Pläne für die Vor-Ort Gespräche D. Auswertung der Erhebungsergebnisse
C. Ermittlung der Siedlungsflächen- (z.B. Nutzung im Flächennutzungsplan/PLU), ergänzt. Im Anschluss der Erarbeitung der Übersicht ist eine Auswertung der Erhebungs-
reserven Abschließend wurden die Daten der ermittelten und ergebnisse erforderlich, da diese erst die Probleme und den Handlungsbedarf in
geprüften Flächen in die Arbeitsplattform importiert einer Gemeinde aufzeigt. Für die vier Modellgemeinden wurden die wichtigsten
Die Ermittlung der Siedlungsflächenreserven erfolgte und auf analogen Plänen für das Erhebungsgespräch Ergebnisse aus den Erhebungen in Form eines ca. vierseitigen Fact-Sheets12
in drei Phasen, bestehend aus der Vorbereitungspha- dargestellt. Die Erhebung leer stehender Wohn- und zusammengefasst. Im Folgenden wird – bezugnehmend auf die durchgeführten
se, den Erhebungsgesprächen in den Gemeinden Wirtschaftsgebäude erfolgte über die von den Mo- Fallstudien – erläutert, inwieweit die Erhebungsdaten ausgewertet werden können:
sowie der Nachbereitungsphase. dellgemeinden11 übermittelten Informationen aus dem
Melderegister bzw. im Erhebungsgespräch.
Vorbereitung
Im Voraus der Erhebungsgespräche wurden mögli- Erhebung vor Ort a) Räumliche Auswertung b) Quantitative Auswertung
che Siedlungsflächenreserven anhand der vorhan- Während der Erhebungsgespräche in den vier Die grafische Übersicht ermöglicht aufgrund der Quantitative Daten erlauben eine Auswertungen zur
denen digitalen Datengrundlagen10 wie Luftbilder, Gemeinden wurden die in der Vorbereitungsphase Verteilung der Siedlungsflächenreserven ein Erken- Anzahl und Größe der Potenzialflächen. Durch Kenn-
Topografische Karten, Daten des Amtlichen Liegen- ermittelten Siedlungsflächenreserven und Leerstände nen von räumlichen Mustern und Konzentrationen, werte, wie z.B. Potenzialfläche pro Raumnutzer, ist
schaftskatasters, der Flächennutzungspläne (FNP) auf ihre Richtigkeit geprüft, gegebenenfalls korrigiert z.B. Häufungen von bestimmten Potenzialflächen. Alle ein Vergleich zwischen unterschied-lichen Gebieten
bzw. des Plan Local d'Urbanisme (PLU) mithilfe und durch die entsprechenden Merkmale, die im Gemeinden haben zusätzlich zu den GIS-Daten auch möglich. Insgesamt wurden in den vier Modellkommu-
eines geografischen Informationssystems ermittelt. Gespräch mit den kommunalen Vertretern abgefragt einen ausgedruckten Übersichtsplan der Ersterhe- nen 265 Siedlungsflächenpotenziale13 mit einer Fläche
Zuerst wurden alle unbebauten Flurstücke automa- wurden, ergänzt. Zudem wurden weitere Siedlungs- bung erhalten. von 144 ha identifiziert.
tisch selektiert, welche als Bauflächen gemäß des flächenreserven im Gespräch erfasst, die nur durch
FNP/ PLU ausgewiesen sind. Danach wurden mittels Ortskenntnis ausfindig gemacht werden konnten (z.B.
Quelle: ProRaum Consult
Quelle: ProRaum Consult
On-Screen Luftbildauswertung die zuvor ermittelten Brachflächen, Leerstände). An den Erhebungsge-
Flächen überprüft und bereits genutzte Flächen wie sprächen waren Vertreter der jeweiligen Gemeinde,
beispielsweise Spielplätze, Friedhöfe und Parkan- wie Bürgermeister oder leitende Verwaltungsange-
lagen, sofern auf dem Luftbild erkennbar, eliminiert. stellte (Bauamt/Hauptamt), die Mitarbeiter des be-
Anschließend wurden die Merkmale, die bereits an- auftragten Planungsbüros und Projektmitarbeiter des
Abb. 12: Räumliche Auswertung Abb. 13: Quantitative Auswertung
hand der Datengrundlagen ermittelt werden konnten Deutsch-Französischen Instituts für Umweltforschung
12 Aufbau der Fact-Sheets für die vier Gemeinden: quantitative und räumliche Auswertung der erhobenen Siedlungsflächenreserven,
qualitative Auswertung und Mobilisierbarkeit der Flächen nach Potenzialkategorie, Berechnung des künftigen Wohnbaulandbedarfs und
Gegenüberstellung mit den vorhandenen Reserven, Identifikation von Schwerpunkträumen und Ableitung erster Handlungsempfehlun-
gen zur Mobilisierung von Potenzialen.
10 Die digitalen Datengrundlagen wurden vom Regionalverband Südlicher Oberrhein, dem Regierungspräsidium Freiburg, Referat Raum-
13 ohne Nachverdichtungspotenziale und Leerstände, da bei Nachverdichtungspotenzialen nicht nur die durch eine mögliche Umstruk-
ordnung und dem Gemeindeverband Kochersberg (SIGEKO) zur Verfügung gestellt.
turierung bebaubare Fläche erhoben, sondern das gesamte Quartier erfasst wird. Auch bei (teilweise) leer stehenden Gebäuden oder
12 11 Für die Stadt Gengenbach erfolgte keine Leerstandserhebung.
Leerstandsrisiko ist die Angabe einer konkreten Flächengröße nicht zielführend bzw. unmöglich. 13
Tab. 2: Erhobene Siedlungsflächenreserven in vier Modellgemeinden
c) Qualitative Auswertung d) Mobilisierbarkeit
Erhebungsergebnisse Bollschweil
14
Gengenbach Nordrach Griesheim-sur-Souffel Aufgrund der Erhebung der Merkmale zu jeder Flä- Anhand der Mobilisierbarkeit einer Fläche lässt sich
che wird eine qualitative Auswertung ermöglicht. So beurteilen, welcher Aufwand und Zeitrahmen ange-
Einwohner15 2.283 11.025 1.967 1.142 können die Daten in Bezug auf Nutzungen, Eigen- setzt werden muss, um die entsprechende Fläche
Raumnutzer 16, 17
2.432 13.964 2.798 1.255 tümertypen, Planungsstand und Bauplanungsrecht nutzbar zu machen. Ableiten lässt sich dies aus den
Innenentwicklungspotenziale ausgewertet werden, die u.a. hilfreich für die Beurtei- erhobenen Informationen zu vorhandenen Blockaden
Anzahl 2 21 6 0 lung des Mobilisierungsaufwands sind. oder weiteren Einflussfaktoren wie z.B. der Erschlie-
Fläche (ha) 9,8 26,9 2,8 0 ßungssituation, des Interesses des Eigentümers an
Baulücken Abb. 14: Qualitative Auswertung einer Entwicklung oder Veräußerung, der Topogra-
Anzahl 25 128 23 10 phie oder der Nachfrage.
Quelle: ProRaum Consult
Fläche (ha) 1,8 9,5 1,8 0,6
Außenreserven Der Großteil der identifizierten Innenentwicklungs-
Anzahl 2 29 13 6 potenziale (teils bis zu 100 % der Baulücken) befin-
Fläche (ha) 1,3 62 15 12,4 det sich in privatem Eigentum. Deren Mobilisierung
Nachverdichtungspotenziale ist damit, bei positiver Nachfrage, direkt von der
Anzahl 2 4 0 1 Abb. 15: Auswertung Mobilisierbarkeit Verkaufsbereitschaft bzw. den Entwicklungsabsich-
Fläche (ha) 1,4 4,1 0 2,5 ten der Privateigentümer abhängig. Lediglich in der
Leerstand/ Leerstandsrisiko Modellgemeinde Nordrach befinden sich (noch) 56%
Quelle: ProRaum Consult
Anzahl Wohn- und Wirt- 4 - 17 7 der Baulücken in kommunalem Eigentum.
schaftsgebäude/Hofstellen
Gesamt*
Anzahl 29 178 42 16
Fläche 12,9 98,4 19,6 13
Fläche pro Raumnutzer 50,9 70,8 70,9 113,9
(m²/Raumnutzer)
Im Folgenden soll näher auf die sich hieran anschlie- benen Reserven für alle Modellgemeinden in Form ei-
* ohne Berücksichtigung der Potenziale für Nachverdichtungen und Leerstand, siehe auch Fußnote 13
ßenden Schritte in Richtung der Aktivierung von nes Ausblicks durchgeführt und im Anschluss bereits
Potenzialflächen eingegangen werden. Hierzu ist zu- erste Schwerpunkträume und Themenschwerpunkte
Bezogen auf die Anzahl der Raumnutzer sind in der Gemeinde mit der geringsten nächst eine Gegenüberstellung des für die kommen- der Innenentwicklung in den Gemeinden aufgezeigt.
Einwohnerzahl und Flächengröße, Griesheim-sur-Souffel, die meisten Siedlungsflä- den Jahre geschätzten Wohnbaulandbedarfs mit den Für die Modellgemeinde Gengenbach wurden diese
chenpotenziale vorhanden, was zum einen, wie auch in Nordrach, an der großzü- vorhandenen Siedlungsflächenreserven notwendig. Überlegungen vertieft und ein „Aktionsplan der
gigen Darstellung künftiger Entwicklungsflächen liegt (Außenreserven) und zum Im Rahmen der Projektstudie wurden die Bedarfsab- Innenentwicklung“ erarbeitet, dessen Bestandteile auf
anderen auf die geringe Zahl von Beschäftigten zurückzuführen ist. Die relativ ho- schätzung und die Gegenüberstellung mit den erho- den folgenden Seiten ausführlich erläutert werden.
hen Werte der vier Modellgemeinden für diesen Indikator sind durchaus typisch18
für Gemeinden der Raumkategorie „Ländlicher Raum im engeren Sinne“ 19.
14 Erhebungsergebnisse Mai, Juni 2012 18 Siehe bspw. die Ergebnisse der Projekte „Fläche gewinnen in Ostwürttemberg“ oder „Raum+ St. Gallen“, die aufgrund derselben Erhe-
15 Quellen: siehe Seite 8 bungsmethodik (jedoch ohne Erfassung von Leerstand) ansatzweise Aussagen hierzu erlauben.
16 Raumnutzer = Einwohner + (sozialversicherungspflichtig) Beschäftigte am Arbeitsort 19 Gemäß Landesentwicklungsplan (LEP BW) von 2002; Griesheim-sur-Souffel ist eine landwirtschaftlich geprägte Wohngemeinde im
14 17 Quellen: siehe Seite 8 Gemeindeverband Kochersberg am Rande des Speckgürtels um Straßburg (ca. 10 km entfernt).
15
4 Aktionsplan der Innenentwicklung
beruht, welche die gemeindespezifischen Gegeben- nostizierten Wohnbauflächenbedarf gegenüberstellen
heiten, wie z. B. die räumliche Lage, nicht berücksich- zu können. Dies soll auf (inter-)kommunaler Ebene
tigt. Diese Methode dient lediglich als Orientierung eine sachliche Auseinandersetzung mit dem künfti-
Der „Aktionsplan der Innenentwicklung“ wird als Schritte zur Erstellung des Aktionsplans der Innenent- für die Bedarfsermittlung und kann durch andere gen Bauflächenbedarf erleichtern. Die Kapazität der
strategisches Instrument eines kommunalen Flächen- wicklung durchgeführt: plausible Methoden ersetzt werden. Siedlungsflächenreserven ist von verschiedenen Fak-
managements vorgeschlagen, dessen Ziel es ist, die Im Allgemeinen wird der Wohnbauflächenbedarf in toren abhängig, die im Folgenden dargestellt werden.
notwendigen Maßnahmen der Innenentwicklung auf 1) Wohnbauflächenbedarf ermitteln drei Schritten berechnet:
(inter-)kommunaler Ebene zeitlich und räumlich zu 2) Kapazität der potenziellen Siedlungsflächenreser- • Ermittlung des fiktiven Einwohnerzuwachses aus Die Kapazität kann demnach wie folgt abgeschätzt
definieren. Damit wird den Gemeinden ein Aktions- ven für eine Wohnbebauung schätzen dem Belegungsdichterückgang werden:
plan für die Koordination der anstehenden Mobilisie- 3) Aktionsräume der Innenentwicklung definieren • Berechnung der prognostizierten Bevölkerungs- • Der Kapazitätsschätzung liegen ausschließlich
rungsmaßnahmen an die Hand gegeben. Grundlage 4) Maßnahmen für die Mobilisierung der Potenzial- entwicklung von 2013 bis 2027 (mit Wanderungen) Flächen im Innenbereich, wie Baulücken und Innen-
dafür bilden die Ergebnisse der Erhebung des flächen in Aktionsräumen festlegen • Der erforderliche Wohnungsbauflächenbedarf entwicklungspotenziale in Wohn- oder Mischbau-
Siedlungsflächenpotenzials in der Gemeinde. Hierzu 5) Zeitlichen Ablauf der Prozesse und Maßnahmen berechnet sich aus der Summe des fiktiven gebieten zugrunde. Alle weiteren Berechnungen
wird die Kapazität der potenziellen Siedlungsflächen, abschätzen Einwohnerzuwachses und der prognostizierten und Ausführungen beziehen sich demnach
vor allem im Bereich des Wohnungsbaus20, ermittelt 6) Kapazität und prognostizierten Bedarf auf der Bevölkerungsentwicklung mit Wanderungen. lediglich auf die Baulücken und Innenentwick-
und dem prognostizierten Bedarf auf der Zeitachse Zeitachse gegenüberstellen Daraus ergibt sich z.B. in der Stadt Gengenbach ein lungspotenziale, welche für eine Wohnnutzung
gegenübergestellt. Einen wichtigen Bestandteil bilden fiktiver Einwohnerzuwachs von 840 Einwohnern24 aus vorgesehen sind. Eine Ausnahme bilden Flächen,
zudem die Maßnahmen, die zur Aktivierung der Der Aktionsplan der Innenentwicklung wurde am Beispiel dem Belegungsdichterückgang und eine prognosti- die zum Beispiel als gewerbliche Bauflächen im
Flächen notwendig sind. Denn erst wenn diese Maß- der Stadt Gengenbach, im Anschluss an die Erhebung zierte Bevölkerungsentwicklung (mit Wanderungen) rechtskräftigen FNP ausgewiesen sind, aber auf-
nahmen erfolgreich durchgeführt worden sind, kann und Lagebeurteilung der Siedlungsflächenreserven, von zusätzlich 20 Einwohnern25. Der auf diese Weise grund ihrer offenen Entwicklungsperspektiven und
in der Regel mit der Realisierung von Wohneinheiten erarbeitet. Im Vergleich mit den anderen Modellgemein- ermittelte Wohnbauflächenbedarf beträgt bis zum ihrer planerischen Bedeutsamkeit im Aktionsplan
begonnen werden. Im Einzelnen werden folgende den ist diese Gemeinde aufgrund ihrer Größe geeignet Jahr 2027 in Gengenbach insgesamt ca. 12 ha26, Innenentwicklung berücksichtigt werden müssen.
gewesen, das neue Instrument zu erproben. was, umgerechnet auf die Anzahl der Wohneinheiten, In Gengenbach betrifft dies z.B. ein aufgegebe-
ca. 24 Wohneinheiten (WE)27 pro Jahr entspricht. nes, knapp 17 ha großes, Firmengelände.
Auch in französischen Gemeinden28 ist, trotz einer • Für Flächen über 2000 m² wird zuerst ein Erschlie-
A. Ermittlung des Wohnbauflächenbedarfs nach wie vor positiven natürlichen Bevölkerungsent- ßungs- und Freiflächenanteil von 20 % abge-
wicklung, der Belegungsdichterückgang mittlerweile zogen. Dieser Anteil wird jedoch nicht von den
Die Ermittlung des Wohnbauflächenbedarfs erfolgte für die Modellgemeinden21 Hauptmotor des künftigen Wohnungsbedarfs. Baulücken und den kleineren Innenentwicklungs-
anhand des Hinweispapiers des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg von potenzialen abgezogen, die bereits vollständig
200922. Der Wohnbauflächenbedarf ergibt sich demzufolge aus dem Belegungs- erschlossen sind. Mit diesem Schritt werden die
Foto: Jama Wegner
dichterückgang und der prognostizierten Bevölkerungsentwicklung23. Dabei ist je- B. Kapazitätsschätzung bebaubaren Grundstücksflächen ermittelt.
doch zu beachten, dass dieser Bedarf auf einer rein rechnerischen Ermittlung der • Um die Bruttogrundfläche/Bruttogeschossfläche
Wohnbauflächen mit prognostizierten und landesweit verallgemeinerten Werten Im Anschluss an die Prognose des künftigen Wohn- (BGF) zu ermitteln, wird die Grundstücksfläche
bauflächenbedarfs sollte die Kapazität der erho- mit der Geschossflächenzahl (GFZ) multipliziert.
benen Siedlungsflächenreserven für Wohnen, d.h. Dabei werden die Angaben in den jeweiligen
20 Der Schwerpunkt liegt auf der Abschätzung und Aktivierung künftiger Wohnbauflächen. die Anzahl der realisierbaren Wohneinheiten, abge- Bebauungsplänen herangezogen. Die Innenent-
21 In Frankreich (gesamt) liegt der Belegungsdichterückgang gemittelt bei ca. 1% pro Jahr (Quelle: INSEE, eigene Berechnungen). Auf- schätzt werden, um diese anschließend dem prog- wicklungspotenziale und Baulücken ohne Bebau-
grund der aktuellen durchschnittlichen Haushaltsgröße in Griesheim-sur-Souffel von 2,4 (in 2009) sowie der Struktur des Wohnungsan-
gebots der ländlichen Gemeinde wurden für die Berechnung durchschnittlich 0,5% - 1% Belegungsdichterückgang pro Jahr zu Grunde
gelegt. Die GFZ (hier „coefficient d’occupation du sol“) ist geringfügig höher anzusetzen (bei 0,6). Die durchschnittliche Wohnfläche
pro Einwohner liegt mit 40m² pro Person in Frankreich (gesamt) unter dem deutschen Durchschnittswert, dürfte aber in einer ländlichen
Wohngemeinde wie Griesheim-sur-Souffel etwas höher ausfallen. 24 (11.228 (Einwohnerzahl 2013) * 0,5 * 15 Jahre)/100 25 11.247 (Einwohnerzahl 2027) – 11.228 (Einwohnerzahl 2013)
22 „Hinweise für die Plausibilitätsprüfung der Bauflächenbedarfsnachweise im Rahmen des Genehmigungsverfahrens nach § 6 und § 10 26 Einwohnerdichte für Unterzentren = 70 Einwohner pro Hektar 27 Belegungsdichte = 2,4 Einwohner pro Wohneinheit
Abs. 2 BauGB“ vom 01.09.2009. 28 Vgl. z.B. Plan Local de l’Habitat (PLH) für das Gebiet des Stadtverbands Straßburg (CUS), Kapitel zum künftigen Wohnungsbedarf
16 23 Das statistische Landesamt Baden-Württemberg prognostiziert für Gengenbach ein Bevölkerungswachstum bis 2030 von ca. 2 %. („besoins en logements de la CUS“); www.strasbourg.eu/urbanisme/plh/15_besoins_logements.pdf 17
C. Aktionsräume der Innenentwick- Deshalb bedarf es einer groben zeitlichen Aufstel-
Abb. 16: Schema der Kapazitätsabschätzung lung definieren lung, zu welchem Zeitpunkt und in welchem Umfang
die vorhandenen Flächenreserven auf den Markt
ungsplan können mit einer durchschnittlichen GFZ Die Umsetzung der Strategie „Innenentwicklung vor gebracht werden können.
z. B. von 0,5 verrechnet werden. Außenentwicklung“ erfordert die Identifikation von Alle Baulücken und Innenentwicklungspotenziale wur-
• In einem dritten Schritt wird die Nutzfläche/Netto- Aktionsräumen der Innenentwicklung. Diese sind von den entweder in sofort mobilisierbare Flächen bzw.
wohnfläche berechnet. Dabei werden 20 % der strategischer Bedeutung für die Siedlungsentwick- kurzfristig mobilisierbare Innenentwicklungspotenzi-
Bruttogeschossfläche für technische Funktions- lung in der Gemeinde. Für die einzelnen Aktionsräu- ale (IE) oder in mittel- und langfristig mobilisierbare
(TF) und Verkehrsflächen (VF) abgezogen. me sollen angepasste Vorgehensweisen zur Mobili- Flächen und Innentwicklungspotenziale unterteilt. Die
• Die Nettowohnfläche wird durch die spezifische sierung entworfen werfen. In Gengenbach wurden Einteilung der Innenentwicklungspotenziale in kurz-,
Wohnfläche pro Einwohner (z. B. 45 m²) dividiert, sieben solcher Aktionsräume definiert, welche die mittel- oder langfristige IE, erfolgte bezüglich der
um die mögliche Einwohnerzahl zu ermitteln. Gemeinde schwerpunktmäßig in Angriff nehmen erhobenen Merkmale, die Auskunft über bestehende
• Durch Division mit der durchschnittlichen Bele- sollte. Diese verschiedenen Gebiete sind typisch für Mobilisierungshemmnisse geben.
gungsdichte (Einwohner pro Wohneinheit, z. B. verschiedene städtebauliche Situationen. In der Ab-
2,4) wird die Anzahl der möglichen Wohneinheiten bildung unten sind diese Aktionsräume dargestellt.
ermittelt. Die Potenziale der identifizierten Aktionsräume, wie D. Maßnahmen zur Mobilisierung
• Da jedoch insbesondere bei den Innenentwick- auch die weiteren Innenentwicklungspotenziale und
lungspotenzialen größere Flächen vorhanden Baulücken, die nicht zu diesen Räumen zählen, Die besonderen Merkmale und Herausforderungen
sind, auf denen eine zukünftige Wohnnutzung können aufgrund von bestehenden Blockaden und der definierten Aktionsräume sowie der sonstigen
noch nicht absehbar ist, wurden planerische Hemmnissen wie mangelnder Nachfrage, fehlendem Baulücken und Innenentwicklungspotenziale wurden
Werte für die Wohneinheiten festgelegt, die sich Interesse seitens des Eigentümers, baurechtlicher daraufhin erläutert, die rechnerisch und planerisch
jedoch an den rechnerischen orientieren. Bei der Situation, ungünstiger Topographie etc. nicht alle so- realisierbaren Wohneinheiten ermittelt, mögliche Akti-
Festlegung der Anzahl der Wohneinheiten wurden fort und gleichzeitig entwickelt bzw. bebaut werden. vierungsmaßnahmen aufgezeigt und der erforderliche
zudem die Angaben (z. B. Bebauung nur mit Entwicklungshorizont hierfür geschätzt.
Einfamilienhäusern) in bestehenden Bebauungs-
plänen berücksichtigt. Für Baulücken und Innenentwicklungspotenziale ohne
Hinderungsgründe wird ein regelmäßiges Monitoring
Auf diese Weise können für alle Innenentwicklungspo- der Bauaktivität durch eine jährliche Fortschreibung
tenziale und Baulücken die rechnerisch bzw. plane- der Übersicht empfohlen. Bei einer ggf. rückläufigen
Quelle: ProRaum Consult
risch realisierbaren Wohneinheiten berechnet werden. Bauaktivität wird angeraten, die Eigentümer zu befra-
In Gengenbach beträgt die Nutzfläche der Innenent- gen, um deren Interessen und Absichten bezüglich
wicklungspotenziale und der Baulücken demzufolge der Entwicklung oder Veräußerung ihres Grundstücks
über 60.000 m². Auf dieser Fläche könnten ca. 550 zu erfahren. Die Bereitstellung einer kommunalen
Wohneinheiten für ca. 1.350 Einwohner realisiert wer- Baulandbörse kann weiterhin die Vermarktung von
den. Nach Abgleich der rechnerischen Werte mit den Grundstücken unterstützen. Bei diesen Grundstücken
Bebauungsplänen, wurde die Anzahl der Wohneinhei- ist eine kurzfristige Mobilisierung innerhalb der
ten für den Aktionsplan auf insgesamt 450 festgelegt. nächsten Jahre prinzipiell möglich. In der Abbildung
„Aktionsräume in Gengenbach“ betrifft dies die blau
dargestellten Bebauungsplangebiete.
Foto: Jana Wegner
Quelle: ProRaum Consult Abb. 17: Aktionsräume in Gengenbach
18 19Innenentwicklungspotenziale, die erst mittel- oder Bei einem mittelfristigen Entwicklungshorizont wurden
langfristig mobilisierbar sind, weil die Fläche mo- hier ca. fünf bis zehn Jahre angesetzt, bei langfristig Abb.19: Zeitliche Abfolge von Aktivierungsmaß-
mentan noch genutzt wird, die Eigentümer eine mobilisierbaren Innenentwicklungspotenzialen sind E. Zeitliche Abfolge der Prozesse nahmen in verschiedenen Aktionsräumen am
Entwicklung ablehnen, die Nachfrage ungünstig ist ca. zehn bis 15 Jahre erforderlich, um die Fläche zu und Maßnahmen Beispiel Gengenbach
oder gar eine Altlastenproblematik vorliegt, erfordern entwickeln. In der Abbildung „Aktionsräume in Gen-
zunächst eine Erkundungsphase der Fläche mit ihren genbach“ betrifft dies die rot dargestellten Flächen Die für die jeweiligen Aktionsräume vorgeschlagenen
Entwicklungs- und Nutzungsmöglichkeiten z.B. mittels (IE). Die Mobilisierung von Nachverdichtungs- bzw. Einzelmaßnahmen werden anschließend in zeitlicher
Testentwürfen. Aufbauend auf diesen Ergebnissen Umstrukturierungspotenzialen (NV), die aufgrund Abfolge dargestellt. Für das Fallbeispiel Gengenbach
kann im Anschluss Baurecht geschaffen werden mehrerer Eigentümer eher lang- als kurzfristig erfol- wurde für die einzelnen Aktionsräume dargelegt,
(Aufstellung Bebauungsplan/Änderung Plan Local gen wird, erfordert ebenso die konsequente Einbe- welche Maßnahmen wann und mit welchem Ziel um-
d’ Urbanisme). Insbesondere gegenüber ablehnend ziehung der Eigentümer. Dies kann z.B. in Form von gesetzt werden sollten. Der angegebene Zeitrahmen
eingestellten Eigentümern ist der regelmäßige Kontakt Workshops geschehen. dient dabei nur als Orientierung, wie viel Zeit für die
seitens der Gemeinde zu suchen und Überzeugungs- Aktivierung im Normalfall eingeplant werden sollte.
arbeit zu leisten. Bei Brachflächen zum Beispiel, Diese Mobilisierungsmaßnahmen, die noch ausführli- Der Gemeinde steht damit eine Handlungsanleitung
Quelle: ProRaum Consult
deren Entwicklung für die Gemeinde strategisch cher im Anhang beschrieben sind, bieten sich prinzi- für die Koordinierung notwendiger Maßnahmen zur
wichtig ist und die mehreren Eigentümern mit unter- piell auch in anderen, kleineren Gemeinden an. Verfügung, die jederzeit angepasst werden kann.
schiedlichen Entwicklungsabsichten gehören, kann
es zielführend sein, ein Konsilium zu gründen, in dem
die Gemeinde neben den Eigentümern Mitglied ist. In Abb. 18: Zusammenstellung von Maßnahmen für definierte
diesem Rahmen werden mögliche Entwicklungsper- Aktionsräume und für weitere Innenentwicklungspotenziale
spektiven erkundet und deren Umsetzbarkeit über- in Gengenbach
prüft, die Aufträge für Entwurfsteams und Gutachter
gemeinsam vergeben und beurteilt sowie Vertiefun- F. Gegenüberstellung des vorhandenen Potenzials mit
gen oder Schwerpunkthemen identifiziert, um letztlich dem berechneten Bedarf
eine gemeinsame Entwicklungsrichtung zu finden.
Die Herausforderung eines nachhaltigen Flächenmanagements besteht darin,
die vorhandenen Flächen im Bestand bedarfsgerecht auf dem Markt anbieten zu
können. Da nicht alle Flächen sofort und ohne Weiteres verfügbar sind, wurden am
Beispiel von Gengenbach geeignete Aktivierungsmaßnahmen und die benötigte
Zeit bis zur Realisierung von Wohnungen abgeschätzt. Abschließend wurden
die Anzahl der realisierbaren Wohneinheiten (WE)29 in den identifizierten Aktions-
Quelle: ProRaum Consult
räumen und der berechnete Wohnbauflächenbedarf in Wohneinheiten auf der
Zeitachse gegenübergestellt (siehe Abbildung 20, nächste Seite).
29 Eine solche Abschätzung wurde für die Aktionsräume, für die sonstigen Baulücken sowie für die kurz-, mittel- und langfristigen Innenent-
wicklungspotenziale erarbeitet. Bei der Kapazitätsabschätzung der einzelnen Schwerpunkträume wurde ein Sicherheitsfaktor einbezo-
gen, da aufgrund von rechtlichen und physischen Gegebenheiten nicht immer die komplette Fläche entwickelt werden kann. Demzufol-
20 ge wurde davon ausgegangen, dass ca. 20 % der Flächen der Innenentwicklungspotenziale und der Baulücken nicht bebaut werden.
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