SCHICKE PLATTE UND NEUE WOHNUNGEN - JÖRN-MICHAEL WESTPHAL, GESCHÄFTSFÜHRER PROPOTSDAM GMBH, 23.01.2016 - KOMMUNALPOLITISCHES ...
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Schicke Platte und neue Wohnungen
Jörn-Michael Westphal, Geschäftsführer ProPotsdam GmbH,
23.01.2016
Unternehmensstruktur
GEWOBA
Wohnungs- Potsdam Terraingesellschaft
Entwicklungsträger Sanierungsträger Luftschiffhafen ProPotsdam Facility Entwicklungsträger
verwaltungs- Marketing und Neu Babelsberg AG
POLO Beteiligungs- Bornstedter Feld Potsdam GmbH Potsdam GmbH Management GmbH Potsdam GmbH
gesellschaft Service GmbH i. L.
gesellschaft mbH GmbH
Potsdam mbH
Baugesellschaft
Biosphäre Potsdam
Bornstedter Feld
GmbH
GmbH Unternehmenskennzahlen
• Wohnungsbestand: 16.887
• Bilanzsumme: rd. 820 Mio. €
• Umsatzerlöse: rd. 104 Mio. €
• Mitarbeiter: 271
• Davon Auszubildende: 26
2
Leerstandsquoten bei den Mitglieds- Bestandsmieten der Mitgliedsunternehmen
unternehmen des BBU 2014 (2013) des BBU am 31.12.2014 (2013)
3
Quelle: BBU Marktmonitor 2015
Aktuelle Bevölkerungsprognose der LHP (2014)
Einwohner Vergangenheit Prognose
195 000
192 952
190 000
186 359
185 000
187 300
180 000 177 748
181 363
178 745
175 000
176 000
174 847
170 000
163 668 170 448
165 000
160 000 162 502
155 000
150 000
145 000
Bevölkerungsprognose 2011
140 000
Bevölkerungsprognose 2014
135 000
AfS BB-Prognose 2010
130 000
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
Jahr
Dr. Reiner Pokorny, Fachbereich Verwaltungsmanagement Bevölkerungsprognose 2014 bis 2035
Zielsetzung: Wohnungsmarktanteil 20% halten
180.000
17.900
Wohnungen ProPotsdam
175.000 17.700
Einwohner
17.500
170.000
17.300
165.000
17.100
160.000 16.900
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Einwohnerzahl Potsdam Anzahl Wohnungen ProPotsdam
5
Investitionen ProPotsdam bis 2021
Investitionssumme gesamt:
450.000.000 € 388 Mio. €
Wohnungsneubauprogramm:
400.000.000 €
1.500 Wohnungen bis 2021
350.000.000 €
Investitionen (kummuliert)
300.000.000 €
250.000.000 €
200.000.000 €
150.000.000 €
100.000.000 €
50.000.000 €
- €
2016 2017 2018 2019 2020 2021
Modernisierungs- und Instandsetzungsprogramme: €189,2 Mio.
Investitionen Energie-/ Klimaschutzkonzepte: €4,7 Mio.
Neubau: €181,8 Mio.
Grundstücksentwicklung: €6,9 Mio.
6
Ankauf von Grundstücken: €5,3 Mio.
Baukosten
Preisindex für Neubau von Wohngebäuden im Land Brandenburg (2010 = 100)
120
115 112,8
109,7
110 106,7
105 102,7
100
98,3
100
96,2
95 92,1
90
83,4
85
80,8
80
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Quelle: Amt für Statistik
Berlin-Brandenburg
7
Entwicklung der Planungs- und Beratungskosten im Wohnungsbau von 2000 – 2014 Quelle: Kostentreiber für den Wohnungsbau, Bauforschungsbericht Nr. 67 , Arbeitsgemeinschaft für 8 zeitgemäßes Bauen e.V. , S. 62
Was beeinflusst die Wohnkosten?
Einflussfaktoren der
Landeshauptstadt Potsdam
• Baumschutzverordnung
• Bebaubarkeit (GFZ/GRZ)
• Denkmalbereichssatzung
• Erschließungskosten
• KAG-Umlagen
• Soziale Infrastruktur
• Stellplatzplanung
• Fernwärmevorrangsatzung
• Kosten der Beleuchtung
• Kosten der Entwässerung
• Kosten der Schornsteinreinigung
• Kosten der Straßenreinigung und der
Anteil Bestand- & Neubauwohnungen der ProPotsdam Müllbeseitigung
• Kosten der Wasserversorgung
6% Wohnungsbestand • Laufende öffentliche Lasten des
6% Grundstücks (Grundsteuer)
• Wärme-/ Warmwasserversorgung
• Kommunale Ver- und Entsorgung
fertiggestellter • Satzung für Trink-/Schmutz- und
Regenwasser
Neubau 1990-2015 • ÖPNV-Versorgung
• Klimaschutzkonzept
Neubauplan bis • Kommunalkreditkonditionen
• Stadtrendite / Ausschüttungen
2021 9
88%
Beispiele für kommunale Anforderungen
• Abschöpfung für soziale Infrastruktur
• enge Auslegung der gesetzlich-naturschutzrechtlichen
Rahmenbedingungen
• denkmalrechtliche Belange/Sichtachsen
• Übernahme von Grundstücken der LHP, die schwer oder ggf.
nicht bebaubar sind
• hohe Aufwendungen durch „belastete“ Grundstücke (Altlasten,
Kontamination, Kampfmittelräumung, Entsiegelung, Abriss …)
• enge Auslegung von brandschutztechnischen Anforderungen
bei Sonderbauten
• Übernahme von vormals kommunalen Erschließungsaufgaben
im Rahmen von städtebaulichen Verträgen
10qualitativ hochwertig: viel und einfach:
• barrierefrei
• energieeffizient
• Brandschutz
• Brandschutz
• Gestaltung
Was soll gebaut werden? 11Wie hoch bauen wir? Wohnungen je Wohngebäude Potsdam 4,4 Berlin 5,9 München 5,6 Quelle: Landeshauptstadt Potsdam Wohnhaus der ProPotsdam: 4 Geschosse Wohnhaus in Berlin: 6 Vollgeschosse + Staffelgeschoss
Annahmen zur Neubautätigkeit
2015 bis 2035 der LHP
Zentrumsnahe
Flächen für
Wohnungen oder für
Gärten?
Quelle: Landeshauptstadt Potsdam, Kleinräumige Bevölkerungsprognose, 2015Entwicklung der Mietpreis- und Belegungsbindung Quelle: Wohnungsmarktbericht 2013, S. 37 14
Wohnungspolitische Instrumente
Potsdam 22 Wohnungspolitisches Konzept
15Instrumente der ProPotsdam (1/2)
• 2.950 Wohnungen zu einem reduzierten Mietpreis in allen
Potsdamer Wohngebieten
• Voraussetzung: Wohnberechtigungsschein
• Vereinbarungen zwischen dem Land Brandenburg, der
Landeshauptstadt Potsdam und der ProPotsdam GmbH
• Investitionsbank des Landes Brandenburg verlängert günstige
Zinskonditionen für Darlehensverträge der ProPotsdam
• Wohnungen zu einem Mietpreis von 5,50 Euro /m² für
einkommensschwache Haushalte
• Neu: Einzelfallbezogene Mietnachlässe bei angemessener
Wohnungsgröße zum Beispiel für Alleinerziehende oder auch
Azubis/Studenten mit Kindern sowie Senioren und
Geringverdiener, bei nachgewiesener zu hoher Mietbelastung
nach Modernisierung
16Instrumente der ProPotsdam (2/2)
17Nutzung der Instrumente
Familien-/Kinderbonus 932
Wohnflächenbonus 68
Abgeschlossene Mobilitätsbonus 100
Mietverträge Flexible Bindungen 201
2011-14 Mittelbare Bindungen 1.246
Wohnraumversorgungsvertrag 646
„Mietenbremse“ (seit 1.10.2012) 5.588
Gesamt 8.781
5,0 €
Mietverzicht in Millionen Euro
4,5 €
4,0 € Mietverzicht 2011-2014: €4,3 Mio. „Mietenbremse“ (seit 1.10.2012)
3,5 €
Wohnraumversorgungsvertrag
3,0 €
Mittelbare Bindungen
2,5 €
Flexible Bindungen
2,0 €
Mobilitätspaket
1,5 €
Wohnflächenbonus
1,0 €
Familien-/Kinderbonus
0,5 €
- €
2011 2012 2013 2014Alter Markt 10 -
Amtsstraße Wohnungsverbund Staudenhof
Verteilung von über das Stadtgebiet
4 Wohnungsverbund Grotrianstraße
Hegelallee - Wohngemeinschaft
weiblicher Geflüchtete und deren Kinder
Großbeeren- / Grünstraße
Wohnungsverbund Haeckelstraße
Leipniz- /
1 Laplacering
8 30
24
16 9
Stadtheide /
Geschwister-Scholl-Straße
13
10 12
Kiezstraße Konrad-Wolf-
12 Allee
Brauhausberg /
Albert-Einstein-Staße 11
9 11
Einzelwohnungen
Wohnungsverbünde
ab 09/2015 verschiedene
07/2014
10/2012
11/2013
Gesamt Pots.
Schlaatz
Stern
West
Babelsberg
Innenstadt
Gesamt
/ Drewitz
/Waldstadt
Bornstedt verschiedene
Guido-Seeber-Weg
67
25
55 WE
1 WE
WE 103
34 WE
13
19
17
20 WE 19Durchschnittliche Nettokaltmiete in €/m²
20Zukünftige Entwicklung in den Quartieren
• Hoher Anteil an Bewohnern mit Migrationshintergrund in
Plattenbaugebieten:
– Begegnungen und Nachbarschaften, Quartierskonzepte
(Begegnungshäuser, aufsuchende Arbeit gemeinnütziger
Träger, Quartiersmanagement)
– Breite Verteilung als Mittel der Integration:
• Durchschnittsmieten in Potsdam - Bereitschaft der
Unterbringung von Transferleistungsempfängern in
Wohngebieten mit höheren Mietpreisen
• Zukünftige Nachbarschaften: Zusammenleben der
Mietergruppen WBS, WBS+40%, freifinanziert in einem
Haus
21Quartiersmanagement
Betreuung von Flüchtlingen
Drewitz
Wohnungsneubau Wohnprojekt Konvoi Wettbewerb „Für Potsdam“
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