Schroder ImmoPLUS Vereinfachter Prospekt Februar 2021 - Fondsleitung: Schroder Investment Management (Switzerland) AG Depotbank
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Schroder ImmoPLUS
Vereinfachter Prospekt
Februar 2021
Fondsleitung: Schroder Investment Management (Switzerland) AG
Depotbank: Zürcher Kantonalbank
Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art
„Immobilienfonds“1. Hinweis
Dieser vereinfachte Prospekt enthält eine Zusammenfassung der wichtigsten Informationen über den Schroder
ImmoPLUS (nachstehend «Immobilienfonds»). Die rechtlichen und wirtschaftlichen Aspekte sind abschliessend
im ausführlichen Prospekt mit integriertem Fondsvertrag geregelt. Dieser regelt u.a. die Rechte des Anlegers,
die Aufgaben und Pflichten der Fondsleitung und der Depotbank sowie die Anlagepolitik des Immobilienfonds.
Dem Anleger wird empfohlen, den ausführlichen Prospekt mit integriertem Fondsvertrag zu konsultieren. Die
Jahres- und Halbjahresberichte geben Auskunft über die Vermögens- und Erfolgsrechnung. Diese Unterlagen
sind bei der Fondsleitung sowie bei der Depotbank kostenlos erhältlich. Zudem können die aktuellsten Informa-
tionen im Internet unter www.schroders.ch abgerufen werden.
2. Anlageinformationen
2.1 Anlageziel
Das Anlageziel des Immobilienfonds besteht hauptsächlich darin, langfristig ein attraktives inneres Wachstum
zu erzielen. Um dies zu erreichen, wird der Immobilienfonds Immobilien mit überdurchschnittlichen Ertragsaus-
sichten erwerben.
2.2 Anlagepolitik
Die Fondsleitung investiert das Vermögen dieses Immobilienfonds in Immobilienwerte in der ganzen Schweiz,
d.h. Grundstücke (einschliesslich Zugehör), Schuldbriefe und andere vertragliche Grundpfandrechte sowie Be-
teiligungen an und Forderungen gegen Schweizer Immobiliengesellschaften, deren Zweck einzig der Erwerb
und Verkauf oder die Vermietung und Verpachtung eigener Grundstücke ist, sofern mindestens zwei Drittel des
Kapitals und der Stimmen im Immobilienfonds vereinigt sind.
Der Immobilienfonds investiert in erster Linie in kommerziell genutzte Grundstücke, deren Erwerb gemäss Art.
2 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 16. Dezember
1983 (BewG) nicht der Bewilligungspflicht untersteht.
Der Immobilienfonds hält Immobilien in indirektem Grundbesitz.
Die Fondsleitung darf Derivate ausschliesslich zur Absicherung von Zinsrisiken einsetzen.
2.3 Risikoprofil des Immobilienfonds
Ausführlichere Informationen zu den hier genannten Risiken enthält der ausführliche Prospekt mit integriertem
Fondsvertrag.
Die wesentlichen Risiken des Immobilienfonds bestehen insbesondere in Form der Abhängigkeit von konjunk-
turellen Entwicklungen, der Veränderung des Angebots und der Nachfrage im schweizerischen Immobilien-
markt, dem Mietzinsausfallrisiko, der beschränkten Liquidität des schweizerischen Immobilienmarkts insbeson-
dere bei grösseren Immobilienprojekten, von Veränderungen der Kapitalmarktzinsen und Hypothekarzinsen,
der subjektiven Bewertung der Immobilien, von inhärenten Risiken beim Erstellen von Bauten, der Umweltrisi-
ken (u.a. Altlasten), der ungewissen Entwicklung des Wettbewerbs im Immobilienmarkt, der Änderung von Ge-
setzen oder Vorschriften und von möglichen Interessenkonflikten. Überdies muss beachtet werden, dass eine
Steigerung des Anteilskurses kein Indiz für eine entsprechende Entwicklung in der Zukunft ist.
Der Wert der Anlagen kann sowohl steigen als auch fallen, der Anleger kann möglicherweise sogar weniger als
seinen Einsatz zurückerhalten.
Die Fondsleitung darf Derivate ausschliesslich zur Absicherung von Zinsrisiken einsetzen. Derivate unterliegen
neben dem Markt- auch dem Gegenparteirisiko, d.h. dem Risiko, dass die Vertragspartei ihren Verpflichtungen
nicht nachkommen kann und dadurch einen finanziellen Schaden verursacht.
Schroder ImmoPLUS 22.4 Performance des Immobilienfonds (Veränderung des Börsenkur-
ses inklusive Ausschüttung)
25%
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Schroder ImmoPLUS SXI Real Estate® Funds TR
Durchschnittliche jährliche Performance per 31.12.2020:
Letzte 3 Jahre: 4,33%
Letzte 5 Jahre: 6,27%
Letzte 10 Jahre: 5,74%
Die in der Vergangenheit erzielte Performance ist kein Hinweis auf die zukünftige Wertentwicklung des Immo-
bilienfonds. Diese hängt davon ab, wie sich die Märkte und die Erträge der Anlagen entwickeln und wie erfolg-
reich der Fondsmanager die Anlagepolitik umsetzt. Die Performancedaten lassen auch die bei der Ausgabe und
Rücknahme der Anteile erhobenen Kommissionen und Kosten unberücksichtigt.
2.5 Profil des typischen Anlegers
Der Immobilienfonds eignet sich für Anleger mit einem mittel- bis langfristigen Anlagehorizont. Die Anleger
können zeitweilige Schwankungen des Inventarwertes der Fondsanteile in Kauf nehmen und sind nicht auf einen
bestimmten Termin hin auf eine Realisierung der Anlage angewiesen.
2.6 Verwendung des Erfolges
Der Nettoertrag des Immobilienfonds wird jährlich spätestens innerhalb von vier Monaten nach Abschluss des
Rechnungsjahres in der Rechnungseinheit Schweizerfranken (CHF) an die Anleger ausgeschüttet.
2.7 Anteilsklasse
Der Immobilienfonds ist nicht in Anteilsklassen unterteilt.
Schroder ImmoPLUS 33. Wirtschaftliche Angaben
3.1 Vergütungen und Nebenkosten
Beim Erwerb und der Rückgabe direkt beim Anleger an- 30.09.2018 30.09.2019 30.09.2020
fallende Vergütungen und Nebenkosten
(Auszug aus § 18 des Fondsvertrages)
Ausgabekommission zugunsten der Fondsleitung, Depot- 2,00% 2,00% 2,00%
bank und/oder Vertriebsträgern im In- und Ausland (Maxi-
malsatz)
Rücknahmekommission zugunsten der Fondsleitung, De- 1,50% 1,50% 1,50%
potbank und/oder Vertriebsträgern im In- und Ausland
(Maximalsatz)
Nebenkosten zugunsten des Fondsvermögens, die dem
Immobilienfonds aus der Anlage des einbezahlten Betra-
ges bzw. dem Verkauf von Anlagen erwachsen (§ 17 Ziff. 3
i.V.m. § 18 Ziff. 3 des Fondsvertrages) (Maximalsatz)
- Zuschlag zum Inventarwert 5,00% 5,00% 5,00%
- Abzug vom Inventarwert 1,50% 1,50% 1,50%
Kommission der Depotbank für die Auszahlung des Liqui- 0,50% 0,50% 0,50%*
dationsbetreffnisses im Falle der Auflösung des Immobili-
enfonds (Maximalsatz)
* Ab 1. Oktober 2020: höchstens 0,30%.
Laufend dem Fondsvermögen belastete Vergütungen 30.09.2018 30.09.2019 30.09.2020
und Nebenkosten
(Auszug aus § 19 des Fondsvertrages)
Kommission der Fondsleitung (Maximalsatz)* 1,00% 1,00% 1,00%
Kommission der Depotbank (Maximalsatz)** 0,10% 0,10% 0,10%
Weitere Vergütungen und Nebenkosten Gemäss § 19 Ziff. 3 bis 5 des Fondsvertrages
Total Expense Ratio TERREF-GAV 0,8% 0,8% 0,75%
Total Expense Ratio TERREF-MV 0,9% 0,9% 0,93%
* Berechnung gemäss § 19 Ziff. 1 des im jeweiligen Zeitpunkt anwendbaren Fondsvertrages.
** Berechnung gemäss § 19 Ziff. 2 des im jeweiligen Zeitpunkt anwendbaren Fondsvertrages.
Die Fondsleitung und deren Beauftragte können gemäss den Bestimmungen im Prospekt im Rahmen von Kapi-
talerhöhungen Retrozessionen zur Entschädigung der Vertriebstätigkeit von Fondsanteilen in der Schweiz oder
von der Schweiz aus bezahlen. Sie bezahlen derzeit keine Rabatte, um die auf den Anleger entfallenden, dem
Immobilienfonds belasteten Gebühren und Kosten zu reduzieren.
Schroder ImmoPLUS 43.2 Gebührenteilungsvereinbarungen und geldwerte Vorteile («soft
commissions»)
Die Fondsleitung hat keine Gebührenteilungsvereinbarungen («commission sharing agreements») abgeschlos-
sen.
Die Fondsleitung hat keine Vereinbarungen bezüglich Retrozessionen in Form von so genannten «soft commis-
sions» abgeschlossen.
3.3 Für den Immobilienfonds relevante Steuervorschriften
Der Immobilienfonds besitzt in der Schweiz keine Rechtspersönlichkeit. Er unterliegt grundsätzlich weder einer
Ertrags- noch einer Kapitalsteuer. Eine Ausnahme bilden Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz. Die Erträge
aus direktem Grundbesitz unterliegen gemäss dem Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer der Besteue-
rung beim Immobilienfonds selbst und sind dafür beim Anteilinhaber steuerfrei. Kapitalgewinne aus direktem
Grundbesitz sind ebenfalls nur beim Immobilienfonds steuerbar.
Die im Immobilienfonds auf inländischen Erträgen abgezogene eidgenössische Verrechnungssteuer kann von
der Fondsleitung für den Immobilienfonds vollumfänglich zurückgefordert werden.
Die Ertragsausschüttungen des Immobilienfonds (an in der Schweiz und im Ausland domizilierte Anleger) unter-
liegen der eidgenössischen Verrechnungssteuer (Quellensteuer) von 35%. Die je mit separatem Coupon ausge-
schütteten Erträge und Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz und Kapitalgewinne aus der Veräusserung
von Beteiligungen und übrigen Vermögenswerten unterliegen keiner Verrechnungssteuer.
In der Schweiz domizilierte Anleger können die in Abzug gebrachte Verrechnungssteuer durch Deklaration in
der Steuererklärung resp. durch separaten Verrechnungssteuerantrag zurückfordern.
Im Ausland domizilierte Anleger können die Verrechnungssteuer nach dem allfällig zwischen der Schweiz und
ihrem Domizilland bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen zurückfordern. Bei fehlendem Abkommen be-
steht keine Rückforderungsmöglichkeit.
Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage und Praxis aus. Änderungen
der Gesetzgebung, Rechtsprechung bzw. Erlasse und Praxis der Steuerbehörden bleiben ausdrücklich vor-
behalten.
Die Besteuerung und die übrigen steuerlichen Auswirkungen für den Anleger beim Halten bzw. Kaufen
oder Verkaufen von Fondsanteilen richten sich nach den steuergesetzlichen Vorschriften im Domizilland
des Anlegers. Für diesbezügliche Auskünfte wenden sich Anleger an ihren Steuerberater.
Der Immobilienfonds hat folgende Steuerstatus:
Internationaler automatischer Informationsaustausch in Steuersachen (automatischer Informationsaustausch):
Dieser Immobilienfonds qualifiziert für die Zwecke des automatischen Informationsaustausches im Sinne des
gemeinsamen Melde- und Sorgfaltsstandard der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwick-
lung (OECD) für Informationen über Finanzkonten (GMS) als nicht meldendes Finanzinstitut.
FATCA:
Der Immobilienfonds wurde bei den US-Steuerbehörden als Registered Deemed Compliant Financial Institution
unter einem Model 2 IGA im Sinne der Sections 1471-1474 des U.S. Internal Revenue Code (Foreign Account Tax
Compliance Act, einschliesslich diesbezüglicher Erlasse, “FATCA“) angemeldet.
4. Den Handel betreffende Informationen
4.1 Preispublikationen
Die Fondsleitung publiziert die Ausgabe- und Rücknahmepreise bzw. den Nettoinventarwert mit dem Hinweis
„exklusive Kommissionen“ bei jeder Ausgabe und Rücknahme von Anteilen auf der elektronischen Plattform der
Schroder ImmoPLUS 5Swiss Fund Data AG (www.swissfunddata.ch). Die Kurse werden täglich in durch die Fondsleitung bestimmten
Zeitungen, Zeitschriften bzw. elektronischen Medien publiziert.
4.2 Art und Weise des Erwerbs und der Rücknahme von Anteilen
Die Fondsleitung stellt einen regelmässigen börslichen Handel der Immobilienfondsanteile an der SIX Swiss
Exchange sicher. Als Market Maker ist die Zürcher Kantonalbank eingesetzt.
Die Ausgabe von Anteilen ist jederzeit möglich. Sie darf nur tranchenweise erfolgen. Die Fondsleitung bestimmt
die geplante Anzahl der neu auszugebenden Anteile, das Bezugsverhältnis für die bisherigen Anleger, die Emis-
sionsmethode für das Bezugsrecht und die übrigen Bedingungen in einem separaten Emissionsprospekt
Der Anleger kann seinen Anteil jeweils auf das Ende eines Rechnungsjahres, unter Einhaltung einer Kündigungs-
frist von 12 Monaten, kündigen. Die Fondsleitung kann unter bestimmten Bedingungen die während eines Rech-
nungsjahres gekündigten Anteile vorzeitig zurückzahlen (vgl. § 17 Ziff. 2 des Fondsvertrages). Falls der Anleger
die vorzeitige Rückzahlung wünscht, so hat er dies bei der Kündigung schriftlich zu verlangen. Die ordentliche
wie auch die vorzeitige Rückzahlung erfolgt innerhalb von drei Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres
(vgl. § 5 Ziff. 5 des Fondsvertrages).
Der Nettoinventarwert des Immobilienfonds wird zum Verkehrswert auf Ende des Rechnungsjahres und bei je-
der Ausgabe von Anteilen berechnet.
5. Kurzdarstellung des Immobilienfonds
Gründungsdatum des Immobilienfonds 17. Dezember 1997
Valorennummer 39571886
ISIN Nr. CH0395718866
Rechnungseinheit Schweizerfranken (CHF)
Rechnungsjahr 1. Oktober bis 30. September
Laufzeit unbeschränkt
Kotierung SIX Swiss Exchange
Schroder Investment Management (Switzerland) AG, Central 2,
Fondsleitung
CH-8001 Zürich
Liegenschaftenverwaltung und technischer Unterhalt:
Delegation von Teilaufgaben
PRIVERA AG, Worbstrasse 142, CH-3073 Gümligen
Depotbank Zürcher Kantonalbank, Bahnhofstrasse 9, CH-8001 Zürich
Prüfgesellschaft PricewaterhouseCoopers AG, Birchstrasse 160, CH-8050 Zürich
Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA, Laupenstrasse 27,
Aufsichtsbehörde
CH-3003 Bern
Schroder Investment Management (Switzerland) AG Central 2,
CH-8001 Zürich
Kontaktstelle Tel. +41 (0)44 250 11 11
www.schroders.ch
contact@schroders.ch
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