Stadt Bruchsal Gemarkung Bruchsal Bebauungsplan mit örtlichen Bauvorschriften "Tunnelstraße" - Teil C: Begründung
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Stadt Bruchsal
Gemarkung Bruchsal
Bebauungsplan mit örtlichen
Bauvorschriften
„Tunnelstraße“
Teil C: Begründung
C–I Verfahrensvermerke
C – II Planungsbericht
Verfahrensstand: Satzungsbeschluss
Stand: 18.03.2021
Stadt Bruchsal, Gemarkung Bruchsal
Bebauungsplan/Örtliche Bauvorschriften „Tunnelstraße“C – I Verfahrensvermerke
C–I Verfahrensvermerke
1.1 Planaufstellungsbeschluss des Gemeinderates gemäß § 2 Abs.1 BauGB am 24.10.2017
1.2 Ortsübliche Bekanntmachung hiervon gemäß § 2 Abs.1 BauGB am 03.11.2017
(Datum Amtsblatt)
2.1 Gemeinderatsbeschluss über die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 entfällt
Abs. 1 BauGB und die Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB
2.2 Ortsübliche Bekanntmachung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung entfällt
2.3 Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 entfällt
BauGB.
2.4 Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher entfällt
Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB (Schreiben vom 14.02.2018)
3.1 Gemeinderatsbeschluss über den Entwurf (Entwurfsbilligung) entfällt
3.2 Gemeinderatsbeschluss über die öffentliche Planauslegung mit am 28.07.2020
Begründung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und die Beteiligung der Behörden
und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB
3.3 Ortsübliche Bekanntmachung hiervon gem. § 3 Abs. 2 BauGB (Datum am 06.08.2020
Amtsblatt)
3.4 Öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB mit der Gelegenheit zur vom 14.08.2020
Stellungnahme bis 14.09.2020
3.5 Benachrichtigung der Behörden über die öffentliche Auslegung und Frist 14.09.2020
Aufforderung zur Abgabe einer Stellungnahme (Schreiben vom
05.08.2020)
4. Abwägung und Satzungsbeschluss des Gemeinderates gem. § 10 BauGB am 09.03.2021
(§ 74 LBO)
5. Mitteilung des Prüfungsergebnisses des Gemeinderates an diejenigen, am 18.03.2021
die Anregungen vorgebracht haben
6. Vorlage bei der Rechtsaufsichtsbehörde, dem Regierungspräsidium entfällt
Karlsruhe, zur Anzeige gem. § 4 Abs. 3 GemO
7. Inkrafttreten des Bebauungsplanes mit der ortsüblichen Bekanntmachung am 18.03.2021
des Satzungsbeschlusses gem. § 10 BauGB (Datum Amtsblatt)
Seite 2
C – II Planungsbericht
INHALTSVERZEICHNIS
1 Übersichtsplan............................................................................................................. 4
2 Anlass und Ziele der Planung .................................................................................... 4
3 Räumlicher Geltungsbereich ...................................................................................... 5
4 Städtebauliche Bestandsaufnahme ........................................................................... 6
4.1 Aktuelle Nutzung .................................................................................................... 6
4.2 Erschließungssituation ........................................................................................... 8
4.3 Topographie ........................................................................................................... 8
4.4 Immissionen ........................................................................................................... 8
5 Übergeordnete Vorgaben ........................................................................................... 9
5.1 Regionalplanung .................................................................................................... 9
5.2 Flächennutzungsplanung ....................................................................................... 9
5.3 Bestehende Bebauungspläne ................................................................................ 9
6 Verfahren .................................................................................................................... 10
7 Städtebauliche Konzeption ...................................................................................... 10
7.1 Grundzüge der Planung ....................................................................................... 10
7.2 Städtebauliches Konzept...................................................................................... 11
7.3 Verkehrliche Erschließung ................................................................................... 12
7.4 Ver- und Entsorgung ............................................................................................ 12
7.5 Grün- und Freiflächen .......................................................................................... 13
8 Umweltbelange .......................................................................................................... 14
9 Erläuterung der planungsrechtlichen Festsetzungen ........................................... 17
9.1 Art der baulichen Nutzung .................................................................................... 17
9.2 Maß der baulichen Nutzung ................................................................................. 18
9.3 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft....................................................................................................................... 19
10 Erläuterung der örtlichen Bauvorschriften ............................................................. 20
10.1 Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen .......................................................... 20
10.2 Werbeanlagen ...................................................................................................... 21
10.3 Anforderungen an die Gestaltung, Bepflanzung und Nutzung der Grundstücke . 21
10.4 Einfriedungen ....................................................................................................... 21
11 Flächenbilanz ............................................................................................................. 22
12 Kosten ........................................................................................................................ 22
13 Alternativenprüfung .................................................................................................. 22
14 Planverwirklichung.................................................................................................... 23
Seite 3
Stadt Bruchsal, Gemarkung Bruchsal
Bebauungsplan/Örtliche Bauvorschriften „Tunnelstraße“C – II Planungsbericht
1 Übersichtsplan
Abb. 1: Ausschnitt aus dem Stadtplan (ohne Maßstab)
2 Anlass und Ziele der Planung
In der Tunnelstraße 10 (Flst. Nr. 626, städtisches Grundstück) in Bruchsal befindet sich aktuell
ein altes ehemaliges landwirtschaftliches Anwesen mit Wohnhaus und Scheune. Die Gebäude
stehen seit einiger Zeit leer und sind in einem schlechten baulichen Zustand.
Bereits 2017 wurde vor diesem Hintergrund eine Konzeption zur Neuordnung und
Nachverdichtung des Areals entwickelt. Miteinbezogen in die Überlegungen wurde das private
Grundstück Tunnelstraße 10a (Flst. Nr. 626/1). Das städtebauliche Konzept sah zu diesem
Zeitpunkt eine Neu-Bebauung mit 6 Wohneinheiten vor. Der Gemeinderat der Stadt Bruchsal
hat in öffentlicher Sitzung am 24.10.2017 dafür den Aufstellungsbeschluss gefasst.
Das Bebauungsplanverfahren wurde bisher nicht fortgesetzt, da zunächst vorbereitende
Untersuchungen des Geländes und Grundstücksverhandlungen für den Erwerb der zum Teil
privaten Fläche durchgeführt werden mussten.
2019 wurde der Standort „Tunnelstraße“ im Zuge der Standortsuche für ein Hospiz im
nördlichen Landkreise Karlsruhe und im Stadtgebiet Bruchsal in den Blick genommen.
Aufgrund der Nähe zum Stadtzentrum, der guten Anbindung an die Bahn und der vorhandenen
Einbindung in ein bestehendes Wohnquartier ist der Standort aus Sicht der Betreiber für ein
Hospiz gut geeignet. Am 17.12.2019 hat der Gemeinderat den Grundsatzbeschluss zur
Verwirklichung und die Umsetzung durch die Arista GmbH gefasst.
Aus städtischer Sicht kann durch die Ansiedlung einer stationären Hospizeinrichtung ein
wichtiger Beitrag zur Verbesserung der Versorgungssituation nicht nur des Mittelzentrums,
sondern auch des gesamten nördlichen Landkreises erreicht werden. Sowohl die geplante
Gebäudekubatur als auch die kurzfristige Verfügbarkeit der Fläche spielten bei der
Standortwahl eine wichtige Rolle.
Seite 4
Stadt Bruchsal, Gemarkung Bruchsal
Bebauungsplan/Örtliche Bauvorschriften „Tunnelstraße“C – II Planungsbericht
3 Räumlicher Geltungsbereich
1Geltungsbereich ohne Maßstab
Der Geltungsbereich umfasst die Flst. 626, 626/1, 2574/3, und einen Teilbereich der
Tunnelstraße Flst. 1469. Insgesamt umfasst das Plangebiet eine Fläche von ca. 2.964 qm.
Der räumliche Geltungsbereich wird wie folgt umgrenzt:
Im Norden: durch die südlichen Grundstücksgrenzen der Grundstücke Peter- und
Paulstraße 32 (Flst. Nr 629), Peter- und Paul-Straße 34 (Flst. Nr, 628), Peter-
und Paulstraße 36 (Flst. Nr. 701) sowie Ritterstraße 12 (Flst. Nr. 625/1)
Im Westen: durch die östliche Grundstücksgrenze des Grundstücks Tunnelstraße 11
(Flst. Nr.626/2)
Im Süden: durch die Bahntrasse (Flst. Nr.594)
Im Osten: durch die westlichen Grundstücksgrenzen der Grundstücke Ritterstraße 12
bis 16 (Flst. Nr 625/1,624/4,624/3) und Tunnelstraße 9 (Flst. 625)
Die genaue Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs ist der Darstellung zu entnehmen.
Seite 5
Stadt Bruchsal, Gemarkung Bruchsal
Bebauungsplan/Örtliche Bauvorschriften „Tunnelstraße“C – II Planungsbericht
4 Städtebauliche Bestandsaufnahme
4.1 Aktuelle Nutzung
Das Plangebiet liegt südlich der Kernzone der Innenstadt unmittelbar nördlich der Bahnlinie
Bruchsal- Bretten und umfasst zwei Grundstücke. Das Grundstücke Flstn. Nr. 626/1 ist mit
dem Wohngebäude Tunnelstraße 10a und einem grenzständigen Nebengebäude
(Scheune/Schuppen) bebaut. Die Freiflächen sind gärtnerisch angelegt.
Das Grundstück Flst. Nr. 626 ist über eine Zufahrt an die Tunnelstraße angebunden. Auf
diesem Grundstück befindet sich das leerstehende Wohngebäude Tunnelstraße 10 und im
rückwärtigen Bereich eine alte zweigeschossige Scheune. Die Freiflächen waren ebenfalls
gärtnerisch angelegt.
Der ebenfalls zum Plangebiet gehörende schmale Grundstücksstreifen jenseits der
Tunnelstraße liegt direkt an der Bahnlinie und wurde bis von einigen Jahren gewerblich von
einer Seilerei genutzt. Aus dieser Zeit sind noch Überdachungen erhalten.
2Bestandsgebäude Tunnelstraße 10a, Straßenansicht, Rückansicht, Nebengebäude und Hausgarten
Seite 6
Stadt Bruchsal, Gemarkung Bruchsal
Bebauungsplan/Örtliche Bauvorschriften „Tunnelstraße“C – II Planungsbericht
3Tunnelstraße 10 Straßenansicht, rückwärtige Ansicht, Nebengebäude Vorder- und Seitenansicht
4Fläche zwischen Tunnelstraße und Bahnlinie mit Schuppen und Bewuchs
Bis auf die gewerbliche Nutzung der Seilerei und eines Elektroinstallateurbetriebs befinden
sich in der direkten Umgebung vorrangig mehrgeschossige Wohngebäude, die sich um einen
mit Nebengebäuden und gärtnerisch angelegten Freiflächen genutzten Innenbereich
gruppieren.
Seite 7
Stadt Bruchsal, Gemarkung Bruchsal
Bebauungsplan/Örtliche Bauvorschriften „Tunnelstraße“C – II Planungsbericht
4.2 Erschließungssituation
Das Plangebiet liegt im Kernstadtbereich in Hanglage. Das Grundstück wird verkehrlich über
die parallel zur tiefliegenden Bahnlinie Bruchsal Bretten führenden Tunnelstraße erschlossen.
Die Tunnelstraße selbst dient im Gebiet als Anliegerstraße.
Der Zufahrtsbereich zum Plangebiet soll vorwiegend über den westlichen Teil der
Tunnelstraße mit Anschluss an die Durlacher Straße oder den Zäuneweg erfolgen. Die
Ritterstraße als Anliegerstraße kann von Norden kommend nicht befahren werden (Einfahrt
verboten-Anlieger frei). Eine Zufahrt über den östlichen Teil der Tunnelstraße ist möglich.
Das Plangebiet ist darüber hinaus durch den in 350 m erreichbaren S-Bahn-Anschluss
Tunnelstraße an den überörtlichen Bahnverkehr und über die beiden Bushaltestellen „Neutor“
an der Durchlacher Straße ans örtliche ÖPNV-Netz angebunden.
Alle Anschlüsse für die Versorgungsmedien (Gas, Wasser, Strom, Telekommunikation) sind
in der Tunnelstraße vorhanden. Der Gasanschluss in der Tunnelstraße kann zur Versorgung
genutzt werden.
4.3 Topographie
Das Gelände im Plangebiet fällt nach Norden hin deutlich ab. Zwischen der Tunnelstraße und
der Peter- und Paulstraße liegt ein Höhenversatz von insgesamt etwa 10m. Insbesondere an
der nördlichen Plangebietsgrenze fällt das Gelände besonders steil ab.
4.4 Immissionen
Besondere Immissionen gehen von der tiefliegenden Bahnlinie 4130 zwischen Bruchsal und
Bretten aus, auf der sowohl Personen- als auch Gütertransporte verkehren. Von der
Tunnelstraße als Anliegerstraße gehen keine besonderen Beeinträchtigungen aus.
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens „Tunnelstraße“ wurde auf der Grundlage der DIN
18005 [2] untersucht, mit welchen Geräuschimmissionen innerhalb des Plangebietes zu
rechnen ist und inwieweit die im Beiblatt 1 der DIN 18005 [1] für städtebauliche Planungen
vorgeschlagenen schalltechnischen Orientierungswerte für Verkehrslärm eingehalten werden.
Die vollständige schalltechnische Untersuchung vom 22.06.2020 ist in der Anlage D-II
enthalten. Bezüglich des prognostischen Verkehrslärms sind Orientierungswert-
Überschreitungen im Plangebiet von bis zu 16 dB(A) tags und 26 dB nachts zu erwarten.
Die Realisierung von aktiven Lärmschutzmaßnahmen wurde schalltechnisch untersucht und
deren Auswirkungen auf das Plangebiet im Abschnitt 8 der Schalltechnischen Untersuchung
beschrieben. Im Ergebnis zeigt sich, dass die Orientierungswerte trotz einer 25 m hohen
Lärmschutzwand nicht eingehalten werden können. Die Umsetzung dieser Maßnahme
erscheint auch aus städtebaulicher Sicht problematisch. Somit sind passive
Schallschutzmaßnahmen an den neuen Bebauungen des Plangebietes selbst erforderlich, mit
denen innerhalb der Gebäude ausreichend niedrige zumutbare Innenpegel erreicht werden.
Seite 8
Stadt Bruchsal, Gemarkung Bruchsal
Bebauungsplan/Örtliche Bauvorschriften „Tunnelstraße“C – II Planungsbericht
Die Dimensionierung der Außenbauteile erfolgte entsprechend DIN 4109 [4], die erforderlichen
Maßnahmen sind in Abschnitt 8 der schalltechnischen Untersuchung erläutert.
5 Übergeordnete Vorgaben
5.1 Regionalplanung
In der Raumnutzungskarte des Regionalplanes Mittlerer Oberrhein von 2003 ist das
Plangebiet als Siedlungsfläche Bestand ausgewiesen. Die angestrebte Entwicklung entspricht
insofern den Vorgaben der Regionalplanung.
5.2 Flächennutzungsplanung
Im Flächennutzungsplan 2025 (FNP) ist im Geltungsbereich des Bebauungsplans eine
Gemischte Baufläche dargestellt. Die vorgesehenen Festsetzungen als „Sondergebiet Hospiz
und ambulanter Palliativdienst“ sowie Allgemeines Wohngebiet konkretisiert die Darstellung
des Flächennutzungsplanes. Der Bebauungsplan ist allerdings nicht vollständig aus dem FNP
entwickelt.
Der FNP soll im Wege der Berichtigung nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens
entsprechend angepasst werden. Die Sondergebietsfläche „Hospiz und ambulanter
Palliativdienst“ wird künftig auch im Flächennutzungsplan als Sonderbauflächen dargestellt.
Abb. 3: Ausschnitt aus dem rechtswirksamen Flächennutzungsplan (ohne Maßstab)
5.3 Bestehende Bebauungspläne
Für das Plangebiet liegt kein Bebauungsplan vor. Die Zulässigkeit von Vorhaben im Plangebiet
beurteilt sich aktuell nach § 34 BauGB.
Seite 9
Stadt Bruchsal, Gemarkung Bruchsal
Bebauungsplan/Örtliche Bauvorschriften „Tunnelstraße“C – II Planungsbericht
6 Verfahren
Das erforderliche Bebauungsplanverfahren Tunnelstraße wurde am 24.10.2017 eingeleitet.
Ziel des Aufstellungsbeschlusses war die Neuordnung der innerörtlichen Grundstücke und
eine Nachverdichtung für Wohnzwecke. Dies wurde am 03.11.2017 ortsübliche
Bekanntgemacht.
Als Bebauungsplan der Innenentwicklung wird der Bebauungsplan im beschleunigten
Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt. Gemäß § 13a Abs. 3 BauGB wird dabei auf
folgende Verfahrensschritte und Bestandteile verzichtet:
- Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB,
- Umweltbericht nach § 2a BauGB,
- zusammenfassende Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB,
- Überwachung gemäß § 4c BauGB.
Außerdem ist ein Ausgleich der Eingriffe in Natur und Landschaft gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 i.
V. m. § 1a Abs. 3 BauGB nicht erforderlich, da die festgesetzte Grundfläche 20.000 m² nicht
überschreitet.
Dennoch sind die Umweltbelange in der Planung zu ermitteln und zu berücksichtigen sowie
Aussagen über die Umweltwirkungen der Planung zu treffen (vgl. Nr. 8).
Um bereits im Vorfeld konkreter Baumaßnahmen Konflikte im Bereich des besonderen
Artenschutzrechts zu vermeiden, wurde eine artenschutzrechtliche Voruntersuchung sowie
eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung für das Plangebiet durchgeführt.
7 Städtebauliche Konzeption
7.1 Grundzüge der Planung
Planerisches Ziel ist es, auf dem städtischen Grundstück eine geordnete bauliche
Nachverdichtung für ein Hospiz zu ermöglichen und die auf den benachbarten Grundstücken
bestehenden Gebäude planungsrechtlich zu sichern.
Grundzüge der Planung sind:
- Festlegung der Art der baulichen Nutzung als Sondergebiet „Hospiz und ambulanter
Palliativdienst“, Sicherung der Fläche für diese sozialen Einrichtungen in geeigneter
Lage;
- Festlegung für das Maß der baulichen Nutzung durch die Höhe der baulichen Anlagen
und die überbaubare Grundstücksfläche für eine maßvolle und geordnete bauliche
Nachverdichtung durch den Neubau eines zweigeschossigen Hospizes mit 8 Plätzen,
anstelle der bisherigen Tabakscheune; Sicherung einer maßvollen Erweiterungsoption
auf 10 Plätze, sofern dies der zukünftige Bedarf erforderlich macht.
- Sicherung von angemessenen Freiflächen und Abständen zur bestehenden Bebauung
- Sicherung der bestehenden städtebaulichen Struktur des übrigen Plangebiets
Seite 10Stadt Bruchsal, Gemarkung Bruchsal
Bebauungsplan/Örtliche Bauvorschriften „Tunnelstraße“C – II Planungsbericht
- Anpassung des Straßenraums im Plangebiet durch eine Verbreiterung auf möglichst
5,5 m als Mischverkehrsfläche
7.2 Städtebauliches Konzept
5 Machbarkeitsstudie Hospizgebäude Prof. J. Jakubeit, Stand 02.06.2020
Die Hospiz- und Palliativnetzwerk Arista gemeinnützige GmbH hat für das Areal an der
Tunnelstraße ein Konzept für einen zweigeschossigen Neubau für das stationäre Hospiz mit
8 Betten sowie eine Sanierung und Umbau des ehemaligen Wohnhauses Tunnelstraße 10
zum Stützpunkt des Palliativ-Care-Pflegedienstes entwickelt.
Der Neubau sieht zwei über die Flur- und Treppenanlagen verbunden Gebäuderiegel vor. Der
Eingangsbereich orientiert sich nach Süden zur Tunnelstraße. Hier befinden sich im
Seite 11Stadt Bruchsal, Gemarkung Bruchsal
Bebauungsplan/Örtliche Bauvorschriften „Tunnelstraße“C – II Planungsbericht
wesentlichen Funktions- und Gemeinschaftsräume. Die Einzelzimmer der Bewohner
orientieren sich in Richtung Norden. Die umgebenden Freiflächen sollen als attraktive
Gartenfläche den Gästen und Besuchern als Erholungsraum dienen. Sie unterstützen zudem
die Einbindung in die Umgebung. Eine Erweiterung des Gebäudes um weitere 2 Zimmer ist im
Richtung Osten möglich.
Das ehemalige Wohngebäude Tunnelstraße 10 soll in seiner aktuellen Kubatur erhalten
bleiben und durch eine umfassende Sanierung und Umbau an die neue Funktion als
Stützpunkt des Palliativ-Care-Teams angepasst werden.
7.3 Verkehrliche Erschließung
Die zu erwartenden Verkehre durch das Hospiz und den Palliativpflegedienst können von der
Tunnelstraße aufgenommen werden. Aufgrund der zulässigen Nutzung als „Sondergebiet
Hospiz“ sind keine erheblichen Veränderungen des Verkehrsaufkommens zu erwarten. Es
handelt sich um eine verträgliche Nachverdichtung.
Die zu erwartenden Mitarbeiter- und Besuchsverkehre sind vergleichbar mit den entstehenden
Verkehren einer Wohnnutzung oder einer wohngebietsverträglichen gewerblichen Nutzung.
Geschätzte Fahrten im Tagesverlauf
An- und Abfahrt Mitarbeiter ca. 9
Anlieferung ca. 2-4
Besucher ca. 16
Der öffentliche Straßenraum verengt sich innerhalb des Plangebietes auf 3,5-4 m und soll im
Rahmen der Umgestaltung, wenn möglich auf maximal 5,5 m verbreitert werden. Dadurch
kann der Begegnungsverkehr besser abgewickelt und die Sicherheit für Fußgänger- und
Radfahrer verbessert werden. Die Erschließung für den Fahrradverkehr erfolgt wie bisher im
bestehenden Straßennetz.
Die Andienung des geplanten Hospizes und des Palliativpflegedienstes wird über eine eigene
private Zufahrt von der Tunnelstraße erfolgen. Auf dem Grundstück selbst sind nur wenige
Stellplätze vorgesehen. Dadurch kann die Verkehrsfläche deutlich reduziert werden.
Weitere Stellplätze für den Palliativpflegedienst und für Besucher sind südlich der
Tunnelstraße als Längs- und ggf. auch Schrägparker vorgesehen.
7.4 Ver- und Entsorgung
Grundsätzlich ist die Schmutzwasserentsorgung sowohl über einen privaten Abwasserkanal
in die Peter- und Paul-Straße im Freispiegel oder über eine Hebeanlage in die Tunnelstraße
denkbar.
Seite 12Stadt Bruchsal, Gemarkung Bruchsal
Bebauungsplan/Örtliche Bauvorschriften „Tunnelstraße“C – II Planungsbericht
Die Müllentsorgung erfolgt über das bestehende Straßennetz. An der Tunnelstraße ist eine
Aufstellfläche für Müllbehälter vorgesehen, um eine ungehinderte Abfuhr zu ermöglichen.
7.5 Grün- und Freiflächen
Durch die Festlegung der Baugrenzen und der GRZ im Sondergebiet entsprechend einem
Mischgebiet werden die überbaubaren Flächen konkretisiert und erweitert. Die Baugrenzen für
das Hospizgebäude an der Stelle der ehemaligen Scheune definieren die überbaubaren
Flächen, aber auch die von Bebauung freizuhaltenden Bereiche, sodass einerseits eine
angemessene Nachverdichtung möglich wird, aber gleichzeitig ausreichend Frei- und
Gartenflächen gesichert werden.
Auf dem Grundstück im WA und das Baufester 2 im Sondergebiet soll im Wesentlichen der
heute vorhandene bauliche Bestand in seiner äußeren Kubatur gesichert werden. Eine
nennenswerte Nachverdichtung soll hier nicht erfolgen. Die Lage und Gestaltung der privaten
Grün und Freiflächen wird nicht maßgeblich verändert.
Seite 13Stadt Bruchsal, Gemarkung Bruchsal
Bebauungsplan/Örtliche Bauvorschriften „Tunnelstraße“C – II Planungsbericht
8 Umweltbelange
Das Plangebiet ist bereits vollständig erschlossen und bebaut. Die erwarteten Auswirkungen
der Planung auf Tiere, Pflanzen, Boden, Fläche, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge
zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt werden als gering erachtet.
Auf die Erstellung eines Umweltberichtes gemäß § 2a BauGB kann gemäß § 13a BauGB
verzichtet werden, da die festgesetzten Grundflächen insgesamt weniger als 20.000 m²
betragen. Durch den Bebauungsplan wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die
einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die
Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen. Auch bestehen keine
Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Gebiete
von gemeinschaftlicher Bedeutung (Natura 2000-Gebieten) und der Europäischen
Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes oder dass bei der Planung
Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach
§50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
Aufgrund der innerörtlichen Lage und der bereits vorhandenen Versiegelung und Nutzung
gelten Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im
Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 6 vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.
Durch die Aufstellung des Bebauungsplans und die Festlegung der Art (Gebietstyp) und des
Maßes der baulichen Nutzung (GRZ/GFZ) werden die bestehenden Baurechte, die bisher
nach §34Bau GB zu beurteilen waren, insbesondere für den nördlichen Grundstücksteil, für
den Bau des Hospizes erweitert. Im Vergleich zur bisherigen Bebauung können zusätzlich
Flächen versiegelt werden. Die maßvolle zusätzliche Versiegelung sind jedoch keine
erheblichen negativen Auswirkungen auf die Umwelt zu erwarten. Die Anlage von
qualitätsvollen Gartenflächen mildert diese ab.
Im Bereich des Baufensters 2 im Sondergebiet, das sich am derzeitigen baulichen Bestand
orientiert, wird keine nennenswerte Erweiterungsmöglichkeit geschaffen. Gleiches gilt für das
Grundstück das als WA ausgewiesen wird.
Die Planung erreicht im Zusammenspiel mit der LBO eine Durchgrünung des Plangebietes,
welche für die innerörtliche Lage ausreichend ist. Zum Schutz von Insekten sind
insektenfreundliche Leuchtmittel festgesetzt. Negative umweltbezogene Auswirkungen der
Planung auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt, die der
Planung entgegenstehen könnten, sind nicht zu erwarten.
Im Plangebiet befinden sich keine Kulturdenkmäler nach § 2 DschG. Umweltbezogene
Auswirkungen auf sonstige Sachgüter sind nicht bekannt. Vorsorglich wird darauf
hingewiesen, dass nach den gesetzlichen Denkmalschutzbestimmungen bei Bau- und
Erdarbeiten auftretende Funde von Bodenaltertümern und -denkmälern unverzüglich
gemeldet werden müssen und die Fundstelle während der gesetzlich vorgeschriebenen Frist
unverändert zu belassen ist.
Seite 14Stadt Bruchsal, Gemarkung Bruchsal
Bebauungsplan/Örtliche Bauvorschriften „Tunnelstraße“C – II Planungsbericht
Eine Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder
Katastrophen, die Risiken für die Umwelt ergeben, ist nicht ersichtlich. Erhebliche Emissionen,
Abfälle oder Abwässer, die besonderer Regelungen bedürfen, sind durch das Plangebiet nicht
zu erwarten.
Das Plangebiet befindet sich in einem Bombardierungsgebiet des Zweiten Weltkriegs. Die
Bestandsgebäude im Geltungsbereich wurden nach der Zerstörung wiedererrichtet. Das
Vorhandensein von Kampfmitteln kann daher nicht ausgeschlossen werden. Vor dem Beginn
baulicher Maßnahmen ist eine Vorabstimmung mit dem Kampfmittelbeseitigungsdienst
Baden-Württemberg (KMBD – BW) erforderlich.
Durch die Neuordnung und Nachverdichtung der innenstädtischen Siedlungsfläche kann die
Neuinanspruchnahme von Flächen im Außenbereich reduziert werden und damit ein Beitrag
zur nachhaltigen Siedlungsentwicklung geleistet werden.
Um bereits im Vorfeld konkreter Baumaßnahmen Konflikte im Bereich des besonderen
Artenschutzrechts zu vermeiden, wurde eine Artenschutzrechtliche Voruntersuchung sowie
eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung für das Plangebiet durchgeführt (siehe Anlage D-
I).
Der Fachbeitrag Artenschutz lässt keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände erwarten,
welche dauerhaft der Realisierung der Planung entgegenstehen oder eine Planänderung zur
Folge haben. Als Präventionsmaßnahme werden Nisthilfen für Fledermäuse angebracht.
Rodungs- und Abrissarbeiten sind nur außerhalb der Vogelbrut- bzw. Fledermausaktivitätszeit
zulässig.
Die spezielle artenschutzrechtliche Prüfung kommt zu dem Ergebnis, dass neben dem
Vorkommen der Zwergfledermaus und der Breitflügelfledermaus auch das graue Langohr
artenschutzrechtlich relevant ist.
Die im § 44 BNatSchG benannten Schädigungs- und Störungsverbote werden nicht erfüllt,
sofern die in der artenschutzrechtlichen Untersuchung benannten Konflikte vermeidenden
Maßnahmen und CEF-Maßnahmen umgesetzt werden. Es handelt sich um folgende
Maßnahmen:
V1: Durch die Rodung in dem Zeitraum gemäß §39 (5) BNatSchG in der Zeit vom 1.10. bis
28.2. können Tötungen und Verletzungen an Jungvögeln und Eiern vermieden werden. Adulte
Vögel können dem Eingriff zu jeder Zeit rechtzeitig ausweichen.
V2: Auf großflächige Glasfassaden bzw. spiegelnde Fassaden oder Rundumverglasung mit
Durchsicht ist zu verzichten, um das Kollisionsrisiko nicht zu erhöhen. Andernfalls sind
geeignete Maßnahmen gegen Vogelschlag erforderlich.
V3: Durch den Abriss des Gebäudes in der Zeit vom November bis Ende Februar kann das
Risiko für Fledermäuse verringert werden, da dann die Fortpflanzungszeit vorüber ist bzw. die
meisten Arten sich in ihren Winterquartieren außerhalb des Eingriffsbereiches befinden. Dabei
Seite 15Stadt Bruchsal, Gemarkung Bruchsal
Bebauungsplan/Örtliche Bauvorschriften „Tunnelstraße“C – II Planungsbericht
ist es notwendig die vorhandenen Spalten im Mauerwerk unmittelbar vor dem Abriss noch
einmal auf die Anwesenheit von ggf. überwinternden Fledermäusen zu überprüfen.
M1: Der Verlust an Fortpflanzungs- und Ruhestätten für Zwergfledermäusen ist vor dem 01.
März in Form von Spaltenquartieren auszugleichen. Dies kann z.B. in Form von
Holzverschalungen mit einer Mindestfläche von ca. 10m² an dem Bestandsgebäude
Tunnelstraße 10 oder das Anbringen von Spaltenquartieren an der nördlichen Giebelwand
(z.B. Fledermaus-Wandschale 2 FE der Firma Schwegler) erfolgen. Die genaue Anzahl und
Lage ist im Rahmen der Ausführungsplanung zu bestimmen. Dabei ist darauf zu achten, dass
die Spaltenquartiere mit verschiedenen Expositionen angebracht werden.
Um die Funktionsfähigkeit der Ersatzquartiere zu gewährleisten ist sicherzustellen, dass die
nördliche Giebelwand des Wohnhauses Tunnelstraße 10 nicht hell angestrahlt wird.
M2: Erhalt des potentiellen Sommerquartiers/Wochenstube im Dachgeschoss des
Wohnhauses Tunnelstr. 10 durch Erhalt und ggf. fledermausgerechten Ausbau eines Teils des
Dachstuhls der nördlichen Giebelwand.
Die Planung und Umsetzung der Maßnahmen wird eine ökologische Baubegleitung
vorgesehen. Die artenschutzrechtlichen Maßnahmen sind im Zuge der Baumaßnahme in
Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde durchzuführen.
Seite 16Stadt Bruchsal, Gemarkung Bruchsal
Bebauungsplan/Örtliche Bauvorschriften „Tunnelstraße“C – II Planungsbericht
9 Erläuterung der planungsrechtlichen Festsetzungen
9.1 Art der baulichen Nutzung
Zielsetzung des Bebauungsplans ist es, die planungsrechtliche Grundlage für die Errichtung
eines Hospizes und eines ambulanten Palliativdiensts zu schaffen. Beide Nutzungen wären
grundsätzlich auch in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig. Um der spezifischen Eigenart
dieser Nutzung Rechnung zu tragen, wurde bewusst die planerische Festsetzung eines
Sondergebietes im Sinne von § 11 BauNVO getroffen.
Sondergebiet „Hospiz und ambulanter Palliativdienst“
Das Sondergebiet SO dient vorrangig der Unterbringung von Gebäuden und Anlagen eines
Hospizes. Zulässig sind alle Anlagen und Einrichtungen, die dem Nutzungszweck eines
Hospizes dienen.
Dies können insbesondere sein:
Räume zur Unterbringung von Bewohnern,
Räume und Anlagen zur Versorgung der Bewohner (Gemeinschaftsbereich mit Küche
und Essplatz, Raum der Stille),
Räume für die Verwaltung und zum technischen/ logistischen Betrieb der Einrichtung
(Besprechungs- und Büroräume, notwendige Versorgungsräume).
Zusätzlich zum stationären Hospizangebot soll auch ein ambulanter Palliativpflegedienst am
Standort ermöglicht werden. Da sich aus der räumlichen Nähe Synergieeffekte ergeben
können. Zulässig sind deshalb alle Anlagen und Einrichtungen die dem Nutzungszweck eines
ambulanten Palliativpflegedienstes dienen. Dies können insbesondere sein:
Räume für die Verwaltung und zum technischen/ logistischen Betrieb der Einrichtung
(Besprechungs- und Büroräume, notwendige Versorgungsräume)
Schulungsräume
Aufgrund der geringen Größe des geplanten Hospizes (8 Zimmer bis max. 10 Zimmer) ist von
einem geringen Störgrad der Nutzung gegenüber der benachbarten Wohnbebauung
auszugehen, der dem eines Allgemeinen Wohngebietes entspricht. Die alternative
Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes würde ein ähnliches Verkehrsaufkommen
verursachen.
Allgemeines Wohngebiet (WA)
Das Flurstück 626/1 wird entsprechend seiner heutigen Nutzung als Allgemeines Wohngebiet
festgesetzt. Die im Nutzungskatalog eines Allgemeinen Wohngebietes ausnahmsweise
zulässigen Tankstellen und Gartenbaubetriebe werden gemäß § 1 Abs. 6 i. V. m. § 4 BauVNO
ausgeschlossen.
Von Tankstellen gehen regelmäßig erhebliche Beeinträchtigungen für die Umgebung aus. Aus
diesen Gründen können Tankstellen nur in Ausnahmefällen verträglich in Wohngebiete
Seite 17Stadt Bruchsal, Gemarkung Bruchsal
Bebauungsplan/Örtliche Bauvorschriften „Tunnelstraße“C – II Planungsbericht
integriert werden. Eine solche Ausnahmesituation liegt hier nicht vor. Tankstellen werden
daher ausgeschlossen.
Gartenbaubetriebe erfordern eine große Betriebsfläche. Größere Freiflächen sind im
Plangebiet nicht vorhanden. Zudem können in dem verdichteten Umfeld Störungen durch den
Gartenbaubetrieb, nicht ausgeschlossen werden. Damit der Standort der städtebaulichen
Zielstellung entsprechend weiterhin als ruhiges Wohnquartier zu sichern, werden
Gartenbaubetriebe ebenfalls ausgeschlossen.
Verkehrsfläche
Zur planungsrechtlichen Sicherung einer Optimierungsmöglichkeit für die Tunnelstraße wird
ein ca. 1-2 m breiter Streifen des Flurstücks Nr. 2574/3 entlang der Bahnlinie als öffentliche
Verkehrsflächen festgesetzt. Dies ermöglicht bei Bedarf eine Anpassung des
Straßenquerschnitts für eine verbesserte Abwicklung von möglichen Begegnungsverkehren.
9.2 Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschoss-
flächenzahl (GFZ) sowie die Wand- und die Gebäudehöhen als Höchstgrenze gemäß
Planeintrag festgesetzt.
Grundflächenzahl
Die GRZ im allgemeinem Wohngebiet WA begrenzt die städtebauliche Verdichtung im Gebiet
auf ein verträgliches Maß von 0,4 entsprechend den Vorgaben § 17 der BauNVO. Auch eine
zulässige Überschreitung der GRZ durch Stellplätze, Nebenanlagen oder Anlagen unter der
Geländeoberfläche ergibt sich aus der BauNVO.
Die GRZ im Sondergebiet „Hospiz und ambulanter Palliativdienst“ begrenzt die städtebauliche
Verdichtung im Gebiet auf ein verträgliches Maß entsprechend den Vorgaben § 17 der
BauNVO in Anlehnung an ein Mischgebiet. Sie orientiert sich an der historischen
Gemengelage und sichert einen ausreichenden Anteil an Freiflächen. Auch eine zulässige
Überschreitung der GRZ durch Stellplätze, Nebenanlagen oder Anlagen unter der
Geländeoberfläche ergibt sich aus der BauNVO.
Unversiegelt hergestellte Rettungswege oder Feuerwehraufstellflächen sollen bei der
Berechnung der GRZ nicht berücksichtigt werden, da sie sich in die Gartenbereiche einfügen
sollen und in ihrer Flächeninanspruchnahme städtebaulich vertretbar sind.
Geschossflächenzahl
Die vorgesehene Geschossflächenzahl (GFZ) ermöglicht eine angemessene
zweigeschossige Bebauung.
Gebäudehöhen
Die Gebäudehöhen orientieren sich an den umliegenden Firsthöhen.
Seite 18Stadt Bruchsal, Gemarkung Bruchsal
Bebauungsplan/Örtliche Bauvorschriften „Tunnelstraße“C – II Planungsbericht
Die maximale Höhe baulicher Anlagen wird durch Planeintrag definiert. Die differenzierte
Festsetzung der Gebäudehöhen ist erforderlich, um die städtebaulich gewünschten Ma-
ximalkubaturen in Abhängigkeit von den jeweiligen teilräumlichen topografischen
Gegebenheiten und unter Berücksichtigung des vorhandenen Gebäudebestandes zu
definieren.
Es werden keine Gebäudehöhen in Abhängigkeit zum Gelände definiert, da die Geländehöhen
innerhalb des Geltungsbereichs verändert werden können und immer neue untere
Bezugshöhen zu definieren wären. Die Höhen werden deshalb mit Bezug auf Normalnull über
dem Meeresspiegel (m ü. NN) nehmen.
Überbaubare Grundstücksflächen
Um die städtebaulich verträglichen Kubaturen der Gebäude genau zu definieren, werden die
überbaubaren Grundstücksflächen durch Baugrenzen und entlang der Tunnelstraße eine
Baulinie zeichnerisch festgesetzt. Diese Festsetzungen sollen ein Mindestmaß an
städtebaulicher Ordnung hinsichtlich der Gebäudefluchten und von der Bebauung freizuhalten
Bereichen, gewährleisten.
Im SO 1 werden die Baugrenzen so festgesetzt, dass zu den Nachbargrundstücken
angemessene Grenzabstände eingehalten werden und das geplante Bauvorhaben "Hospiz"
entsprechend den Planungen des Vorhabenträgers ermöglicht werden kann. Das Baufenster
definiert die vordere und rückwärtige Bauflucht entsprechend dem Grundstücksverlauf.
Im SO 2 orientiert sich die festgesetzte Baugrenze an den äußeren Abgrenzungen des
vorhandenen Gebäudes, da in diesem Bereich keine wesentlichen baulichen Erweiterungen
mehr erfolgen sollen. In diesem Bereich werden die Abstandsflächen im Westen
unterschritten. Gegebenenfalls sind Abstandsflächen über eine Baulast zu sichern. Eine
Überschreitung des Baufensters Richtung Osten ist für Anbauten und untergeordnete Bauteile
möglich bzw. im Rahmen eines Neubaus vertretbar.
Im WA werden die Baugrenzen - gegenüber dem bisher geltenden Baurecht - erweitert, so
dass eine maßvolle Nachverdichtung an diesem Standort ermöglicht wird. Fällt das
grenzständige Nebengebäude weg, kann auch mit der Hauptnutzung auf die
Grundstücksgrenze herangerückt werden. Zur Tunnelstraße hin wird durch die Festsetzung
einer Baulinie die straßenbegleitende Bebauung und das historische Erscheinungsbild
gesichert.
9.3 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft
Durch die Festsetzung von versickerungsfähigen Oberflächenbefestigungen (wenn
wasserrechtlich möglich) sowie Lockerungsmaßnahmen verdichteter Böden, sollen die
Bodenfunktionen (z.B. Filterung) wenigstens teilweise erhalten bzw. wiederhergestellt werden
und die dezentrale Versickerung von Oberflächenwasser gefördert werden.
Seite 19Stadt Bruchsal, Gemarkung Bruchsal
Bebauungsplan/Örtliche Bauvorschriften „Tunnelstraße“C – II Planungsbericht
Durch die nächtliche (weiße) Straßenbeleuchtung werden Insekten angezogen und durch das
dauernde Umfliegen der Lichtquelle geschwächt und sterben. Durch gelbes Licht (z.B.
Natriumdampflampen) kann diese Beeinträchtigung der Nachtinsektenfauna praktisch
vollständig vermieden, da die Tiere lediglich auf den Anteil an blauem Licht einer Lichtquelle
reagieren.
Durch die „Lichtverschmutzung“ der Landschaft wird das Jagdgebiet einiger Fledermausarten
stark eingeschränkt. Diese Lichtverschmutzung kann minimiert werden, indem der Lichtkegel
der Lampen auf die Nutzfläche beschränkt wird und kein Licht direkt in die angrenzende
Landschaft ausstrahlt. Zudem dürfen zum Schutz und zur Sicherung der Funktionsfähigkeit
der Fledermausquartiere Ein- und Ausflugöffnungen nicht angestrahlt werden.
Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
Im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans sind Lärmpegelbereiche enthalten, die bestimmte
Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gemäß DIN 4109 auslösen.
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens „Tunnelstraße“ wurde auf der Grundlage der DIN
18005 [2] untersucht, mit welchen Geräuschimmissionen innerhalb des Plangebietes zu
rechnen ist und inwieweit die im Beiblatt 1 der DIN 18005 [1] für städtebauliche Planungen
vorgeschlagenen schalltechnischen Orientierungswerte für Verkehrslärm eingehalten werden.
Als maßgebliche Lärmquellen wurden die Verkehrsgeräusche der Bahnstrecke Nr. 4130
berücksichtigt. Die Untersuchungsergebnisse zeigen, dass bezüglich des prognostischen
Verkehrslärms Orientierungswert-Überschreitungen im Plangebiet von bis zu 16 dB(A) tags
und 26 dB nachts zu erwarten sind.
Die Realisierung von aktiven Lärmschutzmaßnahmen wurde schalltechnisch untersucht und
deren Auswirkungen auf das Plangebiet im Abschnitt 8 beschrieben. Im Ergebnis zeigt sich,
dass die Orientierungswerte trotz einer 25 m hohen Lärmschutzwand nicht eingehalten werden
können. Die Umsetzung dieser Maßnahme erscheint auch aus städtebaulicher Sicht
problematisch.
Somit sind passive Schallschutzmaßnahmen an den neuen Bebauungen des Plangebietes
selbst erforderlich, mit denen innerhalb der Gebäude ausreichend niedrige zumutbare
Innenpegel erreicht werden. Die Dimensionierung der Außenbauteile erfolgte entsprechend
DIN 4109 [4], die erforderlichen Maßnahmen sind in Abschnitt 8 der Schalltechnischen
Untersuchung DII erläutert.
10 Erläuterung der örtlichen Bauvorschriften
10.1 Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen
Die Umgebung Hauptgebäude verfügen durchgehend über teilweise stark geneigte Dächer.
Um ein besseres Einfügen des Hospizgebäudes an der Stelle der heutigen Tabakscheune in
Seite 20Stadt Bruchsal, Gemarkung Bruchsal
Bebauungsplan/Örtliche Bauvorschriften „Tunnelstraße“C – II Planungsbericht
die vorhandene historische Bebauung zu erreichen, werden Bauvorschriften zur
Dachgestaltung erlassen.
Ähnliches gilt für die Farb- und Materialwahl bei der Fassadengestaltung. Auch hier soll
sichergestellt werden, dass sich die neue Bebauung in die Umgebung einfügt und das Ortsbild
durch eine passende Farbwahl erhalten bleibt.
Das Verbot von bestimmten Metalloberflächen, die der Witterung ausgesetzt sind, soll
verhindern, dass der Boden und das Grundwasser mit Schwermetallen belastet wird.
Die mindestens extensive Begrünung von Flachdächern im Gebiet leistet einerseits einen
Beitrag zur besseren Durchgrünung als auch einen Beitrag zur ökologischen
Funktionsfähigkeit zum Beispiel durch die Speicherung von Regenwasser innerhalb des
Gebietes.
10.2 Werbeanlagen
Um eine Überdimensionierung bzw. Häufung zu vermeiden werden Vorschriften zu
Werbeanlagen erlassen. Die Begrenzung in Anzahl, Größe und Höhe soll die Wirkung im
öffentlichen Raum begrenzen, ohne die Werbewirkung gänzlich zu verhindern. Zudem sollen
Beeinträchtigungen der umgebenden Wohnnutzung vermieden werden.
10.3 Anforderungen an die Gestaltung, Bepflanzung und Nutzung der Grundstücke
Zur Wahrung eines qualitätsvollen Erscheinungsbildes sind Abfallbehälter und Lagerplätze
einzuhausen oder/und einzugrünen.
Durch die Gestaltung der Grundstücksflächen als Garten- und Vegetationsflächen wird die
Bodenversiegelung auf das erforderliche Maß reduziert und eine Durchgrünung des Gebietes
ermöglicht.
Um die ökologische Funktionsfähigkeit zu erhalten ist bei der Grünflächengestaltung auf den
Einsatz gebietsheimischen Pflanz- und Saatmaterials zu achten. Bei der Pflanzenauswahl
sollten vorrangig fruchttragende Bäume und Sträucher, sowie insektenfreundliche Stauden
usw. verwendet werden. Dadurch können die Flächen als Lebensraum und Nahrungshabitate
für die im Gebiet und im direkten Umfeld vorhandenen Fledermaus und Vogelarten dienen.
10.4 Einfriedungen
Zur einheitlichen Gestaltung im Gebiet werden die Höhe und die Materialien der Einfriedungen
festgelegt. Im Sinne eines offenen und begrünten Ortsbildes werden im Regelfall Hecken oder
offene Zaunanlagen (auch mit Bewuchs) bis maximal 2 m Höhe zugelassen. Damit kann
gleichzeitig dem Bedürfnis einer klaren Abgrenzung zwischen zugänglichen und
sichtgeschützten Bereichen nachgekommen werden.
Um eine Barrierewirkung zu vermeiden werden Mauern und undurchsichtige Zäune
ausgeschlossen.
Seite 21Stadt Bruchsal, Gemarkung Bruchsal
Bebauungsplan/Örtliche Bauvorschriften „Tunnelstraße“C – II Planungsbericht
Aus topographischen und zur Geländemodellierung erforderliche Stützmauern an den
Grundstücksgrenzen sind zulässig. Durch die Beschränkung auf eine Höhe von 1,5 m soll
vermieden werden, dass eine zu starke Abschottung und Trennwirkung entsteht. Aus diesem
Grund darf die Höhe von Stützmauer und darüber liegender Einfriedung maximal 2 m
betragen.
Da bei einer Stützmauer von 1,5m nur noch 0,5m für eine Einfriedung verbleiben würden, soll
auch eine Überschreitung der Gesamthöhe um 0,3m möglich sein, sofern dies für eine
angemessene Absturzsicherung von 0,8m erforderlich ist.
11 Flächenbilanz
# Bezeichnung Fläche in m² Flächenanteil in % (rd.)
1 Sondergebiete Hospiz 2305 m² (1975/330) 78%
2 Allgemeines Wohngebiet 425 m² 14%
3 Öffentliche Verkehrsfläche 236 m² 8%
Gesamter Geltungsbereich ∑ 2966 m² 100 %
12 Kosten
Kosten ergeben sich aus dem erforderlichen Abriss der Bestandsgebäude und der
erforderlichen Kampfmitteluntersuchung und –entsorgung für die Stadt als Eigentümerin der
Fläche.
Zudem können Kosten für die Verbreiterung des Straßenraums und die Anlage der Stellplätze
entlang der Tunnelstraße, sowie die erforderliche Absturzsicherung entstehen.
13 Alternativenprüfung
Im Rahmen der Standortwahl für die Errichtung eines stationären Hospizzentrums mit etwa 10
Plätzen im nördlichen Landkreis Karlsruhe wurden vom Betreiber potentielle Standorte in
mehreren Kommunen betrachtet. Der Standort sollte folgenden Ansprüchen gerecht werden:
Ruhige Lage, ÖPNV-Anbindung, integrierte Lage im Stadtgebiet, Grundstücksgröße von ca.
1.500 m², naturnahe Grünbereiche in der Umgebung, kurz- bis mittelfristiger Zugriff möglich.
In Bruchsal als Mittelzentrum im nördlichen Landkreis wurde ein Standort in der Steighohle
vom Betreiber vorgeschlagen. Seitens der Stadt Bruchsal wurden weitere fünf Standorte
(Bereich der Straße Schafgarten (rückwärtig zur Württemberger Straße), Tunnelstraße, Am
Krottbach, Karlsruher Straße und Blumenstraße) vorgeschlagen, von denen jedoch keiner den
zuvor formulierten Standortanforderungen gänzlich entsprach. Sämtliche Standorte wurden
gemeinsam mit dem Betriebsträger vor Ort besichtigt und die Vereinbarkeit mit den
Standortanforderungen überprüft.
Seite 22Stadt Bruchsal, Gemarkung Bruchsal
Bebauungsplan/Örtliche Bauvorschriften „Tunnelstraße“C – II Planungsbericht
Aufgrund der fußläufigen Nähe zur Innenstadt, der passenden Grundstücksgröße, der
topografisch reizvollen Lage und vor allem aufgrund der vorhandenen Zugriffsmöglichkeit
(städtisches Grundstück) wurde der Standort in der Tunnelstraße ausgewählt.
Neben dem Standort in der Tunnelstraße wurde auch ein Standort in Karlsruhe ausgewählt.
Für beide Standorte ist der Bedarf an stationären Hospizplätzen vorhanden und es kann eine
Abdeckung für Karlsruhe und den Landkreis Karlsruhe erreicht werden.
Ohne die Aufstellung des Bebauungsplans wäre die Fläche nach §34 BauGB baulich nutzbar.
Aus der umgebenden Nutzung als Beurteilungsmaßstab wären vor allem Nebenanlagen und
damit eine erhebliche Versiegelung möglich.
14 Planverwirklichung
Die Durchführung der Planung setzt einen Grundstückserwerb einer Teilfläche des privaten
Eigentümers voraus. Die Verhandlungen wurden bereits durchgeführt und eine Einigung
erzielt.
Die Sondergebietsfläche soll in Erbpacht an den Vorhabenträger zur Umsetzung des Hospizes
übergeben werden.
Seite 23Sie können auch lesen
