STADT VECHTA Landkreis Vechta - BEGRÜNDUNG
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STADT VECHTA
Landkreis Vechta
Vorhabenbezogener
Bebauungsplan Nr. 194
"Kita- und Wohnprojekt
am Visbeker Damm"
gem. § 13a BauGB
BEGRÜNDUNG
Entwurf 08.03.2023
Stadt Vechta - Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 194
INHALTSÜBERSICHT
1.0 ANLASS UND ZIEL DER PLANUNG 1
2.0 RAHMENBEDINGUNGEN 1
2.1 Kartenmaterial 1
2.2 Räumlicher Geltungsbereich 2
2.3 Städtebauliche Situation und Nutzungsstruktur 2
3.0 PLANERISCHE VORGABEN UND HINWEISE 2
3.1 Landesraumordnungsprogramm (LROP) 2
3.2 Regionales Raumordnungsprogramm (RROP) 2
3.3 Vorbereitende Bauleitplanung 3
3.4 Verbindliche Bauleitplanung 3
4.0 ÖFFENTLICHE BELANGE 3
4.1 Belange von Natur und Landschaft / Artenschutzrechtliche Belange 3
4.2 Belange des Immissionsschutzes – Verkehrslärm 7
4.3 Belange der Wasserwirtschaft 7
4.4 Belange des Denkmalschutzes 7
4.5 Altablagerungen / Kampfmittel 8
4.6 Belange des Bodenschutzes / des Abfallrechtes 8
5.0 VORHABEN- UND ERSCHLIEßUNGSPLAN 9
6.0 INHALT DES BEBAUUNGSPLANES 9
6.1 Art der baulichen Nutzung 9
6.2 Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden 10
6.3 Maß der baulichen Nutzung 10
6.4 Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen 11
7.0 VERKEHRLICHE UND TECHNISCHE INFRASTRUKTUR 12
8.0 VERFAHRENSGRUNDLAGEN/-ÜBERSICHT/-VERMERKE 13
8.1 Rechtsgrundlagen 13
8.2 Verfahrensübersicht 13
Aufstellungsbeschluss 13
Öffentliche Auslegung 13
Satzungsbeschluss 13
8.3 Planverfasser 14
ANLAGEN
Anlage 1: I+B Akustik GmbH: Schalltechnisches Gutachten zur Aufstellung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 194 „Kita- und Wohnprojekt
am Visbeker Damm“ der Stadt Vechta. Oldenburg, 17.01.2023.
Anlage 2: Lageplan mit Darstellung der Kompensationsfläche innerhalb des Flä-
chenpools Moorbachtal
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Stadt Vechta - Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 194 1
1.0 ANLASS UND ZIEL DER PLANUNG
Die Stadt Vechta plant gemeinsam mit einem Vorhabenträger die Errichtung eines
mehrstöckigen Mehrfamilienhauses mit einer Kindertagesstätte im Erdgeschoss auf
einer bisher ungenutzten Fläche und stellt zu diesem Zweck den vorhabenbezogenen
Bebauungsplan Nr. 194 „Kita- und Wohnprojekt am Visbeker Damm“ als Bebauungs-
plan der Innenentwicklung gem. § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren auf.
Der Geltungsbereich mit einer Größe von ca. 4.000 m² befindet sich im nördlichen
Stadtgebiet westlich des Visbeker Damms und südlich der Wilhelm-Busch-Straße. Die
Fläche liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 40B aus dem Jahr 1984
und wird hierin als allgemeines Wohngebiet (WA) gem. § 4 BauNVO festgesetzt, wur-
de allerdings gem. Darstellung im Bebauungsplan von der Genehmigung ausgenom-
men. Die Fläche ist unbebaut und grenzt an ein inzwischen erschlossenes Wohnge-
biet an.
Durch den Flächeneigentümer ist nun die Bebauung der Fläche mit einem Gebäude-
komplex geplant, in dem im Erdgeschoss eine Kindertagesstätte und in den Oberge-
schossen insgesamt 24 Wohnungen verschiedenster Größenordnung untergebracht
werden sollen. Angesichts der angespannten Lage am Wohnungsmarkt sowie im Be-
reich der Kinderbetreuungsplätze füllt dieses Projekt nicht nur aus städteplanerischer
Sicht einen Lückenschluss im Stadtgebiet von Vechta.
Entsprechend des vorgenannten Planungsziels wird im vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplan Nr. 194 ein allgemeines Wohngebiet (WA) gem. § 4 BauNVO festgesetzt.
Die Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung in Form einer Grund- und Ge-
schossflächenzahl (GRZ und GFZ), der maximal zulässigen Geschossigkeit sowie der
baulichen Höhen richtet sich nach der geplanten Bebauung die in Form des Vorha-
ben- und Erschließungsplanes gem. § 12 BauGB rechtsverbindlicher Bestandteil des
vorliegenden Bebauungsplanes ist.
Das Plangebiet wird über die östlich gelegene Straße „Visbeker Damm“ (K334) er-
schlossen, die als eine der Haupteinfahrtsstraßen Vechtas stark frequentiert ist. Im
Rahmen der vorliegenden Bauleitplanung sind daher die von dieser Straße ausge-
henden Verkehrsemissionen zu betrachten und ggf. Maßnahmen zum Schutz der ge-
planten Nutzungen verbindlich festzusetzen.
Da es sich bei dem Bebauungsplan Nr. 194 „Kita- und Wohnprojekt am Visbeker
Damm“ aufgrund des innerörtlichen Standortes um eine Maßnahme der Innenentwick-
lung handelt und die zulässige Grundfläche weniger als 20.000 m² beträgt, wird der
Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gem. § 13a (1) Satz 2 Nr. 1 BauGB auf-
gestellt. Eine Umweltprüfung gem. § 2 (4) BauGB und die Erarbeitung eines Umwelt-
berichtes gem. § 2a BauGB sind folglich nicht notwendig.
2.0 RAHMENBEDINGUNGEN
2.1 Kartenmaterial
Die Planzeichnung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 194 „Kita- und
Wohnprojekt am Visbeker Damm“ wurde unter Verwendung des vom Ingenieurbüro
Lambers und Ostendorf zur Verfügung gestellten Kartenmaterials im Maßstab 1:1.000
erstellt.
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Stadt Vechta - Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 194 2
2.2 Räumlicher Geltungsbereich
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 194 „Kita- und
Wohnprojekt am Visbeker Damm“ mit einer Flächengröße von insgesamt ca. 4.000 m²
befindet sich im nördlichen Stadtgebiet von Vechta westlich des Visbeker Damm und
südlich der Wilhelm-Busch-Straße. Die genaue Abgrenzung des Plangebietes ist der
Planzeichnung zu entnehmen.
2.3 Städtebauliche Situation und Nutzungsstruktur
Der Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanes ist unbebaut und stellt sich
derzeit als Grünfläche dar. Das unmittelbare Umfeld ist durch eine Wohnnutzung mit
einer überwiegenden Einfamilienhausbebauung geprägt. Gegenüber des Visbeker
Damms grenzen in südliche Richtung Gewerbebetriebe an das Plangebiet.
3.0 PLANERISCHE VORGABEN UND HINWEISE
Gemäß § 1 (4) des BauGB müssen Bauleitpläne, wie der hier vorliegende vorhaben-
bezogene Bebauungsplan Nr. 194 „Kita- und Wohnprojekt am Visbeker Damm“ an die
Ziele der Raumordnung angepasst werden. Aus den Vorgaben der übergeordneten
Planungen ist die kommunale Planung zu entwickeln bzw. auf diese abzustimmen.
3.1 Landesraumordnungsprogramm (LROP)
Im Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP-Änderungsverordnung)
aus dem Jahr 2022 (Nds. GVBl. S. 521, 17.09.2022) wird der Stadt Vechta die Funkti-
on als Mittelzentrum zur Bereitstellung zentraler Einrichtungen und Angebote zur De-
ckung des gehobenen Bedarfs zugewiesen.
Unter Punkt 02 und 03 der Ziele und Grundsätze zur gesamträumlichen Entwicklung
des Landes und seiner Teilräume im LROP heißt es zum einen, dass die Funktionsfä-
higkeit der Raum- und Siedlungsstruktur sowie der Infrastruktur gesichert und durch
Vernetzung verbessert werden soll, dass die Möglichkeiten der Reduzierung der Neu-
inanspruchnahme und Neuversiegelung von Freiflächen ausgeschöpft werden und die
Auswirkungen des demografischen Wandels zu berücksichtigen sind. Dazu sollen die
weitere Entwicklung der Bevölkerungsstruktur und die räumliche Bevölkerungsvertei-
lung berücksichtigt werden. Dies gilt für alle Planungen und Maßnahmen.
Das mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 194 „Kita- und
Wohnprojekt am Visbeker Damm“ verfolgte Ziel der Bereitstellung von Wohnraum so-
wie der Bau einer Kindertagesstätte auf einer Innenbereichsfläche dient einer be-
darfsgerechten Siedlungsentwicklung zur Stärkung und nachhaltigen Sicherung vor-
handener Strukturen in der Stadt Vechta und entspricht den allgemeinen Zielen und
Grundsätzen der Raumordnung.
3.2 Regionales Raumordnungsprogramm (RROP)
Das Regionale Raumordnungsprogramm (RROP) für den Landkreis Vechta aus dem
Jahr 2022 konkretisiert die auf Landesebene formulierten Zielsetzungen für das Plan-
gebiet. Das RROP wurde am 05. April 2022 vom Amt für regionale Entwicklung We-
ser-Ems bekannt gemacht und ist am 25. Mai 2022 bekannt gemacht worden und in
Kraft getreten.
Hierin wird das Plangebiet als zentrales Siedlungsgebiet dargestellt. Die Begründung
erläutert hierzu, dass die Siedlungsentwicklung im Landkreis Vechta auf die festgeleg-
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ten zentralen Siedlungsgebiete sowie die Standorte für die Sicherung und Entwicklung
von Wohnstätten und Arbeitsstätten konzentriert werden soll.
Mit der Bereitstellung von Wohnungen sowie einer Kindertagesstätte in einer städte-
baulich vorgeprägten Lage im zentralen Siedlungsbereich von Vechta wird mit der
vorliegenden Bauleitplanung den Zielen des Regionalen Raumordnungsprogramms
entsprochen.
3.3 Vorbereitende Bauleitplanung
Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Vechta aus dem Jahr 1984 wird das
Plangebiet als Wohnbaufläche (W) dargestellt. Das Planvorhaben des vorhabenbezo-
genen Bebauungsplanes Nr. 194 „Kita- und Wohnprojekt am Visbeker Damm“ stimmt
somit mit den Inhalten des Flächennutzungsplanes gem. § 8 (3) BauGB überein.
3.4 Verbindliche Bauleitplanung
Die Flächen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 194 sind Teil des Bebau-
ungsplanes Nr. 40B „Nördlich des Windmühlenweges“ der Stadt Vechta aus dem Jahr
1984. Hierin wird für die Fläche ein allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Im Be-
bauungsplan wird das Plangebiet als von der Genehmigung ausgenommener Teilbe-
reich gekennzeichnet.
Die Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung mit einer maximal zulässigen ein-
geschossigen Bauweise (I) sowie die Festsetzung einer geschlossenen Bauweise (g)
entspricht nicht mehr den Planungsabsichten für diese Fläche, so dass die Änderung
der verbindlichen Bauleitplanung für diese Fläche notwendig ist.
4.0 ÖFFENTLICHE BELANGE
Im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung sind die mit der Planung verbundenen,
unterschiedlichen Belange untereinander und miteinander zu koordinieren, sodass
Konfliktsituationen vermieden und die städtebauliche Ordnung sichergestellt wird.
4.1 Belange von Natur und Landschaft / Artenschutzrechtliche Belange
Bei der Aufstellung, Änderung oder Ergänzung eines Bebauungsplanes sind die Be-
lange des Umwelt- und Naturschutzes gem. § 1 (6) Nr. 7 BauGB zu berücksichtigen.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 194 wird aufgrund des innerörtlichen
Standortes im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB (Bebauungspläne der In-
nenentwicklung) durchgeführt, weshalb von einer Umweltprüfung nach § 2 (4) BauGB
abgesehen wird. Für Bebauungspläne mit einer zulässigen Grundfläche
≤ 20.000 m² sind ferner nach § 13a (2) Satz 1 Nr. 4 BauGB Eingriffe in den Natur-
haushalt und das Landschaftsbild, die auf Grund der Aufstellung oder Änderung des
Bebauungsplanes zu erwarten sind, im Sinne des § 1a (3) Satz 5 BauGB zu bewer-
ten.
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 194 hat eine
Größe von insgesamt ca. 3.945 m². Die zulässige Grundfläche beträgt damit weniger
als 20.000 m². Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 194 kann dem entspre-
chend im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt werden. Eine förm-
liche Umweltprüfung ist nicht erforderlich.
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Der in diesem Fall zu Grunde zu legende Bebauungsplan Nr. 40B setzt allerdings ent-
lang des Visbeker Damms eine 10 m breite Fläche zum Anpflanzen von Bäumen,
Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB fest, die
aufgrund des Planvorhabens nicht erhalten werden kann und damit als abgängig zu
bewerten ist. Es handelt sich dabei um eine rd. 980 m² große Anpflanzfläche, die vor-
wiegend von Sträuchern und jüngeren Bäumen mit Stammdurchmesser bis ca. 0,3 m
geprägt wird (vgl. Abbildung 1). Für diesen Flächenanteil ist die Eingriffsregelung in
Anlehnung an die Arbeitshilfe zur Vorbereitung und Umsetzung der Eingriffsregelung
(Osnabrücker Kompensationsmodell 2016) anzuwenden. Kompensationsmaßnahmen
innerhalb von Baugebieten können nach dem o. g. Bilanzierungsmodell i. d. R. Wer-
tigkeiten bis zu 1,5 WE als Zielwert beigemessen werden, da die ökologische Wirkung
in derartigen Räumen meist nur beschränkt ist. Demnach wären hierfür 1.470 WE zu
kompensieren (vgl. Tabelle 1).
Abbildung 1: Auszug aus dem Ursprungsplan mit Darstellung des Geltungsbereiches
des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 194 (rot gestrichelte Linie) sowie auf
dem Wall stockenden Gehölzstrukturen.
Die Ermittlung des Eingriffsflächenwertes (Bestandsanalyse) ist in nachfolgender Ta-
belle dargestellt.
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Tabelle 1: Ermittlung des Eingriffsflächenwertes (Bestandsanalyse)
Kurzbezeich-
Wert nach
nung Flächen- Wertfaktor Eingriffs-
Kompensa-
Biotoptyp (in Anlehnung größe (Bereich) flächenwert
tionsmodell
an DRACHEN- (m²) (WE/ha) (WE)
(WE/ha)
FELS 2021)
Schutzanpflanzfläche
aus B-Plan Nr. 40B
HFM 980 (1,6 - 2,5) 1,5 1.470
entlang des Visbeker
Damms
Eingriffsflächenwert
Fläche (gesamt): 980 1.470
(gesamt)
Im Folgenden ist die Ermittlung des Kompensationswertes für den Eingriffsbereich
dargestellt.
Tabelle 2: Ermittlung des Kompensationsflächenwertes (geplanter Zustand)
Kurzbezeich-
Wert nach
nung Flächen- Wertfaktor Eingriffs-
Kompensa-
Biotoptyp (in Anlehnung größe (Bereich) flächenwert
tionsmodell
an DRACHEN- (m²) (WE/ha) (WE)
(WE/ha)
FELS 2021)
Hausgarten PHZ 245 0,6 - 1,5 1,0 245
Versiegelte Flächen X 735 0,0 0,0 0
Eingriffsflächenwert
Fläche (gesamt): 980 245
(gesamt)
*1 Nicht versiegelte Flächen des allgemeinen Wohngebietes werden als Ziergärten mit der Wertstufe 1,0
eingestellt.
*2 Es handelt sich um die versiegelten Bereiche (75 %) des allgemeinen Wohngebietes (WA).
Eingriffsflächenwert (gesamt) 1.470 WE
Kompensationsflächenwert (gesamt) 245 WE
Bilanz (Kompensationsrestwert) - 1.225 WE
Es ergibt sich somit ein Flächenwert von – 1.225 Werteinheiten für den Eingriff in Na-
tur und Landschaft, der kompensiert werden muss. Aufgrund der Planungsabsichten
ist es nicht möglich, innerhalb des Geltungsbereiches einen anrechenbaren Teilaus-
gleich zu erzielen, so dass das o. g. Kompensationsflächendefizit über eine außerhalb
des Plangebietes gelegene Ausgleichsmaßnahme zu kompensieren ist.
Als Kompensationsfläche stellt die Stadt Vechta das Flurstück 54/4, der Flur 17, in der
Gemarkung Oythe auf einer Fläche von 988 m² innerhalb des Kompensationsflächen-
pools Moorbachtal zur Verfügung. Als aufwertende Maßnahme findet hier eine Um-
wandlung bzw. Entwicklung von vormals Intensivgrünland zu mesophilem Grünland
statt. Die damit verbundene tatsächliche Aufwertung beläuft sich auf einen Wertfaktor
von 1,24 WE.
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Abbildung 2: Auszug aus dem Übersichtsplan des Flächenpools Moorbachtal mit Dar-
stellung der Kompensationsfläche (Quelle: Stadt Vechta).
Unter Berücksichtigung dieser Kompensationsmaßnahme verbleiben keine erhebli-
chen Beeinträchtigungen in dem Naturhaushalt und dem Landschaftsbild.
Artenschutzrechtliche Belange
Zur Überprüfung der Auswirkungen der Planung auf die verschiedenen Arten unter
Berücksichtigung der Verbotstatbestände wird im Folgenden eine artenschutzrechtli-
che Prüfung (saP) durchgeführt.
§ 44 BNatSchG begründet ein strenges Schutzsystem für bestimmte Tier- und Pflan-
zenarten. Zwar ist die planende Stadt nicht unmittelbar Adressat dieser Verbote, da
mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan in der Regel nicht selbst die verbotenen
Handlungen durchgeführt beziehungsweise genehmigt werden. Allerdings ist es gebo-
ten, den besonderen Artenschutz bereits in der Bauleitplanung angemessen zu be-
rücksichtigen, da ein (vorhabenbezogener) Bebauungsplan, der wegen dauerhaft ent-
gegenstehender rechtlicher Hinderungsgründe (hier entgegenstehende Verbote des
besonderen Artenschutzes bei der Umsetzung) nicht verwirklicht werden kann, voll-
zugsunfähig ist.
Die vorkommenden Gehölzstrukturen auf dem bestehenden Wall als auch die noch
verbliebenden unbebauten Flächen können grundsätzlich für Gehölzbrüter sowie ggf.
auch Bodenbrüter geeignete Brutplätze bieten, gleichwohl aufgrund der städtebauli-
chen Vorprägungen und der entsprechenden Frequentierung mit keinen hohen Wer-
tigkeiten oder einem seltenen Artvorkommen zu rechnen ist. Die vorkommenden Ein-
zelbäume auf dem Wall sind noch zu jung, dass sie geeignete Höhlen, die als dauer-
hafte Fortpflanzungsstätten für bestimmte Vogelarten oder Fledermäuse dienen könn-
ten, beherbergen. Vorsorglich ist aber auch in diesem Fall der Vermeidungsansatz
nach dem BNatSchG zu berücksichtigen. Demnach sind, um eine mögliche Verlet-
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zung und Tötung von Individuen auszuschließen, Bau- und Rodungsarbeiten nur au-
ßerhalb der Brutphase der Vögel und außerhalb der Sommerlebensphase der Fle-
dermäuse durchzuführen. Für die Vermeidung artenschutzrechtlicher Verbotstatbe-
stände gemäß § 44 (1) BNatSchG ist die Baufeldräumung / Baufeldfreimachung au-
ßerhalb der Zeit zwischen dem 1. März und dem 15. Juli und Baumfäll- und Rodungs-
arbeiten sind außerhalb der Zeit zwischen dem 1. März und dem 30. September
durchzuführen. Eine Baufeldräumung / Baufeldfreimachung sowie Baumfäll- und Ro-
dungsarbeiten sind ausnahmsweise in den gesamten Zeiten zulässig, wenn durch ei-
ne ökologische Baubegleitung artenschutzrechtliche Verbotstatbestände ausge-
schlossen werden können.
Unter Berücksichtigung der o. g. Vermeidungsmaßnahmen sind nach derzeitigem
Kenntnisstand die Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG nicht einschlägig.
4.2 Belange des Immissionsschutzes – Verkehrslärm
Im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung sind die öffentlichen Belange zu berück-
sichtigen und aufeinander abzustimmen. Das Plangebiet liegt im Einwirkungsbereich
des Visbeker Damms (K 334) als einer der Einfahrtsstraßen Vechtas. Da im Rahmen
des vorliegenden Bebauungsplanes schützenswerte Nutzungen festgesetzt werden,
ist zu prüfen, welche Auswirkungen durch den Verkehr zu erwarten sind und wie da-
mit umgegangen werden soll.
Seitens der I+B Akustik GmbH wurde ein Lärmschutzgutachten erstellt, in dem die
vom Visbeker Damm ausgehenden Lärmemissionen betrachtet und bewertet wurden.
Zur Ermittlung der Schallemissionen des Visbeker Damms liegen Verkehrszähldaten
aus dem Jahr 2022 vor, welche für die Verkehrslärmbetrachtung ohne weitere Hoch-
rechnung zugrunde zu legen sind. Aufgrund der geplanten Kindertagesstätte im Erd-
geschoss des zukünftigen Wohngebäudes wird auf dem Visbeker Damm auf Höhe
des Plangebietes eine maximal zulässige Hochgeschwindigkeit von 30 km/h festge-
legt und für die Berechnung herangezogen.
Die Ergebnisse der Berechnungen zeigen, dass die Orientierungswerte für Wohnge-
biete von 55 dB (A) tagsüber und 45 dB(A) nachts um maximal bis zu 10 dB über-
schritten werden. Aufgrund der erhöhten Lärmbelastung durch den Straßenverkehr
sind erhöhte Anforderungen an den passiven Schallschutz zu stellen. Hierzu werden
im vorhabebezogenen Bebauungsplan Nr. 194 passive Lärmschutzmaßnahmen ver-
bindlich festgesetzt. Die genannten Inhalte können dem o.g. Gutachten entnommen
werden.
4.3 Belange der Wasserwirtschaft
In der Bauleitplanung sind die Belange der Wasserwirtschaft zu beachten. Das im
Plangebiet anfallende Oberflächenwasser von versiegelten Bauflächen muss ord-
nungsgemäß entsprechend wasserwirtschaftlicher Anforderungen abgeleitet werden.
Das anfallende, nicht schädlich verunreinigte Oberflächenwassers soll voraussichtlich
auf den Grundstücken versickert, bzw. in das bestehende Entwässerungsnetz einge-
speist werden. Die erforderlichen wasserrechtlichen Genehmigungsanträge werden
rechtzeitig bei der unteren Wasserbehörde des Landkreises gestellt.
4.4 Belange des Denkmalschutzes
Im Rahmen der Bauleitplanung sind gem. § 1 (6) Nr. 5 BauGB die Belange des
Denkmalschutzes und der Denkmalpflege zu beachten. Innerhalb des Geltungsberei-
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ches sind keine Fundstellen oder besondere Objekte des Denkmalschutzes bekannt,
daher wird nachrichtlich auf dem Bebauungsplan auf die Meldepflicht von ur- und
frühgeschichtlichen sowie mittelalterlichen und frühneuzeitlichen Bodenfunden im Zu-
ge von Bauausführungen hingewiesen: „Sollten bei den geplanten Bau- und Erdarbei-
ten ur- und frühgeschichtliche sowie mittelalterliche oder frühneuzeitliche Bodenfunde
(das können u.a. sein: Tongefäßscherben, Holzkohleansammlungen, Schlacken so-
wie auffällige Bodenverfärbungen u. Steinkonzentrationen, auch geringe Spuren sol-
cher Funde) gemacht werden, sind diese gemäß § 14 (1) des Nieders. Denkmal-
schutzgesetzes meldepflichtig und müssen der zuständigen unteren Denkmalschutz-
behörde beim Landkreis Vechta oder dem Niedersächsischen Landesamt für Denk-
malpflege - Abteilung Archäologie - Stützpunkt Oldenburg, Ofener Straße 15, Tel.
0441-205766-15 unverzüglich gemeldet werden. Meldepflichtig ist der Finder, der Lei-
ter der Arbeiten oder der Unternehmer. Bodenfunde und Fundstellen sind nach § 14
(2) des Nieders. Denkmalschutzgesetzes bis zum Ablauf von 4 Werktagen nach der
Anzeige unverändert zu lassen, bzw. für ihren Schutz ist Sorge zu tragen, wenn nicht
die Denkmalschutzbehörde vorher die Fortsetzung der Arbeiten gestattet.“
4.5 Altablagerungen / Kampfmittel
Im Rahmen des Altlastenprogramms des Landes Niedersachsen haben die Landkrei-
se gezielte Nachermittlungen über Altablagerungen innerhalb ihrer Grenzen durchge-
führt und entsprechendes Datenmaterial gesammelt. Dieses wurde vom damaligen
Niedersächsischen Landesamt für Wasser und Abfall (NLWA) (aktuell: Niedersächsi-
scher Landesbetrieb für Wasserwirtschaft, Küsten- und Naturschutz (NLWKN)) be-
wertet.
Hiernach sind zudem im Plangebiet keine Altablagerungen (stillgelegte Abfallbeseiti-
gungsanlagen z. B. ehemalige Müllkippen) gemeldet. Sollten bei den Bauarbeiten
Hinweise auf Abfallablagerungen, Bodenverunreinigungen etc. zutage treten oder
Bodenverunreinigungen während der Bauphase (Leckagen beim Umgang mit Be-
triebsmitteln oder Baustoffen) auftreten, ist unverzüglich die untere Bodenschutzbe-
hörde des Landkreises Vechta zu benachrichtigen.
Hinweise auf das Vorkommen von Kampfmitteln liegen derzeit für das Plangebiet
nicht vor. Sollten bei den Bau- und Erdarbeiten jedoch Kampfmittel (Bombenblind-
gänger, Granaten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werden, sind diese umgehend
der zuständigen Polizeidienststelle, dem Ordnungsamt der Stadt Vechta oder dem
Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN), Re-
gionaldirektion Hameln-Hannover - Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD) zu melden.
4.6 Belange des Bodenschutzes / des Abfallrechtes
Bei geplanten Baumaßnahmen oder Erdarbeiten sind die Vorschriften des vorsorgen-
den Bodenschutzes zu beachten, d.h. jeder, der auf den Boden einwirkt, hat sich so
zu verhalten, dass schädliche Bodenveränderungen nicht hervorgerufen werden.
Grundstückseigentümer bzw. Nutzer sind verpflichtet, Maßnahmen zur Abwehr der
von ihrem Grundstück drohenden schädlichen Bodenveränderungen zu ergreifen
(Grundpflichten gemäß § 4 BBodSchG). Sollten Bodenverunreinigungen zutage tre-
ten, so ist unverzüglich die untere Abfallbehörde des Landkreises Vechta zu benach-
richtigen.
Die Verwertung oder Beseitigung von anfallenden Abfällen (z. B. Baustellenabfall,
nicht auf der Baufläche verwertbarer Bodenaushub usw.) unterliegen den Anforderun-
gen des Kreislaufwirtschaftsgesetzes sowie der Satzung über die Abfallentsorgung im
Landkreis Vechta in der jeweils gültigen Fassung. Demnach sind die Abfälle einer
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Verwertung (vorrangig) bzw. Beseitigung zuzuführen und hierfür getrennt zu halten.
Nicht kontaminiertes Bodenmaterial und andere natürlich vorkommende Materialien,
die bei Bauarbeiten ausgehoben wurden, können unverändert an dem Ort, an dem sie
ausgehoben wurden, für Bauzwecke wiederverwendet werden. Verwertungsmaß-
nahmen wie z. B. Flächenauffüllungen außerhalb des Baugrundstückes, Errichtung
von Lärmschutzwällen usw., unterliegen ggf. genehmigungsrechtlichen Anforderun-
gen (nach Bau-, Wasser- und Naturschutzrecht) und sind daher vorab mit dem Land-
kreis Vechta bzw. der zuständigen Genehmigungsbehörde abzustimmen. Sofern mi-
neralische Abfälle (Recyclingschotter und Bodenmaterial) für geplante Verfüllungen
oder Versiegelungen zum Einsatz kommen sollen, gelten die Anforderungen der LA-
GA Richtlinie M 20 (Mitteilung der Länderarbeitsgemeinschaft Abfall Nr. 20 „Anforde-
rungen an die stoffliche Verwertung von mineralischen Abfällen“).
5.0 VORHABEN- UND ERSCHLIEßUNGSPLAN
Der Vorhaben- und Erschließungsplan, der rechtsverbindlicher Bestandteil des vorha-
benbezogenen Bebauungsplanes Nr. 194 „Kita- und Wohnprojekt am Visbeker
Damm“ ist, sieht den Bau eines Mehrfamilienhauses mit integrierter Kindertagesstätte
vor.
Das geplante Gebäude erstreckt sich entsprechend des Grundstücks in Nord- Süd-
richtung und ist in geringem Abstand zum Visbeker Damm geplant. Ein Großteil der
Außenflächen orientieren sich damit in Richtung Westen zur straßen- und damit lärm-
abgewandten Seite des Grundstücks. Hier sind überwiegend die Außenspielbereiche
der Kindertagesstätte vorgesehen. Im nördlichen Teil der südlichen Grundstückhälfte
rückt ein Teil des Gebäudes in Richtung Westen ein, um dort am Visbeker Damm ei-
nem Vorplatz mit Parkplätzen Platz zu machen.
Im Erdgeschoss des Gebäudekomplexes ist eine Kindertagesstätte mit 4 Regelgrup-
pen und zwei Krippengruppen geplant, die von der Stadt Vechta betrieben werden
soll. Der Hauptzugang erfolgt aus Richtung Osten.
In den Obergeschossen (1.- und 2. Obergeschoss sowie Dachgeschoss) sind insge-
samt 24 Wohnungen in verschiedenen Größen vorgesehen, die im 2. Obergeschoss
sowie im Dachgeschoss teilweise als Maisonettewohnungen geplant sind.
Das Gebäude hat eine Gesamtlänge von mehr als 80 m, teilt sich aber optisch in 7
Gebäudeteile auf, wodurch das Gesamtbild aufgelockert wird. In der Straßenansicht
entstehen 7 Satteldächer und auch Fassadenrücksprünge und Balkone gliedern die
Fassade so, dass ein eher vertikaler Gebäudeeindruck entsteht. Die rote Klinkerfas-
sade und das anthrazitfarbene Dach sind regionaltypisch und passen sich ins Stadt-
bild ein.
6.0 INHALT DES BEBAUUNGSPLANES
6.1 Art der baulichen Nutzung
Entsprechend der im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr.
194 „Kita- und Wohnprojekt am Visbeker Damm“ geplanten Nutzung wird das Plange-
biet als allgemeines Wohngebiet (WA) gem. § 4 BauNVO festgesetzt. Zur Vermeidung
von Fehlentwicklungen sind innerhalb des allgemeinen Wohngebietes (WA) die gem.
§ 4 (3) Nr. 4 und 5 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen, Gartenbaube-
triebe und Tankstellen, gem. § 1 (6) Nr. 1 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungs-
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planes. Die vorgenannten Nutzungen stehen nicht im Einklang mit der planerischen
Zielsetzung des geplanten Projektes. Daher dient der Ausschluss dieser Nutzungen
der Vermeidung städtebaulicher Fehlentwicklungen.
6.2 Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden
Zur planungsrechtlichen Steuerung einer ortsverträglichen Bebauungsdichte bedarf es
des Weiteren der Begrenzung der Anzahl der Wohneinheiten.
Im Jahr 2016 hat die Stadt Vechta das „Städtebauliche Entwicklungskonzept zur
Steuerung der Innenentwicklung und zur Sicherung verträglicher Strukturen im Stadt-
gebiet Vechta“ aufgestellt. Hierin wurden die durch Wohnnutzung geprägten Sied-
lungsbereiche analysiert und in einem Zielkonzept festgelegt, wie viel Verdichtung zu-
künftig auf den einzelnen Flächen zulässig sein soll. Hierbei wurde sich an der vor-
handenen Verdichtung orientiert und ein Nachverdichtungspotenzial ermittelt, das sich
verträglich mit den vorhandenen Strukturen vereinbaren lässt. Das Zielkonzept soll bei
der Bewertung von Bauanträgen sowie bei der Aufstellung und Änderung von Bebau-
ungsplänen als Empfehlungsgrundlage herangezogen werden. Eine rechtliche Ver-
bindlichkeit geht davon nicht aus.
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 194 wird hierin
der Zone 3 zugeordnet, in der pro 150 m² Grundstücksfläche, bzw. 125 m² Grund-
stücksfläche bei Bau einer Tiefgarage, eine Wohnung und maximal 4 Wohnungen pro
Wohngebäude zulässig sind.
Dem entsprechend wird im vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 194 festgesetzt,
dass gem. § 9 (1) Nr. 6 BauGB je angefangene 125 m² Baugrundstücksfläche eine
Wohnung zulässig ist. Da der Vorhaben- und Erschließungsplan, der rechtsverbindli-
cher Bestandteil der vorliegenden Planung ist, den Bau einer Tiefgarage vorsieht,
werden im Plandokument direkt die 125 m² in Ansatz gebracht. Aufgrund der geplan-
ten Kindertagesstätte mit einem großen Raumbedarf im Erdgeschoss ist auf dem bis-
her unbebauten Grundstück der Bau nur eines Gebäudes vorgesehen. Dem entspre-
chend entfällt in der vorliegenden Planung die absolute Begrenzung der Wohneinhei-
ten je Wohngebäude.
6.3 Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird im vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 194
bedarfsgerecht anhand des geplanten Gebäudes über eine Grundflächenzahl gem. §
16 (2) Nr. 1 BauNVO von GRZ 0,5 sowie einer Geschossflächenzahl gem. § 20 (2)
BauNVO von GFZ 1,3 festgesetzt.
Darüber hinaus wird die Höhenentwicklung auf dem zentral gelegenen Grundstück am
Visbeker Damm über die Festsetzung einer maximal dreigeschossigen Bauweise (III)
gem. § 20 (1) BauNVO, die Festsetzung einer Traufhöhe von TH ≤10,00m sowie ei-
ner Firsthöhe von FH≤15,00m gem. § 18 BauNVO gesteuert.
Für die Festsetzung der Höhen gelten folgende Bezugspunkte:
Oberer Bezugspunkt:
Firsthöhe (FH): obere Firstkante
Traufhöhe (TH): Schnittpunkt zwischen aufsteigendem Mauerwerk und Dachhaut
Unterer Bezugspunkt: Straßenoberkante (Fahrbahnmitte) der nächsten Erschlie-
ßungsstraße im Endausbauzustand, gemessen senkrecht zur Mitte der zur erschlie-
ßenden Straße zugewandten Gebäudeseite.
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6.4 Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr.194 „Kita- und Wohnprojekt am Visbeker
Damm“ wird eine abweichende Bauweise (a) gem. § 22 (4) BauNVO festgesetzt. Hier-
in sind Gebäude zulässig wie in der offenen Bauweise, jedoch ohne Längenbegren-
zung. Da das geplante Gebäude die in der offenen Bauweise zulässigen 50,00m deut-
lich überschreitet, ist diese Festsetzung zur Realisierung des Bauprojektes planerisch
notwendig. Durch die städtebaulich verdichtete und vorgeprägte Lage sind hierdurch
keine Fehlentwicklungen zu erwarten.
Die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen werden im Plangebiet
über die Festsetzung von Baugrenzen gem. § 23 (3) BauNVO festgesetzt. Auch hier-
bei orientiert sich die Festsetzung weitestgehend an der geplanten Bebauung.
6.5 Flächen für Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwir-
kungen im Sinne des Bundes- Immissionsschutzgesetzes
Wie bereits im Kapitel zu den Belangen des Immissionsschutzes ausgeführt, liegt das
Plangebiet im Einwirkungsbereich des viel befahrenen Visbeker Damms. Da gemäß
Lärmschutzgutachten der I+B Akustik GmbH ermittelt wurde, dass die Orientierungs-
werte gem. TA Luft für Teile des Plangebietes überschritten werden, werden im vor-
habenbezogenen Bebauungsplan Nr. 194 „Kita- und Wohnprojekt am Visbeker
Damm“ innerhalb des allgemeinen Wohngebietes (WA) Flächen für Vorkehrungen
zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes- Immissi-
onsschutzgesetzes gem. § 9 (1) Nr. 24 BauGB festgesetzt, in denen folgende Maß-
nahmen zu berücksichtigen sind:
Innerhalb des festgesetzten allgemeinen Wohngebietes (WA) gem. § 4 BauNVO sind
Vorkehrungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen i.S.d. Bun-
desimmissionsschutzgesetzes (BImSchG) gem. § 9 (1) Nr. 24 BauGB für Neubauten
bzw. baugenehmigungspflichtige Änderungen von Aufenthaltsräumen nach der DIN
4109 Anforderungen an die Schalldämmung der Außenbauteile (Wandteil, Fenster,
Lüftung, Dächer, etc.) zu stellen. Innerhalb des Plangebietes des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes Nr. 194 werden maßgebliche Außenlärmpegel von 40 dB(A) < La ≤
67 dB(A) erreicht. In der nachfolgenden Tabelle werden die hierfür jeweils maßgebli-
chen Bau-Schalldämm-Maße in 5 dB- Stufen aufgeführt:
Außenwohnbereiche (Terrassen, Balkone, Loggien, etc.) mit Beurteilungspegeln zwi-
schen 60 dB(A) ≥ Lr, Tag > 55 dB(A) sind so zu planen, dass sie durch geeignete
bauliche Maßnahmen (geschlossene, fugenlose Brüstung, z.B. mit Glaselementen)
geschützt werden.
Außenwohnbereiche (Terrassen, Balkone, Loggien, etc.) mit Beurteilungspegeln Lr,
Tag > 60 dB(A) sind so zu planen, dass sie durch eine vollständige Einhausung
schützt werden (z.B. verglaste Loggien).
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In zukünftigen Schlafräumen ist zur Nachtzeit zwischen 22:00 und 6:00 Uhr ein
Schalldruckpegeln von ≤ 30 dB (A) im Rauminneren bei ausreichender Belüftung zu
gewährleisten. Zukünftige Schlafräume im Bereich mit einem Beurteilungspegeln von
Lr, Nacht > 45 dB(A) sind mit schallgedämmten Lüftungssystemen auszustatten. Die
Dimensionierung solcher Lüftungssysteme ist im Zuge der Genehmigungsplanung
festzulegen und zu detaillieren.
7.0 VERKEHRLICHE UND TECHNISCHE INFRASTRUKTUR
• Verkehrserschließung
Die verkehrliche Erschließung des Plangebiets erfolgt hauptsächlich über den Vis-
beker Damm im Osten sowie über die Erich- Kästner- Straße im Westen das
Plangebietes.
• ÖPNV
Nördlich des Geltungsbereiches befindet sich in wenigen Metern Entfernung die
Haltestelle „Vechta Visbeker Damm/Wilhelm-Busch-Straße“ der Linie 603 des
Stadtbus Vechta. Die Linie erschließt das zentrale Stadtgebiet von Vechta.
• Gas- und Stromversorgung
Die Gas- und Stromversorgung erfolgt über den Anschluss an die Versorgungs-
netze der Energieversorgung Weser-Ems (EWE).
• Schmutz- und Abwasserentsorgung
Die Schmutz- und Abwasserentsorgung innerhalb der Plangebiete erfolgt über ei-
nen Anschluss an das vorhandene Kanalnetz.
• Wasserversorgung
Die Wasserversorgung der Plangebiete erfolgt über das vorhandene Versor-
gungssystem des Oldenburgisch-Ostfriesischen Wasserverbandes (OOWV).
• Abfallbeseitigung
Die Abfallentsorgung erfolgt durch den Landkreis Vechta.
• Oberflächenentwässerung
Das anfallende, nicht schädlich verunreinigte Oberflächenwassers soll voraus-
sichtlich auf den Grundstücken versickert werden, bzw. in das bestehende Ent-
wässerungsnetz eingespeist. Die erforderlichen wasserrechtlichen Genehmi-
gungsanträge werden rechtzeitig bei der unteren Wasserbehörde des Landkreises
gestellt.
• Fernmeldetechnische Versorgung
Die fernmeldetechnische Versorgung des Bebauungsplangebietes erfolgt lt. Si-
cherstellungsauftrag gem. § 77 i (7) Telekommunikationsgesetz (TKG) über die
verschiedenen Telekommunikationsanbieter.
• Sonderabfälle
Sonderabfälle sind vom Abfallerzeuger einer ordnungsgemäßen Entsorgung zuzu-
führen.
• Brandschutz
Die Löschwasserversorgung des Plangebietes wird entsprechend den jeweiligen
Anforderungen sichergestellt.
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8.0 VERFAHRENSGRUNDLAGEN/-ÜBERSICHT/-VERMERKE
8.1 Rechtsgrundlagen
Dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan liegen zugrunde (in der jeweils aktuellen
Fassung):
• BauGB (Baugesetzbuch),
• BauNVO (Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke:
Baunutzungsverordnung),
• PlanZV (Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die
Darstellung des Planinhaltes: Planzeichenverordnung),
• NBauO (Niedersächsische Bauordnung),
• NDSchG (Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz)
• BNatSchG (Bundesnaturschutzgesetz),
• NStrG (Niedersächsisches Straßengesetz)
• NKomVG (Niedersächsisches Kommunalverfassungsgesetz).
8.2 Verfahrensübersicht
Aufstellungsbeschluss
Der Verwaltungsausschuss der Stadt Vechta hat in seiner Sitzung am ……….. gem. §
2 (4) BauGB den Beschluss zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungspla-
nes Nr. 194 „Kita- und Wohnprojekt am Visbeker Damm“ gefasst.
Öffentliche Auslegung
Die Begründung hat gem. § 3 (2) BauGB vom ……….. bis ………. zusammen mit der
Planzeichnung öffentlich ausgelegen.
Satzungsbeschluss
Der Rat der Stadt Vechta hat den vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 194
„Kita- und Wohnprojekt am Visbeker Damm“ nach Prüfung der fristgemäß vorgebrach-
ten Anregungen in seiner Sitzung am .......................... gem. § 10 (1) BauGB als Sat-
zung beschlossen. Die Begründung wurde ebenfalls beschlossen und ist dem Bebau-
ungsplan gem. § 9 (8) BauGB beigefügt.
Vechta, ................................
......................................
Der Bürgermeister
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8.3 Planverfasser
Die Ausarbeitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 194 „Kita- und
Wohnprojekt am Visbeker Damm“ erfolgte im Auftrag der Gemeinde Vechta durch das
Planungsbüro:
Diekmann •
Mosebach
& Partner
Regionalplanung
Stadt- und Landschaftsplanung
Entwicklungs- und Projektmanagement
Oldenburger Straße 86 - 26180 Rastede
Telefon (0 44 02) 9116-30
Telefax (0 44 02) 9116-40
www.diekmann-mosebach.de
mail: info@diekmann-mosebach.de
Diekmann • Mosebach & Partner – Oldenburger Straße 86 – 26180 RastedeLegende
Flächenpool Moorbachtal Zugeordnete Verfahren
Bezeichung Verfahren
Kompensation B-Plan Nr. 194 Kompensation
Kita- und Wohnprojekt Visbeker Damm
Kompensation B-Plan Nr. 90 Schulhoferweiterung
B-Plan Nr. 111. 3. Änderung
Wegebau Grünes Moor
B-Plan Nr. 100 a Gewerbegebiet südl. Bokerner Damm
B-Plan Nr.194 Kita- und Wohnprojekt Visbeker Damm
Kompensation 78. FNP-Änderung
B-Plan Nr. 100 a Gewerbegebiet südl. Bokerner Damm
Kompensation B-Plan Nr, 176 Ortskern Oythe
Kompensation B-Plan Nr. 107 1. Änd.
Kompensation B-Plan Nr. 111. 3. Änderung
Kompensation B-Plan Nr. 142
Kompensation B-Plan Nr. 143
Kompensation B-Plan Nr. 157
Kompensation B-Plan Nr. 166 und 88 FNP
Kompensation B-Plan Nr. 51 L
Kompensation B-Plan Nr. 90 Schulhoferweiterung
Kompensation Entlastungsleitung Wehranlage
Kompensation B-Plan Nr. 111. 3. Änderung
Kompensation Erweiterung Klärwerk
Kompensation Kleinspielfeld Grundschule Hagen
Wegebau Grünes Moor
Kompensation B-Plan Nr. 51 L Kompensation Kleinspielfeld Grundschule Hagen
Kompensation 78. FNP-Änd.
Kompensation Wehranlage und Nepomuk
Kompensation Radweg Langförden - Bühren
Waldersatz B-Plan Nr. 107 1. Änd
Waldersatz B-Plan Nr. 167 Bögel
Moorbach
B-Plan Nr.194 Kita- und Wohnprojekt Visbeker Damm
Kompensation Erweiterung Klärwerk
Radweg Langförden
Kompensation B-Plan Nr, 176 Ortskern Oythe
Kompensation B-Plan Nr. 194
Kita- und Wohnprojekt Visbeker Damm
Benötigte WE 1.225
Umwandlung intensiv Grünland in Mesophiles Grünland
Aufwertungsfakor 1,24
Benötigte Flächengröße ca. 988 m²
Flst. 54/4 Flur 17 Gem. Oythe
Kompensation B-Plan Nr. 157
±
Kompensation B-Plan Nr. 142
Stadt Vechta
Ausgebende Stelle
Burgstr. 6
49377 Vechta
Flächenpool Moorbachtal
Projekt Kompensation B-Plan Nr. 194
Kita- und Wohnprojekt Visbeker Damm
Kompensation B-Plan Nr. 143
Plot-Nr. Erstellt am 08.03.2023
Maßstab
1:500 Erstellt von
Dipl. Ing. (FH) Landespflege Dirk Ortland
Tel.: 04441/886 6101
0 30 60 120 MeterSie können auch lesen
