Stadt Hockenheim Vorhabenbezogener Bebauungsplan Örtliche Bauvorschriften "Schwetzinger Straße 97" - Begründung - SATZUNG
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Stadt Hockenheim Vorhabenbezogener Bebauungsplan Örtliche Bauvorschriften „Schwetzinger Straße 97“ - Begründung SATZUNG 29.06.2020 sc stadtconcept GmbH Charles-de-Gaulle-Straße 17 76829 Landau Fon 06341 / 96 76 254 Fax 06341 / 96 76 255 Mobil 0162 / 96 60 60 2 Mail busch@stadtconcept.com www.stadtconcept.com
Stadt Hockenheim Vorhabenbezogener Bebauungsplan und Örtliche Bauvorschriften „Schwetzinger Straße 97“ BEGRÜNDUNG (Satzung) Stand: 29.06.2020 Vorhabenträger Nagel & Rerich Wohnungsbau GbR Wasserturmsstraße 50 69214 Eppelheim Vertretungsberechtigte Gesellschafter: Konstantin Nagel & Sergej Rerich Tel. +49 6221 67216-11 Fax: +49 6221 67216-99 E-Mail: info@konser-it.de Bearbeitung Teil I: Städtebauliche Begründung Teil II: Verfahren Teil III: Umweltbericht sc stadtconcept GmbH Dipl.-Ing. Brigitte Busch Regierungsbaumeisterin Charles-de-Gaulle-Straße 17 76829 Landau Landschaft Ulrike Sacher Fritz-Klaus-Weg 1 67480 Edenkoben Stadt Hockenheim FB Bauverwaltung - Stadtplanung und Grünflächen/ Umweltplanung Frau Petra Oleszewski stadtconcept GmbH 2 / 20
Stadt Hockenheim
Vorhabenbezogener Bebauungsplan und Örtliche Bauvorschriften
„Schwetzinger Straße 97“
BEGRÜNDUNG (Satzung) Stand: 29.06.2020
TEIL I: STÄDTEBAULICHE BEGRÜNDUNG (PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN) ........ 4
A. ALLGEMEINES ............................................................................................................................... 4
B. GELTUNGSBEREICH ..................................................................................................................... 4
C. ERFORDERNIS DER PLANAUFSTELLUNG UND PLANUNGSZIELE ........................................ 5
D. EINBINDUNG IN DIE ÜBERGEORDNETE PLANUNG ................................................................. 7
1. Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung ........................................... 7
2. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 2020 .................................................................. 8
E. BESTEHENDE RECHTSVERHÄLTNISSE .................................................................................... 9
1. Planungsrechtliche Situation ................................................................................................... 9
2. Grundbesitzverhältnisse.......................................................................................................... 9
F. VERFAHREN................................................................................................................................... 9
G. VERKEHRLICHE ANBINDUNG ..................................................................................................... 9
H. VER- UND ENTSORGUNG........................................................................................................... 10
I. PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNG – BEGRÜNDUNG ................................................. 10
1. Art der baulichen Nutzung ................................................................................................... 10
2. Maß der baulichen Nutzung .................................................................................................. 11
2.1 Grundflächenzahl .........................................................................................................11
2.2 Höhe baulicher Anlagen ..............................................................................................11
2.3 Bebauungsdichte .........................................................................................................12
3. Überbaubare Grundstücksflächen ........................................................................................ 12
4. Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen .............................................................................. 13
5. Ein- und Ausfahrten .............................................................................................................. 13
6. Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz,
zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft .................................................. 13
7. Bindungen für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen .... 14
8. Schalltechnische Situation .................................................................................................... 14
9. Klimaschutz und Klimaanpassung ........................................................................................ 16
BEGRÜNDUNG (ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN) ......................................................................... 17
1. Äußere Gestaltung baulicher Anlagen .................................................................................. 17
2. Nicht überbaute Flächen bebauter Grundstücke .................................................................. 17
TEIL II: VERFAHREN ........................................................................................................................... 19
QUELLENANGABEN ........................................................................................................................... 20
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Stadt Hockenheim
Vorhabenbezogener Bebauungsplan und Örtliche Bauvorschriften
„Schwetzinger Straße 97“
BEGRÜNDUNG (Satzung) Stand: 29.06.2020
Teil I: STÄDTEBAULICHE BEGRÜNDUNG (Planungsrechtliche Festsetzungen)
A. Allgemeines
Für das Plangebiet hat der Vorhabenträger mit Schreiben vom 18.12.2018 die Aufstellung
eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes beantragt, um die planungsrechtlichen Vo-
raussetzungen für das geplante Mehrfamilienwohnen mit zugehörigen Garagen- und Neben-
gebäuden sowie Stellplätzen zu schaffen. Der Gemeinderat der Stadt Hockenheim hat in
seiner Sitzung am 10.07.2019 dem Antrag stattgegeben und die Einleitung des Bebauungs-
planverfahrens beschlossen.
Die Zulässigkeit des geplanten Bauvorhabens wird über einen vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplan im Sinne von § 12 BauGB bestimmt. Dieser Plan enthält grundlegende Festset-
zungen über die zulässige bauliche Nutzung.
Der projektbezogene Vorhaben- und Erschließungsplan mit Lageplan, Ansichten und Schnit-
ten wird Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Der Vorhaben- und Er-
schließungsplan trifft differenziertere und im engeren Sinne projektbezogene Regelungen,
die, sofern bodenrechtlich relevant, in den zeichnerischen und textlichen Festsetzungen und
ergänzend im Durchführungsvertrag ihren Niederschlag finden.
B. Geltungsbereich
Das ca. 0,3 ha große Plangebiet liegt am nördlichen Siedlungsrand, östlich der Bahnlinie von
Hockenheim an der nördlichen Ausfallstraße Schwetzinger Straße in Richtung Schwetzin-
gen. Es wird folgendermaßen begrenzt:
− im Norden durch die gewerbliche Nutzung an der Rostocker Straße 16,
− im Osten durch die Schwetzinger Straße,
− im Süden durch den Dessauer Weg,
− im Osten durch die Rostockerstraße.
Das Plangebiet umfasst die Grundstücke Flst-Nrn 9411, 9410 und 9409.
Der Geltungsbereich und dessen Lage sind im nachfolgenden Übersichtsplan dargestellt.
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Stadt Hockenheim Vorhabenbezogener Bebauungsplan und Örtliche Bauvorschriften „Schwetzinger Straße 97“ BEGRÜNDUNG (Satzung) Stand: 29.06.2020 Abb. 1: Übersichtsplan C. Erfordernis der Planaufstellung und Planungsziele Der größte Teil des Plangebietes liegt im rechtskräftigen Bebauungsplan „Schwetzinger Straße links“ (ursprüngliche Bezeichnung: Gewanne Hausstücker, Kommersgewann und Kescher Weg rechts) aus dem Jahr 1965. Dieser setzt für den Bereich nördlich des Schweri- ner Wegs ein Gewerbegebiet im Sinne von § 8 BauNVO fest. Das festgesetzte Gewerbegebiet ist bereits fast vollständig bebaut. Über die Jahre hinweg hat sich eine Mischung aus Wohnen und Gewerbe entwickelt. So werden mehr als die Hälfte der Grundstücke im festgesetzten Gewerbegebiet für allgemeines Wohnen und Wohnen in Verbindung mit einer gewerblichen Nutzung genutzt; dies entspricht 53 % der Fläche. Bei näherer Betrachtung werden mehr als 2/3 der Wohnungen zu reinen Wohnzwecken genutzt. Das angesiedelte Gewerbe ist überwiegend verträglich mit einer Wohnnutzung in allgemei- nen Wohngebieten/ Mischgebieten/ Urbanen Gebieten. Die tatsächliche Nutzungsmischung entspricht keinem Baugebietstyp der BauNVO; es han- delt sich um eine Gemengelage von Wohnen und Gewerbe. Die Festsetzungen des ur- stadtconcept GmbH 5 / 20
Stadt Hockenheim Vorhabenbezogener Bebauungsplan und Örtliche Bauvorschriften „Schwetzinger Straße 97“ BEGRÜNDUNG (Satzung) Stand: 29.06.2020 sprünglichen Gewerbegebietes können nicht mehr vollzogen werden und sind damit funkti- onslos geworden. Da die Gemeinde aber keine Planverwerfungskompetenz hat, sind Einzel- vorhaben nach wie vor auf der Grundlage des rechtskräftigen Bebauungsplans zu beurteilen; dies ist mit erheblichen rechtlichen Unsicherheiten verbunden. Aus städtebaulichen und rechtlichen Gründen hat der Gemeinderat daher am 10.07.2019 die Teilaufhebung des rechtskräftigen Bebauungsplans beschlossen und somit das Aufhebungsverfahren in die Wege geleitet. Nach Rechtskraft der Teilaufhebung ist bei der Beurteilung von Einzelvorha- ben § 34 Abs. 1 BauGB anzuwenden. Anlass für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist der Leerstand eines ehemaligen Autohauses mit Werkstatt und Verkaufsräumen an der Schwetzinger Straße/ Ecke Dessauer Weg. Gleichzeitig ist, bedingt durch die Lage im Verdichtungsraum Rhein- Neckar der Wohnungsmarkt in Hockenheim bereits längere Zeit sehr angespannt; Bau- grundstücke für eine wohnbauliche Nutzung stehen kaum zur Verfügung. In dieser Situation ist es folgerichtig, in der gewachsenen Gemengelage mit Wohnen und Gewerbe unbebaute bzw. ungenutzte Baugrundstücke im Sinne einer Innenentwicklung einer Wohnbebauung zuzuführen. Hier bietet sich die Möglichkeit, eine private Brachfläche im Sinne der Innenent- wicklung zu mobilisieren. Auf der Grundlage des derzeit noch rechtskräftigen Bebauungsplans „Schwetzinger Straße links“ mit der Festsetzung eines Gewerbegebietes ist das Wohnbauvorhaben planungsrecht- lich unzulässig. Lediglich betriebsbezogene Wohnungen sind ausnahmsweise zulässig. Zur Umsetzung der geplanten baulichen Nachverdichtung zum Zwecke einer Wohnbebau- ung ist die Schaffung von Planungsrecht und Investitionssicherheit erforderlich. stadtconcept GmbH 6 / 20
Stadt Hockenheim Vorhabenbezogener Bebauungsplan und Örtliche Bauvorschriften „Schwetzinger Straße 97“ BEGRÜNDUNG (Satzung) Stand: 29.06.2020 D. Einbindung in die übergeordnete Planung 1. Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung Der wirksame Einheitliche Regionalplan Rhein-Neckar 2020 vom Dezember 2014 weist für den Geltungsbereich des Plangebietes eine bestehende Siedlungsfläche Wohnen aus; es handelt sich um eine nachrichtliche Übernahme. Abb. 2: Auszug aus dem Einheitlichen Regionalplan Rhein-Neckar Der Regionalplan weist Hockenheim die Funktion eines Unterzentrums zu (PS 1.2.4.1 (Z)). Im Rahmen der Wohnbauflächenentwicklung sollen sich zusätzliche Wohnbauflächen an flächensparenden Siedlungskonzepten orientieren, unmittelbar an der bestehenden Sied- lungsstruktur anknüpfen sowie vorrangig in räumlicher Nähe zu den Haltestellen des regio- nalbedeutsamen ÖPNV konzentriert werden (PS 1.4.1.2 (G)). Der Innenentwicklung ist der Vorrang vor der Außenentwicklung einzuräumen. Verfügbare Flächenpotentiale im Siedlungsbestand z. B. Baulücken, Brach- und Konversionsflächen sind vorrangig vor anderen Flächenpotentialen zu nutzen (PS 1.4.1.4 (Z)). Hockenheim wird dem Siedlungsbereich Wohnen zugeordnet. Zur Deckung des Wohnbau- flächenbedarfs aus Wanderungsgewinnen sollen Flächen vorrangig an Haltestellen des regi- onalbedeutsamen öffentlichen Personennahverkehrs ausgewiesen werden (PS 1.4.2.2 (Z)). stadtconcept GmbH 7 / 20
Stadt Hockenheim Vorhabenbezogener Bebauungsplan und Örtliche Bauvorschriften „Schwetzinger Straße 97“ BEGRÜNDUNG (Satzung) Stand: 29.06.2020 Der Siedlungsdichtewert für das Unterzentrum Hockenheim liegt bei 60/80 Einwohner/ha (Bruttowohnbaufläche) (PS 1.4.2.7 (G)). Die Festsetzung einer verdichteten Wohnbebauung an der Schwetzinger Straße 97 ent- spricht den Ausweisungen des wirksamen Einheitlichen Regionalplans Rhein-Neckar 2020. 2. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 2020 Die 1. Fortschreibung des Flächennutzungsplans 2020 der Verwaltungsgemeinschaft Ho- ckenheim - Altlußheim - Neulußheim - Reilingen vom 07.03.2014 stellt für das Plangebiet eine M-Fläche dar. Die Festsetzung einer Wohnbebauung im unmittelbaren Umfeld einer Gemengelage ist aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans 2020 entwickelt. Abb. 3: Auszug aus der 1. Fortschreibung des Flächennutzungsplans 2020 stadtconcept GmbH 8 / 20
Stadt Hockenheim Vorhabenbezogener Bebauungsplan und Örtliche Bauvorschriften „Schwetzinger Straße 97“ BEGRÜNDUNG (Satzung) Stand: 29.06.2020 E. Bestehende Rechtsverhältnisse 1. Planungsrechtliche Situation Der größte Teil des Plangebietes (Flst-Nrn 9409 und 9411) liegt im Geltungsbereich des rechtkräftigen Bebauungsplans „Schwetzinger Straße links“ (urprüngliche Bezeichnung: Ge- wanne Hausstücker, Kollmersgewann und Ketscher Weg rechts) von 1965. Dieser setzt ein Gewerbegebiet für Fuhrunternehmen fest. Da dieser Bebauungsplan aufgrund der tatsächli- chen baulichen Entwicklung nicht mehr vollzogen werden kann, ist er funktionslos. Da die Gemeinde keine Normverwerfungskompetenz hat, muss sie auch weiter bei der Beurteilung von Einzelvorhaben den rechtskräftigen Bebauungsplan anwenden. Dies ist mit erheblichen rechtlichen Unsicherheiten behaftet, sodass sie den Beschluss zur Teilaufhebung des Be- bauungsplans am 10.07.2019 gefasst und somit das notwendige Verfahren in die Wege ge- leitet hat. Ein Grundstück des Plangebietes liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Birken- grund V, 1. Änderung und Erweiterung“ vom Juli 1987. Dieser setzt für das Grundstück Flst- Nr. 9410 ebenfalls ein Gewerbegebiet fest. 2. Grundbesitzverhältnisse Die Baugrundstücke sind im Eigentum des Vorhabenträgers. F. Verfahren Der Bebauungsplan enthält Maßnahmen, die der Fortentwicklung und Nachverdichtung ei- nes vorhandenen Ortsteils dienen. Da die Größe der Grundfläche im Plangebiet unter 20.000 qm liegt, durch das Bebauungs- planverfahren keine UVP-pflichtigen Vorhaben begründet werden, keine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks von Natura-2000-Gebieten vorliegt und keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begren- zung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 BImSchG zu beachten sind, sind die Anwendungsvoraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB gegeben. Es handelt sich somit um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung. Ein Umweltbericht ist nicht erforderlich, Eingriffe in Natur und Landschaft gelten als vor der pla- nerischen Entscheidung als erfolgt oder zulässig. G. Verkehrliche Anbindung Das Plangebiet wird über die bestehenden, unmittelbar angrenzenden Straßen verkehrlich angebunden; die Erschließung ist gesichert. Die geplante Tiefgarage wird über eine einstreifige Rampe an die Rostocker Straße (R+T VERKEHRSPLANUNG 2019) angebunden. Es ist eine Signalisierung der Ein- und Ausfahrt notwendig. Eine geringe Steigerung der Verkehrsmenge ist zu erwarten. Die Verkehrsquali- tät am vorfahrtsgeregelten Knotenpunkt Schwetzinger Straße/ Dessauer Weg ist auch wei- terhin zur Spitzenstunde als gut (Qualitätsstufe des Verkehrsablaufs B oder besser) einzu- schätzen, der Verkehrsablauf wird kaum beeinträchtigt. Zudem können Flächen gespart und stadtconcept GmbH 9 / 20
Stadt Hockenheim Vorhabenbezogener Bebauungsplan und Örtliche Bauvorschriften „Schwetzinger Straße 97“ BEGRÜNDUNG (Satzung) Stand: 29.06.2020 die erforderlichen Wartezeiten weitgehend während der Zeit, in denen sich das Tor öffnet „abgewartet“ werden. Die Anbindung der Tiefgarage an die Rostocker Straße stellt eine von 4 Varianten mit den geringsten Auswirkungen auf den fließenden Kfz-Verkehr und auf andere Verkehrsteilneh- mer wie Fußgänger und Radfahrer dar. Das zu erwartende Verkehrsaufkommen bei 40 Wohneinheiten von ca. 200 Kfz-Fahrten pro Tag liegt im Bereich von Bagatellgrenzen, zumal es sich nicht um besonders schmale Straßen handelt. Die geplante Tiefgarage hält die Vorgaben der LBO und der Garagenverordnung zu Neigun- gen, Fahrgassen und Stellplätzen sowie die notwendigen Sichtbeziehungen ein. Zwischen öffentlicher Verkehrsfläche und der Tiefgaragenrampe liegt eine neigungsfreie (ebene) Auf- stellfläche von 3 m Länge, welche ausreichend Sicht auf den Gehweg und die dort gehenden Fußgänger bzw. Rad fahrenden Kinder bietet. Die Anbindung des Plangebietes an den öffentlichen Personennahverkehr ist eher ungüns- tig. Denn die Haltestellen sind zu weit weg und wegen der Flächenerschließung des Stadt- gebietes mit großen Umwegen verbunden. In das ehemalige Landesgartenschaugelände ist ein Radweg eingebunden. Von hier aus kann man das Stadtzentrum mit seinen Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen so- wie den Bahnhof günstig erreichen. H. Ver- und Entsorgung Die Ver- und Entsorgung erfolgt über die bestehende Straße mit ihren vorhandenen Kanal-, Gas-, Wasser-, Strom- und Medienleitungen. Das auf dem bereits zu rd. 100 % versiegelten Gelände anfallende Niederschlagswasser wird derzeit in die bestehende Kanalisation geleitet. Der Boden ist zur Versickerung geeignet (RT 2020). Die Festsetzung begrünter Flachdächer sowie der Begrünung der nicht überbauten Teile der Tiefgarage ermöglicht eine teilweise Retention des anfallenden Niederschlagswassers. So kann ein Teil der natürlichen Bodenfunktionen wieder gewonnen werden; die Verdunstungs- effekte stellen zudem einen positiven Beitrag zur Klimaanpassung dar. I. Planungsrechtliche Festsetzung – Begründung 1. Art der baulichen Nutzung Die Umgebung des Plangebietes ist sehr unterschiedlich geprägt. Westlich der Schwetzinger Straße ist eine Mischung von gewerblicher Nutzung und allgemeiner Wohnnutzung feststell- bar. Diese Mischung entspricht auf keinen Fall einem Gewerbegebiet, da hier nur privilegier- tes Wohnen (Betriebswohnungen ausnahmsweise zulässig) zulässig ist, aber kein allgemei- nes Wohnen. Der rechtskräftige Bebauungsplan „Schwetzinger Straße links“ kann aufgrund der vorhandenen Bebauung nicht mehr vollzogen werden, er ist funktionslos. Das Plangebiet ist bereits mit einem Gewerbebau in Verbindung mit einer betriebsbezoge- nen Wohnung bebaut. Die Umgebungsbebauung wird sowohl durch allgemeines Wohnen stadtconcept GmbH 10 / 20
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„Schwetzinger Straße 97“
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(u.a. Mehrfamilienhäuser) als auch durch Gewerbebetriebe geprägt. Diese Nutzungsstruktur
entspricht einer Gemengelage.
In dieser Situation wird die geplante Mehrfamilienhausbebauung auf sonstige Weise festge-
setzt: Mehrfamilienhäuser mit Bäckerei und Café sowie zugehöriger Tiefgarage.
2. Maß der baulichen Nutzung
2.1 Grundflächenzahl
Plangebiet und Umgebungsbebauung
Im Plangebiet beträgt die derzeitige Grundflächenzahl 0,34; die Gesamtversiegelung
liegt bei nahezu 100 %. In der Umgebungsbebauung liegen die Werte der Grundflä-
chenzahl zwischen 0,1 bis 0,7; im Mittel liegt die Grundflächenzahl bei rd. 0,37. Mit
Ausnahme der überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Grundstücke liegt die Ge-
samtversiegelung der gewerblich genutzten Grundstücke bei nahezu 100 %.
Östlich der Schwetzinger Straße sind bereits Mehrfamilienhäuser mit einer für allge-
meine Wohngebiete typischen Grundflächenzahl realisiert.
Konzept
Das Plangebiet und seine Umgebungsbebauung haben sich von einem Gewerbegebiet
hin zu einer Gemengelage entwickelt. Diese Umstrukturierung hält auch weiter an und
war der Anlass, einen Beschluss zur Aufhebung des Bebauungsplans „Schwetzinger
Straße links“ zu beschließen und das notwendige Verfahren in die Wege zu leiten.
Unter Berücksichtigung des baurechtlichen Bestands (Wohn- und Gewerbenutzung)
der Umgebungsbebauung zum Plangebiet wird die zulässige Grundflächenzahl für
Hauptgebäude einschließlich Terrassen mit 0,50 festgesetzt. Dieses Maß ist geeignet,
eine bauliche Verdichtung planungsrechtlich zu sichern.
Gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO ist eine Überschreitung der zulässigen Grundflächenzahl
mit Zubehöranlagen wie Nebenanlagen, Nebengebäude, Garagen, Zufahrten u. ä. bis
zu einer Grundflächenzahl von 0,80 zulässig. Intensiv begrünte Dächer der nicht über-
bauten Teile der Tiefgarage werden nur zur Hälfte bei der GRZ-Ermittlung angerech-
net, sodass letztlich die zulässige Gesamtversiegelung von 0,8 eingehalten werden
kann. Die Dachbegrünung dient dem teilweisen Schutz der natürlichen Bodenfunktio-
nen. Gegenüber der Bestandssituation ist hinsichtlich der Gesamtversiegelung durch
die geplante Wohnbebauung eine Verbesserung festzustellen.
Bei den Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist die BauNVO
nicht anzuwenden.
2.2 Höhe baulicher Anlagen
Plangebiet und Umgebungsbebauung
Die Umgebungsbebauung des Plangebietes weist eine unterschiedliche Zahl von Voll-
geschossen auf. Die vorhandenen Wohngebäude westlich der Schwetzinger Straße
weisen überwiegend 2 Vollgeschosse zzgl. Staffel- bzw. Dachgeschoss auf, teilweise
auch 3 Vollgeschosse. Dies entspricht Gebäudehöhen von rd. 6,50 m bzw. 9,50 m.
Hingegen fällt die Höhenentwicklung gewerblich genutzter Gebäude niedriger aus. Öst-
lich der Schwetzinger Straße weisen die Wohngebäude 2, 3 und 4 Vollgeschosse auf;
dies entspricht Gebäudehöhen von rd. 6,50 m, 9,50 m und 12,50 m).
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Konzept
In der bebauten Ortslage wird die Höhe baulicher Anlagen im Plangebiet mit H1 =
12,70 m als Höchstmaß festgesetzt; ergänzend ist im Bereich 2 eine Gebäudehöhe H2
= 15,70 m zulässig. Dies entspricht einer überwiegend 4-geschossigen Bebauung mit
einem Staffelgeschoss (Nicht-Vollgeschoss) im Bereich 2. Die Gebäudehöhen ermögli-
chen eine effiziente Nachverdichtung unter Ausnutzung vorhandener Erschließungs-
sowie Ver- und Entsorgungsstrukturen. So werden die Voraussetzungen für die Schaf-
fung von kostengünstigem Wohnraum gegeben.
Konkretes Vorhaben: Das konkrete Wohnbauvorhaben entspricht den festgesetzten
Gebäudehöhen und greift somit die vorhandenen Gebäudehöhen östlich der Schwet-
zinger Straße auf.
2.3 Bebauungsdichte
Plangebiet und Umgebungsbebauung
Die Umgebungsbebauung des Plangebiete weist je nach konkreter Nutzung unter-
schiedliche Geschossflächenzahlen auf. Diese reichen bis zu einer GFZ von 1,2.
Konzept
Die Bebauungsdichte wird durch die zulässige Grundflächenzahl und die zulässigen
Gebäudehöhen bestimmt; auf die Festsetzung einer Geschossflächenzahl wird ver-
zichtet.
Konkretes Vorhaben: Beim konkreten Vorhaben ist mit einer Geschossfläche von rd.
4.700 m² zu rechnen. Dies entspricht einer Geschossflächenzahl von 1,65. Bei den
Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist die BauNVO nicht anzu-
wenden. Der erhöhte Verdichtungsansatz entspricht dem planerischen Ziel „kosten-
günstigen“ Wohnraum zu schaffen.
In unmittelbarer Nachbarschaft zum Plangebiet (rd. 70 m Entfernung) befinden sich größere
zusammenhängende Grünflächen mit Aufenthalts- und Spielbereichen sowie Wegführungen
hin zum Bahnhof und zur Innenstadt. Der hohe Verdichtungsansatz im Plangebiet wird durch
die benachbarte Grünfläche ausgeglichen und trägt zur Wohnwertsteigerung bei.
3. Überbaubare Grundstücksflächen
Plangebiet und Umgebungsbebauung
In der Umgebungsbebauung des Plangebietes sind die Baufluchten unterschiedlich ausge-
prägt. Westlich im Bereich der gemischten Nutzung von Wohnen und Gewerbe sind nur teil-
weise klare Baufluchten erkennbar; die gewerbliche Nutzung führt oftmals zu einer Ver-
schachtelung der Gebäude mit Vor- und Rücksprüngen. Südlich des Dessauer Wegs ist ent-
lang der Schwetzinger Straße eine klare Bauflucht erkennbar. Östlich der Schwetzinger
Straße sind die Baufluchten gestaffelt, teilweise auch mit dem Ziel, die Baumassen zu glie-
dern. Eine Bauflucht ist deutlich erkennbar.
Konzept
Im Plangebiet folgen die festgesetzten Baugrenzen der jeweiligen Straße und betonen so die
Leitfunktion des Straßenraumes.
Konkretes Vorhaben: Insbesondere zur Schwetzinger Straße wird eine deutliche Bauflucht
und eine Platzbildung im Eckbereich zum Dessauer Weg ermöglicht. Innerhalb der überbau-
baren Grundstücksflächen verbleibt ausreichend Platz für einen begrünten Innenhof, welcher
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„Schwetzinger Straße 97“
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als wohnungsnaher Freiraum genutzt werden kann. Für die Herstellung von Terrassen, Bal-
konen und Loggien dürfen die Baugrenzen überschritten werden.
4. Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
Plangebiet und Umgebungsbebauung
Im Plangebiet und dessen Umgebungsbebauung ist auf den gewerblich genutzten Bau-
grundstücken eine Vielzahl von Stellplätzen hergestellt, mit der Folge einer fast 100%-igen
Gesamtversiegelung. Bei den überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Grundstücken fällt
die Zahl der Stellplätze/ Garagen deutlich geringer aus; es dominiert die Funktion des Woh-
nens mit wohnungsbezogenen Freiflächen.
Konzept
Nebenanlagen sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Eine Aus-
nahme hiervon bilden nicht überdachte Fahrradabstellmöglichkeiten und Müllbehälterstan-
dorte.
Nicht überdachte Stellplätze sind innerhalb der hierfür festgesetzten Flächen sowie innerhalb
der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig.
Weitere Stellplätze sind in einer Tiefgarage samt Ein-/ Ausfahrt auch außerhalb der über-
baubaren Grundstücksflächen zulässig.
Konkretes Vorhaben: Somit ist bei Einhaltung der Abstandsregelungen der LBO auch die
Unterbringung eines Großteils der notwendigen Stellplätze in der Tiefgarage möglich, ohne
entsprechende Festsetzungen treffen zu müssen.
5. Ein- und Ausfahrten
Plangebiet und Umgebungsbebauung
Im Plangebiet und der Umgebungsbebauung werden die Baugrundstücke von der jeweils
angrenzenden Straße zugefahren. Teilweise sind Senkrechtparkstände unmittelbar an der
Erschließungsstraße angeordnet, so auch im Plangebiet.
Konzept
Im Plangebiet werden Bereiche ohne Ein- und Ausfahrten definiert. Es handelt sich hierbei
insbesondere um den Eckbereich, der als Platz ausgebildet und genutzt werden soll.
Die Anbindung einer Tiefgarage soll über die Rostocker Straße erfolgen, da hier kaum Be-
einträchtigungen des Verkehrsablaufs zu erwarten sind.
Konkretes Vorhaben: Eine verkehrsplanerische Stellungnahme (R+T VERKEHRSPLANUNG
2019) zum konkreten Bauvorhaben favorisiert eine einstreifige Rampe an die Rostocker
Straße in Verbindung mit einer Signalisierung. Es ist kaum eine Beeinträchtigung des Ver-
kehrsablaufs zu erwarten.
6. Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum
Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan sind keine besonderen artenschutzrechtli-
chen Konflikte zu erwarten (ZIEGER-MACHAUER 2020).
Es ist aber nicht völlig ausgeschlossen, dass der unzugängliche Dachraum über der Be-
triebswohnung von Fledermäusen genutzt wird. Daher ist vor Beginn der Abbrucharbeiten
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„Schwetzinger Straße 97“
BEGRÜNDUNG (Satzung) Stand: 29.06.2020
ist durch deinen Fachgutacher die Betriebswohnung auf das Vorkommen von Fledermäusen
bzw. Fledermausquartieren zu überprüfen. Bei entsprechenden Feststellungen hat der
Fachgutachter erforderliche Artenschutzmaßnahmen festzulegen.
Eine insektenfreundliche Außenbeleuchtung mit möglichst zielgerichteter Ausleuchtung und
geringstmöglicher Abstrahlung in die Umgebung wird empfohlen.
7. Bindungen für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflan-
zungen
Die Bindungen für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
gewährleisten eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung in der bebauten Ortslage.
Die Anpflanzung von Bäumen sowie die extensive und intensive Begrünung von Dächern
liefern einen Beitrag
− zum Klimaschutz
Kühlung durch Verdunstung und Verschattung,
Minderung städtischer Wärmeinseln,
Kohlenstoffspeicherung/ Sauerstoffproduktion,
Feinstaubbindung und Verstoffwechselung von Luftschadstoffen
− zur städtebaulichen und freiraumplanerischen Aufwertung
Gestaltungsvielfalt,
Verbesserung der Aufenthaltsqualität,
Steigerung der Akzeptanz,
Lärmminderung durch Reflexions- und Absorptionsleistung,
Reduktion Transmission Gebäude
− zum Naturschutz
Erweiterung Lebensraum Flora und Fauna
− zum natürlichen Wasserhaushalt
Rückhaltung von Niederschlagswasser, Minderung des Abflussbeiwertes,
Wiederherstellung natürlicher Bodenfunktionen.
Von den zeichnerischen Anpflanzbindungen kann abgewichen werden, sofern sich hierfür
die Notwendigkeit ergibt.
8. Schalltechnische Situation
Plangebiet und Umgebungsbebauung
Das gesamte Stadtgebiet von Hockenheim ist aufgrund seiner Siedlungs- und Erschlie-
ßungsstruktur schalltechnisch vorbelastet.
Betrachtet man die nähere Umgebung des Plangebietes, so kann man feststellen, dass im
Zuge einer anhaltenden Umstrukturierung des Gewerbegebietes „Schwetzinger Straße links“
infolge von Betriebsaufgaben zunehmend Wohngebäude (mit allgemeiner Wohnfunktion)
errichtet wurden. (Hierzu die Ausführungen unter Ziffer C) Dieser Prozess ist noch nicht ab-
geschlossen. Gewerbliche Betriebe sowie Einfamilien- und Mehrfamilienwohnhäuser prägen
gleichermaßen die unmittelbare Umgebungsbebauung des Plangebietes; aufgrund der diffu-
sen Nutzungsstruktur ist keine eindeutige Zuordnung zu einem Gebietstyp der BauNVO
stadtconcept GmbH 14 / 20Stadt Hockenheim Vorhabenbezogener Bebauungsplan und Örtliche Bauvorschriften „Schwetzinger Straße 97“ BEGRÜNDUNG (Satzung) Stand: 29.06.2020 möglch. Hier gilt das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme. Danach müssen Störer sich hinsichtlich ihrer Emissionen um einiges stärker einschränken als in einem ihrer Nut- zung entsprechenden Baugebiet und die Wohnnutzungen müssen höhere Immissionen hin- nehmen als in einem hierfür festgesetzten Wohngebiet. Im unbeplanten Innenbereich ist ein gleiches Mischungsverhältnis von Wohnen und Gewer- be nicht erforderlich. Vielmehr kann sich das Mischungsverhältnis mit jedem Einzelvorhaben, welches hinzukommt, verschieben. Der Zulässigkeitsmaßstab orientiert sich an einem brei- ten Nutzungsspektrum. In dieser Situation gilt es einen geeigneten Zwischenwert gemäß Kapitel 6.7 der TA Lärm vom 26.08.1998 (GMBl. Nr. 26, S. 503), zuletzt geändert durch Verwaltungsvorschrift vom 01.06.2017 (Banz At 08.06.2017 B5), in Kraft getreten am 09.06.2017, zu finden; dabei kommt es nicht auf ein arithmetisches Mittel an. Die Immissionsrichtwerte für Kern-, Dorf- und Mischgebiete sollen dabei nicht überschritten werden. Aber auch der gebietstypische Störgrad von Kern-, Dorf- und Mischgebieten, welcher sich an den Orientierungswerten der DIN 18005 orientiert, kann insbesondere in gewachsenen und vorbelasteten Situationen nicht eingehalten werden. Eine Überschreitung der Orientierungs- werte ist bei gewichtigen städtebaulichen Gründen zulässig, sofern im Gebäudeinneren zu- mutbare Lärmwerte erreicht werden können. Anlass der Planung ist − die seit längerem andauernde Umstrukturierung des festgesetzten Gewerbegebietes „Schwetzinger Straße links“ mit dem Nebeneinander von reinem Wohnen und Gewerbe; die Festsetzungen sind funktionslos geworden und der Bebauungsplan wird in einem ei- genen Verfahren aufgehoben, − der Leerstand des ehemaligen Autohauses mit Werkstatt und Verkaufsräumen und die daraus resultierende Wiedernutzbarmachung/ Mobilisierung der bereits erschlossenen Gewerbebrache im Sinne einer Innenentwicklung und im Sinne eines sparsamen Um- gangs mit Grund und Boden, − bedingt durch die Lage im Verdichtungsraum Rhein-Neckar der hohe Nachfragedruck auf dem Wohnungsmarkt, insbesondere im Bereich des Mietwohnungsbaus bei gleichzeitig fehenden Grundstücksflächen. Um eine bereits erschlossene Gewerbebrache im Sinne einer Innenentwicklung vor Außen- entwicklung und im Sinne eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden wieder nutzbar zu machen und zeitgleich mit der Schaffung von Wohnraum die Nachfrage auf dem Woh- nungsmarkt etwas zu entspannen, wird im konkreten Fall dem Lärmschutzbelang ein gerin- geres Gewicht beigemessen. Die gewichtigen Gründe der Innenentwicklung und der Wohn- raumschaffung erlauben die Überschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005, wenn im Gebäudeinneren zumutbare Lärmwerte erreicht werden. Konzept Der mit dem Wohnbauvorhaben verbundene zusätzliche Lärm fällt kaum ins Gewicht. Für die bestehendden, benachbarten Gewerbebetriebe sind keine weitergehenden Lärmschutzvor- kehrungen und damit keine betrieblichen Einschränkungen zu befürchten, als diese durch die derzeitige Situation bestehen. Bereits im Bestand ist das Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe gegeben. Konkretes Vorhaben: Eine zusätzliche Belastung durch Lärm infolge einer geplanten Wohn- bebauung ist unerheblich und wirkt sich nicht als Nachteil aus, weil bereits erhebliche Belas- tungen vorhanden sind, in denen die zusätzliche Belastung aufgeht. stadtconcept GmbH 15 / 20
Stadt Hockenheim
Vorhabenbezogener Bebauungsplan und Örtliche Bauvorschriften
„Schwetzinger Straße 97“
BEGRÜNDUNG (Satzung) Stand: 29.06.2020
9. Klimaschutz und Klimaanpassung
Die Gemeinde hat regelmäßig die Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung in
die Abwägung einzustellen. Eine kommunale Planung, die sich aber gar nicht, unzureichend
oder fehlerhaft damit auseinandersetzt, verstößt gegen das Abwägungsgebot.
9.1 Klimaschutz
Vorbeugende Maßnahmen der Gemeinde sollen einen Beitrag dazu leisten, dass sich
der Anstieg der Durchschnittstemperatur der die Erde umgebenden Atmosphäre in den
nächsten Jahren nicht zu sehr erhöht; zum Schutz des Klimas soll der CO2-Ausstoß
auf der Ortsebene gering gehalten oder durch geeignete Gegenmaßnahmen kompen-
siert werden.
− Energetische Anforderungen der Energieeinsparverordnung und zur Außen-
dämmung gelten unmittelbar, unabhängig vom Bebauungsplan,
− Flächensparende, kompakte, und damit energiesparende Bauweise, die Ge-
bäudeorientierung ermöglicht eine effiziente Nutzung solarer Energie,
− Begrünte Tiefgarage und Dachbegrünung funktionieren u.a. als CO2-Speicher.
9.2 Klimaanpassung
Maßnahmen zur Klimaanpassung im Neubaugebiet dienen dem Schutz der ansässi-
gen Bevölkerung vor den Folgen des Klimawandels etwa vor Hitze oder Starkregen.
− Anpflanzung resistenter Bäume ermöglicht schattige Bereiche mit Kühlungsef-
fekten,
− Dachbegrünung ermöglicht die Einsparung von Kühlenergie durch Verschat-
tungs- und Verdunstungsleistung der Pflanzen sowie Reduktion des Wärme-
durchgangs,
stadtconcept GmbH 16 / 20Stadt Hockenheim Vorhabenbezogener Bebauungsplan und Örtliche Bauvorschriften „Schwetzinger Straße 97“ BEGRÜNDUNG (Satzung) Stand: 29.06.2020 BEGRÜNDUNG (Örtliche Bauvorschriften) Die unmittelbare Umgebung des Plangebiets wird in alle Richtungen durch gewerbegebiets- typische Baustrukturen sowie Wohngebäude unterschiedlicher Größe geprägt. Die Neubebauung in Folge einer nutzungsbezogenen Umstrukturierung mit einem hohen baulichen Verdichtungsansatz und zugehörigen Freiflächen führt zu einer gestalterischen Aufwertung der umgebenden Bebauung. Dieser Effekt wird durch ergänzende grünplaneri- sche Maßnahmen noch gesteigert. Gestalterische Vorgaben zu den baulichen Anlagen und zu den unbebauten Flächen bebauter Grundstücke gewährleisten die gestalterische Einbin- dung in die Umgebungsbebauung. Der größte Teil der gestalterischen Vorgaben zur geplanten Wohnbebauung ist Bestandteil des Vorhaben- und Erschließungsplans, welcher Bestandteil des Durchführungsvertrags wird. 1. Äußere Gestaltung baulicher Anlagen Ergänzend zu den planungsrechtlichen Festsetzungen wird geregelt, dass nur Flachdächer mit einer Neigung bis zu 7° zulässig sind. Dies ermöglicht eine Begrünung. Zur Minderung thermischer Negativeffekte bei der Bebauung sind nur helle Fassadenfarben zu verwenden. Mit Hilfe des NCS-Konfigurators können die zulässigen Farben im Internet abgerufen werden. Ergänzend verpflichtet sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag mit der Stadt Ho- ckenheim, in der Teilungserklärung die Eigentümergemeinschaft darauf hinzuweisen, dass bauliche und sonstige (auch bauordnungsrechtlich nicht genehmigungspflichtige) Maßnah- men, die die äußere Gestaltung des Bauvorhabens tangieren (z. B. Veränderungen von Fensteröffnungen, Standort von Bäumen, ...), mit der Stadt abzustimmen sind. 2. Nicht überbaute Flächen bebauter Grundstücke Im Hofinnenbereich der geplanten Wohnanlage werden durch grünplanerische Festsetzun- gen wohnungsnahe Freiflächen - inklusive eines Kinderspielplatzes - gesichert. Der Platzbereich an der Ecke Schwetzinger Straße/ Dessauer Weg hat einen halb- öffentlichen Charakter und dient dem geplanten Café als zugehöriger Außenbereich. Die Begrünung soll die allgemeine Zugänglichkeit berücksichtigen und den Aufenthaltscharakter stärken. stadtconcept GmbH 17 / 20
Stadt Hockenheim Vorhabenbezogener Bebauungsplan und Örtliche Bauvorschriften „Schwetzinger Straße 97“ BEGRÜNDUNG (Satzung) Stand: 29.06.2020 Landau, 29.06.2020 sc stadtconcept GmbH Dipl.-Ing. Brigitte Busch Regierungsbaumeisterin stadtconcept GmbH 18 / 20
Stadt Hockenheim Vorhabenbezogener Bebauungsplan und Örtliche Bauvorschriften „Schwetzinger Straße 97“ BEGRÜNDUNG (Satzung) Stand: 29.06.2020 Teil II: VERFAHREN Der Gemeinderat der Stadt Hockenheim hat in seiner Sitzung am 10.07.2019 die Aufstellung des Bebauungsplans „Schwetzinger Straße 97“ beschlossen. In seiner Sitzung am 19.02.2020 hat der Gemeinderat den Entwurf des Bebauungsplans mit örtlichen Bauvor- schriften und der Entwurfsbegründung gebilligt und die öffentliche Auslegung der Planunter- lagen gem. § 3 Abs. 2 BauGB beschlossen. Der Bebauungsplan dient der Wiedernutzbarmachung einer gewerblichen Brache, deren Umgebung durch eine Mischung von Wohnen und das Wohnen nicht wesentlich störendem Gewerbe geprägt ist. Zur Deckung des dringenden Wohnbedarfs soll Wohnraum geschaffen werden. Folgerichtig wird der Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Ver- fahren aufgestellt. Die öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB, die Unterrichtung der Behörden und sonstiger Träger Öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB sind erfolgt. Die Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 27.04.2020; Frist bis 05.06.2020 um Stellungnahme gebeten. Es sind insgesamt 14 Stel- lungnahmen von Trägern öffentlicher Belange eingegangen, davon 7 mit Anregungen für das weitere Verfahren. Die öffentliche Auslegung konnte nicht parallel zur Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange erfolgen, da das Rathaus aufgrund der Coronavirus-(COVID 19)- Pandemie aus Sicherheitsgründen seit 16.03.2020 für Besucher geschlossen ist. Der Dienstbetrieb der Stadtverwaltung wird aber aufrecht erhalten, so dass die Einsichtnahme in die ausgelegten Planunterlagen nach vorheriger terminlicher Absprache mit den Mitarbeitern des Fachbereichs Bauen und Wohnen - Stadt- und Umweltplanung möglich war. Diese Vor- gehensweise entspricht den Hinweisen des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg vom 24.03.2020, wonach während der Coronavirus-(COVID 19)-Pandemie eine öffentliche Auslegung erfolgen kann, indem während der Öffnungszeiten zur Einsicht Termine verein- bart werden. Hierauf wurde in der öffentlichen Bekanntmachung zur öffentlichen Auslegung verwiesen. Die Planunterlagen wurden vom 25.05.2020 bis einschließlich 01.07.2020 öffent- lich ausgelegt und standen parallel auch auf der Internetseite der Gemeinde zur Verfügung. Es liegen keine Stellungnahmen mit Anregungen für das weitere Verfahren vor. Die im Rahmen der öffentlichen Auslegung eingegangenen Stellungnahmen wurden hin- sichtlich der öffentlichen und privaten Belange untereinander und gegeneinander abgewo- gen. Den abgegebenen Stellungnahmen wurde teilweise entsprochen. So haben sich redaktionel- le Änderungen der Planzeichnung und der Textlichen Festsetzungen hinsichtlich der Berei- che ohne Ein-/ Ausfahrten, der Dachneigung und der Helligkeit der Materialien der Außen- wandgestaltung ergeben. Darüber hinaus wird die Festsetzung zur Vermeidung artenschutz- rechtlicher Verbotstatbestände konkretisiert; diese Änderung hat klarstellenden Charakter. Zudem wurde festgesetzt, dass die Bäckerei mit Café statt bisher allgemein nunmehr aus- nahmsweise zulässig ist. Diese Festsetzung ergibt sich aus dem Einzelhandelskonzept der Stadt Hockenheim. Der Grundzug der Planung wird hierdurch nicht berührt; eine erneute öffentliche Auslegung ist nicht erforderlich. stadtconcept GmbH 19 / 20
Stadt Hockenheim
Vorhabenbezogener Bebauungsplan und Örtliche Bauvorschriften
„Schwetzinger Straße 97“
BEGRÜNDUNG (Satzung) Stand: 29.06.2020
QUELLENANGABEN
1. R+T Verkehrsplanung (R+T VERKEHRSPLANUNG 2019), Verkehrliche Anbindung
Schwetzinger Straße Hockenheim - Stellungnahme, Darmstadt 23.09.2019
2. Zieger-Machauer - Landschaft - Freiraum - Umwelt (ZIEGER-MACHAUER 2020);
Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Schwetzinger Straße 97“ - Artenschutzrechtli-
che Vorprüfung, Altlußheim, 8. Januar 2020
3. RT Consult GmbH - Beratung in Geo- und Umwelttechnik (RT 2020), BV Schwetzin-
ger Straße 97, Hockenheim - Bericht 670.1-01632.1-20, Mannheim, 7. April 2020
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