BERICHT Regensburger Immobilien - in Regensburg - RE/MAX in Regensburg

Die Seite wird erstellt Ilka Kuhlmann
 
WEITER LESEN
BERICHT Regensburger Immobilien - in Regensburg - RE/MAX in Regensburg
Regensburger Immobilien

MARKT
BERICHT

Gestiegene Nachfrage:
Einwohnerwachstum treibt
die Preise an

Interview:
Genehmigungsverfahren könn-
ten beschleunigt werden

Einzelbewertungen:
Altstadt, West, Süd,
Ost, Nord, Landkreis

Ausgabe 7, 2018/2019          in Regensburg
BERICHT Regensburger Immobilien - in Regensburg - RE/MAX in Regensburg
Zuzug sorgt für
                                                          Nachfrageüberhang
                                                Preise auf breiter Front gestiegen / Bautätigkeit
Dr. Werner Gross, Michael Müllner
                                                 kommt Einwohnerentwicklung nicht hinterher
Liebe Leserin,
                                            Die Preise für Wohnen in Regensburg und dem Umland kennen seit
lieber Leser!                               mittlerweile rund zehn Jahren nur eine Richtung: Sie steigen. Der
In Regensburg und der Region leben          Trend setzte in der Domstadt zwei Jahre früher ein als im bundes-
wir in einer der wirtschaftlich und von     weiten Durchschnitt. Der nach wie vor wichtigste Faktor liegt in der
ihrer Lebensqualität her attraktivsten      gestiegenen Nachfrage.
Regionen Deutschlands. Das bestäti-
gen immer aufs Neue Vergleiche wie          Die Bevölkerung der Stadt Regensburg              Studierende eingeschrieben, rund 1.000
der Prognos Zukunftsatlas 2016.             ist seit 2007 um rund 20.000 Einwohner            mehr als ein Jahr zuvor. Die Regensbur-
       Er sieht die Stadt Regensburg in     gewachsen. Dasselbe gilt für den Land-            ger Unternehmen bieten nach Angaben
Bezug auf ihre Zukunftschancen un-          kreis. Hier nahm die Bevölkerung um               der Stadt aktuell rund 150.000 sozial-
ter 402 deutschen Städten und Land-         rund 10.000 zu. Fast 360.000 Menschen             versicherungspflichtige Arbeitsplätze an,
kreisen auf Platz 11, den Landkreis         lebten Ende 2017 in Stadt und Landkreis           ein Zuwachs von 20.000 über die letzten
Regensburg auf Platz 39. Beim Städ-         (Abb. 1 – Einwohnerzahlen).                       zehn Jahre. Wer für Studium oder Aus-
teranking 2017 der Wirtschaftswoche                Das Bayerische Landesamt für               bildung nach Regensburg kommt, hat
kam Regensburg unter 70 deutschen           Statistik gibt das Durchschnittsalter der         später bei der Suche gute Chancen, hier
Großstädten auf Platz 6. Das Ergeb-         Regensburger mit 41,4 Jahren an. Damit            auch einen Arbeitsplatz zu finden.
nis beruht unter anderem darauf, dass       ist die Domstadt die zweitjüngste Groß-
die Steuereinnahmen und damit die           stadt Bayerns. Bis zum Jahr 2036 nimmt
Finanzkraft Regensburgs im Vergleich        die Regensburger Bevölkerung laut Lan-                   50 Prozent mehr
aller untersuchten Städte am stärks-        desamt um rund neun Prozent zu. Das
ten gestiegen ist.                          Durchschnittsalter soll nach dieser Prog-
                                                                                                    Neubau wären nötig
       Die Vielzahl an Arbeitsplätzen       nose maßvoll auf 43,6 Jahre steigen.
und die hohe Lebensqualität ziehen                 Die Gründe dieser positiven demo-           Die Zahl der Baufertigstellungen 2017
immer mehr Menschen an. Stadt und           grafischen Entwicklung liegen in der Bil-          mit lediglich 1.194 Wohneinheiten in der
Landkreis wachsen. Die Kehrseite der        dungs- und Wirtschaftsstruktur der Stadt.          Stadt Regensburg und 955 im Landkreis
Medaille ist, dass damit der Druck auf      An Universität und Hochschule waren im             hält mit dem Bevölkerungswachstum
die Infrastruktureinrichtungen wie          Wintersemester 2017/18 rund 33.000                 nicht Schritt. Die Nachfrage übersteigt
das Straßensystem stetig zunimmt.
Außerdem übersteigt die Nachfrage
                                                                    190.000
das Angebot auf dem Wohnungs-               Abb. 1
                                                                    185.000
markt deutlich.                             Einwohnerzahlen
                                                                    180.000
       Details und Analysen für Ihre per-
sönliche Immobilienentscheidung ha-           Einwohnerzahl Stadt   175.000

ben wir im mittlerweile 7. Regensburger       Einwohnerzahl         170.000

Immobilien Marktbericht zusammen-             Landkreis             165.000
gestellt. Eingeflossen ist unsere ganze                             160.000
Expertise und Marktkenntnis, die wir                                155.000
uns als heute größtes Maklerbüro der                                150.000
Region seit bald 20 Jahren in Regens-                                         2008   2009   2010   2011 2012   2013 2014   2015   2016   2017
burg erarbeitet haben.
                                                                    1.900
Wir wünschen Ihnen eine informative         Abb. 2
Lektüre!                                    Baugenehmigun-
                                            gen und Baufertig-      1.400
                                            stellungen Stadt
                                            Regensburg
                                                                    900

                                              Fertigstellungen
Dr. Werner Gross  Michael Müllner             Genehmigungen         400
Geschäftsführer   Geschäftsführer                                             2008   2009   2010   2011 2012   2013 2014   2015   2016   2017
      RE/MAX in Regensburg

2                                                                                www.remax-regensburg.de • Tel. 0941 30770-123
BERICHT Regensburger Immobilien - in Regensburg - RE/MAX in Regensburg
Wie hier am Nordufer der Donau in Reinhausen sind zwar in vielen
  Stadtteilen Regensburgs neue Wohnungen entstanden. Dennoch
  übersteigt die Nachfrage aber nach wie vor das Angebot.

das Angebot bei Weitem, was nach                     gen). Im Landkreis blieb sie mit 1.192            Neben den Grundstückspreisen tragen
fundamentaler Marktlogik zu steigen-                 gegenüber dem Vorjahr annähernd kon-              im Neubau – auch in der Sanierung –
den Preisen führt. Das Institut Prognos              stant. Konsequenz der hohen Nachfrage             weiter steigende Baupreise zu den Ge-
kommt in einer Studie zum Wohnraum-                  sind deutlich steigende Baulandpreise.            samtkosten von Wohnraum bei. Die Bau-
bedarf in regionalen Wohnungsmärkten                 Grundstücke für Einfamilienhäuser – so            und Handwerksbetriebe sind wegen der
zu dem Schluss, dass in Regensburg                   sie denn überhaupt auf den Markt kom-             hohen Bautätigkeit nach wie vor voll
und ähnlichen Städten mit sehr ange-                 men – wurden in Regensburg 2017 im                ausgelastet und können höhere Preise
spannten Wohnungsmärkten seit 2011                   Schnitt für Preise zwischen 400 Euro pro          am Markt erzielen. Auch die immer stren-
rund 50 Prozent Wohnungen zu wenig                   Quadratmeter für mittlere und 1.200 Eu-           geren Bauvorschriften, zum Beispiel zur
gebaut wurden, um die Nachfrage zu                   ro für äußerst gute Lagen gehandelt. Sie          Energieeffizienz, treiben die Kosten.
decken. In Gebieten mit angespannten                 haben sich über die letzten zehn Jahre                   Einfamilienhäuser, neu oder ge-
Wohnungsmärkten, zu denen der Land-                  verdoppelt.                                       braucht, bleiben in Regensburg abso-
kreis Regensburg zählt, waren es rund                       Grundstücke für Mehrfamilien-              lute Mangelware. Im Schnitt wurden sie
ein Drittel zu wenig.                                häuser kosteten in einfachen Lagen im             2017 für 680.000 Euro verkauft, ein Plus
      Auch für die Zukunft keine Ent-                Schnitt 700 Euro pro Quadratmeter, acht           von elf Prozent gegenüber 2016 und eine
lastung verspricht die Zahl der Bauge-               Prozent mehr als im Vorjahr, in mittleren         Verdoppelung im Lauf der letzten zehn
nehmigungen in der Stadt Regensburg,                 Lagen 900 Euro, plus zehn Prozent. In             Jahre (Abb. 3 – Kaufpreis Einfamilien-
die nach kontinuierlichem Anstieg bis                guten Lagen kosteten sie 1.500 Euro,              haus). Das geringe Angebot in der Stadt
2016 im Jahr 2017 auf 892 um rund die                plus 15 Prozent gegenüber 2016 und                führt zu ähnlich hohen Preissteigerungen
Hälfte eingebrochen ist (Abb. 2 – Bau-               eine Steigerung von 136 Prozent über              und einem immer knapperen Angebot in
genehmigungen und Baufertigstellun-                  die letzten zehn Jahre.                           den unmittelbaren Stadtrandgemeinden.
                                                                                                       Haben bis vor wenigen Jahren die Häu-
                          700.000                                                                      serpreise in den entfernteren Gemeinden
Abb. 3                                                                                                 rund 15 bis 30 km um Regensburg noch
Kaufpreis                 600.000                                                                      stagniert, steigen auch diese inzwischen
Einfamilienhaus                                                                                        merklich an.
                          500.000
 Kaufpreis Einfamilien-
 haus Durchschnitt (€)
                          400.000
                                                                                                           Wohnungen erneut
                                                                                                            deutlich teurer
                          300.000
                                     2008   2009   2010   2011 2012   2013 2014   2015   2016   2017
                                                                                                       Die Kaufpreise für Wohnungen sind 2017
                          5.000,00                                                                     erneut gestiegen, fast genauso stark
Abb. 4                    4.500,00                                                                     wie im Vorjahr. Eigentumswohnungen
Kaufpreis Eigen-                                                                                       im Erstbezug kosteten im Schnitt 4.800
                          4.000,00
tumswohnung                                                                                            Euro pro Quadratmeter, neun Prozent
                          3.500,00                                                                     mehr als 2016. Bei Wohnungen im Wie-
 Erstbezug                3.000,00                                                                     derverkauf wurden im Schnitt 3.600 Eu-
 Durchschnitt (€/m2)                                                                                   ro pro Quadratmeter erzielt, plus sechs
                          2.500,00
 Wiederverkauf                                                                                         Prozent (Abb. 4 – Kaufpreis Eigentums-
 Durchschnitt (€/m2)      2.000,00                                                                     wohnung). Bei beiden Typen haben sich
                          1.500,00                                                                     die Quadratmeterpreise über die letzten
                                     2008   2009   2010   2011 2012   2013 2014   2015   2016   2017   zehn Jahre fast verdoppelt. Sie bleiben

in Regensburg                                                                                                                               3
BERICHT Regensburger Immobilien - in Regensburg - RE/MAX in Regensburg
aber hinter den Steigerungen der Grund-            Euro, plus vier Prozent (Abb. 5 – Miete

                                                                                                                                             Foto: Julian Zitzsperger
stückspreise zurück.                               Wohnung). Über die letzten zehn Jah-
      Zwei Beobachtungen der letz-                 re sind die Mieten mit rund 42 Prozent
ten Jahre, eigentlich Indikatoren einer            zwar ebenfalls stark gestiegen, jedoch
Marktnormalisierung, galten auch 2017.             nicht einmal halb so viel wie die Kauf-
Zum einen ergibt sich ein deutlicher               preise. Die erzielbaren Renditen sinken
Preisunterschied, je nachdem, ob eine              2017 erneut auf rund 2,9 Prozent bei
gebrauchte Wohnung vermietet ist oder              Wohnungen im Erstbezug und rund 3,3
nicht. Menschen, die selbst einziehen              Prozent bei Wohnungen in Wiederver-
wollen, sind bereit, höhere Preise zu              mietung (Abb. 6 – Rendite).
zahlen. Kapitalanleger kalkulieren mit                   Bezahlbarer Wohnraum für Nor-
Blick auf die Rendite knapper.                     malverdiener – sei es als Eigentum oder
                                                                                                     Andreas Eckl
      Zum anderen verstärkt sich der               Miete – bleibt in Regensburg und dem
Trend, dass Käufer insgesamt die Kosten            unmittelbaren Umland Mangelware.
kritischer abwägen als noch vor ein paar
Jahren. Als unattraktiv empfundene Ob-                                                               Der Architekturkreis Regens-
jekte bleiben länger auf dem Markt. Laut                 Zinswende der EZB                           burg kritisiert zu langsame
Marktbeobachtung von RE/MAX waren
im Frühjahr 2017 wie auch im Früh-
                                                           kommt in Sicht                            Genehmigungsverfahren und
jahr 2018 jeweils insgesamt rund 300                                                                 teils starre Vorschriften, die
Wohnungen in Regensburg im Ange-                   Das Frühjahrsgutachten der Immobili-              verhindern, dass Wohnraum in
bot. Doch ist der Anteil der Wohnungen,            enwirtschaft 2018 des Rats der Immo-              und um Regensburg schneller
die sich nur langsam verkaufen lassen,             bilienweisen geht über ganz Deutsch-
                                                                                                     entsteht. Andreas Eckl leitet
deutlich gestiegen. Im Vorjahr standen             land betrachtet davon aus, dass sich der
rund 30 Prozent der Wohnungen schon                Preisanstieg bald beruhigen dürfte. Für           als Vorsitzender den Archi-
ein halbes Jahr oder länger zum Verkauf.           Regensburg spricht allerdings gegen               tekturkreis Regensburg. Der
2018 waren es bereits über 40 Prozent.             diese Prognose, dass auch weiterhin               Verein hat das Ziel, zeitgemäße
       Spitzenwohnungen in Top-Lagen,              mit Zuzug zu rechnen ist.
                                                                                                     und qualitätsvolle Architektur
die annähernd alle Wünsche erfüllen, fin-                Für Preiskorrekturen könnte die
den auch zu Spitzenpreisen ihre Abneh-             Politik der Europäischen Zentralbank              sowie eine zukunftsorientierte
mer. Zäher zeigt sich der Markt aber bei           sorgen. Die Notenbanker haben im Juni             Stadt- und Umweltplanung in
Objekten, wie sie in den aktuellen Neubau-         2018 angekündigt, bis Ende des Jahres             und um Regensburg zu för-
quartieren angeboten werden. Konfekti-             ihr Anleihekaufprogramm zu beenden                dern. Zusammen mit seiner
onierte Standardwohnungen für Preise               und damit die Liquiditätsschwemme
deutlich über 5.000 Euro pro Quadrat-              einzudämmen. Für Ende 2019 stellten
                                                                                                     Schwester führt Eckl in zweiter
meter lassen sich inzwischen schwieriger           sie eine erste Erhöhung des Leitzinses            Generation das Regensburger
vermarkten. Dazu trägt bei, dass die Miet-         im Euroraum in Aussicht. Damit wird               Büro Eckl + Partner Architek-
steigerungen – wie schon in den letzten            ein Ende der sehr preiswerten Immo-               ten und Ingenieure.
Jahren – deutlich hinter den Kaufprei-             bilienkredite absehbar. Finanzierungen,
sen zurückbleiben. Wohnungen im Erst-              die im Augenblick mit rund drei Prozent
bezug kosteten 2017 im Schnitt 11,50               Rendite noch darstellbar sind, werden             Die Immobilienpreise in Regensburg
Euro Kaltmiete pro Quadratmeter, plus              unrentabel – die Immobilienpreise könn-           und dem direkten Umland steigen
drei Prozent, in Wiedervermietung 10,00            ten unter Druck geraten.                          seit rund zehn Jahren. Die Bautätig-
                                                                                                     keit kommt dem starken Zuzug nicht
                          12,0                                                                       hinterher. Warum geht das nicht
Abb. 5                                                                                               schneller?
Miete Wohnung             11,0

                          10,0
                                                                                                     Andreas Eckl: Ein Punkt sind die
    Erstbezug                                                                                        Genehmigungsverfahren. Aus unse-
    Durchschnitt (€/m2)    9,0                                                                       rer Sicht als Architekturkreis dauert
    Wiedervermietung                                                                                 es zu lange, bis aus einer Fläche,
                           8,0
    Durchschnitt (€/m2)                                                                              auf der man bauen könnte, tatsäch-
                           7,0                                                                       lich Bauland wird. Nehmen Sie als
                                                                                                     Beispiel eine Konversionsfläche, die
                           6,0 %
                          5,50                                                                       vorher meinetwegen für Industrie ge-
                                   2008   2009   2010   2011 2012   2013 2014   2015   2016   2017
                          5,00 %                                                                     nutzt wurde. In Regensburg können
                                                                                                     eineinhalb Jahre oder sogar mehr ver-
Abb. 6                    4,50 %                                                                     gehen, bis ein neuer Bebauungsplan
Rendite                                                                                              für Wohnnutzung rechtsgültig verab-
                          4,00 %
                                                                                                     schiedet ist.
    Wiedervermietung      3,50 %                                                                           Wir denken, dass sich Bebau-
    Erstbezug                                                                                        ungspläne mit allen vorgeschriebe-
                          3,00 %
                                                                                                     nen Schritten samt Bürgerbeteiligung
                          2,50 %                                                                     auch in einem Jahr verabschieden
                                   2008   2009   2010   2011 2012   2013 2014   2015   2016   2017   lassen. Die verwaltungsinternen Ab-

4
„Bebauungspläne könnten
                             schneller gehen“
     Der Vorsitzende des Architekturkreises Regensburg, Andreas Eckl, hat
       Anregungen, wie sich Bauen in Regensburg beschleunigen ließe.

wägungen zwischen den Schritten dau-        Wohnungen, die in den Verkauf kom-            zum Lärmschutz sind gelockert. Funk-
ern aus unserer Sicht zu lange. In Rich-    men, kosten laut Marktdaten im Schnitt        tionieren werden sie aber nur, wenn sie
tung Politik gesprochen: Mehr Personal      4.800 Euro pro Quadratmeter, Neuver-          nicht als dichtere Wohngebiete, son-
könnte helfen.                              mietungen 11,50 Euro pro Quadratme-           dern als Quartiere mit einer engen Ver-
       Die Verwaltungsabläufe selbst        ter und Monat. Erschwinglich für Nor-         flechtung unterschiedlicher Nutzungen
könnten aber auch schneller sein. Die       malverdiener ist das nicht. Welche Wege       angelegt und damit tatsächlich urban
Regensburger Verwaltung denkt aus un-       gibt es, schneller zu erschwinglichem         werden.
serer Sicht zu wenig vernetzt. Alle be-     Wohnraum zu kommen?                                 Regensburg plant urbane Gebie-
teiligten Ämter wie Bauordnungsamt,                                                       te an der Kirchmeierstraße und an der
Tiefbauamt oder Umweltamt arbeiten          Eckl: So furchtbar viel lässt sich im Au-     Grunewaldstraße. Mir kommen diese
zuverlässig ihre jeweiligen Aufgaben        genblick nicht machen, weil eben Grund        Areale zu klein vor, als dass darauf ech-
rund um die verschiedenen Verfahren         in kommunaler Hand fehlt. Helfen könn-        te Urbanität entstehen könnte.
ab. Dabei kommt es notwendigerweise         te, dass die Stadt trotz der hohen Preise
zu Konflikten zwischen verschiedenen        Grundstücke erwirbt und zum Beispiel          Der Architekturkreis kritisiert die neuen
Belangen, die zeitaufwändig ausdisku-       durch ihr Tochterunternehmen Stadt-           Stadtteile wie Marina Quartier, Candis,
tiert werden. Unsere Anregung wären         bau bebauen lässt. Oder dass sie die-         Dörnberg oder Brandlberg wegen ihrer
Projektmanager innerhalb der Verwal-        se Grundstücke in gut durchdachten            Struktur. Wie ließe sich Stadtplanung
tung, sowohl als Schnittstelle zwischen     Konzeptausschreibungen nicht an den           besser machen?
Antragsteller und Verwaltung als auch       vergibt, der den höchsten Preis zahlt,
zur Koordinierung und Moderation aller      sondern an den, der das beste Konzept         Eckl: Uns fehlt die Vielfalt. Es sind
Abstimmungen zwischen den Ämtern.           für bezahlbaren Wohnraum, mit guter           eben keine Stadtteile, sondern vor al-
                                            Sozialstruktur anbietet. Wohnraum, der        lem Wohnbauprojekte. Die Wohnungen
Stehen in Regensburg denn überhaupt         auf Dauer erschwinglich bleibt, entsteht in   sind noch dazu alle sehr gleichartig.
ausreichend viele Flächen zur Verfügung,    genossenschaftlichen Bauprojekten. Das        Vorgelagerte Gewerbebauten bieten
aus denen Bauland werden könnte?            geht zwar nicht schnell, hilft aber mittel-   zwar Einkaufs- und Versorgungsmög-
                                            und langfristig.                              lichkeiten, doch eine echte Verzahnung
Eckl: Wir kritisieren, dass die Stadt es           Ein nicht unerheblicher Faktor bei     von Wohnen, Arbeiten und Leben fin-
versäumt hat, langfristig einen strate-     den Baukosten ist die Stellplatzverord-       det nicht statt. Wir wollen da als Archi-
gischen Flächenvorrat für genau sol-        nung. Es gibt in Regensburg zwar die          tekturkreis den Projektentwicklern gar
che Zeiten wie im Moment anzulegen.         Möglichkeit, bei guter Busanbindung           keinen Vorwurf machen. Uns fehlt die
Zu lange galt die politische Prämisse,      20 Prozent weniger Stellplätze zu bau-        Konzeption seitens der Stadt.
dass der private Markt schon reagieren      en. Das erscheint uns aber zu wenig fle-            Gelungene Beispiele, wie aus
wird, wenn die Nachfrage nach Woh-          xibel. Die Stadt Hamburg zum Beispiel         Neubauprojekten lebendige Quartie-
nungen steigt. Das tut er zwar, es ent-     hat die Stellplatzverordnung komplett         re werden, finden sich zum Beispiel in
stehen nicht wenige neue Wohnungen          abgeschafft. Vielleicht ließen sich auch      Wien. Nehmen Sie die „Seestadt As-
in Regensburg. Aber sie entstehen zu        zentrale Quartiersgaragen statt Stellplät-    pern“. Das ist ein neuer Stadtteil für
langsam. Und sie entstehen nach der         zen und Tiefgaragen auf jedem einzelnen       20.000 Menschen, in dem zugleich
privatwirtschaftlichen Logik, dass sie      Grundstück schaffen. Oder, noch kühner:       20.000 Arbeitsplätze entstehen sollen.
sich möglichst teuer verkaufen lassen.      Warum planen wir nicht als Erstes die         Alle Erdgeschosse stehen konsequent
      Hätte die Stadt heute mehr ei-        ÖPNV-Anbindung, bevor wir neue Quar-          gewerblichen und öffentlichen Nutzun-
genen Grund, könnte sie zum einen           tiere entwickeln? Andere Städte machen        gen zur Verfügung. Gewohnt wird in
schneller für neue Wohnungen sorgen.        das bereits.                                  den Stockwerken darüber. Es mischen
Zum anderen hätte sie viel mehr Einfluss                                                  sich Miet- und Eigentumswohnungen,
darauf, wie, was und zu welchen Prei-       Können die neu ins Bauplanungsrecht           geförderter Wohnraum und viele Mo-
sen gebaut wird. Der Sündenfall ist aus     aufgenommenen „urbanen Gebiete“               delle, die Wohnen und Arbeiten mitei-
unserer Sicht der ehemalige Schlacht-       Linderung schaffen?                           nander verbinden.
hof, das heutige Marina Quartier. Diese                                                         Auch wenn wir in Regensburg
Grundstücke gehörten der Stadt. Sie hat     Eckl: Die urbanen Gebiete sind ein in-        schnell neue Wohnungen brauchen,
sie aber, offenbar auch noch sehr billig,   teressanter Ansatz. Hier kann dichter         darf die Qualität der Stadtplanung
an einen Privaten verkauft.                 gebaut werden, Vorgaben zum Beispiel          nicht auf der Strecke bleiben.

in Regensburg                                                                                                                    5
Preise in den Stadtrand-
                              gemeinden ziehen an
      Regensburger                                Preisspanne im Stadtwesten                                    Regensburg
Altstadt mit Stadtamhof                           EFH       Bestand 800.000 bis 2.700.000   ++                     Süd
                                                  Preis €   Neubau 950.000 bis 3.200.000    ++

Regensburg definiert sich über seine              ETW        Bestand   3.000 bis    4.500   +    Ausgesprochen vielgestaltig, auch bei
Altstadt. Auch wenn im Laufe der Zeit             Preis €/m² Neubau    4.700 bis    6.500   +    den Preisen, stellt sich der Stadtsüden
einige zentrale Funktionen wie Behör-             Miete      Bestand    8,50 bis    11,50   +    dar. Von den teuersten Lagen altstadt-
den, Ärzte oder Einkaufsmöglichkeiten             Preis €/m² Neubau    10,50 bis    14,50   +
                                                                                                 nah in Kumpfmühl bis zu einfachen La-
abgewandert sind, zeigen die emotional                                                           gen mit älteren Mehrfamilienhäusern im
geführten Diskussionen über die Nut-                                                             Kasernenviertel bietet die Stadtregion
zung des Raums in der Altstadt, dass                          Regensburg                         unterschiedlichste Wohnqualitäten an.
den Regensburgern ihr Stadtkern nach                                                                   Südlich der Autobahn Regens-
wie vor am Herzen liegt. Wie sehr die
                                                                 West                            burg – Passau, in Burgweinting, entwi-
Aufenthaltsqualität rund um das neue                                                             ckelt die Stadt weiterhin gezielt Grund-
Museum der Bayerischen Geschichte                 Zusammen mit Teilen des Regensbur-             stücke für Regensburger Familien. Im
am Donauufer ab 2019 zunimmt, lässt               ger Südens liegen im inneren Westen die        Baugebiet Burgweinting Nordwest III
sich bereits erahnen. Einschränkungen             begehrtesten und teuersten Wohngebiete         kommen voraussichtlich ab Mitte 2018
bedeutet noch bis 2020 die Sanierung              der Stadt. Einfamilienhäuser und bebau-        neue Grundstücke auf den Markt. Im
der zentralen Fußgängerzone. Anschlie-            bare Grundstücke, sofern sie überhaupt         benachbarten Stadtteil Harting bietet
ßend soll sie mit attraktiver Pflasterung,        auf den Markt kommen, erzielen Spitzen-        die Stadt ab Ende 2019, Anfang 2020
mehr Grün und mehr Sitzgelegenheiten              preise.                                        Grundstücke für Doppel- und Einfami-
neuen Schub für den Altstadteinzelhan-                  Auch für altersgerechte Wohnun-          lienhäuser an.
del bringen.                                      gen in exklusiven kleinen Einheiten sind
                                                  Käufer bereit, tief in die Tasche zu grei-     Preisspanne im Stadtsüden
Preisspanne Altstadt mit Stadtamhof
                                                  fen. Hier, wie auch in anderen Stadttei-       EFH           Bestand 550.000 bis 1.700.000           ++
ETW        Bestand 3.100     bis      4.600   +   len, möchten die Bewohner im Alter am          Preis €       Neubau 700.000 bis 1.800.000            ++
Preis €/m² Neubau 5.400      bis      7.000   +   liebsten im angestammten Viertel woh-
                                                                                                 ETW        Bestand       2.800 bis        4.100       +
Miete      Bestand 9,00      bis      13,00   +   nen bleiben.
                                                                                                 Preis €/m² Neubau        4.100 bis        5.200       +
Preis €/m² Neubau 9,50       bis      15,00   +
                                                        Mit den Parks im inneren Westen
                                                  sowie den Rad- und Fußwegen entlang            Miete      Bestand        8,00 bis        11,00       +
     Als Wohnquartier bietet die Alt-             der Donau bietet der Regensburger              Preis €/m² Neubau         9,00 bis        12,50       +
stadt sehr unterschiedliche Lagen. In             Westen einen hohen Freizeitwert. Die
ruhigen Ecken sind die Wohnungsprei-              Schillerwiese am Donauufer im äußeren                Gewisse Flächenreserven für
se weiter deutlich gestiegen. Die Ein-            Westen wurde in den letzten Jahren mit         Wohnbebauung bieten die in den
schränkungen für Senioren, Familien               Badebuchten zu einem attraktiven Nah-          1970er Jahren eingemeindeten Dörfer
mit Kindern oder durch das geringe                erholungsgebiet aufgewertet.                   Oberisling, Leoprechting und Graß süd-
Parkraumangebot machen das Stadt-                                                                lich des Uniklinikums. Wegen ihrer Nähe
zentrum aber zu einem Quartier für                Mit über 30 Mitarbeitern bietet RE/MAX         zu Klinikum und Universität gehören sie
Liebhaber.                                        in Regensburg und seinem Umland                aber zu den teureren Lagen.
                                                  einen Spezialisten für jede Immobilie.

                                                                                                   In den Tabellen
                                                                                                   Durchschnittliche Preis- und Mietspannen für
                                                                                                   Eigenheime sowie Wohnungen, die bezüglich
                                                                                                   Wohnfläche, Ausstattung oder Grundstücksgröße
                                                                                                   typisch für die jeweilige Lagekategorie sind. Als
                                                                                                   Neubau gelten Objekte, die nicht älter als fünf
                                                                                                   Jahre sind. Bei Immobilien, die dem Standard
                                                                                                   nicht entsprechen, können Preise und Mieten von
                                                                                                   den genannten Werten abweichen.
                                                                                                   Quelle: RE/MAX in Regensburg,
                                                                                                   Sommer 2018

                                                                                                   EFH     =    Einfamilienhäuser
                                                                                                   ETW     =    Eigentumswohnungen

                                                                                                   Preisentwicklung
                                                                                                   Preisprognose für die nächsten 12 Monate:
                                                                                                   ++ mehr als +5 %            õ +2 bis –2 %
                                                                                                    + +2 bis +5 %               – –2 bis –5 %

6                                                                                   www.remax-regensburg.de • Tel. 0941 30770-123
Preisspanne in den Stadtrandgemeinden
            Regensburg                                                                                   ++
                                                                                                                        Landkreis Regensburg
                                                EFH        Bestand 450.000 bis 1.100.000
               Ost                              Preis €    Neubau 550.000 bis 1.300.000                  ++              Umkreis 15–30 km
                                                                                                         ++
                                                ETW        Bestand      2.400 bis            3.200
Im inneren und äußeren Stadtosten               Preis €/m² Neubau       3.400 bis            4.000       ++        Die steigenden Preise in der Stadt und
entstanden und entstehen mit dem Ma-                                                                               dem direkten Umland ziehen in einem
                                                Miete      Bestand        7,50 bis            9,50       +
rina Quartier im Bereich des ehemaligen                                                                            Dominoeffekt auch die Preise in den
                                                Preis €/m² Neubau         8,50 bis           10,50       +
Schlachthofs, dem Projekt Candis auf                                                                               stadtferneren Gemeinden mit. Dennoch
dem Gelände der ehemaligen Zuckerfa-                                                                               bleiben die Immobilien hier deutlich
brik sowie dem Baugebiet unterhalb des             Landkreis Regensburg                                            günstiger. Die Bodenrichtwerte sinken
Brandlbergs neue Stadtviertel. Ob sich                                                                             mit zunehmender Entfernung von der
diese Projekte auf Dauer zu lebendigen
                                                   Stadtrandgemeinden                                              Stadt stark.
und vielfältigen Quartieren entwickeln                                                                                   Bei der Überlegung, den Regens-
werden, bleibt abzuwarten (siehe Inter-         Die unmittelbar an Regensburg gren-                                burger Preisen durch einen Umzug ins
view Seiten 4/5). Positiv ist, dass die Neu-    zenden Landkreisgemeinden nähern sich                              entferntere Umland auszuweichen,
baugebiete Anreize setzen, Bestands-            bei den Immobilienpreisen immer stärker                            spielen die Verkehrsverhältnisse eine
immobilien im Umfeld zu sanieren, und           der Stadt an. Entwickelten sich die Preise                         entscheidende Rolle. Staus auf den
damit insgesamt zu einer Aufwertung des         bis vor wenigen Jahren nur in Pentling                             Autobahnen und Einfallstraßen sind im
Stadtostens beitragen.                          und Lappersdorf so, als wären die Ge-                              morgendlichen und abendlichen Be-
                                                meinden Regensburger Stadtteile, holen                             rufsverkehr an der Tagesordnung. Im
Preisspanne im Stadtosten                       inzwischen viele der Stadtrandgemein-                              Gegensatz zum Beispiel zum Großraum
EFH        Bestand 410.000 bis 1.400.000   ++   den auf.                                                           München, wo ein S-Bahn-Anschluss
Preis €    Neubau 550.000 bis 1.500.000    ++
                                                      Besonders klar zeigt sich der Trend                          erhebliche Auswirkungen hat, spielt bei
                                                bei den Preisen für Einfamilien-, Doppel-                          der Preisentwicklung um Regensburg
ETW        Bestand    2.500 bis    4.000   +
                                                und Reihenhäuser. Nachdem diese Woh-                               momentan die Bahnanbindung der Ge-
Preis €/m² Neubau     3.900 bis    5.000   +    nungstypen für Kapitalanleger nur eine                             meinden noch keine große Rolle.
Miete      Bestand     8,00 bis    10,50   +    untergeordnete Rolle spielen, bestimmt                                   Die Politik plant, in Zukunft mehr
Preis €/m² Neubau      9,50 bis    12,50   +    vor allem die Nachfrage durch Eigennut-                            Züge im Schienen-Nahverkehr rund um
                                                zer den Preis. Da in der Stadt praktisch                           Regensburg einzusetzen. Die Auswir-
       Die Herausforderungen durch das          keine Grundstücke für neue Einfamili-                              kungen auf die Immobilienpreise in den
starke Wachstum im inneren Südosten             enhäuser zur Verfügung stehen und ge-                              Orten entlang den Bahnlinien bleiben
rund um das Candis-Viertel haben die            brauchte nur selten auf den Markt kom-                             abzuwarten.
Stadt Regensburg veranlasst, ein Ent-           men, versuchen die Interessenten, auf die
wicklungsprogramm für den Bereich zu            Stadtrandgemeinden auszuweichen.
                                                                                                                     Preisspanne im Landkreis 15–30 km
starten. Mit Städtebaufördermitteln von               Sofern die Stadtrandgemeinden
Bund und Land aus dem Programm „So-             neue Baugrundstücke ausweisen, über-                                 EFH           Bestand 210.000 bis           500.000     +
ziale Stadt“ sollen in erster Linie die Nach-   steigt die Nachfrage das Angebot regel-                              Preis €       Neubau 370.000 bis            620.000     +
barschaften und der soziale Zusammen-           mäßig um ein Vielfaches.                                                                                                     +
                                                                                                                     ETW        Bestand          1.600 bis           2.300
halt gestärkt werden.                                                                                                Preis €/m² Neubau           2.900 bis           3.500   +

                                                Preisspanne im Stadtnorden                                           Miete      Bestand           6,00 bis            8,50   +

          Regensburg Nord                       EFH        Bestand 410.000 bis 1.300.000                 ++
                                                                                                                     Preis €/m² Neubau            7,50 bis            9,00   +

                                                Preis €    Neubau 550.000 bis 1.600.000                  ++

                                                ETW        Bestand      2.500 bis            3.900       +
Im Vergleich zu den anderen Stadtteilen
                                                Preis €/m² Neubau       3.900 bis            4.800       +
zeigt der Immobilienmarkt im Stadtnorden
mehr Bewegung. Immer wieder kommen              Miete      Bestand       8,00 bis            11,00       +                               Wutzlhofen

im Zuge des Generationswechsels der Be-         Preis €/m² Neubau       10,00 bis            13,00       +
wohner Grundstücke und Häuser auf den                                                                                              Konradsiedlung
                                                                                                                                                                 Keilberg
                                                                                                               A93       Sallern
Markt. Nach wie vor bietet die Stadtregi-                                                                                                           Brandlberg

on Potential zur Nachverdichtung. Sied-                                                                                             Stadtnorden
                                                                                                                                    Reinhausen
lerhäuschen, die in der Nachkriegszeit auf
                                                                      Winzer
relativ großen Grundstücken entstanden,                                                                  Steinweg
kommen in den Verkauf. Auf den Grund-
                                                                                 Westheim                                            Weichs                Schwabel-
stücken entstehen Doppel- oder kleinere                                                                            Stadt-                                      weis
                                                                                                                   amhof
Mehrfamilienhäuser. Andere Häuser wer-                          Stadtwesten
                                                                                            Innerer
                                                                                            Westen           Altstadt                Innerer
den saniert und durch An- und Umbauten                                                                                               Osten
                                                                     Prüfening
zeitgemäß vergrößert.                                                                   Margaretenau                                                  Hohes
                                                                                                                                                      Kreuz
       Viele Bereiche des lange unter-
schätzten Stadtnordens haben sich heute                          Dechbetten
                                                                                       Königswiesen           Kumpfmühl                           Stadtosten                 Irl
zu schmucken Wohnquartieren gewan-                                                                                                 Kasernen-
                                                                                                              Galgenberg                                                                A3
delt: Auf eingewachsenen Grundstücken                                                  Ziegetsdorf                                 viertel
stehen gut gepflegte und architektonisch                                                                           Stadtsüden
                                                                                              Neuprüll
vielfältig gestaltete Häuser.
                                                                                                              A3                                                              Harting
                                                                                 A93                                                                  Burgweinting
                                                                                              Graß
                                                                                                                         Oberisling
in Regensburg                                                                                                 Leoprechting                                                    7
Am RE/MAX Immobilien Marktbericht 2018/2019 haben mitgewirkt:

Dr. Werner Gross                     Michael Müllner                   Thomas Meinlschmidt               Birgit A. Schulz             Dr. Kai W. Schulz           Steffen Hemme
Assessor (jur.) Dipl. Betriebswirt   Dipl.-Immobilienwirt (DIA)        Dipl.-Ing. (FH) der Architektur Immobilienfachwirtin (IHK)     Diplom-Kaufmann             Dipl.-Immobilienwirt (DIA)
Tel. 0941 30770-10                   Tel. 0941 30770-14                Tel. 0941 30770-11              Tel. 0941 30770-229            Tel. 0941 30770-200         Tel. 0941 30770-210
werner.gross@remax.de                michael.muellner@remax.de         thomas.meinlschmidt@remax.de birgit.schulz@remax.de            kai.schulz@remax.de         steffen.hemme@remax.de

Rainer Kaetsch                       Robert Schott                     Wolfgang Marzinke                 Rudolf Arnold                Tobias Vilsmeier            Mario Jehl
Immobilienmakler                     Immobilienfachmakler (RE/MAX) Immobilienfachwirt (IHK)              Handelsfachwirt (IHK)        Immobilienfachwirt (IHK)    Immobilienmakler (IHK)
Tel. 0941 30770-226                  Tel. 0941 30770-228           Tel. 0941 30770-233                   Tel. 0941 30770-238          Tel. 0941 30770-243         Tel. 0941 30770-234
rainer.kaetsch@remax.de              robert.schott@remax.de        wolfgang.marzinke@remax.de            rudolf.arnold@remax.de       tobias.vilsmeier@remax.de   mario.jehl@remax.de

Hayrettin Yalcin                     Beate Warnecke                    Andrea Rösch                      Maximilian Jaquet            Corinna Storbeck            Manuela Ehrlinger
Immobilienfachwirt (IHK)             Immobilienfachmaklerin (RE/MAX)   Immobilienfachwirtin (IHK)        Immobilienkaufmann (IHK)     Immobilienmaklerin (IHK)    Immobilienmaklerin
Tel. 0941 30770-231                  Tel. 0941 30770-232               Tel. 0941 30770-227               Tel. 0941 30770-241          Tel. 0941 30770-236         Tel. 0941 30770-224
hayrettin.yalcin@remax.de            beate.warnecke@remax.de           andrea.roesch@remax.de            maximilian.jaquet@remax.de   corinna.storbeck@remax.de   manuela.ehrlinger@remax.de

Nils Kräuter                         Sabine Lehner                     Conny Probst                      Michael Hopper               Daniela Hecker              Sahra Al Dailami
Immobilienmakler (IHK)               Immobilienmaklerin (RE/MAX) Immobilienmaklerin (IHK)                Immobilienmakler (IHK)       Immobilienmaklerin (IHK)    Immobilienmaklerin (IHK)
Tel. 0941 30770-242                  Tel. 0941 30770-223         Tel. 0941 30770-235                     Tel. 0941 30770-222          Tel. 0941 30770-245         Tel. 0941 30770-244
nils.kraeuter@remax.de               sabine.lehner@remax.de      conny.probst@remax.de                   michael.hopper@remax.de      daniela.hecker@remax.de     sahra.aldailami@remax.de

                                      IMPRESSUM                         Text, Redaktion, Produktion

                                      Herausgeber
                                      RE/MAX real estate
                                                                        faust | omonsky KG
                                                                        kommunikation
                                                                        Tel. 0941 92008-0                    Profitieren
                                                                                                             Sie von der
                                      GmbH & Co. KG                     info@faust-omonsky.de
                                      Dr. Werner Gross                  www.faust-omonsky.de
                                      Michael Müllner
                                                                        Bilder

                                                                                                             Nummer 1.
                                      Prüfeninger Schloßstraße 2
                                                                        fotolia.com: Thomas, stgrafix;
                                      93051 Regensburg
                                                                        RE/MAX
                                      Tel. 0941 30770-0
                                      Fax 0941 30770-17                 Immobilienmarktdaten
                                      real-estate@remax.de              Bulwiengesa AG (München),
                                      www.remax-regensburg.de
Angie Leidl
                                                                        Stadt Regensburg, Bayeri-
                                                                        sches Landesamt für Statistik        Niemand vermittelt weltweit mehr
Immobilienmaklerin (IHK)
Tel. 0941 30770-246
                                      Lektorat
                                      Katharina Schmalz, wortglut.de
                                                                                                             Immobilien als RE/MAX.
angie.leidl@remax.de
                                                                                                             www.remax-regensburg.de
Sie können auch lesen