Strategie zur Schaffung preisgünstigen Wohnraums im Rheingau-Taunus-Kreis - Kreisausschuss des Rheingau-Taunus-Kreises
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Kreisausschuss des Rheingau-Taunus-Kreises Strategie zur Schaffung preisgünstigen Wohnraums im Rheingau-Taunus-Kreis
Strategie zur Schaffung preisgünstigen Wohnraums im RheingauTaunusKreis
Inhaltsverzeichnis
1. Vorgehensweise 3
2. Situationsanalyse 3
3. Defizite 11
4. Leitbild 12
5. Handlungsfelder 12
5.1 Wissenstransfer in die Kommunen und Vernetzung der Kommunen 12
5.2 Dialog mit den (privaten) Akteuren auf dem Wohnungsmarkt 14
5.3 Weitere Organisations und Prozessoptimierung in der Kreisverwaltung 15
6. Flankierende Maßnahmen 16
6.1 Information politischer Entscheidungsträger 16
6.2 Einfluss auf die Planungen der Landesebene geltend machen 17
Bearbeitung
Diese Strategie wurde von der Stabsstelle Kreisentwicklung erstellt.
Ansprechpartnerin:
Yvonne Grein
Heimbacher Straße 7
65307 Bad Schwalbach
Fon: 06124510 308
Fax: 06124510 18 308
Yvonne.Grein@rheingautaunus.de
Quelle der Abbildung auf dem Deckblatt: fotolia.de
2
Strategie zur Schaffung preisgünstigen Wohnraums im RheingauTaunusKreis
1. Vorgehensweise
Voraussetzung für die Entwicklung von Strategien für den Wohnungsmarkt des
RheingauTaunusKreises ist eine gemeindescharfe Bestandsaufnahme und Situa
tionsanalyse. Um die Situation quantitativ zu erfassen, wurde der statistische Da
tenbestand (z.B. Bevölkerungsstatistik, Immobilienmarktbericht 2017, vorhan
dene Studien zum Wohnungsmarkt in Hessen) ausgewertet und in den Bereichen,
in denen keine belastbaren oder vergleichbaren Daten vorlagen, um eigene Re
cherchen ergänzt.
Um qualitative Aussagen zum Wohnungsmarkt zu erhalten, wurden Gespräche
mit allen Bauamtsleitern und in vielen Fällen auch den Bürgermeistern der
Städte und Gemeinden im RheingauTaunusKreis im Zeitraum vom No
vember 2017 bis Februar 2018 (Die Gespräche fanden anhand eines von
der Stabsstelle Kreisentwicklung erarbeiteten Gesprächsleitfadens statt,
Anlage a),
mit den Fachdiensten des RheingauTaunusKreises, die mit Themen der
Wohnungsversorgung beschäftigt sind
sowie Herrn Joest, Geschäftsführer der Kommunalen Wohnungsbau GmbH
RheingauTaunus (kwb)
geführt.
Neben der Situationsanalyse dienten die Gespräche mit den genannten Akteuren
auch dazu, Handlungsfelder für den RheingauTaunusKreis zu identifizieren.
2. Situationsanalyse
Der Wohnungsmarkt ist in vielen Kommunen im RheingauTaunusKreis ange
spannt. Zu nennen ist hier vor allem die Rheingauachse an der B 42 und der Regi
onalbahnlinie 10 nach Wiesbaden (weiter nach Frankfurt) von Walluf bis nach Rü
desheim und die direkt an Wiesbaden grenzende Stadt Taunusstein.
3
Strategie zur Schaffung preisgünstigen Wohnraums im RheingauTaunusKreis
Darüber hinaus besteht ein großer Druck auf der Achse an der A 3 und Regional
bahn bzw. SBahnverbindung nach Frankfurt. Dazu gehören Idstein, Niedernhau
sen und Hünstetten östlich der B 417.
Die Nachfrage übersteigt in diesen Orten nach Auskunft der vor Ort Befragten das
Angebot deutlich. Abzulesen ist diese Entwicklung an den hohen Preisen für Woh
nungen und Wohngebäude. Der Wohnungsmarktbericht 2017 (Auszug für den
RheingauTaunusKreis ist als Anlage b beigefügt) und eigene Recherchen bei Im
mobilienscout24.de1 im November 2017 weisen nach, dass die Preise im Rhein
gauTaunusKreis in den o.g. Kommunen in den letzten drei Jahren für Eigentums
wohnungen und Einfamilienhäuser deutlich gestiegen sind, besonders stark im
Rheingau in Eltville, Geisenheim, Kiedrich und OestrichWinkel (Daten der Ge
meinde Walluf sind aufgrund weniger Fälle nicht belastbar).
Jahresvergleich der Quadratmeterpreise in
Euro einer Bestandsimmobilie zum Kauf (Haus)
4.500,00
4.000,00
3.500,00
3.000,00
2.500,00
2.000,00
1.500,00
1.000,00
500,00
0,00
2015 € je qm 2016 € je qm 2017 € je qm
Eigene Darstellung Kreisentwicklung
Quelle: Immobilienscout24.de, November 2017
1
Die auf Immobilienscout24.de verfügbaren Daten sind nicht repräsentativ und zeigen nur einen
Marktausschnitt. Sie lassen jedoch Rückschlüsse auf die Marktentwicklung zu und sind damit zur
Abschätzung von Wohnungsmarkttendenzen geeignet.
4Strategie zur Schaffung preisgünstigen Wohnraums im RheingauTaunusKreis
Jahresvergleich der Quadratmeterpreise in Euro
einer Bestandsimmobilie zum Kauf (Wohnung)
Für Hohenstein, Geisenheim, Lorch und Walluf lagen im Nov. 2017 keine
Vergleichsberechnungen vor
3.000,00
2.500,00
2.000,00
1.500,00
1.000,00
500,00
0,00
2015 € je qm 2016 € je qm 2017 € je qm
Beide Abbildungen: eigene Darstellungen Kreisentwicklung
Quellen: Immobilienscout24.de, November 2017
5Strategie zur Schaffung preisgünstigen Wohnraums im RheingauTaunusKreis
Spitzenreiter bei den Ein und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen
ist Eltville, wo ein freistehendes Einfamilienhaus im Schnitt der letzten drei Jahre
462.000 € kostete (Immobilienmarktbericht 2017, Anlage b). Für Eigentumswoh
nungen aus dem Bestand werden in Eltville im Schnitt 2.766 €/m² auf dem freien
Markt verlangt (Immobilienscout24.de, November 2017).
Quelle: Immobilienmarktbericht des Amtes für Bodenmanagement Limburg, 2017, S. 42, Anlage b
Freistehende Eigenheime
Doppelhaushälften
196
k.A. 283
Reihenhäuser 295 k.A.
k.A. 262
in tausend € k.A.
k.A. 347
331
283
256
k.A.
216 k.A.
416
k.A.
360 379
k.A. 306 288
273
265
379
247
k.A.
k.A.
k.A.
412
126 k.A.
k.A. 462
k.A.
k.A. k.A. k.A.
k.A. 454
286 387
355 356
264 k.A.
314
329
k.A.
k.A.
6Strategie zur Schaffung preisgünstigen Wohnraums im RheingauTaunusKreis
Die angespannte Situation in vielen Kommunen und die damit verbundenen ho
hen Preise für Immobilien schlagen sich auch in den Mietpreisen nieder. Während
Mietwohnungen in Hohenstein, Heidenrod und Aarbergen mit durchschnittlichen
Quadratmeterpreisen von 5,60 €/m² bis 6,30 €/m² noch für viele Haushalte er
schwinglich sind, sind in anderen Orten wie Eltville, OestrichWinkel, Walluf und
Kiedrich Preise von mehr als 9 €/m² üblich (Immobilienscout24.de, November
2017, Lage, Größe und Ausstattung der Wohnungen nicht differenzierbar).
Eigene Darstellung Kreisentwicklung
Das bedeutet am Beispiel von Eltville, dass für eine 80 m² große Wohnung eine
durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete von 776 € aufzubringen ist. Werden
die kalten Nebenkosten (alle Nebenkosten außer Heizung und Warmwasser) hin
zugerechnet, entspricht das einer Bruttokaltmiete von ca. 830 €. Inklusive aller
Betriebskosten fallen ca. 960 € Miete an. Ein Drittel der Haushalte in Eltville ver
fügt über ein Nettoeinkommen von weniger als 2.600 € monatlich.
7Strategie zur Schaffung preisgünstigen Wohnraums im RheingauTaunusKreis
Für diese Haushalte liegt der Anteil der für die Miete aufzubringenden Kosten bei
einer 80 m² großen Wohnung deutlich über 30 % des verfügbaren Haushaltsnet
toeinkommens.
Der Wert von 30 % des Haushaltsnettoeinkommens für die Bruttokaltmiete (Miete
ohne Heizkosten und Warmwasser) sollte nach herrschender Meinung in der Fach
welt durch die Wohnkosten nicht überschritten werden, damit den Haushalten
ausreichend Mittel für die Erfüllung ihrer anderen Grundbedürfnisse zur Verfü
gung stehen.
Haushaltseinkommen Eltville
(netto/monatlich)
Haushaltseinkommen bis unter
1.100 € in %
Haushaltseinkommen 1.100 € bis
8% 5% 6% unter 1.500 € in %
Haushaltseinkommen 1.500 € bis
10% unter 2.000 € in %
Haushaltseinkommen 2.000 € bis
33%
12% unter 2.600 € in %
Haushaltseinkommen 2.600 € bis
unter 4.000 € in %
26% Haushaltseinkommen 4.000 € bis
unter 7.500 € in %
Haushaltseinkommen 7.500 €
und mehr € in %
Eigene Darstellung Kreisentwicklung, Quelle: GFKGeomarketing, Datenbasis 2015 Haushalte/2016 Einkommen
Besonders kritisch ist die Situation für Haushalte mit größerem Wohnflächenbe
darf wie Familien mit mehreren Kindern einzuschätzen. Ein VierPersonenHaus
halt auf Wohnungssuche mit ca. 100 m² Wohnflächenbedarf müsste in allen Orten
mit durchschnittlichen Nettokaltmieten größer als 8,20 €/m² mehr als 1.000 €
Warmmiete zahlen. Das betrifft acht von 17 Städten und Gemeinden im Rheingau
TaunusKreis (Immobilienscout24.de, November 2017).
8Strategie zur Schaffung preisgünstigen Wohnraums im RheingauTaunusKreis
Wird der gesamte RheingauTaunusKreis betrachtet, dann haben 34 % der Haus
halte ein Haushaltsnettoeinkommen von weniger als 2.600 €, ein weiteres Viertel
verdient zwischen 2.600 € und 4.000 € monatlich. Aus diesen Zahlen ist abzulesen,
dass selbst Familien mit mittlerem Einkommen Probleme haben, in vielen Orten
des RheingauTaunusKreises auf dem freien Wohnungsmarkt eine bezahlbare
Wohnung zu finden.
Haushaltseinkommen im Rheingau
TaunusKreis (netto/monatlich)
Haushaltseinkommen bis unter
1.100 € in %
Haushaltseinkommen 1.100 € bis
10% 6% unter 1.500 € in %
7%
Haushaltseinkommen 1.500 € bis
10% unter 2.000 € in %
Haushaltseinkommen 2.000 € bis
31% unter 2.600 € in %
11%
Haushaltseinkommen 2.600 € bis
unter 4.000 € in %
25% Haushaltseinkommen 4.000 € bis
unter 7.500 € in %
Haushaltseinkommen 7.500 €
und mehr € in %
Eigene Darstellung Kreisentwicklung, Quelle: GFKGeomarketing, Datenbasis 2015 Haushalte/2016 Einkommen
Auch auf dem Markt der preisgebundenen Mietwohnungen (Sozialwohnungen) ist
ein deutlicher Nachfrageüberschuss feststellbar, der mittelfristig nicht abgebaut
werden kann. So stehen 1.115 Haushalten, die im RheingauTaunusKreis eine So
zialwohnung nachfragen (Erhebung der Bauaufsicht, Stand 1. November 2016),
nach Auskunft der WI Bank 135 neu errichtete geförderte Sozialwohnungen in den
letzten zehn Jahren gegenüber (Auskunft der WI Bank vom 24.11.2017).
Die Indikatoren für den Wohnungsmarkt signalisieren eine weitere Anspannung.
Die Städte Mainz, Wiesbaden und Frankfurt weisen eine dynamische wirtschaftli
che Entwicklung auf.
9Strategie zur Schaffung preisgünstigen Wohnraums im RheingauTaunusKreis
Die Bevölkerung in der Metropolregion wächst stark, allein Frankfurt soll zwischen
2015 und 2030 10,2 % mehr Einwohner gewinnen.
Auch die Bevölkerungsprognose für den RheingauTaunus Kreis ist bis 2020 positiv
(+2,8 %) und dann bis 2030 mit 0,6 % nur leicht sinkend (Daten der Gemeindesta
tistik der Hessen Agentur 2016). Dabei sind die größten Zuwächse in den Städten
und Gemeinden zu verzeichnen, in denen die Situation von den lokalen Akteuren
bisher schon als angespannt bezeichnet wird.
Bevölkerungsprognose 20152030
Für Heidenrod und Kiedrich wird eine stabile Bevölkerungszahl prognostiziert (Wachstum=0)
12
10
8
6
4
2
0
2
4
6
8
10
Eigene Darstellung Kreisentwicklung
Quelle: Daten der Gemeindestatistik der Hessen Agentur 2016
Mit der zunehmenden Bevölkerungszahl nimmt auch die Zahl der Haushalte, die
eine Wohnung nachfragen, von 2014 bis 2030 um ca. 8.500 Haushalte zu (IWU
Wohnungsbedarfsprognose für die hessischen Landkreise vom April 2017, S. 29,
erarbeitet im Auftrag des Hessischen Ministeriums für Umwelt, Klimaschutz, Land
wirtschaft und Verbraucherschutz, Anlage c). Bis 2040 werden laut der Wohnungs
bedarfsprognose des Instituts für Wohnen und Umwelt im Rheingau
10Strategie zur Schaffung preisgünstigen Wohnraums im RheingauTaunusKreis
TaunusKreis ca. 11.232 zusätzliche Wohnungen (Ersatzbedarf und Neubedarf) be
nötigt, davon 8.819 Wohnungen als Neubedarf (IWU Wohnungsbedarfsprognose
für die hessischen Landkreise vom April 2017, S. 33 f., Anlage c). Der prognosti
zierte Neubedarf entspricht für den RheingauTaunusKreis dem Wohnungsbedarf
einer Stadt mit ca. 16.000 Einwohnern und ist damit in etwa so groß wie die Stadt
Eltville oder die Gemeinde Niedernhausen.
Nur etwas mehr als ein Viertel der bis 2020 benötigten Wohnungen wird nach Be
rechnungen des Instituts für Wohnen und Umwelt im RheingauTaunusKreis tat
sächlich gebaut, wenn die Fertigstellungszahlen aus den Jahren 2013 und 2014 zu
grunde gelegt werden (IWU Wohnungsbedarfsprognose für die hessischen Land
kreise vom April 2017, S. 39, Anlage c).
3. Defizite
Die Situationsanalyse zeigt, dass Defizite bei der Versorgung mit Wohnungen vor
allem bei Haushalten mit niedrigem und größeren Haushalten mit mittlerem Ein
kommen bestehen und dass mittelfristig nicht mit einer Entspannung des Woh
nungsmarktes zu rechnen ist.
Von den befragten Akteuren wurden die Defizite vor allem in folgenden Woh
nungsmarktsegmenten benannt:
preisgünstige Mietwohnungen für (ältere) Alleinstehende und größere Fa
milien
günstiges Eigentum für junge Familien
Daher sollen in der Umsetzung der Strategie zur Schaffung preisgünstigen Wohn
raums beide Aspekte, günstige Mietwohnungen und günstiges Eigentum berück
sichtigt werden. Dabei muss die Beurteilung, ob der Wohnraum günstig ist, im Fall
der einzelnen Kommune an der ortsüblichen Miete bzw. den ortsüblichen Ver
kaufspreisen für Wohneigentum und an der Einkommensstruktur in der Kommune
festgemacht werden.
11Strategie zur Schaffung preisgünstigen Wohnraums im RheingauTaunusKreis
4. Leitbild
Die Leitformel für eine Strategie zur Schaffung preisgünstigen Wohnraums muss
folgende sein:
Kein Bewohner des Rheingau-Taunus-Kreises soll seinen Heimatort
verlassen müssen, weil er sich dort keine Wohnung mehr leisten kann.
5. Handlungsfelder
Drei Handlungsfelder können für den RheingauTaunusKreis identifiziert werden:
Wissenstransfer in die Kommunen und Vernetzung der Kommunen
Dialog mit den (privaten) Akteuren auf dem Wohnungsmarkt
weitere Organisations und Prozessoptimierung in der Kreisverwaltung
Darüber hinaus gibt es flankierende Maßnahmen, die vom Kreis zur Entspannung
des Wohnungsmarktes ergriffen werden können.
Information der politischen Entscheidungsträger
Einflussnahme auf die Planungen des Landes
Die Handlungsfelder und die flankierenden Maßnahmen werden im Folgenden be
schrieben.
5.1 Wissenstransfer in die Kommunen und Vernet
zung der Kommunen
Die Einflussmöglichkeiten der Kommunen auf dem Wohnungsmarkt sind in der
kommunalen Planungshoheit
im Flächenmanagement und in der
Anwendung aller Instrumente, die das BauGB zur Verfügung stellt, zu ver
orten.
12Strategie zur Schaffung preisgünstigen Wohnraums im RheingauTaunusKreis
Viele Bauamtsleiter stehen vor den gleichen Herausforderungen und Fragen bei
der Entwicklung von Wohnbaupotentialen und der Schaffung von Wohnraum. In
strumente der Wohnungsbauförderung wie beispielsweise städtebauliche Ent
wicklungsmaßnahmen, Ankaufsmodelle oder die Teilnahme an der BaulandOf
fensive des Landes Hessen werden von einigen Kommunen bereits angewandt. Es
fehlt aber gerade in kleinen Kommunen oft die Personalausstattung, um sich ein
breites Wissen über alle vorhandenen Instrumente anzueignen. Die Bauämter un
tereinander sind bisher wenig vernetzt, ein Austausch ist aber vor allem von den
Bauamtsleitern im Untertaunus gewünscht.
Ziel
Die Bauamtsleiter verfügen am Ende des Projektes über einen methodischen
Werkzeugkasten, mit dem sie Einfluss auf den angespannten Wohnungsmarkt in
ihrer Kommune nehmen können.
Methode
Werkstattgespräche mit Bauamtsleitern und interessierten Bürgermeistern, in
denen die kommunalen Handlungsoptionen vorgestellt und diskutiert werden. Die
Werkstattgespräche können z.B. zu folgenden Themen stattfinden:
Stadt und Gemeindeentwicklungskonzepte im Hinblick auf die Wohn
raumversorgung
Städtebauliche EntwicklungsmaßnahmeInstrument auch für kleine Kom
munen?
Grundstücksvergabe, Vertragsgestaltung und Vergaberichtlinien für kom
munale Grundstücke
Städtebauliche Verträge nach § 11 BauGB – wozu können die Eigentümer
verpflichtet werden?
Förderprogramme des Landes Hessen zur Förderung des Wohnungsbaus
(z.B. BaulandOffensive, Städtebauförderung, Sozialer Mietwohnungsbau).
Es handelt sich hierbei zunächst um Themenvorschläge, die je nach aktuell anste
hender Aufgabenstellung in den Kommunen bearbeitet oder ergänzt werden kön
nen. Der Input in den Gesprächen soll nicht nur vom Kreis kommen, sondern auch
13Strategie zur Schaffung preisgünstigen Wohnraums im RheingauTaunusKreis
von den Kommunen, die bereits Erfahrungen mit den Werkzeugen gesammelt ha
ben. Am Ende jedes Gespräches wird eine kurze schriftliche Zusammenfassung er
stellt.
Mit der detaillierten Vorstellung der Ergebnisse der vom November 2017 bis Feb
ruar 2018 durchgeführten Befragung aller Bauamts bzw. Fachbereichsleiter
Bauen durch die Stabsstelle Kreisentwicklung kann der Startpunkt für die Werk
stattgespräche gesetzt werden.
Als Nebenprodukt der Werkstattgespräche kann ein Netzwerk aller Bauamtsleiter
entstehen, das auch nach Auslaufen des Projektes weiter genutzt werden kann.
Die Mitarbeit der Bauamtsleiter und interessierten Bürgermeister kann die Akzep
tanz der Maßnahmen zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums erhöhen.
Ergänzend können den Kommunen Strategiegespräche als Einstiegsgespräche
von der Stabsstelle Kreisentwicklung angeboten werden.
5.2 Dialog mit den (privaten) Akteuren auf dem
Wohnungsmarkt
Die kwb ist eines der wenigen Unternehmen, die im Landkreis derzeit nennens
wert Mietwohnungen baut (212 in den letzten zehn Jahren). Die in der jüngsten
Zeit von der kwb realisierten Wohnungen weisen in Taunusstein oder Idstein ein
Mietniveau von mehr als 9,50 €/m² netto kalt auf. Um eine Förderung auf dem
ersten Förderweg zu erreichen, wird hierbei das Instrument der mittelbaren Bele
gung gewählt. D.h. andere preisgünstige Wohnungen aus den Beständen der kwb
werden mit einer Belegungsbindung versehen. Nur im Ausnahmefall wie in der
neuen Ortsmitte von TaunussteinHahn gelingt es der kwb, preisgünstige Woh
nungen neu zu planen.
Im Ergebnis bedeutet das, dass die kwb derzeit in Bereichen mit hohem Druck auf
dem Wohnungsmarkt nur in minimalem Umfang günstige Wohnungen neu baut
und aufgrund der bestehenden Kostenstruktur (Kosten der Grundstücke, Baukos
ten, Förderkulisse etc.) neu bauen kann.
14Strategie zur Schaffung preisgünstigen Wohnraums im RheingauTaunusKreis
Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsbaugenossenschaften, die nicht nur
ihre Bestände halten, sondern auch neu bauen, gibt es nur in Ausnahmefällen. Es
ist einen Artikel in der FAZ wert, wenn die Geisenheimer Baugenossenschaft 24
Wohnungen neu baut. Auch hier beträgt die anhand der Baukosten ermittelte Kos
tenmiete 11 €/m², den Genossenschaftsmitgliedern sollen die Wohnungen für 10
€/m² vermietet werden (Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 08.11.2017, Anlage
d).
Der weit überwiegende Anteil der Wohnungen, die von privaten Akteuren errich
tet werden, wird an Selbstnutzer und Kapitalanleger oft zu sehr hohen Preisen ver
äußert und steht damit nicht im Marktsegment günstiges Wohnen zur Verfügung.
Ziel
Die konkreten Stellschrauben, die den Mietwohnungsneubau im Kreis beeinflus
sen, müssen definiert werden. Vor allem die Kostenstruktur muss im Hinblick auf
Einsparmöglichkeiten untersucht werden.
Methode
Dazu sind intensive Einzelgespräche mit den einzelnen Akteuren (u.a. kwb, Nas
sauische Heimstätte, Geisenheimer Baugenossenschaft, CentraBau oder Dietmar
BücherSchlüsselfertiges Bauen) erforderlich, in dem Investitionshemmnisse und
Einsparpotentiale herausgearbeitet werden.
5.3 Weitere Organisations und Prozessoptimierung
in der Kreisverwaltung
Im Rahmen der leitfadengestützten Gespräche mit den Bauamtsleitern wurden
Optimierungspotentiale im Bereich der kommunalen Zusammenarbeit gesehen.
15Strategie zur Schaffung preisgünstigen Wohnraums im RheingauTaunusKreis
Ziel
Alle Möglichkeiten ausschöpfen, um Genehmigungsfristen zu verkürzen und zu
sätzliche Beratungen anzubieten, um damit den Wohnungsbau zu erleichtern
Methode
Zur Verbesserung der interkommunalen Zusammenarbeit wird vorgeschlagen,
dass sich aus den kommunalen Bauämtern heraus eine Bauamtsleiterrunde unter
Zusammenarbeit mit der Unteren Bauaufsicht etabliert. Hier können Informatio
nen ausgetauscht und Probleme besprochen und auf kurzem Wege zu einer Lö
sung geführt werden.
Die darüber hinaus unter Punkt 5.1 genannten Werkstattgespräche mit den Bau
amtsleitern sollen anhand einzelner Themenfelder der Erarbeitung eines metho
dischen Werkzeugkastens zur Entspannung des Wohnungsmarktes dienen.
Eine personelle Verstärkung der Unteren Bauaufsichtsbehörde durch einen Tech
nischen Sachbearbeiter/in soll
die Genehmigungsverfahren beschleunigen und
eine/n Ansprechpartner/in für die besonderen Fragen des preisgünstigen
Wohnungsbaus bieten.
6. Flankierende Maßnahmen
6.1 Information politischer Entscheidungsträger
Viele Instrumente zur Entspannung des Wohnungsmarktes sind rechtlich komplex
(städtebauliche Verträge) und/oder belasten den Gemeindehaushalt (Flächener
werb). Aber nur durch die Anwendung verschiedener Instrumente kann Einfluss
auf den angespannten Wohnungsmarkt genommen werden. Wesentliche Voraus
setzung für die Umsetzung von Maßnahmen zur Entlastung des Wohnungsmark
tes ist die breite Zustimmung in den Stadtverordnetenversammlungen und in den
Gemeindevertretungen.
16Strategie zur Schaffung preisgünstigen Wohnraums im RheingauTaunusKreis
Ziel
Politische Entscheidungsträger für die angespannte Situation sensibilisieren und
Instrumente, die den Wohnungsmarkt entlasten können, vorstellen.
Methode
Informationsveranstaltung für politische Entscheidungsträger
Informationen für die politischen Gremien zur Verfügung stellen. Das
könnte zunächst eine Situationsanalyse sein, die Defizite aufzeigt und im
zweiten Schritt Informationen zu Werkzeugen aus dem Werkzeugkasten.
6.2 Einfluss auf die Planungen auf Landesebene gel
tend machen
Die Regionalplanung enthält Restriktionen, die u.a. einigen Kommunen eine Bo
denbevorratung erschwert. Siedlungsflächen dürfen nur in Vorranggebieten
„Siedlung, Bestand und Planung“ oder sofern keine Vorranggebiete „Siedlung, Be
stand und Planung“ ausgewiesen und die Flächen kleiner als 5 ha sind, in Vorbe
haltsflächen für die Landwirtschaft neu entstehen. Ein Flächentausch oder eine
Flächenausweitung ist zwar unter bestimmten Voraussetzungen grundsätzlich
möglich, gestaltet sich nach Angabe einiger vor Ort befragter Akteure in der Praxis
aber als schwierig.
Das schränkt vor allem Kommunen ein, die das Ziel verfolgen, Ankaufsmodelle bei
der Baulandausweisung zu verwirklichen. Sind die Eigentümer der ursprünglich
vorgesehenen Fläche für die Siedlungserweiterung nicht bereit, ihre Flächen an
die Gemeinde zu verkaufen, muss die Gemeinde Alternativflächen haben, um ihr
Ziel zu erreichen.
Ziel
Der RheingauTaunusKreis macht seinen Einfluss auf die Regionalplanung gel
tend.
17Strategie zur Schaffung preisgünstigen Wohnraums im RheingauTaunusKreis
Methode
Der RheingauTaunusKreis benennt als Träger öffentlicher Belange seine Ziele in
Stellungnahmen zur Regionalplanung vor allem im Verfahren zur Neuaufstellung
des Regionalplans. Die Vertreter des Landkreises nehmen in der Planungsver
sammlung Südhessen Einfluss auf die Ziele der Regionalplanung.
Anlagen
a. Gesprächsleitfaden für die Gespräche mit Bauamtsleitern und Bürgermeis
tern
b. Auszug aus dem Immobilienmarktbericht 2017 des Amtes für Bodenma
nagement Limburg
c. Institut für Wohnen und Umwelt GmbH (IWU), Wohnungsbedarfsprognose
für die hessischen Landkreise und kreisfreien Städte, April 2017
d. Nach 25 Jahren wieder ein Neubau, Artikel in der Frankfurter Allgemeinen
Zeitung am 08.11.2017
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