Student Housing Marktbericht - Eine aktuelle Studie von Otto Immobilien. Frühjahr 2019
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Frühjahr 2019 Student Housing Marktbericht Eine aktuelle Studie von Otto Immobilien.
Inhalt
01 WIEN A LS STUDIERENDENSTADT 2
1 .1 M ARKTBE D I N G UN G EN W IEN 3
1 . 2 Ü BE RS I CHT HO CHS CH ULEN IN W IEN 6
1 .3 STU D I E RE NDE IN W IEN 8
STU DI E RE NDEN A N ZA HL 8
NATI ONAL UN D IN T ERN AT IO N A L 9
I NTE RNATI O N A LE IM DETA IL 10
ALTE RS STRUKT UR 10
GE S CHL E CHT ER AUF T EILUN G 11
0 2 A NGE BOT STUDIERENDENHEIM E 12
2 .1 BE STAND 13
ANBI E TE R UN D A N T EILE 14
2 . 2 NI CHT- KOM MERZIELLE AN B IET ER 16
PRE I S NI VE AU 17
2 .3 PRI VATE ANB IET ER 18
PRE I S NI VE AU 19
2 .4 AU S STAT TU NG ST UDIEREN DEN H EIME 20
2 .5 PI PE L I NE 23
0 3 G ASTA RT IK EL 24
0 4 IN VE ST MENTMARK T 28
4.1 TR ANS AKTI ON SVOLUMEN 29
4. 2 TR ANS AKTI ON EN DER LET ZT EN JA HRE 29
0 5 A NSP RE CH PARTNER 30
IMP RE S SUM 32
Sehr geehrte Damen und Herren!
Wir freuen uns, Ihnen den Student Housing Marktbericht von Otto Immobilien präsentieren zu können, mit dem
zum ersten Mal umfassende Daten und Fakten zum Wiener Wohnungsmarkt für Studenten vorliegen. Wien ist mit rund
200.000 Studierenden die größte deutschsprachige Universitätsstadt der Welt, allerdings gab es bisher keine fundierte
Untersuchung von Angebot und Nachfrage für Plätze in Studentenheimen, der Mietpreissituation etc. Und dies, obwohl
die Assetklasse Student Housing/Studentisches Wohnen seit einigen Jahren auch in Österreich stark nachgefragt wird
und zuletzt neue internationale Investoren, wie etwa Greystar aus den USA, auf den Markt kamen. Der weltweit führende
Anbieter war mit dem DC3 und über 800 Zimmern durch die Beratung von Otto Immobilien und Knight Frank im Vorjahr
für die größte Transaktion in diesem Segment verantwortlich.
Hier weitere Erkenntnisse des Marktberichtes, der in Monate langer Vorarbeit unserer unternehmensinternen Abteilung für
Immobilien Research unter der Führung von Martin Denner, BSc entstand:
■ Wien ist mit Studentenheimen deutlich unterversorgt. Den 200.000 Studierenden stehen nur rund
19.500 Heimplätze zur Verfügung, mit 9 Prozent ist die Unterbringungsquote auch im internationalen
Vergleich niedrig. Vor allem hochwertiger und moderner studentischer Wohnraum fehlt.
■ Lediglich 19 % der Heimplätze kommen von privaten Anbietern, deren Angebot zumeist zeitgemäß und
besser ausgestattet ist. Der überwiegende Teil, nämlich derzeit 81%, wird von nicht-kommerziellen
Institutionen wie religiösen, gemeinnützigen, universitätsnahen Organisationen etc. angeboten.
■ Je nach Ausstattung und Lage ergeben sich daher deutliche Unterschiede in den Mietpreisen, die zwischen
235,- EURO und 1.300,- EURO im Monat variieren.
■ Aktuell in der Neubau-Pipeline befinden sich nur private Heime - konkret werden bis zum Jahr 2021 nach
unseren Recherchen 2.900 neue Plätze entstehen.
■ Im europäischen Vergleich punktet Wien nicht nur mit der anerkannt hohen Lebensqualität, sondern vor allem
auch aufgrund des umfassenden Studienangebots, der geringen Studiengebühren und der langen Tradition
als Universitätsstadt. Laura Goldschmidt MA aus unserem Investmentteam hat für ihre Masterthese dazu
412 Studierende befragt und die Ergebnisse dem Student Housing Marktbericht zur Verfügung gestellt.
■ Welche gesetzlichen Grundlagen sind auf Studentenheime aktuell anwendbar und was bringt die für heuer
geplante Novelle des Studentenheimgesetzes? Mag. Marie-Luise Pugl, Rechtsanwältin bei DORDA
Rechtsanwälte GmbH hat uns dazu einen höchst informativen Gastbeitrag geschrieben.
Benötigen Sie darüber hinaus weitere Informationen oder wünschen Sie ein persönliches Gespräch? Sehr gerne stehe
ich persönlich sowie unsere Investmentexperten unter der Leitung von Dkfm. Christoph Lukaschek dafür zur Verfügung.
Ihr
Dr. Eugen Otto, MRICS
Geschäftsführer von OTTO IMMOBILIEN
eugen@otto.at
1
01 Wien als Studierenden- stadt
1.1 Marktbedingungen Wien
Wien ist mit knapp 200.000 Studierenden die größte in der Wiener Innenstadt mit über 94.000 Studierenden,
deutschsprachige Studierendenstadt der Welt und zählt welche somit zu den größten Hochschulen Europas zählt
europaweit zu den beliebtesten Städten unter Studieren- und auch die älteste im deutschen Sprach- und
den. Nicht nur nationale Studierende bevorzugen die Kulturraum ist. Die 1365 gegründete Universität bringt bis
österreichische Bundeshauptstadt, rund 30 % der heute jährlich etablierte WissenschaftlerInnen hervor.
Studierenden in Wien sind internationaler Herkunft. Zum anderen ist dies der im Oktober 2013 eröffnete
Campus der Wirtschaftsuniversität Wien im 2. Wiener
Im europäischen Vergleich punktet Wien nicht nur mit der Gemeindebezirk, welcher Raum für eine bessere Studien-
anerkannt hohen Lebensqualität, sondern vor allem auch qualität für rund 23.000 Studierende bietet. Beide Stand-
aufgrund des umfassenden Studienangebots, der geringen orte vermitteln das Flair von Wien als Lebenskulturstadt
Studiengebühren und der langen Tradition als Universitäts- und unterstreichen das Mercer Ranking, in dem Wien be-
stadt. reits zum zehnten Mal in Folge zur lebenswertesten Stadt
der Welt gekürt wurde. In Zuge einer für den Marktbericht
In Wien gibt es 20 Hochschulen. Das universitäre Leben exklusiv vorliegenden Studie* wurden 412 Studierende
findet jedoch vor allem zwischen den zwei größten Cam- (nationale und internationale) zum Thema Studierenden-
pusgeländen statt. Zum einen der Hauptuniversität heime befragt.
Auswahlkriterien Wien als Studienstandort
Anzahl
der
Antworten
400
300
250
200
150
100
50
0
Studien- Lebens- Freunde und Arbeits- Studien- Sonstige Wohnkosten Numerus
angebot qualität Familie angebot neben gebühren Clausus nicht
dem Studium vorhanden
*Befragung in einer Masterthese von © Laura Goldschmidt/Befragung zum Thema Student Housing © Otto Immobilien GmbH
→ HINWEIS
Bei dieser Befragung waren Mehrfachantworten möglich.
3
4
Für knapp 63 % der 412 Befragten ist das Studienangebot Mit knapp 35 % ist das beliebteste Auswahlkriterium für
in Wien ein ausschlaggebender Faktor gewesen, Wien als Studierendenwohnheime die All-Inclusive-Miete. Knapp
Studienstandort zu wählen. Für rund 54 % ist die Lebens- 27 % schätzen die Umgebung mit vielen Menschen, für
qualität das Auswahlkriterium gewesen, gefolgt von rund knapp 18 % ist das Zusatzangebot wie Fitnessräume,
47 % der Studierenden, die Wien aufgrund der Familie und Gemeinschaftsräume, Lernräume, etc. ein entscheidendes
Freunden ausgewählt haben. Weitere Auswahlkriterien, Kriterium, in ein Studierendenwohnheim zu ziehen,
Wien als Studienstandort zu wählen, waren das Arbeits- knapp 17 % wählen diese Wohnform aufgrund der guten
angebot neben dem Studium, die Studiengebühren, Wohn- Anbindung. Für rund 5 % waren andere Gründe aus-
kosten und der nicht vorhandene Numerus Clausus in schlaggebend.
Österreich.
Zusätzlich zu den generellen Auswahlkriterien wurden für
die vorliegende Studie auch noch Entscheidungsfaktoren
für die Auswahl eine Studierendenwohnheimes abfragt.
Entscheidungsfaktor für Studierendenwohnheim
Anzahl
der
Befragten
140
34,58 %
120
26,27 %
100
80
17,43 %
16,62 %
60
40
5,09 %
20
0
All-inclusive Tolle Umgebung mit Zusatzangebot (Fitness, gute Sonstige
Miete vielen Menschen Gemeinschafträume, Lernräume, etc.) Anbindung
*Befragung in einer Masterthese von © Laura Goldschmidt zum Thema Student Housing © Otto Immobilien GmbH
→ HINWEIS
Dieser Frage geht eine Selektierungsfrage nach der derzeitigen Wohnsituation
voraus. Deshalb ist hier die Anzahl der Befragten etwas geringer als den ursprüng-
lichen 412.
5
1.2 Übersicht Hochschulen in Wien
21
19
20
17 18
22
9
16
8 1
14 2
7
6 3
15 4
5
13
12
11
10
23
Öffentliche Universität Fachhochschule Privatuniversität U1 U2 U3 U4 U6 © Otto Immobilien GmbH
1
Quelle: Stadt Wien (MA 41), Flächen der Gemeindebezirke 2012 (Stand 01.09.2012) 2
Quelle: Stadt Wien (MA 23), Wohnbevölkerung zu Quartalsbeginn 2018
Anteil Studierende nach Hochschule 2018
89 % 30 %
öffentliche Internationale
Universität Studierende
70 %
Nationale
3% Studierende
Privatuniversität
8%
Fachhochschule
89 % 30 %
aller Studierenden sind an einer beträgt der Anteil der internationalen
öffentlichen Universität inskribiert. Studierenden in Wien.
Wien
F L ÄC HE STUD I EREN D E I N W I EN H ERKU N FT
41.487,10 194.198 70 %
1
Fläche in ha Stand 2018 Österreich
57.434 8%
Internationale Studierende Deutschland
30 % 10 %
Anteil Internationale Studierende Europäische Union (ohne Öster-
reich und Deutschland)
12 %
Drittstaaten
1.3 Studierende in Wien
Studierendenanzahl
Studierendenanzahl Wien
200.000
180.000
160.000
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
2014 2015 2016 2017 2018
Öffentliche Universität Fachhochschule Privat-Universität © Otto Immobilien GmbH
2018 studierten 194.198 Menschen an Wiener Hochschulen. Studierendenzahlen verzeichnet werden. Bei Fachhoch-
Den größten Anteil an Studierenden nehmen die öffentli- schulen waren es in den letzten 5 Jahren im Schnitt fast
chen Universitäten ein. Mit etwa 173.000 Studierenden 5 % Zuwachs bei den Studierenden, bei den Privat-
kommen diese auf 89 %. Universitäten sogar 15 %. Die öffentlichen Universitäten
hingegen verzeichneten einen leichten Rückgang der
An zweiter Stelle befinden sich die Fachhochschulen in Studierendenzahlen und dies spiegelt sich auch in der
denen 2018 15.330 Studierende (8 %) inskribiert waren. Gesamtbilanz wider.
Den dritten und letzten Platz belegen die privaten
Universitäten, die in diesem Jahr von etwa 6.000 Im Zeitraum von 2014-2016 stiegen auch im Bereich der
Studierenden (3 %) besucht wurden. öffentlichen Universitäten die Studierendenzahlen. Doch
nach einem nahezu stagnierenden Jahr 2017 kam es 2018
Aufgrund der unterschiedlich hohen Studierendenzahl erstmals nach 4 Jahren wieder zu einem Rückgang der
sind es auch die öffentlichen Universitäten, die den ge- Zahlen. Der Rückgang konnte aber nur auf die Studieren-
samt Überblick maßgeblich beeinflussen. den aus Österreich zugeführt werden, Studierende aus
dem Ausland sind nach wie vor eine wachsende Größe.
In den letzten Jahren konnte aber sowohl bei Fachhoch-
schulen, als auch bei privaten Universitäten ein Anstieg der
8National und International
Entwicklung Herkunft Studierende in Wien 2004-2018
250.000
225.000
200.000
175.000
150.000
125.000
100.000
75.000
50.000
25.000
0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Österreich Deutschland Europäische Union (ohne Österreich und Deutschland) Drittstaaten © Otto Immobilien GmbH
Auch im Bereich der nationalen und internationalen Studie- Ein ganz anderes Bild zeichnen die privaten Einrichtungen.
renden können deutliche Unterschiede an den verschieden Sie haben ein nahezu ausgewogenes Verhältnis zwischen
Bildungseinrichtungen festgestellt werden. nationalen und internationalen Studierenden. Mit gerade
einmal 52 % nationaler Studierenden haben sie relativ
Die meisten nationalen Studierenden – relativ gesehen – gesehen den größten internationalen Anteil.
finden sich an den Wiener Fachhochschulen. Nahezu
83 % ihrer Studierenden kommen aus Österreich. Direkt Auf die letzten 5 Jahre gesehen ist ein leichter Anstieg am
dahinter reihen sich die öffentlichen Universitäten ein, Anteil der internationalen Studierenden von 2 %-Punkten
wo knapp 70 % der Studierenden österreichischer Herkunft zu beobachten.
sind. In absoluten Zahlen sind dies knapp 137.000 nationale
zu etwa 57.000 internationalen Studierenden.
9Internationale im Detail
Deutschland stellt mit 16.000 Studierenden die größte pro Jahr – und ist damit über die letzten 5 Jahre leicht
Gruppe der aus dem Ausland stammenden Studierenden sinkend.
dar. Bei 34.000 Studierenden aus den EU-Staaten ist somit
fast jeder zweite EU-Bürger, der in Wien studiert, aus Studierende aus Drittstaaten sind jene, die den Anteil der
Deutschland. internationalen Studierenden dynamisch gestalten. Trotz
eines leichten Abfalls im letzten Jahr, ist der Zuwachs mit
Bei den Anteilen der EU-Studierenden (18 %, ohne Öster- über 3,5 % pro Jahr im Schnitt der letzten 5 Jahre deutlich
reich mit Deutschland) gab es in den letzten Jahren über jenem der EU-Staaten und somit auch hauptverant-
kaum eine Veränderung. Der Wert ist leicht steigend, etwa wortlich für den Anstieg des internationalen Publikums an
0,15 %-Punkte pro Jahr. Der Anteil deutscher Staatsbürger den Wiener Hochschulen.
zeigt noch weniger Veränderungen - ca. - 0,05 %-Punkte
Altersstruktur
Studierende Wien Altersstruktur
6% 7%
über 40 bis 20
Jahre Jahre
17 %
30 bis 39
Jahre
70 %
20 bis 30
Jahre
bis 20 Jahre 20 bis 30 Jahre 30 bis 39 Jahre über 40 Jahre © Otto Immobilien GmbH
Nahezu 70 % aller Studierenden in Wien sind zwischen 20 Gruppe der 20-30Jährigen. Dafür ist die Altersklasse unter
und 30 Jahre alt. Innerhalb dieser Gruppe bilden die 20-24 20 Jahren mit etwa 11,5 % stärker ausgeprägt und auch die
Jährigen den größten Anteil. Sie stellen ganze 60 % der Gruppe der über 30 Jährigen mit knapp 29 % ungewöhn-
20-30 Jährigen. lich groß.
Bei den Fachhochschulen ist die Gruppe der 20-30 Tonangebend für den Gesamtschnitt sind allerdings die
Jährigen mit knapp 76 % etwas stärker ausgeprägt. öffentlichen Universitäten, die aufgrund ihrer Studieren-
Dadurch sind sowohl die jüngeren als auch die älteren denzahlen auch die Altersklassenstruktur der Gesamt-
Altersgruppen etwas schwächer vertreten. zahlen prägen und sich deshalb auch nahezu in diesen
wiederfinden.
Ein anderes Bild zeigen die privaten Universitäten. Hier
finden sich nur etwa 59,5 % der Studierenden in der
10Geschlechteraufteilung
Studierende Wien nach Geschlecht
47 %
Männer
53 %
Frauen
Frauen Männer © Otto Immobilien GmbH
Wirft man einem Blick auf Wiens Hochschulen, so lässt sich höher, als jene der männlichen Kollegen. Eine Ausnahme
erkennen, dass der Frauenanteil im Studienjahr 2018 leicht bilden Fachhochschulen. Mit knapp 55 % männlichem
über dem der Männer liegt. In etwa 12.000 mehr weibliche Anteil an den Studierenden stehen die Fachschulen ent-
als männliche Studierende haben zurzeit an Hochschulen gegen dem allgemeinen Trend.
in der Bundeshauptstadt inskribiert. In relativen Zahlen sind
dies knapp 53 %. Im Fünfjahres-Rückblick sind in Bezug auf die Ge-
schlechterverteilung an Wiens Hochschulen kaum
Sowohl bei öffentlichen Universitäten - hier liegt der Frau- nennenswerte Veränderungen festzustellen. Dies bedeutet
enanteil bei etwa 53,5 % – als auch bei privaten Universitä- für gesamt Wien kleine Schwankungen, die sich maximal im
ten – mit einem Frauenanteil von etwa 63,2 % - ist die Zahl 0,2 % Bereich bewegen.
der weiblichen Studierenden für das Studienjahr 2018
1102 Angebot Studierenden- heime
2.1 Bestand
Der Nachfrage nach studentischem Wohnen steht das Wartezeiten in Kauf nehmen. Entscheidend für die Wahl der
vorhandene knappe Angebot für Studierende gegenüber. Wohnform bleibt das Verhältnis von Angebot und Nach-
Im Sommersemester 2017/2018 standen in Wien knapp frage und somit das Preisniveau der jeweiligen Heime.
200.000 Studierenden circa 19.500 Studierendenheim-
plätze zur Verfügung. Das entspricht einer Unterbringungs- Derzeit mangelt es an hochwertigen und modernen Studie-
quote durch Studierendenheime von lediglich 9%. rendenwohnheimen, um die internationale Nachfrage zu
Im Vergleich zu anderen europäischen Städten ist diese decken, wobei das aktuelle Angebot nicht ganz an die be-
Quote im unteren Bereich. stehende Nachfrage angepasst ist. Diese ändert sich aber
derzeit mit einer hohen Anzahl an hochwertig ausgestatte-
Studierende müssen sich, je nach Standort und persön- ten Projekten in der Pipeline.
lichen Anforderungen an Wohnform und Qualität, den
lokalen Gegebenheiten anpassen und höhere Mieten oder
13Anbieter und Anteile
Wir beobachten in Wien zwei Betreibertypen von In die Kategorie “Nicht-kommerzielle Heime” fallen Studie-
Studierendenwohnheimen: rendenheime, die von religiösen, universitäts-nahen oder
anderen nicht-kommerziellen Betreibern geführt werden.
Zur Kategorie Private Heime zählen Studierendenheime, Sie machen mit 15.855 Plätzen und 81,2% den Großteil
die von einem privaten Unternehmen oder einer Privat- aller Plätze in Wien aus und waren lange Zeit die einzigen
person geführt werden, mit dem Ziel, damit Profite zu ge- Betreiber von Studierendenwohnheimen in Wien.
nerieren. Ihr Anteil am Gesamtbestand beträgt derzeit mit
3.670 Plätzen 18,8 %. Wir erwarten hier aber in den nächs-
ten Jahren einen deutlichen Zuwachs.
Bestand Studierendenwohnheime Wien nach Bettenanzahl
19 %
Private Anbieter
81 %
Nicht
Kommerzielle
Anbieter
Bestand Studentenwohnheime Wien nach Bettenanzahl
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
1010 1020 1030 1040 1050 1060 1070 1080 1090 1100 1110 1120 1130 1140 1150 1160 1170 1180 1190 1200 1210 1220 1230
Nicht-Kommerzielle Anbieter Private Anbieter © Otto Immobilien GmbH
14Hinsichtlich der regionalen Gliederung sind die Bezirke, in Anteilen an privaten Betten. Die hohe Anzahl im 22. Wiener
denen sich die größten Hochschulen befinden, tendenziell Gemeindebezirk ist durch die Erweiterung der U2 in die
jene mit den meisten Studierendenheimplätzen. Die meis- Seestadt Aspern begründet. Der Bezirk bietet damit an den
ten Plätze befinden sich in den Bezirken 20., 2. und 22. U2 Stationen eine optimale Anbindung an die für Studenten
Die Bezirke 2., 19., 20. und 22. sind jene, mit den größten wichtigste U-Bahnlinie - die U2.
Anzahl der Betten
21
19
20
17 18
22
9
16
8 1
14 2
7
15 6 3
4
5
13
12
11
10
23
Hochschulen 0 bis 500 500 bis 1.000 1.000 bis 1.500 1.500 bis 2.000 2.000 bis 2.500 2.500 bis 2.534 © Otto Immobilien GmbH
152.2 Nicht-Kommerzielle Anbieter
Nicht-kommerzielle Heime stellen mit 15.885 Plätzen den
Großteil der Studierendenheimplätze in Wien dar. Bis vor
dem ersten Markteintritt privater Anbieter (Milestone 2013),
haben sie ausschließlich das Angebot an Studentenheim-
plätzen in Wien gestellt.
Die größten Anbieter für nicht-kommerzielle Heimplätze
mit insgesamt über 60% des Marktes sind: WIHAST,
STUWO, OEJAB und die Akademikerhilfe. Gemeinsam
stellen sie rund 9.850 Studierendenheimplätze am Wiener
Markt zur Verfügung.
Preisniveau
Um das Preisniveau besser vergleichen zu können, sind ■ Einzelstudio – eine Einheit bestehend aus einem Schlaf-
einige Kategorien nötig, die als typische Belegungs- zimmer, einem privaten Bad und einer Küche mit Essecke.
formen in Wiener Studierendenheimplätze voranging
vorzufinden sind. Preisniveau: 334,- bis 975,- EUR/Monat – Durchschnitt
477,- EUR/Monat.
Generell ausschlaggebend für den Preis ist neben der
Kategorie auch die Lage und die weitere Ausstattung des ■ Appartement - eine Einheit bestehend aus einem Schlaf-
Objektes. zimmer, einer privaten Küche / Etage, einem Bad und einem
Wohnzimmer.
Folgende Kategorien sind in einem typischen Wiener
Studierendenheim vorhanden: Diese Form wird in Nicht-Kommerziellen Bereichen nur
sehr selten angeboten. Lediglich in 5 Heimen ist diese
■ Einzelzimmer – eine Einheit, die nur aus einem Schlaf- Form des Wohnens möglich.
zimmer besteht (Bad und Küche werden mit anderen
Studierenden geteilt). Preisniveau: 726,- bis 1.210,- EUR/Monat – Durchschnitt
772,- EUR/Monat
Diese Form ist für Nicht-Kommerzielle Studierendenheime
typisch (fast 50% bieten sie an)
Das Preisniveau bewegt sich zwischen 235,- und 495,-
EUR/Monat mit einem Durchschnittswert von 351,- EUR/
Monat.
■ Einzelzimmer En Suite – eine Einheit bestehend aus
einem Schlafzimmer und einem privaten Badezimmer
(die Küche wird mit anderen Studierenden geteilt).
Preisniveau: 304,- bis 583,- EUR/Monat – Durchschnitt
387,- EUR/Monat
16Preisniveau
19 %
Private Anbieter
50 % 50 %
andere Einzelzimmer
Zimmerarten
81 %
Nicht-
Kommerzielle
Anbieter
81 % 50 %
aller Studierendenheimplätze entfallen des Angebotes im Nicht-Kommerziellen Bereich
auf Nicht-Kommerzielle Anbieter. sind dem Typ Einzelzimmer zuzuordnen.
Preise Kategorien
EI NZ ELZ I MMER E IN ZE L ZIM M ER EI N Z ELSTU D I O A P PA RTEMEN T
E N SUITE
235,- bis 495,- 304,- bis 583,- 334,- bis 975,- 726,- bis 1.210,-
EUR/Monat EUR/Monat EUR/Monat EUR/Monat
351,- 387,- 477,- 772,-
EUR/Monat EUR/Monat EUR/Monat EUR/Monat
Durchschnittwert Durchschnittwert Durchschnittwert Durchschnittwert
172.3 Private Anbieter
Die Voraussetzungen für private Anbieter sind hier deutlich
unterschiedlicher. Der Großteil der privaten Studierenden-
heime ist erst in den letzten Jahren entstanden. Dadurch
konnten moderne und derzeit nachgefragte Zimmertypen
beim Bau berücksichtigt werden. Die Nachfrage nach
studentischem Wohnraum hat sich nicht nur in quantitativer
Hinsicht geändert, sondern auch qualitativ. Während es vor
einigen Jahrzehnten noch durchaus üblich war, während
des Studiums in einem Mehrbettzimmer zu wohnen, haben
sich die Ansprüche der heutigen Studierenden deutlich
gewandelt. Heute wird Privatsphäre großgeschrieben und
Plätze in Mehrbettzimmer sind nicht mehr zeitgemäß.
Diese Form der Studierendenheime gibt es in Wien
überhaupt erst seit einigen Jahren. Im Jahr 2013 startete
Milestone mit einem ersten Heim am Campus der WU
Wien. Kurz danach sind einige weitere Anbieter hinzuge-
kommen. Vor allem Milestone, The Fizz und Linked Living
hatten ihren Markteintritt und bauen ihren Bestand immer
weiter aus.
Preisniveau
Da diese Form der Studierendenheime meistens ohne
Förderungen finanziert wurden und die Baukosten in den
letzten Jahren enorm angestiegen sind, müssen hier deut-
lich höhere Preise erzielt werden, um eine Refinanzierung
zu garantieren. Im Gegensatz zu den Nicht-Kommerziellen
Studierendenheimen, bei denen bis zu 4 Kategorien bei
der Zimmerwahl ausgewählt werden können, bieten die
privaten Anbieter lediglich den Typ Einzelstudio (eine
Einheit bestehend aus einem Schlafzimmer, einem privaten
Bad und einer Küche mit Essecke) an.
Das Preisniveau bewegt sich hier zwischen 614,- und 784,-
EUR/Monat, wobei es auch Kategorien mit größeren
Einheiten gibt, die bis zu 1.299,- EUR/Monat kosten.
18Preisniveau
19 %
Private Anbieter
50 % 50 %
andere Einzelzimmer
Zimmerarten
81 %
Nicht-
Kommerzielle
Anbieter
81 % 50 %
aller Studierendenheimplätze entfallen des Angebotes im Nicht-Kommerziellen Bereich
auf Nicht-Kommerzielle Anbieter. sind dem Typ Einzelzimmer zuzuordnen.
Preise Kategorien
EI NZ ELZ I MMER E IN ZE L ZIM M ER EI N Z ELSTU D I O A P PA RTEMEN T
E N SUITE
235,- bis 495,- 304,- bis 583,- 614,- bis 784,- 726,- bis 1.210,-
EUR/Monat EUR/Monat EUR/Monat EUR/Monat
351,- 387,- 672,- 772,-
EUR/Monat EUR/Monat EUR/Monat EUR/Monat
Durchschnittwert Durchschnittwert Durchschnittwert Durchschnittwert
192.4 Ausstattung Studierendenheime
Die Ausstattung der Wiener Studierendenwohnheime ist Bei den Nicht-kommerziellen Heimen bieten nur 63 %
generell als gut zu bezeichnen. Durchschnittlich befinden (gemessen an der Bettenanzahl) einen Fitnessraum,
sich in einem Heim rund 7 Ausstattungsmerkmale wie bei den Privaten sind es mit 82 % wesentlich mehr. Deut-
Fitnessraum, Sicherheitsvorkehrungen, Reinigungs- liche Unterschiede gibt es auch bei den Sicherheitsvor-
service. kehrungen, so haben lediglich 7 % der Nicht-kommerziellen
Sicherheitsvorkehrungen wie Kameras oder Zutrittsbe-
Im Hinblick auf die Unterscheide zwischen privaten und rechtigungen installiert. Bei den privaten Anbietern ist
Nicht-kommerziellen Studierendenheimen sind folgende dieser Anteil mit 27 % deutlich höher.
Ausstattungsmerkmale auffällig.
Serviceleistungen in Studierendenheimen
%
100 %
98 %
100
90
82 %
80
70
63 %
60
55 %
50
40
31 %
30 87 %
20
10 7%
0
Fitnessraum Sicherheitsvorkehrungen, Reinigungsservice Internet
Kameras, ...
Nicht Kommerzielle Anbieter Private Anbieter © Otto Immobilien GmbH
20Im Hinblick auf die generelle Ausstattung der Studieren- Studiernendenheime bieten mit durchschnittlich 10 Aus-
denheime ist eine Ausstattung von 6-8 Ausstattungs- stattungsmerkmalen deutlich mehr Serviceleistungen in
merkmalen am häufigsten. Mehr als 9 Merkmale bzw. ihren Objekten an. Diese sind in fast allen Fällen im Preis
weniger als 3 hat nur mehr eine geringe Anzahl an Studie- inkludiert und nicht extra zu bezahlen.
rendenheimen.
Unterschiede ergeben sich auch hier zwischen privaten
und Nicht-kommerziellen Betreibern. Vor allem private
Anzahl der Ausstattungsmerkmale pro Studierendenheim
Anzahl
Studierendenheime
25
21
20 19
18
15
12 12
11
10
6 6
5
5
3 3
1 1
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
Austattungsmerkmale © Otto Immobilien GmbH
2122
2.5 Pipeline
Das aktuelle Marktgeschehen sowie die gestiegene Obwohl sich die Anzahl der Studierendenheime in der
Bedeutung von Studierendenwohnheimen als Assetklasse Fertigstellungspipeline erhöht hat, ist aufgrund der weiter
schlagen sich auch im Bau und in der Planung neuer bestehenden Unterversorgung mit Studierendenheim-
Studierendenheimplätze nieder. So befinden sich derzeit plätzen mittelfristig mit einem Anstieg privat betriebener
in Wien 2.900 private Studierendenheimplätze in Bau. Plätze zu rechnen. Schwerpunkte dieser Entwicklung
Dabei gibt es bei der Anzahl der im Bau oder in Planung werden hauptsächlich Lagen in unmittelbarer Nähe zu den
befindlichen Studierendenheimplätze innerhalb Wiens Universitäten sein (Universität Wien, Technische Universität
deutliche Unterschiede. Der mit Abstand dynamischste Wien, Wirtschaftsuniversität Wien).
Markt hinsichtlich der Schaffung neuer Studierendenwohn-
heime ist der 3. sowie der 22. Wiener Gemeindebezirk.
Projekt/Adresse Betreiber Bezirk Anzahl Zimmer Fertigstellung Status
Hauptbahnhof The FIZZ 1100 195 2019 in Bau
Nordbahnstraße The Student Hotel 1020 820 2020 in Bau
Triiiple UPARTMENTS 1030 670 2020 in Bau
St. Marx iLive 1030 380 2021 in Bau
DC3 Greystar 1220 830 2021 in Bau
2303 Gast— beitrag Mag. Marie-Luise Pugl, Rechtsanwältin
Studentenheime: Durchblick im
Gesetzesdschungel
MRG, ABGB, KSchG, Studentenheimgesetz: Bei der
Vermietung an Studierende im Rahmen von Studentenheimen
gibt es einige Gesetze zu beachten. Etablierte
Gestaltungsmodelle, die den Studentenheimbetreibern große
Freiräume bieten, werden aber durch die geplante Novelle des
Studentenheimgesetzes Einschränkungen erfahren.
Studentenheimbetreiber streben bei der Vermietung größt- schränkungen, etc) keine Anwendung.
mögliche Flexibilität und weitestgehende Freiheit von Ein-
schränkungen an. Freie Mietzinsbildung, kurze Laufzeiten Viele Studentenheimbetreiber konnten daher erreichen,
und flexible Kündigungsmöglichkeiten sind für die Ge- dass ihre Benützungsverträge mit den Studierenden ledig-
schäftsmodelle der Betreiber höchst relevant. Bisher ge- lich dem ABGB unterliegen und damit sehr frei gestaltet
lang es vielen Betreibern sowohl den Beschränkungen des werden konnten (zu beachten sind aber Beschränkungen
MRG als auch jenen des Studentenheimgesetzes zu ent- aufgrund der Verwendung von Vertragsformblättern, die wie
gehen: AGB zu beurteilen sind). Weiterhin anwendbar sind natür-
lich die Bestimmungen des Konsumentenschutzgesetzes,
Welche gesetzlichen Grundlagen sind auf Studenten- welches gegenüber Studierenden (als Konsumenten) im-
heime aktuell anwendbar? mer Anwendung findet.
Bei richtiger Ausgestaltung des Studentenheimes kann Was bringt die geplante Novelle des StudHG?
die Anwendbarkeit des MRG (und damit vor allem dessen
Kündigungsbeschränkungen) gänzlich vermieden werden: Im Oktober ging eine Novelle des Studentenheimgesetzes
Die Ausnahme in § 1 Abs 2 Z 1 MRG greift bei Heimunter- in die Begutachtung, die gemäß dem Gesetzesentwurf im
bringung eines bestimmten Personenkreises (darunter: September 2019 in Kraft treten soll. Durch eine Neudefinie-
Studierende), die durch einen Mangel eigener Wirtschaft rung des „Studentenheimbetreibers“ entfällt die Möglich-
und Haushaltung gekennzeichnet ist. Es müssen Gemein- keit durch entsprechende Gestaltung des Gesellschafts-
schaftseinrichtungen vorhanden sein, die den gemeinsa- vertrages die Anwendung des StudHG zu vermeiden.
men Bedarf der Bewohner decken können (Gemein-
schaftsküche, etc). Wird das Studentenheim entsprechend Studentenheimbetreiber ist gemäß der Novelle, wer im
ausgestattet und gestaltet, vermeidet man sowohl im Alt- Rahmen des Betriebs eines Studentenheims Heimplätze
als auch im Neubau sämtliche Beschränkungen des MRG. für Studierende zur Verfügung stellt.
Naheliegend wäre die Anwendbarkeit des Studentenheim- Das neue StudHG wird zwischen gemeinnützigen und
gesetzes („StudHG“): Das Studentenheimgesetz regelt nicht-gemeinnützigen Studentenheimbetreibern unter-
die Rechtsverhältnisse, die sich aus der Vergabe von scheiden. Viele einschränkende Regelungen werden aber
Heimplätzen von Studentenheimträgern an Studierende auch auf nicht-gemeinnützige Studentenheimbetreiber
ergeben. Aufgrund der gesetzlichen Definition des Anwendung finden:
„Studentenheimträgers“ wurde die Anwendbarkeit des
StudHG jedoch bisher einfach vermieden: Studentenheim- ■ Benützungsverträge mit Studierenden dürfen nur auf
träger sind juristische Personen, die nach ihrer Satzung die Dauer von 12 Monaten (bei Studienanfängern auch für
oder rechtlichen Grundlage Heimplätze für Studierende 24 Monate), auf Wunsch des Studierenden auch kürzer,
zur Verfügung stellen. Wird im Gesellschaftsvertrag kein abgeschlossen werden. Beginn und Ende der 12-monatigen
Bezug auf den Betrieb eines Studentenheims genommen, Vertragsdauer ist als „Studentenheimjahr“ für das Studen-
findet das StudHG und seine Einschränkungen (Kosten- tenheim einheitlich festzulegen. Auch ein unterjährig ge-
deckungsprinzip, zwingende Vorgaben zur Dauer und schlossener Vertrag hat jedenfalls mit Ende des
Verlängerung des Benützungsvertrages, Einrichtung einer Studentenheimjahres zu enden.
Heimvertretung mit Mitspracherechten, Kündigungsbe-
2526
■ Kündigungsfristen für die Studierenden können zwar im Zusammenfassung
Benützungsvertrag vorgesehen werden, doch können Stu-
dierende zum Semesterende jedenfalls unter Einhaltung Derzeit kann mit richtiger Gestaltung sowohl die Anwend-
einer nur einmonatigen Kündigungsfrist kündigen. barkeit des MRG, als auch des StudHG auf Benützungsver-
träge bei Studentenheimen vermieden werden. Lediglich
■ Wird eine Heimvertretung gewählt, hat der Studenten- die generellen Bestimmungen des ABGB (insbesondere
heimbetreiber diese über wesentliche Angelegenheit zu Unwirksamkeiten aufgrund gröblicher Benachteiligung) und
informieren und es bestehen verschiedene Anhörungs- und des KSchG sind bei der Gestaltung der Verträge zu be-
Zustimmungsrechte, zB bei Kündigungen von Studierenden achten. Wird die Novelle des StudHG in der begutachteten
aus bestimmten Gründen. Form beschlossen, werden deutlich mehr Studentenheim-
betreiber in den Anwendungsbereich des StudHG fallen
■ Eine Kündigung aufgrund von Nichtzahlung von Entgelten
und daher ihre Benützungsverträge an die neuen Vorgaben
ist erst nach Nichtzahlung von zwei Monatsentgelten
anpassen müssen.
möglich.
■ Die Kaution ist mit zwei Monatsentgelten gedeckelt.
Klargestellt wurde, dass das Prinzip der kostendeckenden
Benützungsentgelte nur mehr auf gemeinnützige Studen-
tenheime anzuwenden ist.
Z U R PERS O N
Mag. Marie-Luise Pugl
ist Rechtsanwältin bei DORDA Rechts-
anwälte GmbH. Sie ist Expertin für
Immobilienrecht mit Spezialisierung auf
Bauträgervertragsrecht, Miet- und
Wohnungseigentumsrecht.
2704 Investment- markt
4.1 Transaktionsvolumen
Das Transaktionsvolumen der Assetklasse Student Housing Jahr 2017 bereits viele Studentenwohnheime im Zuge von
betrug 2017 rund 325 Mio. Euro und war damit sehr hoch. Forward Deals veräußert wurden und somit bereits viele
Das Transaktionsvolumen im Jahr 2018 ist mit rund 136 Mio. Objekte aus der aktuellen Pipeline der Assetklasse Student
Euro zwar deutlich geringer, das liegt jedoch daran, dass im Housing.
Transaktionsvolumen Student Housing Österreich
EUR
350.000 325.220.000,-
300.000
250.000
200.000
150.000 136.000.000,-
100.000
50.0000
0
2017 2018
Transaktionsvolumen in Euro © Otto Immobilien GmbH
4.2 Transaktionen der letzten Jahre
Die Assetklasse Student Housing ist in Österreich seit Student am Hauptbahnhof ebenfalls schon bei Baustart
einigen Jahren stark von Investoren nachgefragt. verkaufen können.
Im Jahr 2017 hat die luxemburgische Corestate Capital Aufgrund der großen Nachfrage von Investoren werden
neben dem QBC 6.2 auch den geplanten TRIIIPLE Tower 3 viele Objekte der Assetklasse Student Housing bereits
im Zuge eines Forward Deals erworben. Die Austrian Real vor Fertigstellung mittels Forward Deals veräußert.
Estate GmbH veräußerte das Studierendenwohnheim
Milestone in Graz an die deutsche Union Investment und Im Jahr 2018 hat die deutsche Union Investment mit
die deutsche International Campus AG sicherte sich The The Fizz Wien Hauptbahnhof ein weiteres Objekt der
Fizz auf der Dresdnerstraße im 20. Wiener Gemeindebezirk, Assetklasse erworben. Im Zuge einer Off-Market Trans-
welches zum Wintersemesterstart 2017 eröffnet wurde. aktion hat Otto Immobilien Greystar und die Partners Group
Die österreichische S+B Gruppe konnte ihr Projekt in der beim Ankauf der Projektentwicklung DC 3 in der Donaucity
Nordbahnstraße im 2. Wiener Gemeindebezirk an das in beraten und verhalf ihnen somit zu einem erfolgreichen
Amsterdam gegründete Unternehmen The Student Hotel Markteintritt in Österreich.
veräußern. Die deutsche GBI AG hat ihr Projekt Smartments
2905 Ansprech— partner OT TO I M M O BI LI E N I N V EST M E N T-T EA M Das Otto Immobilien Investment-Team berät Sie, zeigt Marktchancen auf und überlegt mit Ihnen gemeinsam die beste Möglichkeit, um vom Wiener Investment-Markt zu profitieren.
Dr. Eugen Otto, MRICS Martin Weinbrenner Dipl.-Kfm. Christoph
Geschäftsführer Geschäftsführer Lukaschek MBA, MRICS
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31Impressum
Herausgeber
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Redaktion und Mitarbeit
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1. Jahrgang: Frühjahr 2019
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