Student Housing Marktbericht - Eine aktuelle Studie von Otto Immobilien. Frühjahr 2019

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Student Housing Marktbericht - Eine aktuelle Studie von Otto Immobilien. Frühjahr 2019
Frühjahr 2019

Student Housing
Marktbericht
Eine aktuelle Studie von Otto Immobilien.
Student Housing Marktbericht - Eine aktuelle Studie von Otto Immobilien. Frühjahr 2019
Inhalt
01     WIEN A LS STUDIERENDENSTADT            2
1 .1   M ARKTBE D I N G UN G EN W IEN         3
1 . 2 Ü BE RS I CHT HO CHS CH ULEN IN W IEN   6
1 .3 STU D I E RE NDE IN W IEN                8
       STU DI E RE NDEN A N ZA HL             8
       NATI ONAL UN D IN T ERN AT IO N A L    9
       I NTE RNATI O N A LE IM DETA IL        10
       ALTE RS STRUKT UR                      10
       GE S CHL E CHT ER AUF T EILUN G        11

0 2 A NGE BOT STUDIERENDENHEIM E              12
2 .1   BE STAND                               13
       ANBI E TE R UN D A N T EILE            14
2 . 2 NI CHT- KOM MERZIELLE AN B IET ER       16
       PRE I S NI VE AU                       17
2 .3 PRI VATE ANB IET ER                      18
       PRE I S NI VE AU                       19
2 .4 AU S STAT TU NG ST UDIEREN DEN H EIME    20
2 .5 PI PE L I NE                             23

0 3 G ASTA RT IK EL                           24

0 4 IN VE ST MENTMARK T                       28
4.1 TR ANS AKTI ON SVOLUMEN                   29
4. 2 TR ANS AKTI ON EN DER LET ZT EN JA HRE   29

0 5 A NSP RE CH PARTNER                       30

       IMP RE S SUM                           32
Student Housing Marktbericht - Eine aktuelle Studie von Otto Immobilien. Frühjahr 2019
Sehr geehrte Damen und Herren!

Wir freuen uns, Ihnen den Student Housing Marktbericht von Otto Immobilien präsentieren zu können, mit dem
zum ersten Mal umfassende Daten und Fakten zum Wiener Wohnungsmarkt für Studenten vorliegen. Wien ist mit rund
200.000 Studierenden die größte deutschsprachige Universitätsstadt der Welt, allerdings gab es bisher keine fundierte
Untersuchung von Angebot und Nachfrage für Plätze in Studentenheimen, der Mietpreissituation etc. Und dies, obwohl
die Assetklasse Student Housing/Studentisches Wohnen seit einigen Jahren auch in Österreich stark nachgefragt wird
und zuletzt neue internationale Investoren, wie etwa Greystar aus den USA, auf den Markt kamen. Der weltweit führende
Anbieter war mit dem DC3 und über 800 Zimmern durch die Beratung von Otto Immobilien und Knight Frank im Vorjahr
für die größte Transaktion in diesem Segment verantwortlich.

Hier weitere Erkenntnisse des Marktberichtes, der in Monate langer Vorarbeit unserer unternehmensinternen Abteilung für
Immobilien Research unter der Führung von Martin Denner, BSc entstand:

           ■ Wien ist mit Studentenheimen deutlich unterversorgt. Den 200.000 Studierenden stehen nur rund
             19.500 Heimplätze zur Verfügung, mit 9 Prozent ist die Unterbringungsquote auch im internationalen
             Vergleich niedrig. Vor allem hochwertiger und moderner studentischer Wohnraum fehlt.

           ■ Lediglich 19 % der Heimplätze kommen von privaten Anbietern, deren Angebot zumeist zeitgemäß und
             besser ausgestattet ist. Der überwiegende Teil, nämlich derzeit 81%, wird von nicht-kommerziellen
             Institutionen wie religiösen, gemeinnützigen, universitätsnahen Organisationen etc. angeboten.

           ■ Je nach Ausstattung und Lage ergeben sich daher deutliche Unterschiede in den Mietpreisen, die zwischen
             235,- EURO und 1.300,- EURO im Monat variieren.

           ■ Aktuell in der Neubau-Pipeline befinden sich nur private Heime - konkret werden bis zum Jahr 2021 nach
             unseren Recherchen 2.900 neue Plätze entstehen.

           ■ Im europäischen Vergleich punktet Wien nicht nur mit der anerkannt hohen Lebensqualität, sondern vor allem
             auch aufgrund des umfassenden Studienangebots, der geringen Studiengebühren und der langen Tradition
             als Universitätsstadt. Laura Goldschmidt MA aus unserem Investmentteam hat für ihre Masterthese dazu
             412 Studierende befragt und die Ergebnisse dem Student Housing Marktbericht zur Verfügung gestellt.

           ■ Welche gesetzlichen Grundlagen sind auf Studentenheime aktuell anwendbar und was bringt die für heuer
             geplante Novelle des Studentenheimgesetzes? Mag. Marie-Luise Pugl, Rechtsanwältin bei DORDA
             Rechtsanwälte GmbH hat uns dazu einen höchst informativen Gastbeitrag geschrieben.

Benötigen Sie darüber hinaus weitere Informationen oder wünschen Sie ein persönliches Gespräch? Sehr gerne stehe
ich persönlich sowie unsere Investmentexperten unter der Leitung von Dkfm. Christoph Lukaschek dafür zur Verfügung.

           Ihr

           Dr. Eugen Otto, MRICS
           Geschäftsführer von OTTO IMMOBILIEN
           eugen@otto.at

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Student Housing Marktbericht - Eine aktuelle Studie von Otto Immobilien. Frühjahr 2019
01
Wien als
Studierenden-
stadt
Student Housing Marktbericht - Eine aktuelle Studie von Otto Immobilien. Frühjahr 2019
1.1 Marktbedingungen Wien

            Wien ist mit knapp 200.000 Studierenden die größte                            in der Wiener Innenstadt mit über 94.000 Studierenden,
            deutschsprachige Studierendenstadt der Welt und zählt                         welche somit zu den größten Hochschulen Europas zählt
            europaweit zu den beliebtesten Städten unter Studieren-                       und auch die älteste im deutschen Sprach- und
            den. Nicht nur nationale Studierende bevorzugen die                           Kulturraum ist. Die 1365 gegründete Universität bringt bis
            österreichische Bundeshauptstadt, rund 30 % der                               heute jährlich etablierte WissenschaftlerInnen hervor.
            Studierenden in Wien sind internationaler Herkunft.                           Zum anderen ist dies der im Oktober 2013 eröffnete
                                                                                          Campus der Wirtschaftsuniversität Wien im 2. Wiener
            Im europäischen Vergleich punktet Wien nicht nur mit der                      Gemeindebezirk, welcher Raum für eine bessere Studien-
            anerkannt hohen Lebensqualität, sondern vor allem auch                        qualität für rund 23.000 Studierende bietet. Beide Stand-
            aufgrund des umfassenden Studienangebots, der geringen                        orte vermitteln das Flair von Wien als Lebenskulturstadt
            Studiengebühren und der langen Tradition als Universitäts-                    und unterstreichen das Mercer Ranking, in dem Wien be-
            stadt.                                                                        reits zum zehnten Mal in Folge zur lebenswertesten Stadt
                                                                                          der Welt gekürt wurde. In Zuge einer für den Marktbericht
            In Wien gibt es 20 Hochschulen. Das universitäre Leben                        exklusiv vorliegenden Studie* wurden 412 Studierende
            findet jedoch vor allem zwischen den zwei größten Cam-                        (nationale und internationale) zum Thema Studierenden-
            pusgeländen statt. Zum einen der Hauptuniversität                             heime befragt.

            Auswahlkriterien Wien als Studienstandort

   Anzahl
      der
Antworten
     400

     300

     250

     200

     150

     100

      50

       0
               Studien-           Lebens-          Freunde und           Arbeits-           Studien-        Sonstige       Wohnkosten        Numerus
               angebot            qualität            Familie         angebot neben         gebühren                                       Clausus nicht
                                                                       dem Studium                                                          vorhanden

            *Befragung in einer Masterthese von © Laura Goldschmidt/Befragung zum Thema Student Housing                           © Otto Immobilien GmbH

                                                     → HINWEIS

                                                     Bei dieser Befragung waren Mehrfachantworten möglich.

                                                                                      3
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Student Housing Marktbericht - Eine aktuelle Studie von Otto Immobilien. Frühjahr 2019
Für knapp 63 % der 412 Befragten ist das Studienangebot                      Mit knapp 35 % ist das beliebteste Auswahlkriterium für
            in Wien ein ausschlaggebender Faktor gewesen, Wien als                       Studierendenwohnheime die All-Inclusive-Miete. Knapp
            Studienstandort zu wählen. Für rund 54 % ist die Lebens-                     27 % schätzen die Umgebung mit vielen Menschen, für
            qualität das Auswahlkriterium gewesen, gefolgt von rund                      knapp 18 % ist das Zusatzangebot wie Fitnessräume,
            47 % der Studierenden, die Wien aufgrund der Familie und                     Gemeinschaftsräume, Lernräume, etc. ein entscheidendes
            Freunden ausgewählt haben. Weitere Auswahlkriterien,                         Kriterium, in ein Studierendenwohnheim zu ziehen,
            Wien als Studienstandort zu wählen, waren das Arbeits-                       knapp 17 % wählen diese Wohnform aufgrund der guten
            angebot neben dem Studium, die Studiengebühren, Wohn-                        Anbindung. Für rund 5 % waren andere Gründe aus-
            kosten und der nicht vorhandene Numerus Clausus in                           schlaggebend.
            Österreich.

            Zusätzlich zu den generellen Auswahlkriterien wurden für
            die vorliegende Studie auch noch Entscheidungsfaktoren
            für die Auswahl eine Studierendenwohnheimes abfragt.

            Entscheidungsfaktor für Studierendenwohnheim

   Anzahl
      der
Befragten

     140
                       34,58 %

     120

                                                     26,27 %
     100

      80

                                                                                  17,43 %
                                                                                                              16,62 %
      60

      40

                                                                                                                                  5,09 %
      20

       0
                     All-inclusive             Tolle Umgebung mit           Zusatzangebot (Fitness,            gute              Sonstige
                         Miete                  vielen Menschen        Gemeinschafträume, Lernräume, etc.)   Anbindung

            *Befragung in einer Masterthese von © Laura Goldschmidt zum Thema Student Housing                                 © Otto Immobilien GmbH

                                                     → HINWEIS

                                                     Dieser Frage geht eine Selektierungsfrage nach der derzeitigen Wohnsituation
                                                     voraus. Deshalb ist hier die Anzahl der Befragten etwas geringer als den ursprüng-
                                                     lichen 412.

                                                                                     5
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1.2 Übersicht Hochschulen in Wien

                                                                                                         21

                                                                  19

                                                                                         20
                                            17               18
                                                                                                                                    22
                                                                            9
                                                  16
                                                                       8         1
                                  14                                                                      2
                                                                       7
                                                                       6                        3
                                                            15                       4
                                                                            5
                            13
                                                           12
                                                                                                                   11
                                                                                              10

                                               23

     Öffentliche Universität     Fachhochschule         Privatuniversität       U1        U2        U3        U4    U6                             © Otto Immobilien GmbH

1
    Quelle: Stadt Wien (MA 41), Flächen der Gemeindebezirke 2012 (Stand 01.09.2012)      2
                                                                                             Quelle: Stadt Wien (MA 23), Wohnbevölkerung zu Quartalsbeginn 2018
Student Housing Marktbericht - Eine aktuelle Studie von Otto Immobilien. Frühjahr 2019
Anteil Studierende nach Hochschule 2018

                              89 %                                                              30 %
                              öffentliche                                                     Internationale
                              Universität                                                      Studierende

                                                                       70 %
                                                                       Nationale
       3%                                                             Studierende
 Privatuniversität
                                               8%
                                            Fachhochschule

                     89 %                                                           30 %
            aller Studierenden sind an einer                             beträgt der Anteil der internationalen
           öffentlichen Universität inskribiert.                                Studierenden in Wien.

Wien

  F L ÄC HE                                    STUD I EREN D E I N W I EN              H ERKU N FT

  41.487,10                                    194.198                                 70 %
  1
      Fläche in ha                             Stand 2018                              Österreich

                                               57.434                                  8%
                                               Internationale Studierende              Deutschland

                                               30 %                                    10 %
                                               Anteil Internationale Studierende       Europäische Union (ohne Öster-
                                                                                       reich und Deutschland)

                                                                                       12 %
                                                                                       Drittstaaten
Student Housing Marktbericht - Eine aktuelle Studie von Otto Immobilien. Frühjahr 2019
1.3 Studierende in Wien

          Studierendenanzahl

          Studierendenanzahl Wien

200.000

180.000

160.000

140.000

120.000

100.000

 80.000

 60.000

 40.000

 20.000

     0
                         2014                           2015                   2016                      2017                    2018

           Öffentliche Universität     Fachhochschule     Privat-Universität                                                  © Otto Immobilien GmbH

          2018 studierten 194.198 Menschen an Wiener Hochschulen.                     Studierendenzahlen verzeichnet werden. Bei Fachhoch-
          Den größten Anteil an Studierenden nehmen die öffentli-                     schulen waren es in den letzten 5 Jahren im Schnitt fast
          chen Universitäten ein. Mit etwa 173.000 Studierenden                       5 % Zuwachs bei den Studierenden, bei den Privat-
          kommen diese auf 89 %.                                                      Universitäten sogar 15 %. Die öffentlichen Universitäten
                                                                                      hingegen verzeichneten einen leichten Rückgang der
          An zweiter Stelle befinden sich die Fachhochschulen in                      Studierendenzahlen und dies spiegelt sich auch in der
          denen 2018 15.330 Studierende (8 %) inskribiert waren.                      Gesamtbilanz wider.
          Den dritten und letzten Platz belegen die privaten
          Universitäten, die in diesem Jahr von etwa 6.000                            Im Zeitraum von 2014-2016 stiegen auch im Bereich der
          Studierenden (3 %) besucht wurden.                                          öffentlichen Universitäten die Studierendenzahlen. Doch
                                                                                      nach einem nahezu stagnierenden Jahr 2017 kam es 2018
          Aufgrund der unterschiedlich hohen Studierendenzahl                         erstmals nach 4 Jahren wieder zu einem Rückgang der
          sind es auch die öffentlichen Universitäten, die den ge-                    Zahlen. Der Rückgang konnte aber nur auf die Studieren-
          samt Überblick maßgeblich beeinflussen.                                     den aus Österreich zugeführt werden, Studierende aus
                                                                                      dem Ausland sind nach wie vor eine wachsende Größe.
          In den letzten Jahren konnte aber sowohl bei Fachhoch-
          schulen, als auch bei privaten Universitäten ein Anstieg der

                                                                                8
National und International

          Entwicklung Herkunft Studierende in Wien 2004-2018

250.000

225.000

200.000

175.000

150.000

125.000

100.000

 75.000

 50.000

 25.000

     0
              2004      2005    2006     2007     2008      2009      2010      2011         2012     2013     2014   2015   2016       2017     2018

           Österreich   Deutschland    Europäische Union (ohne Österreich und Deutschland)      Drittstaaten                        © Otto Immobilien GmbH

          Auch im Bereich der nationalen und internationalen Studie-                   Ein ganz anderes Bild zeichnen die privaten Einrichtungen.
          renden können deutliche Unterschiede an den verschieden                      Sie haben ein nahezu ausgewogenes Verhältnis zwischen
          Bildungseinrichtungen festgestellt werden.                                   nationalen und internationalen Studierenden. Mit gerade
                                                                                       einmal 52 % nationaler Studierenden haben sie relativ
          Die meisten nationalen Studierenden – relativ gesehen –                      gesehen den größten internationalen Anteil.
          finden sich an den Wiener Fachhochschulen. Nahezu
          83 % ihrer Studierenden kommen aus Österreich. Direkt                        Auf die letzten 5 Jahre gesehen ist ein leichter Anstieg am
          dahinter reihen sich die öffentlichen Universitäten ein,                     Anteil der internationalen Studierenden von 2 %-Punkten
          wo knapp 70 % der Studierenden österreichischer Herkunft                     zu beobachten.
          sind. In absoluten Zahlen sind dies knapp 137.000 nationale
          zu etwa 57.000 internationalen Studierenden.

                                                                                 9
Internationale im Detail

Deutschland stellt mit 16.000 Studierenden die größte                        pro Jahr – und ist damit über die letzten 5 Jahre leicht
Gruppe der aus dem Ausland stammenden Studierenden                           sinkend.
dar. Bei 34.000 Studierenden aus den EU-Staaten ist somit
fast jeder zweite EU-Bürger, der in Wien studiert, aus                       Studierende aus Drittstaaten sind jene, die den Anteil der
Deutschland.                                                                 internationalen Studierenden dynamisch gestalten. Trotz
                                                                             eines leichten Abfalls im letzten Jahr, ist der Zuwachs mit
Bei den Anteilen der EU-Studierenden (18 %, ohne Öster-                      über 3,5 % pro Jahr im Schnitt der letzten 5 Jahre deutlich
reich mit Deutschland) gab es in den letzten Jahren                          über jenem der EU-Staaten und somit auch hauptverant-
kaum eine Veränderung. Der Wert ist leicht steigend, etwa                    wortlich für den Anstieg des internationalen Publikums an
0,15 %-Punkte pro Jahr. Der Anteil deutscher Staatsbürger                    den Wiener Hochschulen.
zeigt noch weniger Veränderungen - ca. - 0,05 %-Punkte

Altersstruktur

Studierende Wien Altersstruktur

                                                               6%            7%
                                                              über 40        bis 20
                                                               Jahre         Jahre
                                                 17 %
                                                30 bis 39
                                                  Jahre

                                                                                        70 %
                                                                                       20 bis 30
                                                                                         Jahre

 bis 20 Jahre     20 bis 30 Jahre   30 bis 39 Jahre   über 40 Jahre                                                   © Otto Immobilien GmbH

Nahezu 70 % aller Studierenden in Wien sind zwischen 20                      Gruppe der 20-30Jährigen. Dafür ist die Altersklasse unter
und 30 Jahre alt. Innerhalb dieser Gruppe bilden die 20-24                   20 Jahren mit etwa 11,5 % stärker ausgeprägt und auch die
Jährigen den größten Anteil. Sie stellen ganze 60 % der                      Gruppe der über 30 Jährigen mit knapp 29 % ungewöhn-
20-30 Jährigen.                                                              lich groß.

Bei den Fachhochschulen ist die Gruppe der 20-30                             Tonangebend für den Gesamtschnitt sind allerdings die
Jährigen mit knapp 76 % etwas stärker ausgeprägt.                            öffentlichen Universitäten, die aufgrund ihrer Studieren-
Dadurch sind sowohl die jüngeren als auch die älteren                        denzahlen auch die Altersklassenstruktur der Gesamt-
Altersgruppen etwas schwächer vertreten.                                     zahlen prägen und sich deshalb auch nahezu in diesen
                                                                             wiederfinden.
Ein anderes Bild zeigen die privaten Universitäten. Hier
finden sich nur etwa 59,5 % der Studierenden in der

                                                                        10
Geschlechteraufteilung

Studierende Wien nach Geschlecht

                                      47 %
                                       Männer

                                                                                 53 %
                                                                                  Frauen

 Frauen     Männer                                                                                         © Otto Immobilien GmbH

Wirft man einem Blick auf Wiens Hochschulen, so lässt sich           höher, als jene der männlichen Kollegen. Eine Ausnahme
erkennen, dass der Frauenanteil im Studienjahr 2018 leicht           bilden Fachhochschulen. Mit knapp 55 % männlichem
über dem der Männer liegt. In etwa 12.000 mehr weibliche             Anteil an den Studierenden stehen die Fachschulen ent-
als männliche Studierende haben zurzeit an Hochschulen               gegen dem allgemeinen Trend.
in der Bundeshauptstadt inskribiert. In relativen Zahlen sind
dies knapp 53 %.                                                     Im Fünfjahres-Rückblick sind in Bezug auf die Ge-
                                                                     schlechterverteilung an Wiens Hochschulen kaum
Sowohl bei öffentlichen Universitäten - hier liegt der Frau-         nennenswerte Veränderungen festzustellen. Dies bedeutet
enanteil bei etwa 53,5 % – als auch bei privaten Universitä-         für gesamt Wien kleine Schwankungen, die sich maximal im
ten – mit einem Frauenanteil von etwa 63,2 % - ist die Zahl          0,2 % Bereich bewegen.
der weiblichen Studierenden für das Studienjahr 2018

                                                                11
02
Angebot
Studierenden-
heime
2.1 Bestand

Der Nachfrage nach studentischem Wohnen steht das                 Wartezeiten in Kauf nehmen. Entscheidend für die Wahl der
vorhandene knappe Angebot für Studierende gegenüber.              Wohnform bleibt das Verhältnis von Angebot und Nach-
Im Sommersemester 2017/2018 standen in Wien knapp                 frage und somit das Preisniveau der jeweiligen Heime.
200.000 Studierenden circa 19.500 Studierendenheim-
plätze zur Verfügung. Das entspricht einer Unterbringungs-        Derzeit mangelt es an hochwertigen und modernen Studie-
quote durch Studierendenheime von lediglich 9%.                   rendenwohnheimen, um die internationale Nachfrage zu
Im Vergleich zu anderen europäischen Städten ist diese            decken, wobei das aktuelle Angebot nicht ganz an die be-
Quote im unteren Bereich.                                         stehende Nachfrage angepasst ist. Diese ändert sich aber
                                                                  derzeit mit einer hohen Anzahl an hochwertig ausgestatte-
Studierende müssen sich, je nach Standort und persön-             ten Projekten in der Pipeline.
lichen Anforderungen an Wohnform und Qualität, den
lokalen Gegebenheiten anpassen und höhere Mieten oder

                                                             13
Anbieter und Anteile

        Wir beobachten in Wien zwei Betreibertypen von                                 In die Kategorie “Nicht-kommerzielle Heime” fallen Studie-
        Studierendenwohnheimen:                                                        rendenheime, die von religiösen, universitäts-nahen oder
                                                                                       anderen nicht-kommerziellen Betreibern geführt werden.
        Zur Kategorie Private Heime zählen Studierendenheime,                          Sie machen mit 15.855 Plätzen und 81,2% den Großteil
        die von einem privaten Unternehmen oder einer Privat-                          aller Plätze in Wien aus und waren lange Zeit die einzigen
        person geführt werden, mit dem Ziel, damit Profite zu ge-                      Betreiber von Studierendenwohnheimen in Wien.
        nerieren. Ihr Anteil am Gesamtbestand beträgt derzeit mit
        3.670 Plätzen 18,8 %. Wir erwarten hier aber in den nächs-
        ten Jahren einen deutlichen Zuwachs.

        Bestand Studierendenwohnheime Wien nach Bettenanzahl

                                                        19 %
                                                   Private Anbieter

                                                                                                             81 %
                                                                                                          Nicht
                                                                                                       Kommerzielle
                                                                                                         Anbieter

        Bestand Studentenwohnheime Wien nach Bettenanzahl

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

 500

   0
          1010   1020 1030 1040 1050 1060 1070 1080 1090          1100   1110   1120    1130   1140   1150    1160   1170   1180   1190   1200   1210   1220   1230

         Nicht-Kommerzielle Anbieter     Private Anbieter                                                                                   © Otto Immobilien GmbH

                                                                                14
Hinsichtlich der regionalen Gliederung sind die Bezirke, in                         Anteilen an privaten Betten. Die hohe Anzahl im 22. Wiener
denen sich die größten Hochschulen befinden, tendenziell                            Gemeindebezirk ist durch die Erweiterung der U2 in die
jene mit den meisten Studierendenheimplätzen. Die meis-                             Seestadt Aspern begründet. Der Bezirk bietet damit an den
ten Plätze befinden sich in den Bezirken 20., 2. und 22.                            U2 Stationen eine optimale Anbindung an die für Studenten
Die Bezirke 2., 19., 20. und 22. sind jene, mit den größten                         wichtigste U-Bahnlinie - die U2.

Anzahl der Betten

                                                                                         21

                                                        19

                                                                               20

                                     17            18
                                                                                                                     22
                                                                   9
                                           16
                                                             8         1
                            14                                                             2
                                                             7
                                                   15        6                       3
                                                                           4
                                                                   5
                    13
                                                  12
                                                                                                     11
                                                                                    10

                                        23

  Hochschulen   0 bis 500        500 bis 1.000   1.000 bis 1.500       1.500 bis 2.000        2.000 bis 2.500   2.500 bis 2.534   © Otto Immobilien GmbH

                                                                               15
2.2 Nicht-Kommerzielle Anbieter

Nicht-kommerzielle Heime stellen mit 15.885 Plätzen den
Großteil der Studierendenheimplätze in Wien dar. Bis vor
dem ersten Markteintritt privater Anbieter (Milestone 2013),
haben sie ausschließlich das Angebot an Studentenheim-
plätzen in Wien gestellt.

Die größten Anbieter für nicht-kommerzielle Heimplätze
mit insgesamt über 60% des Marktes sind: WIHAST,
STUWO, OEJAB und die Akademikerhilfe. Gemeinsam
stellen sie rund 9.850 Studierendenheimplätze am Wiener
Markt zur Verfügung.

Preisniveau

Um das Preisniveau besser vergleichen zu können, sind               ■ Einzelstudio – eine Einheit bestehend aus einem Schlaf-
einige Kategorien nötig, die als typische Belegungs-                zimmer, einem privaten Bad und einer Küche mit Essecke.
formen in Wiener Studierendenheimplätze voranging
vorzufinden sind.                                                   Preisniveau: 334,- bis 975,- EUR/Monat – Durchschnitt
                                                                    477,- EUR/Monat.
Generell ausschlaggebend für den Preis ist neben der
Kategorie auch die Lage und die weitere Ausstattung des             ■ Appartement - eine Einheit bestehend aus einem Schlaf-
Objektes.                                                           zimmer, einer privaten Küche / Etage, einem Bad und einem
                                                                    Wohnzimmer.
Folgende Kategorien sind in einem typischen Wiener
Studierendenheim vorhanden:                                         Diese Form wird in Nicht-Kommerziellen Bereichen nur
                                                                    sehr selten angeboten. Lediglich in 5 Heimen ist diese
■ Einzelzimmer – eine Einheit, die nur aus einem Schlaf-            Form des Wohnens möglich.
zimmer besteht (Bad und Küche werden mit anderen
Studierenden geteilt).                                              Preisniveau: 726,- bis 1.210,- EUR/Monat – Durchschnitt
                                                                    772,- EUR/Monat
Diese Form ist für Nicht-Kommerzielle Studierendenheime
typisch (fast 50% bieten sie an)

Das Preisniveau bewegt sich zwischen 235,- und 495,-
EUR/Monat mit einem Durchschnittswert von 351,- EUR/
Monat.

■ Einzelzimmer En Suite – eine Einheit bestehend aus
einem Schlafzimmer und einem privaten Badezimmer
(die Küche wird mit anderen Studierenden geteilt).

Preisniveau: 304,- bis 583,- EUR/Monat – Durchschnitt
387,- EUR/Monat

                                                               16
Preisniveau

        19 %
    Private Anbieter

                                                            50 %                              50 %
                                                             andere                        Einzelzimmer
                                                          Zimmerarten
                                        81 %
                                        Nicht-
                                     Kommerzielle
                                       Anbieter

                       81 %                                              50 %
      aller Studierendenheimplätze entfallen             des Angebotes im Nicht-Kommerziellen Bereich
         auf Nicht-Kommerzielle Anbieter.                    sind dem Typ Einzelzimmer zuzuordnen.

Preise Kategorien

  EI NZ ELZ I MMER           E IN ZE L ZIM M ER           EI N Z ELSTU D I O      A P PA RTEMEN T
                             E N SUITE

  235,- bis 495,-            304,- bis 583,-              334,- bis 975,-         726,- bis 1.210,-
  EUR/Monat                  EUR/Monat                    EUR/Monat               EUR/Monat

  351,-                      387,-                        477,-                   772,-
  EUR/Monat                  EUR/Monat                    EUR/Monat               EUR/Monat
  Durchschnittwert           Durchschnittwert             Durchschnittwert        Durchschnittwert

                                                    17
2.3 Private Anbieter

Die Voraussetzungen für private Anbieter sind hier deutlich
unterschiedlicher. Der Großteil der privaten Studierenden-
heime ist erst in den letzten Jahren entstanden. Dadurch
konnten moderne und derzeit nachgefragte Zimmertypen
beim Bau berücksichtigt werden. Die Nachfrage nach
studentischem Wohnraum hat sich nicht nur in quantitativer
Hinsicht geändert, sondern auch qualitativ. Während es vor
einigen Jahrzehnten noch durchaus üblich war, während
des Studiums in einem Mehrbettzimmer zu wohnen, haben
sich die Ansprüche der heutigen Studierenden deutlich
gewandelt. Heute wird Privatsphäre großgeschrieben und
Plätze in Mehrbettzimmer sind nicht mehr zeitgemäß.

Diese Form der Studierendenheime gibt es in Wien
überhaupt erst seit einigen Jahren. Im Jahr 2013 startete
Milestone mit einem ersten Heim am Campus der WU
Wien. Kurz danach sind einige weitere Anbieter hinzuge-
kommen. Vor allem Milestone, The Fizz und Linked Living
hatten ihren Markteintritt und bauen ihren Bestand immer
weiter aus.

Preisniveau

Da diese Form der Studierendenheime meistens ohne
Förderungen finanziert wurden und die Baukosten in den
letzten Jahren enorm angestiegen sind, müssen hier deut-
lich höhere Preise erzielt werden, um eine Refinanzierung
zu garantieren. Im Gegensatz zu den Nicht-Kommerziellen
Studierendenheimen, bei denen bis zu 4 Kategorien bei
der Zimmerwahl ausgewählt werden können, bieten die
privaten Anbieter lediglich den Typ Einzelstudio (eine
Einheit bestehend aus einem Schlafzimmer, einem privaten
Bad und einer Küche mit Essecke) an.

Das Preisniveau bewegt sich hier zwischen 614,- und 784,-
EUR/Monat, wobei es auch Kategorien mit größeren
Einheiten gibt, die bis zu 1.299,- EUR/Monat kosten.

                                                              18
Preisniveau

        19 %
    Private Anbieter

                                                            50 %                              50 %
                                                             andere                        Einzelzimmer
                                                          Zimmerarten
                                        81 %
                                        Nicht-
                                     Kommerzielle
                                       Anbieter

                       81 %                                              50 %
      aller Studierendenheimplätze entfallen             des Angebotes im Nicht-Kommerziellen Bereich
         auf Nicht-Kommerzielle Anbieter.                    sind dem Typ Einzelzimmer zuzuordnen.

Preise Kategorien

  EI NZ ELZ I MMER           E IN ZE L ZIM M ER           EI N Z ELSTU D I O      A P PA RTEMEN T
                             E N SUITE

  235,- bis 495,-            304,- bis 583,-              614,- bis 784,-         726,- bis 1.210,-
  EUR/Monat                  EUR/Monat                    EUR/Monat               EUR/Monat

  351,-                      387,-                        672,-                   772,-
  EUR/Monat                  EUR/Monat                    EUR/Monat               EUR/Monat
  Durchschnittwert           Durchschnittwert             Durchschnittwert        Durchschnittwert

                                                    19
2.4 Ausstattung Studierendenheime

      Die Ausstattung der Wiener Studierendenwohnheime ist                       Bei den Nicht-kommerziellen Heimen bieten nur 63 %
      generell als gut zu bezeichnen. Durchschnittlich befinden                  (gemessen an der Bettenanzahl) einen Fitnessraum,
      sich in einem Heim rund 7 Ausstattungsmerkmale wie                         bei den Privaten sind es mit 82 % wesentlich mehr. Deut-
      Fitnessraum, Sicherheitsvorkehrungen, Reinigungs-                          liche Unterschiede gibt es auch bei den Sicherheitsvor-
      service.                                                                   kehrungen, so haben lediglich 7 % der Nicht-kommerziellen
                                                                                 Sicherheitsvorkehrungen wie Kameras oder Zutrittsbe-
      Im Hinblick auf die Unterscheide zwischen privaten und                     rechtigungen installiert. Bei den privaten Anbietern ist
      Nicht-kommerziellen Studierendenheimen sind folgende                       dieser Anteil mit 27 % deutlich höher.
      Ausstattungsmerkmale auffällig.

      Serviceleistungen in Studierendenheimen

  %
                                                                                                                              100 %
                                                                                                                       98 %
100

90
                       82 %

80

70
               63 %

60
                                                                                                55 %

50

40

                                                                                         31 %
30                                                             87 %

20

 10                                                       7%

 0
                Fitnessraum                      Sicherheitsvorkehrungen,              Reinigungsservice                 Internet
                                                        Kameras, ...

       Nicht Kommerzielle Anbieter     Private Anbieter                                                                © Otto Immobilien GmbH

                                                                            20
Im Hinblick auf die generelle Ausstattung der Studieren-         Studiernendenheime bieten mit durchschnittlich 10 Aus-
     denheime ist eine Ausstattung von 6-8 Ausstattungs-              stattungsmerkmalen deutlich mehr Serviceleistungen in
     merkmalen am häufigsten. Mehr als 9 Merkmale bzw.                ihren Objekten an. Diese sind in fast allen Fällen im Preis
     weniger als 3 hat nur mehr eine geringe Anzahl an Studie-        inkludiert und nicht extra zu bezahlen.
     rendenheimen.

     Unterschiede ergeben sich auch hier zwischen privaten
     und Nicht-kommerziellen Betreibern. Vor allem private

     Anzahl der Ausstattungsmerkmale pro Studierendenheim

Anzahl
Studierendenheime
25

                                                                 21

20                                                                          19
                                                       18

15

                                              12                                     12
                            11

10

                    6                                                                          6
                                     5
 5

          3                                                                                              3

                                                                                                                   1          1

0
          1         2       3        4        5        6         7          8         9        10        11        12        13

      Austattungsmerkmale                                                                                       © Otto Immobilien GmbH

                                                                 21
22
2.5 Pipeline

Das aktuelle Marktgeschehen sowie die gestiegene                Obwohl sich die Anzahl der Studierendenheime in der
Bedeutung von Studierendenwohnheimen als Assetklasse            Fertigstellungspipeline erhöht hat, ist aufgrund der weiter
schlagen sich auch im Bau und in der Planung neuer              bestehenden Unterversorgung mit Studierendenheim-
Studierendenheimplätze nieder. So befinden sich derzeit         plätzen mittelfristig mit einem Anstieg privat betriebener
in Wien 2.900 private Studierendenheimplätze in Bau.            Plätze zu rechnen. Schwerpunkte dieser Entwicklung
Dabei gibt es bei der Anzahl der im Bau oder in Planung         werden hauptsächlich Lagen in unmittelbarer Nähe zu den
befindlichen Studierendenheimplätze innerhalb Wiens             Universitäten sein (Universität Wien, Technische Universität
deutliche Unterschiede. Der mit Abstand dynamischste            Wien, Wirtschaftsuniversität Wien).
Markt hinsichtlich der Schaffung neuer Studierendenwohn-
heime ist der 3. sowie der 22. Wiener Gemeindebezirk.

Projekt/Adresse            Betreiber                  Bezirk           Anzahl Zimmer       Fertigstellung             Status

 Hauptbahnhof              The FIZZ                    1100                     195                2019              in Bau
 Nordbahnstraße            The Student Hotel           1020                     820                2020              in Bau
 Triiiple                  UPARTMENTS                  1030                     670                2020              in Bau
 St. Marx                  iLive                       1030                     380                2021              in Bau
 DC3                       Greystar                    1220                     830                2021              in Bau

                                                           23
03
Gast—
beitrag
Mag. Marie-Luise Pugl, Rechtsanwältin
Studentenheime: Durchblick im
Gesetzesdschungel

MRG, ABGB, KSchG, Studentenheimgesetz: Bei der
Vermietung an Studierende im Rahmen von Studentenheimen
gibt es einige Gesetze zu beachten. Etablierte
Gestaltungsmodelle, die den Studentenheimbetreibern große
Freiräume bieten, werden aber durch die geplante Novelle des
Studentenheimgesetzes Einschränkungen erfahren.

Studentenheimbetreiber streben bei der Vermietung größt-          schränkungen, etc) keine Anwendung.
mögliche Flexibilität und weitestgehende Freiheit von Ein-
schränkungen an. Freie Mietzinsbildung, kurze Laufzeiten          Viele Studentenheimbetreiber konnten daher erreichen,
und flexible Kündigungsmöglichkeiten sind für die Ge-             dass ihre Benützungsverträge mit den Studierenden ledig-
schäftsmodelle der Betreiber höchst relevant. Bisher ge-          lich dem ABGB unterliegen und damit sehr frei gestaltet
lang es vielen Betreibern sowohl den Beschränkungen des           werden konnten (zu beachten sind aber Beschränkungen
MRG als auch jenen des Studentenheimgesetzes zu ent-              aufgrund der Verwendung von Vertragsformblättern, die wie
gehen:                                                            AGB zu beurteilen sind). Weiterhin anwendbar sind natür-
                                                                  lich die Bestimmungen des Konsumentenschutzgesetzes,
Welche gesetzlichen Grundlagen sind auf Studenten-                welches gegenüber Studierenden (als Konsumenten) im-
heime aktuell anwendbar?                                          mer Anwendung findet.

Bei richtiger Ausgestaltung des Studentenheimes kann              Was bringt die geplante Novelle des StudHG?
die Anwendbarkeit des MRG (und damit vor allem dessen
Kündigungsbeschränkungen) gänzlich vermieden werden:              Im Oktober ging eine Novelle des Studentenheimgesetzes
Die Ausnahme in § 1 Abs 2 Z 1 MRG greift bei Heimunter-           in die Begutachtung, die gemäß dem Gesetzesentwurf im
bringung eines bestimmten Personenkreises (darunter:              September 2019 in Kraft treten soll. Durch eine Neudefinie-
Studierende), die durch einen Mangel eigener Wirtschaft           rung des „Studentenheimbetreibers“ entfällt die Möglich-
und Haushaltung gekennzeichnet ist. Es müssen Gemein-             keit durch entsprechende Gestaltung des Gesellschafts-
schaftseinrichtungen vorhanden sein, die den gemeinsa-            vertrages die Anwendung des StudHG zu vermeiden.
men Bedarf der Bewohner decken können (Gemein-
schaftsküche, etc). Wird das Studentenheim entsprechend           Studentenheimbetreiber ist gemäß der Novelle, wer im
ausgestattet und gestaltet, vermeidet man sowohl im Alt-          Rahmen des Betriebs eines Studentenheims Heimplätze
als auch im Neubau sämtliche Beschränkungen des MRG.              für Studierende zur Verfügung stellt.

Naheliegend wäre die Anwendbarkeit des Studentenheim-             Das neue StudHG wird zwischen gemeinnützigen und
gesetzes („StudHG“): Das Studentenheimgesetz regelt               nicht-gemeinnützigen Studentenheimbetreibern unter-
die Rechtsverhältnisse, die sich aus der Vergabe von              scheiden. Viele einschränkende Regelungen werden aber
Heimplätzen von Studentenheimträgern an Studierende               auch auf nicht-gemeinnützige Studentenheimbetreiber
ergeben. Aufgrund der gesetzlichen Definition des                 Anwendung finden:
„Studentenheimträgers“ wurde die Anwendbarkeit des
StudHG jedoch bisher einfach vermieden: Studentenheim-            ■ Benützungsverträge mit Studierenden dürfen nur auf
träger sind juristische Personen, die nach ihrer Satzung          die Dauer von 12 Monaten (bei Studienanfängern auch für
oder rechtlichen Grundlage Heimplätze für Studierende             24 Monate), auf Wunsch des Studierenden auch kürzer,
zur Verfügung stellen. Wird im Gesellschaftsvertrag kein          abgeschlossen werden. Beginn und Ende der 12-monatigen
Bezug auf den Betrieb eines Studentenheims genommen,              Vertragsdauer ist als „Studentenheimjahr“ für das Studen-
findet das StudHG und seine Einschränkungen (Kosten-              tenheim einheitlich festzulegen. Auch ein unterjährig ge-
deckungsprinzip, zwingende Vorgaben zur Dauer und                 schlossener Vertrag hat jedenfalls mit Ende des
Verlängerung des Benützungsvertrages, Einrichtung einer           Studentenheimjahres zu enden.
Heimvertretung mit Mitspracherechten, Kündigungsbe-

                                                             25
26
■ Kündigungsfristen für die Studierenden können zwar im         Zusammenfassung
Benützungsvertrag vorgesehen werden, doch können Stu-
dierende zum Semesterende jedenfalls unter Einhaltung           Derzeit kann mit richtiger Gestaltung sowohl die Anwend-
einer nur einmonatigen Kündigungsfrist kündigen.                barkeit des MRG, als auch des StudHG auf Benützungsver-
                                                                träge bei Studentenheimen vermieden werden. Lediglich
■ Wird eine Heimvertretung gewählt, hat der Studenten-          die generellen Bestimmungen des ABGB (insbesondere
heimbetreiber diese über wesentliche Angelegenheit zu           Unwirksamkeiten aufgrund gröblicher Benachteiligung) und
informieren und es bestehen verschiedene Anhörungs- und         des KSchG sind bei der Gestaltung der Verträge zu be-
Zustimmungsrechte, zB bei Kündigungen von Studierenden          achten. Wird die Novelle des StudHG in der begutachteten
aus bestimmten Gründen.                                         Form beschlossen, werden deutlich mehr Studentenheim-
                                                                betreiber in den Anwendungsbereich des StudHG fallen
■ Eine Kündigung aufgrund von Nichtzahlung von Entgelten
                                                                und daher ihre Benützungsverträge an die neuen Vorgaben
ist erst nach Nichtzahlung von zwei Monatsentgelten
                                                                anpassen müssen.
möglich.

■ Die Kaution ist mit zwei Monatsentgelten gedeckelt.

Klargestellt wurde, dass das Prinzip der kostendeckenden
Benützungsentgelte nur mehr auf gemeinnützige Studen-
tenheime anzuwenden ist.

                                                                              Z U R PERS O N

                                                                              Mag. Marie-Luise Pugl

                                                                              ist Rechtsanwältin bei DORDA Rechts-
                                                                              anwälte GmbH. Sie ist Expertin für
                                                                              Immobilienrecht mit Spezialisierung auf
                                                                              Bauträgervertragsrecht, Miet- und
                                                                              Wohnungseigentumsrecht.

                                                           27
04
Investment-
markt
4.1 Transaktionsvolumen

          Das Transaktionsvolumen der Assetklasse Student Housing             Jahr 2017 bereits viele Studentenwohnheime im Zuge von
          betrug 2017 rund 325 Mio. Euro und war damit sehr hoch.             Forward Deals veräußert wurden und somit bereits viele
          Das Transaktionsvolumen im Jahr 2018 ist mit rund 136 Mio.          Objekte aus der aktuellen Pipeline der Assetklasse Student
          Euro zwar deutlich geringer, das liegt jedoch daran, dass im        Housing.

          Transaktionsvolumen Student Housing Österreich

      EUR

350.000                                  325.220.000,-

300.000

250.000

200.000

150.000                                                                                      136.000.000,-

100.000

50.0000

     0
                                              2017                                               2018

           Transaktionsvolumen in Euro                                                                               © Otto Immobilien GmbH

          4.2 Transaktionen der letzten Jahre

          Die Assetklasse Student Housing ist in Österreich seit              Student am Hauptbahnhof ebenfalls schon bei Baustart
          einigen Jahren stark von Investoren nachgefragt.                    verkaufen können.

          Im Jahr 2017 hat die luxemburgische Corestate Capital               Aufgrund der großen Nachfrage von Investoren werden
          neben dem QBC 6.2 auch den geplanten TRIIIPLE Tower 3               viele Objekte der Assetklasse Student Housing bereits
          im Zuge eines Forward Deals erworben. Die Austrian Real             vor Fertigstellung mittels Forward Deals veräußert.
          Estate GmbH veräußerte das Studierendenwohnheim
          Milestone in Graz an die deutsche Union Investment und              Im Jahr 2018 hat die deutsche Union Investment mit
          die deutsche International Campus AG sicherte sich The              The Fizz Wien Hauptbahnhof ein weiteres Objekt der
          Fizz auf der Dresdnerstraße im 20. Wiener Gemeindebezirk,           Assetklasse erworben. Im Zuge einer Off-Market Trans-
          welches zum Wintersemesterstart 2017 eröffnet wurde.                aktion hat Otto Immobilien Greystar und die Partners Group
          Die österreichische S+B Gruppe konnte ihr Projekt in der            beim Ankauf der Projektentwicklung DC 3 in der Donaucity
          Nordbahnstraße im 2. Wiener Gemeindebezirk an das in                beraten und verhalf ihnen somit zu einem erfolgreichen
          Amsterdam gegründete Unternehmen The Student Hotel                  Markteintritt in Österreich.
          veräußern. Die deutsche GBI AG hat ihr Projekt Smartments

                                                                         29
05
Ansprech—
partner
OT TO I M M O BI LI E N I N V EST M E N T-T EA M

Das Otto Immobilien Investment-Team berät Sie, zeigt
Marktchancen auf und überlegt mit Ihnen gemeinsam die
beste Möglichkeit, um vom Wiener Investment-Markt zu
profitieren.
Dr. Eugen Otto, MRICS   Martin Weinbrenner      Dipl.-Kfm. Christoph
Geschäftsführer         Geschäftsführer         Lukaschek MBA, MRICS
                                                Leiter Investment
T +43 1 512 77 77-102   T +43 1 512 77 77-500
eugen@otto.at           m.weinbrenner@otto.at   T +43 1 512 77 77-355
                                                M +43 676 930 77 30
                                                c.lukaschek@otto.at

Laura Goldschmidt MA    Martina Cerny MA        Martin Denner, BSC
Investmentberaterin     Investmentberaterin     Teamleiter Research

T +43 1 512 77 77-359   T +43 1 512 77 77-358   T +43 1 512 77 77-379
M +43 664 885 332 22    M +43 664 393 23 14     M +43 664 885 90 400
l.goldschmidt@otto.at   m.cerny@otto.at         m.denner@otto.at

                                       31
Impressum

Herausgeber
OTTO IMMOBILIEN GRUPPE
Otto Immobilien GmbH
Riemergasse 8, 1010 Wien
Tel +43 1 512 77 77
Fax +43 1 513 77 78
office@otto.at, www.otto.at

Projektverantwortung
Martin Denner, BSc
Teamleiter Immobilien Research
OTTO IMMOBILIEN GRUPPE
Otto Immobilien GmbH
Tel +43 1 512 77 77–379
Fax + 43 1 513 77 78
m.denner@otto.at, www.otto.at

Redaktion und Mitarbeit
Dr. Eugen Otto, MRICS
Dkfm. Christoph Lukaschek MBA, MRICS
Laura Goldschmidt MA
Martina Cerny MA
Dipl.-Ing. Christopher Kmen
Katharina Scheidl-Aziz

Wir bedanken uns bei
Mag. Marie-Luise Pugl

Design und Konzept
Lisa + Giorgio
Agentur für Kommunikation und Design
Dominikanerbastei 17, 1010 Wien
www.lisaundgiorgio.at

Satz und Reinzeichnung
grafik & produktion STEINBRENNER
Kästenbaumgasse 23, 1100 Wien
www.steinbrenner.at

Coverfoto
Rendering DC3, © S+B Gruppe

Die Angaben wurden zuverlässigen Quellen entnommen
und sorgfältig recherchiert. Für die Richtigkeit und
Vollständigkeit kann keine Haftung übernommen werden.
Eine Verwendung auch nur von Auszügen ist ohne
schriftliche Zustimmung nicht zulässig.

1. Jahrgang: Frühjahr 2019

                                                        32
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