Büro-Marktbericht Eine aktuelle Studie von Otto Immobilien - Frühjahr 2020
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Frühjahr 2020 Büro-Marktbericht Eine aktuelle Studie von Otto Immobilien.
Inhalt
AUF E I NEN B LICK 2
01 MA RKT BE DING UNG EN 4
1 .1 WI E N ALS STAN D ORT 5
1 . 2 S OZ I ODE M O G R A PH IS CHE S OW IE 7
ÖKONOM I S CH E R A HMEN B EDIN G UN G EN
0 2 DER MA RKT FÜR B ÜRO FL ÄCHEN 10
2 .1 ANGE BOT U ND F ERT IG ST ELLUN G EN 11
2 . 2 NAC HFR AGE UN D VERMIET UN G SLEIST UNG 13
2 .3 AU S GE WÄHLT E AN MIET UN G EN 14
2 .4 L E E RSTANDS QUOT E 15
2 .5 D E R M ARKT F ÜR B ÜRO F LÄCH EN IM DETAIL 16
2 .6 M I E TPRE I S E 22
2 .7 I NVE STM E NT 24
2 .8 AU S GE WÄHLT E T R A N SA KT ION EN 24
2 .9 RE ND I TE N 25
0 3 A NSP RE CH PARTNER 26
IMP RE S SUM 28
Sehr geehrte Damen und Herren!
Und plötzlich ist die Welt eine andere. In der letzten Ausgabe unseres Büromarktberichtes im Herbst 2019 hatten wir für
heuer noch ein stabiles Jahr mit guten Vorzeichen prognostiziert. Jetzt, im April 2020, hat nach Verhängung der Pandemie
das Corona-Virus mit all seinen negativen Begleiterscheinungen auch den Wiener Büromarkt erfasst. So ist aus heutiger
Sicht für heuer bei der Vermietung von Büroflächen in Wien mit dem Verlust eines durchschnittlichen Quartals zu rechnen,
die Gesamtvermietung würde sich dadurch auf rund 130.000 m² verringern. Im Vorjahr lag dieser Wert noch bei
200.000 m². Trotzdem ist die Gesamtstimmung noch zuversichtlich, beobachten unsere Experten aus direkten Kunden-
gesprächen. Man hat sich mit den Umständen arrangiert, auch wenn einige Projekte im Frühstadium
nunmehr definitiv verschoben werden.
Hier nun, wie immer kurz für Sie zusammengefasst, die wichtigsten Marktindikatoren:
■ Das Neubauvolumen nach den Kriterien des Vienna Research Forums (VRF) wird heuer mit 155.200 m²
wieder stark zunehmen - nach einem Rekordtief im Vorjahr von 36.400 m². Von den neuen Flächen sind
im ersten Quartal bereits rund 86.000 m² (55 %) vorvermietet bzw. eigengenutzt und stehen nicht mehr zur
Verfügung. Die Fertigstellungen heuer liegen in den Submärkten Wienerberg (Süden), Hauptbahnhof,
Airportcity und Innere Bezirke (CBD). So werden unter anderem Die Bauteile 1 und 2 des Quartier Belvedere
am Hauptbahnhof, sowie der Office Park 4 am Flughafen fertig. Am Wienerberg wird mit „The Brick“ ebenfalls
ein Projekt mit über 10.000 m² Bürofläche fertiggestellt.
■ Die Mietpreise haben sich im Vorjahr in den verschiedenen Submärkten unterschiedlich entwickelt.
Die erzielten Spitzenmieten sind in der Wiener Innenstadt (CBD) mit netto 26,25 Euro pro m² und Monat auf
hohem Niveau stabil geblieben, die Höhe der Incentives hat aufgrund der hohen Nachfrage in den ver-
gangenen Monaten jedoch abgenommen. In den restlichen inneren Bezirken des CBDs haben die Preise bei
knapp verfügbaren hochwertigen Flächen bereits angezogen und die Einstiegspreise befinden sich derzeit
bei rund 13,50 Euro pro m². Die durchschnittlichen Angebotsmieten waren zuletzt mit 14,50 Euro pro m²
konstant.
■ Die Leerstandsquote lag mit Ende des ersten Quartals 2020 im VRF-Markt bei 4,0 %. Aufgrund des hohen
Vorvermietungsgrades stehen dem Markt im Jahr 2020 nur begrenzt neue Flächen zur Verfügung, wovon ein
Großteil bis Ende 2020 vermietet sein wird. Dem wird eine Zunahme des Leerstands von Flächen in
suboptimalen Lagen gegenüberstehen, die sich auch aus Umzügen ergibt.
■ Das Jahr 2019 war nach Recherchen unserer Experten mit einem Gesamtvolumen von 5,4 Mrd. Euro ein
gutes Investmentjahr, mit Spitzenrenditen im Bürobereich von 3,5 Prozent. 2020 hatte im ersten Quartal
mit einem Gesamtumsatz von insgesamt 410 Mio. Euro noch gut gestartet, ausgenommen im Bürobereich.
Bis das Transaktionsgeschäft Ende März durch die Corona-Krise vorläufig zum Erliegen kam, beobachten wir
für diesen Sektor im ersten Quartal 2020 noch Transaktionen in der Höhe von € 79 Mio. Euro.
Wie können wir Sie und Ihr Unternehmen in dieser schwierigen Zeit unterstützen? Haben Sie nähere Fragen oder suchen
Sie einen persönlichen Austausch? Für Anregungen und natürlich auch für ein Gespräch stehe ich gemeinsam mit meinem
Team wie immer sehr gerne zur Verfügung!
Ihr
Dr. Eugen Otto, MRICS
Geschäftsführer von OTTO IMMOBILIEN
eugen@otto.at
2019 / PROGNOSE 2020
Auf einen Blick
FERTIGSTELLUNGSVOLUMEN VERMIETUNGSLEISTUNG
inkl. Vorvermietungen 2019-2020 2019-2020
2020 mit 155.200 m² erwartet. Erwartete Vermietungsleistung im modernen
2019: schwaches Jahr mit rund 36.400 m². Bürobestand von rund 130.000 m² für 2020.
2019: Durchschnittliches Jahr mit rund 188.000 m².
188
155
130
35
2019 2020 2019 2020
in Tausend m2 Vorvermietet oder Eigennutzung Verfügbar in Tausend m2 Realisierte Prognostizierte Vermietungsleistung
FLÄCHENUMSATZ NACH GRÖßE ANTEIL ÖFFENTLICHER MIETER FLÄCHENUMSATZ
Q1 2020 Q1 2020
Der Anteil des Umsatzes von Flächen mit mehr als 1.000 m² Der Anteil des Flächenumsatzes der öffentlichen Mieter
macht rund 30 % der Vermietungsleistung aus. betrug im ersten Quartal 2020 28 %.
30 % 28 %
über 1.000 m² Öffentliche Mieter
57 %
0 bis 500 m²
72 %
Nicht-öffentliche
13 % Mieter
500 bis 1.000 m²
in % in %
2
BÜROMIETEN LEERSTANDSQUOTE
Frühjahr 2020 Q1 2020
Die Spitzenmiete bleibt mit 26,25 Euro pro m² auf hohem Im 1. Quartal mit 4,0 % leicht gesunken, leichte Steigerung
Niveau stabil, die Durchschnittsmieten* für Erstbezugs- bis Jahresende erwartet. 2019: Die Leerstandsquote
flächen liegen weiterhin bei 14,50 Euro pro m². moderner Büroflächen nach VRF-Standard betrug im
4. Quartal 2019 4,3 %.
4,0 %
26,25
14,50
Durchschnittsmiete Spitzenmiete
in Euro/m2/Monat in %
NACHFRAGE
Für das Gesamtjahr prognostizieren
unsere Experten eine Vermietungsleistung von
rund 130.000 m².
Alle weiteren Details finden Sie im folgenden Bericht
3
01
Markt-
bedingungen
P O SI T I ONI E RUNG I N T E R NAT I O NA L
Die österreichische Bundeshauptstadt rangiert im
internationalen Städtevergleich weit oben. Die politische
und gesellschaftliche Stabilität, die dynamisch-innovative
Wirtschaft, das reichhaltige kulturelle Angebot sowie die
attraktiven Steuervorteile und Rahmenbedingungen
begünstigen die Alpenrepublik und machen ihre Hauptstadt
zu einem international angesehenen Standort.
4
1.1 Wien als Standort
Wien, eines der wichtigen internationalen Wirtschaftszentren,
profitiert von seiner zentralen Lagen im Herzen Europas.
Als geografische Drehscheibe bietet Wien optimalen Die Austrian Business Agency (ABA), die Unternehmen im
Zugang zu den Märkten Zentral- und Osteuropas. Der sehr Auftrag des Wirtschaftsministeriums berät, berichtet von
gut erreichbare Flughafen Wien-Schwechat mit seinen einem starken Jahr 2019. So haben sich im zweiten Halb-
zahlreichen direkten Flugverbindungen in die ganze Welt jahr 2019 insgesamt 194 neue internationale Unternehmen
sowie der neu konzipierte Hauptbahnhof erhöhen die in Österreich angesiedelt. Dies entspricht einer Steigerung
Attraktivität für den Personen- und Gütertransport. von 9,0 % gegenüber dem ersten Halbjahr 2017. Deutsche
Wien ist darüber hinaus Knotenpunkt transeuropäischer Unternehmen bilden dabei mit 51 Betrieben die größte
Autobahnen. Gruppe. Den zweiten Platz belegen Schweizer Unterneh-
men mit 22 Betrieben und den dritten Platz italienische mit
In puncto Sicherheit, Infrastruktur und Leistbarkeit belegte 18 Betrieben. Rund 47 Unternehmen kamen aus den CEE/
die österreichische Bundeshauptstadt in der weltweiten SEE-Ländern, davon 10 aus Slowenien und 9 aus Ungarn.
Reihung der Lebensqualität unter mehr als 200 Städten
zum zehnten Mal den 1. Platz vor Zürich (Mercer’s World-
wide Quality of Living Survey, März 2019). Der Economist
kürte Wien − vor Melbourne (Australien) und Sydney
(Australien) − 2019 erneut zur lebenswertesten Stadt unter
140 Großstädten. Diese Ergebnisse unterstreichen den
hohen Stellenwert der Donaumetropole in Europa und
ziehen jedes Jahr eine große Anzahl an Studenten und
gut ausgebildeten Mitarbeitern aus aller Welt nach Wien.
Wien ist u. a. einer der vier Amtssitze der Vereinten
Nationen sowie Standort der OSZE (Organisation für
Sicherheit und Zusammenarbeit in Europa), der OPEC
(Organization of the Petroleum Exporting Countries), der
IAEA (International Atomic Energy Agency) und der UNIDO
(United Nations Industrial Development Organization).
Zahlreiche Großunternehmen und Marktführer sind in
Wien ebenso ansässig wie die meisten österreichischen
Konzernzentralen, Kreditinstitute und Versicherungen.
→ Ausgewählte
Wien ist außerdem ein wichtiges Finanz- und Banken- Infrastrukturmaßnahmen
zentrum für die Länder Mittel- und Osteuropas, das durch
Fertigstellung S1 Außenring Schnellstraße
die CEE-Kompetenz der in Wien ansässigen Anwaltskanz-
2024 (Anbindung Seestadt Aspern)
leien und Wirtschaftsprüfer gestärkt wird. Zudem hat sich
auch die Zahl der in Wien forschenden Unternehmen in
Fertigstellung U5-Frankhplatz-Karlsplatz
den vergangenen fünfzehn Jahren verdreifacht. Ein US-
2025 (Verbindung 1. mit 9. Bezrik)
Thinktank reiht die Innovationskraft Österreichs sogar unter
die Top Ten weltweit. Aufgrund dieser wie auch zahlreicher
Fertigstellung U5-Elterleinplatz-Karlsplatz
weiterer positiver Faktoren wächst Wien − 2027 soll die
2027 (Erweiterung zum 17. Bezirk)
2-Millionen-Einwohner-Grenze überschritten werden.
Dieses Wachstum spiegelt die Attraktivität und An-
Fertigstellung U2-Seestadt - Matzleinsdorferplatz
ziehungskraft der Stadt wider. Wien als einer der stabilsten
2027 (Verbinung 1. mit 10. Bezirk)
und sichersten Immobilienmärkte zieht internationale
Investoren auch angesichts der anderorts zunehmenden
Fertigstellung U2-Seestadt - Wienerberg
politischen Unsicherheiten (z. B. Brexit) an.
2029 (Erweiterung um 1 Station bis
Wienerberg)
5
6
1.2 Soziodemografische sowie
ökonomische Rahmenbedingungen
Österreich hatte nach den Erhebungen der Statistik Austria Das vom nationalen Wirtschaftsforschungsinstitut WIFO
im Jänner 2020 einen Bevölkerungsstand von 8.902.600 prognostizierte mäßige Wirtschaftswachstum blieb mit
Personen (Wien: 1.911.728). Die Zahl der sozialversicherten 1,7 % für das Jahr 2019 bei den Erwartungen. Für das Jahr
Beschäftigten lag im Dezember 2019 bei 3.769.016 (Wien: 2020 werden nur 1,2 % vorhergesagt. Die Inflationsrate für
858.396). Die Arbeitslosenquote erreichte im März 2020 das Jahr 2019 liegt laut WIFO bei 1,5 % und soll im Jahr
einen Wert von 4,6 %. Der Durchschnittswert innerhalb der 2020 auch 1,5 % betragen.*
28 Länder der Europäischen Union beträgt 6,7 %.
*Die Erhebung der wirtschaftlichen Kennzahlen wurde Anfang April 2020 durchgeführt. Zum derzeitigen Zeitpunkt gibt es erste Schätzungen über die
Auswirkung von COVID-19 auf Wirtschaftskennzahlen und den Arbeitsmarkt, allerdings sind zum jetzigen Zeitpunkt keine tatsächlichen Zahlen über offizielle
Kanäle kommuniziert worden.
Ausgewählte Indikatoren zur wirtschaftlichen Entwicklung Österreichs*
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0
2016 2017 2018 2019 20205 20215
in Prozent zum Vorjahr Bruttoinlandsprodukt, real unselbsständig Beschäftigte1 © Otto Immobilien GmbH
Jahr Bruttoinlandsprodukt, real unselbstständig Beschäftigte1
in % in %
2016 2,1 1,6
2017 2,5 2,0
2018 2,4 2,5
2019 1,7 1,6
20205 1,2 1,1
20215 1,4 1,1
Quellen: Statistik Austria © Otto Immobilien GmbH
7
8
Ausgewählte Indikatoren zur wirtschaftlichen Entwicklung Österreichs*
10,0
9,0
8,0
7,0
6,0
5,0
4,0
3,0
2,0
1,0
0
2016 2017 2018 2019 20205 20215
in Prozent Arbeitslosenquote national2 Arbeitslosenquote3 Inflationsrate4 © Otto Immobilien GmbH
Jahr Arbeitslosenquote national2 Arbeitslosenquote3 Inflationsrate4
in % in % in %
2016 9,1 6,0 0,9
2017 8,5 5,5 2,1
2018 7,7 4,9 2,0
2019 7,3 4,6 1,5
20205 7,4 4,7 1,5
20215 7,4 4,7 1,6
1) inkl. Präsenzdiener und Bezieher von Karenzurlaubsgeld, Prognose exkl. Präsenzdiener und Bezieher von Karenzurlaubsgeld
2) vorgemerkte Arbeitslose in % des Unselbstständigen-Arbeitskräfteangebots
3) Arbeitslose in % der Erwerbspersonen lt. ILO-Definitionen; Basis: mit Daten zur registrierten
Arbeitslosigkeit fortgeschriebene Mikrozensus-Ergebnisse, saisonbereinigt. Von Eurostat berechnet und publiziert
4) Veränderung der Verbraucherpreise im Jahresabstand. Basis: 2005=100, ab Jänner 2011 - Basis: 2010=100
5) Prognose des WIFO von März 2020.
Quellen: STATISTIK AUSTRIA, WIFO, HV, AMS © Otto Immobilien GmbH
902 Der Markt für Büro- flächen ES S E NZ Das niedrige Fertigstellungsvolumen im Jahr 2019 wird im Jahr 2020 deutlich ansteigen und führt damit zu einem hohen Angebot an hochwertigen Büroflächen. Die Leerstandsquote wird bis Jahresende noch leicht sinken und nächstes Jahr aufgrund der zahlreichen Fertigstellungen wieder leicht stiegen. Wir erwarten dieses Jahr mit 130.000 m² eine deutlich niedrigere Vermietungsleistung als im Jahr 2019. Die Durchschnitts- und Spitzenmieten bleiben auf hohem Niveau stabil.
→ Der VRF-Standard
In diesem Bericht basieren die Analysen und Darstellungen der Büromarktdaten auf dem VRF–Standard.
Wir haben diesen Schritt für unsere Kunden gesetzt, um den Büromarkt Wien im internationalen Kontext
besser vergleichbar zu machen.
Das Vienna Research Forum (VRF) zählt nur Büroflächen, die ab 1990 gebaut oder generalsaniert wurden.
Außerdem müssen Mindestkriterien erfüllt sein, um überhaupt in die weitere Analyse aufgenommen zu
werden. Überprüfte Qualitätskriterien sind beispielsweise Klimatisierung, Lift oder IT-Standard. Bei
einem gemischt genutzten Gebäude muss die Büronutzung überwiegen. Auch zu Gebäude, Büro, Lage und
Nachhaltigkeit sind Eckpunkte zu erfüllen, um aufgenommen zu werden. Mit dem neuen VRF-Standard
ist es nun möglich, Büromarktdaten auf Submarktebene darzustellen.
2.1 Angebot und Fertigstellungen
Aktuell beträgt der Gesamtbestand an modernen bereits rund 86.000 m² (55 %) vorvermietet bzw. eigen-
Büroflächen in Wien 5.902.945 m². Rund 60 % davon genutzt und stehen dem Markt daher nicht mehr zur Ver-
(3,6 Mio. m²) entsprechen der Klasse A und dement- fügung.
sprechend 40 % (2,3 Mio. m²) der Klasse B.
Im Jahr 2021 wird das Fertigstellungsvolumen mit insge-
Nach einem Fertigstellungsvolumen von 36.400 m² im Jahr samt 137.000 m² wieder leicht abnehmen. Ab 2022 gibt
2019 wird die Neubauleistung im Jahr 2020 mit 155.200 m² es derzeit auch noch knapp über 156.000 m² an Büro-
wieder stark zunehmen. Davon sind im ersten Quartal flächen die sich derzeit in der Planungsphase befinden.
Fertigstellungsvolumen inkl. Vorvermietungen 2016-2021
256
155
143 137
36
22
2016 2017 2018 2019 2020 2021
in Tausend m2 Vorvermietet oder Eigennutzung Verfügbar © Otto Immobilien GmbH
11Aufgrund der derzeitigen Situation könnte es vor allem bei Auf Basis der Vorvermietungen und Vermietungen für
einigen Projekten, die 2020 fertiggestellt werden sollten, Objekte, die 2020 fertiggestellt werden, lassen sich auch
noch Verschiebungen in das Jahr 2021 geben. Tendenzen für die Nachfrage in den einzelnen Submärkten
ableiten. Im Submarkt Hauptbahnhof beträgt der Vorver-
Der Zuwachs dieses Jahres ist vorrangig den Fertigstellun- mietungsgrad für im nächsten Jahr fertiggestellte Flächen
gen in den Submärkten Wienerberg (Süden), Hauptbahnhof, bereits 53 % und im Submarkt Wienerberg (Süden) derzeit
Airportcity und Innere Bezirke (CBD) geschuldet. So werden rund 66 %. Wir erwarten jedoch im 2. Quartal noch größere
unter anderem die Bauteile 1 und 2 des Quartier Belvedere Vermietungen, die zu einem sehr hohen Vorvermietungs-
am Hauptbahnhof, sowie der Office Park 4 am Flughafen grad auch im Submarkt Innere Bezirke (CBD) und Prater/
fertig. Am Wienerberg wird mit „The Brick“ ebenfalls ein Lassallestraße führen können.
Projekt mit über 10.000 m² Bürofläche noch dieses Jahr
fertiggestellt. 2021 konzentrieren sich die Fertigstellungen
auf den Submarkt Prater/Lassallestraße wo in direkter
Nähe zum Bahnhof Praterstern fast 70.000 m² Bürofläche
generalsaniert werden.
Projekte mit geplanter Fertigstellung ab 2020
Projektname PLZ Submarkt Nutzfläche Fertigstellung Typ Status
in m2
myhive Wienerbergstraße 7-9 1100 Wienerberg (Süden) 10.000 2020 Generalsanierung Bau
myhive Ungargasse 1030 Innere Bezirke (CBD) 7.000 2020 Generalsanierung Bau
The Brick - Biotope Offices 1100 Wienerberg (Süden) 18.000 2020 Neubau Bau
BUWOG Zentrale 1010 Innere Bezirke (CBD) 9.000 2020 Neubau Bau
Office Park 4 1300 Flughafen Wien 26.000 2020 Neubau Bau
QBC 1+2 1100 Hauptbahnhof 34.000 2020 Neubau Bau
Operngasse 6 1010 Innere Bezirke (CBD) 2.000 2020 Generalsanierung Bau
Walfischgasse 13 1010 Innere Bezirke (CBD) 2.700 2020 Generalsanierung Bau
Bel & Main 1100 Hauptbahnhof 17.000 2020 Neubau Bau
Prater Glacies Bauteil C 1020 Prater/Lasallestraße 4.000 2020 Neubau Bau
Haus am Schottentor 1010 Innere Bezirke (CBD) 14.500 2020 Generalsanierung Bau
Technologiezentrum Aspern BT 3 1220 Donaucity 6.800 2021 Neubau Bau
Triiiple 1030 Erdberg - St. Marx (Osten) 8.500 2021 Neubau Bau
Lassalle Straße 1 1020 Prater/Lasallestraße 23.500 2021 Generalsanierung Bau
Lassalle Straße 5 1020 Prater/Lasallestraße 45.500 2021 Generalsanierung Bau
Viertel 2 Tribünen 1020 Prater/Lasallestraße 8.000 2021 Neubau Bau
Campus Ost 1220 Donaucity 7.500 2021 Neubau Planung
Silo Next 1230 Wienerberg (Süden) 9.032 2021 Neubau Planung
Austro Control Tower 1030 Erdberg - St. Marx (Osten) 28.000 2021 Neubau Bau
twentytwo (Forum Donaustadt) BT1 1220 Donaucity 8.000 2022 Neubau Planung
eightytwo 1230 Wienerberg (Süden) 10.700 2022 Neubau Planung
Herzig 1230 Wienerberg (Süden) 10.900 ab 2023 Neubau Planung
Technologiezentrum Aspern BT 4 1220 Donaucity 6.000 ab 2023 Neubau Planung
Viertel 2 Tower "Weitblick" 1020 Prater/Lasallestraße 22.000 ab 2023 Neubau Planung
Francis Vienna 1090 Innere Bezirke (CBD) 37.625 ab 2023 Neubau Planung
Vio Plaza 1120 Westen 22.600 ab 2023 Neubau Planung
DC Tower 2 1220 Donaucity 26.600 ab 2023 Neubau Planung
twentytwo (Forum Donaustadt) BT2 1220 Donaucity 10.000 ab 2023 Neubau Planung
Technologiezentrum Aspern BT 5 1220 Donaucity 8.000 ab 2023 Neubau Planung
122.2 Nachfrage und Vermietungsleistung
Im ersten Quartal 2020 betrug die Flächennachfrage im umgesetzt. Insgesamt machte der Anteil des Umsatzes von
Gesamtmarkt rund 19.127 m². Im Bereich moderner Büro- Flächen mit mehr als 1.000 m² rund 30 % der Vermietungs-
flächen nach VRF-Standard waren es rund 12.977 m², leistung aus, nach Anzahl der Vermietungen jedoch nur
was einem Anteil von 68% am Gesamtmarkt entspricht. 8 %. Im Gegensatz dazu betrug der Flächenumsatz bis
Im Vergleich zum ersten Quartal 2019 ist die Vermietungs- 500 m² knapp 57 %, nach Anzahl der Vermietungen
leistung um 65 % geringer ausgefallen. hingegen 85 %. Im mittleren Segment (500 bis 1.000 m²)
entspricht der Anteil des Flächenumsatzes mit 13 %
Auffällig im ersten Quartal 2020 war der sehr hohe Anteil ungefähr der Hälfte der Anzahl der Vermietungen mit 8 %.
am Flächenumsatz im Submarkt Innere Bezirke (CBD). In Der Anteil des Flächenumsatzes der öffentlichen Mieter
diesem Submarkt wurden aufgrund von drei Vermietungen betrug im ersten Quartal 28 % und liegt damit leicht unter
über 500 m² 35% der gesamten Vermietungsleistung dem Vorjahresniveau.
Fächenumsatz nach Größe Q1 2020
C
Flächen Anteil
in %
A 0 bis 500 m² 57 %
A B. 500 bis 1.000 m² 13 %
C. über 1.000 m² 30 %
B
in Prozent © Otto Immobilien GmbH
Anteil öffentlicher Mieter am Flächenumsatz Q1 2020
A
Flächen Anteil
in %
A Öffentliche Mieter 28 %
B. Nicht-öffentliche Mieter 72 %
B
in Prozent © Otto Immobilien GmbH
13Für das Jahr 2020 gestaltet sich die Prognose für das eine kurzfristige Verlängerung über 6 oder 12 Monate in
Gesamtjahr aufgrund der derzeitigen Situation bezüglich Anspruch nehmen, könnten viele Projekte sich sogar
des Coronavirus schwierig. Wir erwarten jedoch eine erst bis ins Jahr verschieben, wodurch wir die Prognose
deutlich niedrigere Vermietungsleistung als 2019 und eventuell noch im Laufe des Jahres nach unten korrigieren
gehen von einem Verlust von ca. einem vollen Quartal aus müssen.
was eine Gesamtvermietungsleistung von rund 130.000 m²
im Jahr 2020 bedeuten würde. Sollten jedoch viele Mieter
Vermietungsleistung 2016-2020
270
230
188
134 130
2016 2017 2018 2019 2020
in Tausend m2 Realisierte Vermietungsleistung Prognostizierte Vermietungsleistung © Otto Immobilien GmbH
2.3 Ausgewählte Anmietungen
Mieter Adresse Fläche Transaktionszeitraum
in m2
Erste Group 1100 Wien, Bel & Main ~ 17.000 Q2 2019
AMS und MA40 1120 Wien, INNO-PLAZA ~ 13.000 Q2 2019
Manstein Verlag 1120 Wien, Kranichberggasse 2 ~ 1.200 Q1 2020
Fonds Soziales Wien 1030 Wien, Erdbergerstraße 198-200 ~ 6.600 Q3 2019
Dimension Data 1020 Wien, Austria Campus ~ 2.800 Q3 2019
142.4 Leerstandsquote
Mit Ende des ersten Quartals 2020 lag die Leerstands- in suboptimalen Lagen gegenüberstehen, die sich auch
quote im VRF-Markt bei 4,0 %. aus Umzügen ergibt. Der Trend zur Überprüfung von
alternativen Nutzungsmöglichkeiten hat sich etwas
Aufgrund des hohen Vorvermietungsgrades stehen dem abgeschwächt, weil das Angebot an großvolumigen,
Markt im Jahr 2020 nur begrenzt neue Flächen zur Ver- günstigen Flächen bereits sehr gering. Wir gehen für den
fügung, wovon ein Großteil bis Ende 2020 vermietet sein VRF-Markt von einer stabilen Leerstandsquote für das
wird. Dem wird eine Zunahme des Leerstands von Flächen zweite Quartal 2020 aus.
Leerstand
6,5
6,0
5,5
5,0
4,5
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0
Q3 2017 Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020 2020
(Prognose)
in Prozent Leerstand © Otto Immobilien GmbH
152.5 Der Markt für Büroflächen im Detail
Innere Bezirke (CBD)
Der Submarkt Innere Bezirke (CBD) erstreckt sich von den inneren Bezirken bis hin zum
Gürtel. Die Gesamtfläche macht mit rund 2,2 Mio. m² rund 39 % des Gesamtbestandes
aus.
Die Vermietungsleistung betrug im Jahr 2019 49.626 m² und unterstreicht somit die hohe
Attraktivität des CBD als Bürostandort. Im ersten Quartal 2020 4.602 m² (-72 % im
Vergleich zum ersten Quartal 2019).Dieses Jahr werden mehrere Fertigstellungen für
diesen Submarkt erwartet, mit Projekten wie MyHive Ungargasse, der BUWOG Zentrale
und dem „Haus am Schottentor“.
Die Leerstandsquote ist mit 1,9 % annähernd auf Vollvermietungsniveau und damit die
zweit niedrigste der Wiener Submärkte. Für 2020 wird eine stabile Entwicklung des
Leerstands erwartet.
Prater/Lassallestraße
Dieser Submarkt erstreckt sich vom Praterstern bis zur Donau im Nordosten und über
die Dresdnerstraße bis hin zum Rivergate im Norden sowie bis zur Tangente im Süden.
Insgesamt befinden sich in diesem Submarkt 735.793 m² an modernen Büroflächen.
Für das Jahr 2020 wird die Fertigstellung des Prater Glacies BT C mit 4.000 m² geplant.
Weiters werden für 2021 die Viertel 2 Tribünen anberaumt und für 2023 der Viertel 2
Tower „Weitblick“.
Die Vermietungsleistung im Jahr 2019 betrug 29.154 m² und im ersten Quartal 2020
2.488 m² (-63 % im Vergleich zum ersten Quartal 2019).
Die Leerstandsquote beträgt 6,2 % und wird im Jahr 2020 weiter steigen.
Donaucity
Der Submarkt Donaucity konzentriert sich stark auf das Gebiet der Donauplatte und wird
im Osten durch das Aspern IQ in der Seestadt Aspern abgegrenzt. Insgesamt befinden
sich mit erstem Quartal 2020 537.736 m² moderne Büroflächen in diesem Submarkt.
Ende letzten Jahres wurde in diesem Submarkt der zweite Bauteil des Technologie-
zentrums Aspern mit 7.100 m² fertiggestellt. Weitere Projekte in der Seestadt sind der
Campus Ost mit 7.500 m² (Fertigstellung 2021) und der dritte Bauteil des Technologie-
zentrums Aspern mit 6.800 m² (Fertigstellung 2021).
Die Vermietungsleistung machte im Jahr 2019 7.303 m² aus. Im ersten Quartal 2020 gab
es keine Vermietungsleistung (im Q1 2019 waren es im Vergleich 2.112 m²).
Die Leerstandsquote beträgt aktuell 2,7 % und wird bis zum Jahresende sinken.
16Erdberg – St. Marx (Osten)
Der Standort erstreckt sich im Norden von TownTown bis zur Gudrunstraße im Südosten.
Der Gesamtbestand beträgt derzeit 694.290 m². Im Jahr 2021 entstehen hier mit dem
Büroteil des Projektes Triiiple und dem Büroturm der Austro Control 36.500 m² an neuer
Bürofläche.
Die Vermietungsleistung war mit 19.115 m² im Jahr 2019 auf einem niedrigen Niveau. Im
ersten Quartal 2020 betrug die Vermietungsleistung 1.023 m² (-64 % im Vergleich zum
ersten Quartal 2019).
Die Leerstandsquote beträgt zum Stand 1. Quartal 5,2 % mit stabiler Tendenz bis
Jahresende.
Hauptbahnhof
Der Submarkt erstreckt sich vom Hauptbahnhof mit den Büroobjekten Erste Campus und
ÖBB-Zentrale im Norden über das Arsenal bis zum Objekt Office Provider im Süden. Der
Gesamtbestand beträgt im ersten Quartal 484.484 m². Mit dem Projekt „BEL & MAIN“ der
Signa-Gruppe und den Bauteilen 1 und 2 im QBC kommen 2020/21 noch weitere 49.000
m² Bürofläche zum Bestand hinzu.
Die Vermietungsleistung betrug 2019 im Submarkt Hauptbahnhof 37.256 m², im ersten
Quartal 2020 nur 459 m² (−95 % im Vergleich zum ersten Quartal 2019).
Die Leerstandsquote beträgt mit Ende des ersten Quartals 2020 6,1 % und wird bis
Jahresende leicht ansteigen.
Wienerberg (Süden)
Der Teilmarkt Wienerberg/Süden wird von den beiden Businessparks EURO PLAZA und
Businesspark Vienna im Norden dominiert. Beide Bürostandorte machen 53 % des
Flächenbestandes im Submarkt aus. Weiters erstreckt sich der Submarkt bis zu den
Silo Offices im Süden. Der Teilmarkt Wienerberg/Süden hat einen Bestand an Büro-
flächen von 455.471 m². 2019 wurde das Projekts Silo Plus im Süden des Submarktes
mit 10.660 m² fertiggestellt. Weiters soll das Projekt „The Brick“ und myhive Wienerberg-
straße 2020 mit weiteren 18.000 m² bzw. 10.000 m² Nutzfläche zur Verfügung stellen.
Für 2021 ist die Fertigstellung des Silo Next anberaumt.
Die Vermietungsleistung machte im 2019 28.960 m² aus. Im ersten Quartal 2020 wurden
hier 2.977 m² vermietet (+880 % im Vergleich zum ersten Quartal 2019).
Die Leerstandsquote beträgt mit Ende des ersten Quartals 5,1 %. Bis zum Jahresende
erwarten wir eine stabile Entwicklung.
1718
19
Norden
Der Submarkt Norden erstreckt sich von der Siemens City im Osten bis zur Billrothstraße
im Westen. Der Gesamtbestand an modernen Büroflächen beträgt 454.042 m². Es sind in
diesem Submarkt in den nächsten Jahren keine Projekte geplant.
Die Vermietungsleistung betrug 2019 im Submarkt Norden 7.590 m². Im ersten Quartal
2020 wurde eine Fläche von 845 m² vermietet. (Im Q1 2019 gab es keine Vermietungs-
leistung).
Die Leerstandsquote beträgt 6,2%.
Westen
Der Standort wird durch den Kai West im Westen und die Bahnhof City Wien West im
Osten abgegrenzt. Mit 244.177 m² Bestandsfläche ist das der kleinste Submarkt in Wien.
Mit dem Projekt Allianz Campus sollen 2021 weitere 11.000m² an Bürofläche zu diesem
Submarkt hinzukommen.
Die Vermietungsleistung betrug 2019 in diesem Submarkt 1.126 m². Im ersten Quartal
2020 gab es keine Vermietungsleistung in diesem Submarkt.
Die Leerstandsquote liegt mit 6,2 % im unteren Feld und wird sich im laufenden Jahr
kaum verändern.
Airportcity Vienna
Der Standort Flughafen Wien umfasst 82.800 m². Mit dem Bau des „Office Park 4“ sollen
2020 weitere 24.000 m² an moderner Bürofläche fertiggestellt werden.
Die Vermietungsleistung betrug 2019 in diesem Submarkt 7.750 m². Im ersten Quartal
2020 waren es 583 m² (+67 % im Vergleich zum ersten Quartal 2020).
Die Leerstandsquote ist mit 1,60 % die niedrigste der Wiener Submärkte.
Submarkt Gesamtfläche Fertigstellungsvolumen Leerstands- Trend Vermietungsleistung Vermietungsleistung Trend
in m2 2020/2021 quote in % 2020* 2019 in m2 Q1 2020 in m2 2020*
Innere Bezirke (CBD) 2.214.152 35.200 1,90 ←→ 49.626 4.602 ←→
Prater/Lassallestraße 735.793 81.000 6,20 ↗ 29.154 2.488 ↗
Donaucity 537.736 14.300 2,70 ↘ 7.303 - ↘
Erdberg - St.Marx (Osten) 694.290 36.500 5,20 ←→ 19.115 1.023 ↘
Hauptbahnhof 484.484 51.000 6,10 ↗ 37.256 459 ↘
Wienerberg (Süden) 455.471 37.032 5,10 ←→ 28.960 2.977 ←→
Norden 454.042 - 6,20 ↗ 7.590 845 ←→
Westen 244.177 11.000 6,20 ←→ 1.126 - ←→
Airportcity Vienna 82.800 26.000 1,60 ←→ 7.750 583 ↗
Gesamt 5.902.945 292.032 4,00 ↗ 187.880 12.977 ↘
* Der Pfeil für „Trend 2020“ zeigt die Einschätzung für das Gesamtjahr 2020. © Otto Immobilien GmbH
20Heatmap Vermietungsleistung Q4 2019 bis Q1 2020
7
3
1
2
8
5 4
6
9
Submarkt
1. Innere Bezirke (CBD)
geringe hohe
Vermietungsintensität Vermietungsintensität
2. Prater/Lassallestraße
3. Donaucity
4. Erdberg - St.Marx (Osten)
5. Hauptbahnhof
6. Wienerberg (Süden)
7. Norden
8. Westen
9. Airportcity Vienna
© Otto Immobilien GmbH
→ Otto Insight
Eine Heatmap ist eine Darstellung von Daten, die Intensitäten – in diesem Fall die
Vermietungsleistung von Q4 2019 bis Q1 2020 – im geografischen Zusammenhang intuitiv
begreifbar macht. Die stärkste Aktivität, bezogen auf die Vermietungsleistung, fand im
Submarkt Innere Bezirke (CBD) statt, gefolgt von den Submärkten Wienerberg (Süden)
und Hauptbahnhof.
212.6 Mietpreise
Im Jahr 2019 haben sich die Mietpreise in den verschie- Die Durchschnittsmieten sind im Frühjahr mit 14,50 Euro
denen Submärkten unterschiedlich entwickelt. Die erzielten pro m² konstant geblieben. Hierbei ist zu beachten, dass
Spitzenmieten sind in der Wiener Innenstadt mit netto sich dieser Wert auf Angebotsmieten von aktuell verfüg-
26,25 Euro pro m² und Monat stabil geblieben, die Höhe baren modernen Büroflächen bezieht. Derzeit ist in diesem
der Incentives hat aufgrund der relativ geringen Nachfrage Angebot ein erhöhter Anteil an kürzlich fertiggestellten
jedoch abgenommen. In den restlichen inneren Bezirken oder in den nächsten Quartalen auf den Markt kommenden
des CBDs haben die Preise bei knapp verfügbaren hoch- Flächen enthalten. Wir gehen in diesem Jahr weiterhin von
wertigen Flächen zum Jahresende bereits angezogen und stabilen Preisen und Incentives aus. Eine Verteuerung ist
konnten sich im ersten Quartal stabil halten. Die Einstiegs- aufgrund der eingeschränkten Nachfrage unrealistisch und
preise befinden sich hier derzeit bei rund 13,50 Euro pro m². eine Reduktion aufgrund des eingeschränken Angebotes
In den anderen Submärkten konnten wir seit dem vierten ebenso. Wie immer bleibt das Credo: Wien ist ein stabiler
Quartal in keinem Preissegment signifikante Veränder- Markt.
ungen feststellen.
Durchschnittsmiete und Spitzenmiete in Euro netto pro m2 und Monat
Herbst 2019 Frühjahr 2020
26,25 26,25
14,50 14,50
Durchschnittsmiete Spitzenmiete Durchschnittsmiete Spitzenmiete
Spitzenmieten im europäischen Vergleich
Prag 23,00
Warschau 25,00
Wien 26,25
Brüssel 26,70
München 36,50
Frankfurt 45,00
Mailand 50,00
Moskau 59,60
Zürich 67,50
Paris 72,00
London 117,00
20 40 60 80 100 120 140
in Euro/m2/Monat © Otto Immobilien GmbH
22Standorte und Mieten
7
Norden
3
Donaucity
2
1 Prater/
Lassallestraße
Innere Bezirke
(CBD)
8
Westen
5
Hauptbahn-
hof 4
Erdberg - St.Marx
6 (Osten)
Wienerberg
(Süden)
9
Airportcity Vienna
Submarkt Mieten → Otto Insight
in Euro/m2/Monat
1. Innere Bezirke (CBD) 13,50 - 26,25 Absolute Spitzenwerte in innerstädtischen Bauten mit
2. Prater/Lassallestraße 11,00 - 17,50 Top-Standard („Best of the Best“) liegen bei netto 26,25 Euro
3. Donaucity 12,00 - 20,00 pro m2 / Monat und darüber. Die dargestellten Preise
4. Erdberg - St.Marx (Osten) 11,50 - 20,00 beziehen sich auf moderne Büroflächen in etablierten
5. Hauptbahnhof 14,50 - 20,00 Bürolagen. Büroflächen minderer Qualität sind abseits
6. Wienerberg (Süden) 11,50 - 18,00 davon auch wesentlich günstiger erhältlich.
7. Norden 10,50 - 15,00
8. Westen 10,00 - 14,50
9. Airportcity Vienna 16,00 - 21,00
© Otto Immobilien GmbH
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232.7 Investment
Durch das nach wie vor sehr niedrige Zinsniveau ist der 2020 konnten wir mit 79 Mio. Euro nun einen Rückgang
Anlagedruck nationaler und internationaler Investoren von 75 % gegenüber dem Vorjahresquartal feststellen,
ungebremst hoch. Das Segment der Büroimmobilien stellt wobei das Gesamttransaktionsvolumen um 52 % zurück-
als klassische Investmentklasse nach wie vor eine attrak- ging. Mit der einsetzenden Covid-19 Krise und den damit
tive Investition für langfristig orientierte Investoren dar. einhergehenden Restriktionen in Österreich kam der
Transaktionsbereich Ende des ersten Quartals aus
Das Transaktionsvolumen für Büroimmobilien bewegte sich operativen Gründen praktisch vollständig zum Erliegen;
in den letzten 3 Jahren zwischen 1,5 Mrd. und 3 Mrd. Euro. wobei die mittelfristigen Auswirkungen aktuell schwer
Im Jahr 2019 konnten wir ein Transaktionsvolumen von abschätzbar sind.
rund 2 Mrd. Euro beobachten. Der Anteil am Gesamttrans-
aktionsvolumen ist in den letzten drei Jahren von knapp Einzelne Vermarktungen von Büroobjekten befinden sich
über 60 % auf fast 38 % gefallen, was auf das starke aktuell in Vorbereitung, wir gehen daher aktuell von einer
Wachstum der anderen Asset Klassen und insbesondere spürbaren Belebung des Transaktionsmarktes zum Ende
des Wohnsektors zurückzuführen ist . Im ersten Quartal des zweiten Quartals aus.
Transaktionsvolumen Österreich Büromarkt
3,5 70 %
3,0 60 %
2,5 50 %
2,0 40 %
1,5 30 %
1,0 20 %
0,5 10 %
0 0%
2017 2018 2019
Transaktionsvolumen in Mio. Euro Anteil Gesamtmarkt in % © Otto Immobilien GmbH
2.8 Ausgewählte Transaktionen
Objekt Fläche Käufer Verkäufer Transaktionszeitraum
in m2
T-Center ~ 84.000 KTB Quadoro Doric Q2 2019
QBC 1+2 ~ 36.000 Estern Property Holdings UBM Q3 2019
MGC Office Park ~ 69.000 Hallmann Holding k.a. Q4 2019
Optimum ~ 17.000 Conren Land AG Hausinvest Q2 2019
242.9 Renditen
Die Spitzenrendite für moderne Objekte in sehr guten Langfristig vermietet Objekte mit bonitätsstarken oder
Lagen liegt derzeit bei 3,50 %. Die Bandbreite an erziel- staatsnahen Mietern werden sich sehr schnell erholen
baren Renditen ist im Bereich der Büroimmobilien in Wien bzw. ist hier sogar ein Anstieg der Preise möglich.
mit 3,50 % bis 5,00 % allerdings relativ groß. In Core+
Lagen bewegen sich die Renditen zuletzt zwischen 4,00 Bei kurzfristig vermieteten oder teilweise leerstehenden
und 4,50 %. Objekte werden Investoren die Auswirkung der Krise auf
die aktuellen Mieter sowie den Büromarkt an sich in
Im Vergleich zu den anderen gewerblichen Assetklassen Betracht ziehen Ein lediglich kurzfristiger Rückgang
wie Hotel und Retail, für die die Prognosen zumindest mit- der Vermietungsleistung sollte aber kaum Einfluss haben.
telfristig eher trüb sind und den Bereich Logistik, für
den von einer sehr schnellen Erholung ausgegangen wird,
zeichnet sich im Bürobereich ein geteiltes Bild.
Spitzenrenditen im europäischen Vergleich
Zürich 2,00
München 2,60
Paris 2,75
Frankfurt 2,75
Mailand 3,40
London 3,50
Wien 3,50
Brüssel 4,00
Prag 4,00
Warschau 4,50
Moskau 9,75
0 2 4 6 8 10 12 14
in % © Otto Immobilien GmbH
→ Hinweis
Die Spitzenrendite von Büroimmobilien für beste Objekte in bester Lage setzt sich aus dem Jahresnetto-
rohertrag bezogen auf den Nettokaufpreis zusammen.
2503 Ansprech- partner OT TO I M M O BI LI E N G EW E R B E - U N D I N V EST M E N T T E A M Die Gewerbe- und Investmentabteilung von OTTO Immobilien berät mit ihren Expertenteams Mieter sowie institutionelle Investoren wie Fonds und Stiftungen aus dem In- und Ausland. Das Research-Team von OTTO Immobilien unterstützt dabei mit fundierten Marktanalysen auf Submarktebene. Mieterzufriedenheitsanalysen sowie maßgeschneiderte Benchmarking-Reports unter Einbeziehung der wichtigsten Konkurrenz-Objekte runden das Angebot ab. Dr. Eugen Otto, MRICS Martin Weinbrenner Geschäftsführer Geschäftsführer T +43 1 512 77 77-102 T +43 1 512 77 77-500 eugen@otto.at m.weinbrenner@otto.at
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