Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2018 - Ernst & Young Real Estate GmbH Januar 2018 - EY
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Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2018 Ernst & Young Real Estate GmbH Januar 2018
Agenda
Trendbarometer
Immobilien-Investmentmarkt
2018
Kernergebnisse
Immobilien-Transaktionsmarkt Deutschland
Design der Studie
Ergebnisse Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2018
Zusammenfassung
Seite 2
Editorial
Liebe Leserinnen, liebe Leser,
das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt liegt vor Ihnen – es existiert seit elf Jahren und wird damit immer mehr zu einer Tradition. Und
es fragt durchaus auch traditionelle immobilienwirtschaftliche Parameter ab: Mit welchen Preisen ist 2018 zu rechnen? Welche Lage- und
Nutzungsarten sind attraktiv? Zugleich widmet es sich aber auch neuen Entwicklungen wie beispielsweise dem Einfluss des digitalen Wandels auf
die Immobilienwirtschaft.
Eine Besonderheit dieser Ausgabe liegt sicherlich auch darin, dass die zum Umfragezeitpunkt erwartete Jamaika-Regierung in Deutschland
gescheitert ist. Die zweite Verhandlungsrunde – diesmal mit den beiden großen Volksparteien – ist derzeit noch im Gange. Somit haben die
Wünsche an die Bundesregierung, die wir ebenfalls erhoben haben, noch immer die Chance, bei der aktuellen politischen Weichenstellung
berücksichtigt zu werden!
Wir bedanken uns bei allen Unternehmen, die an der Umfrage teilgenommen haben. Jeder von Ihnen hat dazu beigetragen, dass die vorliegende
Publikation ein aus unserer Sicht ausgewogenes und durchaus mögliches Zukunftsbild skizziert. Wir hoffen, dass Sie nun im Gegenzug die für Sie
relevanten Informationen und Einsichten vorfinden.
Wenn Ihnen ein Punkt fehlt oder Sie sich für das kommende Jahr neue Schwerpunkte wünschen, sprechen Sie uns gerne an.
Christian Schulz-Wulkow Paul von Drygalski
Partner, Leiter Immobiliensektor Executive Director
Deutschland, Schweiz, Österreich
Seite 3Seite 4
Kernergebnisse
Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2018
Attraktivität: Immobilienmarkt: Transaktionsmarkt:
Deutschland sehr beliebt in Der Einfluss einer neuen Regierung Hohe Preise beflügeln den Neubau –
turbulenten Zeiten – auch im auf den Immobilienmarkt als gering der Share-Deal wackelt
europäischen Vergleich eingeschätzt – Digitalisierung in der
Immobilienbranche angekommen
Kaufpreisentwicklung: Transaktionshindernisse: Kreditkonditionen:
Preiserwartung bei Büro besser als Ambitionierte Forderungen auf Die Sorge vor einem Zinsanstieg
im Einzelhandel – weiter steigende Verkäuferseite nimmt zu
Preise bei Wohnimmobilien –
weiterhin positive Preiserwartung
bei Logistik – Hotelpreise stabil
Investmentfokus: Politik: Megatrends der nächsten
5 bis 10Jahre:
Nutzung: Büro und Wohnen stark im Langer Wunschzettel an die
Fokus neue Bundesregierung Demografischer Wandel und
Digitalisierung treiben die
Standort: Büro – Frankfurt und Branche um
Berlin als Gewinner des Brexit
bzw. der Digitalisierung
Wohnen – Berlin weiterhin vorn
Seite 5Transaktionsvolumina der letzten 10 Jahre …
Transaktionsvolumina in Mrd. Euro in Deutschland*
79,0
72,8
68,0 – 73,0
65,7
10-Jahres-Durchschnitt: 44,1 52,7
44,2 55,5 57,2
36,0 52,5
29,0
25,9 39,9
22,9 30,5
25,0
13,4
21,1 23,0
19,1 23,5
10,1 13,7 12,8 13,2 15,6
11,0
4,8 3,3 3,8 6,0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Wohnen (nur Portfolios) Gewerbe
2016 2017 Ausblick 2018
► 2016 fehlten verglichen mit 2015 vor allem ► Gewerbeinvestments auf neuem Rekord- ► Stabilisierung auf hohem Niveau
große Wohnungsdeals Niveau
► Das Volumen und die Preise bewegen
► Transaktionsvolumen lag aber deutlich über ► Investoreninteresse unverändert hoch sich im Wesentlichen seitwärts
dem Mittel der letzten 11 Jahre
► Portfoliooptimierung durch Bereinigung
oder Gewinnmitnahme
* Nur veröffentlichte Transaktionen (ohne IPOs); Quelle: EY Research
Seite 6… und in den Quartalen des Jahres 2017
Transaktionsvolumina im Jahr 2017 in Mrd. Euro in Deutschland*
23,7
17,0
15,9 16,2
18,1
13,2
12,4 13,4
5,6
3,4 2,8 3,8
Q1 Q2 Q3 Q4
Wohnen (nur Portfolios) Gewerbe
Wohnen Gewerbe Entwicklung
► Viel Aktivität bei Transaktionen im ► Transaktionsvolumen deutlich über dem Vorjahr ► Die ersten drei Quartale 2017 verliefen
Wohnungsneubau sehr ausgeglichen
► Büroimmobilien dominieren nach wie vor
► Hohe Dominanz deutscher Investoren ► Ein starkes viertes Quartal sorgt für das
► Logistik mit enormen Zuwachs in 2017 (drei
zweitbeste Gesamtergebnis der letzten
► Überwiegend kleinere und mittelgroße Transaktionen unter den Top-Deals)
10 Jahre (Gewerbe und Wohnen)
Portfoliodeals
* Nur veröffentlichte Transaktionen (ohne IPOs); Quelle: EY Research
Seite 7Die größten deutschen
Gewerbeimmobilientransaktionen* …
Quartal Verkäufer Käufer Target Objekte Preis
Q2 Blackstone CIC Logicor-Portfolio (Logistik) k. A. € 2.200 Mio.
Q4 RFR Holding Signa Prime Gewerbe Prime - Portfolio (Büro, Einzelhandel) 5 € 1.500 Mio.
Q3 Apollo Global Management INTOWN Invest Monolith-Portfolio (Büro) 42 € 1.200 Mio.
Q3 NPS Oxford Properties / Madison Sony Center Berlin (Mischnutzung) 1 € 1.100 Mio.
Q1 Hansteen Holdings Onyx (Blackstone u. M7) Hansteen-Portfolio (Logistik) 100 € 974 Mio.
Q4 Brookfield GLP / GIC Gazeley-Übernahme (Logistik) k. A. € 800 Mio
Q4 CA Immo Deka Immobilien Tower 185 (Büro) 1 € 775 Mio.
Q3 Axel Springer Norges / Blackstone, Quincap Mediencampus (im Bau: Büro / Einzelhandel) 2 € 755 Mio.
BVK (Bayerische Versorgungskammer) /
Q2 Corestate Capital Einzelhandelsportfolio 90 € 687 Mio.
Universal Investment
Q3 WCM TLG WCM-Übernahme (Büro, Einzelhandel) 56 € 685 Mio.
Verkäufergruppen** Käufergruppen** Transaktionsgröße (Top-Deals)
► Unter den Verkäufern waren 2017 vor ► Ausländische Investoren sehr präsent (ca. 47 %) ► Mehr Groß-Deals ( > € 500 Mio.) als
allem internationale Investoren vertreten – allein sieben in den Top-Deals im Vorjahr
► Auch asiatische Investoren haben auf sich ► Ein Logistik-Deal führt die Liste an
aufmerksam gemacht (ca. 10 %)
► Offene- und Spezialfonds am umsatzstärksten
* Nur veröffentlichte Transaktionen; Quelle: EY Research
** Bezogen auf den gesamten Transaktionsmarkt (inkl. Top-Deals)
Seite 8… und Wohnimmobilientransaktionen* im Jahr
2017
Quartal Verkäufer Käufer Target Wohneinheiten Preis
5 Wohnprojektentwicklungen (Dresden, Düsseldorf,
Q4 CG-Gruppe Corestate 1.700 € 670 Mio.
Frankfurt/Offenbach, Köln, Leipzig)
Q1 k. A. Deutsche Wohnen Wohnportfolio (Berlin) 3.900 € 655 Mio.
Q3 Mähren AG ADO Wohnportfolio (Berlin) 1.470 € 262 Mio.
Ten Brinke Projektentwicklungs 5 Wohnprojektentwicklungen (Berlin, Mainz, Wuppertal,
Q2 INDUSTRIA WOHNEN 620 € 226 Mio.
GmbH Köln)
Q1 k. A. FDR Foncière des Régions Wohnportfolio (Berlin und Leipzig) 1.800 € 202 Mio.
Wohnportfolio (Berlin, Duisburg, Dresden, Magdeburg,
Q4 ZBI Deutsche Asset One / Union Investment 2.200 € 200 Mio.
Kronach in Oberfranken)
Q2 k. A. Deutsche Wohnen Wohnportfolio (Dresden und Leipzig) 1.100 € 195 Mio.
Q3 Immeo Wohnen Service GmbH ZBI Wohnportfolio (NRW) 2.470 € 191 Mio.
Q3 Ares Management Adler Wohnportfolio (NRW, Niedersachsen, Bremen, Hamburg) 2.450 € 130 Mio.
Q4 Groth-Gruppe Hansainvest 2 Wohnprojektentwicklungen (Berlin) 325 € 130 Mio.
Verkäufergruppen** Käufergruppen** Transaktionsgröße (Top-Deals)
► Die größten Umsätze entfallen auf Projekt- ► Deutsche Investoren auf der Käuferseite am ► Bei den Wohnungs-Deals fehlte es 2017
entwickler aktivsten (ca. 75 %) an Transaktionen > € 1.000 Mio.
► Unter den Verkäufern waren 2017 vor ► Spezialfonds und AGs führen die Gruppe der ► Die Top-Deals lagen mehrheitlich im
allem deutsche Investoren (ca. 70 %) aktiven Käufer an Bereich € 100 – 250 Mio.
* Nur veröffentlichte Transaktionen; Quelle: EY Research
** Bezogen auf den gesamten Transaktionsmarkt (inkl. Top-Deals)
Seite 9Design der Studie
Die Ergebnisse der Studie beruhen auf unserer Umfrage (Oktober/November 2017), an
der rund 220 Investoren, die in den vergangenen Jahren am deutschen Immobilienmarkt
aktiv waren, teilgenommen haben.
Themengebiete des Fragebogens:
• Allgemeine Einschätzung des Immobilien-Investmentmarktes in Deutschland
im Jahr 2018 durch aktive Marktteilnehmer
• Immobilien-Investmentstrategie im Hinblick auf die Entwicklung des Immobilien-
marktes
Die befragten Unternehmen bilden einen repräsentativen Querschnitt des deutschen
Immobilieninvestmentmarktes. Dazu zählen:
• Banken • Kapitalanlagegesellschaften
• Immobilienfonds • Opportunity-/Private-Equity-Fonds (PE)
• Immobilien-AGs/REITs • Privatpersonen/Family Offices
• institutionelle Investoren • Wohnungsgesellschaften
• Projektentwickler
Neben der Auswahl aus vorgegebenen Antworten hatten die Teilnehmer die Möglichkeit,
zu jeder Frage individuelle Kommentare abzugeben.
Seite 10
2016Einschätzungen des deutschen Transaktions-
geschehens durch Marktteilnehmer
2016 2017 2018
► „Kapital (Eigenkapital/ Fremd- ► „Der Mangel an Produkten hat ► „Stabilstes Land in der Eurozone
kapital) ist ausreichend vorhanden, zugenommen und führt zu mit Multi-Metropolen-Struktur,
nur nicht die geeigneten Produkte/ Investments in Nebenlagen und insofern hohe Liquidität in diversen
Investments.“ Nischenprodukten.“ Metropolen/Großstädten. Risiko-
diversifikation regional möglich, da
„Deutschland ist unverändert ein keine Zentral-Metropolen-Struktur
► „Stabil, gute Fundamentaldaten, ►
sicherer Hafen, jedoch könnten sich wie in anderen europäischen
Wachstumsperspektive.“
Ländern.“
in anderen europäischen Staaten
bessere Renditen erzielen lassen.“
► „Chancen-Risiken-Verhältnis hat
► „Trotz hohen Wachstums (Immo-
begonnen, sich zu verschlechtern.“
bilienpreise und -mieten) sehr gute
► „Die geopolitischen Risiken haben
Anlagealternative; Deutschland
deutlich zugenommen und deren
noch eher defensiv bewertet.“
Auswirkungen auf den deutschen
Immobilienmarkt bleiben abzu-
warten.“ ► „Andere Länder sind nicht ganz so
teuer und bringen bessere Renditen.“
Seite 11Deutschland sehr beliebt in turbulenten Zeiten, …
„Wie beurteilen Sie die Attrakti-
vität Deutschlands als Standort
für Immobilieninvestments im
Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilieninvestments
Jahr 2018 absolut gesehen?“
52%
Deutschland wird von nahezu
42%
allen Befragten (94 %) auch im
Jahr 2018 als attraktiver oder
sehr attraktiver Standort für
Immobilieninvestments gesehen.
Die positive Einschätzung (94 %)
6%
sinkt im Vergleich zum Vorjahr
minimal (2017: 96 %).
Sehr attraktiv Attraktiv Weniger attraktiv
Der Anteil der Befragten, die
den Standort Deutschland als
„weniger attraktiv“ (6 %) Statements
einschätzen, ist damit leicht ► „Unverändert sehr gute Rahmenbedingungen für Investments in Deutschland.“
gestiegen (2017: 4 %).
► „Anhaltende politische Stabilität in Deutschland ist kein Selbstläufer.“
► „Aufgrund der wirtschaftlichen Sonderstellung des deutschen Standortes bleibt der Markt sehr
attraktiv und rückt zusätzlich in den Fokus asiatischer Investoren.“
Seite 12… auch im europäischen Vergleich
„Wie beurteilen Sie die Attrakti-
vität Deutschlands als Standort
für Immobilieninvestments im
Jahr 2018 im europäischen Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilieninvestments im
Vergleich?“ europäischen Vergleich
56%
Im europäischen Vergleich bleibt
Deutschland für mehr als die
Hälfte „sehr attraktiv“ (56 %),
37%
allerdings ist eine Verschiebung
in Richtung „attraktiv“ zu
verzeichnen (2017: „sehr
attraktiv“ 66 %).
7%
Der Anteil der Befragten, die den
Standort Deutschland im
Ländervergleich als „attraktiv“ Sehr attraktiv Attraktiv Weniger attraktiv
oder „sehr attraktiv“ einschätzen
(93 %), ist leicht gesunken
(2017: 95 %).
Statements
► „Aufgrund der starken Position in der EU und vor allem der Verlagerung der Standorte bei den
Nur eine Minderheit äußert sich Unternehmen aus UK wird Deutschland stark profitieren.“
kritisch (7 % vs. 5 % im Vorjahr).
► „Radikale Zinsveränderung wird ausbleiben.“
► „Zunehmender paneuropäischer Blick auf Investorenseite.“
Seite 13Der Einfluss einer neuen Regierung auf den
Immobilienmarkt wird als gering eingeschätzt
„Welchen der folgenden Aus-
sagen zum deutschen Immo-
bilienmarktumfeld stimmen Sie
Immobilienmarktumfeld
für 2018 zu?“
„Der Wettbewerb um innerstädtische
Entwicklungsgrundstücke führt zu 72% 27% 1%
Grundstücke werden zu über- überzogenen Kaufpreisen.”
zogenen Preisen veräußert (99 %).
„Die Niedrigzinsphase wird sich 2018
51% 42% 6%1%
Die Niedrigzinsphase setzt sich fortsetzen.”
unverändert fort (93 % vs. 98 %).
„Es wird immer schwieriger, qualifizierte
59% 32% 6% 3%
Qualifizierte Mitarbeiter sind Mitarbeiter zu finden.“
begehrt (91 %).
„Das Ergebnis der Bundestagswahl wird
Bundestagswahl ohne großen keinen wesentlichen Einfluss auf den 41% 45% 12% 2%
deutschen Immobilienmarkt haben.“
Einfluss auf den Immobilienmarkt
(86 %). „Gesetzliche Vorkaufsrechte der öffent-
lichen Hand könnten in Ballungszentren 13% 45% 38% 4%
Eine Mehrheit geht von einer zukünftig häufiger ausgeübt werden.“
aktiveren Ausübung gesetzlicher „Politische Instabilitäten führen auch am
Vorkaufsrechte aus (58 %). deutschen Immobilienmarkt zu 13% 34% 40% 13%
Unsicherheiten.“
Politische Instabilitäten führen
weiterhin zu keiner wesentlichen
Verunsicherung in Deutschland
(47 % vs. 35 %). Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017)
Seite 14Die Digitalisierung ist in der Immobilienbranche
angekommen
„Welchen der folgenden Aus-
sagen zum deutschen Immo-
bilienmarktumfeld stimmen Sie
Immobilienmarktumfeld
für 2018 zu?“
„Die Digitalisierung verändert
Die Digitalisierung wird herkömmliche Geschäftsmodelle, z. B.
42% 43% 14% 1%
herkömmliche Geschäftsmodelle Asset Management, Bewertung oder das
Maklergeschäft.“
verändern (85 %).
„BIM (Building Information Modeling) wird
Building Information Modeling sich mittelfristig in Deutschland 21% 62% 16% 1%
(BIM) wird der Durchbruch mittel- etablieren.“
fristig in Deutschland zugetraut
(83 %).
„Die Bewirtschaftung von Immobilien wird
durch intelligente ‚Smart-Real-Estate-
28% 52% 19% 1%
Smart-Building-Technologien Technologien‘ effizienter, nachhaltiger
und kostengünstiger.“
werden die Bewirtschaftung von
Immobilien weiter positiv
beeinflussen (80 % vs. 75 %).
„Das Thema Digitalisierung ist in der
21% 49% 29% 1%
Immobilienbranche angekommen.“
Die Immobilienwirtschaft befasst
sich mit dem Thema Digitalisierung
(70 %).
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017)
Seite 15Hohe Preise beflügeln den Neubau
„Welchen der folgenden Aus-
sagen zum deutschen Immo-
bilientransaktionsmarkt stimmen
Immobilientransaktionsmarkt
Sie für 2018 zu?
„Bestandshalter setzen wegen der
Produktknappheit auf Nachverdichtung 48% 48% 4%
Neubau und Nachverdichtung sind und Neubau.”
die Antwort der Bestandshalter auf
die Produktknappheit (96 %). „Das aktuelle Marktumfeld führt teilweise
zu überzogenen Preisvorstellungen der 66% 29% 4% 1%
Verkäufer.”
Preiserwartung der Verkäufer ist
teilweise zu hoch (95 %). „Ein hohes Preisniveau bei Core-
Produkten treibt die Manage-to-Core- 48% 45% 6% 1%
Strategie.“
Die Manage-to-Core Strategie ist
eine Reaktion auf das hohe „Projektentwickler suchen frühen Exit
Preisniveau (93 %). über Forward-Deals oder Plattform- 45% 47% 7% 1%
verkauf.“
Projektentwickler suchen frühen „Forward-Deals haben sich gut am Markt
44% 47% 8% 1%
Exit (92 %). etabliert.“
Forward-Deals sind angekommen
(91 %).
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Seite 16Der Share-Deal wackelt
„Welchen der folgenden Aus-
sagen zum deutschen Immo-
bilientransaktionsmarkt stimmen
Immobilientransaktionsmarkt
Sie für 2018 zu?
Eine mögliche Reform des „Durch eine mögliche Reform des
Grunderwerbsteuergesetzes dürfte Grunderwerbsteuergesetzes wird die 44% 44% 9% 3%
Share-Deal-Struktur an Attraktivität
den Share-Deal unattraktiver verlieren.”
machen (88 %).
„Bei zu starren Ankaufkriterien fallen
teilweise interessante Investments durchs 43% 44% 11% 2%
Raster.”
Mangelnde Flexibilität der
Ankaufkriterien verhindert häufig
gute Opportunities (87 %). „Asiatische Investoren treten nur bei
Großtransaktionen in Erscheinung.“ 27% 53% 18% 2%
Asiaten tauchen nach wie vor nur
„Der Preis-Peak ist im Wesentlichen
bei Großtransaktionen auf (80 % erreicht, 2018 bewegen sich die Preise 22% 45% 30% 3%
vs. 91 %). seitwärts.“
„Insgesamt wird das Transaktionsvolumen
Preise bewegen sich seitwärts im Jahr 2018 unter dem Niveau von 18% 48% 31% 3%
(67 %). 2017 liegen.“
Marktteilnehmer erwarten ein
sinkendes Transaktionsvolumen
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
für 2018 (66 % vs. 61 %).
Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017)
Seite 17Preiserwartung bei Büro besser als im
Einzelhandel
„Wie schätzen Sie die Kauf-
preisentwicklung in Deutschland
im Jahr 2018 in Abhängig-
keit von Nutzungsart und Lage Büro Einzelhandel
ein?“
68%
63%
Preissteigerungen für Büros in 60%
55%
A-Lagen werden deutlich verhal-
tender gesehen (55 % vs. 66 %). 45% 43%
46%
41%
39%
32%
Für Büros in B-Lagen werden
24% 25%
weiter Preissteigerungen ge- 22%
sehen (steigend: 60 % vs. 52 %). 13% 13%
10%
1%
Die Erwartungshaltung hin-
sichtlich der Preissteigerung Preise steigen Preise bleiben Preise fallen Preise steigen Preise bleiben Preise fallen
von Einzelhandelsimmobilien in gleich gleich
A-Lagen ist nochmals deutlich
vorsichtiger geworden (steigend: 1a 1b Peripherie
24 % vs. 45 %; gleichbleibend:
63 % vs. 53 %).
Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017)
Seite 18Weiter steigende Preise bei Wohnimmobilien
„Wie schätzen Sie die Kauf-
preisentwicklung in Deutschland
im Jahr 2018 in Abhängig-
keit von Nutzungsart und Lage Wohnen
ein?“
76%
Für Wohnimmobilien in A- und 67%
B-Lagen geht eine deutliche 57%
Mehrheit weiterhin von Preis-
steigerungen aus.
38%
32%
23%
Die Tendenzen verschieben sich
allmählich in Richtung gleich- 5%
bleibenden Preise (A-Lagen 32 % 1% 1%
vs. 20 %; B-Lagen 23 % vs. 19 %;
Peripherie 57 % vs. 41 %). Preise steigen Preise bleiben Preise fallen
gleich
1a 1b Peripherie
Lediglich eine Minderheit geht
von fallenden Preisen in der
Peripherie aus (5 % vs. 11 %).
Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017)
Seite 19Weiterhin positive Preiserwartung bei Logistik –
Hotelpreise bleiben stabil
„Wie schätzen Sie die Kauf-
preisentwicklung in Deutschland
im Jahr 2018 in Abhängig-
keit von Nutzungsart und Lage Logistik Hotel
ein?“
Es werden zunehmend steigende 70%
Preise für Logistikimmobilien in
61%
B-Lagen erwartet (B-Lagen: 55 % 58% 56%
55%
vs. 35 %). 50%
48%
40% 41% 40%
29%
Deutliche Verbesserung bei der
Preiserwartung von Logistik- 17%
13%
immobilien in der Peripherie 10%
(steigend: 29 % vs. 14 %; 2%
4% 2% 4%
sinkend: 10 % vs. 18 %).
Preise steigen Preise bleiben Preise fallen Preise steigen Preise bleiben Preise fallen
gleich gleich
Die Preiserwartungen bei Hotel- 1a 1b Peripherie
immobilien für A-Lagen und der
Peripherie verschieben sich
Richtung gleichbleibende Preise
(A-Lage: 50 % vs. 42 %;
Peripherie 70 % vs. 68 %).
Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017)
Seite 20Ambitionierte Forderungen auf Verkäuferseite
„Was wird das größte Hindernis
für erfolgreiche Transaktions-
abschlüsse in Deutschland im
Größte Transaktionshindernisse
Jahr 2018 sein?“
Abweichende Kaufpreisvor- „Abweichende Kaufpreisvorstellung
51% 40% 7% 2%
stellungen (91 % vs. 93 %) und zwischen Käufer und Verkäufer.”
die überzogene Übertragung von
Risiken (84 % vs. 82 %) bleiben „Überzogene Übertragung von Risiken auf
die größten Transaktionshinder- die Käuferseite.“ 36% 48% 14% 2%
nisse.
„Kategorischer Ausschluss von
Bieterverfahren.“ 6% 36% 38% 20%
Die Mehrheit sieht Bieterver-
fahren nicht als Transaktions-
hindernis (58 %). „Höhe des erforderlichen Eigenkapitals.“ 2% 20% 46% 32%
„Mangelnde Verfügbarkeit nachrangiger
Die Höhe des erforderlichen Kreditfinanzierungen 12% 56% 32%
Eigenkapitals für Immobilien- (Junior/Mezzaninekapital).“
transsaktionen bleibt unproble-
matisch (22 % vs. 20 %). „Mangelnde Verfügbarkeit erstrangiger
Kreditfinanzierungen (Senior).“ 2% 6% 51% 41%
Kreditfinanzierungen stehen
nach wie vor ausreichend zur
Verfügung. Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017)
Seite 21Die Sorge vor einem Zinsanstieg nimmt zu
„Wie werden sich die Konditionen
für Immobilienkredite im Jahr
2018 entwickeln?“ Veränderung der Immobilienkreditkonditionen
Deutliche Veränderung bei der
Einschätzung des Marktes zum Zins 40% 58% 2%
Zinsanstieg zu beobachten
(steigend: 40 % vs. 12 %).
Nur ein Viertel der Befragten Kreditanforderungen 23% 67% 10%
sieht steigende Kreditanforde-
rungen für 2018 (23 % vs. 32 %).
Die große Mehrheit erwartet Beleihungsauslauf 20% 75% 5%
keine Veränderungen beim Be-
leihungsauslauf (gleichbleiben:
75 % vs. 68 %).
Marge 17% 70% 13%
Für Margen nahezu unverändert
geringe Erwartungshaltung eines
Anstiegs (17 % vs. 21 %).
Steigen Gleich bleibend Sinken
Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017)
Seite 22Büro- und Wohnimmobilien stark im Fokus
„Wie stark stehen die folgenden
Nutzungsarten im Jahr 2018 in
Ihrem Investmentfokus?“ Investmentfokus
Der Fokus vieler Investoren liegt Büro 54% 25% 6% 15%
auch 2018 verstärkt auf Büro-
immobilien (79 % vs. 78 %).
Wohnen im nächsten Jahr wieder Wohnen 55% 19% 10% 16%
deutlich stärker im Investment-
fokus bei den Investoren (stark:
55 % vs. 28 %).
Einzelhandel steht 2018 etwas Einzelhandel 23% 37% 23% 17%
weniger stark im Investment-
fokus (stark: 23 % vs. 42 %).
Stark Mittelmäßig Gering Gar nicht
Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017)
Seite 23Büro: Frankfurt und Berlin als Gewinner des Brexit
bzw. der Digitalisierung
„Welche deutschen Standorte
stehen im Jahr 2018 besonders
in Ihrem Investmentfokus?“ Büro und Einzelhandel*
Die Favoriten im Bereich Büro-
immobilien für Investoren sind
Frankfurt (15 % vs. 10 %) und
Berlin (14 % vs. 17 %). Hamburg
liegt gleichauf mit München 15%
14%
(12 %).
12% 12% 12% 12%
11% 11% 11% 11% 10%
10%
9%
8% 8% 8%
7%
6% 5% 6%
Einzelhandelsimmobilien in
Düsseldorf und München sind bei
Investoren beliebt (12 %), gefolgt
von Hamburg, Köln und Stuttgart
Büro Einzelhandel
(11 %).
Berlin Düsseldorf Frankfurt
Hamburg Hannover Köln
Berlin verliert bei Investoren für Leipzig/Dresden München Stuttgart
Einzelhandelsinvestments an Region Nürnberg/Erlangen/Fürth
Attraktivität (8 % vs. 14 %).
Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017) *Mehrfachnennungen möglich
Seite 24Wohnen: Berlin bleibt vorn
„Welche deutschen Standorte
stehen im Jahr 2018 besonders
in Ihrem Investmentfokus?“ Wohnen*
Berlin bleibt unangefochten an 16%
der Spitze bei Wohninvestments 14%
15%
(16 % vs. 17 %).
12% 12%
11% 11% 11%
10% 10% 10% 10% 10%
8%
7% 7% 7%
Frankfurt verliert an Attraktiviät 6%
5%
6%
(11 % vs. 14 %) und folgt mit
Hamburg (11 % vs. 10 %) an
zweiter Stelle.
Wohnen Büro
Berlin Düsseldorf Frankfurt
Hannover, Stuttgart und die Hamburg Hannover Köln
Region Nürnberg/Erlangen/Fürth Leipzig/Dresden München Stuttgart
am wenigsten im Fokus (7 %). Region Nürnberg/Erlangen/Fürth
Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017) *Mehrfachnennungen möglich
Seite 25Langer Wunschzettel an die neue
Bundesregierung
„Bei welchen Themen sollte die
neue Bundesregierung aktiv
werden?“ Handlungsbedarf durch die neue Bundesregierung
Den größten Handlungsbedarf
Wohnraumförderung steigern 51% 38% 9%2%
sehen die Investoren bei der
Wohnraumförderung (89 %) und
der Deregulierung von Bau-
Bauvorschriften deregulieren 49% 34% 12% 5%
vorschriften (83 %).
Mietpreisbremse abschaffen 52% 27% 17% 4%
Die Mehrheit wünscht sich die
Abschaffung der Mietpreis-
bremse (79 %). EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie
EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie
33% 43% 22% 2%
entschärfenentschärfen
Knapp drei Viertel halten die EU-
EnEV lockern 37% 37% 20% 5%
Wohnimmobilienkreditrichtlinien
(76 %) und die EnEV (74 %) für zu
streng. Grunderwerbssteuerreform:
Grunderwerbsteuerreform: Share-Deal-
Privileg abschaffen 24% 21% 26% 29%
Privileg abschaffen
Nur eine knappe Mehrheit ist ge-
gen eine mögliche Abschaffung
von Share-Deal-Privilegien
(55 %). Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Seite 26Demografischer Wandel und Digitalisierung
treiben die Branche um
„Welche Megatrends werden den
deutschen Immobilienmarkt in
den nächsten fünf bis zehn Jah-
ren am meisten beeinflussen?“
Megatrends der nächsten 5 bis 10 Jahre
Demografischer Wandel 58% 29% 10% 3%
Der demografische Wandel
(87 %) und die Digitalisierung
(87 %) werden die Immobilien-
Digitalisierung 53% 34% 13%
branche mittel- bis langfristig am
meisten beschäftigen.
Zinsentwicklung 45% 40% 14% 1%
Die Zinsentwicklung und die
Globalisierung der Investmentströme 30% 51% 16% 3%
Globalisierung der Investment-
ströme stehen ebenfalls im Fokus
vieler Investoren (85 % bzw.
Politische Instabilitäten/Unsicherheiten 22% 37% 33% 8%
81 %).
Klimawandel 12% 36% 41% 11%
Mögliche politische Instabi-
litäten/Unsicherheiten werden
von einer Mehrheit kritischer
beobachtet (59 %).
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Seite 27Trends Wohnen: Neubau im Fokus – kleiner,
effizienter, modularer – nur nicht für jeden
„Was sind 2018 die Top-Trends
der Nutzungsklasse Wohnen?“
4% 1% 1%
23%
27%
„In Ballungszentren „Serielles/Modulares
36% werden Neubauwohnungen Bauen ist die Zukunft im
kleiner und effizienter.“ Wohnungsneubau. “
59%
95 % 76 %
2% 3%
14% 49%
22%
„Subjektförderung ist
36%
„Wohnraum für sinnvoller als
41% Objektförderung
Normalverdiener fällt beim
Neubau durchs Raster.“ (regelmäßige Überprüfung
auf Einhaltung der
Wohnberechtigungs-
84 %
kriterien notwendig). “
43% 75 %
39%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Seite 28Trends Büro: Konnektivität, Flexibilität und nicht
mehr nur „Lage, Lage, Lage“
„Was sind 2018 die Top-Trends
der Nutzungsklasse Büro?“
2% 2%
10%
25%
27%
„Konnektivität (z. B.
Glasfaserkabel) wird „Co-Working Spaces
zukünftig ebenso wichtig 47% erobern wesentliche
wie die Lage sein.“ Marktanteile.“
41% 88 % 71 %
2% 6%
15% 46% 20%
26%
„Gebäudezertifizierungen
30% (BREEAM, LEED, DGNB)
„Frankfurt wird erheblich spielen bei der Anmietung
vom Brexit profitieren .“ von Büroflächen eine
wesentliche Rolle.“
83 %
64 %
44%
57%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Seite 29Trends Einzelhandel: frische Konzepte – online und
offline
„Was sind 2018 die Top-Trends
der Nutzungsklasse Einzel-
handel?“
2%
19% 2%
18%
25%
„Neue Konzepte stärken 31%
den stationären
„Lieferdienste erobern
Lebensmitteleinzelhandel:
wesentliche Marktanteile im
ökologisch, frisch und
Lebensmitteleinzelhandel.“
verpackungsfrei.“
67 %
80 %
1% 10% 7%
61% 42%
22% 22%
„Onlinehändler setzen „Fehlende haptische und
vermehrt auf stationäre emotionale Aspekte
Läden (Omni-Channel).“ begrenzen das
38% E-Commerce-Wachstum.“
45%
77 %
52 %
55%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Seite 30Trends Hotel: etablierte Investmentklasse –
Marken und Konzepte zählen
„Was sind 2018 die Top-Trends
der Nutzungsklasse Hotel?“
4% 9% 7%
15%
„Hotelmarken werden
33% „Der Rendite-Spread aufgrund von
zwischen Hotels und Buchungsplattformen
Büros wird marginal.“ zusehends an Bedeutung 37%
verlieren.“
63 %
47%
44 %
48% 4% 7% 8% 7%
„Das
Alleinstellungsmerkmal
„Das
von Lifestyle-Konzepten
37% Transaktionsgeschehen
gegenüber
im Bereich der
standardisierten 37%
Ferienhotellerie wird
Produkten wird zukünftig
zunehmen.“
abnehmen.“
48%
52%
59 %
44 %
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Seite 31Zusammenfassung (1/2)
Attraktivität Kaufpreiserwartungen
► Deutschland wird von nahezu allen Befragten (94 %) auch ► Preissteigerungen für Büros in A-Lagen werden deutlich
im Jahr 2018 als attraktiver oder sehr attraktiver Stand- verhaltener gesehen (55 % vs. 66 %).
ort für Immobilieninvestments gesehen.
► Die Preisentwicklung für den Einzelhandel wird kritischer
► Die positive Einschätzung (94 %) sinkt im Vergleich zum gesehen.
Vorjahr minimal (2017: 96 %).
► Für Wohnimmobilien in A- und B-Lagen geht eine deutliche
► Im europäischen Vergleich bleibt Deutschland für mehr Mehrheit weiterhin von Preissteigerungen aus.
als die Hälfte „sehr attraktiv“ (56 %).
► Es werden zunehmend steigende Preise für Logistik-
immobilien in B-Lagen erwartet (B-Lagen: 55 % vs. 35 %).
Immobilienmarktumfeld ► Die Preiserwartungen bei Hotelimmobilien für A-Lagen und
die Peripherie verschieben sich Richtung gleichbleibende
► Grundstücke werden zu überzogenen Preisen veräußert Preise (A-Lage: 50 % vs. 42 %; Peripherie 70 % vs. 68 %).
(99 %).
► Die Niedrigzinsphase setzt sich unverändert fort (93 %).
Größte Transaktionshindernisse
► Qualifizierte Mitarbeiter sind begehrt (91 %).
► Abweichende Kaufpreisvorstellungen (91 % vs. 93 %) und
die überzogene Übertragung von Risiken (84 % vs. 82 %)
Immobilientransaktionsmarkt bleiben die größten Transaktionshindernisse.
► Neubau und Nachverdichtung sind die Antwort der Be- ► Die Mehrheit sieht Bieterverfahren nicht als Transaktions-
standshalter auf die Produktknappheit (96 %). hindernis (58 %).
► Preiserwartung der Verkäufer ist teilweise zu hoch (95 %).
► Die Manage-to-Core-Strategie ist eine Reaktion auf das Immobilienkreditkonditionen
hohe Preisniveau (93 %). ► Deutliche Veränderung bei der Einschätzung des Marktes
zum Zinsanstieg zu beobachten (steigend: 40 % vs. 12 %).
Seite 32Zusammenfassung (2/2)
Investmentfokus Megatrends der nächsten 5 bis 10 Jahre
► Der Fokus vieler Investoren liegt auch 2018 verstäkt auf ► Der demografische Wandel (87 %) und die Digitalisierung
Büroimmobilien (79 % vs. 78 %). (87 %) werden die Immobilienbranche mittel- bis lang-
fristig am meisten beschäftigen.
► Wohnen im nächsten Jahr ist wieder deutlich stärker im
Investmentfokus (stark: 55 % vs. 28 %). ► Die Zinsentwicklung und die Globalisierung der Invest-
mentströme stehen ebenfalls im Fokus vieler Investoren
(85 % bzw. 81 %).
Bevorzugte Investitionsstandorte
► Die Favoriten im Bereich Wohnimmobilien für Investoren Top-Trends der Nutzungsklassen
sind Frankfurt (15 % vs. 10 %) und Berlin (14 % vs. 17 %).
Hamburg ist gleichauf mit München (12 %). ► Wohnen: „In Ballungszentren werden Neubauwohnungen
kleiner und effizienter.“ Zustimmung: 95 %
► Einzelhandelsimmobilien in Düsseldorf und München sind
bei Investoren beliebt (12 %), gefolgt von Hamburg, Köln ► Büro: „Konnektivität (z. B. Glasfaserkabel) wird zukünftig
und Stuttgart (11 %). ebenso wichtig wie die Lage sein.“ Zustimmung: 88 %
► Berlin bleibt unangefochten an der Spitze bei Wohn- ► Einzelhandel: „Neue Konzepte stärken den stationären
investments (16 % vs. 17 %). Lebensmitteleinzelhandel: ökologisch, frisch und ver-
packungsfrei.“ Zustimmung: 80 %
► Hotel: „Der Rendite-Spread zwischen Hotels und Büros
Gewünschter Einfluss durch die neue Bundsregierung wird marginal.“ Zustimmung: 63 %
► Den größten Handlungsbedarf sehen die Investoren bei der
Wohnraumförderung (89 %) und der Deregulierung von
Bauvorschriften (83 %).
► Die Mehrheit wünscht sich die Abschaffung der Mietpreis-
bremse (79 %).
Seite 33Ihre Kontakte
Für Fragen und Feedback zur Studie:
Christian Schulz-Wulkow Paul von Drygalski
Leiter Immobiliensektor Deutschland, Schweiz, Österreich
Tel. +49 30 25471 21327
Tel. +49 30 25471 21235
E-Mail paul.von.drygalski@de.ey.com
E-Mail christian.schulz-wulkow@de.ey.com
Thomas Frank
Tel. +49 30 25471 21312
E-Mail thomas.frank@de.ey.com
Seite 34Diese Publikation ist lediglich als allgemeine, unverbindliche Information
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www.de.ey.com
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