Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2018 - Ernst & Young Real Estate GmbH Januar 2018 - EY
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Agenda Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2018 Kernergebnisse Immobilien-Transaktionsmarkt Deutschland Design der Studie Ergebnisse Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2018 Zusammenfassung Seite 2
Editorial Liebe Leserinnen, liebe Leser, das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt liegt vor Ihnen – es existiert seit elf Jahren und wird damit immer mehr zu einer Tradition. Und es fragt durchaus auch traditionelle immobilienwirtschaftliche Parameter ab: Mit welchen Preisen ist 2018 zu rechnen? Welche Lage- und Nutzungsarten sind attraktiv? Zugleich widmet es sich aber auch neuen Entwicklungen wie beispielsweise dem Einfluss des digitalen Wandels auf die Immobilienwirtschaft. Eine Besonderheit dieser Ausgabe liegt sicherlich auch darin, dass die zum Umfragezeitpunkt erwartete Jamaika-Regierung in Deutschland gescheitert ist. Die zweite Verhandlungsrunde – diesmal mit den beiden großen Volksparteien – ist derzeit noch im Gange. Somit haben die Wünsche an die Bundesregierung, die wir ebenfalls erhoben haben, noch immer die Chance, bei der aktuellen politischen Weichenstellung berücksichtigt zu werden! Wir bedanken uns bei allen Unternehmen, die an der Umfrage teilgenommen haben. Jeder von Ihnen hat dazu beigetragen, dass die vorliegende Publikation ein aus unserer Sicht ausgewogenes und durchaus mögliches Zukunftsbild skizziert. Wir hoffen, dass Sie nun im Gegenzug die für Sie relevanten Informationen und Einsichten vorfinden. Wenn Ihnen ein Punkt fehlt oder Sie sich für das kommende Jahr neue Schwerpunkte wünschen, sprechen Sie uns gerne an. Christian Schulz-Wulkow Paul von Drygalski Partner, Leiter Immobiliensektor Executive Director Deutschland, Schweiz, Österreich Seite 3
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Kernergebnisse Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2018 Attraktivität: Immobilienmarkt: Transaktionsmarkt: Deutschland sehr beliebt in Der Einfluss einer neuen Regierung Hohe Preise beflügeln den Neubau – turbulenten Zeiten – auch im auf den Immobilienmarkt als gering der Share-Deal wackelt europäischen Vergleich eingeschätzt – Digitalisierung in der Immobilienbranche angekommen Kaufpreisentwicklung: Transaktionshindernisse: Kreditkonditionen: Preiserwartung bei Büro besser als Ambitionierte Forderungen auf Die Sorge vor einem Zinsanstieg im Einzelhandel – weiter steigende Verkäuferseite nimmt zu Preise bei Wohnimmobilien – weiterhin positive Preiserwartung bei Logistik – Hotelpreise stabil Investmentfokus: Politik: Megatrends der nächsten 5 bis 10Jahre: Nutzung: Büro und Wohnen stark im Langer Wunschzettel an die Fokus neue Bundesregierung Demografischer Wandel und Digitalisierung treiben die Standort: Büro – Frankfurt und Branche um Berlin als Gewinner des Brexit bzw. der Digitalisierung Wohnen – Berlin weiterhin vorn Seite 5
Transaktionsvolumina der letzten 10 Jahre … Transaktionsvolumina in Mrd. Euro in Deutschland* 79,0 72,8 68,0 – 73,0 65,7 10-Jahres-Durchschnitt: 44,1 52,7 44,2 55,5 57,2 36,0 52,5 29,0 25,9 39,9 22,9 30,5 25,0 13,4 21,1 23,0 19,1 23,5 10,1 13,7 12,8 13,2 15,6 11,0 4,8 3,3 3,8 6,0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Wohnen (nur Portfolios) Gewerbe 2016 2017 Ausblick 2018 ► 2016 fehlten verglichen mit 2015 vor allem ► Gewerbeinvestments auf neuem Rekord- ► Stabilisierung auf hohem Niveau große Wohnungsdeals Niveau ► Das Volumen und die Preise bewegen ► Transaktionsvolumen lag aber deutlich über ► Investoreninteresse unverändert hoch sich im Wesentlichen seitwärts dem Mittel der letzten 11 Jahre ► Portfoliooptimierung durch Bereinigung oder Gewinnmitnahme * Nur veröffentlichte Transaktionen (ohne IPOs); Quelle: EY Research Seite 6
… und in den Quartalen des Jahres 2017 Transaktionsvolumina im Jahr 2017 in Mrd. Euro in Deutschland* 23,7 17,0 15,9 16,2 18,1 13,2 12,4 13,4 5,6 3,4 2,8 3,8 Q1 Q2 Q3 Q4 Wohnen (nur Portfolios) Gewerbe Wohnen Gewerbe Entwicklung ► Viel Aktivität bei Transaktionen im ► Transaktionsvolumen deutlich über dem Vorjahr ► Die ersten drei Quartale 2017 verliefen Wohnungsneubau sehr ausgeglichen ► Büroimmobilien dominieren nach wie vor ► Hohe Dominanz deutscher Investoren ► Ein starkes viertes Quartal sorgt für das ► Logistik mit enormen Zuwachs in 2017 (drei zweitbeste Gesamtergebnis der letzten ► Überwiegend kleinere und mittelgroße Transaktionen unter den Top-Deals) 10 Jahre (Gewerbe und Wohnen) Portfoliodeals * Nur veröffentlichte Transaktionen (ohne IPOs); Quelle: EY Research Seite 7
Die größten deutschen Gewerbeimmobilientransaktionen* … Quartal Verkäufer Käufer Target Objekte Preis Q2 Blackstone CIC Logicor-Portfolio (Logistik) k. A. € 2.200 Mio. Q4 RFR Holding Signa Prime Gewerbe Prime - Portfolio (Büro, Einzelhandel) 5 € 1.500 Mio. Q3 Apollo Global Management INTOWN Invest Monolith-Portfolio (Büro) 42 € 1.200 Mio. Q3 NPS Oxford Properties / Madison Sony Center Berlin (Mischnutzung) 1 € 1.100 Mio. Q1 Hansteen Holdings Onyx (Blackstone u. M7) Hansteen-Portfolio (Logistik) 100 € 974 Mio. Q4 Brookfield GLP / GIC Gazeley-Übernahme (Logistik) k. A. € 800 Mio Q4 CA Immo Deka Immobilien Tower 185 (Büro) 1 € 775 Mio. Q3 Axel Springer Norges / Blackstone, Quincap Mediencampus (im Bau: Büro / Einzelhandel) 2 € 755 Mio. BVK (Bayerische Versorgungskammer) / Q2 Corestate Capital Einzelhandelsportfolio 90 € 687 Mio. Universal Investment Q3 WCM TLG WCM-Übernahme (Büro, Einzelhandel) 56 € 685 Mio. Verkäufergruppen** Käufergruppen** Transaktionsgröße (Top-Deals) ► Unter den Verkäufern waren 2017 vor ► Ausländische Investoren sehr präsent (ca. 47 %) ► Mehr Groß-Deals ( > € 500 Mio.) als allem internationale Investoren vertreten – allein sieben in den Top-Deals im Vorjahr ► Auch asiatische Investoren haben auf sich ► Ein Logistik-Deal führt die Liste an aufmerksam gemacht (ca. 10 %) ► Offene- und Spezialfonds am umsatzstärksten * Nur veröffentlichte Transaktionen; Quelle: EY Research ** Bezogen auf den gesamten Transaktionsmarkt (inkl. Top-Deals) Seite 8
… und Wohnimmobilientransaktionen* im Jahr 2017 Quartal Verkäufer Käufer Target Wohneinheiten Preis 5 Wohnprojektentwicklungen (Dresden, Düsseldorf, Q4 CG-Gruppe Corestate 1.700 € 670 Mio. Frankfurt/Offenbach, Köln, Leipzig) Q1 k. A. Deutsche Wohnen Wohnportfolio (Berlin) 3.900 € 655 Mio. Q3 Mähren AG ADO Wohnportfolio (Berlin) 1.470 € 262 Mio. Ten Brinke Projektentwicklungs 5 Wohnprojektentwicklungen (Berlin, Mainz, Wuppertal, Q2 INDUSTRIA WOHNEN 620 € 226 Mio. GmbH Köln) Q1 k. A. FDR Foncière des Régions Wohnportfolio (Berlin und Leipzig) 1.800 € 202 Mio. Wohnportfolio (Berlin, Duisburg, Dresden, Magdeburg, Q4 ZBI Deutsche Asset One / Union Investment 2.200 € 200 Mio. Kronach in Oberfranken) Q2 k. A. Deutsche Wohnen Wohnportfolio (Dresden und Leipzig) 1.100 € 195 Mio. Q3 Immeo Wohnen Service GmbH ZBI Wohnportfolio (NRW) 2.470 € 191 Mio. Q3 Ares Management Adler Wohnportfolio (NRW, Niedersachsen, Bremen, Hamburg) 2.450 € 130 Mio. Q4 Groth-Gruppe Hansainvest 2 Wohnprojektentwicklungen (Berlin) 325 € 130 Mio. Verkäufergruppen** Käufergruppen** Transaktionsgröße (Top-Deals) ► Die größten Umsätze entfallen auf Projekt- ► Deutsche Investoren auf der Käuferseite am ► Bei den Wohnungs-Deals fehlte es 2017 entwickler aktivsten (ca. 75 %) an Transaktionen > € 1.000 Mio. ► Unter den Verkäufern waren 2017 vor ► Spezialfonds und AGs führen die Gruppe der ► Die Top-Deals lagen mehrheitlich im allem deutsche Investoren (ca. 70 %) aktiven Käufer an Bereich € 100 – 250 Mio. * Nur veröffentlichte Transaktionen; Quelle: EY Research ** Bezogen auf den gesamten Transaktionsmarkt (inkl. Top-Deals) Seite 9
Design der Studie Die Ergebnisse der Studie beruhen auf unserer Umfrage (Oktober/November 2017), an der rund 220 Investoren, die in den vergangenen Jahren am deutschen Immobilienmarkt aktiv waren, teilgenommen haben. Themengebiete des Fragebogens: • Allgemeine Einschätzung des Immobilien-Investmentmarktes in Deutschland im Jahr 2018 durch aktive Marktteilnehmer • Immobilien-Investmentstrategie im Hinblick auf die Entwicklung des Immobilien- marktes Die befragten Unternehmen bilden einen repräsentativen Querschnitt des deutschen Immobilieninvestmentmarktes. Dazu zählen: • Banken • Kapitalanlagegesellschaften • Immobilienfonds • Opportunity-/Private-Equity-Fonds (PE) • Immobilien-AGs/REITs • Privatpersonen/Family Offices • institutionelle Investoren • Wohnungsgesellschaften • Projektentwickler Neben der Auswahl aus vorgegebenen Antworten hatten die Teilnehmer die Möglichkeit, zu jeder Frage individuelle Kommentare abzugeben. Seite 10 2016
Einschätzungen des deutschen Transaktions- geschehens durch Marktteilnehmer 2016 2017 2018 ► „Kapital (Eigenkapital/ Fremd- ► „Der Mangel an Produkten hat ► „Stabilstes Land in der Eurozone kapital) ist ausreichend vorhanden, zugenommen und führt zu mit Multi-Metropolen-Struktur, nur nicht die geeigneten Produkte/ Investments in Nebenlagen und insofern hohe Liquidität in diversen Investments.“ Nischenprodukten.“ Metropolen/Großstädten. Risiko- diversifikation regional möglich, da „Deutschland ist unverändert ein keine Zentral-Metropolen-Struktur ► „Stabil, gute Fundamentaldaten, ► sicherer Hafen, jedoch könnten sich wie in anderen europäischen Wachstumsperspektive.“ Ländern.“ in anderen europäischen Staaten bessere Renditen erzielen lassen.“ ► „Chancen-Risiken-Verhältnis hat ► „Trotz hohen Wachstums (Immo- begonnen, sich zu verschlechtern.“ bilienpreise und -mieten) sehr gute ► „Die geopolitischen Risiken haben Anlagealternative; Deutschland deutlich zugenommen und deren noch eher defensiv bewertet.“ Auswirkungen auf den deutschen Immobilienmarkt bleiben abzu- warten.“ ► „Andere Länder sind nicht ganz so teuer und bringen bessere Renditen.“ Seite 11
Deutschland sehr beliebt in turbulenten Zeiten, … „Wie beurteilen Sie die Attrakti- vität Deutschlands als Standort für Immobilieninvestments im Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilieninvestments Jahr 2018 absolut gesehen?“ 52% Deutschland wird von nahezu 42% allen Befragten (94 %) auch im Jahr 2018 als attraktiver oder sehr attraktiver Standort für Immobilieninvestments gesehen. Die positive Einschätzung (94 %) 6% sinkt im Vergleich zum Vorjahr minimal (2017: 96 %). Sehr attraktiv Attraktiv Weniger attraktiv Der Anteil der Befragten, die den Standort Deutschland als „weniger attraktiv“ (6 %) Statements einschätzen, ist damit leicht ► „Unverändert sehr gute Rahmenbedingungen für Investments in Deutschland.“ gestiegen (2017: 4 %). ► „Anhaltende politische Stabilität in Deutschland ist kein Selbstläufer.“ ► „Aufgrund der wirtschaftlichen Sonderstellung des deutschen Standortes bleibt der Markt sehr attraktiv und rückt zusätzlich in den Fokus asiatischer Investoren.“ Seite 12
… auch im europäischen Vergleich „Wie beurteilen Sie die Attrakti- vität Deutschlands als Standort für Immobilieninvestments im Jahr 2018 im europäischen Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilieninvestments im Vergleich?“ europäischen Vergleich 56% Im europäischen Vergleich bleibt Deutschland für mehr als die Hälfte „sehr attraktiv“ (56 %), 37% allerdings ist eine Verschiebung in Richtung „attraktiv“ zu verzeichnen (2017: „sehr attraktiv“ 66 %). 7% Der Anteil der Befragten, die den Standort Deutschland im Ländervergleich als „attraktiv“ Sehr attraktiv Attraktiv Weniger attraktiv oder „sehr attraktiv“ einschätzen (93 %), ist leicht gesunken (2017: 95 %). Statements ► „Aufgrund der starken Position in der EU und vor allem der Verlagerung der Standorte bei den Nur eine Minderheit äußert sich Unternehmen aus UK wird Deutschland stark profitieren.“ kritisch (7 % vs. 5 % im Vorjahr). ► „Radikale Zinsveränderung wird ausbleiben.“ ► „Zunehmender paneuropäischer Blick auf Investorenseite.“ Seite 13
Der Einfluss einer neuen Regierung auf den Immobilienmarkt wird als gering eingeschätzt „Welchen der folgenden Aus- sagen zum deutschen Immo- bilienmarktumfeld stimmen Sie Immobilienmarktumfeld für 2018 zu?“ „Der Wettbewerb um innerstädtische Entwicklungsgrundstücke führt zu 72% 27% 1% Grundstücke werden zu über- überzogenen Kaufpreisen.” zogenen Preisen veräußert (99 %). „Die Niedrigzinsphase wird sich 2018 51% 42% 6%1% Die Niedrigzinsphase setzt sich fortsetzen.” unverändert fort (93 % vs. 98 %). „Es wird immer schwieriger, qualifizierte 59% 32% 6% 3% Qualifizierte Mitarbeiter sind Mitarbeiter zu finden.“ begehrt (91 %). „Das Ergebnis der Bundestagswahl wird Bundestagswahl ohne großen keinen wesentlichen Einfluss auf den 41% 45% 12% 2% deutschen Immobilienmarkt haben.“ Einfluss auf den Immobilienmarkt (86 %). „Gesetzliche Vorkaufsrechte der öffent- lichen Hand könnten in Ballungszentren 13% 45% 38% 4% Eine Mehrheit geht von einer zukünftig häufiger ausgeübt werden.“ aktiveren Ausübung gesetzlicher „Politische Instabilitäten führen auch am Vorkaufsrechte aus (58 %). deutschen Immobilienmarkt zu 13% 34% 40% 13% Unsicherheiten.“ Politische Instabilitäten führen weiterhin zu keiner wesentlichen Verunsicherung in Deutschland (47 % vs. 35 %). Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017) Seite 14
Die Digitalisierung ist in der Immobilienbranche angekommen „Welchen der folgenden Aus- sagen zum deutschen Immo- bilienmarktumfeld stimmen Sie Immobilienmarktumfeld für 2018 zu?“ „Die Digitalisierung verändert Die Digitalisierung wird herkömmliche Geschäftsmodelle, z. B. 42% 43% 14% 1% herkömmliche Geschäftsmodelle Asset Management, Bewertung oder das Maklergeschäft.“ verändern (85 %). „BIM (Building Information Modeling) wird Building Information Modeling sich mittelfristig in Deutschland 21% 62% 16% 1% (BIM) wird der Durchbruch mittel- etablieren.“ fristig in Deutschland zugetraut (83 %). „Die Bewirtschaftung von Immobilien wird durch intelligente ‚Smart-Real-Estate- 28% 52% 19% 1% Smart-Building-Technologien Technologien‘ effizienter, nachhaltiger und kostengünstiger.“ werden die Bewirtschaftung von Immobilien weiter positiv beeinflussen (80 % vs. 75 %). „Das Thema Digitalisierung ist in der 21% 49% 29% 1% Immobilienbranche angekommen.“ Die Immobilienwirtschaft befasst sich mit dem Thema Digitalisierung (70 %). Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017) Seite 15
Hohe Preise beflügeln den Neubau „Welchen der folgenden Aus- sagen zum deutschen Immo- bilientransaktionsmarkt stimmen Immobilientransaktionsmarkt Sie für 2018 zu? „Bestandshalter setzen wegen der Produktknappheit auf Nachverdichtung 48% 48% 4% Neubau und Nachverdichtung sind und Neubau.” die Antwort der Bestandshalter auf die Produktknappheit (96 %). „Das aktuelle Marktumfeld führt teilweise zu überzogenen Preisvorstellungen der 66% 29% 4% 1% Verkäufer.” Preiserwartung der Verkäufer ist teilweise zu hoch (95 %). „Ein hohes Preisniveau bei Core- Produkten treibt die Manage-to-Core- 48% 45% 6% 1% Strategie.“ Die Manage-to-Core Strategie ist eine Reaktion auf das hohe „Projektentwickler suchen frühen Exit Preisniveau (93 %). über Forward-Deals oder Plattform- 45% 47% 7% 1% verkauf.“ Projektentwickler suchen frühen „Forward-Deals haben sich gut am Markt 44% 47% 8% 1% Exit (92 %). etabliert.“ Forward-Deals sind angekommen (91 %). Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Seite 16
Der Share-Deal wackelt „Welchen der folgenden Aus- sagen zum deutschen Immo- bilientransaktionsmarkt stimmen Immobilientransaktionsmarkt Sie für 2018 zu? Eine mögliche Reform des „Durch eine mögliche Reform des Grunderwerbsteuergesetzes dürfte Grunderwerbsteuergesetzes wird die 44% 44% 9% 3% Share-Deal-Struktur an Attraktivität den Share-Deal unattraktiver verlieren.” machen (88 %). „Bei zu starren Ankaufkriterien fallen teilweise interessante Investments durchs 43% 44% 11% 2% Raster.” Mangelnde Flexibilität der Ankaufkriterien verhindert häufig gute Opportunities (87 %). „Asiatische Investoren treten nur bei Großtransaktionen in Erscheinung.“ 27% 53% 18% 2% Asiaten tauchen nach wie vor nur „Der Preis-Peak ist im Wesentlichen bei Großtransaktionen auf (80 % erreicht, 2018 bewegen sich die Preise 22% 45% 30% 3% vs. 91 %). seitwärts.“ „Insgesamt wird das Transaktionsvolumen Preise bewegen sich seitwärts im Jahr 2018 unter dem Niveau von 18% 48% 31% 3% (67 %). 2017 liegen.“ Marktteilnehmer erwarten ein sinkendes Transaktionsvolumen Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu für 2018 (66 % vs. 61 %). Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017) Seite 17
Preiserwartung bei Büro besser als im Einzelhandel „Wie schätzen Sie die Kauf- preisentwicklung in Deutschland im Jahr 2018 in Abhängig- keit von Nutzungsart und Lage Büro Einzelhandel ein?“ 68% 63% Preissteigerungen für Büros in 60% 55% A-Lagen werden deutlich verhal- tender gesehen (55 % vs. 66 %). 45% 43% 46% 41% 39% 32% Für Büros in B-Lagen werden 24% 25% weiter Preissteigerungen ge- 22% sehen (steigend: 60 % vs. 52 %). 13% 13% 10% 1% Die Erwartungshaltung hin- sichtlich der Preissteigerung Preise steigen Preise bleiben Preise fallen Preise steigen Preise bleiben Preise fallen von Einzelhandelsimmobilien in gleich gleich A-Lagen ist nochmals deutlich vorsichtiger geworden (steigend: 1a 1b Peripherie 24 % vs. 45 %; gleichbleibend: 63 % vs. 53 %). Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017) Seite 18
Weiter steigende Preise bei Wohnimmobilien „Wie schätzen Sie die Kauf- preisentwicklung in Deutschland im Jahr 2018 in Abhängig- keit von Nutzungsart und Lage Wohnen ein?“ 76% Für Wohnimmobilien in A- und 67% B-Lagen geht eine deutliche 57% Mehrheit weiterhin von Preis- steigerungen aus. 38% 32% 23% Die Tendenzen verschieben sich allmählich in Richtung gleich- 5% bleibenden Preise (A-Lagen 32 % 1% 1% vs. 20 %; B-Lagen 23 % vs. 19 %; Peripherie 57 % vs. 41 %). Preise steigen Preise bleiben Preise fallen gleich 1a 1b Peripherie Lediglich eine Minderheit geht von fallenden Preisen in der Peripherie aus (5 % vs. 11 %). Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017) Seite 19
Weiterhin positive Preiserwartung bei Logistik – Hotelpreise bleiben stabil „Wie schätzen Sie die Kauf- preisentwicklung in Deutschland im Jahr 2018 in Abhängig- keit von Nutzungsart und Lage Logistik Hotel ein?“ Es werden zunehmend steigende 70% Preise für Logistikimmobilien in 61% B-Lagen erwartet (B-Lagen: 55 % 58% 56% 55% vs. 35 %). 50% 48% 40% 41% 40% 29% Deutliche Verbesserung bei der Preiserwartung von Logistik- 17% 13% immobilien in der Peripherie 10% (steigend: 29 % vs. 14 %; 2% 4% 2% 4% sinkend: 10 % vs. 18 %). Preise steigen Preise bleiben Preise fallen Preise steigen Preise bleiben Preise fallen gleich gleich Die Preiserwartungen bei Hotel- 1a 1b Peripherie immobilien für A-Lagen und der Peripherie verschieben sich Richtung gleichbleibende Preise (A-Lage: 50 % vs. 42 %; Peripherie 70 % vs. 68 %). Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017) Seite 20
Ambitionierte Forderungen auf Verkäuferseite „Was wird das größte Hindernis für erfolgreiche Transaktions- abschlüsse in Deutschland im Größte Transaktionshindernisse Jahr 2018 sein?“ Abweichende Kaufpreisvor- „Abweichende Kaufpreisvorstellung 51% 40% 7% 2% stellungen (91 % vs. 93 %) und zwischen Käufer und Verkäufer.” die überzogene Übertragung von Risiken (84 % vs. 82 %) bleiben „Überzogene Übertragung von Risiken auf die größten Transaktionshinder- die Käuferseite.“ 36% 48% 14% 2% nisse. „Kategorischer Ausschluss von Bieterverfahren.“ 6% 36% 38% 20% Die Mehrheit sieht Bieterver- fahren nicht als Transaktions- hindernis (58 %). „Höhe des erforderlichen Eigenkapitals.“ 2% 20% 46% 32% „Mangelnde Verfügbarkeit nachrangiger Die Höhe des erforderlichen Kreditfinanzierungen 12% 56% 32% Eigenkapitals für Immobilien- (Junior/Mezzaninekapital).“ transsaktionen bleibt unproble- matisch (22 % vs. 20 %). „Mangelnde Verfügbarkeit erstrangiger Kreditfinanzierungen (Senior).“ 2% 6% 51% 41% Kreditfinanzierungen stehen nach wie vor ausreichend zur Verfügung. Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017) Seite 21
Die Sorge vor einem Zinsanstieg nimmt zu „Wie werden sich die Konditionen für Immobilienkredite im Jahr 2018 entwickeln?“ Veränderung der Immobilienkreditkonditionen Deutliche Veränderung bei der Einschätzung des Marktes zum Zins 40% 58% 2% Zinsanstieg zu beobachten (steigend: 40 % vs. 12 %). Nur ein Viertel der Befragten Kreditanforderungen 23% 67% 10% sieht steigende Kreditanforde- rungen für 2018 (23 % vs. 32 %). Die große Mehrheit erwartet Beleihungsauslauf 20% 75% 5% keine Veränderungen beim Be- leihungsauslauf (gleichbleiben: 75 % vs. 68 %). Marge 17% 70% 13% Für Margen nahezu unverändert geringe Erwartungshaltung eines Anstiegs (17 % vs. 21 %). Steigen Gleich bleibend Sinken Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017) Seite 22
Büro- und Wohnimmobilien stark im Fokus „Wie stark stehen die folgenden Nutzungsarten im Jahr 2018 in Ihrem Investmentfokus?“ Investmentfokus Der Fokus vieler Investoren liegt Büro 54% 25% 6% 15% auch 2018 verstärkt auf Büro- immobilien (79 % vs. 78 %). Wohnen im nächsten Jahr wieder Wohnen 55% 19% 10% 16% deutlich stärker im Investment- fokus bei den Investoren (stark: 55 % vs. 28 %). Einzelhandel steht 2018 etwas Einzelhandel 23% 37% 23% 17% weniger stark im Investment- fokus (stark: 23 % vs. 42 %). Stark Mittelmäßig Gering Gar nicht Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017) Seite 23
Büro: Frankfurt und Berlin als Gewinner des Brexit bzw. der Digitalisierung „Welche deutschen Standorte stehen im Jahr 2018 besonders in Ihrem Investmentfokus?“ Büro und Einzelhandel* Die Favoriten im Bereich Büro- immobilien für Investoren sind Frankfurt (15 % vs. 10 %) und Berlin (14 % vs. 17 %). Hamburg liegt gleichauf mit München 15% 14% (12 %). 12% 12% 12% 12% 11% 11% 11% 11% 10% 10% 9% 8% 8% 8% 7% 6% 5% 6% Einzelhandelsimmobilien in Düsseldorf und München sind bei Investoren beliebt (12 %), gefolgt von Hamburg, Köln und Stuttgart Büro Einzelhandel (11 %). Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Hannover Köln Berlin verliert bei Investoren für Leipzig/Dresden München Stuttgart Einzelhandelsinvestments an Region Nürnberg/Erlangen/Fürth Attraktivität (8 % vs. 14 %). Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017) *Mehrfachnennungen möglich Seite 24
Wohnen: Berlin bleibt vorn „Welche deutschen Standorte stehen im Jahr 2018 besonders in Ihrem Investmentfokus?“ Wohnen* Berlin bleibt unangefochten an 16% der Spitze bei Wohninvestments 14% 15% (16 % vs. 17 %). 12% 12% 11% 11% 11% 10% 10% 10% 10% 10% 8% 7% 7% 7% Frankfurt verliert an Attraktiviät 6% 5% 6% (11 % vs. 14 %) und folgt mit Hamburg (11 % vs. 10 %) an zweiter Stelle. Wohnen Büro Berlin Düsseldorf Frankfurt Hannover, Stuttgart und die Hamburg Hannover Köln Region Nürnberg/Erlangen/Fürth Leipzig/Dresden München Stuttgart am wenigsten im Fokus (7 %). Region Nürnberg/Erlangen/Fürth Vergleich zum Vorjahr (2018 vs. 2017) *Mehrfachnennungen möglich Seite 25
Langer Wunschzettel an die neue Bundesregierung „Bei welchen Themen sollte die neue Bundesregierung aktiv werden?“ Handlungsbedarf durch die neue Bundesregierung Den größten Handlungsbedarf Wohnraumförderung steigern 51% 38% 9%2% sehen die Investoren bei der Wohnraumförderung (89 %) und der Deregulierung von Bau- Bauvorschriften deregulieren 49% 34% 12% 5% vorschriften (83 %). Mietpreisbremse abschaffen 52% 27% 17% 4% Die Mehrheit wünscht sich die Abschaffung der Mietpreis- bremse (79 %). EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie 33% 43% 22% 2% entschärfenentschärfen Knapp drei Viertel halten die EU- EnEV lockern 37% 37% 20% 5% Wohnimmobilienkreditrichtlinien (76 %) und die EnEV (74 %) für zu streng. Grunderwerbssteuerreform: Grunderwerbsteuerreform: Share-Deal- Privileg abschaffen 24% 21% 26% 29% Privileg abschaffen Nur eine knappe Mehrheit ist ge- gen eine mögliche Abschaffung von Share-Deal-Privilegien (55 %). Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Seite 26
Demografischer Wandel und Digitalisierung treiben die Branche um „Welche Megatrends werden den deutschen Immobilienmarkt in den nächsten fünf bis zehn Jah- ren am meisten beeinflussen?“ Megatrends der nächsten 5 bis 10 Jahre Demografischer Wandel 58% 29% 10% 3% Der demografische Wandel (87 %) und die Digitalisierung (87 %) werden die Immobilien- Digitalisierung 53% 34% 13% branche mittel- bis langfristig am meisten beschäftigen. Zinsentwicklung 45% 40% 14% 1% Die Zinsentwicklung und die Globalisierung der Investmentströme 30% 51% 16% 3% Globalisierung der Investment- ströme stehen ebenfalls im Fokus vieler Investoren (85 % bzw. Politische Instabilitäten/Unsicherheiten 22% 37% 33% 8% 81 %). Klimawandel 12% 36% 41% 11% Mögliche politische Instabi- litäten/Unsicherheiten werden von einer Mehrheit kritischer beobachtet (59 %). Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Seite 27
Trends Wohnen: Neubau im Fokus – kleiner, effizienter, modularer – nur nicht für jeden „Was sind 2018 die Top-Trends der Nutzungsklasse Wohnen?“ 4% 1% 1% 23% 27% „In Ballungszentren „Serielles/Modulares 36% werden Neubauwohnungen Bauen ist die Zukunft im kleiner und effizienter.“ Wohnungsneubau. “ 59% 95 % 76 % 2% 3% 14% 49% 22% „Subjektförderung ist 36% „Wohnraum für sinnvoller als 41% Objektförderung Normalverdiener fällt beim Neubau durchs Raster.“ (regelmäßige Überprüfung auf Einhaltung der Wohnberechtigungs- 84 % kriterien notwendig). “ 43% 75 % 39% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Seite 28
Trends Büro: Konnektivität, Flexibilität und nicht mehr nur „Lage, Lage, Lage“ „Was sind 2018 die Top-Trends der Nutzungsklasse Büro?“ 2% 2% 10% 25% 27% „Konnektivität (z. B. Glasfaserkabel) wird „Co-Working Spaces zukünftig ebenso wichtig 47% erobern wesentliche wie die Lage sein.“ Marktanteile.“ 41% 88 % 71 % 2% 6% 15% 46% 20% 26% „Gebäudezertifizierungen 30% (BREEAM, LEED, DGNB) „Frankfurt wird erheblich spielen bei der Anmietung vom Brexit profitieren .“ von Büroflächen eine wesentliche Rolle.“ 83 % 64 % 44% 57% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Seite 29
Trends Einzelhandel: frische Konzepte – online und offline „Was sind 2018 die Top-Trends der Nutzungsklasse Einzel- handel?“ 2% 19% 2% 18% 25% „Neue Konzepte stärken 31% den stationären „Lieferdienste erobern Lebensmitteleinzelhandel: wesentliche Marktanteile im ökologisch, frisch und Lebensmitteleinzelhandel.“ verpackungsfrei.“ 67 % 80 % 1% 10% 7% 61% 42% 22% 22% „Onlinehändler setzen „Fehlende haptische und vermehrt auf stationäre emotionale Aspekte Läden (Omni-Channel).“ begrenzen das 38% E-Commerce-Wachstum.“ 45% 77 % 52 % 55% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Seite 30
Trends Hotel: etablierte Investmentklasse – Marken und Konzepte zählen „Was sind 2018 die Top-Trends der Nutzungsklasse Hotel?“ 4% 9% 7% 15% „Hotelmarken werden 33% „Der Rendite-Spread aufgrund von zwischen Hotels und Buchungsplattformen Büros wird marginal.“ zusehends an Bedeutung 37% verlieren.“ 63 % 47% 44 % 48% 4% 7% 8% 7% „Das Alleinstellungsmerkmal „Das von Lifestyle-Konzepten 37% Transaktionsgeschehen gegenüber im Bereich der standardisierten 37% Ferienhotellerie wird Produkten wird zukünftig zunehmen.“ abnehmen.“ 48% 52% 59 % 44 % Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Seite 31
Zusammenfassung (1/2) Attraktivität Kaufpreiserwartungen ► Deutschland wird von nahezu allen Befragten (94 %) auch ► Preissteigerungen für Büros in A-Lagen werden deutlich im Jahr 2018 als attraktiver oder sehr attraktiver Stand- verhaltener gesehen (55 % vs. 66 %). ort für Immobilieninvestments gesehen. ► Die Preisentwicklung für den Einzelhandel wird kritischer ► Die positive Einschätzung (94 %) sinkt im Vergleich zum gesehen. Vorjahr minimal (2017: 96 %). ► Für Wohnimmobilien in A- und B-Lagen geht eine deutliche ► Im europäischen Vergleich bleibt Deutschland für mehr Mehrheit weiterhin von Preissteigerungen aus. als die Hälfte „sehr attraktiv“ (56 %). ► Es werden zunehmend steigende Preise für Logistik- immobilien in B-Lagen erwartet (B-Lagen: 55 % vs. 35 %). Immobilienmarktumfeld ► Die Preiserwartungen bei Hotelimmobilien für A-Lagen und die Peripherie verschieben sich Richtung gleichbleibende ► Grundstücke werden zu überzogenen Preisen veräußert Preise (A-Lage: 50 % vs. 42 %; Peripherie 70 % vs. 68 %). (99 %). ► Die Niedrigzinsphase setzt sich unverändert fort (93 %). Größte Transaktionshindernisse ► Qualifizierte Mitarbeiter sind begehrt (91 %). ► Abweichende Kaufpreisvorstellungen (91 % vs. 93 %) und die überzogene Übertragung von Risiken (84 % vs. 82 %) Immobilientransaktionsmarkt bleiben die größten Transaktionshindernisse. ► Neubau und Nachverdichtung sind die Antwort der Be- ► Die Mehrheit sieht Bieterverfahren nicht als Transaktions- standshalter auf die Produktknappheit (96 %). hindernis (58 %). ► Preiserwartung der Verkäufer ist teilweise zu hoch (95 %). ► Die Manage-to-Core-Strategie ist eine Reaktion auf das Immobilienkreditkonditionen hohe Preisniveau (93 %). ► Deutliche Veränderung bei der Einschätzung des Marktes zum Zinsanstieg zu beobachten (steigend: 40 % vs. 12 %). Seite 32
Zusammenfassung (2/2) Investmentfokus Megatrends der nächsten 5 bis 10 Jahre ► Der Fokus vieler Investoren liegt auch 2018 verstäkt auf ► Der demografische Wandel (87 %) und die Digitalisierung Büroimmobilien (79 % vs. 78 %). (87 %) werden die Immobilienbranche mittel- bis lang- fristig am meisten beschäftigen. ► Wohnen im nächsten Jahr ist wieder deutlich stärker im Investmentfokus (stark: 55 % vs. 28 %). ► Die Zinsentwicklung und die Globalisierung der Invest- mentströme stehen ebenfalls im Fokus vieler Investoren (85 % bzw. 81 %). Bevorzugte Investitionsstandorte ► Die Favoriten im Bereich Wohnimmobilien für Investoren Top-Trends der Nutzungsklassen sind Frankfurt (15 % vs. 10 %) und Berlin (14 % vs. 17 %). Hamburg ist gleichauf mit München (12 %). ► Wohnen: „In Ballungszentren werden Neubauwohnungen kleiner und effizienter.“ Zustimmung: 95 % ► Einzelhandelsimmobilien in Düsseldorf und München sind bei Investoren beliebt (12 %), gefolgt von Hamburg, Köln ► Büro: „Konnektivität (z. B. Glasfaserkabel) wird zukünftig und Stuttgart (11 %). ebenso wichtig wie die Lage sein.“ Zustimmung: 88 % ► Berlin bleibt unangefochten an der Spitze bei Wohn- ► Einzelhandel: „Neue Konzepte stärken den stationären investments (16 % vs. 17 %). Lebensmitteleinzelhandel: ökologisch, frisch und ver- packungsfrei.“ Zustimmung: 80 % ► Hotel: „Der Rendite-Spread zwischen Hotels und Büros Gewünschter Einfluss durch die neue Bundsregierung wird marginal.“ Zustimmung: 63 % ► Den größten Handlungsbedarf sehen die Investoren bei der Wohnraumförderung (89 %) und der Deregulierung von Bauvorschriften (83 %). ► Die Mehrheit wünscht sich die Abschaffung der Mietpreis- bremse (79 %). Seite 33
Ihre Kontakte Für Fragen und Feedback zur Studie: Christian Schulz-Wulkow Paul von Drygalski Leiter Immobiliensektor Deutschland, Schweiz, Österreich Tel. +49 30 25471 21327 Tel. +49 30 25471 21235 E-Mail paul.von.drygalski@de.ey.com E-Mail christian.schulz-wulkow@de.ey.com Thomas Frank Tel. +49 30 25471 21312 E-Mail thomas.frank@de.ey.com Seite 34
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EY | Assurance | Tax | Transactions | Advisory Die globale EY-Organisation im Überblick Die globale EY-Organisation ist einer der Marktführer in der Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Transaktionsberatung und Managementberatung. Mit unserer Erfahrung, unserem Wissen und unseren Leistungen stärken wir weltweit das Vertrauen in die Wirtschaft und die Finanzmärkte. Dafür sind wir bestens gerüstet: mit hervorragend ausgebildeten Mitarbeitern, starken Teams, exzellenten Leistungen und einem sprichwörtlichen Kundenservice. Unser Ziel ist es, Dinge voranzubringen und entscheidend besser zu machen – für unsere Mitarbeiter, unsere Mandanten und die Gesellschaft, in der wir leben. Dafür steht unser weltweiter Anspruch „Building a better working world“. Die globale EY-Organisation besteht aus den Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited (EYG). Jedes EYG-Mitgliedsunternehmen ist rechtlich selbstständig und unabhängig und haftet nicht für das Handeln und Unterlassen der jeweils anderen Mitgliedsunternehmen. Ernst & Young Global Limited ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach englischem Recht und erbringt keine Leistungen für Mandanten. Weitere Informationen finden Sie unter www.ey.com. In Deutschland ist EY an 21 Standorten präsent. „EY“ und „wir“ beziehen sich in diesem Porträt auf alle deutschen Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited. © 2018 Ernst & Young Real Estate GmbH All Rights Reserved. ED None Cover PEXELS
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