Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt - Österreich 2019
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Trendbarometer Immobilien- Investmentmarkt Österreich 2019
Inhalt Kernergebnisse 4 Design der Studie 6 Immobilientransaktionsmarkt 8 Befragungsergebnisse 10 Ihre Ansprechpersonen bei EY 32
Editorial
Liebe Leserinnen, liebe Leser,
das EY Real Estate Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich
liegt vor Ihnen und gibt Ausblick auf das Jahr 2019, auf jene Entwicklungen,
Herausforderungen und Trends, die den Markt im nächsten Jahr beeinflussen
und bestimmen werden.
Alexander Wlasto
Partner
Sector Leader Real Im Zuge der Erhebung wurden österreichische Leading Industry Professionals
Estate, Hospitality von uns befragt und deren Ansichten und Meinungen zu Themen wie
and Construction
Austria Standortattraktivität, Investmentfokus, Investmentvolumen, Immobilienmarkt-
umfeld, Transaktionsmarkt, Risiken und Hindernisse sowie Digitalisierung und
andere Megatrends erhoben.
Die Ergebnisse finden Sie in der vorliegenden Publikation. Wir hoffen Ihnen
durch unsere Analyse einen Informationsvorsprung gegenüber dem Mitbewerb
und in jedem Fall spannende Einsichten in Themen bieten zu können, die die
Immobilienbranche künftig bestimmen werden.
Erich Sorli
Partner
Assurance
Mit besten Grüßen
Alexander Wlasto Erich Sorli
Partner Partner
3 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2019Kernergebnisse
Standortattraktivität
Österreich wird durch den überwiegenden Teil der Befragten – insgesamt 84% - als „attraktiver“
oder „sehr attraktiver“ Standort für Immobilieninvestments eingeschätzt. Insgesamt scheint die
Attraktivität jedoch zu sinken, 2018 waren es noch 97%.
Im europäischen Vergleich bleibt Österreich aufgrund des Preisniveaus attraktiv.
Investmentvolumen
In Österreich mangelt es an großen Deals – dieser Meinung ist der überwiegende Teil (65%) der
Befragten und sieht für 2019 eher eine „Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau“ am Markt.
Immobilienmarktumfeld
Wie auch im Vorjahr, wird das steuerliche Umfeld im Wesentlichen im Jahr 2019 stabil bleiben,
meinen 92% der Studienteilnehmer.
Investitionen in den eigenen Bestand werden 2019 aufgrund des hohen Preisniveaus an Bedeutung
gewinnen (84%). Projektentwicklungen müssen zukünftig Anforderungen an eine smarte
Infrastruktur erfüllen (96%).
Transaktionsmarkt
Der Verkauf und ein selektiver Ankauf ist für eine deutliche Mehrheit der Befragten die präferierte
Investmentstrategie im „Late Cycle“ (82% bzw. 91%).
Manage-to-Core ist beliebter als die Super-Core-Strategie (74% bzw. 61%).
Das Warten auf günstigere Preise kommt für 64% der Befragten nicht in Frage.
4 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2019Risiken und Hindernisse
Zu den größten Hindernissen für Transaktionen wurden im Jahr 2018 abweichende
Kaufpreisvorstellungen zwischen Käufer und Verkäufer sowie die hohe Risikoübertragung auf die
Käuferseite gesehen. 2019 rückt der steigende Margendruck in den Fokus (32%). Steigende Zinsen
erwarten 2019 rd. 70% der Befragten.
Eine Veränderung bei den Kreditanforderungen wird für 2019 nicht erwartet.
Investmentfokus
Nach Einschätzung der Befragten hat sich der Fokus der Investoren in Bezug auf die Asset Klassen
kaum verändert. Starkes Interesse liegt weiterhin in der Asset Klasse Wohnen. Ein Fünftel der
Befragten sieht einen Zugewinn an Investoreninteresse bei Misch- und Sondernutzungsobjekten
(z.B. Data Center).
Der Standort Graz kann 2019 mit steigendem Interesse im Bereich Retail rechnen.
Megatrends
Wesentlichen Schwung bringt die Digitalisierung in die Immobilienbranche. Darüber sind sich 100%
der Befragten einig. Auch der demografische Wandel wird als einer der größten Treiber des
Immobilienmarkts gesehen (92%).
Fast 60% der Befragten sind davon überzeugt, dass sich Unsicherheiten aufgrund politischer
Ereignisse auf die Branche auswirken werden.
Digitalisierung
Die Digitalisierung wird in der Immobilienwirtschaft schleppend umgesetzt, meinen 92% der
Befragten.
Insgesamt 87% sehen in der Digitalisierung das Potential einer höheren Transparenzschaffung in
Transaktions- und Bewertungsprozessen. Zwischen Datenschutz und Digitalisierung sehen 58%
der Befragten keinen Widerspruch.
5 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2019Design der Studie
Design der Studie
Ziel der Studie ist eine Einschätzung des österreichischen
Immobilieninvestmentmarkts für 2019 durch aktive Marktteilnehmer. Auf dieser Basis
entsteht ein Ausblick auf die Strategie, die Investoren im kommenden Jahr in
Österreich verfolgen.
Die Ergebnisse der vorliegenden Studie beruhen auf unserer Umfrage, an der rund
50 Investoren teilgenommen haben. Die Umfrage wurde im Oktober und November
2018 durch aktive Investoren und Marktteilnehmer am österreichischen
Immobilienmarkt beantwortet.
Themengebiete des Fragebogens:
Allgemeine Einschätzung des Immobilien-Investmentmarktes in Österreich
im Jahr 2019 durch aktive Marktteilnehmer
Immobilien-Investmentstrategie im Hinblick auf die Entwicklung des
Immobilienmarktes
Die befragten Unternehmen bilden einen repräsentativen Querschnitt des
österreichischen Immobilieninvestmentmarkts. Dazu zählen:
Banken
Geschlossene Immobilienfonds
Immobilien-AGs/REITs
Institutionelle Investoren
Kapitalanlagegesellschaften
Opportunity-/Private-Equity-Fonds (PE)
Privatpersonen
Wohnungsgesellschaften
Neben vorgegebenen Auswahlantworten hatten die Teilnehmer die Möglichkeit, zu
jeder Frage individuelle Kommentare abzugeben. Diese wurden anonymisiert und
ähnliche Angaben zusammengefasst wiedergegeben.
7 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2019Immobilientransaktionsmarkt
Jahresrückblick
Die größten Deals 2018
2018 war der Investmentmarkt in Österreich von einem starken Nachfrageüberhang und einem hohen
Preisniveau geprägt.
Das stärkste Segment gemessen am Transaktionsvolumen war der Einzelhandel. Dies lässt sich
Großteils auf die Übernahme der Möbelhauskette Kika/ Leiner durch die Signa Group und deren
kolportiertes Transaktionsvolumen von 500 Mio. Euro zurückführen. Abgesehen von dieser
Einzeltransaktion wurde der Markt überwiegend von mittelgroßen Deals dominiert.
Nutzung Objekt Ort Verkäufer Käufer m²
Retail Kika/ Leiner Portfolio Österreich Steinhoff-Gruppe Signa Group 718.000
Büro Lassallestraße 5 Wien Unicredit Imfarr 111.500
Frasers Property
Logistik Logistikportfolio Österreich Alpha Industrial 98.500
Investments
Retail Einzelhandelsportfolio Österreich ADIA BVK 70.000
Mixed Westbahnhof A3 Wien Acron Real I.S. 28.400
Wohnen Das Ensemble Phase I Wien ARE Premium Art-Invest 25.590
Blue Asset / Tristan
Retail Shopolis Wien BVK 25.600
Capital
Retail 50% Weberzeile Ried Ried SES TH Real Estate 25.000
Büro Adler & Ameise Wien Wealthcap TH Real Estate 23.930
Business Boulevard
Mixed Salzburg Triuva Privater Investor 16.700
Salzburg
Standard Life
Wohnen Das Ensemble Phase II & III Wien ARE Premium 16.000
Aberdeen
Gewerbeobjekt
Retail Wien M&A Real Consult Imfarr 16.000
Mariahilferstraße
Mixed Styria Center Graz Graz Projektentwickler Union Investment 15.050
Wohnen Linke Wienzeile 280 Wien STRABAG Real Estate BUWOG 10.300
Quelle: EY Research, Colliers, EHL
9 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2019Befragungsergebnisse
Investmentvolumen
Fragestellung:
Wie wird sich das Investmentvolumen in Österreich im Jahr 2019 entwickeln?
Der Mangel an großen Deals
In Österreich mangelt es an großen Deals – dieser Meinung ist der überwiegende Teil der Befragten und
sieht für 2019 eher eine „Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau“ am Markt. Eine Volumensteigerung
erwarten 65% der Befragten nicht. Ebenso glauben 85% nicht, dass eine Volumensenkung eintreten wird.
Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau 35% 65%
Volumen steigt 65% 35%
Volumen sinkt 85% 15%
Ich stimme nicht zu Ich stimme zu
Statements der Teilnehmer
„In Österreich mangelt es an Großdeals. Wir befinden uns bereits auf einem sehr hohen Niveau, dieses
zu halten ist bereits ein Erfolg. Es herrscht weiterhin starkes Interesse auch von ausländischen
Investoren, die Preise sind auch auf einem hohem Niveau, es gibt jedoch wenige Produkte am Markt
da viele Prime Objekte bereits in den letzten 2 Jahren gehandelt wurden.“
„Die Renditen sind bereits auf einem kritischen Niveau, das Angebot steigt. Dennoch ist aufgrund des
limitierenden Faktors bei guten Lagen eine Seitwärtsbewegung zu erwarten.“
„Ich gehe von einem steigenden Markt aus. Bezogen auf die ländlichen Regionen, werden wir
allerdings ein weiteres Absinken der Investitionstätigkeit sehen. Auch in Österreich ist weiterhin mit
Stadtflucht zu rechnen. Im Gewerbebereich können jedoch insbesondere in Niederösterreich und
Kärnten Ansiedelungen und Investitionen möglich sein. Im südlichen Teil Österreichs werden sich
diese eher im Logistik-Bereich ergeben.“
11 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2019Standortattraktivität
Fragestellung:
Wie beurteilen Sie die Attraktivität Österreichs als Standort für
Immobilieninvestments im Jahr 2019?
Österreichs Attraktivität sinkt
Österreich wird vom überwiegenden Teil der Befragten – insgesamt 84% - als „attraktiver“ oder „sehr
attraktiver“ Standort für Immobilieninvestments eingeschätzt. Insgesamt scheint die Attraktivität jedoch zu
sinken – 2018 waren es noch 97%. Die positive Stimmung aus den Vorjahren scheint langsam
abzuklingen. 2016 schätzten 94% der Befragten Österreich als „attraktiven“ oder „sehr attraktiven“
Standort ein.
Zudem wird Österreich im Jahr 2019 von 16% der Befragten als „weniger attraktiven“ Standort
eingeschätzt. Im Jahr 2018 hielten lediglich 3% der Befragten Österreich für „wenig attraktiv“.
72%
66%
21%
16%
12% 13%
sehr attraktiv attraktiv weniger attraktiv
1 2
Europa Österreich
Fragewortlaut:
1 Wie beurteilen Sie die Attraktivität Österreichs als Standort für Immobilieninvestments im Jahr 2018 im europäischen Vergleich?
2 Wie beurteilen Sie die Attraktivität Österreichs als Standort für Immobilieninvestments im Jahr 2018 absolut gesehen?
12 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2019Im europäischen Vergleich scheint die Attraktivität Österreichs als Standort für Immobilieninvestments im
Jahr 2019 ebenfalls zu sinken. Im Vorjahr waren noch 33% der Befragten der Meinung, Österreich sei im
Vergleich zu anderen europäischen Standorten „sehr attraktiv“. 2019 bewerteten nur 21% der Befragten
Österreich als „sehr attraktiv“. Trotzdem herrscht eine positive Stimmung, denn bewerteten im Vorjahr
49% der Befragten Österreich als „attraktiv“ im europäischen Vergleich, so ist die Zahl 2019 auf 66%
gestiegen. Dies ergibt eine positive Beurteilung von insgesamt 87% der Befragten.
Die Einschätzung des Standorts als „wenig attraktiv“ sank von 18% im Jahr 2018 auf 13% im Jahr 2019.
Statements der Teilnehmer
„Im Vergleich ist das Preisniveau in Österreich attraktiver als das in anderen Ländern.
Insbesondere im westeuropäischen Vergleich sind die Immobilien in Österreich, speziell in
Wien, noch immer sehr attraktiv.“
„Der Zyklus scheint schon am oberen Ende angelangt zu sein - es drohen diverse Gefahren
wie etwa Zinserhöhungen. Die Baukosten sind bereits hoch.“
„In der aktuellen wirtschaftlichen Situation sollte das Immobilieninvestment weiterhin attraktiv
bleiben. Im europäischen Vergleich gesehen hat Österreich wahrscheinlich weniger Präsenz
bei internationalen Großinvestoren. In Europa ist Deutschland attraktiver als Österreich.“
„Die Attraktivität Österreichs ist von Bundesland zu Bundesland sehr unterschiedlich.
Betrachtet man beispielsweise die Behördenwege ist das Burgenland äußerst attraktiv.“
„Die Attraktivität Österreichs bezieht sich vor allem auf den Standort Wien. Die Bautätigkeiten
in der Stadt machen dies deutlich. Als sehr lebenswerte Stadt wird sich Wien auch in den
kommenden Jahren über regen Zuzug freuen dürfen, welches einen positiven Einfluss auf
die Investitionschancen im Wohn- und Gewerbebereich haben wird. Ebenso verfügt die Stadt
zzgl. ihres Umlands über attraktive Bauflächen. Auch im Bestand gibt es noch hohes
Potential an Sanierungen und Aufwertungen. Hinsichtlich der mietrechtlichen Situation kann
es hier jedoch insbesondere im Wohnbereich zu dämpfern kommen, wenn Investitionen im
Bestand zu keinen wesentlich höheren Einnahmen führen.“
„2019 kommen wieder einige sehr interessante Objekte auf den Markt. Die Mieten sind nach
wie vor geringer als in vergleichbaren Standorten Mitteleuropas, auch ist der Mietmarkt in
Österreich stabil.“
13 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2019Immobilienmarktumfeld
Fragestellung:
Welchen der folgenden Aussagen zum österreichischen Immobilienmarktumfeld
stimmen Sie für 2019 zu?
Smarte Infrastruktur ist gefragt, Kapazitätsengpässe führen
zu steigenden Preisen
32%
Projekt-
Kapazitäts- 61% entwicklungen
müssen zukünftig Politische und
56% engpässe führen
36% Anforderungen weltwirtschaftliche
zu steigenden
an eine smarte 35% Instabilitäten können
Preisen und
Infrastruktur auch auf den
Verzögerungen.1
erfüllen.5 österreichischen
36% Immobilienmarkt6
58% 4% durchschlagen. 32%
8%
Eine anhaltend 39%
66% hohe Auslastung
im Baugewerbe
verzögert eine
Kommunen Modernisierung / Gesetzlich
greifen verstärkt Digitalisierung.3 verankerte Vergabequoten
in den 29% von Grundstücken der
Immobilienmarkt öffentlichen Hand an
ein.2 13% subventionierte
Wohnungsbauprojekte
15% 19% haben einen Einfluss auf den
Immobilienmarkt.4
30% 30%
Wortlaut der Fragen:
1 Die Kapazitätsengpässe des Baugewerbes führen zu steigenden Preisen und Verzögerungen von Bauvorhaben.
2 Kommunen greifen verstärkt in den Immobilienmarkt ein (Abrissstop, Ausübung von Vorkaufsrechten, Sicherung strategischer Grundstücke durch städtebauliche
Maßnahmen etc.).
3 Eine anhaltend hohe Auslastung im Baugewerbe verzögert auch eine Modernisierung / Digitalisierung der Baubranche (z. B. Einführung von BIM).
4 Gesetzlich verankerte Vergabequoten von Grundstücken der öffentlichen Hand an subventionierte Wohnungsbauprojekte haben einen Einfluss auf den Immobilienmarkt.
5 Projektentwicklungen müssen zukünftig die Anforderungen an eine smarte Infrastruktur erfüllen (Konnektivität, Ladestationen für Autos, smarte Energiekonzepte).
6 Politische und weltwirtschaftliche Instabilitäten (Brexit, Strafzölle) können auch auf den österreichischen Immobilienmarkt durchschlagen.
14 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2019Stabiles Umfeld
Wie auch im Vorjahr, wird das Umfeld für die Immobilienwirtschaft im Wesentlichen im Jahr 2019 stabil
bleiben – dies meinen 92% der Studienteilnehmer, die die steuerlichen Rahmenbedingungen für
Immobilientransaktionen 2019 für stabil halten. Aufgrund des Anlagedrucks vieler Investoren und einer
stabilen Wirtschaft sehen 92% der Befragten Österreich weiterhin als Vermieter- und Verkäufermarkt; der
eigene Bestand gewinnt aufgrund des hohen Preisniveaus an Bedeutung (84%).
Der paneuropäische Blick vieler Investoren nimmt weiter zu. 22% 74% 4%
Das steuerliche Umfeld für Immobilientransaktionen ist in
Österreich stabil. 36% 56% 8%
Aufgrund des Anlagedrucks vieler Investoren und einer
stabilen Wirtschaft bleibt Österreich weiterhin ein Verkäufer- 20% 72% 8%
und Vermietermarkt.
Die Investitionen in den eigenen Bestand gewinnen aufgrund
des hohen Preisniveaus gegenüber Zukäufen an Bedeutung. 36% 48% 16%
Verkäufer bevorzugen weiterhin Share Deals. 16% 64% 20%
Steigende Baukosten führen zukünftig zu einem Rückgang
von Forward Deals (Kostenrisiko). 12% 28% 56% 4%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Statements der Teilnehmer
„Der österreichische Immobilientransaktionsmarkt bleibt nächstes Jahr stabil obwohl er im Gesamtvolumen immer
abhängig von Großtransaktionen ist. Die Visibilität internationaler Investoren aufgrund der Größe des Marktes ist
bspw. im Vergleich zu Deutschland weniger gegeben.“
15 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2019Immobilientransaktionsmarkt
Fragestellung:
Welche Investmentstrategie wird zum Ende eines Marktzyklus („Late Cycle“)
präferiert?
Selektiverer Ankauf 61% 30% 9%
Gewinnmitnahme durch Verkauf 41% 41% 18%
Manage-to-Core-Strategie 26% 48% 26%
Fokus auf Nischenprodukte 36% 32% 32%
Investments im Ausland 23% 41% 18% 18%
Super-Core-Strategie 33% 28% 39%
Ankauf von Forward Deals 13% 44% 39% 4%
Investition in Mezzanine-/ Debt-Fonds 14% 27% 50% 9%
Warten auf günstigere Preise 9% 27% 46% 18%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Statements der Teilnehmer
„Diese Frage hängt stark vom Investmenthorizont ab - unter der Annahme, dass Immobilieninvestoren eher
langfristig orientiert sind, sollte eher eine Fokussierung des Portfolios, Optimierung der Funds und eine gute
Position für mögliche Bewertungsrückgänge angestrebt werden. "Do your homework„ und "kein Kaufen um jeden
Preis"„
„Die Investmentstrategien ändern sich in den letzten Jahren mit großer Geschwindigkeit (zB Hotels, Logistik),
letztlich ist gerade am Höhepunkt einer Investmentphase doch zu sehen, dass sich die Investoren eher auf das
„langweiligere“ aber weniger risikoanfällige Produkt zurückziehen, wobei Nischenprodukte immer als gute
Möglichkeit zum Aufpeppen des Portfolios gesehen werden, nicht jedoch überwiegende Anteile des
Gesamtportfolios ausmachen (Ausnahme Spezialfonds). Seitwärtsbewegungen in Mezzanine Debt Fonds sind im
Wesentlichen genauso (wenn nicht noch mehr) projektgetrieben wie der Ankauf selbst.“
16 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2019Immobilientransaktionsmarkt
Wohnen
Fragestellung:
„Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in Österreich im Jahr 2019 in
Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein?“
Preisstabilisierung erwartet
Der Trend steigender Preise im Segment Wohnen wird sich im Jahr 2019 insbesondere in 1a- und 1b-
Lagen fortsetzen, schätzen 64% bzw. 60% der Befragten. Im Vergleich zum Vorjahr, wo noch 83% der
Teilnehmer Preissteigerungen in 1a-Lagen erwarteten, stellt dies eine Stabilisierung der Preise dar.
Aussichten auf sinkende Preise gibt es wie im Vorjahr auch 2019 nicht. Lediglich in Peripherie-Lagen
geht die Mehrheit der Befragten von gleich bleibenden Preisen aus.
Wohnen
68%
64%
60%
40%
36%
28%
4%
Preise steigen Preise bleiben gleich Preise fallen
1a-Lage 1b-Lage Peripherie
17 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2019Immobilientransaktionsmarkt
Büro & Einzelhandel
Fragestellung:
„Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in Österreich im Jahr 2019 in
Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein?“
Der Vorjahrestrend setzt sich fort
In den 1a-Lage und 1b-Lagen werden für das Jahr 2019 sowohl im Segment Büro als auch für
Einzelhandelsimmobilien durch den Großteil der Befragten eher stagnierende Preise erwartet. Dadurch
setzt sich der Vorjahrestrend fort.
Fallende Preise werden in Peripherie-Lagen für beide Segmente erwartet (42% bzw. 64%).
Büro Einzelhandel
72%
68% 68%
64%
56%
54%
42%
32% 32% 32%
20%
16%
12% 12% 12%
4% 4%
Preise steigen Preise bleiben Preise fallen Preise steigen Preise bleiben Preise fallen
gleich gleich
1a-Lage 1b-Lage Peripherie
18 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2019Immobilientransaktionsmarkt
Hotel & Logistik
Fragestellung:
„Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in Österreich im Jahr 2019 in
Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein?“
Stabile Entwicklungen
Auch in den Segmenten Hotel und Logistik ist 2019 keine Trendwende zu erwarten. Wie in den Vorjahren,
werden für die Bestlage-Hotels Preissteigerungen erwartet. Für die Preise der Hotelimmobilien in der
Peripherie wird von 75% der Befragten eine Stagnation erwartet.
Im Bereich Logistik in 1a-Lagen rechnen 60% der Befragten mit Preissteigerungen. In 1b-Lagen und in
der Peripherie werden von der überwiegenden Mehrheit der Befragten gleich bleibende Preise erwartet.
Hotel Logistik
75%
72%
64%
59% 60%
54%
42% 40%
33%
28%
21% 20%
16%
8%
4% 4%
Preise steigen Preise bleiben Preise fallen Preise steigen Preise bleiben Preise fallen
gleich gleich
1a-Lage 1b-Lage Peripherie
19 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2019Immobilientransaktionsmarkt
Risiken & Hindernisse
Fragestellung:
„Wie werden sich die Konditionen für Immobilienkredite im Jahr 2019 entwickeln?“
Steigender Margendruck, steigende Zinsen, aber keine
Änderung der Kreditanforderungen
2019 rückt der steigende Margendruck in den Fokus – dieser Ansicht sind 32% der Befragten im
Gegensatz zu 7% im Vorjahr.
Auch steigende Zinsen erwarten 2019 rd. 70% der Befragten. Im Jahr 2018 gingen 54% der Befragten
von Zinssteigerungen aus.
Eine Veränderung bei den Kreditanforderungen erwartet mehr als die Hälfte der Befragten für 2019 nicht.
Kreditkonditionen
Statements der Teilnehmer
68% „Es herrscht hoher Margendruck auf Banken in
Verbindung mit wenigen Transaktionen. Das
56% Zinsniveau wird generell sehr niedrig bleiben,
48% 48% eine Zinserhöhung wird, wenn überhaupt, nur
sehr minimal ausfallen. Die
Kreditanforderungen bleiben aufgrund des
32% 32% anhaltend hohen regulatorischen Drucks
gleich.“
12% „Eine Anpassung an die amerikanische
Zinsentwicklung wird erfolgen, ob bereits 2019
4% ist jedoch fraglich.“
„Die zu erwartende Bewegung im
steigen status-quo sinken
Basiszinssatz wird zu einer leichten Erhöhung
der Gesamtkonditionen führen.“
Marge Zins Kreditanforderungen
20 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2019Investmentfokus
nach Asset Klasse
Fragestellung:
„Wie stark stehen die folgenden Nutzungsarten im Jahr 2019 in Ihrem
Investmentfokus?“
2019 – ein Jahr mit wenig Veränderung
Nach Einschätzung der Befragten hat sich der Fokus der Investoren im Vergleich zu 2018 in Bezug auf
die Nutzungsarten nicht wesentlich verändert. Starkes Interesse liegt nach Ansicht von 54 % der
Befragten weiterhin im Bereich Wohnen – das sind 2% weniger als im Vorjahr. In der Nutzungsart Büro
meinen 40% der Teilnehmer, dass das Investoreninteresse an der Asset Klasse stark wird.
In den Fokus werden „Andere“ Nutzungsarten rücken, etwa Mischnutzungen oder Data Center, schätzen
17% der Befragten.
Büro 40% 32% 8% 20%
Wohnen 54% 17% 4% 25%
Retail 27% 23% 23% 27%
Andere 17% 37% 17% 33%
stark mittel gering gar nicht
Statements der Teilnehmer
„Mischnutzungen im Gewerbebereich zur Verdichtung bestehender Flächenangebote (Büro/Labor, Data Center,
etc) werden gefragter.“
21 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2019Investmentfokus
nach Standort
Fragestellung:
„Welche österreichischen Standorte stehen im Jahr 2019 besonders in Ihrem
Investmentfokus?“
Die Fokussierung auf Wien klingt ab
Bei der Frage, welcher Standort für Investments in die Asset Klasse Büro in Österreich besonders
interessant ist, ist zu erkennen, dass der Fokus mit 41% weiterhin auf Wien liegt. Dies stellt jedoch einen
Rückgang um rd. 20%-Punkte im Vergleich zum Vorjahr dar. Stattdessen können Graz und Linz von
steigendem Interesse profitieren. Beide Städte liegen bei 14% anstatt 9% in 2018.
Graz kann zudem mit einem großen Interesse im Bereich Retail im Jahr 2019 rechnen. Waren 2018 noch
17% der Investoren an Graz interessiert, sehen die Befragten für 2019 bereits 40% der Retail-
Investments in Graz.
In Wien scheint der Retail-Investmentmarkt gesättigt und sinkt von 22% (2018) auf 10% (2019).
In etwa unverändert im Vergleich zum Vorjahr bleibt der Investmentfokus über alle Asset Klassen in
Salzburg.
Wohnen 26% 19% 10% 12% 9% 5% 2% 12% 5%
Büro 41% 9% 14% 14% 9% 4% 9%
Retail 10% 20% 40% 10% 10% 10%
Wien Salzburg Graz Linz Innsbruck Bregenz Klagenfurt St. Pölten Eisenstadt
22 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2019Fragestellung:
„Welche österreichischen Standorte stehen im Jahr 2019 besonders in Ihrem
Investmentfokus?“
Nord-Süd Unterschiede
Bei der Einzelanalyse der Landeshauptstädte bleibt die Asset Klasse Wohnen wie im Vorjahr großteils
unveränderter Vorreiter des Investoreninteresses. Insbesondere in Bregenz ergab die Befragung, dass
für die Asset Klassen Retail und Büro kaum relevante Investments für 2019 vorgesehen sind. Auch in
Wien, Innsbruck, Salzburg und St. Pölten wird Wachstum im Bereich Residential durch die Befragten
gesehen.
Anders gestaltet sich die Stimmung im Süden und Südosten Österreichs. In Eisenstadt rückt die Asset
Klasse Büro mit 40% in den Fokus. Im Bereich Wohnen wird stattdessen ein Rückgang von 75% auf 40%
gesehen. Auch in Graz und Klagenfurt sehen rd. ein Drittel der Befragten steigendes Interesse daran, in
die Asset Klasse Büro zu investieren.
23 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2019Digitalisierung
Trend & Umsetzung
Fragestellung:
„Wie schätzen Sie die folgenden Digitalisierungstrends ein?“
Die Digitalisierung wird schleppend umgesetzt
Das Thema Digitalisierung ist in der Immobilienwirtschaft angekommen. Die Umsetzung konkreter
Projekte läuft jedoch auch 2019 nur schleppend – das meinen 92% der Befragten.
Insgesamt 87% sehen in der Digitalisierung das Potential einer höheren Transparenzschaffung in
Transaktions- und Bewertungsprozessen. Weiters sind 82% der Teilnehmer der Meinung, dass auch in
der Immobilienwirtschaft Tätigkeitsfelder wie Rechnungswesen oder Vermittlung digitalisiert werden
können.
Einen Widerspruch zwischen Datenschutz und Digitalisierung sehen 42% der Befragten.
Die Umsetzung konkreter Digitalisierungsprojekte
läuft sehr schleppend. 30% 62% 4% 4%
Transaktions- und Bewertungsprozesse werden
durch die Digitalisierung schneller und 26% 61% 13%
transparenter.
Auch in der Immobilienwirtschaft werden
Tätigkeitsfelder (Nebenkosten, Rechnungswesen,
Vermietung und Vermittlung etc.) digitalisiert und 41% 41% 17%
dadurch Personal eingespart.
Konnektivität wird zukünftig ebenso wichtig wie die
Lage. 35% 47% 9% 9%
Datenschutz und Digitalisierung bremsen sich
gegenseitig aus. 17% 25% 54% 4%
Statements der Teilnehmer
„Die ‚systemtechnische‘ Digitalisierung ist nicht aufzuhalten und wird auch in der Immobilienbranche Einzug halten.
Die Herausforderung dabei ist der organisatorische und gesellschaftliche Umgang.“
24 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2019Digitalisierung &
Investmentchancen
Fragestellung:
„Welche Investmentchancen ergeben sich durch die Digitalisierung?“
Digitalisierung wird zum Lagekriterium
Die Digitalisierung spielt mittlerweile eine Rolle bei der Auswahl der Lage. Städte, die dem
Digitalisierungstrend schneller folgen, werden daraus Vorteile ziehen können, meinen 91% der Befragten.
Zudem werden dezentrale Bürolagen gegenüber etablierten Zentrallagen von der Digitalisierung
profitieren können (59%).
Zwei Drittel der Befragten gehen davon aus, dass immissionsbelastete Lagen von E-Mobility und
Carsharing profitieren werden.
Städte, die stärker mit dem
Digitalisierungstrend gehen, haben
Standortvorteile (z. B. erhöhte 50% 41% 9%
Nachfrage).
Immissionsbelastete Lagen profitieren
von E-Mobility und Carsharing. 32% 36% 32%
Dezentrale Bürolagen in Trendbezirken
profitieren gegenüber etablierten 9% 50% 32% 9%
Zentrallagen.
Statements der Teilnehmer
„Digitalisierung ist eine Möglichkeit den Standort zu attraktivieren; die klassischen Faktoren wie gute Erreichbarkeit,
attraktives Umfeld, Dienstleistungsangebote, Flexibilität der Objekte etc. werden weiterhin die wesentlichen
Entscheidungskriterien darstellen.“
25 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2019Digitalisierung
nach Asset Klassen
Fragestellung:
„Welche Assetklassen werden in Zukunft durch die Digitalisierung stärker in den
Investmentfokus rücken?“
Büro Co-Working-Space 48% 52%
Dezentrale Lage 9% 50% 27% 14%
A-Lage 33% 24% 38% 5%
Wohnen Serviced Apartment 45% 45% 5%5%
Mikroapartment 39% 48% 9% 4%
Zentrale Trendlagen 42% 24% 29% 5%
Retail Discounter 18% 27% 46% 9%
High Street 25% 15% 55% 5%
Fachmarktzentrum 9% 22% 56% 13%
Logistik/
HUB/Zentrallager 50% 30% 10% 10%
Industrie
Last Mile Storage 45% 20% 30% 5%
Rechenzentren 33% 33% 24% 10%
26 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2019Megatrends
Fragestellung:
„Welche Megatrends werden den österreichischen Immobilienmarkt in den
nächsten 5-10 Jahren beeinflussen?“
Digitalisierung als größter Treiber von Veränderung
Die Megatrends, die den österreichischen Immobilienmarkt 2018 bewegt haben, bleiben 2019 weiterhin
aktuell. Wie bereits im Vorjahr (93%) wird auch im Jahr 2019 (92%) der demografische Wandel als einer
der größten Treiber des Immobilienmarkts von den Befragten gesehen.
Wesentlichen Schwung bringt auch die Digitalisierung in die Branche. Darüber sind sich alle Befragten
einig (100%) - im Gegensatz zum Vorjahr, wo ein Drittel der Befragten noch nicht von einer Veränderung
überzeugt war.
Einen weiterhin starken Trend sehen 87% der Befragten in der Zinsentwicklung und 61% in der
Globalisierung der Investmentströme.
Größere Relevanz wird sowohl dem Klimawandel als auch politischen Instabilitäten zugesprochen. Im
vergangenen Jahr meinten 41%, dass der Klimawandel relevante Auswirkungen auf den
Immobilienbereich haben wird, während es 2019 bereits 60% sind. Zudem sind fast 60% der Befragten
davon überzeugt, dass Unsicherheiten aufgrund politischer Geschehnisse Auswirkungen auf die
Immobilienbrache haben werden. Das entspricht einer Steigerungen in der Zustimmung von 20%-
Punkten.
Digitalisierung 54% 46%
Demografischer Wandel 67% 25% 8%
Zinsentwicklung 38% 49% 13%
Globalisierung der
Investmentströme 17% 54% 29%
Klimawandel 30% 30% 40%
Politische
Instabilitäten/Unsicherheiten 29% 29% 34% 8%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
27 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2019Megatrends
Büro
Fragestellung:
„Was sind 2019 die Trends in der Nutzungsklasse Büro?“
Gebäudeattraktivität durch Human-Experience-Faktoren und
ihr Einfluss auf den „War for Talents“
68% „Human-Experience-
Faktoren“
(Aufenthaltsqualität,
Wohlfühlfaktoren,
Coolness-Atmosphäre)
beeinflussen 40%
zunehmend die Nicht nur die
Gebäudeattraktivität. 32% Gebäude, sondern
auch die
Mietverträge müssen
künftig flexibler
66% Die Mitarbeiter- gestaltet werden
gewinnung erfolgt 40% (Laufzeiten,
auch über die Ausstattung, Größe
Attraktivität von etc.).
17%
Arbeitswelten („War
30%
for Talents“). Innovative 4%
Flächenkonzepte: 48%
Trotz höherer
4% Flächeneffizienz
kann die
43% Attraktivität für
die Nutzer
steigen.
9%
28 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2019Megatrends
Retail
Fragestellung:
„Was sind 2019 die Trends in der Nutzungsklasse Retail?“
Tendenz zur Neuausrichtung des Marktes aufgrund von
Imageschaden und einem leidenden Textilhandel
Der Trend zum
Erlebniseinkaufen 53%
verändert den
Wettbewerb und führt
43% zu einer
Neuausrichtung im 52%
Einzelhandel.
Erlebnis- und
Gastrokonzepte sind
56% 4%
im Aufwind.
39%
48%
Der stationäre
Textilhandel leidet. 9%
Das Image des
35% Einzelhandels ist
angekratzt. Mieter
versuchen daraus
9% Kapital zu schlagen
(Miethöhe,
Laufzeiten,
Incentives). 22%
26%
4%
29 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2019Megatrends
Wohnen
Fragestellung:
„Was sind 2019 die Trends in der Nutzungsklasse Wohnen?“
Mikro-Wohnen, Zusatzservices und Ladeinfrastruktur liegen
im Trend
58%
Studenten- und
Mikro-Wohnen oder
temporäres Wohnen
(Serviced Apartments)
33%
38% liegt weiter im
Trend.
Ladeinfrastruktur
(E-Mobility) wird
52% 4% zunehmend 38%
wichtiger als
Standortfaktor.
Zusatzservices 25%
werden vermehrt 4%
nachgefragt
(Concierge, Pflege 33% Großvolumige
etc.). Projektfertigstellungen
26% in Ballungszentren 46%
22% führen in 3-5 Jahren zu
einer stagnierenden bis
leicht rückläufigen
Mietzinsentwicklung.
17%
4%
30 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2019Megatrends
Hotel
Fragestellung:
„Was sind 2019 die Trends in der Nutzungsklasse Hotel?“
Nachhaltigkeit und Dual-Branding-Konzepte setzen sich
durch
43%
24% Die Nachhaltigkeit
eines Hotels wird ein 70%
ausschlaggebendes
Kriterium für
Buchungs- Kettenhotels
entscheidungen. prägen
zusehends die
19% Ferien-
14%
destinationen.
48%
13% 17%
Mehr Hotelprojekte 39%
werden als „Dual-
Branding-
Konzepte“
33% gestaltet. Der Individualität und
dem lokalen Charakter
19% eines Hotels kommen
zukünftig mehr
39% Bedeutung zu.
22%
31 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2019Ihre Ansprechpersonen bei EY
Ihre Kontakte
Alexander Wlasto
Partner
Sector Leader Real Estate, Hospitality and Construction Austria
Tel. +43 1 211 70 1306
Mobile +43 664 6000 31306
E-Mail alexander.wlasto@at.ey.com
Erich Sorli
Partner
Assurance
Tel. +43 1 211 70 1329
Mobile +43 664 6000 31329
E-Mail erich.sorli@at.ey.com
Andreas Sauer
Partner
Transaction Tax
Tel. +43 1 211 70 1625
Mobile +43 664 6000 31625
E-Mail andreas.sauer@at.ey.com
33 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2019EY | Assurance | Tax | Transactions | Advisory Die globale EY-Organisation im Überblick EY ist einer der globalen Marktführer in der Wirtschaftsprüfung, Steuer- beratung, Transaktionsberatung und Managementberatung. Mit unserer Erfahrung, unserem Wissen und unseren Leistungen stärken wir weltweit das Vertrauen in die Wirtschaft und die Finanzmärkte. Dafür sind wir bestens gerüstet: mit hervorragend ausgebildeten Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, dynamischen Teams, einer ausgeprägten Kundenorientierung und individuell zugeschnittenen Dienstleistungen. Unser Ziel ist es, die Funktionsweise wirtschaftlich relevanter Prozesse in unserer Welt zu verbessern – für unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, unsere Kunden sowie die Gesellschaft, in der wir leben. Dafür steht unser weltweiter Anspruch „Building a better working world“. Die globale EY-Organisation besteht aus den Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited (EYG). Jedes EYG-Mitgliedsunternehmen ist rechtlich selbstständig und unabhängig und haftet nicht für das Handeln und Unterlassen der jeweils anderen Mitgliedsunternehmen. Ernst & Young Global Limited ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach englischem Recht und erbringt keine Leistungen für Kunden. Weitere Informationen finden Sie unter www.ey.com. In Österreich ist EY an vier Standorten präsent. „EY“ und „wir“ beziehen sich in dieser Publikation auf alle österreichischen Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited. © 2019 Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H. All Rights Reserved. Diese Publikation ist lediglich als allgemeine, unverbindliche Information gedacht und kann daher nicht als Ersatz für eine detaillierte Recherche oder eine fachkundige Beratung oder Auskunft dienen. Obwohl sie mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt wurde, besteht kein Anspruch auf sachliche Richtigkeit, Vollständigkeit und/oder Aktualität; insbesondere kann diese Publikation nicht den besonderen Umständen des Einzelfalls Rechnung tragen. Eine Verwendung liegt damit in der eigenen Verantwortung des Lesers. Jegliche Haftung seitens der [vollständiger Firmenwortlaut der herausgebenden EY-Mitgliedsfirma] und/oder anderer Mitgliedsunternehmen der globalen EY-Organisation wird ausgeschlossen. Bei jedem spezifischen Anliegen sollte ein geeigneter Berater zurate gezogen werden. www.ey.com/at
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