V33 Das neue Quartier am Tor zur Salzburger Altstadt. Ihr IFA Prime Investment - INFORMATION
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V 33
Das neue Quartier am Tor zur Salzburger Altstadt.
Ihr IFA Prime Investment.
INFORMATION
Illustration Zugang Hotel, Büros & Gewerbe - Blickrichtung von Vogelweiderstraße
V 33
EIN MITTELFRISTIGES PRIME INVESTMENT DER EXTRAKLASSE
In perfekter Lage, am Einfahrtstor zur Salzburger Altstadt, entsteht das neue
Quartier „V33“. Der Mix aus einem Hotel mit zukunftsweisendem Konzept,
hochattraktiven Büro-, Gewerbe- & Gastronomieflächen und mietsicherem
geförderten Wohnbau macht V33 zu einem Prime Investment der Extraklasse.
IFA ermöglicht Ihnen die Beteiligung an diesem in Salzburg einzigartigen Projekt.
V33 eignet sich ideal für Investoren, die von der attraktiven Rendite
eines Immobilieninvestments mit einem mittelfristigen
Anlagehorizont profitieren möchten.
Erwin Soravia Michael Baert Michael Meidlinger
CEO CTO CFO
3
Illustration V33 im Überblick
Ihr Prime Investment
im Überblick
INVESTMENT Mittelfristiges Immobilieninvestment mit einem geplanten Anlagehori-
zont von 8-13 Jahren. Durch den Verkauf des gesamten Objekts nach
Fertigstellung und etabliertem Betrieb (in 8-13 Jahren) soll die erwartete
Wertsteigerung von V33 bestmöglich realisiert werden. Bauvorbereitun-
gen inklusive erforderlicher Genehmigungen sind bereits abgeschlossen,
die Baukosten sind als Fixpreis garantiert. Gemeinsam mit den geplanten
Mieteinnahmen nach Fertigstellung besteht somit eine größtmögliche
Absicherung Ihres Investments und zudem die Möglichkeit, an der
Wertsteigerung zum Verkaufszeitpunkt zu partizipieren.
BETEILIGUNG Beteiligung an der Kommanditgesellschaft „V33 Projektentwicklungs-
gesellschaft m.b.H. & Co KG“ mit persönlichem Eintrag im Firmenbuch
RENDITE Sie profitieren von einer attraktiven Rendite aus regelmäßigen Mietein-
nahmen und der prognostizierten Wertsteigerung beim geplanten
Verkauf in 8-13 Jahren
GESAMTINVESTITION € 65,6 Mio.
KOMMANDITKAPITAL € 38,4 Mio.
MINDESTBETEILIGUNG € 118.002 (entspricht einer Mindestbeteiligung von 0,3%)
· Eigenmittel 2021 / € 60.477
· Eigenmittel 2022 / € 57.525
IHRE SICHERHEIT · Grundbucheigentum der Kommanditgesellschaft mit persönlichem
Eintrag Ihrer Anteile im Firmenbuch
· Inflationsabsicherung über geplante Indexierung der Miet- und
Pachterträge
· Bankgarantie des Hotelpächters
· IFA Patronatserklärung für eine Hotel-Jahrespacht bis einschließlich
2028 als zusätzliche Absicherung der Investoren
· Bauausführung durch namhafte österreichische Unternehmen
· Die Baukosten für das genehmigte Projekt sind als Fixpreis garantiert.
Die Investoren werden durch Abschluss eines Totalunternehmer-
vertrags mit einer Tochtergesellschaft der IFA AG, der Freude am
Wohnen Wohnbau GmbH, hinsichtlich Mehrkosten abgesichert.
5
Illustration Links: Hotel & Gewerbe, Rechts: Geförderter Wohnbau
Ihre Vorteile
im Überblick
V33 kombiniert Hotel, Büro, Gewerbe & Gastronomie mit mietsicherem
geförderten Wohnbau. Dieser Mix macht V33 zu einem hochattraktiven Investment für
Anlegerinnen und Anleger. Jeder einzelne Bereich des Quartiers passt perfekt zu den
Potenzialen des Standorts und bietet Qualität und Sicherheit. Die Summe ergibt
ein modernes, durchdachtes und zukunftsicheres Anlageprodukt.
SIE INVESTIEREN IN REALEN SACHWERT
V33 kombiniert wertvolle Lage mit einem für den Standort perfekt konzipierten
Immobilienprojekt. Die anspruchsvolle Architektur des gesamten Quartiers macht
V33 zur begehrten neuen Landmark am Einfahrtstor zur Altstadt.
SIE INVESTIEREN IN NACHGEFRAGTE HOSPITALITY
Trotz hoher Nachfrage werden in Salzburg nur mehr wenige neue Hotels mit einer für
Anleger attraktiven Zimmeranzahl bewilligt. V33 verfügt über alle Genehmigungen
und bietet ein zukunftweisendes, krisensicheres Hotelkonzept.
SIE INVESTIEREN SOZIAL
In Salzburg herrscht extrem hohe Nachfrage nach leistbarem Wohnraum.
V33 bietet geförderten Wohnbau auf höchstem Niveau.
SIE INVESTIEREN NACHHALTIG
Das gesamte Quartier wird nach Grundsätzen der Nachhaltigkeit
mit hohem ökologischen Anspruch realisiert.
SIE INVESTIEREN MITTELFRISTIG
V33 kombiniert einen soliden Sachwert der Assetklasse Immobilien und damit
Realwertsicherung Ihres Investments mit einem mittelfristigen Anlagehorizont bei
bestmöglicher Nutzung und Realisierung der Wertsteigerungspotenziale.
Eine sinnvolle Ergänzung für Ihr Portfolio.
7
Illustration Büros, Gewerbe & Hotel - Ansicht Vogelweiderstraße
Das Projekt
DATEN & FAKTEN
Mixed-Use Quartier: Hotel / Büro
PROJEKTART
Gewerbe & Gastronomie / Geförderter Wohnbau
ADRESSE Vogelweiderstraße 33, 5020 Salzburg
GESAMTINVESTITION € 65,6 Mio.
KOMMANDITKAPITAL € 38,4 Mio.
GEPLANTER BAUBEGINN Sommer 2022
GEPLANTE FERTIGSTELLUNG Herbst 2024
Baubewilligung & gewerberechtliche
BEWILLIGUNG
Genehmigung sind erteilt
TIMING
Q3/2021 Q2/2022 Q4/2024
Projekteinstieg Baubeginn Fertigstellung
9
GEFÖRDERTER WOHNBAU GASTRONOMIE HOTEL
Wohnnutzfäche: 1.253 m2 Gesamtnutzfläche: 338 m2 Gesamtnutzfläche: 3.373 m2
20 Wohnungen (50 m2 - 72 m2) 120 Zimmer
Betrieben von numa
SE
AS
TR
ES
NK
FU
SE
AS
TR
ERS
EID
ELW
G
VO
TIEFGARAGE BÜRO & GEWERBE
75 Stellplätze Gesamtnutzfläche: 1.948 m2
Vorrichtung für E-TankstellenV 33
DAS QUARTIER
Die Lage des Quartiers bietet ideale Voraussetzungen
für alle Nutzungen und Zielgruppen.
Die Gebäude für Hotel, Büro, Gewerbe & Gastronomie liegen sehr gut
sichtbar und bestens angebunden an der frequentierten Vogelweiderstraße.
Der hochqualitative geförderte Wohnbau liegt im beschaulichen, ruhigen
westlichen Teil des Quartiers entlang der Funkestraße.
In der Mitte des Quartiers entsteht eine Piazza, ein ruhiger und geschützter
Ort des Miteinanders. Gemeinsam mit den attraktiven, öffentlich zugänglichen
Außenbereichen und dem entstehenden Gastronomieangebot entwickelt
sich ein neuer Lebensraum für den ganzen Stadtteil.
11Illustration
Zimmer des numa / V33
12DIE NEUE HOSPITALITY GENERATION
Das Hotel wird von den erfolgreichen Hospitality-Neudenkern numa betrieben.
Seit der Gründung unter dem Namen „COSI“, vor wenigen Jahren, hat sich numa äußerst
dynamisch entwickelt. numa bietet hochattraktives gewerbliches Wohnen für Short-
und Mid-Stay Aufenthalte in den Toplagen europäischer Großstädte. Durch den starken
Fokus auf digitale Prozesse erreicht numa eine Senkung der Fixkosten um bis zu 60 Prozent.
Bis zu 80 Prozent der Betriebsprozesse sind vollständig digitalisiert. Rezeption und
Hotelmanager entfallen, auch das Backoffice-Personal wird reduziert. Mit diesem
Konzept erreicht numa einen bis zu drei Mal höheren Umsatz im Vergleich zum Markt
und konnte trotz COVID im Jahr 2020 eine 90prozentige Auslastung vorweisen.
ERFOLGREICHES WACHSTUM
Diese Fakten haben auch institutionelle Anleger überzeugt. Hinter numa stehen
Investoren wie SORAVIA, die großen Technologiefonds Headline und Cherry, namhafte
deutsche Familienunternehmen wie Otto und Miele und mehr als 30 Technologie-
Unternehmer wie die Zalando-Gründer. Weitere Investoren sind Unternehmer
und Experten aus der Reise-, Immobilien- und Hotelbranche, darunter Nils Regge
(Gründer von HomeToGo und Dreamlines), Gleb Tritus (MD Lufthansa Innovation Hub),
Manuel Stotz (Gründer von Kingsway Capital), Mato Perić (IMMO Investment Technologies),
Andreas Brehmke, Loric Ventures und Lions Venture. Erst jüngst hat numa
Wachstumskapital in der Höhe von 20 Millionen Euro erhalten.
DERZEIT BETREIBT NUMA 16 STANDORTE
MIT 1.200 ZIMMERN IN
DEUTSCHLAND
ÖSTERREICH
SPANIEN
ITALIEN
Neben Salzburg sind weitere europäische Standorte in Planung.
1314
Zugeschnitten auf
neue Bedürfnisse
Der Bereich Hospitality hat sich in den vergangenen Jahren markant verändert.
Durch den Anstieg beruflicher Mobilität ist die Nachfrage nach längeren
Aufenthalten und Hospitality-Angeboten mit guter Anbindung gestiegen.
Unkomplizierte, kontaktlose Unterbringungsangebote für Kurzurlaube sind
stärker nachgefragt. Mit "Commercial Living“ bietet numa eine neugedachte
Mischung aus Hotel und Serviced Rooms. Auf Leistungen wie Gastronomie,
Wellness oder eine Bibliothek wird bewusst verzichtet - aufgrund der
ausgesuchten Lagen entdecken die Gäste lieber
ein tolles Café oder eine Bar in der Umgebung.
Das numa in V33 bietet ein in Salzburg einzigartiges Angebot für Touristen,
Young Professionals und Geschäftsreisende, die einen längeren Aufenthalt
planen, aber auch für die vielen Top-Unternehmen in der
Umgebung ist das Hotel hochattraktiv.
15Hotel, Büros, Gewerbe & Gastronomie parkseitig
Illustration
Illustration Hotel & Gastronomie parkseitig
Büro,
Gewerbe &
Gastronomie
in idealem Umfeld
Frequenz, Sichtbarkeit, Anbindung und Infrastruktur sind
die entscheidenden Faktoren für den Erfolg von Büro-, Gewerbe-
und Gastronomieflächen. Mit dem Standort an der Vogelweiderstraße
und der geräumigen Tiefgarage bietet V33 dafür optimale
und zukunftssichere Voraussetzungen.
Neben der Lage sorgen auch die anspruchsvolle Architektur
und die moderne nachhaltige Umsetzung für hohe
Nachfrage und bestes Image.
In Summe stehen in V33 rund 2.290 m2 für Büro-,
Gewerbe- und Gastronomieflächen zur Verfügung.
1920 Geförderter Wohnbau - Ansicht Funkestraße Illustration
Geförderter Wohnbau
mit Lebensqualität
Ideal positioniert, im ruhigen hinteren Teil des Quartiers, entstehen 20 geförderte
Mietwohnungen in einem architektonisch hochwertigen Wohngebäude.
Neben der positiven sozialen Komponente bringt der Förderungsaspekt
eine erwartbare 100% Vermietungssicherheit, denn in Salzburg herrscht hohe
Nachfrage nach leistbarem Wohnbau. Dies kommt jedem Investor zugute.
Für Bewohner bietet die Lage höchste Lebensqualität – die Infrastruktur ist
herausragend und das Andräviertel mit seinen Geschäften, Lokalen und dem
beliebten wöchentlichen Bauernmarkt, der "Schranne", ist fußläufig erreichbar.
21Illustration Ansicht Innenhof
Grün gedacht
und umgesetzt
Von Anfang an war es die Philosophie bei V33, eine Architektur voller
Leichtigkeit mit höchstem ökologischen Anspruch zu verbinden.
Die Umsetzung dieses Gedankens wird im gesamten Quartier durch
eine Reihe baulicher Maßnahmen spürbar. Ein Auszug:
- Modernste Energiestandards & optimale Flächennutzung
- Begrünte Terrassen und Dächer
- Einsatz von Fernwärme & Photovoltaikanlagen auf den Dächern
- Liebevoll gestaltete Grün- und Freiflächen für die Allgemeinheit
- Holzfassade mit vertikaler Fassadenbegrünung am Wohnbau
23A1 - Nord
7
ITZLING
8
A1 - Mitte 6
20
m
in .
9
GNIGL
10
ELISABETH 3 m
in
VORSTADT
.
LEHEN
SALZBURGER
HAUPTBAHNHOF
2
V33
1
5 4
SCHALLMOOS
MÜLLN NEUSTADT
10 ALTSTADT
MAXGLAN KAPUZINERBERG
MÖNCHSBERG
11 5
RIEDENBURG
5
ALTSTADT
SALZBURG
AIRPOR T
FESTUNG
12
5
NONNTAL
LEOPOLDSKRON
24In optimaler Lage
V33 liegt am Einfahrtstor zur Salzburger Altstadt in der Vogelweiderstraße.
Die Lage ist für Gäste, für Bewohner und für Gewerbetreibende hochattraktiv.
Bahnhof, Autobahn, die Infrastruktur und Idylle der historischen Mozartstadt
und viele wirtschaftliche Top-Unternehmen sind von V33 in kürzester Zeit erreichbar.
Mit dem Zentrum Sterneckstraße steht auch eine perfekte Nahversorgung zur
Verfügung - und das zu Fuß nur zwei Minuten entfernt.
WIRTSCHAFT, UNTERNEHMEN & BILDUNG
1 Zentrum Sterneckstraße
2 Salzburg AG
3 Porsche Holding
4 WIFI
5 Universitäten
6 Benteler International
7 Techno-Z
8 Messezentrum
9 Europark
10 Zentrale Aldi Süd
11 BMW Group
12 Red Bull
25Salzburg
ERSTKLASSIG FÜR INVESTOREN
Salzburg zählt europaweit zur Topliga und zu den wirtschaftlich stärksten EU-Regionen.
Für den weltweit größten Reiseverlag Lonely Planet ist Salzburg die Nummer Eins
der „Top Städte 2020“, seit 1997 zählt die Mozartstadt zum Weltkulturerbe.
Die traumhafte Naturlandschaft mit Bergen und Seen sowie das kulturelle Angebot
mit der bezaubernden Altstadt und den weltberühmten Salzburger Festspielen
faszinieren Millionen Touristen aus aller Welt. Entsprechend boomt der Markt für
touristische Unterkünfte. Es herrscht eine starke Nachfrage bei begrenztem Angebot,
eine Idealsituation für die Realisierung neuer Hotel-Standorte.
Aber auch als Wirtschaftsstandort ist Salzburg attraktiv. Zahlreiche internationale
Unternehmen mit tausenden Mitarbeitern haben hier und in der Umgebung ihren Sitz,
darunter die Porsche Holding, Red Bull, die Palfinger AG, Aldi Süd oder die Benteler
Group. Für sie ist Salzburg ein Standort, der Lebensqualität, Infrastruktur
und Kultur auf einzigartige Weise verbindet.
27EINFACH, SMART & SICHER IN IMMOBILIEN INVESTIEREN
Seit 1978 ist IFA Marktführer im Bereich von direkten Immobilieninvestments in
in Österreich und bietet dabei lang-, mittel- und kurzfristige Beteiligungen.
IFA ermöglicht es, einfach, smart und sicher in Immobilien zu investieren. Davon haben
bereits 7.500 zufriedene Kunden profitiert. In Summe haben sie 2,43 Mrd. Euro
erfolgreich in 478 Projekte investiert, darunter auch in eine Reihe von
Hospitality-Unternehmen. Nachfolgend finden Sie eine Auswahl
unserer Projekte in diesem Bereich.IFA Prime Investments
Residenz Mayburg
IFA PRIME INVESTMENT / 5020 SALZBURG
NUTZUNG Extended Stay / Hotel by Marriott
NUTZFLÄCHE 3.073 m2
INVESTITIONSSUMME € 30 Mio.
FERTIGSTELLUNG 2022
Palais Faber, Hyperion Hotel
IFA PRIME INVESTMENT / 5020 SALZBURG
NUTZUNG Hotel
NUTZFLÄCHE 7.700 m2
INVESTITIONSSUMME € 60 Mio.
FERTIGSTELLUNG 2021
Motel One Wien-Staatsoper
IFA PRIME INVESTMENT / 1010 WIEN
NUTZUNG Hotel
NUTZFLÄCHE 8.400 m2
INVESTITIONSSUMME € 54,3 Mio.
FERTIGSTELLUNG 2014
Sofiensäle
IFA PRIME INVESTMENT / 1030 WIEN
NUTZUNG Hotel "Ruby Sofie", Gewerbe, Wohnungen
NUTZFLÄCHE 11.836 m2
INVESTITIONSSUMME € 52,2 Mio.
FERTIGSTELLUNG 2013
29INFORMATION
30Das Projekt
im Überblick
- Realisierung des Investitionsvorhabens durch Kapitalanleger in Form einer Beteiligung als Kommanditist an der
V33 Projektentwicklungsgesellschaft m.b.H. & Co KG.
- Mittelfristiges Investment mit dem Ziel des Verkaufs des gesamten Objektes nach Etablierung und Realisierung
der erwarteten Wertsteigerung sowie nach Erreichen des steuerlichen Totalgewinns.
- Eintragung des persönlichen Anteiles an der Kommanditgesellschaft im Firmenbuch.
- Gemeinschaftliche Vermietung (Mietenpool) durch beauftragte Hausverwaltung.
- Einkunftsart: „Vermietung und Verpachtung“
- Bankdarlehen und rückzahlbare Zuschüsse durch das Land Salzburg.
- Sicherheiten: Die Freude am Wohnen Wohnbau-GmbH gibt gegenüber den Investoren eine Preisgarantie hin-
sichtlich Preissteigerungen bis zur Fertigstellung. Der vereinbarte Preis gilt als Fixpreis für das konzipierte Projekt
auf Basis der zum Zeitpunkt der Konstituierung gültigen Gesetzeslage und behördlichen Vorschriften.
Projektdaten
- Errichtung eines 3-teiligen Neubaus untergliedert in Wohnbau, Hotellerie und Gewerbeflächen.
- Schaffung von 20 Wohneinheiten sowie 120 Hotelzimmer und gewerblichen Flächen, wie Büros, Shops udgl.
und 75 Stellplätzen, Terrassen- und Allgemeinflächen.
- Geplante Nutzfläche: 6.912 m²
- Geplanter Baubeginn: April 2022
- Voraussichtliche Fertigstellung: Ende Juni 2024
- Geplante Pachteinnahmen: ab Oktober 2024
- Gesamtkosten des Investitionsvorhabens lt. Prognoserechnung: € 65.600.000 netto (Vorsteuerabzug).
- Kommanditkapital: € 38.350.000 netto
- Allgemeiner Finanzierungsvorschlag: 58% Eigenkapital; 42% Fremdmittel
- Mindestbeteiligung: 0,30% der Gesamtinvestition | € 115.050 Eigenmittel (netto)
- Die Rendite liegt durchschnittlich bei rd. 3,2% p.a. nach Steuern und Nebenkosten.
- Der Totalgewinn wird im Jahr 2030 bzw. bei der GmbH Variante im Jahr 2032 erreicht.
31Haftung | Risiko der Investoren
Die im Firmenbuch eingetragene Haftsumme beträgt in Summe € 6.000.000 (€ 18.000 je Mindestanteil)
und entspricht der Höhe nach auch der Pflichteinlage.
Der Investor haftet als Kommanditist Dritten gegenüber bis zur Höhe seiner im Firmenbuch eingetragenen
Haftsumme. Die Haftung eines Kommanditisten erlischt, wenn die Pflichteinlage bis zur Höhe der Haftsumme
voll geleistet und nicht rückbezahlt wurde.
Zudem trägt der Investor unter anderem das Risiko, des vollständigen Verlustes des für die
Beteiligung eingesetzten Kapitals.
Gesellschaftsvertrag | Exitregelung
Zielsetzung der Gesellschafter ist die möglichst gewinnbringende Verwertung der Liegenschaft, welche ein Teil
des Unternehmensgegenstandes der Gesellschaft ist.
Der Mindestpreis für den Verkauf beläuft sich auf € 74.600.000, dies entspricht einer Verkaufsrendite von 3,0%.
Ein international tätiges Maklerunternehmen wird von der Gesellschaft beauftragt, um in einem
wettbewerbsorientierten Verwertungsverfahren den Bestbieter zu ermitteln. Der angestrebte Verkauf kann nach
Erreichen des steuerlichen Totalgewinnes voraussichtlich bis 30.06.2034 erfolgen. Der Verkaufs-/Mindestpreis
muss zudem mindestens dem Verkehrswert laut zuvor eingeholtem Gutachten durch einen gerichtlich
beeideten Sachverständigen entsprechen.
Die Kommanditisten sind bei Erreichen des Mindestpreises dazu verpflichtet einem Verkauf zuzustimmen;
ausgenommen 75% der Kommanditisten sind gegen einen Verkauf, dann entfällt die Zustimmungsverpflichtung.
Wird der Mindestpreis nicht erreicht und es kommt dennoch zu einem Verkaufsbeschluss
(zB möglicher Preisverfall, …), so müssen 75% der Kommanditisten dem Verkauf zustimmen.
Gesellschaftsvertrag |
Übertragung Kommanditanteile
Der Kommanditist kann seinen Anteil (im Sinne einer Übertragung) veräußern. Eine Übertragung ist vier Wochen
vorab der Komplementärin anzuzeigen, die unter den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages der
Übertragung widersprechen kann.
32Nutzflächen
Miet- und Pachteinnahmen
20 Wohnungen mit 1.253 m² € 9.020
20 Stellplätze € 1.000
gewerbliche Flächen mit 2.286 m² € 29.039
120 Hotelzimmer mit 3.373 m² € 102.000
55 Stellplätze Hotel- /Gewerbeflächen € 6.600
Gesamteinnahmen monatlich € 147.659
Gesamteinnahmen jährlich € 1.771.908
Nutzfläche gesamt 6.912 m2
GEFÖRDERTER WOHNBAU GASTRONOMIE HOTEL
Wohnnutzfäche: 1.253 m2 Gesamtnutzfläche: 338 m2 Gesamtnutzfläche: 3.373 m2
20 Wohnungen (50 m2 - 72 m2) 120 Zimmer
Betrieben von numa
TIEFGARAGE BÜRO & GEWERBE
75 Stellplätze Gesamtnutzfläche: 1.948 m2
Vorrichtung für E-Tankstellen
33Untergeschoss
N
D
W
aussenkante fundament
W
Tr
Obere Kante 299
B/H 160/65
VORABZUG IN
Präsentation End
P:\01_POL_ARCHITEKTUR_PROJEKTE\CAD 1\01_PROJEKTE\226_10-05-2021_VOGELWEIDERSTRASSE 31\03_ARCHITEKT\06_EINREICHUNG\01_ARCHIV\226 VOG_33 ÄP PRÄSENT.pln
zu Akt 70406/2018 Bauansuchen - 7
226 - VOG 33 Hotel, Bü
Mehrfamilienhau
1.Untergeschoss
M 1:100
AntragstellerIn
Convergenta Plus GmbH
Gustav-Mahler-Promenade 5
Tr W W W W Tr
5020Salzburg
+43 662 640800 0
office@convergenta.com
Behörde
Raumplanung und Baubehörde
Auerspergstraße 7
5024 Salzburg
t +43 662 8072
BauführerIn
STRABAG AG
Breitwies 32
5303 Thalgau
t +43 (0)6235/ 6471
strabag.thalgau@strabag.com
Bauplatz | Grundstück:
Gemeinde: Salzburg
Gerichtsbezirk: Salzburg
Katastralgem.: 56537 Salzburg
Grdst-Nr.: 1663/30, 1663/21, 1663/24, 1665/3
EZ: 80591, 80608
Diese Zeichnung bzw. Ausarbeitung ist geistiges Eigentum des Architekten u
Weitergabe an Dritte in Verbindung mit einer anderen Arbeit oder einem an
GSPublisherVersion 79.34.81.7
34Erdgeschoss
N
W
W
W
W
W
V O R A B Z U G I N T E R N 0 2 .0 9 .2
Präsentation Endzustand 2021
P:\01_POL_ARCHITEKTUR_PROJEKTE\CAD 1\01_PROJEKTE\226_10-05-2021_VOGELWEIDERSTRASSE 31\03_ARCHITEKT\06_EINREICHUNG\01_ARCHIV\226 VOG_33 ÄP PRÄSENT.pln
zu Akt 70406/2018 Bauansuchen - 70399/2018 Gewerbebehördliches A
226 - VOG 33 Hotel, Büro- und Geschäftshau
Mehrfamilienhaus
Bauteil: HB
Erdgeschoss Hotel und Wohnbau Plan-Nr.: 22
Datum: 12.
M 1:100 ± 0,00 = +4
gez.: bm
AntragstellerIn Planer
Convergenta Plus GmbH
Gustav-Mahler-Promenade 5
5020Salzburg
+43 662 640800 0
office@convergenta.com
Behörde
Raumplanung und Baubehörde
Auerspergstraße 7
5024 Salzburg
t +43 662 8072
ARCH
Arch. DI Wo
BauführerIn
Arch. DI Tho
STRABAG AG Kreuzbrünndlg
5020 Salzburg
Breitwies 32
5303 Thalgau t. +43 (0) 662 8
t +43 (0)6235/ 6471 office@pol-arc
strabag.thalgau@strabag.com www.pol-archit
Bauplatz | Grundstück: Legende:
Gemeinde: Salzburg Bestand
Gerichtsbezirk: Salzburg Abbruch
Katastralgem.: 56537 Salzburg Beton
Grdst-Nr.: 1663/30, 1663/21, 1663/24, 1665/3 Mauerwerk
EZ: 80591, 80608
Diese Zeichnung bzw. Ausarbeitung ist geistiges Eigentum des Architekten und damit gesetzlich geschützt. Jede Benützung, Veröffentlichung, Vervie
Weitergabe an Dritte in Verbindung mit einer anderen Arbeit oder einem anderen Projekt bedarf der ausdrücklichen schriftlichen Zustimmung des Arc
GSPublisherVersion 79.34.81.7
351. Obergeschoss
Hotel
VORA
Präsenta
P:\01_POL_ARCHITEKTUR_PROJEKTE\CAD 1\01_PROJEKTE\226_10-05-2021_VOGELWEIDERSTRASSE 31\03_ARCHITEKT\06_EINREICHUNG\01_ARCHIV\226 VOG_33 ÄP PRÄSENT.pln
WC
Fliesen
1,71 m2
zu Akt 70406/2018
226 - VOG 3
Mehrf
1.Obergesch
M 1:100
AntragstellerIn
Convergenta Plus G
Gustav-Mahler-Promenade 5
5020Salzburg
+43 662 640800 0
office@convergenta.com
Behörde
Raumplanung und
Auerspergstraße 7
5024 Salzburg
t +43 662 8072
BauführerIn
STRABAG AG
Breitwies 32
5303 Thalgau
t +43 (0)6235/ 6471
strabag.thalgau@strabag.com
2. Obergeschoss
Bauplatz | Grundstück:
Gemeinde: Salzburg
Gerichtsbezirk: Salzburg
Katastralgem.: 56537 Sal
Grdst-Nr.: 1663/30, 1
EZ: 80591, 80
Diese Zeichnung bzw. Ausarbeitung ist
Weitergabe an Dritte in Verbindung m
Hotel
GSPublisherVersion 79.34.81.7
VORAB
Präsentat
P:\01_POL_ARCHITEKTUR_PROJEKTE\CAD 1\01_PROJEKTE\226_10-05-2021_VOGELWEIDERSTRASSE 31\03_ARCHITEKT\06_EINREICHUNG\01_ARCHIV\226 VOG_33 ÄP PRÄSENT.pln
zu Akt 70406/2018 B
226 - VOG 33
Mehrfa
2.Obergesch
M 1:100
AntragstellerIn
Convergenta Plus Gm
Gustav-Mahler-Promenade 5
5020Salzburg
+43 662 640800 0
office@convergenta.com
Behörde
Raumplanung und Ba
Auerspergstraße 7
5024 Salzburg
t +43 662 8072
BauführerIn
STRABAG AG
Breitwies 32
5303 Thalgau
t +43 (0)6235/ 6471
strabag.thalgau@strabag.com
Bauplatz | Grundstück:
Gemeinde: Salzburg
Gerichtsbezirk: Salzburg
Katastralgem.: 56537 Salzbu
Grdst-Nr.: 1663/30, 166
EZ: 80591, 80608
36
Diese Zeichnung bzw. Ausarbeitung ist gei
Weitergabe an Dritte in Verbindung mit ein
GSPublisherVersion 79.34.81.73. Obergeschoss
Hotel, Büro & Gewerbe
VORA
Präsenta
P:\01_POL_ARCHITEKTUR_PROJEKTE\CAD 1\01_PROJEKTE\226_10-05-2021_VOGELWEIDERSTRASSE 31\03_ARCHITEKT\06_EINREICHUNG\01_ARCHIV\226 VOG_33 ÄP PRÄSENT.pln
zu Akt 70406/2018
226 - VOG 3
Mehrf
3.Obergesch
M 1:100
AntragstellerIn
Convergenta Plus G
Gustav-Mahler-Promenade 5
5020Salzburg
+43 662 640800 0
office@convergenta.com
Behörde
Raumplanung und
Auerspergstraße 7
5024 Salzburg
t +43 662 8072
BauführerIn
STRABAG AG
Breitwies 32
5303 Thalgau
t +43 (0)6235/ 6471
strabag.thalgau@strabag.com
4. Obergeschoss
Bauplatz | Grundstück:
Gemeinde: Salzburg
Gerichtsbezirk: Salzburg
Katastralgem.: 56537 Sal
Grdst-Nr.: 1663/30, 1
EZ: 80591, 806
Diese Zeichnung bzw. Ausarbeitung ist
Weitergabe an Dritte in Verbindung mi
Büro & Gewerbe
GSPublisherVersion 79.34.81.7
VORAB
Präsentat
P:\01_POL_ARCHITEKTUR_PROJEKTE\CAD 1\01_PROJEKTE\226_10-05-2021_VOGELWEIDERSTRASSE 31\03_ARCHITEKT\06_EINREICHUNG\01_ARCHIV\226 VOG_33 ÄP PRÄSENT.pln
zu Akt 70406/2018 B
226 - VOG 33
Mehrfa
4.Obergescho
M 1:100
AntragstellerIn
Convergenta Plus Gm
Gustav-Mahler-Promenade 5
5020Salzburg
+43 662 640800 0
office@convergenta.com
Behörde
Raumplanung und Ba
Auerspergstraße 7
5024 Salzburg
t +43 662 8072
BauführerIn
STRABAG AG
Breitwies 32
5303 Thalgau
t +43 (0)6235/ 6471
strabag.thalgau@strabag.com
Bauplatz | Grundstück:
Gemeinde: Salzburg
Gerichtsbezirk: Salzburg
Katastralgem.: 56537 Salzbu
Grdst-Nr.: 1663/30, 1663
EZ: 80591, 80608
37
Diese Zeichnung bzw. Ausarbeitung ist geis
Weitergabe an Dritte in Verbindung mit ein
GSPublisherVersion 79.34.81.75. Obergeschoss
Büro & Gewerbe
Dachfl. 820,02 m2
Gründach ext. 167,84 m2
Dachfl. 820,02 m2
VORA
Präsenta
P:\01_POL_ARCHITEKTUR_PROJEKTE\CAD 1\01_PROJEKTE\226_10-05-2021_VOGELWEIDERSTRASSE 31\03_ARCHITEKT\06_EINREICHUNG\01_ARCHIV\226 VOG_33 ÄP PRÄSENT.pln
zu Akt 70406/2018
226 - VOG 3
Mehrf
5.Obergesch
M 1:100
AntragstellerIn
Convergenta Plus G
Gustav-Mahler-Promenade 5
5020Salzburg
+43 662 640800 0
office@convergenta.com
Behörde
Raumplanung und
Auerspergstraße 7
5024 Salzburg
t +43 662 8072
BauführerIn
STRABAG AG
Breitwies 32
5303 Thalgau
t +43 (0)6235/ 6471
strabag.thalgau@strabag.com
Bauplatz | Grundstück:
Gemeinde: Salzburg
Gerichtsbezirk: Salzburg
Katastralgem.: 56537 Sal
Grdst-Nr.: 1663/30, 1
EZ: 80591, 806
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Weitergabe an Dritte in Verbindung mi
GSPublisherVersion 79.34.81.7
381-3. Geschoss
Wohnbau
1. OBERGESCHOSS WOHNBAU
N
N
W
W
W
W
W
W
W
W
W
W
2.Obergeschoss
2. OBERGESCHOSS WOHNBAU 2.Obergeschoss
VORAB
Präsentat
VOG_33 ÄP PRÄSENT.pln
N
zu Akt 70406/2018 B
226 - VOG 33
31\03_ARCHITEKT\06_EINREICHUNG\01_ARCHIV\226
Mehrfa
1., 2.Oberges
VORAB
M 1:100
Präsentat
VOG_33 ÄP PRÄSENT.pln
N
W
W
W
zu Akt 70406/2018 B
AntragstellerIn
226 - VOG
Convergenta 33
Plus Gm
W
W
31\03_ARCHITEKT\06_EINREICHUNG\01_ARCHIV\226
Gustav-Mahler-Promenade 5
Mehrfa
5020Salzburg
+43 662 640800 0
P:\01_POL_ARCHITEKTUR_PROJEKTE\CAD 1\01_PROJEKTE\226_10-05-2021_VOGELWEIDERSTRASSE
office@convergenta.com
1., 2.Oberges
M 1:100
Behörde
Raumplanung und Ba
Auerspergstraße 7
W
W
W
5024 Salzburg
N
t +43 662 8072
AntragstellerIn
Convergenta Plus Gm
W
W
Gustav-Mahler-Promenade 5
BauführerIn
5020Salzburg
STRABAG
+43 662 640800AG
0
P:\01_POL_ARCHITEKTUR_PROJEKTE\CAD 1\01_PROJEKTE\226_10-05-2021_VOGELWEIDERSTRASSE
office@convergenta.com
Breitwies 32
5303 Thalgau
t +43 (0)6235/ 6471
Behörde
strabag.thalgau@strabag.com
Raumplanung und Ba
1.Obergeschoss Auerspergstraße
Bauplatz | Grundstück: 7
5024 Salzburg
tGemeinde:
+43 662 8072 Salzburg
Gerichtsbezirk: Salzburg
Katastralgem.: 56537 Salzbu
Grdst-Nr.:
BauführerIn 1663/30, 1663
EZ: 80591, 80608
STRABAG AG
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Weitergabe
Breitwies an32Dritte in Verbindung mit ein
5303 Thalgau
t +43 (0)6235/ 6471
GSPublisherVersion 79.34.81.7
strabag.thalgau@strabag.com
1.Obergeschoss Bauplatz | Grundstück:
Gemeinde: Salzburg
Gerichtsbezirk: Salzburg
Katastralgem.: 56537 Salzbu
Grdst-Nr.: 1663/30, 1663
EZ: 80591, 80608
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Dachdraufsicht Weitergabe an Dritte in Verbindung mit ein
GSPublisherVersion 79.34.81.7
3. OBERGESCHOSS WOHNBAU
VOR
Präsen
P:\01_POL_ARCHITEKTUR_PROJEKTE\CAD 1\01_PROJEKTE\226_10-05-2021_VOGELWEIDERSTRASSE 31\03_ARCHITEKT\06_EINREICHUNG\01_ARCHIV\226 VOG_33 ÄP PRÄSENT.pln
zu Akt 70406/
N
226 - VO
Me
3.Oberge
M 1:100
W
W
W
AntragstellerIn
Convergenta P
Gustav-Mahler-Prome
5020Salzburg
W
W
+43 662 640800 0
office@convergenta.c
Behörde
Raumplanung
Auerspergstraße 7
5024 Salzburg
t +43 662 8072
BauführerIn
STRABAG AG
Breitwies 32
5303 Thalgau
t +43 (0)6235/ 6471
strabag.thalgau@strab
Bauplatz | Grundstück:
Gemeinde: Sa
3.Obergeschoss Gerichtsbezirk: Sa
Katastralgem.: 56
Grdst-Nr.: 166
EZ: 80
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GSPublisherVersion 79.34.81.7
39Vermietung und Verpachtung
der Hotelflächen
WESENTLICHE KENNZIFFERN DES HOTEL-PACHTVERTRAGES
VORGESEHENER PÄCHTER
Das Hotel wird von den erfolgreichen Hospitality-Neudenkern numa betrieben. Dahinter stehen Investoren wie
SORAVIA, die Technologiefonds Headline und Cherry, deutsche Familienunternehmen wie Miele und Otto, mehr als
30 Technologieunternehmen wie zB die Zalando-Gründer und Experten aus der Reise-, Immobilien und Hotelbranche.
Derzeit betreibt numa 16 Standorte in Deutschland, Österreich, Italien und Spanien wobei neben Salzburg weitere
europäische Standorte in Planung sind.
BEFRISTETER PACHTVERTRAG
Es wurde ein befristeter Pachtvertrag auf 10 Jahre vereinbart.
PACHTEINNAHMEN
Für jede der 120 Einheiten werden pro Monat € 850 Fixpacht kalkuliert. Zusätzlich wird ein erfolgsabhängiger Pachtzins
vereinbart, welcher mit € 130 pro Monat (20%) berechnet wird. Die jährlichen Einnahmen aus der Basispacht belaufen
sich auf € 1.224.000 zzgl. USt und Betriebskosten. Die ersten 3 Monate zzgl. 1 Woche nach Fertigstellung und Übergabe
wurden pachtfrei gestellt, die Betriebskosten sind zu entrichten.
EREIGNISSE HÖHERER GEWALT:
Sollte der Hotelbetrieb aufgrund eines Ereignisses höherer Gewalt behördlich geschlossen oder erheblich einge-
schränkt werden, so gilt folgende Regelung:
Solange der Nettogesamtumsatz des Pächters, den dieser aus dem Betrieb des Pachtgegenstandes erzielt, für einen
Zeitraum von drei aufeinanderfolgenden Monaten ab dem Eintritt der Wirksamkeit der behördlichen Maßnahmen
unter 60% jenes Nettogesamtumsatzes sinkt, den dieser durchschnittlich in den gleichen Kalenderwochen der letzten
zwei Jahre (ohne die behördlichen Maßnahmen) erzielt hat, reduziert sich rückwirkend ab dem Beginn des Umsatzver-
lustes über dem genannten Schwellenwert der Basispachtzins wie folgt:
um 40%, bei einem Umsatzverlust von mehr als 40% aber nicht mehr als 50%;
um 50%, bei einem Umsatzverlust von mehr als 50% aber nicht mehr als 60%;
um 60%, bei einem Umsatzverlust von mehr als 60% aber nicht mehr als 70%;
um 70%, bei einem Umsatzverlust von mehr als 70%.
In jedem Fall hat der Pächter die Betriebs- und Nebenkosten ungemindert weiter zu zahlen. Der Basispachtzins wird
für jedes Monat gesondert anhand der genannten Schwellenwerte im Vergleich zum Durchschnitt der gleichen Mona-
te der beiden Vorjahre ermittelt.
Sofern am Anfang der Laufzeit des Vertrages kein Vergleichszeitraum der beiden Vorjahre vorliegt, löst eine über drei
Monate durchschnittliche Belegung von 40% oder weniger die gleiche Folge wie oben angeführt aus.
Der Pächter muss dem Verpächter monatlich eine detaillierte Auflistung aller Umsätze übermitteln. Sobald der
Nettogesamtumsatz in drei aufeinanderfolgenden Monaten in Summe wieder auf mehr als 60% steigt, hat der Pächter
wieder den vereinbarten Pachtzins zu zahlen.
40Voraussichtlicher
Investitionsplan
netto *
(ohne Mehrwertsteuer)
Kaufpreis Kommanditanteile € 20.850.000
Generalplanung, Bau- & Baunebenkosten inkl. FF & E (Hoteleinrichtung
und -ausstattung), Pre-Opening Kosten, wirtschaftliche, rechtliche € 41.012.000
und steuerliche Konzeption
Erwerbsnebenkosten, Rechtsanwalt, Steuerberatung,
€ 560.000
Pachtvertragsvergebührung
Geschäftsführung, Haftungsprovision € 200.000
Hausverwaltung, Erstvermietung € 350.000
Finanzierungskosten, Gebühren, Pfandrechtseintragung,
€ 2.628.000
Bauzeitzinsen, Reserve, Sonstiges
Gesamtinvestitionssumme € 65.600.000
Beratungshonorar € 984.000
Gesamtinvestitionssumme inkl. Beratungshonorar € 66.584.000
Nicht enthalten sind:
- Kosten aufgrund nicht bekannter behördlicher Auflagen
- Erhöhung des Finanzierungsaufwandes (z.B. Bauzeitzinsen) bei verlängerter Investitionsphase bzw. einer
Änderung des kalkulierten Zinssatzes
- Kosten aufgrund zusätzlich erforderlicher baulicher Maßnahmen
- Allfällige Erhöhung des Finanzierungsvolumens gemäß Beschlüsse der Kommanditisten
* Die Mehrwertsteuer wird bei anerkannter Unternehmereigenschaft vom Betriebsfinanzamt rückgefordert.
41Finanzierungsvorschlag
VORBEHALTLICH DER BESCHLUSSFASSUNG
DURCH DIE KOMMANDITISTEN
Eigenkapital 2021 (inkl. Beratungshonorar)
€ 20.159.000
- Einzahlung vor Konstituierung
Eigenkapital 2022
€ 19.175.000
- Einzahlung 30.06.2022
Fremdkapital* € 27.250.000
voraussichtliche Gesamtinvestitionssumme
€ 66.584.000
inkl. Beratungshonorar
* Von der Kommanditgesellschaft wird ein Bankdarlehen zu folgenden Konditionen aufgenommen:
Bankdarlehen iHv € 26.500.000
Kalkulierter Fixzinssatz: 1,95% p.a. ab 01.01.2025 und 2,00% p.a. ab 01.01.2032
Rückzahlbarer Zuschuss iHv € 750.000
Zinssatz: 0,50% p.a.
Rückzahlung nach Abdeckung des Bankdarlehens
Besicherung der Finanzierung
- Hypothek liegt auf der Projektliegenschaft.
- Verpfändung der Komplementäranteile der IFA AG bzw. der Condoreal drei GmbH.
- Abtretung der Mietzinsforderungen.
- Abtretung der Kaufpreisansprüche aus (Teil-)Liegenschaftsverkauf/Verkauf der Gesellschaftsanteile.
- Verpfändung der Gebäudeversicherung ab Fertigstellung.
- Verpfändetes Termineinlagenkonto/Debt Service Reserve Account ab 30.09.2025.
- Verpfändung des Pachteingangskontos sowie der Bauwesenversicherung.
Finanzkennzahlen:
Während der Laufzeit des Kredits sind jederzeit folgende Finanzkennzahlen einzuhalten:
Der Schuldendienstdeckungsgrad / DSCR (Debt Service Coverage Ratio) oder auch Kapitaldienst-
deckungsgrad wird ab dem 4. Betriebsjahr aus dem Verhältnis von Mieteinnahmen nach laufenden
Kosten zum Schuldendienst innerhalb einer Periode gemessen und muss über 1,1 liegen.
Die Loan to Value Ratio oder Beleihungsquote, also das Verhältnis zwischen der Höhe des einge-
räumten Kredits und den dafür bestehenden Sicherheiten, darf sich auf maximal 60% belaufen.
Werden diese Kennzahlen nicht eingehalten, kann die finanzierende Bank den Kredit fällig stellen.
42Großnutzendarstellung
BARVARIANTE
100 % KOMMANDITANTEILE
Gesamtinvestitionsvolumen netto (ohne Umsatzsteuer): 66.584.000 *
Eigenmittel Kommanditist
2021 € 20.159.000
2022 € 19.175.000
€ 39.334.000
Fremdkapital
Bankdarlehen Kommanditgesellschaft € 26.500.000
Rückzahlbarer Zuschuss € 750.000
Erfolgskennziffern
Gesamtkapitalrückfluss inkl. Verkaufserlös 2034** € 54.845.557
Gesamtertrag nach Steuer € 15.511.557
Gesamtertrag in % des eingesetzten Kapitals nach Steuer 39,4 %
Ø Rendite nach Steuern und Nebenkosten p.a. 3,2 %
ÜBERSICHTSDARSTELLUNG CHANCEN & RISIKEN
Mögliche Verkaufszenarien und Auswirkungen auf die Rendite
Durchschnittliche Eigenkapitalrendite
Angenommene Verkaufspreise 06/2034***
nach Steuern bis 06/2034****
€ 53.267.200
0,1% p.a.
20% Wertrückgang der Gesamtinvestitionskosten
€ 66.584.000
2,0% p.a.
derzeitige Gesamtinvestitionskosten
€ 74.603.150
3,2% p.a.
angenommene Wertsteigerung von rd. 12%
€ 79.900.800
3,9% p.a.
20% Wertsteigerung der Gesamtinvestitionskosten
* Das Gesamtinvestitionsvolumen beinhaltet sämtliche Nebenkosten inkl. 1,50% Beratungshonorar, die Erwerbsnebenkosten, wie
Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Kaufvertragskosten sowie die voraussichtlichen Finanzierungskosten und Bauzeitzinsen.
** Der Gesamtkapitalrückfluss ergibt sich aus den Gesamteinnahmen nach Steuern zzgl. den eingesetzten Eigenmitteln der Kommanditisten.
*** Verkaufspreise vor Immobilienertragsteuer.
**** Angenommene Steuerprogression 50%.
Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie
steuerlichen und rechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Pachteinnahmen, Zinsen, Verkaufs-
preise, Nebenkosten usw. können sich negativ oder positiv auf den Ertrag auswirken. Für die steuerliche Aner-
kennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen.
43Großnutzendarstellung
100 % KOMMANDITANTEILE
Liquiditätsdarstellung bei einem angenommenen Verkaufspreis € 68.113.805* (nach ImmoESt)
Eigenmittel Steuer- Rückfluss / Zah- Ertrag auf Kapital-
Jahr Entnahmen Tilgung Darlehen Darlehenssaldo
Kommanditist ergebnis lung Steuer ** einsatz ***
2021 20.159.000 -1.855.000
2022 19.175.000 -558.000 927.500 2,36%
2023 -687.000 279.000 0,71%
2024 -1.996.365 343.500 0,87% 27.250.000
2025 -472.317 998.183 100.000 974.228 5,27% 26.275.772
2026 313.722 236.158 200.000 993.396 3,63% 25.282.376
2027 485.454 -156.861 330.000 1.012.941 3,02% 24.269.434
2028 617.666 -242.727 370.000 1.032.871 2,95% 23.236.563
2029 722.828 -308.833 390.000 1.053.193 2,88% 22.183.370
2030 804.462 -361.414 410.000 1.073.915 2,85% 21.109.455
2031 875.177 -402.231 440.000 1.095.045 2,88% 20.014.410
2032 917.345 -437.588 470.000 1.112.491 2,91% 18.901.920
2033 970.299 -458.673 500.000 1.134.946 2,99% 17.766.974
2034 635.435 -802.867 1.096.652 578.927 2,22% 17.188.047
Verkaufspreis nach Immobilienertragsteuer 68.113.805
abzgl. offener Bankdarlehen der Kommanditgesellschaft - 17.188.047
Kapitalrückfluss nach Steuer 50.925.758
abzgl. Eigenmittel Kommanditist inkl. Beratungshonorar - 39.334.000
Ergebnis aus Verkauf 11.591.758
Durchschnittliche Rendite nach Steuern und Nebenkosten p.a. 3,2 %
* Angenommene Wertsteigerung in Höhe von rd. 12%. Angenommener Verkaufspreis nach ImmoESt 06/2034.
** Bei einer Steuerprogression von 50% ab dem Jahr 2021. Im Jahr 2034 wird zusätzlich die Steuer aus dem Jahr 2035 berücksichtigt.
*** Ertrag nach Steuer auf Eigenmittel (Entnahmen bereinigt um Steuer zzgl. Darlehenstilgung).
Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie
steuerlichen und rechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Pachteinnahmen, Zinsen, Verkaufs-
preise, Nebenkosten usw. können sich negativ oder positiv auf den Ertrag auswirken. Für die steuerliche Aner-
kennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen.
44Liquiditätsdarstellung
BARVARIANTE
Nettopacht- Fremdkapitalzinsen
Jahr Pachteinnahmen* Nebenkosten** Abschreibung Steuerergebnis
einnahmen ***
2021 -1.855.000 -1.855.000
2022 -558.000 -558.000
2023 -687.000 -687.000
2024 442.978 44.343 398.635 -2.395.000 -1.996.365
2025 1.964.872 179.538 1.785.334 -511.651 -1.746.000 -472.317
2026 1.968.216 180.388 1.787.828 -492.106 -982.000 313.722
2027 2.007.201 182.565 1.824.636 -472.182 -867.000 485.454
2028 2.042.294 185.757 1.856.536 -451.870 -787.000 617.666
2029 2.073.684 188.690 1.884.994 -431.166 -731.000 722.828
2030 2.105.561 200.040 1.905.521 -410.059 -691.000 804.462
2031 2.137.933 203.214 1.934.720 -388.543 -671.000 875.177
2032 2.170.808 206.438 1.964.370 -376.025 -671.000 917.345
2033 2.204.192 209.713 1.994.479 -353.180 -671.000 970.299
2034 1.231.545 131.166 1.100.379 -164.944 -300.000 635.435
* Kalkulierte Pachteinnahmen ab 01.10.2024 in Höhe von rd. € 1.958.000 p.a. Die angenommene durchschnittliche Indexierung beträgt
rd. 1,50% p.a. ab dem 3. Betriebsjahr (2027). Die Pachteinnahmen sind bis 30.06.2034 dargestellt.
** Nach Erfahrungswerten prognostizierte Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Die Nebenkosten sind mit rd. 9,1% p.a. ab 2024
von den Pachteinnahmen kalkuliert.
*** Bankdarlehen der Kommanditgesellschaft in Höhe von € 26.500.000 mit einer Laufzeit von 22 Jahren ab 01.01.2025, kalkulierter
Zinssatz 1,95% p.a. und 2% ab 01.01.2032. Rückzahlbarer Zuschuss in Höhe von € 750.000, kalkulierter Zinssatz 0,5% p.a. Die Rück-
zahlung erfolgt nach Abdeckung des Bankdarlehens.
45Großnutzendarstellung
BARVARIANTE GMBH
100 % KOMMANDITANTEILE
Gesamtinvestitionsvolumen netto (ohne Umsatzsteuer): 66.584.000 *
Eigenmittel Kommanditist
2021 € 20.159.000
2022 € 19.175.000
€ 39.334.000
Fremdkapital
Bankdarlehen Kommanditgesellschaft € 26.500.000
Rückzahlbarer Zuschuss € 750.000
Erfolgskennziffern
Gesamtkapitalrückfluss inkl. Verkaufserlös 2034** € 56.120.049
Gesamtertrag nach Steuer € 16.786.049
Gesamtertrag in % des eingesetzten Kapitals nach Steuer 42,7 %
Ø Rendite nach Steuern und Nebenkosten p.a. 3,4 %
ÜBERSICHTSDARSTELLUNG CHANCEN & RISIKEN
Mögliche Verkaufszenarien und Auswirkungen auf die Rendite
Durchschnittliche Eigenkapitalrendite
Angenommene Verkaufspreise 06/2034***
nach Steuern bis 06/2034****
€ 53.267.200
0,2% p.a.
20% Wertrückgang der Gesamtinvestitionskosten
€ 66.584.000
2,2% p.a.
derzeitige Gesamtinvestitionskosten
€ 74.603.150
3,4% p.a.
angenommene Wertsteigerung von rd. 12%
€ 79.900.800
4,2% p.a.
20% Wertsteigerung der Gesamtinvestitionskosten
* Das Gesamtinvestitionsvolumen beinhaltet sämtliche Nebenkosten inkl. 1,50% Beratungshonorar, die Erwerbsnebenkosten, wie
Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Kaufvertragskosten sowie die voraussichtlichen Finanzierungskosten und Bauzeitzinsen.
** Der Gesamtkapitalrückfluss ergibt sich aus den Gesamteinnahmen nach Steuern zzgl. den eingesetzten Eigenmitteln der Kommanditisten.
*** Verkaufspreise vor Körperschaftsteuer.
**** Angenommene Körperschaftsteuer 25%.
Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie
steuerlichen und rechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Pachteinnahmen, Zinsen, Verkaufs-
preise, Nebenkosten usw. können sich negativ oder positiv auf den Ertrag auswirken. Für die steuerliche Aner-
kennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen.
46Großnutzendarstellung
100 % KOMMANDITANTEILE
Liquiditätsdarstellung bei einem angenommenen Verkaufspreis € 68.301.996* (nach KöSt)
Eigenmittel Steuer- Rückfluss / Zah- Ertrag auf Kapital-
Jahr Entnahmen Tilgung Darlehen Darlehenssaldo
Kommanditist ergebnis lung Steuer ** einsatz ***
2021 20.159.000 -69.000
2022 19.175.000 -453.000 17.250 0,04%
2023 -552.000 113.250 0,29%
2024 -3.627.365 138.000 0,35% 27.250.000
2025 -1.183.317 906.841 100.000 974.228 5,04% 26.275.772
2026 -69.278 295.829 200.000 993.396 3,79% 25.282.376
2027 102.454 17.320 330.000 1.012.941 3,46% 24.269.434
2028 234.666 -25.614 370.000 1.032.871 3,50% 23.236.563
2029 339.828 -58.666 390.000 1.053.193 3,52% 22.183.370
2030 421.462 -84.957 410.000 1.073.915 3,56% 21.109.455
2031 492.177 -105.365 440.000 1.095.045 3,63% 20.014.410
2032 534.345 -123.044 470.000 1.112.491 3,71% 18.901.920
2033 587.299 -133.586 500.000 1.134.946 3,82% 17.766.974
2034 443.935 -257.809 1.096.652 578.927 3,60% 17.188.047
Verkaufspreis nach Körperschaftsteuer 68.301.996
abzgl. offener Bankdarlehen der Kommanditgesellschaft - 17.188.047
Kapitalrückfluss nach Steuer 51.113.949
abzgl. Eigenmittel Kommanditist inkl. Beratungshonorar - 39.334.000
Ergebnis aus Verkauf 11.779.949
Durchschnittliche Rendite nach Steuern und Nebenkosten p.a. 3,4 %
* Angenommene Wertsteigerung in Höhe von rd. 12%. Angenommener Verkaufspreis nach Körperschaftsteuer 06/2034.
** Bei einer Körperschaftsteuer von 25% ab dem Jahr 2021 . Im Jahr 2034 wird zusätzlich die Steuer aus dem Jahr 2035 berücksichtigt.
*** Ertrag nach Steuer auf Eigenmittel (Entnahmen bereinigt um Steuer zzgl. Darlehenstilgung).
Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie
steuerlichen und rechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Pachteinnahmen, Zinsen, Verkaufs-
preise, Nebenkosten usw. können sich negativ oder positiv auf den Ertrag auswirken. Für die steuerliche Aner-
kennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen.
47Liquiditätsdarstellung
BARVARIANTE GMBH
Nettopacht- Fremdkapitalzinsen
Jahr Pachteinnahmen* Nebenkosten** Abschreibung Steuerergebnis
einnahmen ***
2021 -69.000 -69.000
2022 -453.000 -453.000
2023 -552.000 -552.000
2024 442.978 44.343 398.635 -4.026.000 -3.627.365
2025 1.964.872 179.538 1.785.334 -511.651 -2.457.000 -1.183.317
2026 1.968.216 180.388 1.787.828 -492.106 -1.365.000 -69.278
2027 2.007.201 182.565 1.824.636 -472.182 -1.250.000 102.454
2028 2.042.294 185.757 1.856.536 -451.870 -1.170.000 234.666
2029 2.073.684 188.690 1.884.994 -431.166 -1.114.000 339.828
2030 2.105.561 200.040 1.905.521 -410.059 -1.074.000 421.462
2031 2.137.933 203.214 1.934.720 -388.543 -1.054.000 492.177
2032 2.170.808 206.438 1.964.370 -376.025 -1.054.000 534.345
2033 2.204.192 209.713 1.994.479 -353.180 -1.054.000 587.299
2034 1.231.545 131.166 1.100.379 -164.944 -491.500 443.935
* Kalkulierte Pachteinnahmen ab 01.10.2024 in Höhe von rd. € 1.958.000 p.a. Die angenommene durchschnittliche Indexierung beträgt
rd. 1,50% p.a. ab dem 3. Betriebsjahr (2027). Die Pachteinnahmen sind bis 30.06.2034 dargestellt.
** Nach Erfahrungswerten prognostizierte Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Die Nebenkosten sind mit rd. 9,1% p.a. ab 2024
von den Pachteinnahmen kalkuliert.
*** Bankdarlehen der Kommanditgesellschaft in Höhe von € 26.500.000 mit einer Laufzeit von 22 Jahren ab 01.01.2025, kalkulierter
Zinssatz 1,95% p.a. und 2% ab 01.01.2032.
Rückzahlbarer Zuschuss in Höhe von € 750.000, kalkulierter Zinssatz 0,5% p.a. Die Rückzahlung erfolgt nach Abdeckung des Bank-
darlehens.
48Ihr Investment im Überblick
FÜR 100% KOMMANDITANTEILE
Kaufpreis € 15.300.000
Pflichteinlage = Haftsumme € 6.000.000
Gesellschafterzuschuss € 17.050.000
GESAMTBETRAG NETTO € 38.350.000
FÜR 0,30% KOMMANDITANTEILE
Kaufpreis € 45.900
Pflichteinlage = Haftsumme € 18.000
Gesellschafterzuschuss € 51.150
GESAMTBETRAG NETTO € 115.050
49Rechtliche Rahmenbedingungen
im Überblick
Zur Durchführung dieses Investitionsvorhabens ist es erforderlich, die Rechtsbeziehungen der einzelnen
Kommanditisten untereinander und gegenüber Dritten, insbesondere der Altkommanditistin, vertraglich zu regeln.
KAUF DER KOMMANDITANTEILE
Mit Gegenfertigung des Kauf- und Anteilsabtretungsvertrages durch die Altkommanditistin erwirbt der Investor
einen (Kommandit-)Anteil an der Kommanditgesellschaft.
FIRMENBUCH / GRUNDBUCH
Der Investor wird als Kommanditist mitsamt seiner Haftsumme im Firmenbuch eingetragen.
Die Kommanditgesellschaft, an der sich der Investor beteiligt, ist ihrerseits als Liegenschaftseigentümerin im
Grundbuch eingetragen. Dementsprechend erwirbt der Investor nur mittelbar - über seine Kommanditbeteiligung –
Eigentum an der Projektliegenschaft.
VOLLMACHT AN KOMPLEMENTÄR
Die beglaubigt zu unterfertigende Vollmacht (iSb aufgrund der Unwiderruflichkeit und „über den Tod hinaus“)
stellt sicher, dass künftige Gesellschafterwechsel, ob von Todes wegen, durch Schenkung oder Veräußerung,
im Firmenbuch durchgeführt werden können. Das Fehlen dieser Vollmacht würde bedeuten, dass bei jedem
Gesellschafterwechsel von allen Kommanditisten zur Abbildung von Gesellschafterwechseln im Firmenbuch
eine neue Vollmacht eingeholt werden müsste und jeder einzelne Kommanditist in der einfachen
Übertragungsmöglichkeit seines Kommanditanteils eingeschränkt sein könnte.
TREUHANDAUFTRAG
Dieser beglaubigt zu unterfertigende Auftrag dient der Sicherung bestimmter Interessen des Investors.
Der Treuhänder übernimmt die treuhändige Abwicklung der Kaufpreiszahlung und stellt sicher, dass der Investor
als Kommanditist namentlich im Firmenbuch eingetragen wird. Der Treuhandauftrag endet nach Erfüllung der im
Treuhandauftrag genannten Leistungen.
GESELLSCHAFTSVERTRAG
Der Gesellschaftsvertrag stellt das Regelwerk der Kommanditgesellschaft dar. Er regelt sowohl die
Rechtsbeziehungen der Kommanditisten zueinander als auch die Rechtsbeziehungen der Kommanditisten zum
Komplementär. Ferner wird geregelt, in welchem Ausmaß und in welcher Form die Einflussnahme des einzelnen
Kommanditisten sowie der Kommanditisten als Gruppe stattfinden kann. Es finden sich insbesondere Bestimmungen
über den Geschäftszweck der Gesellschaft, Geschäftsführung, Beschlussfassung, Gesellschafterversammlung,
Ergebnisverteilung uvm; sowie auch Regelungen zu Rechten und Pflichten der einzelnen Gesellschafter im
Zusammenhang mit einer künftigen angestrebten Verwertung der Projektliegenschaft.
UNTERNEHMENSGESETZBUCH
Die Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags werden durch die anwendbaren Bestimmungen des
Unternehmensgesetzbuch ergänzt.
GESELLSCHAFTERVERSAMMLUNG
Die Komplementärin beruft - zumeist erstmalig nach Verkauf aller Kommanditanteile, und danach regelmäßig -
eine Gesellschafterversammlung ein, zu der alle Kommanditisten geladen werden, um die maßgeblichen Beschlüsse
für den Geschäftsbetrieb zu fällen.
50Auszug aus den steuerlichen
Grundlagen
EINKUNFTSQUELLENEIGENSCHAFT
Die Kommanditgesellschaft stellt steuerrechtlich eine Einkunftsquelle (keine Liebhaberei) dar, da sie gemäß
Liebhabereiverordnung (BGBl. 1993/33 idF. BGBl. II 1999/15), den dazu ergangenen Durchführungserlässen und
Judikatur innerhalb des vorgegebenen Kalkulationszeitraumes laut Prognoserechnung einen steuerlichen
Gesamtgewinn erzielen wird.
Die Einkünfte sind bei natürlichen Personen der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ zuzuordnen.
Für Kommanditeinlagen im Privatvermögen (außerbetrieblicher Bereich) erfolgt die Einkunftsermittlung nach
dem Zu- und Abflussprinzip.
VERLUSTAUSGLEICH
Das „Verlustausgleichsverbot“ gemäß § 2 Abs. 2a EStG kommt nicht zur Anwendung, da die Erzielung steuerlicher
Vorteile nicht im Vordergrund steht (Rendite nach Steuern ist weniger als das Doppelte der Rendite vor Steuern;
keine Werbung mit Steuervorteilen).
UNTERNEHMEREIGENSCHAFT IM UMSATZSTEUERGESETZ
Voraussetzung für die Einstufung der Kommanditgesellschaft als Unternehmer im umsatzsteuerlichen Sinne ist das
Vorliegen einer steuerlichen Einkunftsquelle.
Wie oben erwähnt, erfüllt die Kommanditgesellschaft diese Voraussetzung, ist daher Unternehmer im Sinne des UStG
und aufgrund der umsatzsteuerpflichtigen Ausgangsumsätze zum Vorsteuerabzug berechtigt.
VERÄUSSERUNG DES KOMMANDITANTEILS
Eine Veräußerung des Kommanditanteils ist erst nach Erreichen des steuerlichen Totalgewinnes sinnvoll und wird
- auf Basis der derzeitigen Rechtslage - bei natürlichen Personen mit dem Steuersatz der Immobilienertragsteuer
besteuert.
Obenstehende Aussagen basieren auf derzeitiger/n Gesetzeslage, Verordnungen, Erlässen, Verwaltungsübungen etc.;
Änderungen - auch rückwirkend - bezüglich Werbungskosten, Abschreibungen usw. können jedoch nicht ausge-
schlossen werden.
ZU DEN DETAILLIERTEN STEUERLICHEN AUSWIRKUNGEN WIRD AUF DAS AUSFÜHRLICHE
STEUERLICHE GUTACHTEN VERWIESEN.
51Haftungsfragen, Risiken
und Hinweise
Die Konzeption dieser Kommanditbeteiligung beruht auf der in Österreich derzeit geltenden Gesetzeslage,
der herrschenden Verwaltungspraxis sowie der aktuellen Rechtsprechung der österreichischen Höchstgerichte und
stützt sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse. Die mit der Konzeption verbundenen steuerlichen Rechts-
folgen entsprechen den steuerlichen Gesetzen, Verordnungen und Richtlinien sowie der derzeitigen Verwaltungspra-
xis (insbesondere Einkommen- und Umsatzsteuerrichtlinien). Für die steuerliche Anerkennung durch die Finanzbe-
hörde sowie für etwaige Änderungen der Gesetzgebung oder Verwaltungspraxis kann jedoch keine Haftung
übernommen werden. Bei Änderungen der Steuergesetze bzw. der Verwaltungspraxis können gegebenenfalls die
steuerlichen Vorteile ganz oder teilweise wegfallen bzw. sich steuerliche Belastungen erhöhen.
Das wirtschaftliche Risiko ist auf Grund der im Werkvertrag enthaltenen Vereinbarungen weitgehend eingeschränkt.
Durch ein Boden- und Baugrundrisiko oder z.B. zusätzliche Aufwendungen aufgrund von behördlichen Auflagen
könnte sich eine Erhöhung der kalkulierten Gesamtinvestitionskosten ergeben. Durch eine eventuell notwendige
Änderung des Mittelabflussplanes oder eine verspätete Rückzahlung der Vorsteuer könnten sich die kalkulierten
Bauzeitzinsen erhöhen. Im Übrigen weisen wir auf das „Informationsblatt und Risikohinweise“ sowie die
darin enthaltenen Aussagen hin.
Die Liegenschaft wird von der Gesellschaft nach Fertigstellung vermietet. An Gewinnen der Gesellschaft sind
die Kommanditisten entsprechend dem Verhältnis ihrer jeweiligen Haftsumme zur Gesamthaftsumme
(Summe aller Haftsummen) beteiligt.
Im Hinblick auf die Liebhabereiproblematik ist eine Veräußerung der Kommanditanteile - vor Erreichen
eines steuerlichen Totalgewinnes - nicht sinnvoll bzw. steuerschädlich. Die steuerliche Anerkennung durch
die Finanzbehörde setzt die Absicht auf langfristige Überschusserzielung innerhalb eines bestimmten
Beobachtungszeitraumes voraus.
Die Marktgegebenheiten können sich jederzeit ändern, sodass es unter Umständen zu Leerständen bzw. zu einem
niedrigeren Mietpreisniveau kommen kann, was sich wiederum negativ auf den Ertrag der Investition auswirken kann.
Ferner kann es zu Schäden kommen, die nicht durch Versicherungen abgedeckt sind bzw. nicht ersetzt werden;
diese Kosten müssen gegebenenfalls die Investoren tragen.
Dieses Investitionsvorhaben dient der gemeinschaftlichen Erzielung von langfristigen Mieteinkünften und unterliegt
daher - als unternehmerische Tätigkeit - aus Sicht der Kommanditisten nicht den Bestimmungen des Bauträgerver-
tragsgesetzes und sonstigen Konsumentenschutzbestimmungen i.d.g.F.
Eine Haftung für Druckfehler ist ausgeschlossen.
Diese Information ist kein Beteiligungsangebot. Grundlage für einen Beitritt zur Kommanditgesellschaft
V33 Projektentwicklungsgesellschaft m.b.H. & Co KG bilden ausschließlich die diesbezüglichen Verträge
(Kaufvertrag, Gesellschaftsvertrag, usw.).
Eine Beteiligung an der Kommanditgesellschaft V33 Projektentwicklungsgesellschaft m.b.H. & Co KG unterliegt
aufgrund der Ausnahme des § 3 Abs 1 Z 2 KMG nicht der Prospektpflicht.
Diese Information berücksichtigt nicht individuelle Bedürfnisse und Verhältnisse (z.B. finanzielle Verhältnisse,
Kenntnisse, Erfahrungen, Risikobereitschaft, Anlageziele etc.) des einzelnen Investors und daher wird empfohlen,
vor Ankauf eines Kommanditanteiles den Rat eines Wirtschaftstreuhänders, Steuerberaters
bzw. gegebenenfalls eines Rechtsanwaltes einzuholen.
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