VERGESELLSCHAFTUNG SENKT DIE MIETE - Kurzstudie zu den sozialen Effekten einer möglichen Vergesellschaftung von Wohnungen in Berlin
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Matthias Bernt und Andrej Holm VERGESELLSCHAFTUNG SENKT DIE MIETE Kurzstudie zu den sozialen Effekten einer möglichen Vergesellschaftung von Wohnungen in Berlin
MATTHIAS BERNT arbeitet als Seniorwissenschaftler und als kommissarischer Leiter des Forschungsschwerpunkts «Politik und Planung» am Leibniz-Institut für Raumbezogene Sozialforschung (IRS) in Erkner sowie als Privatdozent am Institut für Sozialwissenschaften der Humboldt-Universität zu Berlin. Sein besonderes Forschungsinteresse gilt der politischen Steuerung von Stadtentwicklungsprozessen. ANDREJ HOLM ist Sozialwissenschaftler an der Humboldt-Universität zu Berlin. Seine Forschungs schwerpunkte sind Gentrification und Wohnungspolitik. Er engagiert sich darüber hinaus in Berlin für das Recht auf Wohnen und ist in zahlreichen stadtpolitischen Initiativen aktiv. Die Autoren bedanken sich bei VALENTIN REGNAULT für die Erstellung der Karten. IMPRESSUM ONLINE-Studie 1/2023, korrigierte Fassung wird herausgegeben von der Rosa-Luxemburg-Stiftung V. i. S. d. P.: Alrun Kaune-Nüßlein Straße der Pariser Kommune 8A · 10243 Berlin · www.rosalux.de ISSN 2749-3156 · Redaktionsschluss: Dezember 2022 Redaktion: Armin Kuhn Lektorat: Text-Arbeit, Berlin Layout/Satz: MediaService GmbH Druck und Kommunikation Diese Publikation ist Teil der Öffentlichkeitsarbeit der Rosa-Luxemburg-Stiftung. Sie wird kostenlos abgegeben und darf nicht zu Wahlkampfzwecken verwendet werden.
INHALT Vorwort 4 Zusammenfassung 5 Einleitung 5 1 Wohnungskonzerne in Berlin: Bestand und Mieten 7 Geschäftsmodelle der Finanzialisierung 7 Umfang der Bestände in Berlin 8 Vermietungs- und Bewirtschaftungsstrategien 8 2 Vergesellschaftung senkt Mieten 11 3 Vergesellschaftung hilft Wohnungssuchenden 13 4 Vergesellschaftung arbeitet der Segregation entgegen 14 5 Fazit 18 Literatur 19 Anhang 1 21 Quellen und Methoden 21 Anhang 2 22 Daten 22
VORWORT Die Forderung, die Wohnungen privater Großver- Wohnungsgesellschaften bewirtschaftet würden – mieter zu vergesellschaften, hat die Fantasie einer bei besserer Instandhaltung und mehr günstigen ganzen Stadt beflügelt. Nicht zuletzt die Aussicht, Wohnungsangeboten für Menschen mit wenig Ein- finanzmarktorientierte Spekulanten aus der Stadt kommen. Außerdem würde eine Vergesellschaftung zu drängen, hat diese Begeisterung entfacht. Noch Wohnungen vor allem in den Stadtteilen zurückge- wichtiger war allerdings die damit verbundene Hoff- winnen, die besonders von Gentrifizierung gezeich- nung, sich endlich wieder eine Wohnung oder einen net oder bedroht sind. Genau das wäre auf andere Umzug in Berlin leisten zu können, weil Vergesell- Weise, etwa durch Neubau, gar nicht zu erreichen. schaftung für niedrigere Mieten in der Stadt sorgt. Nachdem die vom Berliner Senat eingesetzte «Exper- Doch kann eine Vergesellschaftung dieses Verspre- tenkommission» kürzlich einen Zwischenbericht zu chen halten? ihren Beratungen vorgelegt hat, geht die Diskussion Vergesellschaftungsgegner*innen widersprechen um die Umsetzung des Volksentscheids «Deutsche dem heftig: Die Mieten seien bei Konzernen wie Deut- Wohnen & Co. enteignen» auf die Zielgerade. Mehr sche Wohnen oder Vonovia noch vergleichsweise als eine Million Berliner*innen hat dafür gestimmt. niedrig. Sie weiter zu senken, würde Investitionen in Die Kommission hat die Vergesellschaftung, von eini- bestehende oder neue Wohnungen verhindern. Das gen juristischen Detailfragen abgesehen, für grund- sei letztlich wohnungswirtschaftlich verantwortungs- sätzlich möglich erklärt. Jetzt ist die Politik am Zug. los. Diese Haltung ist auch in der Politik weit verbrei- In einer oft ideologisch und hochemotional geführten tet. So stellt nicht nur Bausenator Andreas Geisel Debatte zeigt die vorliegende Studie faktenreich und (SPD) immer wieder die wohnungspolitische «Sinn- überzeugend: Eine Vergesellschaftung kann vielleicht haftigkeit» einer Vergesellschaftung infrage. nicht alle wohnungspolitischen Probleme der Stadt Die vorliegende Studie liefert eine klare Antwort: Eine lösen, aber sie kann die soziale Wohnungsversorgung Vergesellschaftung kann die Mieten senken, ohne erheblich verbessern – weit mehr, als es andere Mittel wohnungswirtschaftlich ins Risiko zu gehen. Für über vermögen. 200.000 Haushalte bei den sechs größten privaten Wohnungsunternehmen der Stadt könnten die Mie- Berlin, im Dezember 2022 ten um durchschnittlich 16 Prozent sinken, wenn die Armin Kuhn, Referent für Wohnungs- und Mietenpo- Wohnungen nach dem Vorbild der landeseigenen litik bei der Rosa-Luxemburg-Stiftung 4
ZUSAMMENFASSUNG
In Berlin hat sich eine Mehrheit der Wähler*innen – Eine Vergesellschaftung von Wohnungen würde
dafür ausgesprochen, die Bestände großer Woh- es ermöglichen, mehr Wohnungssuchenden mit
nungskonzerne, die in der Stadt mehr als 3.000 geringen oder mittleren Einkommen, die über
Wohnungen besitzen, zu vergesellschaften. Von einen Wohnberechtigungsschein (WBS) verfügen,
Gegner*innen des Vorhabens wird neben rechtli- eine bezahlbare Wohnung anbieten zu können. Der
cher Zulässigkeit und finanzieller Tragbarkeit auch Effekt wäre dabei deutlich größer als im angestreb-
die «Sinnhaftigkeit» einer Vergesellschaftung infrage ten (aber bisher nur mit Abstrichen realisierten)
gestellt. Es wird behauptet, dass die Vergesellschaf- Neubau von geförderten Wohnungen (sozialer Ver-
tung keinen positiven Effekt auf die «Entspannung» sorgungseffekt).
des Wohnungsmarkts, also die Verfügbarkeit bezahl- – Eine Vergesellschaftung von Wohnungen kann der
barer Wohnungen, habe. sozialräumlichen Spaltung der Stadt entgegen-
Die vorliegende Studie widerlegt diese Behauptung. wirken. Durch die Vergesellschaftung würde das
Sie zeigt: Angebot an bezahlbaren Wohnungen auch dort
– Die Vergesellschaftung von Wohnungen könnte für ausgeweitet werden, wo sie am meisten gebraucht
mehr als 200.000 Berliner Haushalte mit einer Miet- werden. Dadurch würden Gentrifizierungsprozesse
minderung von im Durchschnitt monatlich 45 bis verlangsamt und würde sozialräumlichen Spal-
160 Euro (Absenkung um ca. 16 Prozent) einherge- tungstendenzen entgegenwirkt (räumlicher Inte
hen. Alternativ könnten die Mieten eingefroren und grationseffekt).
könnte so der Mietanstieg auf längere Frist deutlich
abgebremst werden (Miethöheneffekt).
EINLEITUNG
Am 26. September 2021 sprachen sich die Berliner ist und tatsächlich zu einer Entspannung des Woh-
Wähler*innen mit 59,1 Prozent der gültigen Stim- nungsmarktes beitragen kann.
men für die Vergesellschaftung großer Wohnungs- Wie groß diese Vorteile sind, hängt von der Ausge-
konzerne aus. «Möglichkeiten und Wege» einer Ver- staltung der Vergesellschaftung ab: zu welchem Preis
gesellschaftung werden aktuell in einer vom Senat entschädigt wird, wie die Wohnungen nach der Ver-
von Berlin eingesetzten Expert*innenkommission gesellschaftung verwaltet werden, zu welchen Bedin-
diskutiert. Dabei hat sich die Debatte stark in Rich- gungen sie vergeben und welche Mieten für sie ver-
tung rechtliche Machbarkeit und Kostenschätzung langt werden. All diese Fragen sind bisher noch offen.
bewegt. Gleichzeitig wird von Gegner*innen der Ver- Viele Varianten sind hier denkbar und letztlich sind all
gesellschaftung weiterhin bestritten, dass diese die diese Festlegungen von politischen Entscheidungen
soziale Wohnraumversorgung in der Stadt verbessern abhängig. Wir gehen aber davon aus, dass eine Ver-
könnte. So hat sich Bausenator Andreas Geisel (SPD) gesellschaftung nur dann gerechtfertigt ist, wenn sie
in der rbb-Abendschau vom 15. Dezember 2022 klar eine dem Ziel entsprechende gemeinwirtschaftliche
gegen das Vorhaben positioniert. Die «Frage der Bewirtschaftung der übernommenen Wohnungen
Sinnhaftigkeit» stelle sich nach wie vor, denn das für einschließt. Die Bedingungen, zu denen die Berliner
die Entschädigung der zu vergesellschafteten Woh- landeseigenen Wohnungsunternehmen vermieten,
nungskonzerne aufzubringende Geld «würde nicht stellen dabei gewissermaßen eine Mindestschwelle
mehr für Neubau, klimagerechte Sanierung oder dar, unterhalb derer der Griff zum Mittel einer Verge-
Mietenstabilisierung« zur Verfügung stehen. Darü- sellschaftung nur schwer zu begründen wäre. Die lan-
ber hinaus sei auch «die Frage, ob es tatsächlich zur deseigenen Unternehmen sind daher in dieser Studie
Entspannung des Wohnungsmarktes beiträgt, […] die Vergleichsgröße, an der die möglichen Effekte
offen». einer Vergesellschaftung großer profitorientierter
Die vorliegende Kurzstudie erörtert vor diesem Hin- Wohnungskonzerne gemessen werden.
tergrund die sozialen Effekte einer möglichen Verge- Im Detail sind unterschiedliche Übergangsmodelle
sellschaftung großer Wohnungskonzerne in Berlin. denkbar, die in dieser Kurzstudie mit Blick auf die
Sie zeigt, dass eine Vergesellschaftung für Berliner Miethöhenentwicklung in zwei grundlegenden Vari-
Mieter*innen und Wohnungssuchende von Vorteil anten vorgestellt werden. Wir bezeichnen diese Vari-
5anten als Mietsenkungs- und Mietenstoppmodell. schaftung zu den Bedingungen, zu denen die lan- Gemeinsam ist beiden Modellen eine Bewirtschaf- deseigenen Wohnungsunternehmen ihre Bestände tung nach den Vorgaben, die derzeit auch für die lan- verwalten, würde also die Miete senken, die Wohnsi- deseigenen Wohnungsunternehmen gelten. Falls die tuation verbessern und mehr bezahlbare Wohnungen Vergesellschaftung zu anderen Organisationsformen dort verfügbar machen, wo sie am meisten gebraucht führt, wie sie etwa die Initiative «Deutsche Wohnen werden. & Co enteignen» vorschlägt, müsste die Berechnung Diese Vorteile einer Vergesellschaftung beleuchten entsprechend angepasst werden. wir in der vorliegenden Studie mit Bezug auf drei Ausgehend von den derzeitigen Regeln, denen die Punkte im Detail: landeseigenen Wohnungsunternehmen folgen, las- 1. Wir analysieren den Mieteneffekt einer Vergesell- sen sich die Vorteile einer Vergesellschaftung für die schaftung und zeigen, dass die Miete für mehr als Berliner Mieter*innen recht genau beziffern. Denn 200.000 Haushalte signifikant gesenkt werden die Vermietungs- und Bewirtschaftungspraxis der könnte. landeseigenen Wohnungsunternehmen wird seit 2. Wir untersuchen soziale Versorgungseffekte der geraumer Zeit durch die Kooperationsvereinbarung Vergesellschaftung und zeigen, dass mehr Woh- «Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale nungssuchende, die mit einem Wohnberechti- Wohnraumversorgung» mit dem Land Berlin gesteu- gungsschein (WBS) Anspruch auf eine Sozial- ert, die detaillierte Vorgaben über Miethöhen, Woh- wohnung haben, auch tatsächlich eine bezahlbare nungsvergabe, Neubau und Mieterbeteiligung bein- Wohnung erhalten könnten. haltet.1 Darüber hinaus liegen in Form der von der 3. Wir beleuchten die Konsequenzen einer Vergesell- «Wohnraumversorgung Berlin» erarbeiteten Berichte schaftung für die soziale Segregation und zeigen, sehr genaue Darstellungen der Vermietungs- und dass eine Enteignung großer Wohnungskonzerne Bewirtschaftungspolitik der landeseigenen Woh- der sozialräumlichen Spaltung der Stadt entgegen- nungsunternehmen vor. Dabei wird deutlich, dass die wirken könnte. landeseigenen Wohnungsunternehmen durch Zufüh- Insgesamt könnte eine Vergesellschaftung also die rungen von Grundstücken und die Bereitstellung von Umsetzung des in der Verfassung von Berlin fest- zweckgebundenen Fördermitteln vom Land Berlin gehaltenen Auftrags an die öffentliche Hand, «die unterstützt werden, um durch Neubau, Aufkauf und Schaffung und Erhaltung von angemessenem Wohn- energetische Sanierung zu einer Entspannung auf raum, insbesondere für Menschen mit geringem Ein- dem Berliner Wohnungsmarkt beizutragen. Gleich- kommen» (§28[1], Verfassung von Berlin) zu fördern, zeitig erwirtschaften die Unternehmen seit Jahren durchaus erleichtern. Eine Vergesellschaftung macht kontinuierlich Gewinne im dreistelligen Millionenbe- also Sinn. reich. Die in der Kooperationsvereinbarung festgeleg- Um diese Einschätzung zu unterlegen, gehen wir wie ten Miethöhen ermöglichen also eine solide Bewirt- folgt vor: Im ersten Abschnitt werfen wir einen Blick schaftung des Wohnungsbestands. auf die in Berlin tätigen großen Wohnungsunterneh- Vergleicht man auf dieser Grundlage die Praxis der men und auf ihre Vermietungs- und Bewirtschaf- landeseigenen Wohnungsunternehmen mit der Ver- tungsstrategien. Im zweiten Kapitel berechnen wir mietungs- und Bewirtschaftungstätigkeit der gro- den Mieteneffekt einer Vergesellschaftung sowohl für ßen profitorientierten Wohnungsunternehmen mit Bestandsmieter*innen als auch für Neumieter*innen mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin, die von einer und Wohnungssuchende. Darauf aufbauend beleuch- Vergesellschaftung betroffen wären, sind große ten wir die Mengeneffekte, die eine Vergesellschaf- Unterschiede unübersehbar. Die Wohnungskon- tung für die Versorgung von Haushalten mit Wohn- zerne vermieten teurer, sie geben weniger Geld für berechtigungsschein hätte. Wir schließen mit einer die Instandhaltung aus und sie haben mehr Woh- Betrachtung der sozialräumlichen Implikationen einer nungsbestände in hochpreisigen Lagen. Eine Bewirt- Vergesellschaftung sowie mit einem kurzen Fazit. 1 Siehe www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnraum/wohnungsbaugesellschaften/de/kooperationsvereinbarung.shtml. 6
1 WOHNUNGSKONZERNE IN BERLIN: BESTAND UND MIETEN
GESCHÄFTSMODELLE Im Ergebnis dieser spekulativen Bewertungspraxis
DER FINANZIALISIERUNG wird die Preisentwicklung auf dem Immobilien-
markt insgesamt nach oben getrieben.
In den letzten zwei Jahrzehnten sind finanzmarktori- – Effizienzsteigerungen: Durch Standardisierung,
entierte und zum Teil international agierende Unter- Automatisierung und Digitalisierung versuchen die
nehmen zu wichtigen Playern auf den städtischen Unternehmen Kosten zu reduzieren. In der Regel
Wohnungsmärkten geworden. Möglich gemacht geht das zulasten des Service. Börsennotierte Woh-
durch Verkäufe von kommunalen, genossenschaft- nungsunternehmen sind so häufig wegen unterlas-
lichen und Werkswohnungen haben börsennotierte sener Reparaturen, mangelnder Erreichbarkeit und
Unternehmen in den letzten zwei Jahrzehnten auch in fehlerhafter Abrechnungen in die Presse gekom-
fast allen größeren Städten Deutschlands umfangrei- men.
che Wohnungsbestände aufgekauft und sind zu einer – I nsourcing: Einige Unternehmen haben woh-
strukturbestimmenden Größe geworden. nungsbezogene Dienstleistungen in ihre Konzerne
In den frühen 2000er-Jahren waren die Geschäftsmo- hinein verlagert und lassen diese vermehrt von
delle von Private-Equity-Firmen, Real Estate Invest eigenen Tochtergesellschaften ausführen. Das
ment Trusts (REITs) und Immobilienfonds dabei geht einerseits mit Lohndumping einher, wenn die
häufig noch durch «opportunistische» (günstige Unternehmen sich nicht an branchenübliche Tarif-
Gelegenheiten nutzende) Strategien gekennzeich- verträge halten, andererseits werden hierdurch
net. Charakteristisch waren damals schnelle Weiter- hohe Zusatzgewinne möglich gemacht (vgl. Unger
verkäufe, Outsourcing, mangelhafte Instandhaltung 2018).
und eine auf Niedrigeinkommen und Transferleis- – M odernisierung: Die Unternehmen betreiben
tungsempfänger*innen zielende Mietgestaltung. Modernisierung als ein Investment, das gleichzei-
Dieses Geschäftsmodell hat sich mit dem Einstieg tig den Bilanzwert des Wohnungsportfolios erhöht
börsennotierter Unternehmen sukzessive geändert. und die Mieteinnahmen steigert. Dabei legen die
Im Mittelpunkt stehen heute eine Wertsteigerung Unternehmen den Schwerpunkt auf Maßnahmen,
des erworbenen Immobilienportfolios, die hohe Divi- deren Kosten über Modernisierungsumlagen auf
dendenzahlungen für die Aktieninhaber der Unter- die Mieter*innen abgewälzt werden können, wäh-
nehmen möglich macht. Wissenschaftler*innen rend die Ausgaben für Instandsetzung und Instand-
sprechen deshalb heute auch von einer «Finanzialisie- haltung niedriggehalten werden.
rung 2.0» des Wohnungswesens (Wijburg et al. 2018; – M aximale Ausschöpfung von Mieterhöhungs
Gabor/Kohl 2022). spielräumen: Um ihren Bilanzwert zu steigern,
Typisch sind dabei folgende Praktiken, die allerdings nutzen die Unternehmen Spielräume zur Mieter-
in sehr unterschiedlichen «Mischverhältnissen» von höhung maximal aus. Neben modernisierungsbe-
den einzelnen Unternehmen angewandt werden: dingten Mieterhöhungen werden vor allem bei Neu-
– B ewertungsgewinne: Durch eine bilanzielle vermietungen und Mieterhöhungen im Bestand
Höherbewertung der Wohnungsbestände in den regelmäßig Mietpreise mindestens am oberen
jährlichen Geschäftsberichten wird der potenzielle Rand des legal Möglichen verlangt. Im Geschäfts-
Marktwert der Unternehmen erhöht. Gleichzeitig bericht eines Unternehmens wird diese Praxis als
werden damit auch erhöhte Sicherheiten für die «Geschäftsmodell (der) Wertschöpfung durch Mie-
Aufnahme von Fremdkapital geschaffen. Das wei- terhöhungen» bezeichnet (Adler Group 2022: 92).
tere Wachstum des Unternehmens wird dadurch Zusammenfassend kann man feststellen, dass die
im Wesentlichen aus sich selbst finanziert, indem finanzorientierten Wohnungsunternehmen zwar im
die bilanzbezogenen Wertsteigerungen als Sicher- Detail unterschiedliche Geschäftsmodelle verfolgen –
heit für neue Kredite anerkannt werden. Ein Bei- alle Modelle gehen aber zulasten der Mieter*innen.
spiel hierfür ist das Unternehmen Vonovia, bei dem Ausgerichtet ist die Geschäftstätigkeit vor allem an
die bilanzierten Werte des Immobilienbestands den Renditeerwartungen der Finanzmärkte und den
seit Börsengang 2013 bis 2021 um das 9,5-Fache Interessen von Aktienbesitzer*innen, nicht an der
gestiegen sind, obwohl der Wohnungsbestand nur langfristigen Bestandsbewirtschaftung und an dem
um das 3,5-Fache wuchs (vgl. Zimmermann 2022). Ziel preiswerter Mieten.
7UMFANG DER BESTÄNDE IN BERLIN über deren genauen Umfang nur wenig bekannt ist.
Trautvetter und Bonczyk (2019) schätzen den Umfang
Der Umfang der von institutionellen Investoren in der zu vergesellschaftenden Bestände bei einer Ein-
Berlin verwalteten Bestände ist beträchtlich – seine beziehung dieser Unternehmen auf rund 250.000
genaue Größe ist bislang aber unbekannt. Die ver- Wohnungen. Angesichts dieser Größenordnungen
fügbaren Daten zu den Eigentümerstrukturen des wird deutlich, dass große private gewinnorientierte
Berliner Wohnungsmarkts sind unzureichend und die Wohnungsunternehmen auf dem Berliner Woh-
Berliner Landesregierung hat selbst der von ihr ein- nungsmarkt inzwischen ein Gewicht haben, das mit
gesetzten Expert*innenkommission bislang keinen demjenigen der landeseigenen Wohnungsunterneh-
Zugang zu Grundbuchdaten gewährt. Die Diskussion men durchaus vergleichbar ist. Gleichzeitig waren
über die Vergesellschaftung großer Wohnungsunter- in den letzten Jahren Konzentrationsprozesse zu
nehmen basiert daher bislang auf Schätzdaten. beobachten, bei denen Unternehmen fusionieren,
Die detaillierteste Untersuchung zum Umfang der Bestände weiterverkaufen oder in spezialisierte Sub-
von einer Vergesellschaftung betroffenen Bestände unternehmen verlagern. Das finanzorientierte Markt-
wurde bislang von Christoph Trautvetter (2020) vor- segment ist in steter Bewegung.
gelegt. Sie zeigt, dass von den etwa zwei Millionen In dieser Kurzstudie beschränken wir uns auf die
Wohnungen in Berlin mindestens 330.000 Wohnun- Untersuchung der sechs Unternehmen mit den
gen von finanzmarkt- und börsenorientierten Unter- größten Beständen in Berlin, zu denen Daten in
nehmen verwaltet werden. Die «großen Sechs» ausreichender Qualität und Tiefe vorliegen. Unter-
Adler/ADO, Grand City Properties, Heimstaden/Ake- nehmen, die ebenfalls von einer Vergesellschaftung
lius, Vonovia, Deutsche Wohnen und Covivio besit- betroffen werden, zu denen aber nur wenig Daten
zen zusammen rund 222.000 Wohnungen in Berlin. vorliegen, werden dabei ausgeklammert. Die Studie
Die Anzahl der von ihnen verwalteten Wohnungen trifft zurückhaltende Annahmen und die tatsächli-
ist allein in den letzten sechs Jahren um 15 Prozent chen Effekte einer Vergesellschaftung werden eher
gestiegen. Hinzu kommen weitere Bestände in der unterschätzt. Die nachfolgende Tabelle 1 gibt einen
Hand von Unternehmen wie TAG Immobilen AG, BGP Überblick über den Umfang und die Entwicklung der
Investment, Pears Global Real Estate und anderen, untersuchten Bestände für die Jahre 2016 bis 2021.
Tabelle 1: Umfang der Wohnungsbestände der sechs größten börsennotierten Unternehmen in Berlin
Unternehmen 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Anstieg seit 2016
Adler/ADO 17.701 20.649 22.202 16.255 19.864 19.830 12 %
Grand City Properties 6.270 8.276 8.141 7.580 7.821 8.025 28 %
Heimstaden/Akelius 12.313 12.781 14.301 15.121 15.552 18.577 51 %
Vonovia 32.454 38.664 41.943 42.241 43.171 45.838 41 %
Deutsche Wohnen 110.673 114.289 115.612 115.740 114.191 113.202 2%
Covivio 13.421 15.771 17.155 15.813 15.843 16.711 25 %
gesamt 192.832 210.430 219.354 212.750 216.442 222.183 15 %
Quelle: Geschäftsberichte der Unternehmen
VERMIETUNGS- UND BEWIRTSCHAFTUNGS- nisierungsmaßnahmen entfällt. Die Ausgaben für
STRATEGIEN Instandsetzung liegen im Mittel bei etwa der Hälfte
des Betrags, der von den landeseigenen Wohnungs-
Für eine Diskussion der Vermietungs- und Bewirt- unternehmen für ihre Wohnungen aufgewendet
schaftungsstrategien der finanzorientierten Unter- wird. Mieterbeschwerden und gelegentliche Berichte
nehmen ist es zunächst wichtig, festzustellen, dass in den Medien über Heizungsausfälle, marode Bal-
die Bestände und Bewirtschaftungsstrategien der kone und dreckige Treppenhäuser finden hier ihren
einzelnen Unternehmen erkennbare Unterschiede finanziellen Ausdruck. Spiegelbildlich ist der Anteil an
aufweisen. Modernisierungskosten bei finanzorientierten Unter-
Schaut man sich die Struktur der Aufwendungen der nehmen wesentlich höher: Hier liegen alle Konzerne
Unternehmen an, wird nichtsdestotrotz deutlich, dass bei einem Mehrfachen der Landesunternehmen.
der Löwenanteil der bestandsbezogenen Ausgaben Besonders auffällig ist hier Heimstaden/Akelius, bei
bei allen Unternehmen auf mietenwirksame Moder- denen hohe Modernisierungsstandards die Norm zu
8sein scheinen (siehe Tabelle 9 in Anhang 2).2 Abbil- Abbildung 1: Bestandsbezogene Ausgaben im
dung 1 zeigt die Ausgaben für Modernisierung und Vergleich, 2016 bis 2021 (in Euro/m2 p. a.)
Instandsetzung der sechs großen Immobilienkon-
zernen im Vergleich zu den landeseigenen Woh- 45
nungsunternehmen. Dabei wird deutlich, dass alle 40
finanzorientierten Unternehmen weniger Geld für
35
Instandsetzung und deutlich mehr Geld für mietwirk-
30
same Modernisierung ausgeben. 31,66
25
Während die sechs großen Immobilienkonzerne im
6,53
Schnitt der letzten Jahre 10,93 Euro/m² pro Jahr für 20
die Instandsetzung und Instandhaltung ausgaben, 15
setzten die landeseigenen Wohnungsunternehmen 10 18,54
im Mittel der letzten Jahre 18,54 Euro/m² pro Jahr ein, 5 10,93
um ihre Bestände in Schuss zu halten. Umgekehrt 0
stellt sich das Verhältnis der Investitionen in Moder- Konzerne LWU
nisierungsmaßnahmen dar, die auf die Mieten umge- Ausgaben für Instandhaltung/Instandsetzung
legt werden können. Hier investierten die sechs größ- Ausgaben für Modernisierung
ten Immobilienkonzerne mit Mittel der letzten Jahre
31,66 Euro/m² pro Jahr. Quelle: Geschäftsberichte der Unternehmen
Das Verhältnis von Instandsetzungsausgaben und
Modernisierungsinvestitionen zwischen den sechs
großen Immobilienkonzernen und den landeseige- schon hohen Ausgangswerts – zwischen 2016 und
nen Wohnungsunternehmen ist umgekehrt proporti- 2021 im Mittel um 3,9 Prozent pro Jahr gestiegen
onal. Während bei den renditeorientierten Konzernen sind. Der Anstieg war damit höher als bei den lan-
74 Prozent ihrer Ausgaben in den Bestand auf Moder- deseigenen Wohnungsunternehmen und übertraf
nisierungsmaßnahmen entfallen, sind es bei den lan- zugleich den bei der ortsüblichen Vergleichsmiete.
deseigenen Wohnungsunternehmen nur 26 Prozent. Die Mietpreisdynamik der einzelnen Unternehmen
Umgekehrt ist das Verhältnis bei den Ausgaben für weist große Differenzen auf. Während die Mietpreise
die Instandsetzung. Für Maßnahmen, die nicht auf der Covivio-Bestände zwischen 2016 und 2021
die Miete umgelegt werden dürfen, geben die gro- durchschnittlich um lediglich 2,1 Prozent pro Jahr
ßen Immobilienkonzerne nur etwa ein Viertel ihrer stiegen, betrug die durchschnittliche jährliche Stei-
bestandsbezogenen Ausgaben aus – bei den öffent- gerungsrate in den Beständen von ADO/Adler Group
lichen Wohnungsunternehmen liegt dieser Anteil bei 7,4 Prozent pro Jahr (siehe Tabelle 6 in Anhang 2).
drei Viertel der Gesamtausgaben. Bei Heimstaden/Akelius liegt die durchschnittliche
Ähnliche Unterschiede lassen sich bei der Gestal- Miete im Bestand aktuell (2021) aufgrund aggressiver
tung der Mieten feststellen. Dabei halten Vonovia und «Rausmodernisierung» und Neuvermietung bereits
Deutsche Wohnen einen Großteil ihrer Wohnungen bei 9,36 Euro/m2 – das ist etwa ein Drittel mehr als die
in privatisierten Siedlungen des kommunalen und/ ortsübliche Vergleichsmiete und fast die Hälfte mehr
oder sozialen Wohnungsbaus. Aufgrund der Lage, als die Miete bei den landeseigenen Wohnungsunter-
der Wohnungsqualität und der in diesen Gebieten nehmen.
vorherrschenden Einkommensstrukturen sind die Ein ähnliches Bild zeigt sich bei den Neuvermietun-
Mietsteigerungsmöglichkeiten in diesen Beständen gen. Auch hier liegen die Mieten der Wohnungskon-
stärker begrenzt. Entsprechend fällt der Anteil der zerne bei Abschluss neuer Mietverträge deutlich über
Modernisierungsaufwendungen an den Gesamtkos- der ortsüblichen Vergleichsmiete und den Mieten
ten hier geringer aus. Anders gestaltet sich die Lage der landeseigenen Wohnungsunternehmen. Die in
beispielsweise bei Heimstaden/Akelius, die eher über Berlin gültige Mietpreisbremse, die eigentlich teure
innerstädtische Altbaubestände verfügen und erheb- Neuvermietungen (auf maximal 10 Prozent über der
liche Mietsteigerungen. ortsüblichen Vergleichsmiete) begrenzen soll, scheint
Die Bewirtschaftungsstrategien der Unternehmen für die Unternehmen kaum eine Bedeutung zu haben.
spiegeln sich in den Miethöhen wider. Abbildung 2 In allen Jahren lagen die Neuvertragsmieten deutlich
zeigt, dass die Bestandsmieten der sechs großen über den Orientierungswerten der Mietpreisbremse
Immobilienkonzerne in Berlin – trotz eines bereits und über den Neuvertragsmieten der landeseige-
2 Das ist vor allem deshalb wichtig, weil hohe Modernisierungskosten auch hohe Mietsteigerungen ermöglichen. Bis 2018 konnten 11 Prozent der
Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Seither wurde dieser Betrag auf maximal acht Prozent bzw. 3 Euro/m2 innerhalb
von sechs Jahren reduziert. In der Summe werden dadurch schnelle Mietsprünge möglich. Tabelle 10 in Anhang 2 zeigt die durchschnittlichen
modernisierungsbedingten Mieterhöhungen für die unterschiedlichen hier betrachteten Unternehmen im Zeitverlauf.
9Abbildung 2: Entwicklung der Bestandsmieten im Vergleich (Euro/m2, netto kalt)
8,00
7,63
7,50
7,22 7,19
7,00 6,93
6,66 6,79
6,76
6,72
6,50 6,56
6,30
6,39
6,29 6,29
6,22
6,12 6,09
6,00
5,91
5,80
5,50
5,00
2016 2017 2018 2019 2020 2021
LWU Konzerne gesamt OVM
LWU = landeseigene Wohnungsunternehmen, OVM = ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegelmiete)
Quelle: Geschäftsberichte der Unternehmen
Abbildung 3: Neuvertragsmieten im Vergleich (Euro/m2, netto kalt)
9,50
9,24
9,00
8,83
8,72
8,50
8,42
8,00
7,96
7,43 7,47
7,50
7,43 7,44
7,39 7,25
7,09
7,19 7,21
7,00
7,00
7,03
6,73
6,50
6,45
6,00
2016 2017 2018 2019 2020 2021
LWU Konzerne gesamt OVM OVM (+ 10 %)
Quelle: Geschäftsberichte der Unternehmen
10nen Wohnungsunternehmen. Im Zeitverlauf wird der Man kann die Bewirtschaftungsstrategie der Woh-
Abstand sogar noch größer. nungskonzerne in Berlin im Vergleich zu den landesei-
Auch bei den Neuvertragsmieten weisen die sechs genen Wohnungsunternehmen auf eine einfache For-
großen finanzorientierten Unternehmen eine enorme mel bringen: weniger Ausgaben für Instandhaltung,
Binnendifferenzierung auf. Während bei Vonovia mit dafür höhere Mieten im Bestand und bei Neuvermie-
Siedlungsbeständen des ehemals gemeinnützigen tungen. Der Unterschied zur Vermietungstätigkeit der
und öffentlichen Wohnungsbaus die Neuvertrags- landeseigenen Wohnungsunternehmen, die über die
mieten mit 8,08 Euro/m² nur knapp über den Orien- Kooperationsvereinbarung mit dem Senat von Berlin
tierungswerten der Mietpreisbremse liegen, über- zu einer Orientierung an leistbaren Mieten verpflich-
schreiten Heimstaden/Akelius und auch Grand City tet sind, ist augenfällig. Wie aus Abbildungen 1 bis 3
Properties mit größeren innerstädtischen Wohnungs- ersichtlich ist, vermieten diese ihre Wohnung günsti-
beständen sogar die Grenze von 10 Euro/m² zum Teil ger (sowohl im Bestand als auch bei der Neuvermie-
deutlich (siehe Tabelle 7 in Anhang 2). tung) und geben mehr Geld für die Instandhaltung
aus. Ungleich größer ist auch ihr Beitrag zum Neubau.
2 VERGESELLSCHAFTUNG SENKT MIETEN
Geht man davon aus, dass die Mietgestaltung nach men gesenkt werden). Beide Modelle gehen zudem
Vergesellschaftung zu den Bedingungen erfolgen in der Vorausschau für die Jahre ab 2023 von einer
wird, die aktuell bereits für die landeseigenen Woh- Trendfortschreibung aus, das heißt, es wird ange-
nungsunternehmen gelten, sind erhebliche Mietsen- nommen, dass sowohl die Wohnungskonzerne als
kungspotenziale zu erkennen. Prinzipiell sind dabei auch die landeseigenen Wohnungsunternehmen
zwei unterschiedliche Vorgehensweisen vorstellbar, ihre Mieten jeweils im Durchschnitt in der gleichen
die wir im Folgenden vorstellen wollen: das Mietsen- Geschwindigkeit erhöhen werden, wie sie dies in den
kungsmodell und das Mietenstoppmodell. Beide sind Jahren seit 2016 taten. Da die tatsächliche Entwick-
auch als Kombinationen oder Mischformen denkbar lung der Mieten in der Zukunft unbekannt ist, han-
(so könnten etwa die Mieten insgesamt eingefroren delt es sich um eine Modellrechnung, die auf durch-
und nur für Haushalte mit einem niedrigen Einkom- schnittlichen vergangenen Entwicklungen basiert.
Abbildung 4: Mietentwicklung in vergesellschafteten Beständen (Mietsenkungsmodell)
9,00
8,50
8,00
7,63
7,50
7,00
6,50
6,30
6,39
6,00
5,80
5,50
5,00
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Konzerne LWU OVM Vergesellschaftung (LWU-Modell)
Quelle: Geschäftsberichte der Unternehmen und Trendfortschreibung
11Im ersten Modell (Mietsenkungsmodell) würden die Offensichtlich würde dieser Mietsprung nach unten
überhöhten Mieten für alle vergesellschafteten Woh- zu einer deutlichen Entlastung der Mieter*innen in
nungen auf das Niveau der landeseigenen Wohnungs- den vergesellschafteten Beständen führen. Basierend
unternehmen abgesenkt werden und von da aus nur auf Daten aus den Geschäftsberichten der Unterneh-
langsam weiter steigen. Dies wäre mit einer Mieten- men können folgende durchschnittliche Entlastun-
reduzierung von einem durchschnittlichen Niveau von gen errechnet werden:
7,63 Euro/m2 auf 6,39 Euro/m2 verbunden.3
Tabelle 2: Mietentlastungseffekt nach Vergesellschaftung
Wohnungs durchschnittl. durchschnittl. Entlastung
Absenkung Differenz
Unternehmen bestand in Wohnungs Bestandsmiete pro Wohnung/
je m² auf … je m²
Berlin (2021) größe in m² je m² (2021) Monat
Adler/ADO 19.830 69 8,71 EUR 6,39 EUR 2,32 EUR 159,88 EUR
Grand City Properties 8.025 72 8,70 EUR 6,39 EUR 2,31 EUR 166,11 EUR
Heimstaden/Akelius 18.577 64 9,36 EUR 6,39 EUR 2,97 EUR 189,87 EUR
Vonovia 45.838 64 7,10 EUR 6,39 EUR 0,71 EUR 45,26 EUR
Deutsche Wohnen 113.202 59 7,15 EUR 6,39 EUR 0,76 EUR 44,67 EUR
Covivio 16.711 68 8,20 EUR 6,39 EUR 1,91 EUR 122,89 EUR
Gesamt 222.183 63 7,63 EUR 6,39 EUR 1,24 EUR 78,02 EUR
Abbildung 5: Mietentwicklung in vergesellschafteten Beständen (Mietenstoppmodell)
9,00
8,50
8,00
7,63 7,68
7,50
7,28
7,00
6,50
6,30
6,29
6,00
5,80
5,50
5,00
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Konzerne LWU OVM Vergesellschaftung (OVM-Modell)
Quelle: Geschäftsberichte der Unternehmen und Trendfortschreibung
3 Der Aufwand für die administrative Umsetzung der Mietabsenkung wird an dieser Stelle nicht diskutiert. Er ist vom gewählten Mietgestaltungsmodell
abhängig und bedürfte bei einer Umsetzung aber einer besonderen Betrachtung.
12Im gewichteten Durchschnitt beträgt der Entlas- ausgesetzt – langfristig günstig hält. Zudem sollen
tungseffekt pro Haushalt 936,20 Euro im Jahr. Das sich die Wiedervermietungsmieten in dem Mieten-
entspricht einer durchschnittlichen Mietsenkung von stoppmodell an den ortsüblichen Vergleichsmieten
ca. 16 Prozent der Nettokaltmiete. orientieren, sodass die Mieten durch die Fluktuation
Im zweiten Modell (Mietenstoppmodell) würden langfristig und schrittweise sinken würden.
unmittelbar keine Mietabsenkungen vorgenommen In allen Varianten würden die über 220.000 Haus-
werden.4 Die Mieten von Haushalten, die bereits halte, die in von den Wohnungskonzernen verwalte-
jetzt eine höhere Miete zahlen, würden so lange ein- ten Beständen wohnen, zumindest mittelfristig deut-
gefroren, bis die Mieten das Niveau der landeseige- lich entlastet. Die Entlastung würde zudem dauerhaft
nen Wohnungsunternehmen erreicht haben. Wann wirken und würde – da die nach der Vergesellschaf-
dies genau der Fall sein wird, hängt von den zukünf- tung verlangten Mieten in zukünftige Mietspiegel
tigen Vorgaben des Landes Berlin in der Kooperati- eingehen würden – auch über die vergesellschafte-
onsvereinbarung ab. Auch hier kommt es zu einem ten Wohnungen hinaus einen mietpreisdämpfenden
langfristig preisdämpfenden Effekt, der sich mit der Effekt auf den Gesamtmarkt haben. Es ist nur schwer
Zeitdauer verstärkt und die vergesellschafteten Woh- vorstellbar, dass ein ähnlicher Größeneffekt auf mitt-
nungen – eine Steigerung der allgemeinen ortsübli- lere Frist durch eine Ausweitung des Neubaugesche-
chen Vergleichsmiete von 2,3 Prozent pro Jahr vor- hens erreichbar wäre.
3 VERGESELLSCHAFTUNG HILFT WOHNUNGSSUCHENDEN
Eine Vergesellschaftung käme allerdings nicht nur Wohnungen jährlich an WBS-Berechtigte (bis WBS
Bestandsmieter*innen zugute, sondern würde auch 180 Bundeseinkommensgrenze) zu vergeben. Von
eine bessere Versorgung von Wohnungssuchenden den sechs hier untersuchten großen Immobilien-
mit leistbarem Wohnraum ermöglichen. konzernen sind nur die knapp 160.000 Wohnungen
In Berlin hatten im Jahr 2021 rund 969.000 Haushalte von Vonovia (inklusive der Bestände der Deutschen
einen Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein Wohnen) Teil der Vereinbarung. Ob und in welchen
(WBS 1805), der zum Bezug einer Sozialwohnung Größenordnungen die Vereinbarung umgesetzt wird,
berechtigt. 45.608 Wohnungssuchende waren 2021 ist nicht bekannt, weil eine entsprechende Kontrolle
im Besitz eines WBS, konnten aber keine WBS-fähige durch das Land Berlin nicht erfolgt und die Unter-
Wohnung finden. Für Mai 2022 wurde die Zahl der nehmen zu diesem Sachverhalt nicht berichten (vgl.
Haushalte mit einem Wohnberechtigungsschein mit Drucksache 19/14022). Geht man aber davon aus,
49.834 angegeben (Drucksache 19/12259: 3 u. 5). In dass sich Vonovia an die Verabredungen hält und
den letzten Jahren wurden pro Jahr jeweils zwischen diese vollständig umsetzt, könnten – bei einer ange-
40.000 und 45.000 neue WBS-Anträge bewilligt. Für nommenen Fluktuationsrate von 5 Prozent (das ent-
die weiteren Überlegungen gehen wir von einem aku- spricht in etwa der durchschnittlichen Fluktuation
ten Versorgungsbedarf von 50.000 WBS-Inhaber*in- in den Beständen der untersuchten Unternehmen
nen pro Jahr aus. seit 2016; ungefähres Mittel der letzten fünf Jahre) –
Durch die landeseigenen Wohnungsunternehmen zusätzlich 2.836 Wohnungssuchende mit einem
wurden in den letzten Jahren (2016 bis 2021) im WBS mit einer Wohnung versorgt werden. Auch
Schnitt 9.349 Wohnungen für die Versorgung von dann blieben noch fast drei von vier WBS-Inhaber*in-
WBS-Inhaber*innen bereitgestellt (siehe Wohnraum- nen unversorgt.
versorgung Berlin AöR 2018, 2019, 2020a, 2021a, Welchen Effekt hätte eine Vergesellschaftung von
2022). Das ist etwa ein Fünftel der auf der Warteliste 222.000 Wohnungen der hier untersuchten großen
Stehenden. Zusätzlich haben sich die im «Bündnis Immobilienunternehmen auf die Versorgung mit leist-
Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen in Ber- baren Wohnungen?
lin» vertretenen Wohnungsunternehmen mit mehr als Setzt man voraus, dass die Vergabe frei werdender
3.000 Wohnungen im Bestand verpflichtet, 30 Pro- Wohnungen auch in den vergesellschafteten Bestän-
zent der bei der Wiedervermietung frei werdenden den entsprechend der Quoten erfolgt, die für die lan-
4 Für diese Vorgehensweise sprächen unter anderem verteilungspolitische Erwägungen, da angesichts der hohen Ausgangsmieten in Teilen der zu
vergesellschaftenden Bestände auch Haushalte in den Genuss einer Mietabsenkung kämen, die sich durchaus höhere Mieten leisten können.
5 Beim WBS 180 handelt es sich um einen erweiterten Wohnberechtigungsschein. WBS 180 heißt: Das Einkommen darf 80 Prozent über dem Wert
liegen, der in § 9 Absatz 2 Wohnraumförderungsgesetz festgelegt ist.
13deseigenen Wohnungsunternehmen gelten, wür- Abbildung 6: Versorgungspotenziale einer
den nach einer Vergesellschaftung 63 Prozent aller Vergesellschaftung
20.000 für Mieter*innen mit WBS
Neuvermietungen an WBS-Inhaber*innen erfolgen.
Bei einer unterstellten Fluktuation von 5 Prozent pro 18.000
Jahr beträfe das jährlich 6.999 Wohnungen. Gegen-
16.348
über dem Bündnis würde nach einer Vergesellschaf- 16.000
tung im Bestand demnach 4.613 Wohnungen mehr
für WBS-Empfänger*innen pro Jahr bereitstehen. 14.000
Das Versorgungspotenzial würde also auf 16.348 6.999
Wohnungen steigen (ohne Zuwachs durch Neubau). 12.000 11.735
Damit wäre zwar immer noch der größere Teil von
2.386
WBS-Inhaber*innen unversorgt – aber die Warte- 10.000 9.349
schlange würde immerhin deutlich verkürzt.
Der durch eine Vergesellschaftung erreichbare Ver- 8.000
sorgungseffekt für Haushalte mit WBS-Berechtigung
entspräche nahezu dem der von Teilen des Senats 6.000
priorisierten Neubauförderung. Hier sollten eigentlich
9.349 9.349 9.349
5.000 leistbare Wohnungen pro Jahr entstehen, von 4.000
denen ein Großteil durch die landeseigenen Woh-
nungsunternehmen bereitgestellt werden soll. Die 2.000
Zahl der tatsächlich gebauten Wohnungen liegt weit
darunter. Hinzu kommt, dass der Effekt von Dauer 0
wäre, denn bei einem erhöhten Grundbestand an Versorgungspotential status quo (LWU)
leistbaren Wohnungen würden jedes Jahr Wohnun- Bündnis (30 % WBS-Vermietung)
gen frei, die an WBS-Inhaber*innen vermietet werden Vergesellschaftung (63 % WBS-Vermietung)
könnten. Der kumulierte «Versorgungseffekt» beträgt
in einer Modellrechnung bis 2030 fast 150.000 Woh- Quelle: Geschäftsberichte der Unternehmen
nungen.6 Er übersteigt damit rechnerisch sogar die
Zahl der WBS-berechtigten Haushalte.
4 VERGESELLSCHAFTUNG ARBEITET DER SEGREGATION
ENTGEGEN
Seit etwa zehn Jahren unternimmt Berlin erhebliche Zehntel der geförderten Wohnungen. Da kommunale
Anstrengungen, um den Mangel an bezahlbaren und geförderte Wohnungen überproportional mit
Wohnungen durch eine Kommunalisierung von Woh- einkommensschwachen Haushalten belegt werden,
nungsbeständen und durch Neubau zu beheben. Ein reproduziert dieser Trend die auch im privaten Woh-
bislang nur wenig diskutiertes Problem besteht dabei nungsmarkt zu beobachtende sozialräumliche Spal-
in der räumlichen Verteilung der neu geschaffenen tung der Stadt.
leistbaren Wohnungen. Denn sowohl der Bestand an Mit einer Vergesellschaftung der betrachteten Woh-
kommunalen Wohnungen als auch der Neubau kon- nungsunternehmen würde diesen Tendenzen ent-
zentrieren sich an der Peripherie der Stadt, mit deut- gegengewirkt. Tabelle 3 vergleicht den aktuellen
lichen Schwerpunkten in den Großwohnsiedlungen Bestand an landeseigenen Wohnungen in den Bezir-
im Osten. Der bisherige Neubau trägt eher dazu bei, ken mit den Neubauzahlen für geförderte Wohnun-
diese Ungleichverteilung zu verfestigen. Der Bezirk gen und dem hypothetischen Anstieg der landesei-
Steglitz-Zehlendorf hat so nur etwas mehr als ein genen Bestände bei einer Vergesellschaftung in den
Zehntel der Summe an landeseigenen Wohnungen Berliner Bezirken.
des Bezirkes Lichtenberg – und er baut auch nur ein
6 Unterstellt wird dabei, dass der Bestand an WBS-berechtigten Haushalten durch den Bezug einer frei werdenden Wohnung sukzessive abgebaut wird.
Es handelt sich also um ein statisches Modell, das zukünftige Zuzüge und veränderte Einkommensverhältnisse nicht berücksichtigt
14Tabelle 3: Verteilung von kooperationsrelevanten landeseigenen Beständen, gefördertem Neubau und
enteignungsrelevanten Beständen nach Bezirken7
Bestand an geförderter Neubau enteignungs
Anstieg auf (Bestand
Bezirke landeseigenen WE WE relevante Bestände,
LWU 2021 =100)
(2020) (2014–2021) WE*
Charlottenburg-Wilmersdorf 15.555 277 19.881 228
Friedrichshain-Kreuzberg 24.331 795 9.748 140
Lichtenberg 57.771 3.313 15.784 127
Marzahn-Hellersdorf 40.722 3.265 12.875 132
Mitte 28.636 931 21.801 176
Neukölln 21.332 700 19.357 191
Pankow 35.514 1.033 16.085 145
Reinickendorf 26.308 522 21.305 181
Spandau 21.702 1.372 32.244 249
Steglitz-Zehlendorf 6.133 328 16.645 371
Tempelhof-Schöneberg 23.156 1.079 13.319 158
Treptow-Köpenick 31.755 2.465 10.449 133
Gesamt 332.915 16.080 209.493 163
*Umfasst nur die etwa 209.000 Wohnungen der Unternehmen, die kartografisch einem PLZ-Bezirk zugeordnet werden konnten.
Der tatsächlich zu erwartende Vergesellschaftungseffekt wird in dieser Darstellung unterschätzt.
Quellen: WVB 2021: 28, IBB 2022: 57; eigene Berechnungen
Deutlich wird dabei, dass der Anteil von landeseige- Vorkaufsrecht) und die landeseigenen Wohnungsbe-
nen – und damit preiswerten – Wohnungen beson- stände sind gerade in den Gentrifizierungsgebieten
ders stark in den Bezirken steigen würde, in denen oft nur von geringer Bedeutung.
er bis jetzt am kleinsten ist. In Charlottenburg-Wil Eine Vergesellschaftung würde die Interventions-
mersdorf würde er sich gegenüber 2021 mehr als möglichkeiten der öffentlichen Hand vor diesem
verdoppeln, in Zehlendorf Steglitz sogar mehr als ver- Hintergrund erheblich erweitern. Der innerstädtische
dreifachen. Wesentlich geringer würde der Anstieg Bestand an landeseigenen Wohnungen würde von
in den Ostberliner «Plattenbaubezirken» Lichtenberg knapp 80.000 auf über 120.000 Wohnungen deutlich
und Marzahn-Hellersdorf ausfallen, die bislang den anwachsen. In einer Reihe von Gebieten mit unter-
Schwerpunkt sowohl des landeseigenen Wohnungs- durchschnittlicher Einkommensstruktur und signifi-
bestands als auch der geförderten Neubautätigkeit kantem Gentrifizierungsdruck würde sich die Anzahl
bilden. der öffentlichen Wohnungen pro Postleitzahlgebiet
Eine noch detailliertere räumliche Betrachtung (vgl. mehr als verdoppeln. Dies trifft zum Beispiel auf
Karten 1 bis 4) untermauert diese Einschätzung. Ins- Teile von Moabit (Postleitzahlbezirke 10551, 10555,
besondere die Unternehmen Covivio, Adler Group 10557), Kreuzberg (Postleitzahlbezirk 10999) und
und Heimstaden/Akelius haben ihre Bestände stark fast ganz Nordneukölln (Postleitzahlbezirke 12043,
in den innerstädtischen Gründerzeitvierteln kon- 12045, 12049, 12053) zu. In vielen dieser Gebiete
zentriert. Fast die Hälfte der insgesamt etwa 55.000 haben zudem diejenigen Unternehmen (Heimsta-
Wohnungen dieser Unternehmen liegt innerhalb den/Akelius, Adler/ADO sowie Covivio) ein großes
des S-Bahn-Rings. Besonders oft befinden sich die Gewicht, die bislang durch besonders hohe Mieten
Bestände dabei in Gebieten, die von einem hohen aufgefallen sind. Auch aus dieser Perspektive wäre
Anteil von Haushalten mit geringen Einkommen eine Vergesellschaftung durchaus sinnvoll, weil sie
geprägt und gleichzeitig von intensiven Gentrifizie- den Mietauftrieb in innerstädtischen Gentrifizie-
rungsprozessen betroffen sind. Aktuell kann die Lan- rungsgebieten deutlich entschleunigen bzw. sogar
despolitik der Verdrängung einkommensschwacher rückgängig machen könnte. Gerade in den dicht
Bewohner*innen in diesen Gebieten nur wenig ent- bebauten innerstädtischen Aufwertungsgebieten,
gegensetzen. Denn die in der Vergangenheit ange- in denen es nur wenige Optionen für die Fertigstel-
wandten regulatorischen Instrumente wurden durch lung von geförderten Neubauwohnungen gibt, ist
Bundesentscheidungen geschwächt (Stichwort: eine Ausweitung der öffentlichen Bestände durch
7 Der Ankauf von etwa 10.500 Wohnungen von Vonovia/Deutsche Wohnen durch die landeseigenen Wohnungsunternehmen im Sommer 2021
(«Vonovia-Deal»), zu denen beispielsweise Bestände in Steglitz-Zehlendorf (Thermometersiedlung) und Neukölln (High-Deck-Siedlung) gehören, ist in
dieser Statistik noch nicht berücksichtigt.
15Vergesellschaftung deshalb ein besonders wirksa- damit die aktuell durch die Verteilung der landeseige- mes Instrument, um der Verdrängung entgegenzu- nen Wohnungsbestände und des geförderten Neu- wirken. Hierdurch könnten mehr leistbare Wohnun- baus eher forcierte sozialräumliche Spaltung Berlins gen in hochpreisigen Lagen angeboten werden und zurückgedrängt werden. Karte 1: Stadträumliche Bestandsverteilung der großen finanzialisierten Wohnungsunternehmen 16
Karte 2: Stadträumliche Bestandsverteilung der finanzialisierten Wohnungsunternehmen (gesamt)
Karte 3: Stadträumliche Bestandsverteilung der landeseigenen Wohnungsunternehmen
17Karte 4: Stadträumliche Verteilung des öffentlichen Wohnungsbestands nach Vergesellschaftung 5 FAZIT Diese Kurzstudie zeigt, dass eine Vergesellschaftung tik – aber sie ist potenziell sehr wirksam. Aus der Sicht der Bestände von privaten profitorientierten Immo- einer sozialen Wohnraumversorgung sollte dieses biliengesellschaften positive Auswirkungen in drei- Instrument also genutzt werden. Die Förderung von facher Hinsicht hat: Sie wirkt mindernd auf die Miet- Neubau und die bessere Regulierung der Mieten wer- höhen, sie ermöglicht eine schnellere Versorgung den dadurch nicht unnötig – auf mittlere Frist sind die einkommensschwacher Haushalte mit Wohnraum in diesen beiden Bereichen zu erwartenden Effekte und sie kann der sozialräumlichen Segregation in aber kleiner als die Auswirkungen einer Vergesell- Berlin entgegenwirken. Die Vergesellschaftung sollte schaftung. Eine Vergesellschaftung erscheint daher dabei nicht als silver bullet angesehen werden, mit sowohl geeignet als auch erforderlich, um mehr leist- der alle Probleme gelöst werden können. Sie ist nicht baren Wohnraum zu schaffen. Die Politik ist gefor- das einzige Instrument einer sozialen Wohnungspoli- dert. 18
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