Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Produktion, Verkauf und Gastronomie an der Wasserbüffelfarm Mittenwalde" Stadt Mittenwalde
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
vorhabenbezogener Bebauungsplan
„Produktion, Verkauf und Gastronomie
an der Wasserbüffelfarm Mittenwalde"
Stadt Mittenwalde
Begründung mit Umweltbericht
Planverfasser:
DUBROW GmbH
Naturschutzmanagement
Unter den Eichen 1
15741 Bestensee
Bearbeiter: Bastian Hirschfelder
Tel. 033763-63162
Entwurf
07.06.2021vorhabenbezogener Bebauungsplan
„Produktion, Verkauf und Gastronomie an der Wasserbüffelfarm Mittenwalde" Entwurf 07.06.2021 Seite 2
Inhaltsverzeichnis
1 PLANUNGSGEGENSTAND ............................................................................................................ 3
1.1 GELTUNGSBEREICH ..................................................................................................................... 3
1.2 PLANUNGSANLASS UND ERFORDERNIS ......................................................................................... 3
1.3 AUSSTATTUNG DES PLANGEBIETES .............................................................................................. 3
1.3.1 Bauliche Nutzungen ........................................................................................................ 3
1.3.2 Landschaft, Vegetation, Naturhaushalt .............................................................................. 4
1.3.3 Verkehrliche Erschließung ................................................................................................... 4
1.3.4 Stadttechnische Ver- und Entsorgung ............................................................................... 4
1.3.5 Eigentumsverhältnisse ......................................................................................................... 5
1.4 PLANERISCHE AUSGANGSSITUATION ............................................................................................ 6
1.4.1 Raumordnung und Landesplanung ............................................................................... 6
1.4.2 Vorbereitende Bauleitplanung........................................................................................ 6
1.4.3 Schutzgebiete................................................................................................................... 7
1.4.4 Altlasten- und Altlastenverdachtsflächen ..................................................................... 7
1.4.5 Denkmalschutz................................................................................................................. 7
1.4.6 Kampfmittel ...................................................................................................................... 8
2 PLANINHALT .................................................................................................................................. 8
2.1 ENTWICKLUNGSKONZEPT ............................................................................................................. 8
2.2 FESTSETZUNGEN DES BEBAUUNGSPLANES ................................................................................... 8
2.2.1 Art und Maß der baulichen Nutzung .............................................................................. 8
2.2.2 Stellplätze und Nebenanlagen ........................................................................................ 9
2.2.3 Verkehrserschließung ..................................................................................................... 9
2.2.4 Grünflächen ...................................................................................................................... 9
2.2.5 Flächen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden,
Natur und Landschaft .................................................................................................... 10
2.3 BELANGE DES IMMISSIONSSCHUTZES ......................................................................................... 10
3 FLÄCHENÜBERSICHTEN ............................................................................................................ 11vorhabenbezogener Bebauungsplan „Produktion, Verkauf und Gastronomie an der Wasserbüffelfarm Mittenwalde" Entwurf 07.06.2021 Seite 3 1 Planungsgegenstand 1.1 Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst in der Geltungsbereich umfasst in der Gemar- kung Mittenwalde, Flur 3 die Flurstücke 3 (tw.), 6/3 und 190 (tw.). Der Geltungsbereich des B-Planes beinhaltet eine Gesamtfläche von 2,57 ha. Abb. 1: Lage des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Im Norden grenzt die Kreisstraße 6157 „Am Waldschlösschen“ mit einer Siedlung bestehend aus ca. 10 Wohnhäuser an. Südlich befindet sich mit der landwirtschaftlichen Wasserbüffel-Tierhaltungs- anlage. Im Westen liegt eine Waldfläche. Ansonsten ist das Plangebiet von landwirtschaftlichen Grün- land umgeben, welches durch Wasserbüffel beweidet wird. 1.2 Planungsanlass und Erfordernis Mit dem B-Plan soll die "Büffelfarm Mittenwalde" zu einem Erlebnishof mit Schaukäserei, eigener Flei- scherei, Hofladen und Restaurant, sowie ein Park mit Gartenbau und Tiergehegen entwickelt werden. Da die Grundstücke dem Außenbereich nach §35 BauGB zugeordnet werden, ist als Voraussetzung für die Bebauung Planrecht zu schaffen. Dazu bedarf es der Aufstellung eines Bebauungsplans. Da die Fläche im Flächennutzungsplan als Fläche für die Landwirtschaft ausgewiesen ist, ist im Paral- lelverfahren auch die Änderung des Flächennutzungsplanes erforderlich. 1.3 Ausstattung des Plangebietes 1.3.1 Bauliche Nutzungen Die Milchviehanlage im Süden wurde bis vor kurzen zur konventionellen Milchproduktion genutzt, wel- che durch die geringen Milchpreise unrentabel geworden ist und vom alten Betreiber verkauft wurde. Die Anlage wurde von "Büffelfarm Mittenwalde GmbH" erworben und für die Haltung von ca. 250 Wasserbüffeln umgerüstet. Das Baufeld, sowie die südlichen geplanten Grünflächen liegen auf dem Betriebshofgelände des Flur- stücks 3. Diese wurden als Lagerflächen für Futtermittel genutzt und sind daher zu großen Teilen mit Kunststoffbahnen und Betonplatten versiegelt.
vorhabenbezogener Bebauungsplan „Produktion, Verkauf und Gastronomie an der Wasserbüffelfarm Mittenwalde" Entwurf 07.06.2021 Seite 4 1.3.2 Landschaft, Vegetation, Naturhaushalt Das Plangebiet liegt im Naturraum „Mittelbrandenburgische Platten und Niederungen“, am Übergang von der Teltowplatte zur Nuthe-Notte Niederung. Es ist durch die intensive landwirtschaftliche Nutzung und Pferdehaltung deutlich überprägt worden. Außer in dem Hausgartenbereich des Reiterhofs gibt es keine Gehölze. Die Böden sind für die Lagerung von Futtermittel versiegelt oder durch die Tierhaltung verdichtet worden. Je nach Nutzungsintensität ist die ruderale Bodenvegetation dicht, locker oder fehlt völlig. Eine detaillierte Erfassung und Bewertung zum Bestand und zur Bewertung des Landschafts- und Na- turhaushaltes erfolgt im Umweltbericht. 1.3.3 Verkehrliche Erschließung Das Plangebiet ist über die öffentliche Erschließungsstraße „Am Waldschlösschen“ im Westen (Flur- stück 190) bzw. über die gleichnamige Kreisstraße 6157 im Norden an das regionale Verkehrsnetz angeschlossen. Gemäß der Stellungnahme des Landestraßenbetriebs vom 15.07.2020 ist die Straßenplanungen des Bundes oder Landes aus heutiger Sicht nicht betroffen. 1.3.4 Stadttechnische Ver- und Entsorgung Energieversorgung Die Stromversorgung erfolgt durch E.DIS AG. Im Bebauungsplan befinden sich Leitungen und Anla- gen des Unternehmens. In der Stellungnahme vom 30.06.2020 teilt das Unternehmen mit, dass vor- behaltlich weiterer Abstimmungen zur Sicherung des vorhandenen Anlagenbestandes gegen die Pla- nung keine Bedenken bestehen. Gemäß Stellungnahme vom 09.07.2020 liegt das Plangebiet bzw. in unmittelbarer Nähe zum Plange- biet befinden sich Versorgungsleitungen und/oder Anlagen der EWE NETZ GmbH. Diese Leitungen und Anlagen sind in ihren Trassen (Lage) und Standorten (Bestand) grundsätzlich zu erhalten und dürfen weder beschädigt, überbaut, überpflanzt oder anderweitig gefährdet werden. Bitte stellen Sie sicher, dass diese Leitungen und Anlagen durch Ihr Vorhaben weder technisch noch rechtlich beein- trächtigt werden. Die Kosten der Anpassungen bzw. Betriebsarbeiten sind von dem Vorhabenträger vollständig zu tragen und der EWE NETZ GmbH zu erstatten, es sei denn der Vorhabenträger und die EWE NETZ GmbH haben eine anderslautende Kostentragung vertraglich geregelt. Die EWE NETZ GmbH hat keine weiteren Bedenken oder Anregungen vorzubringen. Trinkwasserver- und Abwasserentsorgung Die Untere Wasserbehörde hat sich gemäß der Stellungnahme vom 21.07.2020 wie folgt geäußert: „Die Trinkwasserver- und Abwasserentsorgung sind (nach Abstimmung mit dem hier zuständigen Ver- und Entsorgungsverband - Märkischer Abwasser- und Wasserzweckverband, MAWV) über das anlie- gende öffentliche Netz zu sichern. Nach dessen Zustimmung könnte alternativ die Entsorgung des an- fallenden Abwassers über bauartzugelassene bzw. dichte Sammelgrube (mit Nachweis) gemäß Bran- denburgischer Bauordnung oder über eine biologische Kleinkläranlage nach DIN 4261 Teil 2, welche von der unteren Wasserbehörde zu erlauben ist, gesichert werden. Vor der Entsorgung von gewerblichem Küchenabwasser aus der Gastronomie muss ein entsprechend dimensionierter Fettabscheider nach DIN 4040-100 zur Vorreingung zwischengeschalten werden. Für die geplante (und bestehende) Versiegelung sind im Genehmigungsverfahren für die Ableitung des dort anfallenden Niederschlagswassers entsprechende dimensionierte Versickerungsanlagen nach DWA-A 138 zu planen und der unteren Wasserbehörde zur Prüfung vorzulegen. Gewässer- benutzungen (Niederschlagseinleitungen) bedürfen gemäß § 8 WHG i. V. m. § 9 WHG der behördli- chen Erlaubnis. Für den anfallenden Festmist (samt Jauche/Gülle/Sickersaft) bei der geplanten Tierhaltung sind die
vorhabenbezogener Bebauungsplan „Produktion, Verkauf und Gastronomie an der Wasserbüffelfarm Mittenwalde" Entwurf 07.06.2021 Seite 5 Vorgaben der Anlage 7 der AwSV bindend (z. B. wasserundurchlässige Mistplatte mit Ablaufbehälter in ausreichender Größe). Hierzu sind entsprechende Genehmigungsverfahren notwendig.“ Kommentar: Die angesprochen die Niederschlagswasserversickerung, Abwasserbeseitigung und Festmistlagerung ist in der Planung allgemein berücksichtig, aber anschließend im Rahmen der Aus- führungsplanung zu prüfen. Gegen die Aufstellung des o.g. vorhabenbezogenen B-Plans bestehen seitens des MAWV gemäß Stellungnahme vom 23.07.2020 grundsätzlich keine Bedenken und Einwände. „Zentrale öffentliche Anlagen der Trinkwasserversorgung des MAWV befinden sich, wie bereits in der Begründung beschrieben, nördlich zum Geltungsbereich (hier Flurstücke 3 (tw.), 4, 6/3, 6/4 und 190 (tw.) der Flur 3, Gemarkung Mitten-walde) in der Straße ,Am Waldschlösschen' bzw. deren Seitenbe- reich“ Bei der angrenzenden Trinkwasserversorgungsleitung handelt es sich um „eine unterirdische Haupt- versorgungsleitung in Ost-West-Ausrichtung" (PE-HD da 110x10,0 mm bzw. PE-HD da 90x8,2 mm), welche ca. 150 m westlich des Geltungsbereichs als Stichleitung endet. Der Geltungsbereich selbst ist teilweise über TW-Hausanschlüsse an die zentralen öffentlichen Anla- gen der Trinkwasserversorgung des MAWV angeschlossen. In der weitergehenden Planung ist zu prüfen, ob die bereits für den o.g. Geltungsbereich bestehenden Grundstücksanschlüsse in ihrer Dimension ausreichend und in ihrer Lage zu ändern sind bzw. in ih- rem Bestand zu erweitern sind.“ Kommentar: Die angesprochen Trinkwasserbereitstellung ist Grundhaft gesichert. Ob es einer Erwei- terung bedarf ist im Rahmen der Ausführungsplanung zu prüfen. Brandschutz- und Löschwasserversorgung Gemäß der Stellungnahme der Brandschutzdienstelle vom 21.07.2020 besteht bei der Umsetzung der geplanten Maßnahmen besteht für den Gesamtkomplex oder zumindest für einzelne Gebäude (Lager- und Verkaufshalle) eine Pflicht zur Durchführung der Brandverhütungsschau gemäß § 33 Abs. 1 BbgBKG. Gemäß Stellungnahme vom 23.07.2020 des MAWV können für das B-Plangebiet über den Grund- schutz (48 m3/h) hinaus kein Löschwasser aus den angrenzend vorhandenen zentralen öffentlichen Trinkwasseranlagen bereitgestellt werden bzw. keine entsprechenden Kapazitäten vorgehalten wer- den. Kommentar: Die angesprochen Brandverhütungsschau sowie die Bereitstellung der Löschwasserver- sorgung ist im Rahmen der Ausführungsplanung durchzuführen. Abfallentsorgung Die öffentliche Abfallentsorgung erfolgt durch den SBAZV über die vorhandene öffentliche Straße. Zum Vorentwurf gab es keine Stellungnahme. 1.3.5 Eigentumsverhältnisse Das Flurstück 3, 6/3 und 6/4 und befinden sich in privat Eigentum. Das Straßenflurstück 190 liegt im Eigentum der Stadt Mittenwalde.
vorhabenbezogener Bebauungsplan
„Produktion, Verkauf und Gastronomie an der Wasserbüffelfarm Mittenwalde" Entwurf 07.06.2021 Seite 6
1.4 Planerische Ausgangssituation
1.4.1 Raumordnung und Landesplanung
Der Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg (LEP HR) definiert den raumord-
nerischen Rahmen für die räumliche Entwicklung in der Hauptstadtregion. Gemäß § 1 Abs. 4 BauGB
sind die Ziele der Raumordnung bei der Bauleitplanung zu beachten.
Die für die Planung relevanten Grundsätze der Raumordnung sind aus den o. g. Rechtsgrundlagen
von der Kommune eigenständig zu ermitteln und im Rahmen der Abwägung angemessen zu berück-
sichtigen.
• Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro 2007) vom 18.12.2007 (GVBl. I S. 235)
• Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion Berlin - Brandenburg (LEP HR) vom 29.04.2019
(für Brandenburg: GVBl. II, Nr. 3; für Berlin: GVBl. S. 294)
• Landesentwicklungsplan Flughafenstandortentwicklung (LEP FS) in der Fassung der Verord-
nung vom 30.05.2006 (GVBl. II S. 153)
• Regionalplan Lausitz-Spreewald, sachlicher Teilplan „Windenergienutzung“ vom 17.12.2015
(ABl. 24/16 S. 635 mit Berichtigung vom 23.06.2016 (ABl. 27/16 S. 755), RegPl ist weiterhin
wirksam, da Urteil des OVG B-BB vom 24. Mai 2019 – OVG 2 A 4.19 noch nicht rechtskräftig
ist Regionalplan Lausitz-Spreewald, sachlicher Teilplan „Gewinnung und Sicherung oberflä-
chennaher Rohstoffe“ vom 17.11.1997 mit Bekanntmachung vom 26.08.1998 (ABl. / Amtlicher
Anzeiger, S. 889)
Das Plangebiet liegt nach Hauptkarte zum LEP HR außerhalb des landesplanerisch festgelegten Frei-
raumverbunds. Eine raumbedeutsame Inanspruchnahme des Freiraumverbundes ist mit der Planung
nicht verbunden.
Gemäß Stellungnahme vom 04.08.2020 widersprach die Planung des Vorentwurfs den Zielen 5.2 und
5.4 des LEP HR, da sie mit einer nicht nur unwesentlichen Ausdehnung des vorhandenen Siedlungs-
körpers in den ihn umgebenden Außenbereich verbunden wäre. Soweit sich die Planung auf eine am
Bestand bzw. nur unwesentliche Erweiterung der Splittersiedlung orientierte Entwicklung beschränken
würde, wäre ggf. eine Zielkonformität herbeiführbar.
Eine reduzierte Entwurfsplanung wurde mit der Gemeinsamen Landesplanung bereits vorabgestimmt
und gemäß Stellungnahme per Mail vom 01.09.2020 ist eine Planung in dieser Form mit den Zielen
der Raumordnung vereinbar.
1.4.2 Vorbereitende Bauleitplanung
Der Flächennutzungsplan der Stadt Mittenwalde mit Stand der 1. Änderung vom September 2008
wurde im Jahre 2011 rechtswirksam neu bekannt gemacht. 2, und 3. Änderung des FNP wurden ein-
geleitet, jedoch noch nicht abgeschlossen.
Gemäß § 1 BauGB ist es Aufgabe der Bauleitplanung, die bauliche und sonstige Nutzung der Grund-
stücke in der Gemeinde vorzubereiten und zu leiten. Die Gemeinden haben Bauleitpläne aufzustellen
und ggf. auch zu ändern oder aufzuheben, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung
und Ordnung erforderlich ist. Dabei soll im Flächennutzungsplan, als dem vorbereitenden Bauleitplan,
gem. §5 (1) BauGB die sich aus der angestrebten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bo-
dennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde in den Grundzügen dargestellt
werden. Der Änderungsbereich befindet sich an einen Siedlungssplitter und ist planrechtlich dem Au-
ßenbereich nach §35 BauGB zuzuordnen. Voraussetzung für die Errichtung von Gewerbe ist deshalb
die Herstellung von Planrecht.vorhabenbezogener Bebauungsplan „Produktion, Verkauf und Gastronomie an der Wasserbüffelfarm Mittenwalde" Entwurf 07.06.2021 Seite 7 Der Flächennutzungsplan der Stadt Mittenwalde weist die Fläche aktuell als „Fläche für die Landwirt- schaft“ aus. Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes wird eine Anpassung des Flächennutzungspla- nes erforderlich. Gegenstand dieser 6. Änderung des FNP sind die Flurstücke 2 (tw.), 3 (tw.), 4, 6/3, 6/4 und 190 (tw.) der Flur 3, in der Gemarkung Mittenwalde. Die Änderung erfolgt im Parallelverfahren zum Bebauungsplan "Wasserbüffelfarm Mittenwalde“ (Vorentwurf Dezember 2019). 1.4.3 Schutzgebiete Gemäß der Stellungnahme vom 21.07.2020 war die im Planvorentwurf erläuterte (Punkt 2.7 der Be- gründung) und nachrichtlich dargestellte Lage des kompletten Plangebietes außerhalb des Land- schaftsschutzgebietes (LSG) "Notte-Niederung" ist falsch. Das Flurstück 4 der Flur 3 in der Gemar- kung Mittenwalde befindet sich vollständig innerhalb des LSG. Kommentar: Im Entwurf wurde der Geltungsbereich zurückgezogen auf das Flurstück 3 zurückgezo- gen. Die nachrichtliche Darstellung des LSG wurde in der Planzeichnung korrigiert. Der Geltungsbe- reich der Planung liegt jetzt außerhalb des Flurstücks 4 bzw. des Landschaftsschutzgebietes (LSG) „Notte-Niederung". 1.4.4 Altlasten- und Altlastenverdachtsflächen Gemäß der Stellungnahme vom 21.07.2020 der Untere Abfallwirtschafts- und Bodenschutzbehörde befindet sich im Änderungsbereich nach dem derzeitigen Kenntnisstand eine altlastverdächtige Fläche gemäß § 2 Abs. 6 BBodSchG. Es handelt sich um den Altstandort "LPG Tierhaltung" (Reg.-Nr.: 0329610266), der die Flurstücke 2, 3, 6/1, 6/3 und 6/4 der Flur 3 in der Gemarkung Mittenwalde be- trifft. Bei der Durchführung des Verfahrens sind im Rahmen der Abwägung die im § 1 Abs. 6 Nr. 1 und Nr. 7 BauGB verankerten Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und Umweltbelange zu berücksichtigen und zu erläutern. Insbesondere hinsichtlich des Bodenschutzrechtes ist grundsätz- lich zu prüfen, ob der Ausführbarkeit der Planung entsprechende Sachverhalte entgegenstehen könn- ten. Kommentar: Eine umfassende Altlastenbewertung erfolgt im Gutachten von AnalyTech 29.10.2020. Darin heißt es: „Gefährdungspotentiale für das Schutzgut Mensch sind unter Beachtung des relevanten Wirkungspfa- des Boden e> Mensch i. d. R. nur gegeben, sofern prüfwertüberschreitende Schadstoffbelastungen gern. BBodSchV in den oberflächennahen Aufschüttungs- / Bodenhorizonten nachgewiesen werden können. Gleiches gilt im Wesentlichen für das Überschreiten der Zuordnungswerte Z 2 gern. LAGA- Richtlinie. Entsprechende Überschreitungen liegen in den Aufschüttungsmaterialien weder für Prüfwerte gem. BBodSchV noch für die abfallwirtschaftlich relevanten Zuordnungswerte Z 2 gern. LAGA-Richtlinie vor. Die ermittelten Schadstoffbelastungen sind somit als nicht altlastenrelevant einzustufen.“ Kommentar: Eine Beeinträchtigung von Altlasten durch Planung ist das Schutzgut Mensch auszu- schließen. Eine weitere Bewertung erfolgt im Umweltbericht. 1.4.5 Denkmalschutz Gemäß der Stellungnahme vom 21.07.2020 der Untere Abfallwirtschafts- und Bodenschutzbehörde Entsprechend den derzeit zur Verfügung stehenden Informationen sind für den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes keine Bodendenkmalflächen bzw. Verdachtsflächen bekannt.
vorhabenbezogener Bebauungsplan „Produktion, Verkauf und Gastronomie an der Wasserbüffelfarm Mittenwalde" Entwurf 07.06.2021 Seite 8 1.4.6 Kampfmittel Gemäß der Stellungnahme vom 13.07.2020 liegt das Plangebiet nach derzeitigen Erkenntnissen nicht in einer Kampfmittelverdachtsfläche. 2 Planinhalt 2.1 Entwicklungskonzept Das Konzept des Betreibers der Wasserbüffelfarm sieht vor die wertvolle Milch zukünftig Vorort in ei- ner Schaukäserei weiter zu hochwertiges Nahrungsmittel wie Mozzarella zu veredeln. Auf dem ge- planten Büffel-Erlebnishof können Besucher in Zukunft dann neben Mozzarella auch weitere Produk- te, wie Camembert, Joghurt, Eis und Steaks im Hofladen erwerben oder im Restaurant direkt probie- ren. Der Park mit Gartenbau und Tiergehegen soll besonders für Kinder ein Erlebnis mit Haus- und Nutz- tieren vermitteln. Auf dem Gelände gibt es viel Platz zum Entdecken und Erleben. Mit einem Kinder- pavillon wird zusätzlich ein Platz zum Toben geschaffen werden (Klettern, Balancieren, Schaukeln, Rutschen). 2.2 Festsetzungen des Bebauungsplanes 2.2.1 Art und Maß der baulichen Nutzung Zulässig sind im Baugebiet folgende Vorhaben: Baufeld 1: Der Neubau von Lager-, Produktions- und Verkaufsgebäuden mit einer maximalen Grund- fläche (GR) von 3.500 m² und einer maximalen Gebäudehöhe von 8,5 m. Maximal zulässig ist eine 500 m² große Verkaufsfläche. Die maximal zulässige Bauhöhe kann für untergeordnete Bauteile aus- nahmsweise überschritten werden. Auf mindestens 50 % der geneigten Dachfläche sind Anlagen für regenerative Energien zu errichten. Flachdächer sind mit mindestens 70 % der Dachfläche als Grün- dach zu errichten. Innerhalb des Baugebiets ist zusätzlich die Errichtung eines 1.000 m² großen Bier- gartens zulässig. Im Gastronomiebetrieb sind maximal 300 Sitzplätze im Gebäude und 400 Sitzplätze im Biergarten zulässig. _________________________________________________________________________________ Kommentar: Das städtebauliche Ziel der Planung ist das harmonische Einfügen des Vorhabens in das Orts- und Landschaftsbild. Dazu wird die Art der baulichen Nutzung für das Plangebiet jeweilig in das Baufeld bzw. für die Zweckbestimmung der Grünfläche festgesetzt. Da es sich um einen vorhabenbe- zogenen Bebauungsplan handelt, beschränkt sich die Zulässigkeit von Vorhaben auf die im Durchfüh- rungsvertrag vereinbarten Vorhaben. Zur Bestimmung der überbaubaren Grundstücksflächen werden Baugrenzen und Grundflächenzahlen festgesetzt. Mit ihnen wird auch die Lage der Nutzungen bestimmt. Das Baufeld orientiert sich immer genau an den Ausmaßen an dem durch den Grundstückseigentümer geplanten Bauvorhaben deren Lage nachrichtlich als Projektskizze in der Planzeichnung dargestellt wird. Die Ausrichtung des Hauptgebäudes im Baufeld orientiert sich in Ausrichtung und Dimension am Gebäudebestand der be- nachbarten landwirtschaftlichen Betriebsgebäude. Damit soll eine kleinräumige städtebauliche Staffe- lung der Bebauungsintensität der Bebauung vom Großen Tierhaltungsbetrieb zur kleinteiligen Sied- lung erhalten werden. Ein weiteres städtebauliches Ziel der Planung ist die Emission von der Siedlung fernzuhalten. Die Be- grenzung der Verkaufsfläche bzw. der Sitzplätze der Gastronomie beschränkt die Dimension der Nut- zungsintensität des Vorhabens, was die Ausmaße von der Immission gut abschätzbar bzw. bewertbar macht. Dies erfolgt weiterhin durch Steuerung der Nutzung (z.B. abgewandte Lage der Liefereingänge und Produktion zur Siedlung bzw. Lage von dem Baufeld (Staffelung der Gebäude als Sicht- und Schallschutz) werden diese von den benachbarten Wohnnutzung abgehalten. Zum Thema Verkehr- und Gewerbelärm wurde ein Lärmgutachten vom IBE – Ingenieurbüro Dr. Eckhof GmbH (20.05.2021) erstellt. Mit den Festsetzungen zur Dachbegrünung und regenerativer Energien sollen dem Natur- und Klima- schutz als städtebauliches Zielsetzung Rechnung getragen werden.
vorhabenbezogener Bebauungsplan „Produktion, Verkauf und Gastronomie an der Wasserbüffelfarm Mittenwalde" Entwurf 07.06.2021 Seite 9 2.2.2 Stellplätze und Nebenanlagen Im Baugebiet sind nur Stellplätze und deren Zufahrten (§9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB) auf den dafür in der Planzeichnung dargestellten Flächen zulässig. Innerhalb diese Flächen, können die Parkplätze und Zufahrten frei angeordnet werden. Kommentar: Mit der Festsetzung soll gesichert werden, dass einerseits bei Erfordernis ausreichend Stellplätze errichtet bzw. flexibel angeordnet werden können und andererseits eine städtebauliche Ordnung gewahrt bleibt. In der „Satzung der Stadt Mittenwalde über die Herstellung notwendiger Stellplätze“ vom 07.09.2007 werden über die Anlage 1 die Richtzahlen für den Stellplatzbedarf festgelegt. Gemäß den Festsetzun- gen des B-Plans wird von folgenden Bedarf ausgegangen: 1.800 m² Fläche für Produktion und Lagerung je 100 m² = 18 Stellplätze 800 m² Fläche für Laden und Büro je 40 m² = 20 Stellplätze 700 m² Gaststätte je 10 m² = 70 Stellplätze 200 m² Terrasse = 0 Bedarf = 108 Stellplätze Es wird von einem Bedarf gemäß Satzung von 108 Stellplätzen ausgegangen. In der Projektskizze ist diese Anzahl eingeplant. Konkrete Planungen zur Lage und Dimension der Stellflächen sind in der an- schließenden Bauantragsverfahren abzuarbeiten. Zusätzlich hat der Vorhabenträger auch Flächen für Fahrradparkplätze vorgesehen. Zur Kompensation der Eingriffe in den Naturhaushalt sind im Geltungsbereich 31 Laubbäume mit ei- ner Mindestpflanzgutqualität von HS StU 16-18 cm anzupflanzen. Davon sind 50 % auf die Parkplatz- anlage zu pflanzen. Alternativ dazu können je Baum auch 100 m² Hecke gepflanzt (1 Strauch mit 40 - 60 cm Höhe pro m²) werden. Zusätzlich werden 10 % der Fläche des Baugebiets mit heimischen Sträuchern bepflanzt. Die Artenauswahl hat gemäß der Pflanzenliste im Umweltbericht zu erfolgen. Kommentar: Neben den Maßnahmen, die sich aus der Eingriffsregelung des Umweltberichts ergeben, soll die Festsetzung darüber hinaus soll durch die Eingrünung der Parkplatzflächen das harmonisch Vorhaben in das Ortsbild und Landschaftsbild integriert werden. Zusätzlich soll die Begrünung eben- falls dem Natur- und Klimaschutz als städtebauliches Ziel abdecken. 2.2.3 Verkehrserschließung Das Plangebiet ist über die öffentliche Erschließungsstraße „Am Waldschlösschen“ im Westen (Flur- stück 190) bzw. über die gleichnamige Kreisstraße 6157 im Norden an das regionale Verkehrsnetz angeschlossen. 2.2.4 Grünflächen Der südöstliche Teil des Plangebietes wird als Grünfläche festgesetzt: Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Park mit Tiergehegen" Zulässig im Park ist der Neubau von Kleintiergehegen mit Gehwegen, Zäunen sowie Unterstände und Ställen mit einer maximalen Grundfläche von insgesamt 400 m² und einer maximal Höhe von 7 m. Weiterhin zulässig ist die Errichtung eines eingeschossigen Kinderpavillons mit einer 300 m² Grund- fläche und einer maximal Höhe von 7 m. Kommentar: Der Vorhabenträger möchte hier besonders für die jüngeren Besucher einen Land- schaftspark mit Tiergehegen, sowie Spiel- und Bewegungsflächen errichten.
vorhabenbezogener Bebauungsplan „Produktion, Verkauf und Gastronomie an der Wasserbüffelfarm Mittenwalde" Entwurf 07.06.2021 Seite 10 2.2.5 Flächen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft Die Befestigung von Flächen für Zufahrten und Stellplätzen, sowie von Nebenanlagen ist nur mit was- serdurchlässigen Materialien zulässig. Kommentar: Dies ist insbesondere auch im Interesse der Sicherung einer möglichst großen Fläche für die Versickerung von Niederschlagswasser erforderlich. 2.3 Belange des Immissionsschutzes Das Plangebiet befindet sich im Wirkungsbereich von Lärmemissionen aus dem Straßenverkehr. Straßenverkehr Stellungnahme des Landesamts für Umwelt vom 05.08.2020: Der VBP liegt im Einwirkungsbereich von Verkehrsimmissionen der Straße „Am Waldschlöss- chen/Chausseestraße“. Die Immissionen der Kreisstraße, vor allem im Baufeld 4, sind nicht unerheb- lich (vgl. zur Orientierung Straßenlärmkartierung). Die Auswirkungen auf die geplante Ferienhausnut- zung sind zu beurteilen und zu bewerten. Zur Beurteilung der Verträglichkeit der geplanten Nutzung mit der Umgebungsbebauung ist die Vorla- ge einer Prognose zur Bewertung der Geruchsimmissionen notwendig. Die Geruchsimmissionen an den nächstliegenden Wohnnutzungen, Ferienunterkünften, Betriebswohnungen und den gewerblichen Nutzungen sind unter Berücksichtigung der vorhandenen Vorbelastung in der Umgebung (Rinderhal- tung, sonstige eventuell vorhandene Tierhaltungen, landwirtschaftliche Anlagen (Fahrsilos o.Ä.)) des Vorhabens zu ermitteln und zu beurteilen. Mit der Realisierung der vorgelegten Planung können Immissionskonflikte (Geruch, Gewerbe, Ver- kehr) nach jetzigem Kenntnisstand nicht ausgeschlossen werden. Die Emissionen der geplanten Nut- zung und die Immissionen auf schutzwürdige Nutzungen innerhalb und außerhalb des Plangebietes sind gutachterlich zu belegen und der Nachweis der Verträglichkeit zu führen. Gegebenenfalls sind Maßnahmen zur Vermeidung und Minderung zu erarbeiten und textlich festzusetzen. Für die Beurtei- lung der Immissionen der Kreisstraße ist eine nachvollziehbare, verbal-argumentative Beurteilung ausreichend. Kommentar: Das Wochenend- und Ferienhausgebiet wurde im Entwurf aus der Planung gestrichen und ist bei der Immissionsbewertung nicht mehr relevant. Die verbleibende Gewerbenutzung bildet keinen erkennbaren Geruchs-Immissions-Konflikt mit der angrenzenden Rinderhaltung. Das Konzept ist ja gerade die räumliche Verbundenheit von Landwirt- schaft, Produktion und Verkauf. Ein Geruchs-Emission-Konflikt mit der angrenzenden Wohnnutzung durch die Planung kann ausgeschlossen werden. Das Plangebiet ist an eine öffentliche Straße angeschlossen, wodurch neuartige ist Verkehrs- lärmemissionen durch die Planung nicht zu erwarten. Die gewerbliche Nutzung bzw. Bestandsnutzung für zur keiner Verschlechterung der Verkehrslärmimmissionen im Plangebiet. Zum Thema Gewerbelärm wurde ein Lärmgutachten vom IBE – Ingenieurbüro Dr. Eckhof GmbH (20.05.2021) erstellt. Darin wird bestätigt, dass für die Wohnnutzung der Umgebung die Grenzwerte der TA-Lärm eingehalten werden.
vorhabenbezogener Bebauungsplan
„Produktion, Verkauf und Gastronomie an der Wasserbüffelfarm Mittenwalde" Entwurf 07.06.2021 Seite 11
3 Flächenübersichten
Aus den Festsetzungen des Entwurfs des Bebauungsplanes ergibt sich folgende Flächenbilanz:
Gesamtfläche 16.390 m²
________________________________________________________________
Öffentliche Verkehrsfläche 2.194 m²
________________________________________________________________
Baugebiet 10.036 m²
davon
Überbaubare Grundflächen: Halle 3.500 m²
Überbaubare Grundflächen: Biergarten 1.000 m²
Gesamt private Zufahrten, Stellplätze, 4.300 m²
________________________________________________________________
Private Grünflächen: Zweckbestimmung „Park mit Tiergehegen“ 4.160 m²
davon
Überbaubare Grundfläche für Kinderpavillon 300 m²
Überbaubare Grundfläche für Tierunterstände 400 m²Sie können auch lesen
