Was ist meine Immobilie wert? - Sparkasse Erlangen
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Was ist meine Immobilie wert?
„Was ist der Wert einer Immobilie?“
Immobilie:
größter Vermögenswert
Bei Kauf und Verkauf:
realistischen Kaufpreis finden!
„Was ist der Wert einer Immobilie?“
S Immobilien
Makler sind gut ausgebildete
Bank- und Immobilienkaufleute
„Was ist der Wert einer Immobilie?“
Vortrag: Wohnimmobilienmarkt Bayern.
Aktuelle Situation und Trends
Vortrag: Was ist der Wert einer Immobilie?
Ihre Fragen: Von Experten beantwortet.
Michael Göser
Sparkassen-Immobilien
Regionalleiter
? Preisblase? IMMOBILIEN-BOOM ? REKORDUMSÄTZE STEIGERUNG MIET- KAUFPREISE ?
IMMOBILIENPREISE? www.sparkassen-immo.de
www.sparkassen-immo.de PREISLANDKARTE
KAUFPREISE für Wohnimmobilien in Bayern
Preise 2011 - 2020 Durchschnittlich
erzielte Kaufpreise 2020 (Bestand)
340.000 Euro
(+11%)
Alle Symbole: OpenMoji.org
Gebrauchte Ein-/Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen;
durchschnittliche Preise der von der Sparkassen-Immo
vermittelten Objekte (58.106 Stück)
+
www.sparkassen-immo.de
MARKTBEDINGUNGEN
Personenmenge: AdobeStock171468 / Bild Investor: AdobeStock29857382
Nachfrage
Baugenehmigungen
Angebot Investoren
Kapital
2020
2009 BaufertigstellungSanierungs-
Immobilienwert
? kosten
ERFAHRUNG
ORTSKENNTNIS
Alle Symbole: OpenMoji.org
FACHWISSEN
ImmobilienJürgen Sutter
Zertifizierter Sachverständiger
für die Markt- und Beleihungswertermittlung
von StandardimmobilienS-ImmoWert Was ist der Wert einer Immobilie? „Was ist der Wert einer Immobilie?“
S-ImmoWert Was ist der Wert einer Immobilie? Wie würden Sie den Wert Ihrer Immobilie ermitteln? • Internet (IS24, Immowelt, ebay,…) • Zeitungsanzeigen • Freunde, Bekannte und Nachbarn fragen • Gutachter, Architekt, Steuerberater hinzuziehen • Makler beauftragen
S-ImmoWert Was ist der Wert einer Immobilie?
Der
DieWert
Herstellungskosten
einer Immobilie
kann
Preis
einer
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undImmobilie
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Wert einer
berechnet
Immobilie
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Eigenschaften
Nutzbarkeit Lage!“ Neu
Grundstück Zinsniveau
Ausstattungs-
standard
Verkehrs-/Marktwert
Mieterträge
Gebäude einer Immobilie
Bautechnik Politik und Konjunktur
RechtS-ImmoWert Was ist der Wert einer Immobilie?
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das Ihr
Ihr Haus
Gutachter
Finanzamt
Ihr Haus
Ihr
IhrHaus
Ansichten
Haus HausS-ImmoWert Was ist der Wert einer Immobilie?
Wertermittlungsverfahren
Vergleichswertverfahren §§ 15-16 ImmoWertV
• für unbebaute Grundstücke, ETW, EFH
Sachwertverfahren
• Bodenwertermittlung §§ 21-23 ImmoWertV
• für bebaute Grundstücke
Preisvergleichsrechnung
Ertragswertverfahren
• Substanzwertberechnung §§ 17-20 ImmoWertV
• für bebaute Grundstücke
•Wahl des besten Verfahrens
Renditeberechnung
• für die Ableitung des Verkehrswerts §8 Abs. ImmoWerV
>>>
• VERKEHRSWERT
Würdigung der Aussagefähigkeit(MARKTWERT)
der VerfahrenS-ImmoWert Was ist der Wert einer Immobilie?
Beispiel: Ein-/Zweifamilienwohnhaus
Lage Bauweise
sehr gute Wohnlage Garage/Stellplatz
Ziegelmassivbauweise Doppelgarage /Stellplätzen davor
Baujahr Keller
1960 Außenanlagen
Vollunterkellerung aus Zaun, Sträucher/Hecke, Rasen u.
Beton
Gebäudestandards durch Renovierung Pflasterhoffläche
>>> RestnutzungsdauerObjektbeurteilung
Dachform von Satteldach
44 Jahren, gedämmtZustand: gut / dem Baujahr entspr.
bei Gesamtnutzungsdauer von 71 Jahren. Vermietbarkeit: gegeben
Fenster Kunststofffenster mit Wärme-
Verkäuflichkeit/
Wohnfl. ca. 248 m² inkl. ohne Terrassen- und Balkonanteil
schutzverglasung und Rollläden Drittverwendungsfähigkeit: gegeb.
Nutzfläche ca. 95 m² Keller (ohne Garage)
Bodenbeläge Parkett, Fliesen Beleihbarkeit: gegeben
Geschosse UG, EG, 1.OG, DG
Heizung/Wasser Sonstiges
Gas-Zentralheizung -
Baumängel
(Bj. 2012)/ und
Bauschäden
Grundofen -Bodenwert
Bodenwertermittlung Vergleichspreise / Ableitung aus
den Bodenrichtwerten der
Ermittlung des Bodenwerts Gutachterausschüsse
vorläufiger abgabenfreier relativer Bodenwert (€/m²) 260,00 €/m²
Zu-/Abschläge zum vorläufigen abgabenfreien relativen +
Bodenwert aufgrund Lage und Zeitanpassung 130,00 €/m²
abgabenfreier relativer Bodenwert (€/m²) = 390,00 €/m²
x
Fläche (m²) 897,00 m²
vorläufiger abgabenfreier Bodenwert = 349.830,00 €
+
Zu-/Abschläge zum vorläufigen abgabenfreien Bodenwert 0,00 €
= 349.830,00 €
abgabenfreier Bodenwert rd. 350.000,00 €Bodenwertermittlung
abgabenfreier relativer Bodenwert (€/m²)
vorläufiger abgabenfreier Bodenwert
abgabenfreier BodenwertSachwertberechnung
Gebäudebezeichnung Einfamilienhaus Garage
Berechnungsbasis differenzierte
578.442,85 € pauschale
Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK)
Wertschätzung Wertschätzung
Alterswertminderung
Zeitwert (inkl. BNK)
Brutto-Grundfläche (BGF) 515,00 m²
Modell
Baupreisindex
Gebäude (bzw. Normgebäude)
(BPI) 05.02.2021 (2010 = 100) 129,4
linear
358.461,03 €
Gesamtnutzungsdauer (GND)
besondere Bauteile: Wintergarten
Normalherstellungskosten
Restnutzungsdauer (RND)
Balkon
NHK im Basisjahr (2010)
prozentual
+ 71 Jahre €
17.000,00
443.000,00
Jahre €
868,00 €/m² BGF
38,03 % €
besondere Einrichtungen: Grundofen
NHK am Wertermittlungsstichtag 1.123,195.000,00
€/m² BGF
Betrag 219.981,82
383.461,03 € € 40.000,00 €
Gebäudewert (inkl. BNK)
Herstellungskosten
Normgebäude 578.442,85 €
Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) 578.442,85 €Sachwertermittlung
Gebäudeherstellungskosten
Alterswertminderung / Zeitwert
GebäudewertSachwertberechnung
vorläufiger Sachwertinsgesamt
Gebäudesachwerte = 794.634,08
423.461,03 €
Sachwertfaktor (Marktanpassung)
Sachwert der Außenanlagen (5 %) *+ 21.173,05 €
1,03
marktangepasster vorläufiger
Sachwert der Gebäude
Bodenwert (selbstständig
Sachwert
und Außenanlagen
nutzbar)
(nicht selbstständig +
(vgl. Bodenwertermittlung)
nutzbar) (vgl. Bodenwertermittlung)
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
+
=
-=
818.473,10
444.634,08 €
0,00 €
350.000,00
0,00 €
794.634,08 €
vorläufiger Sachwert
= 818.473,10 €
(marktangepasster) Sachwert rd. 818.000,00 €Sachwerterberechnung
…Gebäudesachwert + Bodenwert (nicht selbst.)
x Sachwertfaktor + Bodenwert (selbst. nutzbar)
+/- besondere Merkmale…
Marktangepasster SachwertErtragswertberechnung
Gebäude Miet- marktüblich erzielbare
einheit Nettokaltmiete
lfd. Nutzung/ Fläche Anzahl (€/m²) bzw. monatlich jährlich
Nr. Lage (m²) (Stck.) (€/Stck.) (€) (€)
Einfamilienhaus ca. 248 10,00 2.480,00 29.760,00
Doppelgarage 1 - 100,00 1.200,00
Summe ca. 248 1 2.580,00 30.960,00
z.B. Mietspiegel,
eigene RecherchenErtragswertberechnung
jährlicher Reinertrag = 24.768,00 €
Rohertrag des Bodens2,25 % von 350.000,00 € 30.960,00 €
Reinertragsanteil
Ertragswert
(Summe derxbaul.
der marktüblich
(Liegenschaftszinssatz u. sonst.
erzielbaren
Bodenwert Anlagen
(nicht selbstständig nutzbar)) =- 468.746,96
7.875,00 €€
jährlichen
Bodenwert Nettokaltmieten)
(vgl. Bodenwertermittlung) + 350.000,00 €
Bewirtschaftungskosten
Ertrag der baulichen
vorläufiger
(nur
besondere
Barwertfaktor
(20,00
p = 2,25%%der
und sonst. Anlagen
Ertragswert
Anteil des Vermieters)
objektspezifische +
Grundstücksmerkmale
(gem. Anlage 1 zur ImmoWertV) bei
marktüblich erzielbaren
Liegenschaftszinssatz u. jährlichen Nettokaltmiete)
==
-
=
-
818.746,96
16.893,00 €
6.192,00 €
0,00 €
818.746,96 €
Ertragswert xrd. 27,748€
819.000,00
n = 44 Jahren Restnutzungsdauer
jährlicher Reinertrag = 24.768,00 €
Ertragswert der baul. u. sonst. Anlagen = 468.746,96 €Ertragswertermittlung
Rohertrag / jährl. Reinertrag
Ertrag der baul. /sonst. Anlagen
+ Bodenwert – objektspez. Merkmale
ErtragswertBodenwertermittlung
Sachwertberechnung
Ertragswertberechnung
Auf Wunsch alle Folien
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als pdf-Datei. E-Mail an
veranstaltung@sparkassen-
immo.de genügt.„Was ist der Wert einer Immobilie?“
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