WEIKERSHEIM MAIN-TAUBER-KREIS STADT - Stadt Weikersheim
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MAIN-TAUBER-KREIS STADT WEIKERSHEIM GEMARKUNG WEIKERSHEIM BEGRÜNDUNG zum Bebauungsplan und den örtlichen Bauvorschriften "LUCIANWIESEN" im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB 31.03.2022 Stadt Weikersheim Marktplatz 7 97990 Weikersheim Tel.: 07934/102-0
INHALT
1.1 ERFORDERNIS DER PLANAUFSTELLUNG ........................................................... 1
1.2 Ausgangssituation .................................................................................................... 1
1.3 Abwägungsprozess / generelle Standorteignung...................................................... 1
2 DEFINITION DES PLANUNGSBEREICHES ............................................................ 2
2.1 Lage im Raum .......................................................................................................... 2
2.2 Räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplanes und der örtlichen
Bauvorschriften ........................................................................................................ 3
3 PLANUNGSRECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN ............................................ 3
3.1 Regionalplan ............................................................................................................ 3
3.2 Flächennutzungsplan ............................................................................................... 4
3.3 Vorliegende Bebauungspläne .................................................................................. 5
3.4 Bebauungsplanverfahren ......................................................................................... 5
4 BESTANDSSITUATION / STÄDTEBAULICHE RANDBEDINGUNGEN ................... 6
4.1 Morphologische Voraussetzungen ........................................................................... 6
4.2 Nutzungsstrukturen .................................................................................................. 7
4.3 Räumlich / bauliche Strukturen................................................................................. 8
4.4 Grünflächen / Freiraum ............................................................................................ 9
4.5 Verkehrs- und Erschließungsstrukturen ................................................................... 9
4.6 Eigentumsverhältnisse ........................................................................................... 10
5 PLANUNGSZIEL / STÄDTEBAULICHES KONZEPT ............................................. 11
5.1 Nutzungskonzept ................................................................................................... 12
5.2 Bebauungskonzept ................................................................................................ 12
5.3 Verkehrs- und Erschließungskonzept ..................................................................... 13
5.4 Grün- und Freiflächenkonzept ................................................................................ 14
5.5 Ver- und Entsorgung .............................................................................................. 14
6 UMWELTSCHUTZRECHTLICHE BELANGE ......................................................... 15
6.1 Pflanzen ................................................................................................................. 15
6.2 Säugetiere.............................................................................................................. 15
6.3 Fledermäuse .......................................................................................................... 15
6.4 Reptilien ................................................................................................................. 16
6.5 Amphibien, Fische und Krebse, Mollusken, Libellen ............................................... 16
6.6 Schmetterlinge ....................................................................................................... 16
6.7 Käfer ...................................................................................................................... 16
6.8 Vögel...................................................................................................................... 16
6.9 Fazit ....................................................................................................................... 17
7 PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN ..................................................... 17 7.1 Art der baulichen Nutzung ...................................................................................... 17 7.2 Maß der baulichen Nutzung ................................................................................... 18 7.3 Bauweise ............................................................................................................... 19 7.4 Überbaubare Grundstücksflächen .......................................................................... 19 7.5 Stellung der baulichen Anlagen .............................................................................. 19 7.6 Verkehrsflächen ..................................................................................................... 19 8 ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN ......................................................................... 19 8.1 Dachform und Dachgestaltung ............................................................................... 19 8.2 Anzahl der Stellplätze ............................................................................................ 20
Stadt Weikersheim, Gemarkung Weikersheim – B-Plan "Lucianwiesen" Seite: 1 BEGRÜNDUNG 31.03.2022 1.1 ERFORDERNIS DER PLANAUFSTELLUNG 1.2 Ausgangssituation Die Stadt Weikersheim ist sowohl im Zuge ihrer kontinuierlichen und nachhaltigen Stadtent- wicklungspolitik, als auch auf Grund der generell nach wie vor hohen Nachfrage an insbeson- dere Wohnraum bestrebt, entsprechende Entwicklungsflächen bereitzustellen bzw. zu gene- rieren. Ein zentraler Schwerpunkt dieses strategisch-perspektivischen Entwicklungsansatzes bildet dabei die gezielte Aktivierung innerstädtischer Flächenpotenziale als wirksame und nachhal- tige Maßnahme im Sinne der Innen- vor Außenentwicklung sowie zur Stärkung der bestehen- den "urbaneren" Strukturen. Bedingt durch seine räumliche Lage am Schnittpunkt der historischen Altstadt der Kernstadt von Weikersheim und dem östlich angrenzenden Stadtraum im Vorfeld des Bahnhofs, kommt dem Quartierbereich "Lucianwiesen" darüber hinaus generell eine wichtige städtebaulich-funk- tionale Bedeutung zu. Das Planungsgebiet ist dabei als ein weiterer bedeutender Baustein der bereits abschnitts- weise initiierten Entwicklungsmaßnahmen in diesem städtischen Bereich zu verstehen. Vor diesem Hintergrund ist im Rahmen der angestrebten städtebaulichen und funktionalen Neuordnung vorgesehen, im relevanten Quartierbereich eine angemessene Nachverdichtung im Sinne einer primären Wohnnutzung umzusetzen. Mit dem Bebauungsplanverfahren "Lucianwiesen" soll deshalb entsprechendes Planungsrecht zur Entwicklung der oben genannten Zielsetzungen geschaffen werden. 1.3 Abwägungsprozess / generelle Standorteignung Mit der Entwicklung des Quartierbereichs "Lucianwiesen" soll wie bereits ausgeführt, insbe- sondere den generellen Planungsansätzen einer baulichen und nutzungsstrukturellen Intensi- vierung und Nachverdichtung von innerstädtischen Flächen im Sinne eines schonenden Um- gangs mit Grund und Boden Rechnung getragen werden. Dabei stellt das angestrebte Bebauungsplanverfahren einen insbesondere aus umweltrele- vanten Aspekten geringeren ökologischen Eingriff dar als eine weitere Inanspruchnahme un- berührter Stadtrandlagen, bei gleichzeitiger optimaler städtebaulicher Verträglichkeit. Vor diesem Hintergrund sowie auf der Grundlage sämtlicher bereits im Zuge der vorgeschal- teten Planungsphasen untersuchten alternativen Entwurfsüberlegungen lässt sich aus städte- baulicher und funktionaler Sicht eine Standorteignung des Quartiers "Lucianwiesen" mit dem Schwerpunkt Wohnen nochmals nachdrücklich ableiten: – Die bestehenden Strukturen in den angrenzenden Quartierbereichen lassen eine Komplet- tierung in diesem Sinne als absolut plausibel erscheinen. – Die öffentliche Erschließung ist bereits vollumfänglich durch die arrondierenden Verkehr- selemente gewährleistet. – Sowohl das geplante, ausschließlich quartierbezogene, als auch das vorhandene Erschlie- ßungssystem ist dabei geeignet, das zusätzlich zu erwartende Verkehrsaufkommen aus der hinzukommenden Anzahl an Wohneinheiten bzw. Einwohnern uneingeschränkt aufzu- nehmen. – Die definierten Festsetzungen zur Gebäudestruktur gewährleisten eine gute städtebauli-
Stadt Weikersheim, Gemarkung Weikersheim – B-Plan "Lucianwiesen" Seite: 2 BEGRÜNDUNG 31.03.2022 che Integration in die umgebenden Stadtbereiche. – Der getroffene planungsrechtliche Rahmen lässt eine gute Integration in das bestehende Nutzungsspektrum und hohe Verträglichkeit mit den nachbarschaftlichen Interessen der angrenzenden Quartierbereiche erwarten. – Die geplanten Eingriffe lassen darüber hinaus keine nachhaltig gravierenden Beeinträchti- gungen in bestehende Freiraum- und Umweltstrukturen erwarten. 2 DEFINITION DES PLANUNGSBEREICHES 2.1 Lage im Raum Die Stadt Weikersheim liegt an der Einmündung des Vorbachs in die Tauber, etwa zehn Kilo- meter östlich von Bad Mergentheim. Die Stadt grenzt im Osten an die bayerischen Orte Röttingen und Tauberrettersheim, im Süd- osten an die Stadt Creglingen, im Süden an Niederstetten, im Westen an Bad Mergentheim und im Nordwesten und Norden an Igersheim. Das unmittelbare Planungsgebiet befindet sich auf Gemarkung Weikersheim bzw. der Kern- stadt von Weikersheim im zentralen Quartierbereich unmittelbar südöstlich der historischen Altstadt zwischen der Bahnlinie und der Bahnhofstraße und wird begrenzt: – Im Norden durch die südliche Begrenzung der Fahrbahnfläche im Verlauf der Bahnhof- straße (Flurstück Nr. 17). – Im Osten durch die westliche Begrenzung der Fahrbahnfläche im Verlauf der Schillerstraße (Flurstück Nr. 734), die nördliche Grenze des Flurstücks Nr. 735 und die westliche Grenze der Flurstücke Nr. 735, Nr. 734/4 und Nr. 734/3. – Im Süden durch die nördliche Grenze der Flurstücke Nr. 737 und Nr. 738. – Im Westen durch die östliche Grenze der Flurstücke Nr. 742/1, Nr. 742, Nr. 741/1, Nr. 740/2 und Nr. 740/3.
Stadt Weikersheim, Gemarkung Weikersheim – B-Plan "Lucianwiesen" Seite: 3
BEGRÜNDUNG 31.03.2022
Abb. 1: Top. Karte 1:10000 Baden-Württemberg (2013), Landesamt für Geoinformation und Landent-
wicklung BW, Bundesamt für Kartographie und Geodäsie 2011 (Ausschnitt o. M.)
2.2
Räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplanes und der örtlichen Bauvorschriften
Das Planungsgebiet des Bebauungsplanes "Lucianwiesen" und der örtlichen Bauvorschriften
"Lucianwiesen" umfasst in seinem räumlichen Geltungsbereich eine Fläche von ca.1,1 ha.
Der räumliche Geltungsbereich wird dabei durch bestehende Flurstücksgrenzen, und durch
freien Grenzverlauf im Bereich von öffentlichen Verkehrsflächen definiert und umfasst bzw.
beinhaltet folgende Grundstücke / Flurstücksnummern:
– 17 (Bahnhofstraße, teilweise)
– 734 (Schillerstraße, teilweise)
– 736
– 739
Abb. 2: Aktuelles Liegenschaftskataster der Stadt Weikersheim, Gemarkung Weikersheim
(Ausschnitt o. M.)
3
PLANUNGSRECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN
3.1
Regionalplan
Die Stadt Weikersheim ist in der Region Heilbronn-Franken generell dem ländlichen Raum im
engeren Sinne zugeordnet.
Darüber hinaus befindet sich die Stadt Weikersheim als ausgewiesenes Unterzentrum (Z =
Ziel) im Korridor der "Landesentwicklungsachse gemäß LEP 2002 (N = nachrichtliche Über-
nahme) / (Z), ausgeformt" (Ellwangen) – Crailsheim – Rot am See – Blaufelden/Schrozberg –
Niederstetten – Weikersheim – Bad Mergentheim – Lauda-Königshofen – Tauberbischofsheim
– Wertheim – (Marktheidenfeld/Lohr).
Stadt Weikersheim, Gemarkung Weikersheim – B-Plan "Lucianwiesen" Seite: 4 BEGRÜNDUNG 31.03.2022 Im Zuge der Entwicklungsachsen ist zur Sicherung einer ausgewogenen Raumstruktur und zur Vermeidung einer flächenhaften Ausbreitung der Verdichtung die Siedlungsentwicklung in den Entwicklungsachsen, den Zentralen Orten sowie den Siedlungsbereichen zu konzentrie- ren. Die Raumnutzungskarte des vorliegenden Regionalplans Heilbronn – Franken 2020 weist im Bereich des relevanten Planungsgebiets "Lucianwiesen" dementsprechend einen Siedlungs- bereich, Gemeinde oder Gemeindeteil (VRG = Vorranggebiet) bzw. eine bestehende Sied- lungsfläche Wohnen und Mischgebiet (überwiegend) (N) aus. Das Planungsgebiet ist außerdem Bestandteil des Bereichs der Kernstadt der als Standort für zentrenrelevante regionalbedeutsame Einzelhandelsgroßprojekte (VRG) definiert ist. Darüber hinaus sind zur Sicherung einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung und einer ausrei- chenden Auslastung öffentlicher Verkehre beim Wohnungsbau eine Mindest-Bruttowohn- dichte von 45 EW / ha zugrunde zu legen. Abb. 3: Regionalplan 2020 Heilbronn-Franken, Raumnutzungskarte (Ausschnitt o. M.) 3.2 Flächennutzungsplan Der vorliegende Flächennutzungsplan – 3. Änderung der Stadt Weikersheim trifft für den räum- lichen Geltungsbereich überwiegenden des Planungsgebiets "Lucianwiesen" die Festsetzung "Gemischte Bauflächen (§1 (1) Nr. 2 BauNVO)". Die gesamte umgebende Stadtraum der zentralen Innenstadt der Kernstadt von Weikersheim ist dabei in diesem Sinne der gemischten Bauflächennutzung gewidmet. Die Stadt Weikersheim beabsichtigt, den Bereich des Bebauungsplans "Lucianwiesen" im Zuge eines weiteren Änderungsverfahrens bzw. im Rahmen einer Gesamtfortschreibung des Flächennutzungsplans als Wohnbaufläche gem. § 1 (1) Nr. 1 BauNVO aufzunehmen.
Stadt Weikersheim, Gemarkung Weikersheim – B-Plan "Lucianwiesen" Seite: 5 BEGRÜNDUNG 31.03.2022 Abb. 4: Flächennutzungsplan – 3. Änderung der Stadt Weikersheim (Ausschnitt o. M.) 3.3 Vorliegende Bebauungspläne Für das Planungsgebiet liegt bislang kein Bebauungsplan vor. Dies gilt auch für die unmittelbar angrenzenden bzw. den Entwicklungsbereich arrondieren- den Stadtquartiere. 3.4 Bebauungsplanverfahren Der Schwerpunkt der vorliegenden Bebauungsplanänderung liegt auf der Wiedernutzbarma- chung von Flächen, der Nachverdichtung und anderer Maßnahmen der Innenentwicklung als zentraler Anforderung. Vor diesem Hintergrund erfüllt der Bebauungsplan "Lucianwiesen“ grundsätzlich die Voraus- setzungen eines "Bebauungsplans der Innenentwicklung" gemäß § 13a BauGB und wird als Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren aufgestellt: Es handelt sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung – Die festgesetzte Grundfläche beträgt weniger als 20.000 m². – Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter (Schutzgebiete gemeinschaftlicher Bedeutung und Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzrechtes). – Das Plangebiet befindet sich nicht im Einwirkungsbereich von Störfallbetrieben im Sinne des § 50 BImSchG. – Für das Vorhaben besteht keine Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprü- fung. Diese Voraussetzungen wurden überprüft und liegen vor. Die Erstellung eines Umweltberichts, einer Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung sowie eine zu- sammenfassende Erklärung sind darüber hinaus im Rahmen dieses Änderungsverfahrens nicht erforderlich.
Stadt Weikersheim, Gemarkung Weikersheim – B-Plan "Lucianwiesen" Seite: 6 BEGRÜNDUNG 31.03.2022 Die Berücksichtigung und Prüfung der Umweltbelange erfolgt unter Nr. 6 dieser Begründung. Mit Inkrafttreten des Bebauungsplanes "Lucianwiesen" und den örtlichen Bauvorschriften "Lu- cianwiesen" sind sämtliche bisherigen Festsetzungen und Vorschriften innerhalb des räumli- chen Geltungsbereiches dieses Bebauungsplanes aufgehoben. Die Verfahrensdaten bzw. der Verfahrensablauf zum Bebauungsplan "Lucianwiesen" ist der Übersicht "Verfahrensvermerke" im Planteil / zeichnerischen Teil des Bebauungsplans zu ent- nehmen. 4 BESTANDSSITUATION / STÄDTEBAULICHE RANDBEDINGUNGEN Um gezielte konzeptionelle Aussagen für die konsequente Weiterentwicklung der südöstlichen Kernstadt zwischen historischer Altstadt und dem Bahnhofsbereich im Sinne der Nachverdich- tung treffen zu können, ist es erforderlich, die unmittelbaren städtebaulich-funktionalen Rand- und Rahmenbedingungen zu erfassen und planerisch einzuordnen. Dabei darf jedoch nicht nur das eigentliche Planungsgebiet mit seinen unmittelbar angrenzen- den Randbereichen analysiert werden, sondern es muss – insbesondere vor dem Hintergrund einer nachhaltigen Integration des künftigen Wohn-Quartiers in den vorhandenen innerstädti- schen Raum der Kernstadt – ein erweiterter Untersuchungsraum betrachtet werden. Auf dieser Grundlage lässt sich nachfolgende Bestandsbeschreibung für den relevanten Stadt- bereich beschreiben. Abb. 5: Bestandssituation, Luftbild (Quelle: Google Earth) 4.1 Morphologische Voraussetzungen Das Planungsgebiet stellt sich als ebene Fläche ohne ablesbaren Topographieverlauf dar. Dies gilt generell auch für den gesamten Stadtraum zwischen der Bahnhofstraße und der
Stadt Weikersheim, Gemarkung Weikersheim – B-Plan "Lucianwiesen" Seite: 7
BEGRÜNDUNG 31.03.2022
Bahnstrecke, die als südlicher Abschluss einen signifikanten Einschnitt in der Geländestruktur
aufweist.
Nördlich der Bahnhofstraße ist eine deutliche Gefällesituation im Verlauf der Friedrichstraße
(K 2858) zur An der Stadtmauer und leichtem Wiederanstieg bis zur L 1001 zu verzeichnen.
4.2
Nutzungsstrukturen
Der Planungsbereich selbst wird momentan primär wohnbaulich genutzt, wobei darüber hin-
aus ehemalige landwirtschaftliche Gebäude (Schuppen- / Stall-, Funktionsgebäude, Neben-
anlagen, etc.) zu verzeichnen sind, die als Lagerfläche, Garage, etc. genutzt werden.
Der rückwärtige, diesen beschriebenen Strukturen unmittelbar zugeordnete südliche Gebiets-
abschnitt und der Quartierbereich im Verlauf der Schillerstraße werden im Sinne von Haus-
garten, Obstbaumwiese, freizeitlicher Aufenthalt im Freibereich, etc. genutzt.
Der Schwerpunkt der bereits bestehenden Strukturen im unmittelbar arrondierenden Umfeld
des Planungsgebiets liegt ebenfalls bereits auf der Wohnnutzung.
Das bedeutet, dass mit der geplanten Nachverdichtung im Entwicklungsbereich als aus-
schließlich wohnbaulich genutztem Quartier, die bestehenden Strukturen in diesem Stadtraum
kompatibel erweitert bzw. komplettiert werden.
Dies umso mehr, da im unmittelbar westlich benachbarten Quartierbereich an der Laudenba-
cher Straße – Friedrichstraße / Bahnhofstraße ("Friedrichsbogen") bereits Nutzungsstrukturen
in Form von verdichtetem Geschosswohnungsbau der jüngeren Vergangenheit zu verzeich-
nen sind.
In unmittelbarer räumlicher Nähe ist darüber hinaus ein breites Nutzungsspektrum an Einrich-
tungen der Grundversorgung (Einkaufen, med. Einrichtungen, Dienstleistungen, etc.), öffentli-
cher Infrastruktur (Rathaus, Bücherei, etc.), Bildung, Medizin, Kultur, Freizeit und dem Bahnhof
zu verzeichnen
Abb. 6: Nutzungsstrukturen / Räumliche Einbindung, Planungsgruppe Kölz / SSW, 17.09.2020Stadt Weikersheim, Gemarkung Weikersheim – B-Plan "Lucianwiesen" Seite: 8 BEGRÜNDUNG 31.03.2022 4.3 Räumlich / bauliche Strukturen Generell besteht in dem gesamten Stadtbereich südöstlich der historischen Altstadt bzw. dem das Planungsgebiet umgebenden Raum eine starke Durchmischung an differenzierten bauli- chen Kubaturen mit einem breiten Spektrum an Dachformen (Satteldach, Flachdach, Walm- dach, Pultdach, etc.). Innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans "Lucianwiesen" befinden sich dabei ebenfalls bereits bauliche Einheiten in unterschiedlicher Ausprägung. Die beiden bestehenden Wohngebäude (Haus Bahnhofstraße 4 leerstehend) unmittelbar im Verlauf der Bahnhofstraße weisen eine 2- bzw. 2- bis 3-geschossige Bauweise mit Zelt- bzw. Satteldachstruktur auf. Den rückwärtigen Grundstücksbereich prägt insbesondere das volumige, baulich geschach- telte ehemalige landwirtschaftliche Schuppen- / Stallgebäude, sowie ein weiters landwirt- schaftliches Funktionsgebäude als Grenzbebauung zur westlich benachbarten Wohnbebau- ung im Bereich "Friedrichsbogen". In diesem Quartierabschnitt sind (Wohn-)Gebäude in 3- bis 4-geschossiger Bauweise in ver- dichteterer Bebauungsstruktur sowohl mit Flachdach, als auch in Satteldachausformung vor- handen. Der lineare Verlauf der Bahnhofstraße ist gekennzeichnet durch unterschiedlich ausgeprägte Vor- und Rücksprünge zum öffentlichen Raum sowie differenzierter Geschossigkeiten, wobei die 3- bis 4-geschossigen Mehrfamilien- / Geschosswohnungsgebäude aus verschiedenen Dekaden den Straßenraum bis zum Standort des BAGeno Raiffeisen Markts bzw. dem Bahn- hof Weikersheim prägen. Der Quartierbereich Schillerstraße weist tendenziell zwar eher eine 2- bis 3-geschossige Ge- bäudestruktur im Sinne einer Einzelhausbebauung, jedoch auch in deutlich differenzierter bau- lich-volumiger Ausformung auf. Abb. 7: Umgebungsbebauung, Situationsbilder Planungsgruppe Kölz / SSW, 14.05.2020
Stadt Weikersheim, Gemarkung Weikersheim – B-Plan "Lucianwiesen" Seite: 9 BEGRÜNDUNG 31.03.2022 4.4 Grünflächen / Freiraum Generell ist der gesamte Stadtbereich östlich der historischen Altstadt bzw. der Friedrich- straße – Laudenbacher Straße (K 2858) durch eine ablesbare Abwechslung von Bebauungs- und Freiraumstrukturen in Form von flächigeren Hausgartenbereichen, Obstbaumwiesen, Gras- und Wiesenflächen, etc. geprägt. Auf der Grundlage der von der Gesellschaft für Landmanagement und Umwelt Klärle GmbH, Weikersheim, erstellten Habiatpotentialanalyse vom 28.121.2021 kann zusammenfassend ein breites Spektrum an Vegetationsstrukturen innerhalb des relevanten Planungsbereichs ver- zeichnet werden. Im Bereich der Bahnhofstraße 4 ist eine kleine Wiese mit Kirschbaum, eine Wiesenfläche, ein Gebüsch aus Ziersträuchern (Kirschlorbeer, Thuja, Hasel) und eine Buchsbaumhecke sowie Ruderalflächen festzustellen. Auf einer weiteren Obstwiese befinden sich eine Esche sowie 9 Obstbäume (Apfel, Kirsche, Zwetschge), die sich überwiegend in einem guten Zustand befinden. Die Wiese wird extensiv gepflegt. Die Freiflächen von Bahnhofstraße 4 und 6 sind durch eine Hecke getrennt (Hasel, Hundsrose, Liguster, Hartriegel, Pfaffenhütchen, Zwetschge, Brombeere, Wilder Wein), die durch einen großen Walnuss-Baum und eine Esche dominiert wird. Im Bereich der Obstwiese befinden sich 7 Zwetschgenbäume, die alle in schlechtem Zu- stand/abgängig sind. Im Grenzbereich zum Grundstück 737 wurden ein Ahorn sowie eine Esche gepflanzt, die beide noch sehr klein sind. Im Vorgarten des Wohngebäudes finden sich entlang der Bahnhofstraße Ziergehölze, einige Stauden sowie eine extensiv gepflegte Wiesenfläche und eine Ruderalflur. Das Eckgrundstück Flurstück Nr.736 wird an der Bahnhofstraße durch eine Ligusterhecke be- grenzt. Es besteht aus einer Obstwiese mit zahlreichen Kirsch- und Apfelbäumen sowie Wal- nüssen. Neun der Bäume sind sehr stark mit Efeu bewachsen und bieten dadurch zahlreichen Tieren einen Unterschlupf. Sechs der Bäume sind abgängig und sind nur noch als ausgefaulter Stamm vorhanden. Bei dem Stein- und Kernobst handelt es sich fast ausschließlich um Hochstämme. Auf mehreren Teilflächen befindet sich ein Gebüsch mit Rose, Brombeere, Hartriegel und Li- guster. An der südlichen Grundstücksgrenze wird das Gebüsch durch zwei Walnussbäume (einer davon mit geschlitztem Stamm), eine kleine Esche sowie zwei Obstbäumen mit Efeu ergänzt. Die Wiese wird extensiv gepflegt, teilweise sind Altgrasinseln vorhanden. 4.5 Verkehrs- und Erschließungsstrukturen Der Entwicklungsbereich wird unmittelbar von der Bahnhofstraße im Norden und der Schiller- straße im Osten begrenzt. Dabei ist das Planungsgebiet "Lucianwiesen" über diese beiden Verkehrselemente unmittel- bar an das städtische Straßennetz und über die Bahnhofstraße auf direktem Weg an das über- geordnete / regionale Verkehrssystem im Zuge der K 2858 (Friedrichstraße – Laudenbacher- straße) angebunden. Momentan besteht eine Zufahrtsmöglichkeit in das Planungsgebiet von der Bahnhofstraße
Stadt Weikersheim, Gemarkung Weikersheim – B-Plan "Lucianwiesen" Seite: 10 BEGRÜNDUNG 31.03.2022 aus. Auf Grund der Eigentumsverhältnisse sind innerhalb des relevanten Quartierbereichs aus- schließlich Erschließungsstrukturen in Form von privaten Flächen / Zuwegungen zu den je- weiligen Gebäudeeinheiten in unterschiedlichem Versigelungsgrad vorhanden. Die Bahnhofstraße nimmt dabei als unmittelbarer Zubringer zum Bahnhof und Zentralem Om- nibus-Bahnhof (ZOB) eine wichtige Funktion – insbesondere im Sinne der Bündelung der be- stehenden Buslinien – im städtischen Verkehrssystem ein. Mit dieser Netzfunktion ist auch eine richtungsparallel angeordnete Bushaltestelle verschiede- ner durchlaufender Buslinien in der Bahnhofstraße unmittelbar auf Höhe des Planungsgebiets verbunden. Die Schillerstraße übernimmt zwischen ihrer Verknüpfung mit der Bahnhofstraße und der Lau- denbacher Straße (K 2858) als reines Quartiererschließungselement eine verkehrshierar- chisch eher untergeordnete Funktion im Gesamtsystem. Die Schillerstraße wurde dabei aktuell in diesem Abschnitt und in ihrem bisherigen Regelquer- schnitt bzw. Funktionsflächenaufteilung grundhaft saniert (Tiefbau und Oberfläche). Generell lässt sich vor diesem Hintergrund zusammenfassend feststellen, dass der relevante Quartierbereich "Lucianwiesen" bereits vollumfänglich sowohl an das öffentliche Verkehrs- netz, als auch unmittelbar an das ÖPNV-System angeschlossen ist und eine optimale Integra- tion in das örtliche Fuß- und Radwegenetz besteht. Abb. 8: Erschließungsstruktur, Planungsgruppe Kölz / SSW, Ludwigsburg, 17.09.2020 4.6 Eigentumsverhältnisse Die relevanten, Grundstücksflächen Flurstück Nr. 736 und Nr. 739, die im Rahmen des Be- bauungsplanverfahrens "Lucianwiesen" einer Neubebauung zugeführt werden sollen, befin- den sich in privatem Eigentum.
Stadt Weikersheim, Gemarkung Weikersheim – B-Plan "Lucianwiesen" Seite: 11
BEGRÜNDUNG 31.03.2022
Die innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs "Lucianwiesen" liegenden relevanten Teilab-
schnitte der Bahnhofstraße und der Schillerstraße befinden sich im Eigentum der Stadt Wei-
kersheim.
5
PLANUNGSZIEL / STÄDTEBAULICHES KONZEPT
Es ist naheliegend, dass die Vielzahl städtebaulicher Randbedingungen und planerischen
Oberziele ein breites Spektrum an denkbaren Planungsstrategien ermöglicht.
Diesem Grundsatz und dieser Erkenntnis wurde insbesondere dadurch Rechnung getragen,
dass zahlreiche Entwurfsüberlegungen zur Entwicklung des Quartiers "Lucianwiesen" im Zuge
der vorgeschalteten Planungsphasen erarbeitet und umfassend auf ihre Umsetzbarkeit, Ver-
träglichkeit und Kompatibilität abgewogen wurden.
Dies gilt insbesondere für nachfolgende Planungsansätze:
– Flächenintensität bzw. Verdichtung einer zukünftigen Bebauung, insbesondere vor dem
Hintergrund der verträglichen Einbindung in den umgebenden Stadtraum.
– Konkrete strukturelle Ausformung der Neubebauung unter besonderer Berücksichtigung
der bereits vorhandenen unmittelbar angrenzenden Bebauungsstrukturen.
– Künftiger Gestaltungs- und Funktionstypus der öffentlichen quartierinternen Erschließungs-
elemente.
– Formulierung von Freiflächenstrukturen als quartiersinterne Grüngliederungs- und Funkti-
onselemente sowie als Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen.
Vor diesem Hintergrund lassen sich für eine umfassende und nachhaltige Entwicklung des
Planungsgebietes nachfolgende perspektivische Lösungsansätze formulieren, bzw. als kon-
krete Festsetzungen im Rechtsplan "Lucianwiesen" definieren.
Abb. 9: Bebauungsplanung "Lucianwiesen", Städtebauliches Entwicklungsprinzip, Planungsgruppe
Kölz / SSW, Ludwigsburg, 17.09.2020Stadt Weikersheim, Gemarkung Weikersheim – B-Plan "Lucianwiesen" Seite: 12 BEGRÜNDUNG 31.03.2022 5.1 Nutzungskonzept Das Quartier "Lucianwiesen" soll, insbesondere auf Grund des vorhandenen Bedarfs bzw. der konkret vorhandenen hohen Nachfrage sowie im Sinne der innerstädtischen Nachverdichtung und Arrondierung der bestehenden Strukturen, ausschließlich dem Wohnen dienen. Vor diesem Hintergrund wird für den gesamten räumlichen Geltungsbereich des Bebauungs- plans "Lucianwiesen" die Definition Allgemeines Wohngebiet (WA) getroffen. Diese planungsrechtliche Ausweisung ist auch deshalb am vorgesehenen Standort problem- los umsetzbar, da die angrenzenden Quartierbereiche bereits eine annähernd ausschließliche vergleichbare Nutzungsstruktur aufweisen und auch keine nutzungsstrukturellen Beeinträchti- gungen der Nachbarschaft durch die Aufstellung dieses Bebauungsplans zu erwarten sind. 5.2 Bebauungskonzept Das vorgesehene Maß der baulichen Nutzung innerhalb des Entwicklungsbereichs "Lucian- wiesen" orientiert sich grundsätzlich an den bereits bestehenden unmittelbar angrenzenden bzw. umgebenden Bebauungsstrukturen. Dabei ist im nördlichen Teilabschnitt des Planungsgebiets, in konsequenter städtebaulicher Fortsetzung der bereits bestehenden Bebauung im benachbarten Quartier "Friedrichsbogen" bzw. in der Eingangssituation der Bahnhofstraße sowie im Sinne der Stärkung der Innenent- wicklung, eine verdichtetere Bebauungsform vorgesehen. Aus diesem Grund sind für diesen Quartierbereich die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen, um eine Bebauungskonzeption in Form einer Mehrfamilienhausbebauung bzw. Geschosswohnungsbebauung umzusetzen. Es ist dabei eine 3- bis 4- geschossige, im Verlauf der Bahnhofstraße und Schillerstraße eher geschlossenere Bebauung mit begrünter Flachdachausbildung vorgesehen. Dies umso mehr, da einerseits hinsichtlich der Gebäudeausbildung mit Flachdachausformung auf Grund der ökonomischen Flächenausnutzung bei gleichzeitiger optimierter Wirtschaftlich- keit eine aktuell hohe Nachfrage besteht und andererseits im angrenzenden Quartierbereich "Friedrichsbogen" bereits entsprechende Strukturen in der jüngsten Vergangenheit realisiert wurden. Dabei werden Dacheingrünungen für Flachdächer im gesamten Planungsgebiet verpflichtend in den Bebauungsplan "Lucianwiesen" aufgenommen um einerseits bei dieser Dachauswahl eine optimale Integration im Sinne einer Grünvernetzung mit den vorhandenen umgrenzenden Vegetationsstrukturen zu gewährleisten und andererseits den mit der vorgesehenen Entwick- lung verbundenen Verlust von Grünflächen teilweise zu kompensieren. Zusätzlich tragen flächige Dacheingrünungen zu einer erheblichen Verbesserung der örtlichen kleinklimatischen Situation bei (Regenwasserrückhaltung, Klimaschutz, Kühlung, Staubfilter, Naturschutz und Biodiversität, Lärmminderung, etc.). Das 4. Obergeschoss wird dabei im Sinne einer verträglichen Einbindung der Gebäudehöhen als zurückgesetztes Staffelgeschoss ausgebildet. Die Baugrenzen entlang der Bahnhofstraße und der Schillerstraße sind zwar linear im Verlauf der Abschnitte dieser öffentlichen Straßenräume, jedoch ohne Baulinienzwang, definiert, so dass die bisherige typische räumliche Formulierung der Straßenräume von unterschiedlich weit vorgeschobenen Bebauungen erhalten bleibt. Sowohl diesem gestalterischen Ansatz, als auch der Zielstellung von abwechslungsreichen Raumkantensequenzen bzw. baulichen Fassadenausprägungen wird durch entsprechende
Stadt Weikersheim, Gemarkung Weikersheim – B-Plan "Lucianwiesen" Seite: 13 BEGRÜNDUNG 31.03.2022 Festsetzungen zu Vor- und Rücksprüngen bei entsprechenden Gebäudeabwicklungslängen Rechnung getragen. Dies gewährleitet eine gute bauliche Integration einer künftigen Bebauung insbesondere in der Abwicklung im Verlauf der Schillerstraße, die sich momentan noch eher im Sinne einer Einzel- hausstruktur darstellt. Im südlichen introvertierteren Quartierinnenabschnitt sind generell individuellere, prinzipiell eher aufgelockerte Bebauungsformen im Sinne eines breiten Spektrums an Gebäudetypolo- gien wie Einzel- Doppel- und Reihenhäuser umsetzbar. Diese sind im südwestlichen Gebietsbereich als 2- bis 3-geschossige Bebauung ausgebildet, wobei das oberste Geschoss ebenfalls als Staffelgeschoss herzustellen ist. Im Abschnitt östlich des Sticherschließungselements ist eine ausschließliche 2-geschossige Bauweise, als städtebaulich-bauliche Übergangssituation zur bestehenden, kleinteiligeren Be- bauung an der Schillerstraße vorgesehen. Für den gesamten südlichen Quartierabschnitt ist ebenfalls insbesondere auf Grund der öko- logischen und entwässerungstechnischen Aspekte (Ausgleich, Kleinklima, Rückhaltung Nie- derschlagswasser, etc.) sowie der einheitlichen baulichen Quartierausprägung bzw. Quartieri- dentität, ausschließlich die Flachdachform geplant. Dabei schafft der Bebauungsplan "Lucianwiesen" für dieses beschriebene Gesamt-Bebau- ungskonzept den planungsrechtlichen Rahmen und gewährleistet, dass sich die künftige bau- liche Entwicklung in Kubatur, Höhe, Form und Stellung der Gebäude sowie Gestaltung der Fassaden in die unmittelbar umgebende Bebauungsstrukturen optimal einfügt. 5.3 Verkehrs- und Erschließungskonzept Die äußere verkehrliche und fußläufige Erschließung des Quartiers "Lucianwiesen" ist, wie bereits umfassend erörtert, durch die bereits bestehende öffentliche Straßenelemente Bahn- hofstraße und Schillerstraße grundsätzlich gesichert. Zentraler konzeptioneller Ansatz der internen verkehrlichen Gebietserschließung bildet ein kurzes Sticherschließungselement mit Verknüpfung an die Schillerstraße im Sinne einer öf- fentlichen Mischverkehrsfläche (Regelquerschnitt ca. 5,75 m). Dabei wird das geplante Quartiererschließungselement sowohl auf Grund des zu erwartenden geringen bzw. ausschließlich quartierbezogenen Verkehrsaufkommens, als auch vor dem Hin- tergrund des zur Verfügung stehenden begrenzten Flächenlayouts als niveaugleiche Misch- verkehrsfläche mit einer Regelquerschnittsbreite von ca. 5,75 m ausgebildet. Diesem Erschließungselement zwischengeschaltet ist ein gemäß der Richtlinie zur Anlage von Stadtstraßen (RASt06) gerechter Wendehammer für Fahrzeuge bis 10,0 m Länge vorgese- hen. Damit ist innerhalb des Quartiers die Wendemöglichkeit für ein 3-achsiges Müllfahrzeug und durch die entsprechende schleppkurventechnisch ausgebildete Führung des Stichelements, die Befahrbarkeit insbesondere auch für die Feuerwehr in den südlichen Quartierabschnitt ge- währleistet. Die konkrete verkehrliche und fußläufige Erschließung des nördlichen (Haupt-)Quartierab- schnitts, der primär für eine verdichtetere Geschoßwohnungsbebauung vorgesehen ist, kann je nach künftiger Bebauungskonzeption entweder über die zentrale öffentliche Erschließung oder unmittelbar über die Bahnhofstraße erfolgen.
Stadt Weikersheim, Gemarkung Weikersheim – B-Plan "Lucianwiesen" Seite: 14 BEGRÜNDUNG 31.03.2022 Zur Wahrung des eher beruhigteren Charakters der Schillerstraße sind Tiefgaragenzufahrten dabei entweder ausschließlich durch die unmittelbare Anbindung an die Bahnhofstraße oder über das quartierinterne Erschließungssystem möglich. Durch das gewählte verkehrliche Erschließungskonzept und den darüber hinaus getroffenen oben genannten Vorgaben der Bebauungsplanung "Lucianwiesen", sind keine Beeinträchti- gungen der vorhandenen flankierenden Verkehrssituation, der bestehenden unmittelbar be- nachbarten wohnbaulichen Strukturen sowie der zukünftigen Nutzungen im Planungsgebiet zu erwarten. 5.4 Grün- und Freiflächenkonzept Der Bebauungsplan schafft auch für die im südlichen Quartierabschnitt und unmittelbar an der Schillerstraße bestehenden Garten- bzw. Freibereich im Sinne der städtebauliche Gesamt- konzeption eine Überbaubarkeit für (Wohn-)Gebäude und die damit verbundenen erforderli- chen Erschließungsstrukturen und Funktionsflächen. Die vorgesehene Grundflächenzahl (GRZ) (siehe auch Pkt. 7.2) gewährleistet insbesondere auch im Bereich der geplanten verdichteteren Geschosswohnungsbebauung im nördlichen Quartierabschnitt nicht bebaubare Grundstücksbereiche, die im Sinne von gärtnerisch gestal- teten Freiflächen angelegt werden. In diesem Zusammenhang werden Freiflächen zwischen diesen Mehrfamilienhäusern auch in Form von begrünten / erdüberdeckten Tiefgaragen mit einer landschaftsgärtnerischen Gestal- tung als qualitätsvolle grüne Außenbereiche hergestellt, in die sowohl, Freisitze / Terrassen, Aufenthaltszonen, Spielbereiche, etc. integriert werden. Für die im südlichen Quartierbereich vorgesehene individuellere Einzel-, Doppel- oder Reihen- hausstruktur verbleiben nicht überbaubare Grundstücksfläche die im Sinne von Hausgärten angelegt werden. Das beschriebene Pflanz- und Eingrünungskonzept sowie insbesondere die konkret definier- ten Vorgaben im Sinne der flächigen Dachbegrünung, leisten einen nachhaltigen und wir- kungsvollen ökologischen Beitrag zur optimalen Integration des neuen Stadtquartiers die vor- handenen arrondierende Strukturen. 5.5 Ver- und Entsorgung 5.5.1 Wasser- und Löschwasserversorgung Die Wasserversorgung für Lösch- und Brauchwasser bleibt durch den Anschluss an das vor- handene Wasserleitungsnetz für den Gebietsabschnitt "Lucianwiesen" auch im Zuge der Nachverdichtung sowohl druck- als auch mengenmäßig gesichert. 5.5.2 Abwasserbeseitigung Die Ableitung der anfallenden zu entsorgenden Wasserarten in Form von Schmutz- und Brauchwasser sowie des anfallenden unschädlich verschmutzten Niederschlagswassers aus der geplanten Bebauung innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs "Lucianwiesen" erfolgt generell über den Anschluss an das bestehende öffentlichen Abwasserkanalsystem. Vor dem Hintergrund der geringen Durchlässigkeit / Versickerungsfähigkeit des anstehenden Untergrundes sowie zur Schaffung von Rückhalteräumen im Falle von Starkregenereignissen sind für die privaten Grundstücke innerhalb des Planungsgebiets zwingend Zisternen zur Rückhaltung ein Rückhalteraum mit geschlossenem Ablauf in das bestehende Mischwasser- system vorgesehen.
Stadt Weikersheim, Gemarkung Weikersheim – B-Plan "Lucianwiesen" Seite: 15 BEGRÜNDUNG 31.03.2022 In diesem Zusammenhang ist die Verwendung des zurückgehaltenen bzw. aufgefangenen Regenwassers als Brauchwasser unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen und An- forderungen im Planungsbereich generell möglich bzw. wird grundsätzlich empfohlen. 5.5.3 Elektrizitätsversorgung Die Versorgung des Planungsgebiets erfolgt über das vorhandene bzw. entsprechend erwei- terte Netz. 6 UMWELTSCHUTZRECHTLICHE BELANGE Die Gesellschaft für Landmanagement und Umwelt Klärle GmbH, Weikersheim, hat im Rah- men seiner Potentialanalyse vom 28.11.2021 bzw. der damit verbundenen Begutachtung ge- meinschaftlich und national streng geschützter Arten die mögliche Betroffenheit von Tier- und Pflanzenarten hinsichtlich der Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 BNatSchG geprüft. 6.1 Pflanzen Das Gebiet weist keinen geeigneten Lebensraum für den potentiell vorkommenden, streng geschützten Europäischen Frauenschuh auf. 6.2 Säugetiere Ein Vorkommen von Biber und Hamster wird aufgrund der Habitatansprüche ausgeschlossen. Die Haselmaus ist streng an Gehölze gebunden. Die Hecke mit dem benachbarten Brombeergestrüpp verfügt über eine Habitateignung, aller- dings ist aufgrund der Lage mitten im Siedlungsraum eine Zuwanderung wenig wahrscheinlich. Während der Kartierung wurden keine Freinester erfasst. Ein Vorkommen kann deshalb mit hinlänglicher Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden. 6.3 Fledermäuse Die Nebengebäude bieten Einflugmöglichkeiten an Fassade bzw. Dach, so dass sie potentielle Habitate für gebäudebewohnende Fledermäuse darstellen. Auch Rolladenkästen sowie ein Fensterladen können als Habitat für Fledermäuse dienen. Ein Abriss der Gebäude kann nur im Zeitraum Oktober-Februar erfolgen. Die beiden vorhandenen Rüben- und Gewölbekeller können potentiell als Winterquartier ge- nutzt werden. Die Keller wurden am 09.11. und 25.11.2021 auf eine Nutzung als Winterquartier untersucht. Es wurde keine Fledermäuse vorgefunden. Eine Verfüllung der Keller kann nur in den Sommermonaten (Mai-August) erfolgen. Sommer- und Winterquartiere in Spalten und Höhlen der Bäume sind möglich.
Stadt Weikersheim, Gemarkung Weikersheim – B-Plan "Lucianwiesen" Seite: 16 BEGRÜNDUNG 31.03.2022 Bei einer Untersuchung durch eine Endoskop-Kamera am 26.10. und 09.11.2021 wurden keine Fledermäuse festgestellt, allerdings befanden sich im hohlen Stamm einer Zwetschge pelletartige Strukturen, vermutlich Fledermauskot. Es ist davon auszugehen, dass die Freiflächen im Planungsgebiet der Nahrungsbeschaffung dienen. Durch den Abbruch der Gebäude sowie die Rodung von Bäumen können Sommer- und Win- terquartiere von Fledermäusen verloren gehen. Bereits vor Baubeginn sind deshalb im Planungsgebiet für spalten- und höhlenbewohnende Arten Fledermauskästen anzubringen. Ein Abbruch der Gebäude sowie die Rodung der Gehölze kann nur mit einer ökologischen Baubegleitung unter Beachtung der Bauzeitenbegrenzung erfolgen, um die Tötung der streng geschützten Fledermausarten zu vermeiden. Der Verlust des Nahrungshabitates ist durch Neupflanzung von Gehölzen zu minimieren. 6.4 Reptilien Insbesondere die Lagerflächen mit Steinen, Holz und Ruderalflur, die Trockenmauern sowie die Garagenzufahrt an der Bahnhofstraße 4 sind geeignete (Teil-) Lebensräume für Reptilien. Diese Lebensräume gehen durch das Bauvorhaben verloren. Ein Vorkommen von Zauneidechsen kann aufgrund der zahlreichen Strukturen und der exten- siven Nutzung nicht ausgeschlossen werden. Das Vorkommen von Schlingnattern ist aufgrund der innerörtlichen, isolierten Lage nicht zu erwarten und kann mit hinreichender Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden. Um eine Betroffenheit von Reptilien zu klären, finden im Planungsgebiet ab Frühsommer 2022 bei geeigneter Witterung mindestens drei Kartierungen statt. Gegebenenfalls werden noch vor Baubeginn in Absprache mit der Unteren Naturschutzbe- hörde (UNB) Maßnahmen zur Umsiedlung getroffen. 6.5 Amphibien, Fische und Krebse, Mollusken, Libellen Das Planungsgebiet entspricht nicht den Habitatansprüchen der streng geschützten Arten. 6.6 Schmetterlinge Das Planungsgebiet entspricht nicht den Habitatansprüchen der streng geschützten Schmet- terlingsarten. 6.7 Käfer Aufgrund fehlender Habitateignung ist ein Vorkommen des streng geschützten Eremiten aus- geschlossen. 6.8 Vögel Das Plangebiet bietet potentiell Habitate für Gebäudebrüter sowie Baum-, Strauch- und Bo- denbrüter.
Stadt Weikersheim, Gemarkung Weikersheim – B-Plan "Lucianwiesen" Seite: 17 BEGRÜNDUNG 31.03.2022 Aufgrund der Lage im bebauten Bereich sind eher ubiquitäre Arte zu erwarten, wie z.B. Mehl- schwalbe, Mauersegler Haussperling, Hausrotschwanz, Bachstelze, Buchfink und Raben- krähe, Ringel- und Türken-taube, Elster, Rabenkrähe, Girlitz, Kohl- und Blaumeise, Bunt- specht, Star, Gartenrotschwanz, Amsel, Stieglitz, Grünfink, Mönchsgrasmücke, Zaunkönig, Rotkehlchen, Gimpel und auch Heckenbraunelle. Es können jedoch auch Arten der Vorwarnliste (Turmfalke, Star, Mehlschwalbe, Mauersegler, Haussperling, Gartenrotschwanz) und der Roten Liste vorkommen (Bluthänfling RL2). Die potentiellen Habitate gehen durch die Überplanung verloren. Der Verlust der Höhlen ist durch die Anbringung von 8 Nisthilfen im räumlichen Umfeld auszu- gleichen. Es wird davon ausgegangen, dass die umliegenden Gebäude ausreichend Ausweichmöglich- keiten für gebäudebrütende Arten bieten, insbesondere im Bereich der Bahnline und am La- gerhaus. Für Gebüschbrüter sind Gehölzpflanzungen vorzunehmen. Das Planungsgebiet als Nahrungshabitat für granivore und insektenfressende Arten geeignet. Auch diese Funktion geht durch die Überplanung verloren. Der Verlust ist durch Gehölzpflanzungen zu minimieren. 6.9 Fazit Für die Arten des Anhangs IV der FFH- Richtlinie sowie europäische Vogelarten gem. Art.1 der Vogelschutzrichtlinie werden die Verbotstatbestände des § 44 Abs.1 Nr. 1-3 i.V.m. Abs.5 BNatSchG unter Berücksichtigung der konfliktvermeidenden Maßnahmen nicht erfüllt. Eine Ausnahmegenehmigung nach §44 BNatSchG ist nicht notwendig. 7 PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN 7.1 Art der baulichen Nutzung Die getroffene Festsetzung für das Planungsgebiet ausschließlich als Allgemeines Wohnge- biet (WA) setzt die bereits vorhandenen umgebenden primären Nutzungsstrukturen, unter gleichzeitiger Berücksichtigung der langfristigen Entwicklungsstrategie für den gesamten Stadtbereich im Sinne von Wohnen, konsequent fort. Vor dem Hintergrund des angestrebten schwerpunktmäßigen wohnnutzungsorientierten Ge- bietscharakters sowie der entsprechenden verkehrlichen Funktion der Erschließungselemente innerhalb und außerhalb (Schillerstraße) des räumlichen Geltungsbereichs als ausschließliche Quartiererschließung sind tendenziell eher intensivere verkehrsmengenverursachende und verkehrsraumbeanspruchende Nutzungen wie Anlagen für kirchliche, kulturelle und sportliche Zwecke sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Anlagen für Verwaltungen nur aus- nahmsweise zulässig Die Art der baulichen Nutzung im Sinne von Tankstellenbetrieben ist grundsätzlich nicht zu- lässig, da sie dem primären Nutzungscharakter des gesamten Stadtbereichs widersprechen. Darüber hinaus sind Gartenbaubetriebe auf Grund ihres Emmissionspotentials und der damit verbundenen möglich Beeinträchtigungen der umgebenden Nutzungsstrukturen insbesondere
Stadt Weikersheim, Gemarkung Weikersheim – B-Plan "Lucianwiesen" Seite: 18 BEGRÜNDUNG 31.03.2022 im Sinne von Wohnen sowie der flächenintensiven Nutzung, ebenfalls unzulässig. Mit diesen Festsetzungen wird die bauliche Nutzung der künftigen Entwicklung von insbeson- dere Wohngebäuden geregelt und potentielle Konflikte zwischen bestehenden benachbarten / umgebenden Nutzungen vermieden. 7.2 Maß der baulichen Nutzung Die Ausweisung der überbaubaren Grundstücksfläche ist so gewählt, dass sie perspektivisch einen möglichst flexiblen Rahmen zur Bebauung der relevanten Grundstücksflächen im Sinne der Nachverdichtung schafft. Generelles Ziel der Planung ist dabei im Sinne der Stärkung der Innenentwicklung die Schaf- fung kostengünstigen Wohnraumes, welches mit einer verträglich verdichteten Bebauung er- reicht werden soll. Dabei wird der Ansatz verfolgt, die Flächenneuinanspruchnahme bestmöglich auszunutzen, um dem hohen Wohnraumbedarf gerecht zu werden und eine weitere Boden- und Flächen- inanspruchnahme an anderer Stelle – insbesondere im Außenbereich – zu vermeiden. Um die Grundflächenzahl (GRZ) bzw. den Überbauungsgrad dabei eher niedrig zu halten, erfolgt die Verdichtung schwerpunktmäßig durch eine vertikale Nachverdichtungsstrategie bzw. eine Bebauung eher in die Höhe statt in die Fläche (3- bis 4- bzw. 2- bis 3-Geschossig- keit), um Freiflächen im Quartier zu ermöglichen und die Bodenversiegelung gemäß § 1a Abs. 2 BauGB auf das notwendige Maß zu begrenzen. Insbesondere auf Grund der begrenzten Flächenverfügbarkeit bei gleichzeitiger Ausnutzung im oben genannten Sinne, ist eine Erhöhung des Orientierungswertes des für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung nach § 17 Baunutzungsverordnung (BauNVO) für Allge- meine Wohngebiete (WA) definierten Orientierungswertes von 0,4 erforderlich. Vor diesem Hintergrund wird die GRZ im Bebauungsplan "Lucianwiesen" zur Umsetzung einer Mehrfamilienhausbebauung / Geschosswohnbebauung im nördlichen Gebietsabschnitt um 0,15 auf 0,55 und zur Realisierung einer Reihen- oder Doppelhausbebauung im südlichen Quartierbereich um 0,1 auf 0,5 erhöht. Die Option der Überschreitung des relevanten Orientierungswertes für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung ergibt sich grundsätzlich durch die im Zuge der Zielsetzung des Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz) erfolgte Änderung der BauNVO vom 14.06.2021, wodurch Gemeinden ein planungsrechtliches Instrument erhal- ten, um Festsetzungen vorzusehen, die eine höhere Bebauungsdichte für den Wohnungsbau möglich macht. Mit der Erhöhung des für Allgemeine Wohngebiete definierten GRZ-Orientierungswertes be- wegt sich das maximal zulässige Maß der baulichen Nutzung des Bebauungsplans "Lucian- wiesen" dabei noch unterhalb des entsprechend des aktuell vorliegenden Flächennutzungs- plans der Stadt Weikersheim für das Planungsgebiet bzw. den gesamten als Mischgebiet aus- gewiesenen Stadtraum zulässigen Orientierungswertes von 0,6. Um darüber hinaus das angestrebte Ziel einer perspektivischen, ggf. über den Zeithorizont der aktuell geplanten Nachverdichtung hinausgehenden höhenmäßig verträglichen Einbindung in die umgebenden Strukturen zu gewährleisten, wird ergänzend zur Definition der maximal zu- lässigen Anzahl der Vollgeschosse, für die bauliche Entwicklungsmöglichkeit innerhalb des Planungsbereichs, eine maximal zulässige Gebäudehöhe als zentral bedeutendem Entwurf- sparameter festgesetzt. Dabei berücksichtigen sowohl diese Höhenfestsetzung, als auch das zulässige Spektrum der
Stadt Weikersheim, Gemarkung Weikersheim – B-Plan "Lucianwiesen" Seite: 19 BEGRÜNDUNG 31.03.2022 Bebauungsintensität die Vorgaben des aktuellen Regionalplans Heilbronn-Franken. 7.3 Bauweise Die Ausweisung der überbaubaren Grundstücksfläche ist einerseits so gewählt, dass sie per- spektivisch einen möglichst flexiblen Rahmen zur Bebauung der relevanten Grundstücksflä- che im Sinne der Nachverdichtung schafft. Unter Berücksichtigung der Anforderungen an eine funktionale und wirtschaftliche Ausformung der geplanten Gebäude, ist in diesem Zusammenhang im nördlichen Quartierabschnitt eine bauliche Entwicklungsmöglichkeit im Sinne der abweichenden Bauweise (Gebäude über 50 m Länge) innerhalb der überbaubaren Grundstücksgrenzen zulässig. Dabei gewährleisten die getroffenen Festsetzungen zur Fassadengestaltung im Sinne von Vor- und Rücksprüngen eine hohe städtebauliche Verträglichkeit mit den differenzierten bau- lichen Strukturen in diesem Stadtbereich. Insbesondere die Höhenfestsetzungen für die jeweiligen Quartierabschnitte sind darüber hin- aus ebenfalls so gewählt, dass eine gute Integration der baulichen Entwicklung in die bereits bestehenden Umgebungsstrukturen gewährleistet ist. 7.4 Überbaubare Grundstücksflächen Die überbaubaren Grundstücksflächen werden so gewählt, dass sie sowohl ein flexibles Maß an baulicher Entwicklungsmöglichkeit insbesondere im Sinne der Nachverdichtung berück- sichtigen, als auch die konsequente Fortführung der bereits bestehenden räumlich-baulichen Strukturen des Gesamtquartiers gewährleisten. 7.5 Stellung der baulichen Anlagen In diesem Zusammenhang ist auch eine verpflichtende Stellung der baulichen Anlagen bzw. Richtung der wesentlichen Gebäudekanten zur baulichen Entwicklung in diesem Quartierbe- reich in Orientierung an der bereits bestehenden überwiegenden Bebauungsstruktur des Stadtraumes östlich der Friedrichstraße – Laudenbacher Straße (K 2858) definiert. Diese Festsetzung gewährleistet darüber hinaus die grundsätzliche Fortführung der räuumlich baulichen Fassung des Straßenraumes im Verlauf der Bahnhofstraße und der Schillerstraße. 7.6 Verkehrsflächen Die Aufteilung der öffentlichen Verkehrsflächen in – Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung – Mischverkehrsflächen – Gehwegflächen trägt keinen Festsetzungscharakter und kann im Zuge der weiteren konkretisierenden ingeni- eurtechnischen Planung geändert werden. 8 ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN 8.1 Dachform und Dachgestaltung Die Dachform ist gemäß der städtebaulichen Gesamtkonzeption zur Entwicklung des Quar- tierbereichs "Lucianwiesen" in ausschließlicher Flachdachausbildung so gewählt, dass sie ei- nerseits orientierend an einer hohen und kontinuierlich weiter steigenden Nachfrage, eine
Stadt Weikersheim, Gemarkung Weikersheim – B-Plan "Lucianwiesen" Seite: 20 BEGRÜNDUNG 31.03.2022 zeitgemäße und wirtschaftliche bauliche Entwicklung mit einer einheitliche Gesamt-Quartier- ausbildung gewährleistet und andererseits eine gute Integration in die unmittelbar arrondie- renden Stadtbereiche sicherstellt. Die Flachdächer sind dabei zur Verbesserung der kleinklimatischen Verhältnisse, als ergän- zende Ausgleichs- und Kompensationsmaßnahme zur künftigen Bodenversiegelung sowie vor dem Hintergrund der Rückhaltung des anfallenden Niederschlagswassers, dauerhaft extensiv zu begrünen. Die Stärke der Begrünung bzw. die Substratstärke sollte dabei mindestens 20,0 cm betragen. Die Dachbegrünung kann mit der Einrichtung von Photovoltaikanlagen kombiniert werden, wenn gewährleistet ist, dass die Eingrünungsmaßnahme dauerhaft erhalten bleibt. 8.2 Anzahl der Stellplätze Für das Planungsgebiet "Lucianwiesen" wird aus folgenden Gründen eine Stellplatzverpflich- tung zur Erstellung von erforderlichen Stellplätzen pro Wohnung für die privaten Grundstücks- flächen festgesetzt: – Trotz der guten Erreichbarkeit des öffentlichen Personennahverkehr muss auf Grund der Zuordnung des Planungsgebiets zum ländlichen Raum im engeren Sinne, davon ausge- gangen werden, dass die Haushalte in aller Regel mit mehr als einem Kraftfahrzeug aus- gestattet sein werden, um die für die tägliche Lebensführung notwendige Mobilität aufbrin- gen zu können. – Vor dem Hintergrund der städtebaulichen Planung ist ein Mehrbedarf an notwendigen Stell- plätzen zu erwarten und – die Erschließungselemente aus stadtgestalterischen Gründen und begrenztem Flächenpo- tenzial sind jedoch so konzipiert, dass dort nur begrenzt ruhender Verkehr untergebracht werden soll.
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