Wohnraumstrategie Aarau: Empirische Grundlagen - Begleitbericht vom 15. Juni 2020
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STRATCRAFT Wohnraumstrategie Aarau: Empirische Grundlagen Begleitbericht vom 15. Juni 2020
Wohnraumstrategie Aarau: Empirische Grundlagen
Impressum
Titel: Wohnraumstrategie Aarau: Empirische Grundlagen (Begleitbericht)
Auftraggeberin: Stadt Aarau, Stadtbauamt
Stadtentwicklung Aarau
Rathausgasse 1
5000 Aarau
Steuerungsgruppe: Hanspeter Thür (Stadtrat), Angelica Cavegn Leitner (Stadträtin), Jan Hlavica
(Stadtbaumeister), Daniel Müller (Liegenschaften und Betriebe), Margrit Röthlis-
berger (OBG Sektion Liegenschaften), Anna Borer (Stadtentwicklung)
Auftragnehmerin: Bietergemeinschaft Zimraum, Stratcraft, SwissREI, SKK Landschaftsarchitekten
Autoren: Dr. Christian Brütsch
Stratcraft GmbH
Dreikönigstrasse 47
8002 Zürich
cb@stratcraft.ch
Dr. Joëlle Zimmerli
Zimraum GmbH
Müllerstr. 48
8004 Zürich
zimmerli@zimraum.ch
Titelbild: Jiri Vurma, Aarau
Datum: 15. Juni 2020 (Daten: 22. Januar 2020)
15. Juni 2020 Seite 2 von 32
Wohnraumstrategie Aarau: Empirische Grundlagen
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung ................................................................................................................................. 6
2. Die Stadt und ihre Stadtteile .................................................................................................... 7
2.1. Aarau in der Region ......................................................................................................... 7
2.2. Aarau und seine Stadtteile ............................................................................................... 9
3. Soziodemografie .................................................................................................................... 13
3.1. Einwohnerdaten ............................................................................................................. 13
Alter ................................................................................................................................ 13
Sesshaftigkeit ................................................................................................................. 15
Staatsangehörigkeit........................................................................................................ 16
3.2. Haushaltsdaten .............................................................................................................. 17
Haushaltsgrösse............................................................................................................. 17
Haushaltsformen ............................................................................................................ 17
Einkommen und Vermögen ............................................................................................ 19
4. Wohnungsbestand ................................................................................................................. 20
4.1. Wohnungen nach Gebäudekategorie und -grösse ........................................................ 20
4.2. Wohnungen nach Baujahr des Gebäudes ..................................................................... 21
4.3. Wohnungen nach Eigentümer ........................................................................................ 21
4.4. Wohnungen nach Zimmerzahl ....................................................................................... 23
4.5. Wohnungen nach Wohnfläche ....................................................................................... 24
5. Belegungsdaten ..................................................................................................................... 25
5.1. Belegung nach Zimmerzahl ........................................................................................... 25
5.2. Belegung nach Wohnfläche ........................................................................................... 26
6. Wohnungsmarkt ..................................................................................................................... 28
6.1. Mietwohnungsmarkt ....................................................................................................... 28
6.2. Wohneigentum ............................................................................................................... 30
7. Einschätzungen und Ausblick ................................................................................................ 32
15. Juni 2020 Seite 3 von 32
Wohnraumstrategie Aarau: Empirische Grundlagen
Abbildungs- und Tabellenverzeichnis
Abbildungen
Abbildung 1 Verteilung der Wohnungen nach Gebäudekategorie und Gemeinde ....................... 7
Abbildung 2 Verteilung Wohnungen nach Wohnfläche und Gemeinde ........................................ 7
Abbildung 3 Verteilung Wohnungen nach Zimmerzahl und Gemeinde ........................................ 8
Abbildung 4 Verteilung neu erstellte Wohnungen nach Zimmerzahl und Gemeinde ................... 8
Abbildung 5 Verteilung Haushalte nach Haushaltsgrösse und Gemeinde ................................... 8
Abbildung 6 Als positiv wahrgenommene Veränderungen ........................................................... 9
Abbildung 7 Räumliche Verteilung der Bevölkerung nach Gebäuden und Stadtteilen ................ 9
Abbildung 8 Räumliche Verteilung der Kultur-, Gastro- und Einkaufsangebote ......................... 10
Abbildung 9 Kommunales Landschaftsinventar, Bodenbedeckung ........................................... 10
Abbildung 10 Positive Veränderung der Wohnumgebung .......................................................... 11
Abbildung 11 Entwicklung Einwohner nach Stadtteil .................................................................. 11
Abbildung 12 Entwicklung der Anzahl Haushalte nach Stadtteil, indexiert................................. 12
Abbildung 13 Übersicht der Eigentumsverhältnisse ................................................................... 12
Abbildung 14 Räumliche Verteilung Kinder (bis 6) und Senioren (80+) ..................................... 13
Abbildung 15 Verteilung der Bevölkerung nach Altersgruppe und Stadtteil ............................... 13
Abbildung 16 Entwicklung Anteil Kinder und Jugendliche (bis 18) nach Stadtteil ...................... 14
Abbildung 17 Entwicklung Anteil Senioren (65+) nach Stadtteil ................................................. 14
Abbildung 18 Verteilung Kinder und Jugendliche bis 18 nach Stadtteil ..................................... 14
Abbildung 19 Räumliche Verteilung Neuzugezogene und Alteingesessene .............................. 15
Abbildung 20 Entwicklung Anteil Zuziehende pro Jahr nach Stadtteil ........................................ 15
Abbildung 21 Entwicklung des Anteils der in Aarau geboren Bevölkerung nach Stadtteil ......... 16
Abbildung 22 Verteilung Einwohner nach Staatsangehörigkeit (Kategorie) und Stadtteil .......... 16
Abbildung 23 Entwicklung Ausländeranteil nach Stadtteil .......................................................... 16
Abbildung 24 Verteilung Haushalte nach Haushaltsgrösse und Stadtteil ................................... 17
Abbildung 25 Entwicklung Ein- und Zweipersonenhaushalte nach Stadtteil, indexiert .............. 17
Abbildung 26 Verteilung Haushalte nach Haushaltsform und Stadtteil ...................................... 18
Abbildung 27 Entwicklung Anteil Haushalte mit Kindern nach Stadtteil ..................................... 18
Abbildung 28 Verteilung Seniorenhaushalte (Kategorien) nach Stadtteil ................................... 18
Abbildung 29 Entwicklung Haushalte mit Senioren nach Stadtteil, indexiert.............................. 19
Abbildung 30 Verteilung Wohnungen nach Gebäudekategorie und Stadtteil............................. 20
Abbildung 31 Verteilung Wohnungen nach Gebäudegrösse und Stadtteil................................. 20
Abbildung 32 Verteilung Wohnungen nach Baujahr des Gebäudes und Stadtteil ..................... 21
Abbildung 33 Wohnungen nach Eigentümern ............................................................................ 21
Abbildung 34 Wohnungen der Einwohnenden- und Ortsbürgergemeinden, inkl. Baurechte OBG
............................................................................................................................. 22
Abbildung 35 Durchschnittspreise Wohnungen der Einwohnenden- und Ortsbürgergemeinden,
inkl. Baurechte OBG ............................................................................................ 22
Abbildung 35 Durchschnittspreise Wohnungen der Einwohnenden- und Ortsbürgergemeinden
(inkl. Baurechte) nach Ausbaustandard .............................................................. 22
Abbildung 36 Verteilung Wohnungen nach Anzahl Zimmer und Stadtteil .................................. 23
Abbildung 37 Verteilung Wohnungen nach Stadtteil und Anzahl Zimmer .................................. 23
Abbildung 38 Verteilung Wohnungen nach Wohnfläche und Stadtteil ....................................... 24
Abbildung 39 Verteilung Wohnungen nach Stadtteil und Wohnfläche ....................................... 24
Abbildung 40 Durchschnittliche Haushaltsgrösse nach Zimmerzahl und Stadtteil ..................... 25
Abbildung 41 Haushalte mit Kindern Durchschnittliche Haushaltsgrösse nach Zimmerzahl und
Stadtteil ................................................................................................................ 26
Abbildung 42 Haushalte mit Senioren Durchschnittliche Haushaltsgrösse nach Zimmerzahl und
Stadtteil ................................................................................................................ 26
Abbildung 43 Durchschnittliche Haushaltsgrösse nach Wohnfläche und Stadtteil..................... 26
Abbildung 44 Haushalte mit Kindern Durchschnittliche Haushaltsgrösse nach Wohnfläche und
Stadtteil ................................................................................................................ 27
Abbildung 45 Haushalte mit Senioren......................................................................................... 27
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Wohnraumstrategie Aarau: Empirische Grundlagen
Abbildung 46 Anteil Bezahlbare Wohnungen für tiefe Einkommen nach Wohnungstyp und
Gemeinde ............................................................................................................ 29
Abbildung 47 Anteil Bezahlbare Wohnungen für mittlere Einkommen nach Wohnungstyp und
Gemeinde ............................................................................................................ 29
Abbildung 48 Anteil Bezahlbare Wohnungen für hohe Einkommen nach Wohnungstyp und
Gemeinde ............................................................................................................ 29
Abbildung 49 Inserierte Eigentumswohnungen (Anzahl) nach Preis und Gemeinde ................. 30
Abbildung 50 Verteilung Inserierte Eigentumswohnungen nach Preis und Gemeinde .............. 30
Abbildung 51 Inserierte Einfamilienhäuser (Anzahl) nach Preis und Gemeinde ........................ 31
Abbildung 52 Verteilung Inserierte Einfamilienhäuser nach Preis und Gemeinde ..................... 31
Tabellen
Tabelle 1 Zielgruppen Bezahlbarer Wohnraum in unterschiedlichen Preisklassen.................... 28
15. Juni 2020 Seite 5 von 32
Wohnraumstrategie Aarau: Empirische Grundlagen 1. Einleitung Die Wohnraumstrategie der Stadt Aarau (WRS) ist ein faktenbasiertes Steuerungsinstrument. Da‐ ten zur Einwohnenden‐ und Haushaltsstruktur, dem Wohnungsangebot und dem Wohnungs‐ markt liefern Orientierungspunkte für die politische Entscheidung über die Stadtteilziele, mit de‐ nen die übergeordneten Ziele der WRS erreicht werden sollen. Was es braucht, damit Aarau eine offene, durchmischte und dynamische Stadt mit vielfältigen Stadtteilen und Quartieren bleibt, hängt davon ab, wie sich die einzelnen Stadtteile entwickeln und wie sich die Anforderungen an Wohnungen und Wohnumfelder verändern. Damit die Stadtteilziele gut gewählt werden können, müssen diese Entwicklungen und Verände‐ rungen rechtzeitig erkannt und richtig eingeordnet werden. Dazu müssen Daten und Fakten kon‐ textualisiert werden: Es braucht Vergleiche mit anderen Räumen und über Zeit. Der Begleitbericht zur WRS liefert eine erste Übersicht über Entwicklungen, die in den öffentlich zugänglichen Stadtteildossiers erläutert, in die Arealdossiers für Sondernutzungsplanungen inte‐ griert und im Rahmen des verwaltungs‐internen Stadtteil‐Radars weiter analysiert werden. Der Begleitbericht ergänzt das Stadtmonitoring und die Zu‐, Weg‐ und Umzugsbefragung. Der Begleitbericht ist wie folgt aufgebaut: Kapitel kontextualisiert die Stadt Aarau und ihre Stadtteile. Kapitel dokumentiert die Einwohnenden‐ und Haushaltsstrukturen und zeigt auf, von wem der Wohnraum in den unterschiedlichen Stadtteilen heute genutzt wird. Kapitel illustriert den Wohnungsbestand in den einzelnen Stadtteilen und dokumentiert die Immobilien‐Portfolios der Einwohnergemeinde und der Ortsbürgergemeinde. Kapitel zeigt anhand von Belegungsdaten auf, wie intensiv der Wohnungsbestand in den unter‐ schiedlichen Stadtteilen genutzt wird. Kapitel analysiert anhand von Insertionsdaten, wie sich der Wohnstandort Aarau im regionalen Markt für Miet‐ und Eigentumswohnungen behauptet. Kapitel fasst die Erkenntnisse für die WRS zusammen. 15. Juni 2020 Seite 6 von 32
Wohnraumstrategie Aarau: Empirische Grundlagen
2. Die Stadt und ihre Stadtteile
Ein regionaler Vergleich zeigt, wie sich Aarau von seinen Nachbargemeinden und anderen Städ‐
ten wie Zofingen, Baden oder Zürich unterscheidet. Eine Übersicht über Aarau und seine Stadt‐
teile illustriert, wie divers Aarau ist. Die Ziele der WRS orientieren sich an den Stärken Aaraus,
die Stadtteilziele der WRS tragen den diversen Realitäten in der Stadt bewusst Rechnung: Aarau
kann und soll bei der Wohnraumentwicklung anders sein als die Nachbar‐ und Konkurrenzge‐
meinden. Gleichzeitig soll die Wohnraumentwicklung in der Stadt unterschiedliche Entwicklun‐
gen ermöglichen: Was für den Stadtteil Zentrum stimmt, muss in der Telli nicht richtig sein. An‐
gebotslücken im Stadtteil Rohr können nicht im Stadtteil Aare‐Nord kompensiert werden.
2.1. Aarau in der Region
Der Wohnungsbestand in Aarau unterscheidet sich recht deutlich vom Angebot in den Nachbar‐
gemeinden und im Kanton (Abbildung ). Aarau hat einen verhältnismässig tiefen Anteil an Woh‐
nungen in Einfamilienhäusern und einen verhältnismässig hohen Anteil an Wohnungen in Ge‐
bäuden mit Mischnutzungen. Der Anteil an Wohnungen in grösseren und kleineren Mehrfamili‐
enhäusern ohne Nebennutzungen liegt im Schweizer Durchschnitt und entspricht der Verteilung
in Baden und Zofingen.
Abbildung 1
100% 5% 7% 7%
Verteilung der 16% 10% 15%
90% 26% 21% 25% 25%
Wohnungen nach 30% 34%
Gebäudekategorie und 80%
Gemeinde 70% 54%
60% 57%
53% 65% 24% 59% 68%
2018 50% 57%
57% 59% 55% Mischnutzungen
40%
62%
Daten: GWS 30% Mehrfamilienhäuser
20% 41% 46%
31% 35%
10% 22% 25% 26% 25% 21% Einfamilienhäuser
17% 16%
0% 4%
Auch bei der Verteilung der Wohnflächen liegt Aarau etwa im Schweizer Durchschnitt (Abbil‐
dung ). Die Anteile kleinerer Wohnungen mit weniger als m und grösserer Wohnungen ab
m liegen deutlich unter dem kantonalen Mittel und unter den Vergleichswerten in den Nach‐
bargemeinden, in Baden und in Zofingen. Nur in der Stadt Zürich gibt es anteilsmässig mehr
Wohnungen im mittleren Segment von m bis m.
Abbildung 2
100%
Verteilung
90% 12% 14% 14% 13% 14% 12% 13%
Wohnungen nach
21% 27% 23% 19%
80% 35%
Wohnfläche und 27%
Gemeinde 70% 28% 30% 37% 32% 31% 34% 150+ m2
60% 34% 29% 33%
32%
2018 50% 100-149 m2
32% 35%
40% 30% 35% 31% 29%
28% 32% 32% 70-99 m2
Daten: GWS 30% 28% 23% 29%
20% 18% 17% 20% 15% 50-69 m2
17% 13% 12% 16% 15%
10% 9% 12% 14% 7% 9%
8% 7% 6% 5% 5% 6%
0% 30-49 m2
bis 30 m2
Auch bei der Verteilung von Wohnungen nach Zimmerzahl ist Aarau nahe am Schweizer Mittel
(Abbildung ). Im Vergleich mit dem Kanton und den meisten Nachbargemeinden gibt es
15. Juni 2020 Seite 7 von 32
Wohnraumstrategie Aarau: Empirische Grundlagen
deutlich weniger Wohnungen mit vier und mehr Zimmern – und deutlich mehr Einzimmerwoh‐
nungen. Der Aarauer Wohnungsmix gleicht dem in Baden mehr als dem in Zofingen, Buchs oder
Suhr, wo deutlich weniger als die Hälfte der Wohnungen drei Zimmer oder weniger haben.
Abbildung 3
100%
Verteilung 9%
90% 22% 25% 24% 27% 24% 22% 25%
Wohnungen nach 34% 34%
80% 21%
Zimmerzahl und 47% 48%
Gemeinde 70%
27% 28% 30% 28% 5+ Zimmer
60% 33% 30% 31%
2018 50% 30% 30% 36%
40% 24% 4 Zimmer
29% 27% 27%
30% 27% 31% 28% 28%
Daten: GWS 23% 21% 27% 23% 3 Zimmer
20% 17%
14% 14% 20% 14%
10% 10% 11% 11% 11% 13% 12% 2 Zimmer
8% 6% 8% 4% 9% 4% 12%
0% 4%
1 Zimmer
Bei der Wohnraumerweiterung bewegt sich Aarau nahe am kantonalen und nationalen Durch‐
schnitt (Abbildung ). Ein Vergleich der zwischen und neu erstellten Wohnungen
zeigt, dass anteilsmässig weniger Wohnungen mit fünf und mehr Zimmern gebaut wurden, als im
Aargau oder in der Schweiz, der Wohnungsmix sonst aber fast identisch ist. In den Nachbarge‐
meinden, aber auch in Zofingen, Baden und Zürich werden andere, vor allem auch unterschiedli‐
che Akzente gesetzt.
Abbildung 4
100% 6%
Verteilung neu erstellte 14% 10% 11% 13% 9%
90% 19% 19% 14% 17%
Wohnungen nach Zim- 16%
merzahl und Ge- 80% 47% 25% 25%
70% 39% 25%
meinde 34% 31% 30% 63%
60% 28% 40% 5+ Zimmer
21% 52%
50% 34%
2014-2017 40% 36% 18% 4 Zimmer
34% 31% 30% 31%
30% 40% 21% 26% 3 Zimmer
Daten: B&Wbs 20% 43% 28% 28%
18% 25% 33%
10% 14% 17% 17% 17% 16% 2 Zimmer
11% 5%
0%
1 Zimmer
Bei den Haushaltsstrukturen bzw. der Haushaltsgrösse orientiert sich Aarau stärker an der Stadt
Zürich, als am nationalen oder kantonalen Mittel (Abbildung ): In Aarau leben überdurch‐
schnittlich viele Kleinhaushalte, auch im Vergleich mit den Nachbargemeinden.
Abbildung 5
100%
Verteilung Haushalte
90% 14% 19% 18% 19% 18% 18% 21% 19% 21% 15% 15% 13%
nach Haushaltsgrösse
und Gemeinde 80% 11% 12% 11% 12%
13% 13% 13% 12% 15% 12% 13% 13%
70%
60% 33% 35% 30%
2018 33% 33% 4+ Personen
50% 35% 33% 41% 40% 33% 35% 31%
40%
3 Personen
Daten: STATPOP 30%
20% 43% 39% 39% 45% 2 Personen
32% 36% 34% 28% 34% 33% 35%
10% 27%
0% 1 Person
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Wohnraumstrategie Aarau: Empirische Grundlagen
2.2. Aarau und seine Stadtteile
Aarau versteht sich als Kleinstadt, viele Aarauerinnen und Aarauer definieren sich über die (auto‐
freie und belebte) Altstadt (Abbildung ).
Abbildung 6
Als positiv
wahrgenommene
Veränderungen
2017
Quelle:
Stadtmonitoring 2017
Im Windschatten der Altstadt florieren sehr unterschiedliche Stadtteile und Quartiere, die ihren
Einwohnerinnen und Einwohnern nicht nur eine breite Palette an Wohn‐ und Lagequalitäten bie‐
ten, sondern oft auch eigenen Entwicklungspfaden folgen.
Abbildung illustriert die räumliche Verteilung der Bevölkerung nach Gebäuden und Stadtteilen.
Abbildung 7
Räumliche Verteilung
der Bevölkerung nach
Gebäuden und
Stadtteilen
Die Grösse der Kreise:
Verhältnis der Anzahl
Einwohner pro
Gebäude
2018
Daten: Kt. Aargau,
GWR, OpenStreetMap
Gastronomie und Kultureinrichtungen konzentrieren sich vor allem im Stadtteil Zentrum (Abbil‐
dung ). Das Versorgungsangebot ist etwas breiter gestreut: Einkaufsmöglichkeiten gibt es auch
in der Telli, in Rohr und in Aarau‐Süd.
15. Juni 2020 Seite 9 von 32
Wohnraumstrategie Aarau: Empirische Grundlagen
Abbildung 8
Räumliche Verteilung
der Kultur-, Gastro-
und Einkaufsangebote
2019
Quelle: map.search.ch
Die Wohnumgebung in den Stadtteilen unterscheidet sich auch stark in der Durchgrünung (Ab‐
bildung ). Im Stadtteil Zentrum ist fast die ganze Wohnumgebung versiegelt. In den übrigen
Stadtteilen wird sie von mehr oder weniger grosszügigen Gartenanlagen geprägt. Einwohnerinnen
und Einwohner am Siedlungsrand von Aarau‐Süd, Aare‐Nord und Rohr haben direkten Zugang
zum Wald. Teile von Zentrum, Aare Nord und Telli liegen direkt an der Aarelandschaft bzw. am
Wasser.
Abbildung 9
Kommunales Land-
schaftsinventar,
Bodenbedeckung
Quelle: GIS Kanton
Aargau
Gemäss Stadtmonitoring hat sich Aarau als Ganzes in der Wahrnehmung der Bevölkerung in
den letzten Jahren positiv verändert. Es kann also angenommen werden, dass frühere Einschät‐
zungen zu den Wohnqualitäten in den einzelnen Stadtteilen weiterhin Bestand haben (Abbildung
): wurde begrüsst, dass Aarau‐Süd familienfreundlicher, in Aare‐Nord der Gebäudebestand
erneuert, Rohr verkehrsberuhigt und im Stadtteil Zentrum die Altstadt aufgewertet wurde.
15. Juni 2020 Seite 10 von 32Wohnraumstrategie Aarau: Empirische Grundlagen
Abbildung 10
Positive Veränderung
der Wohnumgebung
Quelle: Bevölkerungs-
befragung, Mai 2013
Die fünf Stadtteile Aaraus sind nicht nur attraktiv, sie wachsen auch (Abbildung ). Zwischen
und hat die Bevölkerung in allen fünf Stadtteilen zugenommen, allerdings nicht überall
in gleichem Mass. Aarau‐Süd hat am meisten neue Einwohnerinnen und Einwohner gewonnen,
rund . Am schnellsten gewachsen ist Aare‐Nord (+ %), gefolgt von Rohr (+ %). Das tiefste
Wachstum hat die Telli verzeichnet (+ %).
Abbildung 11
8000
Entwicklung 6976
Einwohner nach 7000 6451
Stadtteil 2012
6000
2012-2018 2013
5000
3962 2014
Daten: Kt. Aargau 3597 3690 3775 3595 3782
4000
2015
3000 2617
2261 2016
2000 2017
1000 2018
0
Aarau-Süd Aare-Nord Rohr Telli Zentrum
Über den gleichen Zeitraum hat auch die Anzahl der Haushalte zugenommen (Abbildung ):
Auch hier sind die Stadtteile Aare‐Nord (+ %) und Rohr (+ %) überdurchschnittlich stark ge‐
wachsen. Aarau‐Süd und Zentrum lagen im städtischen Mittel (+ %). Die tiefsten Wachstumsra‐
ten verzeichnete wiederum der Stadtteil Telli (+ %).
15. Juni 2020 Seite 11 von 32Wohnraumstrategie Aarau: Empirische Grundlagen
Abbildung 12
115
Entwicklung der
Anzahl Haushalte nach Aarau
Stadtteil, indexiert 110
Aarau-Süd
2012-2018
Index, 2012=100 Aare-Nord
105
Rohr
Daten: Kt. Aargau,
GWR Telli
100
Zentrum
95
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Das weitere Entwicklungspotenzial der Stadt und der einzelnen Stadtteile hängt davon ab, wann
und in welchem Mass (private) Baulandreserven aktiviert, Transformations‐ und Entwicklungs‐
projekte initiiert und Bestandsbauten erneuert oder ersetzt werden. Die Eigentumsverhältnisse
und Reserven werden in Abbildung illustriert.
Abbildung 13
Übersicht der
Eigentumsverhältnisse
2019
Quelle: Stadt Aarau
15. Juni 2020 Seite 12 von 32Wohnraumstrategie Aarau: Empirische Grundlagen
3. Soziodemografie
Soziodemografische Entwicklungen werden anhand der Einwohnenden‐ und Haushaltsstruktur
ausgewertet. Einwohnerdaten illustrieren, wie sich die Bevölkerung verändert. Demografische Da‐
ten zur Altersstruktur liefern Anhaltspunkte, wie sich die Bevölkerung in Zukunft entwickelt,
wenn sich nichts ändert. Haushaltsdaten dokumentieren, wie das bestehende Wohnungsangebot
genutzt wird.
3.1. Einwohnerdaten
Die Einwohnerstruktur wird bezüglich Alter, Sesshaftigkeit und Staatsangehörigkeit analysiert.
Daten werden räumlich dargestellt oder auf Stadtteilebene aggregiert. Für ausgewählte Entwick‐
lungen werden Zeitreihen erstellt.
Alter
Abbildung illustriert die räumliche Verteilung von Kindern bis sechs und Seniorinnen und Se‐
nioren über . Die beiden Extreme des Altersspektrums sind fast deckungsgleich, d.h. auf dem
ganzen Stadtgebiet leben über ‐Jährige in der unmittelbaren Nähe von Familien mit Kindern.
Abbildung 14
Räumliche Verteilung
Kinder (bis 6) und
Senioren (80+)
2018
Daten: Kt. Aargau,
GWR, OpenStreetMap
Räumliche Verteilung Kinder (bis 6) Räumliche Verteilung Senioren (80+)
Trotzdem unterscheidet sich die Altersstruktur der einzelnen Stadtteile zum Teil deutlich (Abbil‐
dung ): In Zentrum leben überdurchschnittlich viele ‐ bis ‐Jährige, aber verhältnismässig
wenig Jugendliche und Seniorinnen und Senioren. In Aare‐Nord wohnen nur wenige über ‐Jäh‐
rige, in Rohr kaum über ‐Jährige. Es gibt in den Stadtteilen also unterschiedliche Typen der Al‐
tersdurmischung.
Abbildung 15
100% 5% 4% 5% 4%
Verteilung der 6% 80+
Bevölkerung nach 90% 13% 11% 13% 10%
13% 15%
Altersgruppe und 11% 65-79
Stadtteil
80% 13% 12%
12% 11%
70% 13% 55-64
2018
60% 29% 35-54
28% 28% 32% 29%
50% 25%
Daten: Kt. Aargau, 25-34
eigene Berechnungen 40%
20% 18% 17% 18% 17% 30% 19-24
30%
20% 6% 5% 6% 6% 6% 13-18
5% 5% 5% 5% 4% 7%
10% 5% 5% 5% 5% 6% 7-12
7% 8% 8% 8% 7% 5%
0% 0-6
Aarau Aarau-Süd Aare-Nord Rohr Telli Zentrum
Die Stadtteile unterscheiden sich auch bezüglich ihrer Entwicklungspfade (Abbildung ). Kinder
und Jugendliche (bis ) haben zwischen und insgesamt an Gewicht gewonnen. Im
15. Juni 2020 Seite 13 von 32Wohnraumstrategie Aarau: Empirische Grundlagen
gesamten Stadtgebiet ist ihr Anteil an der Bevölkerung um % gestiegen. Ein überdurchschnitt‐
lich hohes Wachstum gab es im Stadtteil Telli (+ %). In Zentrum, dem Stadtteil mit dem tiefsten
Anteil, ist der Anteil der unter ‐Jährigen leicht gefallen (‐ %).
Abbildung 16
20%
Entwicklung
Anteil Kinder und
Jugendliche (bis 18) 18%
nach Stadtteil Aarau
2012-2018 16% Aarau-Süd
14% Aare-Nord
Daten: Kt. Aargau
Rohr
12%
Telli
10% Zentrum
8%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Auch bei den Seniorinnen und Senioren sind die Entwicklungen weder einheitlich noch linear
(Abbildung ). Heute leben überdurchschnittlich viele über ‐Jährige in Aarau‐Süd und in der
Telli. Ob das auch in Zukunft so sein wird, ist unklar. Während ihr Anteil an der Bevölkerung in
der Telli in den letzten Jahren stetig gestiegen ist, stehen die Zeichen in Aarau‐Süd momentan auf
Verjüngung.
Abbildung 17
22%
Entwicklung
Anteil Senioren (65+)
nach Stadtteil
20% Aarau
2012-2018
Aarau-Süd
18%
Daten: Kt. Aargau Aare-Nord
16% Rohr
Telli
14%
Zentrum
12%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Bei allen Unterschieden gibt es auch Gemeinsamkeiten. Die Altersverteilung unter Kindern und
Jugendlichen ist in den meisten Stadtteilen fast identisch (Abbildung ). Einzig in Zentrum gibt
es einen etwas höheren Anteil an Kindern im Vorschulalter. Dies trifft auch auf frühere Jahre zu,
d.h. die Daten deuten darauf hin, dass Familien mit Kindern im Schulalter aus dem Stadtteil Zent‐
rum wegziehen. Das suggeriert, dass unterschiedliche Stadtteile zu unterschiedlichen Lebenspha‐
sen passen.
Abbildung 18
100%
Verteilung Kinder und
Jugendliche bis 18 90% 26% 26% 23%
nach Stadtteil
27% 28% 28%
80%
2018 70%
60% 27%
29% 30% 29% 29% 32% 13-18
Daten: Kt. Aargau 50%
7-12
40%
0-6
30%
43% 45% 43% 49%
20% 42% 43%
10%
0%
Aarau Aarau-Süd Aare-Nord Rohr Telli Zentrum
15. Juni 2020 Seite 14 von 32Wohnraumstrategie Aarau: Empirische Grundlagen
Sesshaftigkeit
Die räumliche Verteilung von Neuzuzuziehenden und Sesshaften unterscheidet sich kaum (Ab‐
bildung ). Wer nach Aarau zieht, hat also gute Chancen, auf Nachbarn zu treffen, die schon
lange hier leben. Es gibt allerdings Unterschiede, beispielsweise in Transformationsarealen wie
dem Aeschbachquartier in Aarau‐Süd (im gelben Kasten in der Visualisierung), wo verhältnismäs‐
sig viele Neuzuzüger und verhältnismässig wenige Alteingesessene eingezogen sind.
Abbildung 19
Räumliche Verteilung
Neuzugezogene und
Alteingesessene
2018
Daten: Kt. Aargau,
GWR, OpenStreetMap
Erwachsene, die weniger als 5% ihres Lebens in Aarau verbracht Erwachsene, die mehr als 75% ihres Lebens in Aarau verbracht ha-
haben ben
Wer in Aarau wohnt, hat auch gute Chancen, im Stadtteil auf jemanden zu treffen, der frisch in
die Stadt gezogen ist (Abbildung ). Zwischen und haben im Durchschnitt rund '
Personen ihren Wohnsitz in die Stadt verlegt, d.h. jedes Jahr sind knapp % der Bevölkerung neu
zugezogen. Den grössten Fussabdruck haben Zuziehende in Zentrum (~ % der Bevölkerung),
aber auch die anderen Stadtteile sind offen und durchlässig: der Zuzüger‐Anteil an der Bevölke‐
rung bewegt sich durchschnittlich zwischen % und %.
Abbildung 20
16%
Entwicklung Anteil
Zuziehende pro Jahr
nach Stadtteil 14%
Aarau
2012-2018
12% Aarau-Süd
Daten: Kt. Aargau, 10% Aare-Nord
eigene Berechnungen
Rohr
8%
Telli
6% Zentrum
4%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Die hohe Zuzugsrate bedeutet nicht, dass Einheimische verdrängt werden. Die Zahl der Erwach‐
senen (ab ), die mehr als die Hälfte ihres Lebens in der Stadt gewohnt haben, ist zwischen
und von rund ’ auf knapp ’ gestiegen (+ %). Den grössten Zuwachs verzeichneten
die Stadtteile Rohr (+ %), Aare‐Nord und Telli (+ %). Einzig in Zentrum ist die sesshafte Bevöl‐
kerung leicht geschrumpft (‐ %).
Aarau ist in den letzten Jahren vor allem, aber nicht nur, über Zuzüge gewachsen. Auch der (mo‐
derate) Geburtenüberschuss hat dazu beigetragen, dass der Anteil der Bevölkerung, der in Aarau
geboren wurde, zwischen und um Prozent angestiegen ist (Abbildung ). Die gröss‐
ten Veränderungen gab es in den Stadtteilen Telli (+ %) und Rohr (+ %), also in den beiden
Stadtteilen, in denen auch der Anteil der Kinder und Jugendlichen am schnellsten gewachsen ist.
Eine (negative) Korrelation mit den Zuzügen ist nicht erkennbar.
15. Juni 2020 Seite 15 von 32Wohnraumstrategie Aarau: Empirische Grundlagen
Abbildung 21
18%
Entwicklung des
Anteils der in Aarau 16% Aarau
geboren Bevölkerung
nach Stadtteil Aarau-Süd
14%
2012-2018 Aare-Nord
12% Rohr
Daten: Kt. Aargau,
eigene Berechnungen Telli
10%
Zentrum
8%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Staatsangehörigkeit
Die fünf Stadtteile unterschieden sich auch bei der Durchmischung nach Nationalität unter nicht‐
Schweizern (Abbildung ). Aarau‐Süd und Aare‐Nord haben einen überdurchschnittlich hohen
Anteil an Staatsangehörigen aus Nord‐ und Westeuropa. In der Telli und Rohr sind Südost‐ und
Osteuropäer überdurchschnittlich stark vertreten, in Zentrum Menschen mit Staatsangehörigkeit
von ausserhalb Europas. Es gibt also auch hier unterschiedliche Durchmischungsvarianten.
Abbildung 22
100%
Verteilung Einwohner 14%
nach Staatsangehörig- 90% 21% 18% 16% 19%
keit (Kategorie) und 30%
Stadtteil
80%
70% 28% 29%
2018 40% Ausserhalb Europa
60% 34%
46% 24%
50% Südost- und Osteuropa
Daten: Kt. Aargau, 17% 18%
eigene Berechnungen 40% Südwesteuropa
19% 20% 21%
30% Nord- und Westeuropa
19%
20% 37% 36%
27% 26% 25%
10% 17%
0%
Aarau Aarau-Süd Aare-Nord Rohr Telli Zentrum
Die Stadtteile unterscheiden sich bezüglich der Entwicklungen des (auf Basis der Staatsbürger‐
schaft berechneten) Anteils an Ausländerinnen und Ausländer (Abbildung ). Die grössten Ver‐
änderungen gab es in Aare‐Nord (+ %) und Aarau‐Süd (+ %), also in Stadtteilen mit tiefen An‐
teilen, in denen neuen Siedlungen erstellt wurden. Die Stadtteile mit einem hohen Anteilen –
Rohr, Telli und Zentrum – haben sich weniger stark verändert als die Stadt als Ganzes (+ %).
Abbildung 23
30%
Entwicklung
Ausländeranteil
nach Stadtteil
25% Aarau
2012-2018
Aarau-Süd
Daten: Kt. Aargau, 20% Aare-Nord
eigene Berechnungen
Rohr
Telli
15%
Zentrum
10%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
15. Juni 2020 Seite 16 von 32Wohnraumstrategie Aarau: Empirische Grundlagen
3.2. Haushaltsdaten
Die Haushaltsstruktur wird anhand der Haushaltsgrösse, der Haushaltsformen und der Haus‐
haltseinkommen von Privathaushalten analysiert. Daten werden räumlich dargestellt oder auf
Stadtteilebene aggregiert. Für ausgewählte Entwicklungen werden Zeitreihen erstellt.
Haushaltsgrösse
Aarau ist, wie die meisten Schweizer Städte, von Kleinhaushalten geprägt (Abbildung ). Bei den
Haushaltsgrössen kann grob zwischen zwei Stadtteil‐Typen unterschieden werden. In Aarau‐Süd,
Aare‐Nord und Rohr spielen Einpersonenhaushalte eine wichtige, aber keine dominante Rolle. Ihr
Anteil liegt unter Prozent, in jedem dritten Haushalt leben drei oder mehr Personen. In Telli
und Zentrum ist jeder zweite Haushalt ein Einpersonenhaushalt, gerade einmal jeder vierte um‐
fasst drei oder mehr Personen.
Abbildung 24
100%
Verteilung Haushalte 6%
90% 14% 16% 15% 18% 14%
nach Haushaltsgrösse 9%
und Stadtteil 10%
80% 11% 12% 14% 13%
2018 70% 31%
4+ Personen
Daten: Kt. Aargau, 60% 32% 28%
eigene Berechnungen
34% 33% 3 Personen
50% 36%
40% 2 Personen
30% 1 Person
54%
43% 48%
20% 38% 38% 34%
10%
0%
Aarau Aarau-Süd Aare-Nord Rohr Telli Zentrum
Es ist gut möglich, dass sich die Unterschiede zwischen dem Stadtteil Zentrum und den anderen
Stadtteilen in Zukunft weiter akzentuieren werden (Abbildung ). Während der Anteil der Ein‐
und Zweipersonenhaushalte zwischen und in Zentrum leicht gestiegen ist (+ . %), ist
er in allen anderen Stadtteilen gefallen: in Aare‐Nord um %, in Rohr um % und in der Telli und
Aarau‐Süd um rund . %. Die bisherigen Entwicklungen in Aare‐Nord oder der Telli zeigen aber
auch, wie schnell sich Dinge verändern können und wie leicht Trends kippen – oder gekehrt wer‐
den können.
Abbildung 25
102
Entwicklung Ein- und
Zweipersonenhaus-
halte nach Stadtteil, 101
indexiert Aarau
2012-2018 100 Aarau-Süd
Index, 2012=100
99 Aare-Nord
Daten: Kt. Aargau, Rohr
eigene Berechnungen 98
Telli
97 Zentrum
96
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Haushaltsformen
Bei den Haushaltsformen dominieren kinderlose Haushalte (Abbildung ). Auch hier unter‐
scheidet sich der Stadtteil Zentrum deutlich von den übrigen Stadtteilen: Der Anteil der kinderlo‐
sen Haushalte liegt deutlich höher, bei den Haushalten mit Kindern gibt es überdurchschnittlich
viele mit einem Kind und unterdurchschnittlich wenige mit drei oder mehr Kindern. In den ande‐
ren Stadtteilen halten sich Haushalte mit einem Kind und Haushalte mit mehreren Kindern in
etwa die Waage.
15. Juni 2020 Seite 17 von 32Wohnraumstrategie Aarau: Empirische Grundlagen
100%
Abbildung 26 4%
90% 8% 9% 10% 10% 9% 6%
Verteilung Haushalte 9% 10% 11% 8%
nach Haushaltsform 80% 11%
und Stadtteil 70%
3+ Kinder
2018 60%
50% 2 Kinder
Daten: Kt. Aargau, 89%
40% 80% 78% 77% 76% 81% 1 Kind
eigene Berechnungen
30% Keine Kinder
20%
10%
0%
Aarau Aarau-Süd Aare-Nord Rohr Telli Zentrum
Der Anteil der Haushalte mit Kindern ist zwischen und insgesamt um % gestiegen,
von knapp % auf knapp % (Abbildung ). Die höchsten Zuwachsraten gab es in Rohr (+ %)
und Aare‐Nord (+ %). In Zentrum ist der Anteil um % gesunken.
Abbildung 27
26%
Entwicklung Anteil
Haushalte 24%
mit Kindern nach
Stadtteil 22% Aarau
2012-2018 20% Aarau-Süd
18% Aare-Nord
Daten: Kt. Aargau,
eigene Berechnungen 16% Rohr
Telli
14%
Zentrum
12%
10%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Bei Haushalten mit Seniorinnen und Senioren sind die Unterschiede zwischen dem Stadtteil
Zentrum und den übrigen Stadtteilen weniger markant (Abbildung ). Insgesamt leben in knapp
drei Viertel der Aarauer Haushalte keine Seniorinnen oder Senioren (ab ), rund % sind reine
Seniorenhaushalte. Den grössten Anteil an Seniorenhaushalten gibt es in den Stadtteilen Telli
und Aarau‐Süd, den tiefsten in Zentrum und Aare‐Nord.
Abbildung 28
100%
Verteilung Senioren-
90% 21% 16% 19% 14%
haushalte (Kategorien) 25% 26%
nach Stadtteil 6%
80% 7%
5%
2018 70% 5% 7%
60% reiner Seniorenhaushalt
Daten: Kt. Aargau, 50%
eigene Berechnungen Senioren im Haushalt
40% 78% 82%
74% 70% 74% keine Senioren
68%
30%
20%
10%
0%
Aarau Aarau-Süd Aare-Nord Rohr Telli Zentrum
Die Trends bei den Seniorenhaushalten sind uneinheitlich und unbeständig (Abbildung ). Zwi‐
schen und ist der Anteil der Haushalte mit mindestens einer oder einem über ‐Jähri‐
gen in den Stadtteilen Rohr (+ %) und Telli (+ %) deutlich gestiegen. In Zentrum blieb er unver‐
ändert, in Aare‐Süd ist er um % gesunken. In Aare‐Nord scheint sich eine Trendwende bzw.
Normalisierung einzustellen. Überhaupt kommt es häufig zu Kurskorrekturen, auch hier zeigt
sich, dass sich die Stadtteile unterschiedlich und dynamisch entwickeln.
15. Juni 2020 Seite 18 von 32Wohnraumstrategie Aarau: Empirische Grundlagen
Abbildung 29
120
Entwicklung Haushalte 115
mit Senioren nach Aarau
Stadtteil, indexiert
110 Aarau-Süd
2012-2018
2012=100 Aare-Nord
105
Rohr
Daten: Kt. Aargau, 100
eigene Berechnungen Telli
95 Zentrum
90
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Einkommen und Vermögen
Wegen fehlender Einkommens‐ und Vermögensdaten können keine Aussagen zu Haushaltsein‐
kommen und der Bezahlbarkeit unterschiedlicher Wohnungstypen in unterschiedlichen Stadttei‐
len gemacht werden.
15. Juni 2020 Seite 19 von 32Wohnraumstrategie Aarau: Empirische Grundlagen
4. Wohnungsbestand
Das Wohnraumangebot wird anhand von Gebäuderegister‐ und Katasterdaten ausgewertet. Woh‐
nungen können nach Gebäudekategorie, der Bauperiode des Gebäudes, der Eigentümerstruktur,
der Zimmerzahl und der Wohnfläche unterschieden werden. Mit den verfügbaren Daten können
allerdings keine Zeitreihen erstellt werden, d.h. es können keine Aussagen zur Entwicklung des
Wohnungs‐ und Gebäudebestands gemacht werden.
4.1. Wohnungen nach Gebäudekategorie und -grösse
Der Grossteil des Aarauer Wohnungsbestandes – rund ' von ' Wohnungen – befinden
sich in klassischen Mehrfamilienhäusern. Knapp ' Wohnungen ( %) sind Einfamilienhäu‐
ser, die übrigen ' Wohnungen ( %) verteilen sich auf Gebäude mit Mischnutzung (Abbil‐
dung ). Mehrfamilienhäuser dominieren das Wohnungsangebot nicht nur in von Grossbauten
geprägten Stadtteilen wie der Telli, sondern auch in Stadtteilen, die mit Einfamilienhausquartie‐
ren identifiziert werden, wie Aarau‐Süd, Aare‐Nord oder Rohr. In Zentrum wird vor allem in
Mischnutzungen gewohnt, also in Gebäuden, in denen auch gearbeitet bzw. konsumiert wird.
Abbildung 30
100% 4%
Verteilung Wohnungen 7% 7%
nach Gebäudekatego- 90% 13% 15% 11% 16%
rie und Stadtteil 19% 17%
80%
2018 70%
35% Teilw. Wohnnutzung
60%
Daten: GWR 63% 61% Nebennutzung
50% 51%
57% 79%
40% MFH
30% 42% EFH
20%
10% 25% 23% 21%
17%
6% 7%
0%
Aarau Aarau-Süd Aare-Nord Rohr Telli Zentrum
Die Stadtteile unterschieden sich nicht nur aufgrund der tonangebenden Gebäudetypen, sondern
auch anhand der Gebäudegrössen (Abbildung ). Ein Drittel des gesamten Wohnungsbestandes
verteilt sich auf Gebäude mit weniger als drei Wohneinheiten, knapp Prozent auf Gebäude mit
neun oder mehr Wohnungen. Grossbauten prägen die Telli, aber selbst in Zentrum befindet sich
jede vierte Wohnung in einem Gebäude mit mehr als neun Wohnparteien. Das bedeutet, dass es
in allen Stadtteilen Gebäude gibt, die – beispielsweise bei Sanierungen – einen verhältnismässig
grossen Einfluss auf das Wohnungsangebot haben.
Abbildung 31
100%
Verteilung Wohnungen
14% 14% 10%
nach Gebäudegrösse 90% 22% 17%
und Stadtteil 17%
80% 14%
18% 27% mehr als 16 Whg
2018 70% 18% 59%
60% 9-16 Whg
Daten: GWR, 24% 32% 41%
50%
eigene Berechnungen 28% 28% 4-8 Whg
40%
14% 16% 14% 2-3 Whg
30%
14% 10%
20% 16% 22% 1 Whg
27% 24% 21%
10% 19% 4%
7% 11%
0%
Aarau Aarau-Süd Aare-Nord Rohr Telli Zentrum
15. Juni 2020 Seite 20 von 32Wohnraumstrategie Aarau: Empirische Grundlagen
4.2. Wohnungen nach Baujahr des Gebäudes
Das Gebäudealter ist nicht nur ein Indikator für architektonische und städtebauliche Qualitäten,
sondern auch für die Wahrscheinlichkeit, dass Gebäude bzw. Gebäudegenerationen in den Sanie‐
rungszyklus kommen. Damit ermöglicht das Gebäudealter eine grobe Schätzung der Anzahl
Wohnungen, bei denen eine Erneuerung in den nächsten Jahren in Frage kommt.
Zu den wahrscheinlichsten Sanierungs‐Kandidaten gehören aktuell Gebäude aus den er‐ er‐
Jahren, auf die sich in Aarau insgesamt knapp ein Fünftel (rund %) des Wohnungsbestands ver‐
teilt (Abbildung ). Der Anteil variiert deutlich zwischen den Stadtteilen: In der Telli mit ihren
Grossbauten ist jede zweite Wohnung betroffen, in Aare‐Nord und Zentrum jede zehnte. Den
modernsten Wohnungspark hat Rohr, den grössten Anteil (in der Regel sanierter) Wohnungen in
Gebäuden, die vor erstellt wurden, gibt es in Zentrum.
Abbildung 32
100% 4%
Verteilung Wohnungen 12% 13% 7% 2011-2020
nach Baujahr des Ge- 90% 18% 21% 8%
5%
bäudes und Stadtteil 8% 9% 6% 2001-2010
80% 14%
7% 5% 11% 4%
2018 70% 8% 6% 20% 8% 1991-2000
6% 11%
60% 10% 4% 1981-1990
9% 20%
Daten: GWR, 14% 39%
50% 10%
eigene Berechnungen 12% 8% 1971-1980
40% 15% 11%
16% 9% 1961-1970
30% 19%
13% 21% 15% 15% 1946-1960
20% 35%
16% 8% 7%
10% 15% 1919-1945
11% 6% 7% 10%
0% Vor 1919
Aarau Aarau-Süd Aare-Nord Rohr Telli Zentrum
4.3. Wohnungen nach Eigentümer
Die Eigentumsverhältnisse von Wohnungen werden aus den Katasterdaten abgeleitet. Da die Zu‐
ordnung von Wohnungen zu Parzellen und von Eigentümern zu Eigentümertypen nicht immer
eindeutig ist, sind die Anteile als Richtwerte zu verstehen. Angaben zum Wohnungsbestand der
Einwohnergemeinde und der Ortsbürgergemeinde beruhen auf Daten der beiden Liegenschafts‐
verwaltungen.
Ein Grossteil der Aarauer Wohnungen befindet sich in privater Hand (Abbildung ). Eine wich‐
tige Rolle spielen auch institutionelle Investoren, also Pensionskassen und Versicherungen. Die
Einwohnergemeinde, die Ortsbürgergemeinde und Genossenschaften sind Nischenplayer. Die Ei‐
gentümerstruktur variiert zwischen den einzelnen Stadtteilen. In der Telli und in Aarau‐Süd sind
institutionelle Investoren präsenter als in Zentrum oder Aare‐Nord. Dafür sind die Einwohnen‐
den‐ und die Ortsbürgergemeinde in der Telli und in Aare‐Nord präsenter als in Aarau‐Süd oder
Rohr.
Abbildung 33
100% 2%
Wohnungen nach 6% 12%
90% 17% 9% 13%
Eigentümern 15%
80% 22%
2019 70% Aarau (EWG/OBG)
60% Gemeinnützige
Daten: GWR, Kataster, 50% 66% 66% 74% 67% 77% Institutionelle
eigene Berechnungen
44%
40%
Private
30%
20% Sonstige/unklar
10% 15% 16% 16% 21%
11% 8%
0%
Aarau Aarau-Süd Aare-Nord Rohr Telli Zentrum
15. Juni 2020 Seite 21 von 32Wohnraumstrategie Aarau: Empirische Grundlagen
Der Einfluss der Einwohner‐ und Ortsbürgergemeinde misst sich nicht nur an ihrem Wohnungs‐
Portfolio, sondern auch am Bauland, das sie unterschiedlichen Bauträgern im Baurecht vergeben.
Die Ortsbürgergemeinde stellt über Baurechte in Aarau‐Süd und in Aare‐Nord deutlich mehr
Wohnungen zur Verfügung, als sie in ihrem eigenen Immobilien‐Portfolio führt (Abbildung ).
Mehr als % der rund Wohnungen, die dank diesen Baurechten erstellt werden konnten,
werden von Genossenschaften nach dem Prinzip der Kostenmiete vermietet. Die Einwohnerge‐
meinde erhebt keine Daten zur Nutzung von Baurechten.
Abbildung 34
100% 1.1% 0.7%
Wohnungen der
100% 1.8%
Einwohnenden- und 1.4% 2.2% 3.5%
Ortsbürgergemeinden, 1.7% 6.1% 98%
inkl. Baurechte OBG 95% 97% 2.4%
96%
2019/20 EWG Immobilie
94%
90% 7.9% OBG Immobilie
Daten: EWG, OBG,
GWR, eigene OBG Baurecht
Berechnungen
Sonstige
85% 86%
80%
Aarau Aarau-Süd Aare-Nord Rohr Telli Zentrum
Preislich decken die Wohnungen der Einwohner‐ und Ortsbürgergemeinde und ihrer Baurechts‐
nehmer ein breites Spektrum ab (Abbildung ). Die durchschnittlichen Bruttomieten reichen
von rund CHF für Kleinwohnungen zu CHF ' für grössere Familienwohnungen. Am teu‐
ersten sind städtische Wohnungen in Aare‐Nord, am günstigsten in Aarau‐Süd und in Zentrum.
Abbildung 35
Durchschnittspreise
3000
Wohnungen der
Einwohnenden- und 2500
Ortsbürgergemeinden, Aarau
inkl. Baurechte OBG
2000 Aarau-Süd
Bruttomiete,
auf CHF 200 gerundet Aare-Nord
1500
2020 Rohr
1000
Telli
Daten: EWG, OBG 500 Zentrum
0
1 Zi 2 Zi 3 Zi 4 Zi 5+ Zi
Die Unterschiede bei den Bruttomieten vergleichbar nutzbarer Wohnungstypen (nach Zimmer‐
zahl) sind allerdings weniger auf die Lage, als auf das Baujahr, den Standard und die Wohnfläche
zurückzuführen. Neuere Wohnungen kosten auch bei städtischen oder Stadt‐nahen Anbietern in
der Regel mehr als Wohnungen, die vor oder Jahren erstellt wurden. Wohnungen mit ho‐
hem Ausbaustandard kosten mehr als vergleichbare Wohnungen tieferem Ausbaustandard.
Abbildung 36
2500
Durchschnittspreise
Wohnungen der
Einwohnenden- und 2000
Ortsbürgergemeinden
(inkl. Baurechte) nach
Ausbaustandard Durchschnitt
1500
Bruttomiete, Hoch
auf CHF 200 gerundet
1000 Mittel
2020
Tief
500
Daten: EWG, OBG
0
1 Zi 2 Zi 3 Zi 4 Zi 5+ Zi
15. Juni 2020 Seite 22 von 32Wohnraumstrategie Aarau: Empirische Grundlagen
4.4. Wohnungen nach Zimmerzahl
Der Wohnungsmix der einzelnen Stadtteile unterscheidet sich zum Teil deutlich (Abbildung ).
Knapp die Hälfte aller Wohnungen haben vier oder mehr Zimmer. Diese (Familien‐) Wohnungen
prägen das Angebot in Rohr ( %), Aare‐Nord ( %) und Aarau‐Süd ( %). Rohr und Aare‐Nord
haben auch das kleinste Angebot an ‐ und ‐Zimmerwohnungen, die sich vor allem für Einperso‐
nenhaushalte eignen. Zentrum hat je ein Drittel Einpersonen‐, Paar‐ und Familienwohnungen, in
der Telli gibt es vor allem ‐ und ‐Zimmerwohnungen.
Abbildung 37
100%
Verteilung Wohnungen 11%
90% 15%
nach Anzahl Zimmer 22% 26% 23%
und Stadtteil 30%
80% 21%
2018 70% 32% 5+ Zi
27%
60% 24% 30% 35% 4 Zi
Daten: GWR, 50% 32%
eigene Berechnungen 3 Zi
40% 31%
29% 2 Zi
30% 26% 28% 27% 20%
20% 1 Zi
14% 14% 12%
10% 13% 11% 16%
8% 6% 3% 4% 9%
0%
Aarau Aarau-Süd Aare-Nord Rohr Telli Zentrum
Die Verteilung der Wohnungstypen nach Stadtteilen illustriert, wo sich Angebote ergänzen (Ab‐
bildung ). Die meisten ‐ und ‐Zimmerwohnungen gibt es in Zentrum ( %), gefolgt von
Aarau‐Süd ( %). Das Angebot bei den ‐ und ‐Zimmerwohnungen ist etwas ausgeglichener:
Neben Aarau‐Süd (und Zentrum) haben hier vor allem die Telli und Rohr viel zu bieten. Grössere
Wohnungen mit + Zimmern gibt es vor allem in Aarau‐Süd und Rohr.
Abbildung 38
100%
Verteilung Wohnungen 11%
nach Stadtteil und 90% 16%
25%
Anzahl Zimmer
80% 35% 12%
2018 20% Zentrum
70% 18%
18%
60% Telli
16%
Daten: GWR, 50% 22% 14%
eigene Berechnungen 17% Rohr
40% 12%
8% 11% 13% Aare-Nord
30%
20% 44% Aarau-Süd
29% 29% 29%
10%
0%
1-2 Zi 3 Zi 4 Zi 5+ Zi
15. Juni 2020 Seite 23 von 32Wohnraumstrategie Aarau: Empirische Grundlagen
4.5. Wohnungen nach Wohnfläche
Bei der Verteilung nach Wohnflächen unterschieden sich Aarau‐Süd, Aare‐Nord und Rohr von
den Stadtteilen Telli und Zentrum (Abbildung ). Im städtischen Durchschnitt hat jede zweite
Wohnung weniger als m Wohnfläche. In Zentrum sind es fast %, in Aarau‐Süd, Aare‐Nord
und Rohr rund %.
Abbildung 39
100% 4%
Verteilung Wohnungen 12% 13% 7%
nach Wohnfläche und 90% 18% 15%
18% 17%
Stadtteil
80% 20% 145+ m2
24% 23%
2018 70% 21%
25% 20% 105-145m2
60%
22%
Daten: GWR, 50% 21% 20% 23% 85-105m2
eigene Berechnungen 19%
40% 28% 65-85m2
22%
30% 20% 21% 22% 45-65m2
18%
20% 12%
15% bis 45m2
10% 14% 16% 13%
19%
10% 6% 6% 12%
0% 5%
Aarau Aarau-Süd Aare-Nord Rohr Telli Zentrum
Die Verteilung der Wohnfläche nach Stadtteil zeigt deutlicher als die Verteilung nach Zimmer‐
zahl, was das Wohnungsangebot differenziert und wo mögliche Angebotslücken bestehen (Abbil‐
dung ): Während sich mehr als % der Wohnungen mit weniger als m Wohnfläche in
Zentrum befinden, steht die Hälfte der ’ Wohnung mit mehr als m Wohnfläche in Aarau‐
Süd. Im Segment zwischen und m Wohnfläche haben Rohr, Telli und Zentrum einen ähn‐
lichen Marktanteil, bei grösseren Wohnungen kann die Telli nicht mehr mithalten.
Abbildung 40
100%
Verteilung Wohnungen 201
nach Stadtteil und 90% 532 537 465
501 90
Wohnfläche
80% 514
391 278 Zentrum
2018 70% 598 536
259
60% Telli
499 217
Daten: GWR, 50% 294 511
245 474 Rohr
eigene Berechnungen
40% 355
238 305 291 Aare-Nord
30% 132
67 749 Aarau-Süd
20%
567 812 839 867
10% 246
0%
bis 45m2 45-65m2 65-85m2 85-105m2 105-145m2 145+ m2
15. Juni 2020 Seite 24 von 32Wohnraumstrategie Aarau: Empirische Grundlagen
5. Belegungsdaten
Für die Belegungsdaten werden Einwohnenden‐, Haushalts und Wohnungsdaten verknüpft. Bele‐
gungsquoten, also die durchschnittliche Anzahl Einwohner pro Wohnung, zeigen auf, von wem
Wohnraum wie intensiv genutzt wird. Sie werden nach Zimmerzahl, Wohnfläche und Haushalts‐
form ausgewertet.
5.1. Belegung nach Zimmerzahl
Es gibt keine «richtige» Belegung. Die «Zimmer‐minus‐eins»‐Regel, laut der eine Wohnung mehr
Zimmer als Bewohner haben sollte, ist aber eine gute Orientierungshilfe für die Allokation unter‐
schiedlicher Wohnungstypen: ‐ und ‐Zimmer‐Wohungen richten sich an Einpersonenhaus‐
halte, ‐Zimmerwohungen an Paare, ‐Zimmer Wohnungen an Haushalte mit drei Bewohnern
usw. Das heisst natürlich nicht, dass Einpersonenhaushalte nicht in einer ‐Zimmer‐Wohung le‐
ben sollen oder dass sich Paare keine ‐Zimmer‐Wohnungen teilen können.
Unterschiedliche Wohnungstypen werden in den unterschiedlichen Stadtteilen unterschiedlich
intensiv genutzt (Abbildung ). In Aarau‐Süd und Rohr teilen sich überdurchschnittlich viele
Mehrpersonenhaushalte ‐ und ‐Zimmer‐Wohnungen. ‐Zimmer‐Wohnungen sind in Rohr am
höchsten und in der Telli am tiefsten belegt. ‐Zimmerwohnungen werden in Aare‐Nord am in‐
tensivsten genutzt, in Aarau‐Süd und Zentrum am wenigsten intensiv. Wohnungen mit fünf und
mehr Zimmern werden in der Telli von durchschnittlich drei Personen bewohnt, in Zentrum sind
es . Personen.
Obwohl die Belegung in Wohnungen mit mehr als drei Zimmern überall deutlich unter der «Zim‐
mer‐minus‐eins»‐Regel liegt, gibt es also Stadtteil‐spezifische Belegungsmuster, die auf mögliche
Angebotslücken deuten: Die Überbelegung der ‐Zimmer‐Wohungen in Aarau‐Süd und Rohr, wo
sich knapp Mehrpersonenhaushalte ein einziges Zimmer teilen, ist ein Indiz dafür, dass die
beiden Stadtteile mehr Kleinwohnungen mit zwei oder mehr Zimmern vertragen würden.
Abbildung 41
3.5
Durchschnittliche
Durchschnittl. Haushaltsgrösse
Haushaltsgrösse nach
Zimmerzahl und 3.0
Stadtteil Aarau
2.5
2018 Aarau-Süd
2.0
Aare-Nord
Daten: Kt. Aargau,
GWR, eigene
1.5 Rohr
Berechnungen
1.0 Telli
0.5 Zentrum
0.0
1 Zi 2 Zi 3 Zi 4 Zi 5+ Zi
Eine Aufschlüsselung der Belegungsmuster von Haushalten mit Kindern zeigt, dass der Woh‐
nungsbestand in keinem Stadtteil besonders effizient genutzt wird (Abbildung ). Ausser den
Wohnungen mit fünf oder mehr Zimmern sind von Familien bewohnte Wohnungen in allen
Stadtteilen überbelegt. Es gibt nur geringe Unterschiede zwischen kleinen und grossen Wohnun‐
gen. Auf dem gesamten Stadtgebiet teilen sich Haushalte mit durchschnittlich drei Personen
eine ‐ oder ‐Zimmer‐Wohnung, auch hier ist die Lage in Aare‐Süd und Rohr besonders ange‐
spannt. Bei den ‐Zimmer‐Wohnungen ist die Belegungsquote in Rohr und der Telli am höchsten,
in der Telli werden auch Familienwohnungen mit fünf und mehr Zimmern am intensivsten ge‐
nutzt.
15. Juni 2020 Seite 25 von 32Wohnraumstrategie Aarau: Empirische Grundlagen
Abbildung 42
5.0
4.5
Durchschnittl. Haushaltsgrösse
Haushalte mit Kindern
Durchschnittliche 4.0 Aarau
Haushaltsgrösse nach 3.5
Zimmerzahl und Aarau-Süd
Stadtteil 3.0
2.5 Aare-Nord
2018
2.0 Rohr
Daten: Kt. Aargau, 1.5 Telli
GWR, eigene
Berechnungen
1.0
Zentrum
, 0.5
0.0
1 und 2 Zi 3 Zi 4 Zi 5+ Zi
Bei den Haushalten, in denen Seniorinnen oder Senioren wohnen, zeigt sich ein anderes Bild (Ab‐
bildung ): Im gesamten Stadtgebiet gibt es rund ‐Zimmer‐Wohungen, in denen mehr als
eine Person wohnen. Die ‐Zimmer‐Wohungen sind ausser in Zentrum ähnlich belegt wie im
Durchschnitt aller Haushalte. In den grösseren Wohnungen stehen Senioren überdurchschnitt‐
lich viele zusätzliche Zimmer zur Verfügung. Allerdings gibt es hier auch deutlichere Unter‐
schiede zwischen den Stadtteilen: In Rohr sind ‐und ‐Zimmer‐Wohnungen überdurchschnitt‐
lich belegt, in der Telli +‐Zimmer‐Wohnungen. In Aarau‐Süd und Zentrum haben von Seniorin‐
nen oder Senioren bewohnte ‐Zimmer‐Wohnungen die tiefsten Belegungsquoten.
Abbildung 43
2.5
Haushalte mit Senio-
Durchschnittl. Haushaltsgrösse
ren
Durchschnittliche
Haushaltsgrösse nach
2.0 Aarau
Zimmerzahl und
Stadtteil Aarau-Süd
1.5
2018 Aare-Nord
1.0 Rohr
Daten: Kt. Aargau,
GWR, eigene Telli
Berechnungen 0.5
Zentrum
0.0
1 Zi 2 Zi 3 Zi 4 Zi 5+ Zi
5.2. Belegung nach Wohnfläche
Bei der Belegung nach Wohnfläche zeigen sich grössere Unterschiede (Abbildung ). Ab m
Wohnfläche teilen sich durchschnittlich mindestens zwei Personen eine Wohnung. Eine Aus‐
nahme ist Rohr: Hier wohnen durchschnittlich auch mehr als zwei Personen in Wohnungen mit
bis m . Eine weiter Ausnahme ist der Stadtteil Zentrum, wo sich weniger als zwei Personen
Wohnungen bis m teilen. In Zentrum sind grössere Wohnungen durchschnittlich am tiefsten
belegt, bei den kleineren Wohnungen haben Rohr und Aare‐Nord die höchsten Belegungsquoten.
Abbildung 44
3.5
Durchschnittliche
Durchschnittl. Haushaltsgrösse
Haushaltsgrösse nach
Wohnfläche und 3.0
Stadtteil Aarau
2.5
2018 Aarau-Süd
2.0
Aare-Nord
Daten: Kt. Aargau,
GWR, eigene
1.5 Rohr
Berechnungen
1.0 Telli
0.5 Zentrum
0.0
bis 45m2 45-65m2 65-85m2 85-105m2 105-145m2 145+ m2
15. Juni 2020 Seite 26 von 32Wohnraumstrategie Aarau: Empirische Grundlagen
Bei Haushalten mit Kindern zeigen sich ähnliche Belegungsmuster wie bei der Zimmerzahl (Ab‐
bildung ). Einerseits gibt es kaum Unterschiede zwischen den Stadtteilen. Andererseits ist die
durchschnittliche Belegung mit . bis Personen recht hoch, und zwar unabhängig davon, ob
eine Wohnung weniger als m oder mehr als m Wohnfläche aufweist.
Abbildung 45
6.0
Haushalte mit Kindern
Durchschnittl. Haushaltsgrösse
Durchschnittliche
Haushaltsgrösse nach 5.0
Wohnfläche und Aarau
Stadtteil
4.0 Aarau-Süd
2018
3.0 Aare-Nord
Daten: Kt. Aargau, Rohr
GWR, eigene 2.0
Berechnungen Telli
1.0 Zentrum
0.0
bis 45m2 45-65m2 65-85m2 85-105m2 105-145m2 145+ m2
Bei den Haushalten mit Seniorinnen oder Senioren zeigen sich Unterschiede sowohl nach Wohn‐
fläche als auch nach Stadtteil (Abbildung ). In Wohnungen mit weniger als m wohnen im
Durchschnitt weniger als . Personen. Kleinwohnungen sind in Zentrum am höchsten belegt,
Wohnungen mit bis m Wohnfläche in Rohr, Wohnungen mit bis m in der Telli.
Nur bei Wohnungen mit viel Wohnfläche über m verschwinden die Unterschiede zwischen
den Stadtteilen.
Abbildung 46
2.5
Haushalte mit Senio-
Durchschnittl. Haushaltsgrösse
ren
Durchschnittliche
Haushaltsgrösse nach
2.0 Aarau
Wohnfläche und
Stadtteil Aarau-Süd
1.5
2018 Aare-Nord
1.0 Rohr
Daten: Kt. Aargau,
GWR, eigene Telli
Berechnungen 0.5
Zentrum
0.0
bis 45m2 45-65m2 65-85m2 85-105m2 105-145m2 145+ m2
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