2020 Geschäftsbericht Gartenstadt-Genossenschaft Mannheim eG
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2020 Geschäftsbericht Gartenstadt-Genossenschaft Mannheim eG
Die Gartenstadt-Genossenschaft auf einen Blick …
Sitz K 2, 12-13, 68159 Mannheim
Tel. 0621/18005-0, Fax 0621/18005-48
info@gartenstadt-genossenschaft.de
www.gartenstadt-genossenschaft.de
Gründung 26. August 1910
Spareinrichtung seit 1912
Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Mannheim unter Nr. 22
Mitglieder 8.901
Geschäftsguthaben 14.348 T€
Spareinlagen 46.448 T€
Wohnungen 4.173
Gewerberäume 26
Garagen-/Stellplätze 2.691
Wohn- und Gewerbefläche 310.533 qm
Investitionen
in Neubauten 3.822 T€
in Modernisierung und Instandhaltung 16.367 T€
Durchschnittliche Nutzungsgebühr 6,30 Euro je qm
Eigenkapitalquote 47,9 %
Fluktuationsquote 5,3 %
Leerstandquote 2,1 %
Gartenstadt-Genossenschaft Mannheim eG Sitz: K 2, 12 -13 · 68159 Mannheim Postanschrift: Postfach 10 12 51 · 68012 Mannheim Tel. 0621-18005-0 Fax 0621- 18005-48 info@gartenstadt-genossenschaft.de www.gartenstadt-genossenschaft.de Bericht über das Geschäftsjahr 2020
Leitbild der Gartenstadt-Genossenschaft
Präambel Ziel der Gartenstadt-Genossenschaft
Seit ihrer Gründung im Jahre 1910 ist die Gartenstadt-Ge- Unternehmerisches Ziel ist nicht die Gewinnoptimierung,
nossenschaft Mannheim eG ein Instrument der Selbsthilfe sondern eine am Wohl der Mitglieder ausgerichtete, auf
von Mitgliedern für Mitglieder auf dem Gebiet des Wohnens. hoher Qualität beruhende Wohnungsversorgung der Mit-
Seitdem und auch heute noch teilen die Mitglieder, die glieder als Daseinsvorsorge bis ins hohe Alter. Das heißt alle
Genossenschaftsorgane und die Mitarbeiter die gemeinsame von der genossenschaftlichen Gemeinschaft erzielten Leis-
Überzeugung, dass der eigenverantwortliche und gleich- tungen kommen den Mitgliedern zugute. Dabei wird die Ge-
berechtigte Zusammenschluss Vieler in dieser Gemein- winnausschüttung an das einzelne Mitglied begrenzt, auch
schaft für jedes einzelne Mitglied ein dauerhaftes, sicheres damit die Genossenschaft nicht zum Spekulationsobjekt
und preiswertes Wohnen von hoher Qualität garantiert. Die fremder Investoren wird; ein darüber hinaus eventuell ver-
Genossenschaftsidee ermöglicht die Verbindung von Wohn-
bleibender bilanzieller Gewinn wird reinvestiert. Das Mitglied
sicherheit durch spekulationsfreies genossenschaftliches
erhält im Fall der Kündigung der Mitgliedschaft grundsätz-
Haus- und Wohnungseigentum mit der Flexibilität von indivi-
lich nur das von ihm eingezahlte Kapital zurück. Ein erzielter
duellen Wohnungslösungen in jedem Lebensabschnitt, an-
Wertzuwachs (stille Reserven) dient der Zukunftssicherung
gefangen vom jungen Wohnen über das Einfamilienhaus mit
Garten bis hin zum altersgerechten Domizil. Gemäß dieser der Gartenstadt-Genossenschaft und ihrer Aufgaben. Die
Philosophie ist stets darauf zu achten, dass die Gartenstadt- Wünsche und Bedürfnisse der Mitglieder werden über die
Genossenschaft auch unter sich ständig verändernden Ge- demokratisch gewählte genossenschaftliche Selbstverwal-
gebenheiten ihre wirtschaftliche und politische Unab- tung erfüllt, die ihren Ausdruck auch im ehrenamtlichen En-
hängigkeit durch Selbstverwaltung und Selbstverantwortung gagement der Mitglieder findet.
bewahrt. Einzelheiten regelt die aus dem Gesetz abgeleitete
und durch die Mitglieder beziehungsweise ihre Vertreter be- Unternehmensverantwortung
schlossene Satzung der Gartenstadt-Genossenschaft.
Die mitgliederorientierte, das heißt eigentümerorientierte Un-
Aufgabe der Gartenstadt-Genossenschaft ternehmenspolitik wird unter Verantwortung und nach Wei-
sung des Vorstands durch die Genossenschaftsverwaltung
Vorrangige Aufgabe der Gartenstadt-Genossenschaft ist die umgesetzt. Die Interessen der Mitglieder, des gemeinsamen
Förderung der Mitglieder einerseits durch den Bau und Er-
Unternehmens und der Beschäftigten gilt es in Einklang zu
werb von Wohnungen in Mannheim und Umgebung zur dau-
bringen. Zufriedene und motivierte Beschäftigte, die sich mit
ernden Nutzung und die ständige Qualitätsverbesserung des
der Gartenstadt-Genossenschaft identifizieren, sind eine
Wohnungsbestands im Wege umfassender Instandhaltung
und Modernisierung. Neben dem genossenschaftlichen Voraussetzung für Produktivitätssteigerungen, Qualität und
Wohnrecht gehört zu diesem Förderauftrag unter anderem Kundenservice. Dies wird unter anderem durch selbstver-
die Beratung und Betreuung der Mitglieder, die Anpassung antwortliche Arbeit, leistungsgerechte Bezahlung, regelmä-
der Wohnungen an die Bedürfnisse in jedem Lebensalter ßige interne und externe Weiterbildung sowie die Sicherheit
und die Bereitstellung von über das Wohnen hinausgehen- des Arbeitsplatzes gefördert, die durch eine optimale
den Hilfen. Die Spareinrichtung andererseits dient der Gar- Geschäftsstellenausstattung und eine leistungsfördernde
tenstadt-Genossenschaft dazu, ihre vorgenannten Aufgaben Organisationsstruktur abgerundet werden.
weitgehend unabhängig von fremden Kreditgebern erfüllen
zu können und ihre Mitglieder durch marktübliche Zinsen zu
fördern.
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Liebe Mitglieder,
das gute und komfortable Wohnen hat im Geschäftsjahr 2020 auf ungewöhnliche Weise durch die schnelle Verbreitung eines
Virus namens SARS-CoV-2 an erheblicher Bedeutung gewonnen. Die Wohnung wurde für uns alle zum Rückzugs- und
Schutzgebiet. Funktionierende Nachbarschaften halfen die Ausnahmesituation eines Herunterfahrens des gesellschaftlichen
Lebens („Lockdown“) besser zu bewältigen. Seit mittlerweile 110 Jahren ist die Gartenstadt-Genossenschaft das geeignete
Mittel der Selbsthilfe von Mitgliedern für Mitglieder, um ein dauerhaftes, sicheres und preiswertes Wohnen von hoher Quali-
tät zu garantieren. Nun kann vom ein oder anderen eingewendet werden, auch in der Genossenschaft streiten sich Nach-
barn und auch bei uns steigen die Nutzungsgebühren. Sicherlich sind die Mitglieder der Gartenstadt-Genossenschaft auch
nur Menschen mit all ihren Fehlern und auch wir müssen uns letztendlich an die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen hal-
ten. Aber wir können uns weiter an unser Ideal annähern. Das wollen wir mit dem folgenden Bericht zeigen.
Bericht des Vorstands
Allgemeine Rahmenbedingungen
Die Wohnungen der Genossenschaft qualitativ zu verbessern Durchschnittswerten stehen allerdings sehr unterschiedliche
und unser Leitbild zu leben, bedeutet den Einsatz erheblicher Entwicklungen je nach Branche und Beruf. Während viele Be-
Geldmittel. Wir wenden überdurchschnittlich viele Mittel für schäftigte im Gastgewerbe, bei Einzelhändlern und in der
Instandhaltung und Modernisierung unseres Wohnungsbestan- Industrie deutliche Einbußen erlitten, ging es mit den Verdien-
des auf. Innerhalb von 15 Jahren hat sich diese Investitions- sten im öffentlichen Sektor aufwärts – im Durchschnitt um rund
summe fast verdoppelt. Denn wir betrachten Wohnungen nicht 3 Prozent.
nur als zeitweisen Aufenthaltsort für möglichst viele Menschen,
sondern als Lebensräume mit großzügigen Grünanlagen, an- Unser Zuhause ist immer mehr Angriffen von Kriminellen aus-
sprechenden Wohnungsschnitten und -größen sowie entspre- gesetzt. Das geschieht in Zeiten eines „Lockdown“ weniger
chend hochwertiger und moderner Ausstattung. durch unmittelbare Gewalt. Die Anzahl der Wohnungseinbrü-
che ging im letzten Jahr zurück. Vielmehr machen sich die Kri-
Dieser Ansatz ist nicht überall von der Politik gern gesehen. So minellen die fortschreitende Digitalisierung unserer Wohnung zu
wie in Hamburg Nord, wo einst Helmut Schmidt (SPD) im Dop- Nutze. Denn jeder Internetrouter zu Hause, der mit einem Un-
pelhaus wohnte. Dort regiert seit einem Jahr der grüne Bezirks- ternehmen verbunden ist, bietet im schlimmsten Fall eine Zu-
amtsleiter Michael Werner-Boelz. Sein neuer Bebauungsplan griffsmöglichkeit auf ein komplettes Firmennetzwerk. Betrachtet
verbietet jetzt den Neubau von Einfamilienhäusern. Der Be- man wie aufwendig, kompliziert und teuer das Thema Cybersi-
zirksamtsleiter sagt: „Wir müssen höher bauen, um mehr Men- cherheit für die Genossenschaft geworden ist und mit welchem
schen unterzukriegen.“ Wir hoffen dennoch, dass unser Aufwand hier digitale Schutzmauern errichtet werden, so dürfte
Neubauprojekt von Einfamilienhäusern mit Garten in Mannheim- klar sein, dass ein solcher Aufwand im privaten „Homeoffice“
Seckenheim realisierbar ist. nicht betrieben und damit eben auch kein entsprechender
Das in die Genossenschaftswohnungen investierte Geld müs- Schutz gewährleistet werden kann. Die Folgen zeigen sich z.B.
sen in einer Genossenschaft alle wohnenden Mitglieder auch in in Erpressungen mittels Datenverschlüsselung durch Schad-
einem Corona-Krisenjahr 2020 aufbringen. Immerhin sind software, die einen Zugriff auf das eigene Unternehmensnetz-
die Arbeitseinkommen trotz der Wirtschaftskrise unter Ein- werk und die eigenen Daten erst wieder nach Zahlung
rechnung des Kurzarbeitergeldes leicht gestiegen. Hinter den erheblicher Geldsummen ermöglichen.
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Unser Wohnen wird durch die Politik immer teurer. Offizielle Überraschender Weise bekommen wir immer mal wieder von
Begründung: Zum Wohle des Klimas. Grund ist die neue CO2- älteren Mitgliedern zu hören, die Genossenschaft sei nicht mehr
Abgabe auf fossile Brennstoffe. „Eine Familie mit zwei Kindern, wie früher, die Genossenschaft sei nur noch am Profit interes-
die in einer Mietwohnung in der Stadt wohnt, wird am Ende des siert. Sicher ist die Genossenschaft nicht mehr wie früher. Sie
Jahres rund 95 Euro mehr für ihre Heizkosten bezahlen müs- hat sich über die Jahrzehnte in nunmehr 110 Jahren immer wei-
sen“, rechnet Bundesumweltministerin Svenja Schulze (SPD) terentwickelt und wird dies hoffentlich auch in Zukunft tun.
vor. Die alleinstehende Rentnerin auf dem Land soll ebenfalls Unser Profit ist die Förderung unserer Mitglieder. Glauben Sie
rund 90 Euro mehr bezahlen. In den kommenden Jahren wird das nicht? Dann lesen Sie bitte die weiteren Seiten.
sich diese CO2-Abgabe und damit die genannten Mehrkosten
weiter kontinuierlich erhöhen. Die Bundesumweltministerin will
künftig den Mieter entlasten und dafür pauschal auch den Ver-
mieter stärker zur Kasse bitten. Das daraus folgende Ergebnis Bautätigkeit
sind dann hohe Mieten und hohe Nebenkosten. Gas wird also
teurer, aber Strom wird dadurch nicht günstiger. In keinem ent- Bereits seit mehr als 15 Jahren ist das Hauptaugenmerk der
wickelten Land ist Elektrizität so teuer wie in Deutschland. Und Genossenschaft auf die Bestandssicherung und -entwicklung
ein weiterer Preisanstieg droht, da Stromkunden nach wie vor gerichtet, um auch in Zukunft attraktive Wohnungen zu fairen
für hohe Subventionsaltlasten zur Förderung von Sonne und Preisen zur Verfügung stellen zu können. Im Interesse und
Wind aufkommen müssen und der Ausbau neuer Trassen die Sinne der Mitglieder werden gezielte Instandhaltungs- und Mo-
Netzentgelte in die Höhe treibt. Kostendisziplin stand bei der dernisierungsmaßnahmen zur Erreichung eines modernen und
Energiewende selten an erster Stelle. Dass die Stromsteuer aber zukunftsweisenden Wohnstandards durchgeführt.
nicht gesenkt wird, zeigt, dass die Lasten einseitig beim Ver-
Unter anderem wurden folgende besonders erwähnenswerte
braucher abgeladen werden. Zieht man Netzentgelte, Steuern,
Objekte im Berichtsjahr verbessert, beziehungsweise sind noch
Abgaben und Umlagen von den dreißig Cent pro Kilowattstunde
in der Modernisierungsphase:
Endkundenpreis ab, bleiben sieben bis acht Cent übrig. Kurzum:
Strom ist billig, doch der Staat macht ihn teuer. Westring 61-63 (Baujahr 1915): Die beiden denkmalge-
schützten Reihenhäuser im Stadtteil Gartenstadt wurden zu-
Im Gegensatz zu den öffentlichen Bekundungen der Politik
sammengelegt und eine Vollsanierung vorgenommen. Das
gehen Wohnungsmarktprognosen davon aus, dass der Bedarf
Projekt wurde bereits 2019 begonnen. Die Kosten hierfür
an Wohnungen in den kommenden Jahren kontinuierlich zu-
liegen bei 440 Tausend Euro.
rückgehen wird. Schon in den nächsten Jahren wird der Ange-
botszuwachs die Nachfragezunahme insgesamt übersteigen, Blütenweg 1 (Baujahr 1921/51): Bei diesem denkmalge-
auch wenn es regional sicherlich unterschiedliche Entwicklun- schützten Reihenhaus im Stadtteil Gartenstadt wird bis April
gen geben wird. In diesem Zusammenhang ist zu erwähnen, diesen Jahres eine Vollsanierung durchgeführt. Hierfür sind
dass die Einwohnerzahl der Stadt Mannheim seit 1970 um Kosten in Höhe von 390 Tausend Euro eingeplant.
7 Prozent abgenommen hat. Auch die gesamtdeutsche Bevöl-
Blütenweg 29 (Baujahr 1921/51): Bei diesem denkmalge-
kerung ist im Jahr 2020 nicht gewachsen. Die Nettozuwande-
schützten Reihenhaus im Stadtteil Gartenstadt wird bis April
rung fiel geringer aus und die Sterbefälle nahmen zu. Einer
diesen Jahres eine Vollsanierung durchgeführt. Hierfür sind
aktuellen Studie aus Amerika zufolge, wird sich die heutige Be-
Kosten in Höhe von 390 Tausend Euro eingeplant.
völkerung in 23 Ländern in 80 Jahren mehr als halbiert haben.
In Deutschland gehen die Forscher von einem Rückgang von Blütenweg 35 (Baujahr 1921/51): Bei diesem denkmalge-
aktuell rund 83 Millionen auf etwa 66 Millionen Einwohner aus. schützten Reihenhaus im Stadtteil Gartenstadt wird bis März
Der Neubau von Genossenschaftswohnungen hat deshalb in diesen Jahres eine Vollsanierung durchgeführt. Hierfür sind
der Vorstandsstrategie keine Priorität. Kosten in Höhe von 390 Tausend Euro vorgesehen.
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Wotanstraße 37 (Baujahr 1921/51): Bei diesem denkmalge- beendet sein. Die Schätzkosten belaufen sich insgesamt auf
schützten Reihenhaus im Stadtteil Gartenstadt wird bis Mai die- 1,465 Mio. Euro.
sen Jahres eine Vollsanierung durchgeführt. Hierfür sind Kosten
Valentin-Streuber-Straße 10-20 (Baujahr 1925/26-1952):
in Höhe von 430 Tausend Euro eingeplant.
An diesen denkmalgeschützten Objekten mit 6 Wohneinheiten
Freyaplatz 2-8;13-17 (Baujahr 1926) / Freyastraße 8-34 im Stadtteil Almenhof wurden die Klappläden auf der Straßen-
(Baujahr 1922) / Unter den Birken 2-18 (Baujahr 1922/50): seite erneuert. Hierfür sind Kosten in Höhe von 14 Tausend Euro
Bei diesen denkmalgeschützten Objekten im Stadtteil Garten- entstanden.
stadt mit 29 Wohn- und 3 Gewerbeeinheiten wurden die Klapp-
Valentin-Streuber-Straße 60 (Baujahr 1925/47): Bei diesem
läden ausgetauscht sowie Malerarbeiten an den Gauben und
denkmalgeschützten Reihenhaus im Stadtteil Almenhof wurde
Eingangstüren durchgeführt. Die Arbeiten sollen bis Mai diesen
eine Vollsanierung durchgeführt. Die Restarbeiten sollen bis
Jahres abgeschlossen sein. Die Schätzkosten belaufen sich auf
Februar 2021 abgeschlossen sein. Hierfür sind Kosten in Höhe
80 Tausend Euro.
von 460 Tausend Euro eingeplant.
Freyaplatz 12 / Langer Schlag 49 (Baujahr 1926): Bei die-
Speyerer Straße 11-27 (Baujahr 1927/49/50): In dieser
sen denkmalgeschützten Objekten im Stadtteil Gartenstadt
Wohnanlage im Stadtteil Almenhof mit 74 Wohneinheiten wurde
wurde ein Austausch der Außentreppen durchgeführt. Die Ar-
der Neubau von Müllplätzen durchgeführt. Die Gesamtkosten
beiten sollen bis Mai 2021 abgeschlossen sein. Die Schätzko-
belaufen sich auf 43 Tausend Euro.
sten betragen 75 Tausend Euro.
Rappoldsweiler Straße 30 (Baujahr 1929): Dieses Objekt im
Langer Schlag 40 (Baujahr 1926): Bei diesem freistehenden,
Stadtteil Friedrichsfeld mit 6 Wohneinheiten erhielt einen neuen
denkmalgeschützten Einfamilienhaus im Stadtteil Gartenstadt
Treppenbelag sowie einen neuen Anstrich des Geländers und
wird bis März diesen Jahres eine Vollsanierung durchgeführt.
der Treppenwangen. Die Arbeiten sollen bis Mai diesen Jahres
Hierfür sind Kosten in Höhe von 480 Tausend Euro eingeplant.
abgeschlossen sein. Die Schätzkosten belaufen sich auf 18 Tau-
Sylter Weg 13-21 (Baujahr 1956): Dieser Wohnkomplex im send Euro.
Stadtteil Gartenstadt mit 40 Wohneinheiten wurde
mit einem Wärmedämmverbundsystem und mit
Entwicklung der Modernisierungs- und
neuen Fenstern ausgestattet. Weiterhin wurden eine
Instandhaltungskosten
Dacherneuerung und eine Überarbeitung der Au-
ßenanlage durchgeführt sowie neue Balkone errich-
tet. Darüber hinaus wurde das Anwesen auf
Fernwärmeversorgung umgestellt. Das Projekt soll (!" #$%&" '
im Sommer 2021 beendet sein. Die Schätzkosten ,+" #$%&" '
belaufen sich insgesamt auf 1,93 Mio. Euro. ,*" #$%&" '
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Waldpforte 7-11 (Baujahr 1956): Dieses Objekt
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im Stadtteil Gartenstadt mit 18 Wohneinheiten
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wurde mit einem Wärmedämmverbundsystem und
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mit neuen Fenstern ausgestattet. Weiterhin wurden
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2019 begonnen und soll im Laufe des Jahres 2022
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Schlettstadter Straße 29-31 (Baujahr 1929): Das Objekt im Korbangel 80 (Baujahr 1982): Dieses Objekt im Stadtteil Kä-
Stadtteil Friedrichsfeld mit 12 Wohneinheiten wurde mit einem fertal mit 12 Wohneinheiten wird bis April 2021 mit einem Wär-
Wärmedämmverbundsystem ausgestattet. Darüber hinaus medämmverbundsystem ausgestattet. Weiterhin wird eine
wurden eine Kellerabdichtung und eine Fenstererneuerung vor- Überarbeitung des Dachs vorgenommen sowie neue Fenster
genommen. Die Arbeiten sollen bis März 2021 abgeschlossen eingebaut und eine Balkonsanierung durchgeführt. Als Schätz-
sein. Hierfür sind Schätzkosten in Höhe von 616 Tausend Euro kosten wurden 450 Tausend Euro eingeplant.
eingeplant.
Am Steingarten 3 (Baujahr 1975): In dieser Wohnanlage im
Straßburger Ring 31-33 (Baujahr 1965): Die Wohnanlage Stadtteil Herzogenried mit 38 Wohneinheiten wird bis April die-
im Stadtteil Friedrichsfeld mit 12 Wohneinheiten wurde mit sen Jahres die Fensteranlage erneuert. Die Schätzkosten be-
einem Wärmedämmverbundsystem ausgestattet. Darüber hin- laufen sich auf 303 Tausend Euro.
aus wurden die Fenster erneuert. Hierfür sind Kosten in Höhe Am Steingarten 11-15 (Baujahr 1975): An diesem Objekt
von 361 Tausend Euro angefallen. im Stadtteil Herzogenried mit 48 Wohneinheiten wurde eine
Planetenweg 20-24 (Baujahr 1964): Die Wohnanlage im Flachdachsanierung durchgeführt. Hier sind Kosten in Höhe
Stadtteil Käfertal mit 12 Wohneinheiten wurde mit einem Wär- von 219 Tausend Euro entstanden.
medämmverbundsystem ausgestattet. Weiterhin wurde eine Am Schulgarten 8 (Baujahr 1975): Bei diesem Gebäude im
Überarbeitung des Dachs sowie eine Terrassen-/Balkonsanie- Stadtteil Herzogenried mit 12 Wohneinheiten wird bis Februar
rung durchgeführt. Die Arbeiten sollen bis Juli diesen Jahres diesen Jahres eine Modernisierung des Eingangsbereichs
abgeschlossen sein. Die Schätzkosten belaufen sich auf 350 durchgeführt. Hierfür sind Schätzkosten in Höhe von 50 Tau-
Tausend Euro. send Euro eingeplant.
Planetenweg 11-15 (Baujahr 1964): Dieses Objekt im Stadt- Am Schulgarten 6; Am Weingarten 13+15; Am Steingar-
teil Käfertal mit 12 Wohneinheiten wurde mit einem Wärme- ten 11+13 (Baujahr 1975/76): In diesen Objekten im Stadt-
dämmverbundsystem ausgestattet. Weiterhin wurde eine teil Herzogenried mit insgesamt 72 Wohneinheiten wurde eine
Überarbeitung des Dachs sowie eine Terrassen-/Balkonsanie- Erneuerung der Hauseingangstüren vorgenommen. Das Pro-
rung durchgeführt. Die Arbeiten wurden bereits 2019 begon- jekt soll bis März 2021 abgeschlossen sein. Hierfür sind Schätz-
nen und sollen bis Mai diesen Jahres abgeschlossen werden. kosten in Höhe von 60 Tausend Euro vorgesehen.
Die Schätzkosten belaufen sich auf 320 Tausend Euro. Am Steingarten 7 (Baujahr 1975): Bei dieser Wohnanlage
Planetenweg 14-18 (Baujahr 1964): Dieses Objekt im Stadt- im Stadtteil Herzogenried mit 28 Wohneinheiten wurde eine Er-
teil Käfertal mit 12 Wohneinheiten wurde mit einem Wärme- neuerung der Elektro-Steigleitung durchgeführt. Hierbei wur-
dämmverbundsystem ausgestattet. Weiterhin wurde eine den Kosten in Höhe von 29 Tausend Euro aufgewendet.
Überarbeitung des Dachs sowie eine Terrassen-/Balkonsanie- Am Sonnengarten 2 (Baujahr 1975): In diesem Wohnkom-
rung durchgeführt. Die Arbeiten wurden bereits 2019 begon- plex im Stadtteil Herzogenried mit 43 Wohneinheiten wurden
nen und sollen bis Mai diesen Jahres abgeschlossen werden. notwendige Änderungen an der Notbeleuchtung und -beschil-
Die Schätzkosten belaufen sich auf 350 Tausend Euro. derung durchgeführt. Das Projekt soll bis März 2021 abge-
schlossen sein. Hierfür sind Schätzkosten in Höhe von 105
Kirchpfad 7-15 (Baujahr 1964): Das Objekt im Stadtteil Kä-
Tausend Euro vorgesehen.
fertal mit 12 Wohneinheiten wurde mit einem Wärmedämmver-
bundsystem ausgestattet. Darüber hinaus wurde eine Über- Am Schulgarten 10 (Baujahr 1975): Bei diesem Objekt im
arbeitung des Dachs und eine Terrassen-/Balkonsanierung vor- Stadtteil Herzogenried mit 5 Wohneinheiten wurde die Zähler-
genommen. Das Projekt soll bis Juli 2021 beendet sein. Hier- verteilung auf der dritten Ebene erneuert. Die Gesamtkosten
für sind Schätzkosten von 350 Tausend Euro vorgesehen. belaufen sich auf 10 Tausend Euro.
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Brandenburger Straße 42 (Baujahr 1969): In dieser Wohn- ten sollen bis Mai diesen Jahres abgeschlossen sein. Die
anlage im Stadtteil Vogelstang mit 66 Wohneinheiten wurde Schätzkosten betragen 80 Tausend Euro.
eine Modernisierung der Aufzüge vorgenommen. Hierfür sind
Wolframstraße 23 (Baujahr 1995): Bei diesem Objekt im
Kosten in Höhe von 260 Tausend Euro entstanden.
Stadtteil Niederfeld mit 26 Wohneinheiten wurden die Kellerlei-
Plauener Weg 12 (Baujahr 1969): In diesem Objekt im Stadt- tungen gemäß der gültigen Trinkwasserverordnung umgebaut.
teil Vogelstang mit 12 Wohneinheiten wurde auf der rechten Hierfür sind Kosten in Höhe von 32 Tausend Euro entstanden.
Seite eine Strangsanierung bzgl. der Bäder durchgeführt. Die
Neben diesen Einzelprojekten hatten wir im Geschäftsjahr 174
Gesamtkosten hierfür betragen 257 Tausend Euro.
freigewordene Wohnungen, die mit einem Aufwand von ca. 9,2
Torgauer Weg 10 (Baujahr 1970): In diesem Objekt im Stadt- Mio. Euro umfassend saniert wurden. Das entspricht einem
teil Vogelstang mit 8 Wohneinheiten wird bis Juni 2021 die durchschnittlichen Kostenaufwand je Wohnung von rund 53
Fernwärmeübergabestation überarbeitet. Die Schätzkosten be- Tausend Euro. Im Vorjahr waren es 168 Wohnungen für insge-
laufen sich auf 7 Tausend Euro. samt 9,2 Mio. Euro.
Fahrradabstellplätze: Im Stadtteil Vogelstand wurden für die Da wir im Vorhinein nicht wissen, wie viele Wohnungen mit wel-
folgenden Objekte Fahrradabstellplätze errichtet: chem Sanierungsumfang und -aufwand im anstehenden Jahr
- Sachsenstraße 14-20 (Baujahr 1970) mit 40 Wohneinheiten. modernisiert werden müssen, gestaltet sich die finanzielle Pla-
Gesamtkosten: 67 Tausend Euro nung dieser Maßnahmen schwierig. Langjährige Erfahrung und
die Durchschnittswerte der vergangenen Jahre unterstützen uns
- Brandenburger Str. 42 (Baujahr 1969) mit 66 Wohneinheiten. dabei.
Gesamtkosten: 66 Tausend Euro
Generell gilt, dass wir freiwerdende Wohnungen älteren Baujahrs
- Garagenanlage Torgauer Weg 2 für Sachsenstraße 4-12
in der Regel nicht ohne grundlegende Instandhaltung oder Mo-
(Baujahr 1972) mit 40 Wohneinheiten.
dernisierung an die Mitglieder zur neuen Nutzung weitergeben.
Gesamtkosten: 37 Tausend Euro
Kontinuierlich steigern wir somit jedes Jahr unseren Anteil an
- Garagenanlage Plauener Weg 2 für Plauener Weg 1-11 Wohnungen mit gutem Modernisierungsstandard.
(Baujahr 1970) mit 48 Wohneinheiten.
Wenn wir schon nicht Neubauten errichten, so streben wir bei
Gesamtkosten: 52 Tausend Euro
diesen Sanierungen zumindest Neubaucharakter an, um die At-
Schwedenweg 4 (Baujahr 1962): Dieses Objekt in Laden- traktivität der Wohnungen auch für die Zukunft sicherzustellen.
burg mit 9 Wohneinheiten wurde mit einem Wärmedämmver- Um das angestrebte Ziel zu erreichen, werden neben umfang-
bundsystem und neuen Fenstern ausgestattet. Weiterhin wurde reichen Modernisierungen auch Grundrissveränderungen und
eine Dachsanierung durchgeführt und neue Balkone erstellt. Zusammenlegungen von Wohneinheiten in Erwägung gezogen.
Das Projekt soll bis Oktober 2021 abgeschlossen sein. Die
Schätzkosten betragen 550 Tausend Euro. Die Genossenschaft hat im abgelaufenen Geschäftsjahr Investi-
tionen von 20,2 Mio. Euro (Vorjahr 19,9 Mio. Euro) in die Wert-
Weidenstraße 16-26 (Baujahr 1964): In dieser Wohnanlage verbesserung des eigenen Wohnungsbestandes getätigt. Erneut
in Ladenburg mit 36 Wohneinheiten wird bis Oktober diesen wurde die Rekordsumme des Vorjahres übertroffen. Mit 65,0
Jahres die Elektroverteilung erneuert. Das Projekt wurde be- Euro je Quadratmeter liegt die Genossenschaft laut dem aktuel-
reits 2019 begonnen. Die Schätzkosten hierfür belaufen sich len Branchenvergleich einer Vergleichsgruppe des vbw Verband
auf 40 Tausend Euro. baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunter-
K2, 12 (Baujahr 1926): In diesem Objekt in der Innenstadt mit nehmen e.V. deutlich über dem Durchschnittswert von 45,6
4 Wohneinheiten und der Genossenschaftsverwaltung wurde Euro.
eine Sanierung des Treppenhauses vorgenommen. Die Arbei-
7
Verwendung der Nutzungsgebühren 2020
(ohne Betriebskostenvorauszahlungen)
Zusätzliche Neubautätigkeit spielt in der Genossenschaft
Abschreibungen schon Verwendung der Nutzungsgebühren 2020
seit Jahren keine nennenswerte Rolle mehr. 12% Die Genossen- (ohne Betriebskostenvorauszahlung)
schaft besitzt allerdings in Seckenheim-Südwest ein unbebau- Zinsaufwendungen
Sonstiges
7%
tes Grundstück mit 3.699 Quadratmetern, welches ein 3% Instandhaltungskosten
67%
Neubauprojekt zulassen würde. Wir planen dort genos- Verwaltungskosten
senschaftliche Einfamilienhäuser mit Garten. 11%
Wohnungsbewirtschaftung
Abschreibungen
12%
Die Gartenstadt-Genossenschaft bewirtschaftete im Ge-
schäftsjahr 4.173 Wohnungen und 26 Gewerbeeinheiten in Instandhaltu
67%
478 Mehrfamilienhäusern und 627 Einfamilienhäusern. Die auf-
gezeigten hohen Investitionen fließen ausschließlich in die be-
stehenden Wohnungen. Die gesamte Wohnfläche nahm um Im Berichtsjahr vergab der Vorstand 222 frei gewordene Woh-
114 auf 310.533 Quadratmeter zu. nungen an neue Bewohner (Vorjahr 252). Bei 44 Wohnungen
wechselten die Mitglieder von der bisherigen in eine bedarfs-
Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt 73,57 Quadrat-
gerechtere Genossenschaftswohnung. Über das gesamte Jahr
meter.
betrachtet standen aber auch 226 Wohnungen vorübergehend
3.877 Genossenschaftswohnungen verfügen über einen Bal- leer (Vorjahr 235 Wohnungen). Ganz überwiegend ergaben sich
kon oder einen Garten. Das entspricht rund 93 Prozent unse- Verzögerungen beim Neubezug durch umfassende Moderni-
res Wohnungsbestandes. sierungsarbeiten in den Wohnungen. Der Genossenschaft ent-
55 unserer Mehrfamilienhäuser sind mit einem Aufzug ausge- standen dadurch Erlösschmälerungen von 247 Tausend Euro
stattet. Das ist immerhin ein Anteil von rund 27 Prozent aller (Vorjahr 235 Tausend Euro).
Wohnhäuser mit mindestens 4 Stockwerken. In einem Fall war die Genossenschaft gezwungen, das Nut-
Nach der Anzahl der Zimmer ordnet sich der Wohnungsbe- zungsverhältnis nicht nur fristlos zu kündigen, sondern tatsäch-
stand der Genossenschaft wie folgt: lich zu beenden. Insgesamt belaufen sich noch bestehende
Forderungen gegenüber Wohnungsnutzern auf 104 Tausend
Wohnungsgröße Spanne Anzahl der v.H. Euro (Vorjahr 98 Tausend Euro), wobei 51 Tausend Euro schon
in qm Wohnungen beendete Nutzungsverhältnisse betreffen. Aufgrund von Zah-
lungsausständen von Mitgliedern wurden 408 Mahnungen (Vor-
Einzimmerwohnungen 22 – 95 292 7,0
jahr 566) verschickt.
Zweizimmerwohnungen 36 – 110 1.769 42,4
Über zwei Drittel der von den wohnenden Mitgliedern erzielten
Dreizimmerwohnungen 53 – 169 1.412 33,8 Erträge aus den Nutzungsgebühren flossen zurück in die Woh-
Vierzimmerwohnungen 67 – 158 492 11,8 nungen, um diese instand zu halten und zu modernisieren.
Fünfzimmerwohnungen Die oben stehende Grafik veranschaulicht dies.
und größer 76 – 170 208 5,0
gesamt 4.173 100,0
8Aus der Hausbewirtschaftung ergab sich im Vergleich zum Vor- Die Gesamtinvestitionen in Instandhaltung und Modernisierung
jahr folgender Ertrag und Aufwand: wurden in der Genossenschaft weiterhin bewusst nicht über
eine gesetzlich mögliche und durchaus bei anderen Woh-
Verände- nungsunternehmen übliche, direkte Erhöhung auf die begün-
2020 2019 rungen stigten Nutzer umgelegt. Diese Kosten wurden vielmehr im
T€ v.H. T€ v.H. T€ Sinne der genossenschaftlichen Solidarität von allen Mitgliedern
Erträge gemeinsam geschultert. Der einzelne Wohnungsnutzer profi-
Nutzungsgebühren 24.431 82,0 23.499 73,3 932 tiert so von einem sich erhöhenden Qualitäts- und Aus-
Umlagen aus Betriebs- stattungsstandard, ohne aber dramatische Erhöhungen der
und Heizkosten 5.301 17,8 8.504 26,5 - 3.203 Nutzungsgebühren befürchten zu müssen. Dem entspricht,
Andere aktivierte dass die Wohnungsnutzer in der Modernisierungszeit keine
Eigenleistungen 68 0,2 66 0,2 2 Minderungen vornehmen.
Sonstiges 2 0,0 2 0,0 0
Trotz des sehr hohen Instandhaltungs- und Modernisierungs-
29.802 100,0 32.071 100,0 - 2.269
aufwands und entsprechenden Ausstattungsniveaus blieb des-
Aufwendungen
halb die durchschnittliche Nutzungsgebühr von 6,30 Euro pro
Betriebs- und Heizkosten 6.279 21,0 9.020 28,1 - 2.741
Quadratmeter einschließlich der gewerblichen Einheiten im Be-
Instandhaltungskosten 16.367 54,9 15.977 49,8 390
richtsjahr um 24,7 Prozent unter der durchschnittlichen orts-
Abschreibungen
auf Wohnbauten 2.954 9,9 2.926 9,1 28
üblichen Vergleichsmiete des im Berichtsjahr neu erstellten
Mannheimer Mietspiegels von 8,37 Euro pro Quadratmeter. Im
Abschreibungen
auf Mietforderungen 15 0,1 50 0,2 - 35 Vergleich zu dem letzten Mietspiegel aus dem Jahr 2018 be-
Löhne für Hausmeister 26 0,1 26 0,1 0 deutete dieser Wert einen Anstieg von 8,6 Prozent und somit
Zinsen für Spareinlagen, 1,1 Prozent mehr als die Zunahme der durchschnittlichen Nut-
Sparbriefe (anteilig) 44 0,1 42 0,1 2 zungsgebühr der Genossenschaft im gleichen Zeitraum.
Sonstiges 19 0,1 99 0,3 - 80
Die Preisspanne bei den Genossenschaftswohnungen erstreckt
25.704 86,2 28.140 87,7 - 2.436
sich je nach Wohnwert, Ausstattung, Komfort etc. wie folgt:
4.098 13,8 3.931 12,3 167
Grundnutzungsgebühr am 31.12.2020 v. H.
Betriebskosten 2020
je qm Wohnfl. im Monat Wohnungen
Betriebskosten 2020
bis 5,00 € 606 14,5
Hauswart Kabelfernsehen Sonstiges
Versicherungen 0,3% 3,2% 0,8% Grundsteuer von 5,01 € bis 6,00 € 319 7,6
6,5%
11,2%
Schornsteinreinigung von 6,01 € bis 7,00 € 2.074 49,7
0,2% Wasserversorgung
9,0%
Allgemeinstrom von 7,01 € bis 8,00 € 942 22,6
2,0%
Entwässerung
6,7%
von 8,01 € bis 9,00 € 186 4,5
Gartenpflege
9,0% von 9,01 € bis 13,05 € 46 1,1
Gebäudereinigung Gesamt 4.173 100,0
2,9%
Müllbeseitigung Neben der Grundnutzungsgebühr hatte die Ge-
11,3%
Aufzugskosten Heiz- und nossenschaft auch über die Betriebskosten als
2,8% Warmwasserkosten
34,1%
Treuhänder für die Wohnungsnutzer abzurech-
9nen. Diese betrugen im Abrechnungsjahr 2020 durchschnittlich Die Sparer hatten ihre Gelder zum 31. Dezember 2020 wie folgt ange-
2,15 Euro pro Quadratmeter im Monat (Vorjahr 2,23 Euro pro legt:
Quadratmeter). Das sind rund 25 Prozent der gesamten mo-
natlichen Nutzungsgebühr der Mitglieder. Der Rückgang der
Kontenstand Anzahl Konten Anlagenbetrag
durchschnittlichen Nebenkosten um 0,08 Euro pro Quadrat-
meter ist im Wesentlichen auf weniger abgerechnete Kosten für bis 2.500,00 € 5.096 3.070 T€
Funkanlagen zur Energieerfassung und die befristete Senkung bis 5.000,00 € 551 1.952 T€
des Umsatzsteuersatzes zurückzuführen.
bis 10.000,00 € 515 3.639 T€
Der Grafik auf Seite 9 können Sie die Aufteilung der einzelnen
Betriebskostenarten entnehmen. bis 50.000,00 € 857 17.459 T€
bis 100.000,00 € 151 10.106 T€
über 100.000,00 € 64 10.222 T€
Spareinrichtung
7.234 46.448 T€
Aufgrund der weiterhin andauernden Nullzinspolitik der Euro- Die Spareinrichtung dient den Mitgliedern zur eigenen Förderung
päischen Zentralbank können für Geldanlagen nach wie vor und zur Förderung der wohnungswirtschaftlichen Tätigkeit der
keine Zinsen mehr erzielt werden. Die Erhebung von Gebühren Genossenschaft. Die Spargelder versetzen die Genossenschaft
und Strafzinsen durch die Geschäftsbanken wurde dagegen in die gute Lage, unabhängig von Krediten und den damit ver-
fortgeführt und ausgeweitet. Die Genossenschaft kann daher bundenen Kosten des Kapitalmarktes die großen Modernisie-
an ihre Sparer auch nur noch durchschnittlich 0,1 % Zinsen bei rungen stemmen zu können. Durch die erheblichen Investitionen
allen Anlagearten vergüten. Die paradoxe Situation, dass die bleibt der Wohnungsbestand der Genossenschaft werthaltig und
Banken unsere flüssigen Mittel nicht mehr haben wollen, ist ak- sorgt so wiederum für die Sicherheit der Spargelder. Der Immo-
tuell unverändert. Aufgrund dieser Lage ist die Genossenschaft bilienbestand der Genossenschaft sichert die Gelder der Sparer
gegenwärtig und in Zukunft bestrebt, Verbindlichkeiten aus um ein Vielfaches ab.
Spareinlagen weiter abzubauen. Das Volumen der Spareinla-
gen nahm trotz Hinzurechnung der Zinsen um 2,6 Prozent ab. Wir unterliegen zudem der Bankenaufsicht durch die Bundesan-
stalt für Finanzdienstleistungen. Die im GdW Bundesverband
Die Entwicklung stellt sich wie folgt dar:
deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. zusam-
mengeschlossenen 47 Wohnungsgenossenschaften mit Spar-
Spareinlagen Sparbriefe Summe
einrichtung haben außerdem eine Selbsthilfe-Sicherungsein-
T€ T€ T€
richtung. Ausschließlicher Zweck der Selbsthilfeeinrichtung ist es,
Stand 01.01.2020 47.660 10 47.670 die Spareinlagen der Sparer zu sichern. Dafür leisten die ange-
Zugänge durch schlossenen Wohnungsgenossenschaften jährliche Beiträge. Be-
Einlagen einschl. steht die Gefahr, dass eine Wohnungsgenossenschaft mit
Umbuchungen 3.107 3 3.110 Spareinrichtung die Verpflichtungen aus den Einlagen nicht er-
Zinsgutschriften 49 0 49 füllen kann, so kann der GdW den Selbsthilfefonds im Rahmen
50.816 13 50.829 des Statuts und im Interesse des Vertrauens in die angeschlos-
Rückzahlungen senen Wohnungsgenossenschaften einsetzen. Ein formeller
einschl. Umbuchungen - 4.371 - 10 - 4.381 Rechtsanspruch auf Sicherung besteht jedoch nicht.
Stand 31.12.2020 46.445 3 46.448
10Wirtschaftliche Lage Die Genossenschaft bedarf keiner Darlehen.
Die Ertragslage der Genossenschaft wurde wiederum ganz
Die Vermögens- und Kapitalstruktur der Genossenschaft ist
überwiegend von der Bewirtschaftung des Wohnungsbestands
weiterhin stabil und hat sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt
bestimmt. Die Erträge führten im Vergleich zum Vorjahr zu fol-
verändert:
genden Ergebnissen bzw. wurde folgende Planung für das Jahr
Verände- 2021 aufgestellt:
31.12.2020 31.12.2019 rungen
T€ v.H. T€ v.H. T€ Verände- 2021
2020 2019 rungen Planzahlen
Sach- und T€ T€ T€ T€
Finanzanlagevermögen 104.491 81,0 103.859 81,5 632
Noch abzurechnende Betriebsbereiche
Betriebskosten 8.237 6,4 6.260 4,9 1.977
Hausbewirtschaftung 4.098 3.931 167 4.514
Forderungen 648 0,5 571 0,4 77
Betreuungstätigkeit 18 18 0 18
Flüssige Mittel 15.584 12,1 16.713 13,2 -1.129
128.960 100,0 127.403 100,0 1.557 Kapitalwirtschaft 126 151 - 25 81
Rückstellungen 9.111 8.796 315 4.242 4.100 142 4.613
Erhaltene Anzahlungen 9.212 7.007 2.205 Verwaltungskosten - 2.775 - 2.529 - 246 - 2.750
Spareinlagen, Sparbriefe 46.448 47.670 -1.222 1.467 1.571 - 104 1.863
Übrige Verbindlichkeiten 2.361 2.349 12
Sonstige Geschäftstätigkeit - 626 - 526 - 100 - 780
67.132 52,1 65.822 51,7 1.310
Reinvermögen 61.828 47,9 61.581 48,3 247 Steuern vom Einkommen
und Ertrag - 5 - 282 277 -
und zwar:
Geschäftsguthaben 14.348 14.389 - 41 Jahresüberschuss 836 763 73 1.083
Rücklagen 46.918 46.633 285 Einstellung Rücklagen - 275 - 205 - 70 - 528
Bilanzgewinn 562 559 3 Bilanzgewinn 561 558 3 555
61.828 61.581 247
Für das Geschäftsjahr 2020 kann wieder ein Gewinnanteil für
Aktivierte Investitionen in den Gebäudebestand von 3.822,0
jedes Mitglied in der laut Satzung höchst zulässigen Höhe von
Tausend Euro führten trotz der planmäßigen Abschreibungen
4 Prozent der Geschäftsguthaben ausgeschüttet werden.
auf Gebäude von 2.954,4 Tausend Euro zu einer Erhöhung der
Buchwerte um 867,6 Tausend Euro.
Mitglieder
Die Abnahme der liquiden Mittel korrespondiert mit dem Rück-
gang der vorhandenen Spareinlagen.
Die Anzahl der Mitglieder verringerte sich zum Ende des Be-
Die langfristige Finanzierung allein der Sachanlagen ist in fol- richtsjahres um 48 auf 8.901 Mitglieder. Die Genossenschafts-
gender Aufstellung ersichtlich: anteile verringerten sich ebenfalls um 90 auf 92.871. Der
Vorstand nahm 278 (Vorjahr 261) neue Mitglieder auf.
31.12.2020 31.12.2019
T€ v.H. T€ v.H. Den 156 verstorbenen Mitgliedern werden wir ein ehrendes Ge-
Eigenkapital 61.828 64,2 61.581 64,4 denken bewahren.
Spareinlagen, Sparbriefe 34.537 35,8 34.104 35,6 143 Mitgliedschaften endeten durch Kündigung, 5 durch Über-
96.365 100,0 95.685 100,0 tragung und 22 durch Ausschluss.
11Neue Mitglieder werden grundsätzlich nur aufgenommen, wenn Funktion des Hausverwalters übernommen haben und als
Ihnen eine konkrete Wohnung zugesagt wird oder sie sich noch Ansprechpartner für die Verwaltung der Genossenschaft zur
im Kindesalter befinden und mindestens ein Elternteil bei uns Verfügung stehen.
wohnt. Die Zeichnung zusätzlicher Anteile richtet sich allein
nach den Festlegungen für die Überlassung einer Wohnung.
Damit soll in der aktuellen Niedrigzinsphase Spekulationen mit
Genossenschaftsanteilen vorgebeugt werden. Verwaltung
Wir freuen uns, dass wir viele Mitglieder haben, die mit der Ge-
nossenschaft älter geworden sind. Auch in diesem Jahr dürfen Die Genossenschaftsverwaltung bestand im Berichtsjahr aus
wir wieder einige Mitglieder mit der silbernen Ehrenmedaille der 28 Mitarbeitern. Davon waren 22 Mitarbeiter in Vollzeit und
Gartenstadt-Genossenschaft für ihre 50-jährige Treue aus- 6 Mitarbeiter in Teilzeit beschäftigt.
zeichnen. Im laufenden Jahr sind das in alphabetischer Rei- Allen Mitarbeitern sagen wir Dank für ihren Einsatz und die ge-
henfolge: leistete erfolgreiche Arbeit.
Günter Becker, Franz Bruche, Christian Buhl, Roland Collet,
Hannelore Damaschke, Ursula Differt-Hoffmann, Gerhild Eckert,
Werner Ederle, Heinz Egermann, Elke Fink, Regina Getrost,
Maria Goppold, Alois Grimm, Angelika Grüner, Klaus Hamann, Vertreterversammlung
Rainer Hannewald, Dagmar Hauk, Heinrich Heiß, Claudia
Heppner, Elke Herrmann, Roland Hess, Ernst Heydemann, Die ordentliche Vertreterversammlung wurde im Juni 2020 im
Klaus Hiemenz, Jürgen Hofmann, Emma Hollinger, Horst Kappl, Umlaufverfahren durchgeführt und mit der Auszählung der
Michael Klimek, Joachim Körner, Monika Kotzbauer, Erhard Stimmen am 26.06.2020 abgeschlossen. Unter anderem
Meyer, Iris Meyer, Rosita Müller, Rudi Oehlschläger, Maria Pei- wurde der Jahresabschluss 2019 und der Vorschlag zur Ge-
kert, Dieter Pletschke, Harald Preininger, Adolf Richardt, Ludwig winnverwendung genehmigt und eine 4-prozentige Gewinn-
Risch, Heinrich Schäfer, Alfred Schifferdecker, Hans-Peter ausschüttung für die Mitglieder beschlossen. Die Aufsichtsräte
Schölch, Edeltraud Schubert, Reinhold Stein, Gerhard Theilak- Markus Hör, Claudia Holtz, Frank Schöberl und Dr. Christian
ker, Siegfried Vierheller, Dieter Walter, Walter Wilhelm Theis schieden turnusgemäß aus dem Aufsichtsratsgremium
Hilfe zur Selbsthilfe bietet der Selbsthilfe Gartenstadt e.V. aus. Alle stellten sich für eine Wiederwahl zur Verfügung und
Der 2006 von Mitgliedern der Gartenstadt-Genossenschaft wurden in ihren Ämtern bestätigt.
gegründete Verein hat sich zum Ziel gesetzt, die Jugend- und Wir danken dem Aufsichtsrat für die verantwortungsvolle Wahr-
Altenhilfe zu fördern sowie bedürftige Personen zu unterstüt- nehmung seiner Aufgaben. Auch den Vertretern danken wir für
zen, damit diese möglichst lebenslang eigenständig den Haus- die wichtige Tätigkeit, die sie für die Mitglieder im Rahmen der
halt in der bezogenen Genossenschaftswohnung führen Vertreterversammlung ausgeführt haben.
können. Mit Stand vom 31.12.2020 engagieren sich für dieses
Ziel 121 Vereinsmitglieder. Der Verein wird durch die von ihm
verwaltete Walter-Pahl-Stiftung finanziell begleitet. Wir danken
dem Selbsthilfe Gartenstadt e.V., dass er im Berichtsjahr be- Mannheim, 22. Januar 2021
dürftigen Menschen helfen konnte, und wünschen ihm gutes
Der Vorstand
Gelingen für neue Projekte.
gez. Wolfgang Pahl
Wir wollen es an dieser Stelle wieder nicht versäumen, den Mit- gez. Wulf Maesch
gliedern zu danken, die in ihrem Wohnhaus die ehrenamtliche gez. Martin Burneleit
12Bericht des Aufsichtsrats
Im Berichtsjahr 2020 hat der Aufsichtsrat die ihm nach Ge-
setz, Satzung und Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben
erfüllt. Der Vorstand wurde von ihm überwacht und beratend
begleitet. In vier gemeinsamen Sitzungen mit dem Vorstand,
davon eine Sitzung als virtuelle Onlinesitzung, wurde regel-
mäßig und umfassend über die Geschäftsentwicklung, die
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage, die Planungen sowie
über besondere Ereignisse informiert. Der Aufsichtsrat hat
die in seinen Zuständigkeitsbereich fallenden Beschlüsse ge-
prüft, mit dem Vorstand erörtert und satzungsgemäß gefasst.
Der gebildete Prüfungs- und Bau- und Wohnungsausschuss
unterstützte maßgeblich die Arbeit des Aufsichtsrats. Hier-
bei richtete sich das Augenmerk insbesondere auf das
Thema Datensicherheit, sowie die Abwicklung von Moderni-
sierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. Es kam zu
keinerlei Beanstandungen. Dem Prüfungsausschuss oblag
darüber hinaus noch die Prüfung des vom Vorstand aufge- Freyaplatz 10-12
stellten Jahresabschlusses 2020, die entsprechende Ge-
nehmigung wurde erteilt.
Nach den Feststellungen des Aufsichtsrats liegen die für den Der bisherige Aufsichtsratsvorsitzende, Herr Michael Mech-
Lagebericht 2020 und den Jahresabschluss zum 31.12.2020 tel, schied auf eigenen Wunsch aus dem Aufsichtsrat aus.
maßgeblichen gesetzlichen und satzungsgemäßen Erforder- Der bisherige stellvertretende Aufsichtsratsvorsitzende, Herr
nisse vor. Sie vermitteln ein den tatsächlichen Verhältnissen Gunter Heinrich, wurde daraufhin zum neuen Aufsichtsrats-
der Genossenschaft entsprechendes Bild. vorsitzenden gewählt.
Über den Verlauf und das Ergebnis der gesetzlichen Jahres- Der Aufsichtsrat spricht dem Vorstand und den Mitarbeitern
abschlussprüfung, die in der Zeit vom 25.01.2021 bis zum sowie den ehrenamtlich tätigen Mitgliedern und allen Vertre-
12.02.2021 stattgefunden hat, ließen sich pandemiebedingt terinnen und Vertretern für die im abgelaufenen Geschäfts-
der Aufsichtsratsvorsitzende und seine Stellvertreterin durch jahr geleistet Arbeit seinen Dank und Anerkennung aus. Der
den vom Verband baden-württembergischer Wohnungs- Dank gilt auch den Kolleginnen und Kollegen im Aufsichtsrat
und Immobilienunternehmen e.V. beauftragten Prüfer in einer für ihr stetiges Engagement und die stets gute, konstruktive
gemeinsamen Abschlussbesprechung am 24.02.2021 und von Vertrauen geprägte Zusammenarbeit.
mündlich berichten.
Der Aufsichtsrat billigt den Jahresabschluss zum 31.12.2020
nebst Lagebericht. Er empfiehlt der Vertreterversammlung, Mannheim, 24. Februar 2021
den Jahresabschluss 2020 festzustellen, dem Gewinnver-
wendungsvorschlag zuzustimmen und den Organen Entla- Der Vorsitzende des Aufsichtsrats
stung zu erteilen. gez. Gunter Heinrich
13Lagebericht des Vorstands über das Geschäftsjahr 2020
I. Grundlagen der Genossenschaft Der konjunkturelle Einbruch in den Dienstleistungsbe-
reichen war besonders deutlich. Hier waren zum Teil
Die Gartenstadt-Genossenschaft Mannheim eG mit Sitz so starke Rückgänge wie noch nie zu verzeichnen. Als
in K 2, 12-13, 68159 Mannheim, fördert ihre Mitglieder Beispiel hierfür steht der zusammengefasste Wirt-
durch Bau, Erwerb und Bewirtschaftung von Wohnraum. schaftsbereich Handel, Verkehr und Gastgewerbe,
Aus dieser mitgliederorientierten Verpflichtung ist Ihre dessen Wirtschaftsleistung preisbereinigt um 6,3 %
Ausrichtung nicht renditeorientiert. Zur Unterstützung niedriger war als 2019. Es gab aber auch gegenläu-
ihrer Aufgaben betreibt sie eine Spareinrichtung. fige Entwicklungen: Der Onlinehandel nahm deutlich
zu, während der stationäre Handel zum Teil tief im
Minus war. Die starken Einschränkungen in der Be-
II. Wirtschaftsbericht herbergung und Gastronomie führten zu einem histo-
rischen Rückgang im Gastgewerbe.
1. Rahmenbedingungen Behaupten konnte sich in der Krise erneut das Bau-
Die Ausbreitung des SARS-CoV-2-Virus auf globaler gewerbe: Die preisbereinigte Bruttowertschöpfung
Ebene und die damit einhergehenden Eindämmungs- nahm hier im Vorjahresvergleich sogar um 1,4 % zu.
maßnahmen treffen Gesellschaft und Wirtschaft stark. Auch die Nachfrageseite wurde durch die Auswirkun-
Aufgrund der seit März 2020 ergriffenen Lockdown- gen der Corona-Pandemie beeinträchtigt. Im Gegen-
Maßnahmen sowie auch nach wie vor anhaltenden satz zur Finanz- und Wirtschaftskrise, als der Konsum
Handelskriegen, globalen Konflikten etc., kam es zu als Ganzes die Wirtschaft stützte, gingen die privaten
massiven Auswirkungen auf die deutsche Wirtschaft. Konsumausgaben im Jahr 2020 im Vorjahresvergleich
Insgesamt ergibt sich für das Jahr 2020 ein Einbruch preisbereinigt um 6,0 % zurück und damit so stark wie
des preisbereinigten Bruttoinlandsprodukts von 5 %. noch nie. Die Konsumausgaben des Staates wirkten
Wurde noch im Oktober/November 2020 für das Jahr dagegen mit einem preisbereinigten Anstieg von
2021 ein Wachstum zwischen 4 % und 5 % progno- 3,4 % auch in der Corona-Krise stabilisierend.
stiziert, so geht man nunmehr Anfang 2021 aufgrund
des verlängerten Lockdowns nur noch von einem Die Bruttoanlageinvestitionen verzeichneten preisbe-
Wachstum in Höhe von etwa 3 % aus. reinigt mit -3,5 % den deutlichsten Rückgang seit der
Finanz- und Wirtschaftskrise 2008/2009. Entgegen
Die Corona-Pandemie hat im Jahr 2020 nahezu alle diesem Trend sind trotz Pandemie die Bauinvestitio-
Wirtschaftsbereiche deutlich beeinträchtigt. Sowohl in nen im Vorjahresvergleich um 1,5 %, die Wohnbauin-
den Dienstleistungsbereichen als auch im Produzie- vestitionen sogar um rund 2,1 % gestiegen.
renden Gewerbe wurde die Produktion teilweise mas-
siv eingeschränkt. Im Produzierenden Gewerbe ohne Auch der Außenhandel war massiv betroffen: Die Ex-
Bau, das gut ein Viertel der Gesamtwirtschaft aus- porte und Importe gingen im Jahr 2020 erstmals seit
macht, sank die preisbereinigte Wirtschaftsleistung 2009 zurück, die Exporte preisbereinigt um 9,9 %, die
gegenüber 2019 um 9,7 %, im Verarbeitenden Ge- Importe um 8,6 %. Besonders stark war der Rück-
werbe sogar um 10,4 %. Die Industrie war vor allem in gang der Dienstleistungsimporte, was vor allem am
der ersten Jahreshälfte durch die Folgen der Corona- hohen Anteil des stark rückläufigen Reiseverkehrs lag.
Pandemie beeinträchtigt, unter anderem durch die Die Wirtschaftsleistung wurde im Jahresdurchschnitt
zeitweise gestörten globalen Lieferketten. 2020 von 44,8 Millionen Erwerbstätigen mit Arbeitsort
14in Deutschland erbracht. Das waren 477 000 Perso- der Corona-Pandemie spielt in diesem Zusammen-
nen oder 1,1 % weniger als 2019. Viele bestehende hang die durchgeführte Mehrwertsteuersenkung eine
Arbeitsplätze werden allerdings mit staatlich finanzier- wesentliche Rolle.
ter Kurzarbeit gestützt. In der Gesamtzahl der Ar-
Die Zahl der Einwohner Baden-Württembergs hat sich
beitslosen schlägt sich die Krise daher weit weniger
im 1. Halbjahr 2020 nur noch um etwa 1.600 auf
nieder: Sie stieg im Januar 2021 auf 2,9 Mio., was
11.102.000 Personen erhöht. Dieser Zuwachs im
einem Zuwachs von 193.000 gegenüber Dezember
1. Halbjahr 2020 war der geringste seit 2009, so das
2020 bedeutet. Die kann aber vollständig mit dem sai-
Statistische Landesamt. Der Trend rückläufiger Ein-
sonal üblichen Anstieg im Winter erklärt werden. Seit
wohnerzuwächse der vergangenen Jahre hält dem-
Januar 2020 hat sich die Gesamtzahl um 475.000 er-
nach weiter an und dürfte sich durch die Be-
höht. Damit endete aufgrund der Corona-Pandemie
schränkungen der Freizügigkeit während der Corona-
der über 14 Jahre anhaltende Anstieg der Erwerbstä-
Pandemie noch deutlich verstärkt haben.
tigkeit, der sogar die Finanz- und Wirtschaftskrise
2008/2009 überdauert hatte. In immerhin 11 der 44 Stadt- und Landkreisen sank
die Einwohnerzahl in der ersten Jahreshälfte. Den
Die staatlichen Haushalte beendeten das Jahr 2020
stärksten Rückgang verzeichneten Karlsruhe, Heidel-
nach vorläufigen Berechnungen mit einem Finanzie-
berg, Stuttgart, Mannheim und Freiburg im Breisgau
rungsdefizit von 158,2 Milliarden Euro. Das war das
mit jeweils mehr als 1.000 Personen. In Mannheim
erste Defizit seit 2011 und das zweithöchste Defizit
waren es sogar 1.208 Personen weniger. Die Land-
seit der deutschen Vereinigung, nur übertroffen vom
kreise Breisgau-Hochschwarzwald und Karlsruhe er-
Rekorddefizit des Jahres 1995, in dem die Treuhand-
zielten dagegen den größten Zuwachs. Beide Kreise
schulden in den Staatshaushalt übernommen wurden.
grenzen jeweils an einen Stadtkreis mit einem hohen
Der Bund hatte mit 98,3 Milliarden Euro den größten
Minus an. Dies deutet darauf hin, dass das regionale
Anteil am Finanzierungsdefizit, gefolgt von den Län-
Wanderungsgeschehen zunehmend durch eine ver-
dern mit 26,1 Milliarden Euro, den Sozialversicherun-
stärkte Abwanderung aus den Zentren aufgrund der
gen mit 31,8 Milliarden Euro und den Gemeinden mit
dortigen Wohnungsknappheit und den damit verbun-
2 Milliarden Euro. Gemessen am nominalen BIP er-
denen hohen Wohnungskosten in das nähere Umland
rechnet sich für den Staat im Jahr 2020 eine Defizit-
bestimmt wird.
quote von 4,8 %. Der europäische Referenzwert des
Stabilitäts- und Wachstumspakts von 3 % und die Dieser Trend ist auch bei einer Gegenüberstellung der
Zielgröße für die nationale Schuldenbremse wurden Bevölkerungsentwicklung im Ländlichen Raum und in
demnach deutlich verfehlt. Allerdings wurde die An- den Verdichtungsräumen ablesbar. Der Ländliche
wendung beider Zielgrößen aufgrund der Corona-Pan- Raum wird für Zuziehende wieder zunehmend attrak-
demie wegen der außergewöhnlichen Notsituation für tiver. Die Kommunen in diesen dünner besiedelten
die Jahre 2020 und 2021 ausgesetzt. Gebieten konnten im 1. Halbjahr 2020 einen Einwoh-
nerzuwachs von 6.500 Personen erzielen, in den Bal-
Auch der Leitzins im Euroraum bleibt unverändert bei
lungsräumen ging dagegen die Einwohnerzahl um
0,0 %. Seit März 2016 liegt er bereits auf diesem
8.900 zurück. Bis zum Jahr 2017 war es dagegen
Niveau. Banken müssen weiter Negativzinsen von
noch so, dass sich die Ballungsräume im Land dyna-
0,5 % zahlen, wenn sie Gelder bei der Zentralbank
mischer als der Ländliche Raum entwickelten.
parken. Die Verbraucherpreise erhöhten sich im Jah-
resdurchschnitt um 0,5 % gegenüber 2019 und liegen
damit unterhalb der von der EZB für den Euroraum an-
gestrebten Inflationsrate. Neben den Auswirkungen
152. Geschäftsverlauf Spareinrichtung
Bewirtschaftung des eigenen Immobilienbestandes Neben dem Eigenkapital sind die Spareinlagen der Mit-
glieder die Finanzierungsquelle der Genossenschaft.
Zum Jahresende waren 4.173 Wohnungen, 26 Ge-
Unter Berücksichtigung der Zinsgutschriften in Höhe
werberäume und 2.691 Garagen / Stellplätze in Mann-
von 48,8 T€ verringerte sich das Volumen der Spar-
heim und Umgebung im Bestand der Genossenschaft.
einlagen um 1.215,5 T€ auf 46.444,8 T€. Das durch-
Durch Umbau sind 2 zusätzliche Wohnungen entstan-
schnittliche Sparguthaben je Konto betrug 6.423,01 €
den. Zusammenlegungen führten zu einer Abnahme
(Vorjahr 6.463,28 €). Die Namensschuldverschreibun-
um 3 Einfamilienhäuser und 3 Wohneinheiten.
gen verringerten sich um 7,0 T€ auf 3,0 T€. Die liquiden
Gezielte Instandhaltungs- und Modernisierungsmaß- Mittel wurden in Festgeldern angelegt.
nahmen zur Erreichung eines modernen und zukunfts-
Der Vorstand der Gartenstadt-Genossenschaft beur-
weisenden Wohnstandards konnten durchgeführt, die
teilt die Geschäftsentwicklung positiv, da Instandhal-
notwendigen Sollmieten erzielt und die nachhaltige Ver-
tung und Modernisierung zur Erhöhung der Qualität
mietbarkeit der Bestandsobjekte somit gewährleistet
des Wohnungsbestandes planmäßig fortgeführt wur-
werden.
den, um deren Vermietbarkeit und die zukünftige Er-
Die 608 denkmalgeschützten Einfamilienhäuser im tragslage zu stärken.
Bestand werden zum weit überwiegenden Teil zum
Selbstausbau mit Instandhaltungsverpflichtung von
innen (Heizungs-, Sanitär-, Elektroinstallationen, Bo- 3. Lage
den- und Putzarbeiten, Fenster, etc.) für eine entspre-
Ertragslage
chend günstige Nutzungsgebühr überlassen.
Der Jahresabschluss weist zum 31.12.2020 einen Jah-
Im Jahr 2020 wurden 222 Wohnungen (Vorjahr 252)
resüberschuss von 836,7 T€ aus und wird nach wie
neu vergeben, das entspricht 5,32 % (Vorjahr 6,03 %)
vor vornehmlich durch das Ergebnis aus der Hausbe-
des gesamten Wohnungsbestands. Die Fluktuations-
wirtschaftung bestimmt.
rate blieb damit weiterhin auf einem relativ niedrigen
Niveau. Die gegenüber dem Vorjahr weniger abgerechneten
Betriebskosten konnten nicht durch die moderat ge-
Die Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten
stiegenen Nutzungsgebühren ausgeglichen werden
führten zu einem Aufwand von 16.367,5 T€ bzw. 52,71
und bewirkten eine Verringerung der Umsatzerlöse
€ je m² Wohnfläche und durch die Aktivierung unter
aus der Hausbewirtschaftung um 2.270,5 T€ auf
anderem von Balkonanbauten und Wärmedämm-
29.734,7 T€.
maßnahmen zu einer Erhöhung der entsprechenden
Sachanlagen um 3.822,0 T€. Die Position sonstige betriebliche Erträge enthält insbe-
sondere 61,4 T€ Ausbuchungen von Verbindlichkeiten.
Betreuuung
Die Steigerung der Instandhaltungs- und Moderni-
Die Genossenschaft hat 7 Eigentümergemeinschaften sierungsaufwendungen gegenüber dem Vorjahr um
mit 69 Wohnungen (davon 31 eigene) und 697 Gara- 716,7 T€ führte überwiegend zu einer Erhöhung der
gen / Stellplätze (davon 324 eigene) verwaltet. Für Aufwendungen für Hausbewirtschaftung um 3,48 %
7 Objekte mit 17 Einfamilienhäusern, 2 Gewerbeein- auf 23.459,2 T€.
heiten und 49 Garagen führte sie Teile der Neben-
kostenabrechnung durch.
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