Markt und Fakten Der Markt für 2019 - IHK zu Leipzig
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DEUTSCHE IMMOBILIEN-PARTNER
Markt und Fakten
Entwicklungen und Trends am deutschen Immobilienmarkt 2019
Der Markt für
p Büroflächen
p Einzelhandel
p Immobilieninvestments
p Logistikflächen
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Inhalt
Inhalt
Vorwort ......................................................................... S. 3
DIP-Historie ................................................................... S. 4
DIP-Partner ................................................................... S. 5
Neues bei DIP .............................................................. S. 8
Kolumne:
EXPO REAL 2018: Mehr Internationalisierung
und Professionalisierung! ............................................ S. 9
Märkte im Überblick
ppDer Markt für Büroflächen ................................... S. 12
ppDer Markt für Einzelhandel
und Gewerbe ........................................................ S. 14
ppDer Markt für Grundstücke
und Investments .................................................. S. 16
Märkte im Einzelnen
ppDer Markt für Büroflächen
Überdurchschnittlicher Flächenumsatz
an den deutschen Büromärkten ............................. S. 19
ppDer Markt für Einzelhandelsflächen
Der deutsche Einzelhandelsmarkt
im Überblick ................................................................. S.23
ppDer Markt für Immobilieninvestments
Gewerbe mit neuem Rekord,
Wohnen mit zweitbestem Ergebnis ....................... S. 25
ppDer Markt für Logistikflächen
Die dynamische Entwicklung hält an. .................... S. 30
ppDer Immobilienmarkt in Norddeutschland
– ein kurzer Überblick ............................................... S. 35
ppDer Immobilienmarkt Amsterdam ......................... S. 37
Impressum .......................................................................... S. 39
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Vorwort
Synergien nutzen.
Kompetenzen bündeln.
Lösungen anbieten.
Sehr geehrte Leser,
die DIP-Partner lösen alle Ihre Immobilien-Anforderungen durch ihr überregionales Netzwerk und sind in ihrer
Gesamtheit ein sehr starker Partner für Sie!
Im 31. Leistungsjahr (2019) blicken wir auf folgende Bilanz:
pp12 Partner agieren in mehr als 50 Städten mit über 800 Mitarbeitern.
ppUnser Transaktionsvolumen betrug 2018 ca. EUR 1,5 Mrd.
ppCa. 280.000 m² Gewerbeflächen wurden durch uns 2018 neu vermietet.
ppRd. 160.000 Kunden und Interessentenberatungen haben stattgefunden.
ppRd. 45.000 Objektbesichtigungen haben unsere Mitarbeiter durchgeführt.
Unser Slogan Unser Netzwerk, Ihr Erfolg bildet die Konsequenz aus den vorgenannten Informationen und damit wäre
schon alles gesagt, wenn der DIP-Verbund nicht eine besondere Alleinstellung unter anderen Berater- und Maklerver-
bunden aufwiese.
Hierbei handelt es sich um eine Gruppe herausragender Preferred Partner, wie die ALLIANZ HANDWERKER SERVICES
GMBH, GÖRG Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, TÜV RHEINLAND INDUSTRIE SERVICE GMBH und die EBZ
BUSINESS SCHOOL sowie die 1923 gegründete niederländische Firma FRIS - einer der größten Full-Service-Immobilien-
dienste, der eng mit uns zusammenarbeitet.
Wir entwickeln unseren Verbund den veränderten Marktanforderungen folgend immer weiter, getreu unserem Motto:
„Wer aufgehört hat, besser zu werden, hat aufgehört gut zu sein.“
Alle unsere Partner haben sich dem „DIP Code of Conduct“ verpflichtet. Dies bedeutet, immer mehr Vertrauen zu Kun-
den und Auftraggebern aufzubauen, die Kompetenz zu steigern und die Qualität unseres Handelns zu optimieren.
Analyse, Valuation, Research, Immobilien-Management, Asset Management und Facility Management können Sie
ebenfalls bei uns abrufen.
Die DIP-Partner sind seit Beginn der renommierten Immobilienmesse in München, der EXPO REAL, im Jahr 1998 mit
einem eigenen Stand vertreten, und dies an gleicher Stelle, seit sie im ICM stattfindet. Auch das ist Ausdruck unserer
Beständigkeit. Auch auf der diesjährigen EXPO REAL sind wir vom 07. bis 09. Oktober d. J. in Halle B1 Stand 410 für Sie
da. Natürlich auch ganzjährig an allen unseren Standorten. Besuchen Sie uns für ein Gespräch!
Ihr
Henrik Hertz
DIP-Sprecher 2019
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DIP Historie
Deutsche Immobilien-Partner
Ein attraktiver Verbund von Spezialisten!
Historisches: Ein von einem Partner mitbearbeiteter Kunde genießt un-
Im Jahre 1988 veranlasste die zunehmende überregiona- seren höchsten Respekt, oberste Priorität und erfährt die
le Aufgabenstellung – vor allem in den Sparten „Invest- seriöse Beratung und Transaktionsbegleitung, die dieser
ment“ und „gewerbliche Vermietung“ die befreundeten selbstverständlich erwarten darf und von seinem regiona-
inhabergeführten Traditionsfirmen AENGEVELT (seit len Immobilienberater gewohnt ist!
1910) in Düsseldorf, ARNOLD HERTZ (seit 1900) in Ham-
burg und ELLWANGER & GEIGER (1912) in Stuttgart, ei- Unser „Code of Conduct“ ist unsere Erfolgsgrundlage, von
nen Verbund zu gründen. Das Ziel: Die wichtigsten und der unsere Kunden einzigartig profitieren:
interessanten Standorte sollten durch den Beitritt renom-
mierter Immobilien-Maklerfirmen eng miteinander ver- p Mehr Vertrauen:
netzt werden. Jeder Partner handelt bei allen Geschäften ehrlich
und verantwortungsbewusst.
Es war die passende Antwort auf die Frage, wie man den
Bedürfnissen überregional agierender inländischer und p Mehr Kompetenz:
ausländischer Investoren gerecht werden kann! Jeder Partner setzt sein gutes Renommee ein und
bietet eine hochwertige Dienstleistung.
Der hohe Bekanntheitsgrad der drei Gründungsgesell-
schafter sollte weiteren ausgesuchten Partnerfirmen aus p Mehr Qualität:
anderen Regionen die Möglichkeit bieten, auch für ihre Jeder Partner gewährleistet mit seiner Marktstellung
regionalen Kunden die bundesdeutschen Märkte zu er- an seinem jeweiligen Standort den zugesicherten
schließen. Die Erfassung regionaler Marktdaten ermög- Qualitätsstandard.
lichte als Pionierleistung in der Branche die Herausgabe
des alle relevanten Märkte in West- und Ostdeutschland Die Partnerschaft mit den bekannten nachstehenden Fir-
erstmalig vergleichenden Marktreports „MARKT und men, die mit ihren Dienstleistungen das Spektrum rund
FAKTEN“, den Sie heute in der 31. Jahrgangsausgabe in um die Immobilie ergänzen, gibt dem DIP-Verbund ein
der Hand halten. Er gilt seitdem mit seinen vergleichenden Alleinstellungsmerkmal:
Marktdaten aus west- und ostdeutschen Städten als einer
der wichtigsten Marktreports. ppA LLIANZ Handwerker Services GmbH,
Aschheim (München)
Aktuelles: pp EBZ BUSINESS SCHOOL GMBH - University of
Sieben Spitzen-Immobilien-Dienstleister mit mehr als 25 Applied Sciences, Bochum
Niederlassungen gehören dem flächendeckenden DIP- pp FRIS, Amsterdam
Verbund heute an. Jeder Partner ist an seinem Standort pp GÖRG Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Köln
langjährig tätig, vernetzt, erstklassig eingeführt und beleu- ppTÜV Rheinland Industrie Service GmbH, Köln
mundet. Unsere Zusammenarbeit basiert auf der Grundla-
ge großen Vertrauens und steht auf dem Fundament fach-
licher Qualifikation und aktiver Marktpräsenz. Gemeinsame Werte bieten die beste Basis für Ihren
Erfolg!
Um die Interessen niederländischer Investoren in Deutsch-
land und jener deutscher Investoren in den Niederlanden p Mehr Ideen, mehr Kompetenzen, mehr Chancen
berücksichtigen zu können, verstärkt als Preferred Partner in der Vermarktung oder der Beschaffung Ihrer
seit August 2017 das renommierte Unternehmen FRIS, Immobilien ergänzen unsere Kernkompetenzen
Amsterdam, den DIP-Verbund. für Sie auf das Wirkungsvollste!
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DIP Partner
DIP-Partner
Typo
3WWYLSVSOXPÜ\3R\OX/\PYVQ
Dr. Lutz Aengevelt Dr. Wulff Aengevelt Thomas Aigner Kathrin Schachtner Henrik Hertz Philipp Hertz
ARNOLD HERTZ IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
p Hamburg, Rostock
Große Bleichen 68
20354 Hamburg
Kontakt: Henrik Hertz
Telefon: +49 (0) 173 61 67 695
Chiara Aengevelt Mark Aengevelt Hasan Kayali Florian Erbel
Telefax: +49 (0) 40 35 46 78 - 50
AIGNER Immobilien GmbH henrik.hertz@arnold-hertz-immobilien.de
p München www.arnold-hertz-immobilien.de
Ruffinistraße 26
80637 München
Kontakt: Thomas Aigner
Kathrin Schachtner
Max Aengevelt Hasan Kayali
Florian Erbel
AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
Telefon: +49 (0) 89 17 87 87 0
p Düsseldorf, Berlin, Dresden, Telefax: +49 (0) 89 17 87 87 88
Frankfurt, Leipzig, Magdeburg
gewerbe@aigner-immobilien.de
Kennedydamm 55/Ross-Straße
www.aigner-immobilien.de
40476 Düsseldorf
Kontakt: Dr. Lutz Aengevelt
Dr. Wulff Aengevelt
Chiara Aengevelt
Mark Aengevelt
Max Aengevelt
Telefon: +49 (0) 211 8391-0
Telefax: +49 (0) 211 8391-330
kontakt@aengevelt.com
www.aengevelt.com
Michael Hust Boris Neumann
HUST ImmobilienService GmbH & Co. KG
p Karlsruhe, Bretten, Bruchsal, Baden-Baden
Killisfeldstraße 48
76227 Karlsruhe
Kontakt: Michael Hust
Telefon: +49 (0) 721 680 77 90
Telefax: +49 (0) 721 680 77 99
m.hust@hust-immobilienservice.de
www.hust-immobilienservice.de
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DIP Partner
Partner
GmbH
Michael Zagel
André Aechtner Stephan Seitz Robin Frank Mükremin Akyildiz
Immobilien SOLLMANN+ZAGEL GmbH Immobilienvermittlung BW GmbH
p Nürnberg p Stuttgart
Burgstraße 11 Fritz-Elsas-Straße 31
90403 Nürnberg 70174 Stuttgart
Kontakt: Michael Zagel Kontakt: Robin Frank
Telefon: +49 (0) 911 2361 - 0 Mükremin Akyildiz
Telefax: +49 (0) 911 2361 - 299 Telefon: +49 (0) 711 124-42778 bzw. -42081
dip@sollmann.de Telefax: +49 (0) 711 124-42613 bzw. -44420
www.sollmann.de robin.frank@immobilienvermittlung-bw.de
muekremin.akyildiz@immobilienvermittlung-bw.de
www.bw-bank.de/immobilien
Annegret Möllerherm
Detlev Delfs Dr. Marcel Hofeditz
MÖLLERHERM IMMOBILIEN
Inh. Annegret Möllerherm e.K.
p Scharbeutz, Hamburg, Bremen, Lübeck, Kiel
Schleswig-Holstein, Ostsee, Nordsee
Am Bürgerhaus 4
23683 Scharbeutz
Kontakt: Detlev Delfs
Telefon: +49 170 68 12 808
Telefax: +49 45 03 77 16 1 - 01
detlev.delfs@moellerherm-immobilien.de
www.moellerherm-immobilien.de
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DIP Partner
Preferred Partner
Hans Peter Fris
Rüdiger Kahde Martin Splitt Sigrid Schaefer Rick Hoogervorst Susan Perdijk
ALLIANZ Handwerker Services GmbH EBZ Business School GmbH FRIS | REAL PEOPLE
p Aschheim bei München, Stuttgart, p Bochum p Amsterdam, Zaandam, Bergen op Zoom
Frankfurt/M., Düsseldorf, Hamburg, Springorumallee 20 Hoogoorddreef 15
Leipzig, Berlin 44795 Bochum NL – 1101 BA Amsterdam
Heltorfer Str. 4 Kontakt: Prof. Dr. habil. Sigrid Schaefer Kontakt: Hans Peter Fris
40472 Düsseldorf Telefon: +49 (0) 234 9447-700 Rick Hoogervorst
Kontakt: Rüdiger Kahde Telefax: +49 (0) 234 9447-777 Susan Perdijk
Martin Splitt s.schaefer@ebz-bs.de Telefon: +31 (0)20 301 77 40
Telefon: +49 (0) 211 563742152 www.ebz-business-school.de info@fris.nl oder wschayen@fris.nl
Telefax: +49 (0) 211 56374192152
Martin.Splitt@allianz-handwerker.de
www.allianz-handwerker.de
Jan Lindner-Figura Michael Gertmann
Dr. Markus Heider Dr. Damian Tigges Michael Klimmeck Steffen Cordes
GÖRG Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB TÜV RHEINLAND
INDUSTRIE SERVICE GMBH
p Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg,
Köln, München p Köln, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt,
Kontakt: Jan Lindner-Figura Kontakt: Dr. Markus Heider Hamburg, München, Nürnberg, Stuttgart
Kantstraße 164 Dr. Damian Tigges Kontakt: Michael Gertmann
10623 Berlin Kennedyplatz 2 Am Grauen Stein
Telefon: +49 30 884503-0 50679 Köln 51105 Köln
Telefax: +49 30 882715-0 Telefon: +49 221 33660-0 Telefon: +49 221 806 2107
jlindner-figura@goerg.de Telefax: +49 221 33660-80 Telefax: +49 221 806 1354
mheider@goerg.de michael.gertmann@de.tuv.com
dtigges@goerg.de
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Neues bei DIP
Neues bei DIP
Wir haben unsere Firmen-Gruppe neu strukturiert.
ARNOLD HERTZ IMMOBILIEN GMBH & CO. KG
ARNOLD HERTZ IMMOBILIEN GmbH & Co. KG ist die Hol-
ding für weitere Firmen, die immobilienwirtschaftliche
Dienstleistungen erbringen - mit gegenwärtig rd. 90 Mit
arbeitern. Alleiniger Gesellschafter ist Henrik Hertz, der
auch einer der Gründungsgesellschafter und Sprecher der
DIP-Gruppe ist.
Im Mittelpunkt stehen nicht nur das Wohnwirtschaftliche
und Gewerbliche Investment als Ertragsimmobilie, das
Geschäftsfeld umfasst auch alle Dienstleistungen bis hin Henrik Hertz
Geschäftsführender Gesellschafter
zur Pflege und Unterhaltung dieser Immobilien durch
unsere Tochterfirmen. Sie erhalten alle immobilienwirt-
schaftlichen Leistungen von uns aus einer Firmengruppe,
mit einem sehr persönlichen Dienstleistungskonzept.
KERNKOMPETENZEN:
ppKompetente Beratung, ziel -und lösungsorientierte
Begleitung für alle An -und Verkaufsüberlegungen für
Mehrfamilienhäuser und gewerbliche Anlageimmo
bilien sowie Wohnimmobilien zur eigenen Nutzung. Philipp Hertz
Dipl.-Immobilienwirt (DIA)
Grundstücksakquisition für Bauträger.
Typo
Geschäftsführer
ppDas Immobilien- und Asset Management für Grund-
vermögen mit eigenem Hausmeister, Facility Mana
gement, Reinigungsdienste und Handwerker
service
für Modernisierungen einschl. Um- und Ausbauten.
ppIn dieser Angebotsbreite sind wir insbesondere für
den ganzen norddeutschen Raum einschl. Mecklen-
burg-Vorpommern für die DIP-Partner und deren Kun- ARNOLD HERTZ IMMOBILIEN GMBH & CO. KG
den und Auftraggeber ein verlässlicher und kompe- ppHamburg
tenter Ansprechpartner. Größere gewerbliche und Große Bleichen 68
wohnwirtschaftliche Grundstücke können wir auch in 20354 Hamburg
anderen Bundesländern managen. Telefon: +49 (0) 40 35 46 78 10
Telefax: +49 (0) 40 35 46 78 50
Ihr hanseatischer Partner. henrik.hertz@arnold-hertz-immobilien.de
Weil Immobilien Vertrauenssache sind bei Arnold Hertz, philipp.hertz@arnold-hertz-immobilien.de
seit 119 Jahren. www.arnold-hertz-immobilien.de
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Kolumne
Dr. Wulff Aengevelt, Geschäftsführender Gesellschafter AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
EXPO REAL 2018:
Mehr Internationalisierung und Professionalisierung!
2018 erzielte die 21. EXPO REAL in München mit 2095 Aus- sichts der Anpassung an die Konsumentenwünsche - Stich-
stellern (+100) aus 41 Ländern (2017: 35) und mehr als wort „same day“- beziehungsweise „same hour“-Auslieferung
vierzigtausend Teilnehmern als größte Immobilienmesse - immer teurer.
Europas neue Rekorde.
Die 21. EXPO REAL präsentierte sich einmal mehr als effizi-
Das Messegeschehen präsentierte sich agil, gut gelaunt und ente Arbeitsmesse mit spannenden Themen und einer Viel-
abschlussorientiert. Dabei zeichnete sich eine weitere Inter- zahl hochkarätiger Vermietungs- und Verkaufsmeldungen
nationalisierung und Professionalisierung ab, unter anderem und war damit ein Muss für nationale und internationale
bei den zahlreichen, in der Regel sehr gut besuchten und Marktteilnehmer.
hochkarätig besetzten Foren.
Dies gilt auch für die Fachveranstaltungen unseres Hauses,
zum Beispiel des China Competence Centers zum Engage-
ment chinesischer Nutzer und Investoren in Deutschland.
Ebenfalls mit großem Interesse verfolgte das vollbesetzte
Auditorium die von AENGEVELT initiierte Podiumsdiskussion
zu Bestellerprinzip, Mietpreisbremse und Deckelung der
Maklerprovision. Einig im Ziel, Wohnen für breite Kreise er-
schwinglicher zu machen, vertraten hier die Diskutanten aus
Politik, Presse, Immobilienwirtschaft, Forschung und Lehre
kontrovers und leidenschaftlich ihre Standpunkte. Fazit un-
Dr. Wulff Aengevelt
geachtet der unterschiedlichen Sichtweisen: Nur gemeinsam
kann dieses Ziel erreicht werden.
Großen Zuspruch erhielten auch die zahlreichen professio-
nellen Standort- und Projektvorstellungen wie zum Beispiel
durch Düsseldorfs Oberbürgermeister Thomas Geisel bei der
Präsentation der Metropolenregion Rheinland.
Schwerpunktthemen waren auf der EXPO REAL unter ande-
rem die energetische Optimierung des Immobilienbestandes
und der steigende Bedarf an bezahlbaren und gleichzeitig
altersgerechten Wohnungen.
Die Banken signalisierten ihre Einschätzung, dass sich der
Markt in der Höhepunktphase befindet. Passend dazu hält
die hohe Nachfrage nach Immobilieninvestments (noch) un-
verändert an, allerdings etwas verhaltener im Einzelhandels-
segment aufgrund der Entwicklungen in den Bereichen on-
line-Handel und Digitalisierung und ihren Auswirkungen auch
auf die logistischen Abläufe: So wird die “letzte Meile“ ange-
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Märkte im Überblick
Märkte im Überblick
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Der Markt für
p Büroflächen .......................... S. 12
p Einzelhandel und
Gewerbe ............................... S. 14
p Grundstücke und
Investments............................S. 16
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Der Markt für
Büroflächen
Düsseldorf
Frankfurt
Dresden
Bremen
Essen
Berlin
Büromarkt
Flächenumsatz in m2 - 2018
Vermietungsleistung + Eigennutzer 840.000 95.000 85.000 390.000 128.000 616.000 555
Flächenumsatz in m - 2017
2
Vermietungsleistung + Eigennutzer 930.000 92.000 105.000 451.000 116.000 702.000 625
Flächenumsatz in m - 2016
2
Vermietungsleistung + Eigennutzer 893.000 79.000 78.000 355.000 89.000 546.000 550
Spitzenmiete 2018
in EUR/m2/Monat 34,00 13,00 14,00 28,00 15,00 41,00 2
Spitzenmiete 2017
in EUR/m2/Monat 30,00 12,80 13,00 27,00 15,00 40,00 2
Spitzenmiete 2016
in EUR/m2/Monat 28,00 12,60 12,00 26,50 14,00 39,00 2
Durchschnittsmiete Gesamtstadt 2018
in EUR/m2/Monat 20,90 k. A. 9,00 14,90 k. A. 21,00 1
Durchschnittsmiete City 2018
in EUR/m2/Monat 25,10 8,90 11,35 18,60 10,50 25,10 1
Durchschnittsmiete Cityrand 2018
in EUR/m2/Monat 22,80 7,80 9,00 16,10 8,50 17,00 1
Durchschnittsmiete Außenbezirke 2018
in EUR/m2/Monat 15,50 7,10 8,00 12,40 6,50 14,40 1
Leerstand absolut in m2 - Ende 2018 360.000 110.000 170.000 730.000 155.000 830.000 560
Leerstand absolut in m2 - Ende 2017 560.000 115.000 190.000 780.000 204.000 1.050.000 680
Leerstandsquote in % - Ende 2018 1,9 3,1 6,8 7,8 4,9 7,1
Leerstandsquote in % - Ende 2017 3,0 3,3 7,7 8,4 6,5 8,9
Prognose Flächenumsatz 2019 ➙ k. A. ➙ ➚ ➘ ➙
Prognose Spitzenmiete - Ende 2019 ➚ k. A. ➚ ➚ ➙ ➚
Prognose Durchschnittsmiete Gesamtstadt -
Ende 2019 ➚ k. A. ➚ ➚ ➚ ➚
Prognose Leerstand absolut - Ende 2019 ➘ k. A. ➘ ➘ k. A. ➘
k. A. = keine Angaben
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Magdeburg
Hannover
Karlsruhe
Hamburg
Nürnberg
München
Frankfurt
Stuttgart
Leipzig
Köln
0 555.000 160.000 68.000 297.000 135.000 23.000 932.000 90.000 220.000
0 625.000 135.000 84.000 306.000 158.000 18.500 960.000 100.000 300.000
0 550.000 110.000 81.000 383.000 94.000 25.000 745.000 102.000 390.000
0 27,00 15,50 15,00 22,50 14,00 12,75 38,50 15,50 23,00
0 26,50 15,00 15,00 21,70 13,00 12,25 36,50 15,00 23,00
0 26,00 14,60 14,00 21,50 13,00 10,80 35,00 15,00 22,00
0 15,80 k. A. 13,00 14,70 9,35 6,50 19,00 10,50 14,50
0 19,50 10,50 13,70 14,50 10,90 8,50 25,00 11,70 16,50
0 15,50 8,50 13,00 13,50 9,30 6,90 17,40 10,60 12,50
0 12,00 7,60 12,00 8,90 6,80 5,10 13,30 9,70 10,00
0 560.000 150.000 80.000 230.000 235.000 75.000 645.000 125.000 170.000
0 680.000 165.000 83.000 290.000 265.000 91.000 690.000 150.000 180.000
1 3,9 3,3 3,3 3,0 7,1 7,2 3,3 3,5 2,2
9 4,8 3,7 3,4 3,7 8,1 8,7 3,5 4,1 2,3
➙ ➙ ➙ ➚ ➙ ➘ ➙ ➘ ➘ ➙
➚ ➚ ➚ ➚ ➚ ➙ ➙ ➚ ➙
➚ k. A. ➚ ➚ ➚ ➙ ➙ ➚ ➙
➘ ➘ ➘ ➘ ➘ ➘ ➚ ➘ ➙
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Der Markt für
Einzelhandel und Gewerbe
Düsseldorf
Frankfurt
Dresden
Bremen
Essen
Berlin
Einzelhandel
Spitzenmiete (Top A-Lage) in EUR/m2
340 145 115 290 105 320
Miete in EUR/m2:
City A-Lage
(EG < 100 m2)* 80-300 k. A. 50-100 140-250 k. A. 150-300 220
Miete in EUR/m : 2
City B-Lage
(EG < 100 m2)* 15-40 k. A. 20-50 50-80 k. A. 90-140 5
Miete in EUR/m : 2
Stadtteillage/-zentrum
(EG < 100 m2)* 20-30 k. A. 10-20 15-30 8-27 20-45 3
Miete in EUR/m2:
Discounter/Fachmarkt - nonfood 6-15 k. A. 5-12 10-15 k. A. 15-25
Miete in EUR/m : 2
Discounter/Fachmarkt - food 10-22 k. A. 5-17 10-14 k. A. 14-18
PROGNOSE 2019
Mietpreisentwicklung
1A-Lagen ➙ k. A. ➙ ➘ ➙ ➙
Mietpreisentwicklung
B-Lagen ➘ k. A. ➘ ➘ k. A. ➙
Flächennachfrage
1A-Lagen ➙ k. A. ➙ ➙ k. A. ➙
Einzelhandelsumsatz
1A-Lagen ➚ k. A. ➙ ➘ k. A. ➚
k. A. keine Angaben
* = markttypische Spannbreite
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Magdeburg
Hannover
Karlsruhe
Hamburg
Nürnberg
München
Frankfurt
Stuttgart
Leipzig
Köln
0 290 195 110 260 130 68 360 165 260
0 220-280 k. A. 50-110 120-260 90-110 35-40 225-360 100-165 120-180
0 50-80 k. A. 20-75 70-100 50-70 22-25 95-150 65-95 40-80
5 35-70 k. A. 15-50 15-35 10-15 9-13 k. A. 25-65 5-20
5 k. A. k. A. k. A. 10-14 7-13 6-12 k. A. 10-30 10-15
8 k. A. k. A. k. A. 10-15 10-16 6-12 k. A. 10-30 10-18
➙ ➙ k. A. ➙ ➙ ➙ ➙ ➙ ➚ ➘
➙ ➘ k. A. ➙ ➘ ➘ ➙ ➚ ➚ ➙
➙ ➚ k. A. ➙ ➙ ➙ ➙ ➙ ➚ ➘
➘ k. A. ➙ k. A. ➘ ➚ ➚ ➚ ➘
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DIP_2019_MF_D.indd 15 06.03.19 10:15Märkte im Überblick
Der Markt für
Grundstücke und Investments
Düsseldorf
Frankfurt
Dresden
Bremen
Essen
Berlin
Grundstücksmarkt - Kaufpreise in EUR
Gewerbegrundstücke* 70-185 50-140 40-130 180-470 65-150 230-500 120-2
5.000- 2.600- 6.700-
Büro- und Geschäftshausgrundstücke (Citylagen) 15.000 850-1.400 350-1.300 28.000 k. A. 44.000 4.000-30.0
Wohnungsbaugrundstücke (gute Lagen) 2.500-5.000 850-1.400 150-1.300 460-2.000 600-800 1.200-3.700 2.500-7.5
Gewerbliches Investment –
Spitzenfaktoren (Netto)
Geschäftshaus 33,0 21,50 21,0 30,0 22,00 35,0 3
Bürohaus 33,0 21,00 19,5 29,0 21,00 33,0 3
SB-/Fachmarkt/-zentrum 19,0 16,50 16,0 19,0 16,50 20,0 2
Industrie/Gewerbe/Logistik 20,0 19,00 15,0 16,0 18,00 20,0 2
Gewerbliches Investment -
Marktübliche Einstiegsfaktoren
Geschäftshaus 19-24 16,5-20 14,5-21 18-22 17,5-22 19-22 20-
Bürohaus 18-23 16,5-20 13-19,5 18-22 17,5-21 19-21 25-
SB-/Fachmarkt/-zentrum 15-18 14-16 11,5-15 15-16 14-15,5 13-16 17-1
Industrie/Gewerbe/Logistik 13-15 13-16 9-12,5 11-13 13-17 12-15 15-
Wohninvestment -
Marktübliche Einstiegsfaktoren
Mehrfamilienhaus Neubau
(mittlere Ausstattung) 25-27 20-23 18,5-23,5 24-27 18-22 23,5-25,5 24-
Mehrfamilienhaus Bestand
(mittlere Ausstattung) 28-33 16-19,5 15-21 20-24 13,5-18,5 22,5-24 20-
*Der Grundstückspreis für Gewerbeflächen gilt für eine erschlossene Fläche in höherwertigen Gewerbegebieten oder für Gewerbeflächen mit guter Erreichbarkeit (ohne innerstädtische
Alt-Industrieflächen oder Produktionsflächen). Üblicherweise ist von einer GFZ von 0,6 bis 1,1 auszugehen.
Faktor = Vervielfältiger (Netto-Kaufpreis zu Vertragsmiete/Jahr)
Spitzenfaktor = höchster am Markt erzielbarer Vervielfältiger
Neubau = Fertigstellung innerhalb der letzten zwei Jahre
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DIP_2019_MF_D.indd 16 06.03.19 10:15Märkte im Überblick
Amsterdam
Magdeburg
Hannover
Karlsruhe
Hamburg
Nürnberg
München
Stuttgart
Leipzig
Köln
120-270 85-265 140-260 120-185 50-145 15-65 410-1.450 165-385 350-750 k. A.
2.800- 3.500- 3.000-
4.000-30.000 k. A. 1.700-6.000 900-29.000 2.900-4.000 500-800 12.000 13.600 29.000 k. A.
2.500-7.500 750-950 490-830 800-1.500 600-1.100 250-350 2.300-5.200 950-1.600 1.200-2.800 k. A.
35,0 24,0 24,0 29,0 26,0 21,0 40,0 25,0 30,0 33,0
35,0 24,0 18,0 29,0 22,0 20,0 30,0 22,0 28,0 28,5
22,0 19,0 14,0 20,5 16,0 14,0 23,0 15,5 16,0 17,0
21,0 18,5 15,0 21,0 15,0 13,0 22,0 14,2 18,0 21,0
20-35 19-23 16-25 22-27 20-26 13-16 25-36 20,0 20-28 21-33
25-30 16-21,5 12-16 16-24 17-21 13-16 19-27 16-18 20-25 16-28,5
17-18,5 14-16 10-15 14,5-17,5 11-16 12-14 15-20 13,5-14,5 11-15 13-17
15-19 13,5-17,5 10-15 13-19 9-14 9-13 15-20 12,5-13,5 11-17 k. A.
24-38 19-25 25-30 23-28,5 20-28 20-24 33-40 24-27 25-30 18-28,5
20-35 17-24,5 22-30 20,5-26 20-28 17-20 30-40 18-22 23-30 15-25
k. A. keine Angaben
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DIP_2019_MF_D.indd 17 06.03.19 10:15Märkte im Einzelnen
Märkte im Einzelnen
Der
Markt für Büroflächen
Überdurchschnittlicher Flächenumsatz an
den deutschen Büromärkten ............................. S. 19
Der
Markt für Einzelhandelsflächen
Der deutsche Einzelhandelsmarkt
im Überblick .......................................................... S. 23
Der Markt für Immobilieninvestments
Gewerbe mit neuem Rekord,
Wohnen mit zweitbestem Ergebnis ................. S. 25
Der
Markt für Logistikflächen
Die dynamische Entwicklung hält an. .............. S. 30
Der Immobilienmarkt in Norddeutschland
– ein kurzer Überblick ......................................... S. 35
Der Immobilienmarkt Amsterdam .................. S. 37
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DIP_2019_MF_D.indd 18 06.03.19 10:15Märkte im Einzelnen
Der Markt für Büroflächen
Überdurchschnittlicher Flächenumsatz an den deutschen Büromärkten
Im Rahmen einer lang anhaltenden positiven Wirtschafts- München und Stuttgart) wurden rd. 3,85 Mio. m² bzw.
entwicklung in Deutschland, die 2018 ein BIP-Wachstum 84 % der Büroflächenumsätze aller 15 DIP-Märkte
von 1,5 % ermöglichte, haben sich die einheimischen umgesetzt. Das war somit ein um ca. 10 % niedrigerer
Büro
vermietungsmärkte trotz Unsicherheiten aufgrund Flächenumsatz als 2017 (4,27 Mio. m²). Das aktuelle
geopolitischer und weltwirtschaftlicher Risiken gut be- Ergebnis liegt 20 % über dem mittleren Niveau der
haupten können. Dabei waren die Auswirkungen auf die vorangehenden Dekade (Ø 2008 - 2017: 3,21 Mio. m²
verschiedenen Marktsegmente und Standorte sowohl in p. a.). Die vier umsatzstärksten Märkte waren 2018
unterschiedlichem Ausmaß als auch in differenzierter München (932.000 m²), Berlin (840.000 m²), Frank-
Geschwindigkeit zu spüren. furt a. M. (616.000 m²) und Hamburg (555.000 m2).
ppDie Umsatzdynamik, d. h. der Anteil des Flächenum-
Büroflächenumsatz unter Vorjahresniveau satzes am Bestand, erreichte einen niedrigeren Wert
als im Vorjahr (2018: 4,1 %, 2017: 4,5 %). Am dyna-
pp Wurden im Jahr 2017 an den 15 DIP-Standorten ins- mischsten, d. h. oberhalb der mittleren Performance
gesamt rd. 5,08 Mio. m Büroflächen umgesetzt, sank
2
aller 15 DIP-Märkte (3,6 %), waren die Flächenabsätze
der Flächenumsatz im Folgejahr 2018 um 450.000 m2 an den Märkten Frankfurt am Main (5,3 %), München
bzw. rd. 9 % auf 4,63 Mio. m². Dieser jüngste Umsatz (4,7 %), Berlin (4,4 %), Düsseldorf (4,2 %), Leipzig
wert ist dennoch der zweithöchste in der Spanne der (4,1 %) und Essen (4,0 %). Etwa im Mittel lag die Um-
letzten 25 Jahre und liegt rd. 20 % über dem mittleren satzdynamik in Hamburg (3,9 %), Köln (3,8 %), Hanno-
Absatzwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2008 - 2017: ver (3,5 %) und Dresden (3,4 %). Verhaltenere Büro
3,83 Mio. m² p. a.). flächenabsatzquoten erreichten demgegenüber Karls
ruhe (2,8 %), Bremen (2,7 %), Stuttgart (2,7 %), Nürn-
ppIn den sieben größten deutschen Büromärkten (Ber- berg (2,5 %) und Magdeburg (2,2 %).
lin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln,
DIP-Büromärkte*:
Büroflächenumsatz, Nettoabsorption und Umsatzdynamik
■ = Büroflächenumsatz (1.000 m2) ■ = Nettoabsorption (1.000 m2) = Umsatzdynamik (Prozent)
* B, HB, DD, D, E, F, HH, H, KA, K, L, MD, M, N, S; inklusive Eigennutzer Quelle: DIP, AENGEVELT-RESEARCH
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DIP_2019_MF_D.indd 19 06.03.19 10:15Märkte im Einzelnen
Anhaltend hohe Nettoabsorption an Märkten den tiefsten Stand seit 2001 (rd. 4,2 Mio. m²) er-
Büroflächen reicht:
Nachdem 2013 die Nettoabsorption von Büroflächen in ppZu den Märkten mit höherer Dynamik des Abbaus von
den deutschen Büromärkten im Zuge des Konjunkturrück- Leerstand gehörten 2018 besonders Berlin (-36 %),
ganges und der entsprechenden prozyklischen Mietzu- Essen (-24 %), Frankfurt am Main (-21 %), Köln (-21 %),
rückhaltung auf unter eine Million m² fiel, konnte in den Hamburg (-18 %), Magdeburg (-18 %) und Nürnberg
letzten fünf Jahren im Rahmen der positiven Wirtschafts- (-17 %).
entwicklung eine höhere Nettoabsorption beobachtet wer-
den. So wurden zwischen 2014 und 2017 im Mittel rd. 1,5 ppVergleichsweise moderatere Leerstandsabbauraten
Mio. m² p. a. absorbiert. Im Berichtsjahr 2018 betrug die wurden in Dresden (-11 %), Leipzig (-11 %), Hannover
Nettoabsorption ca. 1,6 Mio. m² Bürofläche. (-9 %), München (-7 %), Stuttgart (-6 %), Düsseldorf
(-6 %), Bremen (-4 %) und Karlsruhe (-4 %) analysiert.
Weitere Reduzierung der Die Einschätzung eines Standortes allein anhand von
Büroflächenüberhänge Leerständen bzw. deren Veränderungsraten greift aller-
dings zu kurz. Vielmehr sind die sich verändernden Relati-
Angesichts hoher anhaltender Nettoabsorption sank, wie onen zu den Flächenumsätzen und zur Bestandserweite-
von DIP prognostiziert, der Gesamtumfang der kurzfristig rung durch die Neubautätigkeit entscheidend und damit
verfügbaren Büroflächen in den 15 analysierten deutschen beurteilungsrelevant:
Märkten im Jahresverlauf 2018 um rd. 900.000 m2 auf
4,6 Mio. m2 Bürofläche. Die mittlere Leerstandsquote der Der dazu von AENGEVELT-RESEARCH entwickelte Leer-
15 DIP-Märkte reduzierte sich damit von 4,9 % Ende 2017 standsindex “ARLEX“ (AENGEVELT-RESEARCH LEer-
binnen Jahresfrist auf 4,1 %. standsindeX) berücksichtigt diese Relation zwischen der
Entwicklung der Leerstände einerseits und der Umsatzdy-
Im Mittel standen 2018 rd. 16 % weniger Bürofläche zur namik sowie dem mittelfristigen (künftigen) Fertigstel-
kurzfristigen Anmietung zur Verfügung als noch ein Jahr lungsvolumen andererseits. Ein Indexwert von 100 ent-
zuvor. Damit hat das Leerstandsvolumen in den 15 DIP- spricht dabei einem idealtypischen Markt im Gleichge-
ARLEX: Leerstandsindex der DIP-Büromärkte
Index 100: Leerstand entspricht der aktuell und mittelfristig notwendigen Fluktuationsreserve
Berlin
Stuttgart
Köln
München
Karlsruhe
Hamburg
Nürnberg
Hannover
Bremen
Essen
Frankfurt
Düsseldorf
Dresden
Leipzig
Magdeburg
Index
0 50 100 150 200 250 300 350 400
■ = 2017 ■ = 2018 Quelle: DIP, AENGEVELT-RESEARCH
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DIP_2019_MF_D.indd 20 06.03.19 10:15Märkte im Einzelnen
wicht, Werte unter 100 einem Nachfrageüberhang und Das von AENGEVELT-RESEARCH seit Jahren ermittelte
Werte über 100 einem Angebotsüberhang. Nach der Be- „Bürobarometer“ berücksichtigt nicht nur die Entwicklung
rechnung des ARLEX rücken die Ergebnisse die jeweiligen der Büromieten, sondern aller weiteren wesentlichen
Standorte z. T. in ein vollkommen anderes Licht, als es die Kennziffern, die die Angebots-Nachfrage-Relationen wi-
rein quantitative Betrachtung der nominellen Leerstands- derspiegeln1. Bei der Interpretation der analysierten Index-
quoten sowie deren Veränderung erwarten ließe: werte ist nicht nur die Größe der Ausschläge in Richtung
Markt-Tief oder Markt-Hoch zu berücksichtigen, sondern
pp Die Angebots-Nachfrage-Relationen haben sich bin- auch Tempo und Richtung der Pendelausschläge im Ver-
nen Jahresfrist in nur fünf von 15 analysierten Büro- gleich zum Vorjahresstand.
märkten verbessert und sich somit einem Markt-
gleichgewicht weiter angenähert. Der Leerstandsin- Die Reaktion auf die anhaltende positive wirtschaftliche
dex für alle untersuchten deutschen Büromärkte stell- Entwicklung ist in den 15 analysierten DIP-Büromärkten
te sich Ende 2017 auf 81, ein Jahr später auf einen unterschiedlich. Das zeigt die individuelle Position der
Wert von 76. Somit ist der Gesamtmarkt im Jahr 2018 Märkte im Bürobarometer. Nachdem sich der durch-
insgesamt von einem großen Nachfrageüberhang ge- schnittliche Bürobarometerwert der 15 analysierten Büro-
prägt. märkte im Krisenjahr 2009 auf den Wert -63 verschlech-
ppZu den Büromärkten mit den günstigsten Marktrelati- terte, konnte er sich im Rahmen der Markterholung ab
onen zwischen Flächenangebot, Nachfrage und mit- 2010 kontinuierlich um 129 Indexpunkte verbessern und
telfristiger Flächenerweiterung gehören Essen (Index erreichte 2018 den Indexwert 66 (2017: 60). Damit wurde
91) und Bremen (83). für das Berichtsjahr 2018 der höchste Indexwert der histo-
pp In den anderen analysierten Standorten liegen die Index- rischen Reihe (ab 1994) analysiert.
werte zwischen 34 (Berlin) und 226 (Magdeburg). Die
sehr niedrigen Indexwerte in Berlin (34), Stuttgart (44), Zu den Büromärkten mit den besten Performancewerten
Köln (54) und München (56) zeugen von einem ausge- im Berichtsjahr 2018 gehören Essen, Frankfurt am Main
prägten Missverhältnis zwischen sehr hoher Büroflä- und Magdeburg. Ein negativer Veränderungssprung inner-
chennachfrage, geringer Leerstandsquote und nicht halb der 15 DIP-Märkte wurde u. a. für Karlsruhe, Düssel-
ausreichendem zeitgerechten Fertigstellungsniveau. dorf und Bremen analysiert.
ppDie markantesten Verbesserungen des ARLEX wur-
den für das Berichtsjahr in Magdeburg (32 Indexpunk- Die niedrigsten Barometerwerte insgesamt wurden für
te), Essen (20), Frankfurt am Main (19) und Leipzig Magdeburg, Leipzig, Düsseldorf und Dresden ermittelt,
(17) registriert. während in Berlin, Stuttgart, Köln, München und Hamburg
die höchsten Werte analysiert wurden.
Performance der 15 DIP-Märkte
Leipzig
Im Zuge der weiterhin robusten Konjunkturentwicklung in Magdeburg Düsseldorf
Dresden
Frankfurt
Deutschland im Berichtsjahr zeichneten sich die deut- Bremen
Essen
schen Büromärkte 2018 durch eine insgesamt positive Karlsruhe, Nürnberg, Hannover
Hamburg
Performance aus. In Relation zum gleichen Analysezeit- München
Köln
Stuttgart
punkt des Vorjahres haben sich die Indexwerte in acht der Berlin
15 Standorte positiv entwickelt. 2019 erwartet DIP im Rah-
men der weiterhin wachstumsorientierten Wirtschaftsent-
wicklung eine überdurchschnittlich hohe Büroflächen- Jan ua r 20 19
nachfrage, die auf einen sehr engen Markt trifft, der von
einem weiteren Abbau des marktfähigen Leerstandes und
einer hohen Absorption moderner und marktgerechter Bü- 1
In die Berechnung der Indexwerte gehen folgende Kennziffern ein: Flächenumsatz, Netto-
absorption, verfügbares Flächenangebot, kurzfristig verfügbare Angebotsreserve, notwendi-
roflächen gekennzeichnet ist. ge Mobilitätsreserve, Fertigstellungsvolumen, Flächenbestand, Spitzenmiete, mittlere Miete.
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Steigende Spitzenmieten Perspektiven und Chancen
Das Büromietniveau zieht seit 2011 auf breiter Front konti- Die Wachstumsorientierung der deutschen Wirtschaft
nuierlich an. Die mit den Flächenumsätzen der untersuch- bleibt 2019 – wenn auch auf geringerem Niveau - erhalten,
ten Märkte gewichtete Spitzenmiete war Ende 2018 mit so dass die gute fundamentale Verfassung der Unterneh-
rd. EUR 30,10/m² höher als zum Vorjahreszeitpunkt (ca. men und Haushalte hierzulande in Verbindung mit einer
EUR 28,50/m²). Zu den Märkten mit einem markanten An- positiven Beschäftigungs- und Lohnentwicklung weiterhin
ziehen des Spitzenmietniveaus gehörten im Jahresver- für ein robustes Nachfrageniveau sorgt:
gleich vor allem Berlin (+13 %), Dresden (+8 %), Leipzig
(+8 %) und München (+6 %). Höhere Spitzenmieten im ppFür 2019 erwartet DIP für die Mehrzahl der untersuch-
Vergleich zum Vorjahr wurden auch in Düsseldorf (+4 %), ten Büromärkte einen hohen überdurchschnittlichen
Köln (+4 %), Magdeburg (+4 %), Frankfurt am Main (+3 %), Büroflächenumsatz, der in etwa das vorjährige hohe
Hannover (+3 %), Nürnberg (+3 %) sowie in Bremen und Volumen von rd. 4,5 Mio. m² erreichen wird.
Hamburg (jeweils 2 %) erzielt. Nur in Essen, Karlsruhe und ppIn Teilmärkten kommt es in nachfrageintensiven
Stuttgart wurde eine gegenüber dem Vorjahr stabile Spit- Marktbereichen zu weiteren Angebotsverknappun-
zenmiete registriert. gen. Hintergrund für partielle Angebotsverknappun-
gen ist u. a. das quantitativ-zeitlich unzureichende
Beim Vergleich der mittleren Mieten für Büroflächen in Ci- Bürofertigstellungsvolumen, das auch 2019 unter-
tylagen zum Jahresende 2018 zeigt sich ein ebenfalls po- durchschnittlich ausfallen wird.
sitiver Trend. Als gewichtete Durchschnittsmiete für Büro- ppDie dadurch weiter sinkenden marktfähigen Büro
flächen in den Citylagen wurde in den untersuchten 15 flächenleerstände in zentralen Lagen führen zu einer
deutschen Märkten Ende 2018 ein Wert von rd. EUR Verknappung von nachfragegerechten modernen
20,40/m² ermittelt, Ende 2017 waren es EUR 19,30/m². Flächen in Top-Lagen. Dies führt die generelle Steige-
Das mittlere Mietpreiswachstum belief sich damit binnen rungstendenz des Mietniveaus fort und aktiviert fall-
Jahresfrist auf rd. 6 %. Der Anstieg der mittleren City- bezogen weitere Steigerungspotentiale, so dass sich
Miete war in Berlin (+26 %) und Leipzig (+14 %) besonders nach Prognosen von DIP insbesondere in den um-
akzentuiert. satzdynamischen Märkten der Trend anziehender
Spitzenmieten 2019 fortsetzt.
Mietniveau in Citylagen
Spitzenmieten und mittlere Mieten (Stand: 31.12.2018) in EUR/m2
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
Berlin
Bremen
Dresden
Düsseldorf
Essen
Frankfurt/Main
Hamburg
Hannover
Karlsruhe
Köln
Leipzig
Magdeburg
München
Nürnberg
Stuttgart
= mittlere Citymiete = Spitzenmiete (gewichtet)
Quelle: DIP, AENGEVELT-RESEARCH © DIP, AENGEVELT–RESEARCH
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Der Markt für Einzelhandelsflächen
Der deutsche Einzelhandelsmarkt im Überblick
Es verdichten sich relevante Frühindikatoren, dass die arbeitermangel - mit einer Quote von 4,9 % (Dezember
Phase der Hochkonjunktur in Deutschland abflacht. Unge- 2018) weiterhin sehr niedrig. Nachdem der GfK-Konsumkli-
achtet dessen wächst die deutsche Wirtschaft mit ge- maindex im Dezember 2017 mit einem Indikatorwert von
bremster Dynamik weiter. Erste Schwächetendenzen ha- 10,7 den höchsten Dezember-Wert der jüngsten 15 Jahre
ben sich 2018 im Rahmen geopolitischer und ökonomi- erreicht hatte, hat sich das Konsumklima im Rahmen der
scher Unsicherheiten gezeigt. Dazu zählen z. B. eine pro- Konjunktureintrübung im Laufe des Jahres 2018 etwas ab-
tektionistische Handelspolitik im Rahmen des sich ver- gekühlt und sank bis Dezember 2018 auf 10,4 Punkte. Den-
stärkenden geopolitischen Dualismus USA – China, die noch geben die positiven Rahmenbedingungen im Inland,
auch Anfang 2019 noch immer ungelöste Brexit-Proble- die Arbeitsmarkt- und Einkommensentwicklung, die mode-
matik und sonstige Unwägbarkeiten, die erste Schatten rate Entwicklung der Verbraucherpreise sowie der bei null
auf die deutsche Konjunktur werfen. Das Wirtschafts- Prozent stehende Leitzins der Europäischen Zentralbank
wachstum in Deutschland betrug 2018 1,5 % (2017: momentan die wesentlichen Impulse für das weiterhin ho-
+2,2 %). Das ifo Institut für Wirtschaftsforschung geht laut he Konsumniveau. Somit bleibt Deutschland auch 2019
aktueller Konjunkturprognose (Dezember 2018) von ei- weiterhin der wichtigste Einzelhandelsmarkt in Europa und
nem BIP-Wachstum von 1,1 % im Jahr 2019 aus. Deutsch- erfreut sich damit insbesondere in den Wachstumskernen
land bleibt damit auch im laufenden Jahr – trotz Konjunk- und Agglomerationsräumen eines anhaltend hohen Expan-
turabschwächung – weiter auf wirtschaftlichem Expansi- sionsinteresses nationaler wie internationaler Labels. Den-
onskurs. Das seit Jahren rege Interesse von Investoren noch ist vor allem im Textilsegment eine Abschwächung
und Einzelhandelsmietern insbesondere an Top-Lagen in der Dynamik zu konstatieren, die sich im Rahmen fortlau-
den besonders nachgefragten Städten und Wachs- fender Ertragsüberprüfung des Filialnetzes in einer restrik-
tumskernen setzt sich weiter fort. tiveren Expansionspolitik führender Unternehmen äußert.
Spitzenmieten* für Einzelhandelsflächen
Der seit 2010 ununterbrochen expandierende Einzelhan-
München
delsmarkt in Deutschland wuchs im Berichtsjahr 2018 mit
Berlin
einem nominalen Umsatzplus von 2,3 % gegenüber dem
Frankfurt/M.
Vorjahr auf rd. EUR 525 Mrd. weiter an. Ungeachtet dieses
positiven Hintergrundes reduzierten sich die Spitzenmie- Düsseldorf
ten in den bedeutendsten deutschen Einzelhandelsmetro- Hamburg
polen (Berlin, Hamburg, München, Frankfurt a. M., Köln, Stuttgart
Düsseldorf und Stuttgart) 2018 gegenüber dem Vorjahr Köln
vor allem aufgrund der verhalteneren Expansionsdynamik Hannover
der Retailer sowie der eCommerce-/Online-Konkurrenz Nürnberg
insgesamt um 1,4 %. Bremen
Leipzig
Die dynamische wirtschaftliche Entwicklung der letzten Dresden
Jahre wird v. a. von einer positiven Einkommensentwick- Karlsruhe
lung der Privathaushalte bei zunehmender Sparquote ge- Essen ■ = 2017
tragen. 2018 ist die Sparquote zum ersten Mal seit der Fi- Magdeburg ■ = 2018
nanzkrise vor zehn Jahren wieder auf über 10 % gestiegen. 0 50 100 150 200 250 300 350 400
Zudem setzt sich das seit Jahren kontinuierlich steigende, EUR/m2 Vk.
sehr hohe Beschäftigungsniveau der deutschen Volkswirt- * Ladengeschäfte in 1a-Lage mit ca. 100 m2 Verkaufsfläche (Vk.), ebenerdig
schaft fort. Die Arbeitslosigkeit bleibt – bei partiellem Fach- Quelle: DIP, AENGEVELT-RESEARCH
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DIP_2019_MF_D.indd 23 06.03.19 10:15Märkte im Einzelnen
Stagnierendes Mietpreisniveau in Perspektiven und Investmentchancen
attraktiven Top-Lagen
Das global seit Jahrzehnten traditionell sehr hohe Vertrau-
Gleichwohl bleibt die Nachfrage nach Verkaufsflächen vor en in den deutschen Immobilienmarkt und das gezielte In-
allem in den Innenstädten auf hohem Niveau. In den letz- vestment in „Betongold“ setzen sich angesichts anhalten-
ten Jahren profitierten etablierte und hochfrequentierte der Nullzinspolitik im EU-Raum - trotz Leitzinsanhebung in
1A-Lagen insbesondere von den gezielten Ansiedlungen den USA um 100 Basispunkte seit Dezember 2017 - sowie
expandierender nationaler und gleichzeitig vom Marktein- geopolitischer und weltwirtschaftlicher Unsicherheiten
tritt internationaler Filialisten, vor allem im Textilbereich. In auch 2019 fort. Die Immobilienquoten bleiben bei markt-
den „Big Seven“ liegen die Mieten in diesen Spitzenlagen führenden nationalen und internationalen Versicherungen,
zum Jahresende 2018 zwischen EUR 260,-/m2 Verkaufs- Staatsfonds, Pensionskassen etc. aufgrund fehlender si-
fläche in Köln und Stuttgart sowie EUR 360,-/m Verkaufs-
2
cherer Geldanlagealternativen weiterhin hoch. Die Spanne
fläche in München. der Spitzenrendite als Nettoanfangsrendite für deutsche
Retail-Immobilien (Geschäftshäuser) liegt in den „Big Se-
Die Fokussierung der Flächennachfrage auf Spitzenlagen, ven“ zwischen 2,5 % in München und 3,3 % in Düsseldorf
insbesondere durch liquide Finanzinvestoren und ihre aus- und Stuttgart. Für 2019 ist lokal differenziert eine weitere
nahmslos Top-Label führenden Beteiligungsunternehmen, geringe Kontraktion der Spitzenrenditen auf sehr niedri-
stimuliert in entsprechend favorisierten Standorten vor al- gem Niveau aufgrund der Attraktivität dieser Assetklasse
lem in wachstumsstarken Jahren den Anstieg des Spit- in Top-Lagen bei gleichzeitig weiterhin nur geringem
zenmietniveaus. In konjunkturschwächeren Jahren wer- marktadäquatem Angebot zu erwarten. Hochwertige Re-
den die Top-Mieten an 1A-Adressen zumindest stabilisiert. tail-Immobilien in Top-Lagen stellen eine sichere und dar-
Das betrifft v. a. die hochfrequentierten Hauptgeschäftsla- über hinaus zudem wertzuwachsaffine Anlageklasse dar,
gen in den größeren deutschen Städten bzw. Ballungszen- die vor allem in turbulenten Zeiten vor dem Hintergrund
tren wie Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, weiterhin niedriger Habenzinsen und eines anhaltend ho-
Köln, Düsseldorf und Stuttgart. So erhöhten sich in den hen Sicherheitsbedürfnisses sehr nachgefragt ist. Dieser
letzten zehn Jahren an diesen Standorten die realisierten Trend setzt sich nach umfassenden Analysen von DIP
Spitzenmieten für kleinteilige Ladengeschäfte von im Mit- 2019 weiter fort.
tel EUR 240,-/m Verkaufsfläche (2008) um rd. 26 % auf
2
aktuell EUR 303,-/m2. Ungeachtet dessen ist in den jüngs- Einzelhandelsumsatz* in Deutschland 2009 bis 2018
Umsatz in 100 Mrd EUR
ten Jahren aufgrund der ständig zunehmenden Umsatz- nominale Veränderung in %
quote des Online-Handels (Zuwachs 2018 um 10 % auf rd. 5,50 8,0
EUR 53 Mrd.) und einer gewissen Marktsättigung durch
5,25 6,0
vergleichsweise unzureichende Produktdifferenzierung
eine abnehmende Wachstumsdynamik im stationären
5,00 4,0
Handel feststellbar.
4,75 2,0
Abgesehen von den „Big Seven“ sind in den übrigen syste-
matisch untersuchten DIP-Standorten (Bremen, Dresden,
4,50 0,0
Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Magdeburg und
Nürnberg) die Einzelhandelsspitzenmieten im Berichtsjahr
4,25 -2,0
2018 vereinzelt unter Druck geraten. Hier stellt sich die re-
alisierte Steigerungsrate im genannten Zeitraum (2008 bis
4,00 -4,0
2018) auf 21 % und ist somit moderater als in den Metro- 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018**
polen. Gemessen an den absoluten Werten sind die Spit-
■ = nominaler Umsatz in 100 Mrd EUR
zenmieten an den weiteren fortlaufend untersuchten DIP- = nominale Veränderung gegenüber dem Vorjahr in %
Standorten mit im Mittel EUR 129,-/m2 ca. 57 % niedriger *ohne Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Apotheken,
**Prognose Quelle: HDE, Statistisches Bundesamt
als in den marktführenden Einzelhandelsmetropolen.
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DIP_2019_MF_D.indd 24 06.03.19 10:15Märkte im Einzelnen
Der Markt für
Immobilieninvestments
Gewerbe mit neuem Rekord, Wohnen mit zweitbestem Ergebnis
Dank einer herausragenden zweiten Jahreshälfte konnte Büroimmobilien waren auch 2018 die nachfragestärkste
am Investmentmarkt das zweitbeste Ergebnis der letzten Klasse, mit rd. 50 % des Investmentvolumens auf nachhalti-
Dekade erzielt werden. Gewerbeimmobilien-Investments gem Niveau, gefolgt vom rückläufigen Einzelhandelsvolu-
übertreffen erstmals die 60-Milliarden-Marke und auch men, das ohne Karstadt-Kaufhof-Fusion niedriger ausgefal-
das Transaktionsvolumen im Bereich Wohnimmobilien- len wäre. Erneut an dritter Stelle konnten sich Logistik-Invest-
Investments überzeugt und kommt im Allzeitranking hin- ments setzen, die im Jahresvergleich zwar etwas abbauten,
ter dem Rekordjahr 2015 auf den zweiten Platz: in Hinblick auf die voranschreitende Digitalisierung der Bran-
che indessen auch künftig beträchtliches Potenzial bieten.
ppDer Investmentmarkt schloss mit insgesamt EUR Sonstige Investments, die u. a. Hotels und Pflegeimmobilien
77,8 Mrd. um 7,8 % transaktionsreicher ab als das umfassen, verzeichneten 2018 wachsende Marktanteile.
Vorjahr (EUR 72,1 Mrd.) und übertrifft auch das
10-Jahresmittel (Ø 2008 bis 2017: EUR 45,4 Mrd.) Im abgelaufenen Investmentjahr konnten drei Portfolio-
deutlich um 71,2 %. Transaktionen besonders herausstechen: Die lange ange-
kündigte Karstadt/Kaufhof-Fusion für über EUR 1,8 Mrd.
ppSchwerpunkt bleiben gewerbliche Investments mit stellte im gewerblichen Segment die mit Abstand größte
rd. EUR 60,4 Mrd. bzw. 5,4 % Zuwachs im Vergleich Transaktion dar. Medical Properties Trust (MPT) sorgte für
zum Vorjahr. Das 10-Jahresmittel von EUR 34,8 Mrd. den zweitgrößten Deal – für rd. EUR 800 Mio. verkaufte MPT
wird markant um 73,6 % übertroffen. einen 50 %-Anteil seines Klinikportfolios an Primonial, mit de-
nen die Immobilien nun im Joint Venture gehalten werden.
ppAuf Wohnungsportfolien entfielen EUR 17,4 Mrd., Ebenfalls lange angekündigt erfolgte die BUWOG-Übernah-
rund 18 % mehr als im Vorjahr und 62,8 % über dem me für EUR 2,9 Mrd. durch Vonovia am Wohninvestment-
10-Jahresmittel von EUR 10,7 Mrd. markt.
Der deutsche Immobilienmarkt:: Transaktionsvolumina Wohn- und Gewerbeinvestments
in Mrd. EUR
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019**
■ = Gewerbeinvestments ■ = Wohnen (Portfolios)* = 10-Jahresmittel
*nur veröffentlichte Transaktionen **Prognose
Quelle: Eigene Berechnungen/Erfassungen © DIP, AENGEVELT–RESEARCH
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DIP_2019_MF_D.indd 25 06.03.19 10:15Märkte im Einzelnen
Tabelle 1: Immobilieninvestment in Deutschland nach Objektarten
Umsatz Anteil
RANG
Objektart 2018 Delta z. Vorjahr 2017 2018 2017
2018 EUR Mrd. (EUR Mrd.) (%) EUR Mrd. (%) (%)
Büro 1 30,1 5,3 21,2% 24,8 49,8% 43,3%
Einzelhandel inkl. Geschäftshäuser 2 11,1 -1,7 -13,3% 12,8 18,4% 22,3%
Logistik (inkl. Light Industrial) 3 7,1 -1,7 -19,0% 8,8 11,8% 15,4%
Sonstige ./. 12,1 1,2 11,0% 10,9 20,0% 19,0%
Gewerbeimmobilien ./. 60,4 3,1 5,4% 57,3 100 100
Wohnportfolien ./. 17,4 2,6 17,6% 14,8
Immobilieninvestment gesamt ./. 77,8 5,7 7,8% 72,1
Das noch immer niedrige Zinsumfeld sowie der Mangel an mögliche Anhebung des Leitzinses erwartet, die in der
renditestärkeren sicheren Alternativen treibt nach umfas- zweiten Jahreshälfte erfolgen könnte. In welcher Ge-
senden Analysen von DIP auch weiterhin den Investment- schwindigkeit und in welchem Umfang sich diese als Ne-
markt an. Der Rendite-Spread zwischen Geschäftshäu- gativ-Parameter auf den Investmentmarkt auswirkt, bleibt
sern und Umlaufrenditen lag in den letzten Jahren zeitwei- abzuwarten. So ist der Markt aktuell laut Wirtschaftswei-
se bei über vier Prozentpunkten – aktuell liegt er bei rd. 3,4 sen nicht mehr vollständig über Fundamentalfaktoren zu
Prozentpunkten. Logistikrenditen liegen nur noch 1,6 erklären, lagen die Preise in den sieben Großstädten doch
Punkte höher. Limitierend für den Handel bleibt der weiter schon im Jahr 2017 um 204 % über dem Niveau des Jah-
zunehmende Mangel an marktgerechten Core-Objekten. res 2010. Der starke Preisanstieg von Büro- und Gewer-
Die Renditen sinken tendenziell moderat weiter und liegen beimmobilien kann u. a. durch noch immer zu geringe In-
in den Top-Standorten für Wohnen deutlich und auch für vestitionen im gewerblichen Hochbau begründet werden,
Büro schon teilweise unter 3 %. Mit Spannung wird eine die der hohen Nachfrage weiterhin nicht gerecht werden.
Investment-Umfeld: Renditen (Geschäftshäuser, Wertpapiere), Zinsen, Inflation
7
6
Rendite-Spread Geschäftshaus minus Umlaufrendite/%
5
4
Renditen (%)
etto-Anfangs-Rendite
N
Geschäftshaus
3
Kredit-Zinsen (a)
2 Umlauf-Renditen (b)
Inflations-Rate (c)
1 Rendite-Spread
GH vs. Umlauf
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
-1
Anmerkung: Mittlere marktübliche Nettoanfangsrendite für Geschäftshäuser in Deutschland, (a) Wohnungsbaukredite, 5 - 10 Jahre (Stand jeweils Sept. des Jahres), privat,
Neugeschäft, (b) Umlaufsrenditen inländischer Inhaberschuldverschreibungen, insgesamt Durchschnitte, (c) Verbraucherpreisindex (insgesamt) für Deutschland
Quelle: Deutsche Bundesbank, eigene Erhebungen AENGEVELT-RESEARCH © DIP, AENGEVELT-RESEARCH
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„Big Seven“: Frankfurt nun Spitze, Hamburg fanden in München mindestens sieben Transaktionen ober-
und Stuttgart mit großem Umsatzsprung halb der EUR 100 Mio.-Marke statt, in Düsseldorf waren es
mindestens sechs Transaktionen.
Das Transaktionsvolumen in den deutschen Immobilien-
hochburgen, den „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt Berlin und Köln hingegen wiesen leichte Umsatzrückgänge
am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart), war maß- auf. Begründet ist dies u. a. im Ausbleiben von höherpreisi-
geblich an dem hervorragenden Investmentjahr beteiligt. So gen Transaktionen im Vergleich zum Vorjahr. Die Bundes-
konnte 2018 ein um 19 % höheres Ergebnis im Vergleich hauptstadt Berlin profitierte 2017 bspw. vom Verkauf des
zum Vorjahr erreicht werden, was eine Steigerung von EUR Sony Centers für über EUR 1 Mrd., auch in Köln wurde eine
30,1 Mrd. auf EUR 36 Mrd. bedeutet. Der in den „Big Seven“ geringere Anzahl an großvolumigen Abschlüssen im dreistel-
kontrahierte Anteil am deutschlandweiten Gewerbeinvest- ligen Millionenbereich registriert.
mentmarkt stieg ebenfalls deutlich an und betrug 60 %.
Frankfurt konnte sich dank einer Vielzahl an hochpreisigen Renditen sinken weiter
Einzeltransaktionen deutlich an die Spitze der „Big Seven“
setzen. Allein vier der fünf größten Bürotransaktionen (ohne Hohe Vermietungsstände von Core-Immobilien in A-Lagen
Portfolien) fanden hier statt – die Main-Metropole profitiert sind noch immer ein Indiz dafür, dass niedrige Spitzenren
dabei insbesondere von seinem starken Bürovermietungs- diten von nationalen und internationalen Anlegern in Kauf
markt, der durchaus als Brexit-Profiteur bezeichnet werden genommen werden. Das weiterhin niedrige Zinsniveau und
kann. Stark wachsend zeigten sich auch die Investment- die Sicherheit, die Anleger in deutschen Investments sehen,
märkte in Hamburg und Stuttgart. Beide Märkte konnten sorgen auch abseits der A-Städte für Renditekompressio-
weit über 50 % im Vergleich zum Vorjahr zulegen, der Ver- nen. In den deutschen Zentren des DIP-Verbundes sanken
kauf des „Springer Quartiers“ für EUR 400 Mio. in Hamburg die Renditen weiterhin moderat ab, im Mittel von 2017 auf
und des „Allianz Campus“ für EUR 340 Mio. in Stuttgart sind 2018 um ca. 20 Basispunkte. Dennoch liegen sie immer
Zeugnisse für die Attraktivität der vermeintlich kleineren In- noch über anderen, ähnlich langfristigen und gleichzeitig
vestmentmärkte unter den „Big Seven“. sicheren Anlagen:
Umsatzanstiege verzeichneten auch die Landeshauptstädte ppFür Top-Geschäftshäuser liegen die Spitzenverzin-
München und Düsseldorf. Maßgeblich waren auch hier Deals sungen bei rd. 3,8 % (2017: 3,9 %), die für reine Büro-
im dreistelligen Millionenbereich. Exklusive Off-Market-Deals häuser sind mit 4,1 % (2017: 4,3 %) im Mittel 30 bps,
an einzelnen Standorten 20 bis 50 bps höher.
Tabelle 2: Gewerbliche Immobilieninvestments in den “Big Seven“
Umsatz
Standorte Delta z. Vorjahr
Rang 2018 2017
2018 (EUR Mrd.) (EUR Mrd.)
(EUR Mrd.) (%)
Frankfurt 1 9,6 2,7 39% 6,9
Berlin 2 6,9 -0,7 -9% 7,6
München 3 6 0,5 9% 5,5
Hamburg 4 5,7 2,1 58% 3,6
Düsseldorf 5 3,7 0,7 23% 3
Stuttgart 6 2,1 0,8 65% 1,3
Köln 7 1,9 -0,3 -14% 2,2
Gewerbliche Immobilieninvestments “Big Seven“ in Mrd. EUR 36 5,9 19% 30,1
“Big Seven“-Anteil an Gewerbeinvestments 60% +7% 53%
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