Asset Deal vs Share Deal Erwerb einer Immobilie aus - einer Insolvenz IMMODIENSTAG

Asset Deal vs Share Deal
Erwerb einer Immobilie aus
     einer Insolvenz
       IMMODIENSTAG

KAPP & PARTNER
                 Rechtsanwälte GmbH

   Seit 2006
   4 Partner; 2 Konzipienten
   4 Juristen
   ∑ 17 Mitarbeiter

   Spezialgebiete
   Insolvenz- und Sanierungsrecht
   Immobilienrecht, Real-Estate
   Unternehmens- und Gesellschaftsrecht

                            IMMODIENSTAG

ImmoDienstag Graz

   ImmoDienstag Team Graz
        Mag. Mario Kapp
        Mag. Raffaela Lödl-Klein
   Termine
        26.03.2019
        30.04.2019
        24.09.2019
        12.11.2019

                              IMMODIENSTAG

Kauf einer Immobilie
                                   von der späteren
                                         Schuldnerin

   Verkäufer ist in wirtschaftlichen Problemen

   Anfechtungsrelevanter Sachverhalt?
       §§ 27 ff IO

   Immobilienexperten kennen den wahren Wert der
    Liegenschaft

   Anfechtung -> Herstellung des Zustandes wie vor der
    angefochtenen Rechtshandlung

   § 156 ff StGB – Betrügerische Krida / Beitragstäterschaft

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Kauf einer Immobilie
                               von der späteren
                                     Schuldnerin

   Kauf in der Krise

   Lückenlose Dokumentation

   Erhöhtes Risiko

   Belastbares Sachverständigengutachten

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Kauf einer Immobilie
                                                 von der späteren
                                                       Schuldnerin

Grundbuchsperre § 13 IO

       Eintragungen im Grundbuch:

    o     NACH Insolvenzverfahrenseröffnung nur dann zulässig, wenn sich Rang nach einem
          VOR der Eröffnung liegenden Tag richtet (§ 13 IO)

    o     Bestand bei Eröffnung Anmerkung der Rangordnung, kann Eintragung bewilligt
          werden, wenn

           o   Titelurkunde VOR dem Tag der Eröffnung ausgefertigt war und

           o   Tag der Ausfertigung sich aus gerichtlicher / notarieller Beglaubigung ergibt

    o     Für Rang maßgebend: Regeln des § 29 GBG

    o     Grundbuchsperre (§ 13 IO): Wirkung erst am Tag, der der öffentlichen
          Bekanntmachung (Edikt) folgt

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Kauf einer Immobilie
                                    von der späteren
                                          Schuldnerin

   Einlagenrückgewähr § 82 ff GmbHG

   Kapitalerhaltungsgrundsatz

   Kaufpreis fließt nicht zur Gänze an die Verkäuferin

   Rechtsfolge -> Nichtigkeit

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Insolvenz
                                     Insolvenzwirkungen

Allgemeines/Verfahrensabläufe

   Zentrale Rechtsquelle des Insolvenzrechts =
    Insolvenzordnung (IO)

   4 Grundvarianten:

    1.   Sanierungsverfahren ohne Eigenverwaltung
                                                      Konkursverfahren mit
    2.   Sanierungsverfahren mit Eigenverwaltung      Sonderbestimmungen

    3.   Konkursverfahren

    4.   Schuldenregulierungsverfahren (“Privatinsolvenz“)

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Insolvenz
    Insolvenzwirkungen

IMMODIENSTAG

Insolvenz
                                          Insolvenzwirkungen

Wirkungen der Insolvenzeröffnung

   Zentrales insolvenzrechtliches Prinzip = Gleichheitsgrundsatz
    (Paritätsprinzip – par conditio creditorum)

   § 2 Abs 1 IO: Rechtswirkungen mit Beginn des Tages, der der öffentlichen
    Bekanntmachung im Insolvenzedikt folgt

   Erfasst grds das gesamte der Exekution unterworfene Schuldnervermögen

   Rechtshandlungen nach Verfahrenseröffnung sind den Insolvenzgläubigern
    gegenüber (relativ) unwirksam (§§ 3 Abs 1, 171 Abs 3 IO)

   Grundbuchssperre gem § 13 IO

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Erwerb einer Immobilie
                           aus einer Insolvenz

   Ausgangssituation

   Schuldner ist Eigentümer einer Liegenschaft. Die
    Liegenschaft ist daher Teil der Insolvenzmasse.

   Verwertungsvarianten (Asset Deal / Share Deal):

   A) freihändige Veräußerung

   B) gerichtliche Veräußerung

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Erwerb einer Immobilie
                                aus einer Insolvenz

   § 119 IO

    o   Vorrang der freihändigen Verwertung gegenüber

        gerichtlicher Veräußerung -> höherer Erlös

    o   Gerichtliche Veräußerung NUR, wenn auf Antrag des

        Insolvenzverwalters vom Insolvenzgericht beschlossen

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Erwerb einer Immobilie
                                aus einer Insolvenz

A) Freihändige Veräußerung - Systematischer Ablauf

   Schätzung der Liegenschaft durch SV

   Veröffentlichung in der Ediktsdatei (§ 117 Abs 2 IO) /
    Beiziehung von Maklern

   Bieterverfahren

   Genehmigung durch Gläubigerausschuss und
    Insolvenzgericht (§ 117 Abs 1 IO)

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Erwerb einer Immobilie
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Öffentliche Bekanntmachung in der Ediktsdatei § 117 Abs 2 IO

   Beabsichtigte Veräußerung /Verpachtung  vom Insolvenzverwalter
    öffentlich bekannt zu machen (§ 117 Abs 2 IO)

   Ohne Veröffentlichung kein Verkauf (§ 117 Abs 3 IO)

   Dauer der Bekanntmachung: (mind) 14 Tage
    (bei drohendem Wertverlust: Verkürzung auf 8 Tage)
     Frist muss vor Genehmigung durch den Gläubigerausschuss abgelaufen
    sein

   Veröffentlichung in Ediktsdatei, Zeitungen oder Mitteilungsblättern

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Erwerb einer Immobilie
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Genehmigungspflichten iSd § 117 IO

   Genehmigungsverfahren: Prüfung Rechtmäßigkeit / Zweckmäßigkeit

   § 117 Abs 1 Z 3 IO: freiwillige Veräußerung / Verpachtung
    unbeweglicher Sachen
     Genehmigung Gläubigerausschuss + Insolvenzgericht

   Gerichtliche Genehmigung ist zu versagen, wenn Preis nicht
    angemessen ist ODER Angemessenheit nicht beurteilt werden kann

   Verkauf = zweckmäßig, wenn von SV ermittelter Schätzwert bei VK
    erzielt wird und andere Verwertung nicht erweislich vorteilhafter ist

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Erwerb einer Immobilie
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Freihändige Veräußerung einer belasteten Liegenschaft iSd § 120 IO

   Insolvenzverwalter kann bei mit Absonderungsrechten belasteten unbeweglichen Sachen
    des Schuldners jederzeit durch Bezahlung der Pfandschuld in das Pfandrecht eintreten

   Verständigung der Absonderungsberechtigten

        Widerspruch innerhalb von 14 Tagen

   Nach Rechtskraft des Meistbotsverteilungsbeschlusses: Bewilligung der Löschung der auf
    der veräußerten Liegenschaft haftenden und nicht übernommenen Lasten gem § 237
    Abs 3 EO durch das Insolvenzgericht über Antrag des Käufers

        Insolvenzgericht kann somit die lastenfreie Übereignung der vom Insolvenzverwalter
         freihändig veräußerten Liegenschaft auch ohne Mitwirkung der Absonderungsgläubiger
         durchführen (OGH 8 Ob 39/90)

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Erwerb einer Immobilie
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B) Gerichtliche Veräußerung

   Auf gerichtliche Veräußerungen sind grundsätzlich die

    Vorschriften der Exekutionsordnung sinngemäß anzuwenden

    (§ 119 Abs 2 IO)

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Einzelfragen – freihändige Verwertung
   Überbot

       Bestimmungen der EO sind nicht auf die freihändige Veräußerung einer
        Liegenschaft anzuwenden.

       Überbot vor insolvenzgerichtlicher Genehmigung des Kaufvertrags

             Insolvenzgericht kann Kaufvertrag mit Bestbieter die Genehmigung versagen,
              wenn aufgrund eines nachträglichen Kaufangebots ein erheblicher
              Nettomehrerlös erzielt werden kann.

       Überbot nach insolvenzgerichtlicher Genehmigung des Kaufvertrags

             uU Erfolg durch Rekurs -> strenger Maßstab / große Zurückhaltung

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Erwerb einer Immobilie
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Einzelfragen – freihändige Verwertung

   Gewährleistungsansprüche

       Freihändiger Verkauf der Liegenschaft ->
        Gewährleistungsansprüche sind nach dem allgemeinen Zivilrecht zu
        beurteilen (§§ 922 ff ABGB, § 9 Abs 1 KSchG)

       Im Rahmen der insolvenzrechtlichen gerichtlichen Veräußerung
        nach § 119 Abs 2 IO iVm §§ 189 Abs 2 und 278 Abs 3 EO
        ausgeschlossen

       Praxis: Weitgehender Gewährleistungsausschluss

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Erwerb einer Immobilie
                             aus einer Insolvenz

Share Deal   Immobiliengesellschaft

                                                    Abtretung

                  Fortführung

                                                    TH-Erlag

                 SP-Annahme

                                      Bestätigung

                 Bestätigung

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Vorteile – Share Deal

+      Vertragsverhältnisse bleiben aufrecht

+      Nachteilige Verträge können begünstigt gekündigt
       werden (Schadenersatz = Insolvenzforderung)

+      Verlustvorträge

+      Verträge (Kreditverträge) können in Hinblick auf die
       Bestätigung des Sanierungsplans adaptiert werden

+      Lastenfreistellungsanspruch

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Erwerb einer Immobilie
                             aus einer Insolvenz

Nachteile – Share Deal

-     Annahme des Sanierungsplans ist ungewiss

-     Fortführungsfinanzierung erforderlich

-     Gesetzlich vorgeschriebene Quote ist aufzubringen

-     Absonderungsrechte (Pfandrechte) bleiben grundsätzlich

      bestehen

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Erwerb einer Immobilie
                             aus einer Insolvenz

             Immobiliengesellschaft
Asset Deal   Assets (Liegenschaften)

                                            Verkauf

                                            Kaufpreis

                Verteilung /
               Sanierungsplan
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Erwerb einer Immobilie
                             aus einer Insolvenz

Vorteile – Asset Deal

+     Kein Investment in die Vergangenheit

+     Dienstnehmer müssen nicht übernommen werden

+     Ausschluss von Haftungen, bspw gem § 14 BAO

      (Abgabenverbindlichkeiten, Sozialversicherungsbeiträge,

      Ansprüche aus Arbeitsverhältnissen)

+     Lastenfreier Erwerb (§ 120 IO iVm § 237 EO)

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Erwerb einer Immobilie
                             aus einer Insolvenz

Nachteile – Asset Deal

-     Keine Gewährleistung (-> keine insolvenzgerichtliche

      Genehmigung)

-     Verträge werden nicht übernommen ->

      Nachverhandlungen erforderlich (Einzelrechtsnachfolge)

-     Intransparentes Bieterverfahren

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Erwerb einer Immobilie
                                 aus einer Insolvenz

Ausblick

   Mehr Insolvenzen im Immobilienbereich
       Steigende Zinsen
       Unternehmen mit geringem Eigenkapital
       Organisatorische / strukturelle Schwächen
       Banken sind bereit höheres Risiko einzugehen

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Danke für Ihre
                                           Aufmerksamkeit

                                          KAPP & PARTNER

                                    Rechtsanwälte GmbH

Mag. Mario KAPP                            office@kapp.at

                                           www.kapp.at

Mag. Raffaela LÖDL-KLEIN

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