Erwerb einer Immobilie auf Mallorca - was ist zu tun im Vorfeld?

Checkliste

                          Erwerb einer Immobilie auf Mallorca
                                   - was ist zu tun im Vorfeld?

Der Erwerb einer Immobilie auf Mallorca bringt eine Fülle von Dingen mit
sich, die unbedingt erledigt werden müssen.
Eine Aufstellung der notwendigen Schritte finden Sie hier:

Checkliste aller notwendigen Schritte beim
Erwerb einer Immobilie auf Mallorca

1. Phase: Vorbereitung Kauf                                                            Erledigt

                                                                                  Ja          Nein

 Tipp: Es empfiehlt sich, schon in der Vorbereitungsphase einen
 Anwalt einzuschalten,.
 Dieser kann viele Schritte übernehmen und wertvolle Hinweise geben - rechtlich
 gesehen ist das aber ein Muss.

 Für den Erwerb einer Immobilien auf Mallorca ist eine N.I.E.
 (Spanische Ausländeridentitätsnummer) notwendig, diese muss
 zwingend vorab beantragt werden.

 Vom derzeitigen Eigentümer muss eine Besitzurkunde
 (Escritura de Compraventa) angefordert werden.

Erledigt

                                                                                       Ja          Nein

Beim Grundbuchamt ist mit der Kopie der Escritura ein
Grundbuchauszu g zu beantragen, dieser ist dann zu überprüfen
hinsichtlich der Lastenfreiheit der Immobilie.

Prüfung des Grundbuchauszugs im Detail:
•   Stimmen Beschreibung der Immobilie und Realität überein?
•   Sind die eingetragenen Eigentümer auch die Verkäufer?
•   Gibt es eingetragene Wegerechte oder ähnliches?
•   Existieren eingetragene Belastungen? (Falls es bei Belastungen gibt, sollten die
    beim Notartermin gelöscht werden - unbedingt kontrollieren - sonst gehen diese
    auf den neuen Eigentümer über)

Prüfung Katasterauszug:
• Stimmen die Beschreibungen der Immobilie mit denen im Grundbuch überein?
• Sind alle bestehenden Bebauungen auch im Katasterauszug zu finden?.
• Ist der Katasterwert bekannt? Der Wert wird nach dem Kaufpreis ermittelt.
  Die Grundsteuern werden nach dem Wert im Katasterauszug berechnet.

HInweis: Das Kataster dient in Spanien - anders als in Deutschland - in erster
Linie dazu, die Höhe der Grundsteuer Steuern festzulegen. Unterschiede
zwischen den Eintragungen im Grundbuch und den Eintragungen im Kataster
sind in Spanien daher sehr häufig (wobei die Wertangaben im Kataster tendenziell
eher niedriger sind. Rechtlich gesehen haben die Angaben im Grundbuch
Vorrang, falls es Unterschiede gibt. Als Käufer sollte man die Differenzen klären
lassen - optimalerweise mit Hilfe eines Anwalts - und den Kaufvertrag erst danach
aufsetzen lassen.

Vom derzeitigen Eigentümer einen Grundsteuer-Beleg anfordern.

Kopien von allen Versorgungsverträgen (Strom, Wasser, Gas)
beim Eigentümer anfordern und prüfen.

Beim Ayuntamiento (Rathaus) oder beim Suma-Büro überprüfen
lassen, ob es bezüglich Grundsteuer noch Altlasten gibt oder ob
die Steuer bisher komplett bezahlt wurde.

Auch der Verkäufer benötigt eine gültige N.I.E (Spanische
Ausländeridentitätsnummer), falls er ebenfalls Nichtresident ist.
Unbedingt überprüfen.

Erledigt

                                                                             Ja          Nein

Verkäufer und Käufer, die einen Ehevertrag haben, müssen
diesen vor dem Notartermin in einer vereidigten spanischen
Übersetzung vorlegen - unbedingt rechtzeitig Übersetzung
beauftragen.

Eine Cédula de Cedula de Habitabilidad
(Bewohnbarkeitsbescheinigung) anfordern.
Diese belegt, dass es keine baurechtlichen Bedenken gibt, die Gebäude als
Wohnraum zu nutzen. Außerdem wird das Dokument zum Beantragen von Strom
und Wasser benötigt.

Ein Energiezertifikat anfordern, um es registrieren zu lassen.
Dies geht nur online unter: https://www.caib.es/seucaib/es/tramites/
tramite/1542609

Falls es in der Gemeinde eine “Administracion de Fincas”, dort ein
Zertifikat dahingehend beantragen, ob alle bisherigen Zahlungen
erfolgt sind.
(Alternativ kann man den letzten Zahlungsbeleg oder eine Kopie der letzten
Eigentümerversammlung anfordern - dort werden säumige Zahler nämlich
aufgeführt).

Kopie des Protokolls der Eigentümerversammlung anfordern und
prüfen:
Liegt eine Satzung der Eigentümergemeinschaft vor?
Enthält die Satzung Beschränkungen, die einen Verkauf betreffen?
Wurden alle Beiträge von den Eigentümern ordnungsgemäß
bezahlt? Gibt es säumige Schuldner?

Sobald alle diese Vorbereitungen erledigt sind, kann der
eigentliche Kauf stattfinden

Erledigt
2. Phase: Aktive Kaufphase
                                                                                      Ja          Nein

 Einen privatwirtschaftlichen Vertrag (Kaufoptionsvertrag)
 über Reservierung und Anzahlung erstellen.
 Dieser Vertrag stellt eine besondere Form im spanischen Recht dar, den es im
 deutschen Recht bei Immobilienkäufen nicht gibt.
 Geregelt wird in diesem Vertrag folgendes:
 • Rücktrittsrecht für den Käufer (in der Regel mit Verlust der Anzahlung)
 • Tritt der Verkäufer zurück, wird die Anzahlung in der Regel in doppelter Höhe
   erstattet.
 • Für die Kontonummer der Anzahlung muss dabei ein Bankzertifikat vorliegen.
 • Der Notartermin für die Zeichnung der notariellen Urkunden wird bereits in
   diesem Vertrag festgelegt.
 • Käufer und Verkäufer unterzeichnen beide diesen Vertrag .
 • Kopien der Ausweise liegen vor.
 • Als Käufer ist die Anzahlung unbedingt erst dann leisten, wenn alles
   überprüft und ordnungsgemäß ist!
 • Mit Unterzeichnung des Kaufoptionsvertrages wird in der Regel 10 % des
   Kaufpreises auf ein Treuhandkonto überwiesen.

 Den vereinbarten Notartermin wahrnehmen
 (Ein Übersetzer wird bestellt, falls Käufer oder Verkäufer kein Spanisch sprechen)
 Das eheliche Güterrecht (gesetzlich oder vertraglich) wird im
 notariellen Kaufvertrag ausdrücklich erwähnt werden.
 (Deshalb musste dies vorher geklärt werden und eine beglaubigte Übersetzung
 muss vorliegen).

 Der Notar wird eine elektronische Kopie des notariellen
 Kaufvertrags an das Grundbuchamt übermitteln, damit keine
 Grundbuchsperre entsteht.

 Verkäufer, die Nichtresidenten sind, erhalten lediglich 97%
 der Kaufsumme, 3% müssen vom Käufer an das Modelo 211
 (vergleichbar einer Steuerzahlung im Voraus) gezahlt werden.
 So wird ein Abschlag auf die entstehende Steuerschuld aus Verkaufsgewinnen
 eines nichtresidenten Verkäufers sichergestellt. Das ist in dieser Form gesetzlich
 vorgeschrieben und auch Bestandteil der notariellen Urkunde.

Erledigt

                                                                                    Ja          Nein

Der Verkäufer muss die Plusvalia (Gemeindezuwachsteuer)
zahlen. Das sollte notariell festgelegt werden. Zahlt der Verkäufer diese nämlich
nicht, haftet der Käufer mit der Immobilie für die Zahlung.
Empfohlene Alternative: Plusvalia beim Ayuntamiento
(Rathaus) ausrechnen lassen und diesen Betrag bei der Zahlung
des wwvzurückbehalten und die Plusvalia selbst entrichten.

Sobald alle diese Vorbereitungen erledigt sind, kann der
eigentliche Kauf stattfinden

Erledigt
3. Phase: Nachbearbeitung
                                                                                 Ja          Nein

 Übertragungssteuer nach Modelo 600 zahlen
 (innerhalb von 30 Tagen nach Kauf)

 Beim Oficina de Liquidador folgende Belege einreichen:
 (innerhalb eines Monats nach Kauf):
 • bezahlte Modelo 600,
 • bezahlte und bestätige Plusvalia samt Escritura de
   Compraventa
 • eine einfache Abschrift (Copia Simple)
 → Der Steuerbeleg wird dann geprüft und die Escritura
   abgestempelt.

 Beim Grundbuchamt danach die Unterlagen vorlegen zur
 Registrierung.
 Die gestempelte notarielle Urkunde (Escritura) wird dann ins
 Grundbuch eingetragen.
 Das Oficina de Liquidador liegt meist im/am Grundbuchamt, die beiden Schritte
 können also kurz hintereinander erledigt werden.

 Der aktuelle Grundbucheintrag wird nach Eintragung erstellt.

 Im Kataster wird die Eigentumsübertragung eingetragen.

 Nach ungefähr einem Monat ist die Registrierung
 abgeschlossen und die Eintragung ins Grundbuch erfolgt -
 Die Immobilie gehört nun endlich Ihnen!

Hinweis: Die Checkliste erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und sie er-
setzt keine rechtliche Beratung durch einen Anwalt.