Aufstellung des Bebauungsplanes "Am Bahnhof 2" - Gemeinde Gutenstetten
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Gemeinde Gutenstetten, vertreten durch 1. Bürgermeister Gerhard Eichner, Schulstraße 11, 91468 Gutenstetten
Aufstellung des Bebauungsplanes
„Am Bahnhof 2“
für die Flächen der Flurstücke Nr. 388, 389, 390
und 391 sowie für die Teilflächen der Flurstücke
340, 387 und 392 der Gemarkung Gutenstetten
Begründung zum Entwurf
•Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB
•Beteiligung berührter Behörden und sonstiger Träger
öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB
Stand 14.02.2022
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Gemeinde Gutenstetten, vertreten durch 1. Bürgermeister Gerhard Eichner, Schulstraße 11, 91468 Gutenstetten
Inhaltsverzeichnis
Aufstellung des Bebauungsplanes „Am Bahnhof 2“ 1
Inhaltsverzeichnis 2
1. Voraussetzung, Ziel und Auswirkungen der Aufstellung des Bebauungsplans
„Am Bahnhof 2“ 3
2. Geltungsbereich - Lage und Abgrenzung 4
3. Flächennutzungsplan und Landschaftsplan 5
4. Raumordnung und Landesplanung 5
5. Erforderlichkeit der Planung / Verfahren 6
6. Städtebauliches Konzept 7
7. Ortsbild 7
8. Verkehrserschließung 8
9. Kanal- und Wasserversorgung, sonstige Sparten und Löschwasserversorgung8
10. Immissionsschutz 8
11. Grünordnerisches Konzept 9
12. Wasserschutzgebiete 10
13. Artenschutz 10
14. Auswirkungen der Planung 10
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Gemeinde Gutenstetten, vertreten durch 1. Bürgermeister Gerhard Eichner, Schulstraße 11, 91468 Gutenstetten
1. Voraussetzung, Ziel und Auswirkungen der Aufstellung des
Bebauungsplans „Am Bahnhof 2“
Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 15.10.2018 die Aufstellung des Bebauungsplans
„Am Bahnhof 2“ beschlossen. Anlass und Zielsetzung der Aufstellung des Bebauungsplans ist
die Schaffung eines Mischgebietes zur Klarstellung, Sicherung und Erweiterung der
vorhandenen Mischgebietsnutzung. Die Planung soll auch eine Arrondierung nach Norden zur
Verkehrsfläche der ehemaligen B 470 bewirken, die bereits vorhandene Verkehrsfläche
weiterhin nutzen und die ehemalig Bahntrasse in eine Baufläche zu konvertieren. In der
Gemeinderatsitzung am 21.01.2019 wurde der Vorentwurf gebilligt und die frühzeitige
Öffentlichkeitsbeteiligung sowie die frühzeitige Behörden- und Trägerbeteiligung beschlossen.
Die Gemeinde Gutenstetten liegt im nordöstlichen Teil des Landkreises Neustadt an der Aisch -
Bad Windsheim im Regierungsbezirk Mittelfranken. Gutenstetten liegt ca. 5 km nordnordöstlich
des Mittelzentrums Neustadt an der Aisch. Östlich und südöstlich befinden sich die
Oberzentren Erlangen, Fürth und Nürnberg. Derzeit hat die Gemeinde Gutenstetten ca. 1.300
Einwohner.
Das Gemeindegebiet umfasst ca. 2.137 ha und beinhaltet die Ortsteile Gutenstetten,
Reinhardshofen, Rockenbach, Bergtheim, Pahres, Haag und Kleinsteinach.
Der Geltungsbereich dieses Bebauungsplans befindet sich ca. 0,5 km südlich des Ortsteils
Gutenstetten zwischen der Aisch und der B 470 östlich des alten Bahnhofs. Im Norden
reicht das Plangebiet bis an die Aischaue, im Westen wird sie von der Staatsstraße 2259
begrenzt, im Süden von der B 470. Im Osten schließen landwirtschaftliche Flächen an.
Zum Zentrum des Hauptortes Gutenstetten ist es ca. 1,0 km.
Karte - Quelle BVV; BayernAtlas
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Gemeinde Gutenstetten, vertreten durch 1. Bürgermeister Gerhard Eichner, Schulstraße 11, 91468 Gutenstetten
2. Geltungsbereich - Lage und Abgrenzung
Der Geltungsbereich beinhaltet eine zusammenhängende Fläche von ca. 0,88 ha und umfasst
folgende Grundstücke bzw. folgende Teilflächen (Tfl.) mit den Flurstücksnummern:
388, 389, 390 und 391 sowie 340 (Tfl.), 387 (Tfl.) und 392 ( T f l . ) - alle Gemarkung Gutenstetten.
Flurstücke im Geltungsbereich
Der Geltungsbereich wird aktuell im nördlichen Bereich als Erschließungsstraße und Radweg
genutzt. Den mittleren Bereich bildet eine landwirtschaftliche genutzte Grünfläche und im
Südwesten schließt das Areal mit einer gewerblichen Mischfläche ab.
Der nördliche Rand des Flurstückes 340, Gemarkung Gutenstetten (ehemalige Bahntrasse) stellt
die Grenze des Landschaftsschutzgebiets LSG-00569.01 (LSG innerhalb des Naturparks
Steigerwald) dar. Damit befindet sich der nördliche Teil des Geltungsbereichs im LSG. Im
Südwesten sind zwei Gebäude mit Mischgebietsnutzung und private Gärten im Geltungsbereich.
Darstellung des LSG; Quelle LfU, FINweb
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3. Flächennutzungsplan und Landschaftsplan
Die Darstellung im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der Gemeinde Gutenstetten entspricht
nicht dem tatsächlichen Verlauf des LSG. Im FNP verläuft die Grenze des LSG an der nördlichen
Grenze des Flurstückes Nr. 392, Gemarkung Gutenstetten (ehemalige B 470).
Verlauf des LSG im FNP
Der Geltungsbereich, welcher im wirksamen Flächennutzungsplan mit integriertem
Landschaftsplan der Gemeinde Gutenstetten bereits f ü r d e n s ü d l i c h e n B e r e i c h als
Mischgebiet dargestellt ist, soll nun a uch f ü r d i e r e s t l i c h e F l ä c h e i n e i n
Mischgebiet umgewandelt werden. Der Bereich des Landschaftsschutzgebietes soll durch die
zuständigen Behörden entsprechend der tatsächlich vorhandenen Gegebenheiten so
angepasst werden, dass keine Überlagerungen mit anderen Nutzungen im Geltungsbereich des
geplanten Mischgebietes mehr vorhanden sind. Die Flächen zur Kompensation des
wegfallenden Bereiches des Landschaftsschutzgebietes liegt in geringer Entfernung östlich
zum Plangebiet und ist im Umweltbericht dargestellt.
Die Änderung des Flächennutzungsplans erfolgt im Parallelverfahren nach § 8 Abs. 3 BauGB.
Topografisch geprägt ist der Geltungsbereich durch einen Geländeabfall Richtung Aischtal.
Von der B 470 in Richtung Norden fällt das Gelände von 290 m ü. NN auf 285 m ü. NN um
insgesamt etwa 5 m.
4. Raumordnung und Landesplanung
Einschlägige Erfordernisse der Raumordnung und aus landesplanerischer Sicht
LEP 3.2 Innenentwicklung vor Außenentwicklung
(Z) In den Siedlungsgebieten sind die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst
vorrangig zu nutzen. Ausnahmen sind zulässig, wenn Potenziale der Innenentwicklung nicht zur
Verfügung stehen.
LEP 3.3 Vermeidung von Zersiedelung – Anbindegebot
(Z) Neue Siedlungsflächen sind möglichst in Anbindung an geeignete Siedlungseinheiten
auszuweisen.
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RP8 3.1.5 Siedlungswesen
(G) Von einer Bebauung sollen grundsätzlich freigehalten werden die besonders schützenswerten
Landschaftsteile, insbesondere (…) die noch unverbauten Talgründe, Talterrassen und
Talrandbereiche von Aisch, (…).
RP8 7.1.3.2 Gebietsschutz
(Z) Die bestehenden Landschaftsschutzgebiete innerhalb der Region sollen langfristig in ihrem Be-
stand gesichert werden.
Im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung hat die Höhere Landesplanungsstelle der
Regierung von Mittelfranken auf den Konflikt zum Ziel des RP8 7.1.3.2 und zum Grundsatz des
RP8 3.1.5 hingewiesen. Der entfallene Teil des Landschaftsschutzgebietes im Geltungsbereich soll
entsprechend dem Umweltbericht in räumlicher Nähen, östlich der Planfläche durch Aufnahme einer
geeigneten neuen Fläche kompensiert werden. Nach räumlicher Anpassung des
Landschaftsschutzgebietes soll dieses der Planung nicht mehr entgegenstehen.
5. Erforderlichkeit der Planung / Verfahren
Aktuell ist das Plangebiet gemäß § 35 BauGB als Außenbereich einzustufen. Die Aufstellung
des Bebauungsplans ist erforderlich, um die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke
im Planungsbereich nach Maßgabe des Baugesetzbuchs (BauGB) vorzubereiten und zu
leiten. Weiterhin soll die geordnete städtebauliche Entwicklung des geplanten Mischgebiets
planungsrechtlich gesichert werden. Vergnügungsstätten, Tankstellen und Gartenbaubetriebe
sollen auch ausnahmsweise nicht zulässig sein
Rechtsgrundlage für die Aufstellung eines Bebauungsplans ist das BauGB und die aufgrund
§ 9a dieses Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften (inkl. PlanZV, BauNVO). Zuständig für die
Aufstellung von Bebauungsplänen ist die Gemeinde Gutenstetten. Das Verfahren selbst ist in
den §§ 1 bis 10 BauGB geregelt. Dieser Bebauungsplan wird im Regelverfahren nach den §§ 2
bis 4c BauGB aufgestellt.
Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) soll die
Öffentlichkeit ist über die Ziele und Zwecke der Planung sowie über die der Gemeinde
bekannten Umweltauswirkungen unterrichtet werden und Gelegenheit zur Stellungnahme zu
geben. Auch Kinder und Jugendliche sind im Sinne des BauGB Teil der Öffentlichkeit.
Die berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich
durch die Planung betroffen sein können, werden entsprechend § 4 Absatz 2 Satz BauGB zur
Stellungnahme, beschränkt auf ihre Aufgabenbereiche, aufgefordert.
Insbesondere die Zustimmung der Unteren und Höheren Naturschutzbehörde zur Änderung
des räumlichen Bereiches durch Flächenkompensation des LSG ist für das weitere Verfahren
wesentlich.
Nach der Öffentlichkeitsbeteiligung und die Beteiligung der berührten Behörden sowie der
sonstigen Träger öffentlicher Belange soll die Abwägung zu bzw. über die eingegangenen
Stellungnahmen erfolgen.
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6. Städtebauliches Konzept
Der Eigentümer der vorhandenen südlichen Bebauung, bestehend aus Wohn- und
Gewerbenutzung soll erhalten bleiben. Der ansässige Betrieb möchte nördlich seiner Bebauung
erweitern. Der verbleibende östliche Teil des Geltungsbereiches soll mit einer
mischgebietsverträglichen Gewerbebebauung, z.B. als Büronutzung, belegt werden. Die
ursprünglich geplante Zonierung in Gewerbe- und Wohnbauflächen, wie es bei kleinen
Mischgebieten grundsätzlich möglich wäre, ist somit obsolet.
7. Ortsbild
Das Ortsbild ist geprägt durch die Gewerbebauten des südlich der B 470 gelegenen
Gewerbegebietes. Insbesondere das Hochregallager bildet durch seine Bauhöhe jetzt schon einen
starken Eingriff in das Ortsbild.
Nördlich der B 470 wird das Ortsbild ebenfalls durch die vorhandene Gewerbe- und
Mischgebietsnutzung geprägt.
Nördlicher Ortsrand von Osten mit Hochregallager im Hintergrund
Nördlicher Ortsrand von Westen
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8. Verkehrserschließung
Das Plangebiet wird über die vorhandene Verkehrsfläche der ehemaligen B 470 an die
Staatsstraße 2259 angebunden. Diese Verkehrsfläche soll am östlichen Ende mit einem
Wendehammer versehen werden.
Die Staatsstraße 2259 wird im Zuge der Planung zur neuen Aischtalbrücke leicht nach Osten
geschwenkt. Der Geltungsbereich wurde entsprechend der vorliegenden Entwurfsplanung des
Staatlichen Bauamtes in Ansbach angepasst. Dies gilt auch für die von Bebauung freizuhaltender
Flächen.
9. Kanal- und Wasserversorgung, sonstige Sparten und
Löschwasserversorgung
Die Entwässerung soll für das Niederschlagswasser über einen eigenen Kanal erfolgen. Die
Niederschlagswasser werden der nächsten Vorflut zugeführt. Im Rahmen der Kanalplanung ist
eine entsprechende wasserrechtliche Erlaubnis zu beantragen.
Die Schmutzwasserentsorgung soll über eine Sammelleitung gefasst werden und in das
bestehende öffentliche Kanalnetz gepumpt werden. Die vorhandene Kapazität der Kläranlage wird
als ausreichend eingeschätzt.
Die Entwässerungsplanung ist unter Berücksichtigung der Technischen Regelwerkes DWA-M-153
und DWA-A-117 bzw. DWA-A-138 zu erstellen, frühzeitig mit dem WWA Ansbach abzustimmen
und beim Landratsamt als Wasserrechtsbehörde einzureichen.
Die Wasserversorgung wird im Zuge der Kanalarbeiten geplant und mitgebaut. Gleiches für die
Versorgung mit Strom, Telekommunikation sowie der Prüfung und ggf. Herstellung einer
ausreichenden Löschwasserversorgung.
10. Immissionsschutz
Im rahmen der frühzeitigen Beteiligung der berührten Behörden und sonstiger Träger öffentlicher
Belange hat das Sachgebiet „Technischer Immissionsschutz“ des Landratsamtes Neustadt
a.d.Aisch - Bad Windsheim unter Beachtung der nicht unerheblichen Vorbelastungen durch die
Gewerbenutzung und die B 470 sowie St 2259 aus fachlicher Sicht für sinnvolle Überplanung eine
schalltechnische Begutachtung erstellen zu lassen. Diese schalltechnische Untersuchung liegt als
Bericht-Nr.: 19.11290-b02 der IBAS Ingenieurgesellschaft mbH aus Bayreuth der Begründung bei
und ist ebenfalls Bestandteil der Begründung.
Die unter 8.2 Festsetzungen im Bebauungsplan aufgeführten Vorschläge für textliche
Festsetzungen wurden nach Erörterung im Gemeinderat als Vorkehrungen zum Schutz gegen
schädliche Umwelteinwirkungen als textliche Festsetzungen übernommen. Die Bauwerber haben
diese Festsetzungen für ihre Bauvorhaben als Eigenschutz zu beachten. Bei Neuerrichtung und
Änderung von Bauvorhaben oder Nutzungen ist mit der Bauaufsichtsbehörde die Erstellung und
Vorlage eines Nachweises zum passiven Lärmschutz abzustimmen.
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Erheblich beeinträchtigende Immissionen oder Gerüche aus bestehenden landwirtschaftlichen
Betrieben bzw. Tierhaltungen sind nicht zu erwarten. Durch das Mischgebiet soll auch kein
Landwirt in seiner Tätigkeit beeinträchtigt oder in seinem Entwicklungsspielraum eingeschränkt
werden.
11. Grünordnerisches Konzept
Aus Sicht der Grünordnung ist insbesondere der prägende Baum- und Heckenbestand entlang
des Fuß- und Radwegs zum Aischgrund hin zu erhalten. Sind Beeinträchtigungen nicht zu
vermeiden, sind entsprechende Ersatzpflanzungen in Absprache mit der UNB festzulegen. Ein
Eingriff ist nur außerhalb der Vogelbrutzeit von Oktober bis Ende Februar zulässig. Diese
Gehölzbestände sichern die Einbindung der geplanten Bebauung in die Landschaft und den
Übergang zum Aischgrund. Ein Teil der Fläche liegt aktuell innerhalb des
Landschaftsschutzgebiets.
Zur Gliederung der Baufläche und zur Begünstigung des Naturhaushaltes sollen Grünelemente
innerhalb der Bauflächen, entlang der Straßenräume sowie an den Gebietsrändern entwickelt
werden. Neben der Gestaltung und Gliederung erfüllen die Grünzonen wichtige Funktionen im
Naturhaushalt und für das Mikroklima. Sämtliche vorgesehene Grünflächen und Pflanzungen
sollen eine vernetzte Grünstruktur bilden, um die biologische Vielfalt zu stärken.
Die auf dem ehemaligen Bahndamm verloren gegangene Hecke ist entsprechend der Angaben
im Umweltbericht auszugleichen.
Vorentwurf zum Bebauungsplan „Am Bahnhof 2“
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12. Wasserschutzgebiete
Das Plangebiet liegt außerhalb amtlich festgesetzter Wasserschutzgebiete. Es sind auch keine
wassersensiblen Bereiche kartiert.
Karte der Hochwasserereignisse; Quelle BVV - BayernAtlas
13. Artenschutz
Das Vorkommen besonders geschützter Tier- und Pflanzenarten konnte vermutet werden,
deshalb wurde eine Artenschutzkartierung zur Vermeidung artenschutzrechtlicher
Verbotstatbestände (§ 44 Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 BNatSchG) durchgeführt. Eine spezielle
artenschutzrechtliche Prüfung (saP) über eine komplette Vegetationsperiode war aber aus Sicht
der UNB nicht erforderlich. Zur Prüfung der arten- schutzrechtlichen Relevanz der Grundstücke
für Vorkommen der Gelben Wiesenraute, Fledermäuse, Vögel (Hecken- und Gebüschbrüter,
Feldvögel) und Reptilien (Zauneidechse) wurde am 25.06.2019 eine Ortsbegehung durchgeführt
Die Ergebnisse sind dem Artenschutzgutachten zu entnehmen (s. Gutachten, Büro ÖFA,
14.04.2020).
14. Auswirkungen der Planung
Aufgrund der vorliegenden Erkenntnisse aus der frühzeitigen Öffentlichkeits- und
Behördenbeteiligung kann unterstellt werden, dass die faktisch vorhandene Mischgebietsnutzung
gesichert wird und die geringfügige Erweiterung kein störender Eingriff für die vorhandenen
Nutzungen bilden wird.
Durch die Ausweisung von Grünordnerischen Festsetzungen wird die Durchgrünung des
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10Gemeinde Gutenstetten, vertreten durch 1. Bürgermeister Gerhard Eichner, Schulstraße 11, 91468 Gutenstetten Plangebiets gewährleistet. Die geplante Überbauung und Versiegelung von Flächen hat Auswirkungen auf die Schutzgüter Boden, Grundwasser, Klima / Luft, Arten / Biotope und das Landschaftsbild. Oberflächengewässer sind nicht betroffen, da im Plangebiet keine vorhanden sind. Im Planungsgebiet ist kein Wasserschutzgebiet ausgewiesen. Die Überschwemmungsflächen der Aisch reichen bis an den Fuß- und Radweg. Der Umfang und die Schwere der Beeinträchtigungen lässt sich nun abschätzen. Was das Schutzgut Arten / Biotope anbelangt kann davon ausgegangen werden, dass in erster Linie weniger wertvolle landwirtschaftliche Nutzflächen betroffen sind. Naturnahe Flächen sind in Form von Hecken und Einzelbäumen entlang des Fuß- und Radwegs vorhanden. Die ehemalige hecke auf dem Bahndamm ist entsprechend dem Umweltbericht auszugleichen. Der Erholungswert des Gebiets ist eher gering. Der Fuß- und Radweg stellt eine wichtige überörtliche Wegeverbindungen auf der Südseite des Aischgrundes dar. Ein Teil der Flächen liegt innerhalb eines Landschaftsschutzgebiets (LSG-00502.02 - LSG Aischauen). Der Eingriff in das Landschaftsbild soll in Abstimmung mit der UNB gleichwertig in räumlicher Nähe ausgeglichen werden. Die Bedeutung für das Ortsbild ist aufgrund der Vorprägung durch das vorhandene Gewerbegebiet südlich der B 470 als gering einzustufen. Im Gebiet ist kein Bodendenkmal vorhanden. Die Auswirkungen der Planung lassen sich aktuell noch nicht darstellen. Der Umweltbericht sowie die Ermittlung des Eingriffs in Natur und Landschaft und die Ermittlung des dafür notwendigen Ausgleichs sind Bestandteil der Begründung. Der Gemeinde liegen keine Kenntnisse über Altablagerungen im Plangebiet vor. Ein Bodengutachten wird im Rahmen der Tiefbauplanungen noch erstellt und soll auch den Bauwerbern zur Verfügung gestellt werden. Ein Bodenordnungsverfahren im Sinne §§ 45 ff. BauGB wird nicht erforderlich. Architekturbüro Kühnl Weingasse 16 91462 Dachsbach T 09163/959576 F 09163/959575 kuehnl.architekt@web.de 11
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