Baden-Württemberg: Grundsteuerreform - Was Eigentümer im Ländle jetzt wissen müssen
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Juni 2022 • www.remax-stuttgart.de
ImmoAktuell.
IMMOBILIEN, WOHNEN UND LEBEN.
Baden-Württemberg: Grundsteuerreform
Was Eigentümer im Ländle jetzt wissen müssen
ELSTER-Zugang die Feststellungserklä-
rung übermitteln.
Zur Berechnung der neuen Grundsteuer
wählt das »Ländle« einen eigenen Weg,
der vom Bundesmodell abweicht: Das
modifizierte Bodenwertmodell löst hier
die bisherige Einheitsbewertung ab.
Das neue Modell fokussiert eine Besteue-
rung ausgehend vom Bodenwert, auf die
Bebauung kommt es nicht an. Ein Plus-
punkt: In Baden-Württemberg müssen
Bürger und Bürgerinnen im Vergleich zu
anderen Bundesländern die wenigsten
Angaben machen, Bodenrichtwert und
Grundstücksgröße. Somit wird es einfa-
cher, transparenter und unbürokratischer.
Drei Grundsteuerarten gibt es hierbei:
Das Bundesverfassungsgericht hat Die Fristen sind bundesweit einheitlich: Ab • Grundsteuer A gilt für Betriebe der
2018 entschieden, dass die Bewertung 1. Juli 2022 muss jeder Grundstücksei- Land- und Forstwirtschaft.
von Grundstücken für die Grundsteuer gentümer innerhalb von vier Monaten eine
gegen das Grundgesetz verstößt. Die »Feststellungserklärung« für seine Grund- • Grundsteuer B gilt für alle übrigen
bisherige Berechnung beruhte noch stücke abgeben. Dies muss elektronisch betrieblichen und privaten Grundstücke.
auf veralteten Wertverhältnissen. Be- über ELSTER erfolgen (Elektronische Steuerpflichtig sind die Eigentümer.
reits 2020 hat Baden-Württemberg Steuererklärung). Wer seine Steuererklä- Für Vermieter ist die Grundsteuer wie
ein eigenes Landesgrundsteuerge- rung bereits auf diesem Weg abgegeben bisher umlagefähig.
setz erlassen. Dieses landesspezifi- hat, kann seine bisherigen Zugangsdaten
sche Gesetz bildet ab 1. Januar 2025 nutzen. Andernfalls ist eine rechtzeitige • Grundsteuer C (neu 2025) kann von
die neue rechtliche Grundlage für die Registrierung zu empfehlen, da diese bis Kommunen für unbebaute, baureife
reformierte Grundsteuer. Was ist für zu zehn Werktage dauert. Möglich ist Grundstücke erhoben werden. Städte-
Eigentümer nun wichtig? auch, dass nahe Angehörige über ihren bauliche Gründe müssen vorliegen.
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Wie berechnet sich die Grundsteuer B Die Informationsschreiben für land- und Wird es zukünftig große Differenzen
nach dem neuen Modell? forstwirtschaftliche Betriebe werden spä- zur jetzigen Berechnung geben?
Die Formel bleibt generell unverändert: ter versendet. Hier kann mit der Abgabe Die Kommunen können über den Hebe-
der Feststellungserklärung bis zum Erhalt satz die Höhe der Grundsteuer beeinflus-
Grundsteuer = Grundsteuerwert (Grund- des Schreibens abgewartet werden. sen. Sie sind gesetzlich verpflichtet, die
stücksfläche x Bodenrichtwert) x Steuer- Hebesätze neu festzulegen. Grundsätz-
messzahl x Hebesatz der Kommune Härtefälle lich haben sich die Landesverbände zur
Bei begründeten Härtefällen darf die Fest- Aufkommensneutralität bekannt. Doch
Ein Anwendungsbeispiel stellungserklärung in Papierform abgege- Veränderungen werden nicht ausbleiben:
Frau S. besitzt ein Einfamilienhaus auf ben werden. So etwa dann, wenn sich Einige Eigentümer werden mehr bezah-
einem 400 m² großen Grundstück. Zum beispielsweise jemand erst die Technik len als bislang, andere weniger. Dies ist
1. Januar 2022 beträgt der Bodenricht- zur elektronischen Abgabe beschaffen durch die Reform unvermeidlich. Denn
wert 250 € / m². Der neue Hebesatz der müsste – wie einen PC oder einen Inter- die bisherigen Berechnungen basier-
Gemeinde G, in der sich das Grundstück netzugang – oder den Umgang damit ten auf veralteten Werten und sind nicht
befindet, soll für die neue Grundsteuer nicht gewohnt ist. mehr verfassungskonform.
bei 350 % liegen.
Warum wird die neue Grundsteuer C Allgemein gilt: Die modifizierte Boden-
1. Bewertungsergebnis: eingeführt? wertsteuer wird baureife, unbebaute
400 m² x 250 €/m² = 100.000 € Viele Kommunen, vor allem in Ballungs- Grundstücke verteuern. Und sie wird
gebieten, stehen vor einer großen Her- effizient bebaute Grundstücke entlasten
2. Grundsteuermessbetrag: ausforderung: Einerseits benötigen sie (z. B. Mehrfamilienhäuser). Dieser Effekt
1,3 ‰ Steuermesszahl Wohnraum, andererseits liegen geeig- kann durch die Grundsteuer C noch ver-
- 30 % Abschlag (bei Einfamilienhaus, nete Grundstücke brach. Aber: Der Wert stärkt werden, wenn eine Kommune aus
überwiegend zu Wohnzwecken genutzt; solcher Grundstücken steigt. Sie werden städtebaulichen Gründen einen höheren
Vergünstigungen auch bei sozialem deshalb häufig Objekt von Spekulatio- Hebesatz für unbebaute, aber baureife
Wohnungsbau und Kulturdenkmälern) nen. Grundstücke festlegt.
= 0,91 ‰ Steuermesszahl neu
Die Grundsteuer C soll ab 2025 diesem Ab 01.07.2022: Elektronische Übermitt-
100.000 € x 0,91 ‰ = 91,00 € Grundsteu- Problem entgegenwirken. Kommunen lung der Grundsteuererklärung (ELSTER).
ermessbetrag können dann für unbebautes Bauland
einen höheren Hebesatz festlegen. Dafür 31.10.2022: Ende der Frist zur Abgabe
3. Anwendung Hebesatz: müssen jedoch städtebauliche Grün- der Grundsteuererklärung. Bei Versäum-
91,00 € x 350 % = 318,50 € Grundsteuer de vorliegen. Den Hebesatz muss die nissen ist mit Strafzahlungen zu rechnen.
Kommune in einer Allgemeinverfügung
FAZIT: Frau S. müsste für ihr Einfami- bekannt geben und darin die städtebau- 01.01.2025: Ab diesem Zeitpunkt ist die
lienhaus 318,50 € Grundsteuer pro Jahr liche Begründung liefern. Und sie muss neu errechnete Grundsteuer zu bezahlen.
bezahlen (i.d.R. in vier gleichen Beträgen). das Gemeindegebiet benennen, auf das
sich der gesonderte Hebesatz beziehen Quelle: fm.baden-wuerttemberg.de/de/haushalt-
Woher kommt der Bodenrichtwert? soll (inklusive der betreffenden, unbebau- finanzen/grundsteuer/
Der Bodenrichtwert kann ab 1. Juli 2022 ten Grundstücke).
auf der Internetseite Ihrer Kommune
kostenfrei abgerufen werden. Außerdem Die Unterschiede im Landes- und Bundesmodell (Grundsteuer B)
auch auf der landesweiten Informations-
seite: www.grundsteuer-bw.de Bundesland Baden-Württemberg Bayern, Hessen, alle anderen
Hamburg, Nieder- Bundesländer
sachsen
Bezüglich der Grundstücksfläche (oder
des Miteigentumsanteils) sollten Eigentü- Modifiziertes
Grundsteuermodell Flächenmodell Bundesmodell
Bodenwertmodell
mer eigene Unterlagen verwenden, z. B.
Kaufvertrag oder Grundbuchauszug. Benötigte Daten
Informationen zum
Wie erfahre ich den Hebesatz? Grundstück (Aktenzei- ja ja ja
Die gültigen Hebesätze werden im Amts- chen, Eigentümer/in)
blatt veröffentlicht sowie auch auf dem
Internetauftritt der Kommune. Grundstücksfläche ja ja ja
Unterstützung durch die Finanzver- teilweise ja
Bodenrichtwert ja ja
waltungen teilweise nein
Zur Erstellung der Feststellungserklärung
Nutzungsart (Wohnen ja (mit weiteren
wird es entsprechende Ausfüllanleitun- oder Nichtwohnen)
ja ja
Differenzierungen)
gen durch das Finanzamt geben. Private
Wohnfläche / Nutz-
Grundstückseigentümer erhalten im Mai fläche
nein ja ja
bzw. Juni ein Schreiben mit allgemeinen
Hinweisen sowie konkrete zum jeweiligen Art der Immobilie (z. B.
Ein-, Zwei-, Mehrfami-
Grundstück, für das die Feststellungser- nein nein ja
lienhaus, Eigentums-
klärung abgegeben werden muss. wohnung)
Derzeit müssen Besitzer noch nichts Baujahr nein nein ja
unternehmen, auch eine Kontaktaufnah-
me mit dem Finanzamt ist aktuell nicht Zahl der Garagen
nein nein ja
oder Stellplätze
erforderlich.
Unsere Immobilien des Monats Alle Immobilien
im Überblick:
Kaufen Kaufen
Erstbezug ab November: 4-Zimmer- Erstbezug ab November: Sanierte
Wohnung mit Garten und Terrasse DG-Wohnung mit zwei Terrassen
Vaihingen an der Enz Referenz-Nr. MLA0123 Vaihingen an der Enz Referenz-Nr. MLA0124
Nach umfangreicher Kernsanierung wird die 4-Zimmer-Woh- Im Ortsteil Ensingen befindet sich diese große, moderne 4-Zim-
nung ab 01.11.2022 bezugsfertig. Die Wohnung im Ortsteil mer-Wohnung mit 125 m² Wohnfläche. Die Wohnung liegt im
Ensingen liegt im EG einer Doppelhaushälfte (Baujahr 1965) DG einer gepflegten Doppelhaushälfte (Baujahr 1965) mit zwei
mit zwei Wohneinheiten. Die Wohnung besitzt 126 m² Wohn- Wohneinheiten. Die Wohnung verläuft über zwei Ebenen, hat
fläche sowie eine große Terrasse, an die sich direkt der Garten drei Schlafzimmer und ein Wohn-Esszimmer mit extra Dach-
(204 m²) anschließt. Offene Einbauküche in L-Form mit hoch- fenster. Offene Einbauküche mit hochwertigen Geräten, Bad
wertigen Geräten. Badezimmer mit Doppelwaschtisch, High- mit Doppelwaschtisch, Hightech-Dusche, Whirlpool. Zudem
tech-Dusche, Whirlpool. Zudem ein separates Gäste-WC. Aus- ein Gäste-WC. Ausgestattet mit italienischem Steinboden.
gestattet mit italienischem Steinboden. Neue Gas-Heizung. Zur Neue Gas-Heizung. Zur Wohnung gehört eine Garage mit Stell-
Wohnung gehört eine Garage mit Stellplatz davor. platz davor. Bezugsfertig ab 01.11.2022.
Kaufpreis: 649.000,- EUR (zzgl. 3,57 % Provision inkl. Mwst.) Kaufpreis: 599.000,- EUR (zzgl. 3,57 % Provision inkl. MwSt.)
Gewerbe Kaufen
Direkt am Möhringer Bahnhof: Für Projektentwickler & Handwerker:
Neue Gewerbeflächen in Bestlage 2 Doppelhaushälften mit Potenzial
Stuttgart-Möhringen Referenz-Nr. BSO105 Vaihingen an der Enz Referenz-Nr. OFL114
Erschließung des Gebäudes am neu gestalteten Filderbahn- Das Mehrfamilienhaus verfügt über 323 m² Wohnfläche und
platz. Hier sind insgesamt 8 Wohnungen sowie Gewerbe- und besteht aus zwei separaten Doppelhaushälften, auf zwei Flur-
Büroflächen mit Tiefgarage geplant. Zur Verfügung steht das stücken. Aufgeteilt auf 3 Wohneinheiten mit insgesamt 12 Zim-
Obergeschoss mit verschiedenen Büroflächen: 2 x 320 m² mern, jeweils mit Küche und Bad. Die Nutzfläche liegt bei ca.
und 1 x 120 m². Diese können flexibel gestaltet werden. Die 124 m². Die Immobilie (Baujahr 1877) wurde 2012 in Eigenregie
lichte Raumhöhe in den ausgebauten Bürobereichen beträgt modernisiert: Fenster, Bäder, Bodenbeläge, Elektrik. Weiterhin
ca. 2,55 - 2,85 m. Das Bauvorhaben entspricht dem energe- bietet sie viel Ausbaupotenzial. Dach und Fassade sind reno-
tischen Neubaustandard der Energie-Einspar-Verordnung vierungsbedürftig. Zum Gebäude gehört eine große Garage.
2016 (EnEV16) und EEWärmeG. Die Kaltmiete der Bürofläche Beide Doppelhaushälften werden über eine Öl-Zentralheizung
beträgt 14,00 EUR / m². Die Nebenkosten-Vorauszahlung wird aus dem Jahr 1991 beheizt. Die Jahresmieteinnahmen (netto)
mit 3,50 EUR / m² berechnet. betragen derzeit 19.200,- EUR.
Geplante Fertigstellung im Dezember 2022. Kaufpreis: 419.000,- EUR (zzgl. 4,76 % Provision inkl. MwSt.)
ImmoAktuell 06-2022
Unsere Immobilien des Monats Alle Objekte
im Überblick:
Kaufen Kaufen
In attraktiver Wohnlage: Schöne Zentrumsnahe 2-Zimmer-Wohnung
Maisonette-Wohnung mit Balkon für Kapitalanleger
Stuttgart-Degerloch Referenz-Nr. OFL115 Stuttgart-Ost Referenz-Nr. BSO0122
Die 3-Zimmer-Wohnung (77 m² Wohnfläche) befindet sich im 1. Die Wohnung befindet sich im 1. OG eines Mehrfamilienhauses
und 2. Dachgeschoss. Das gepflegte Mehrfamilienhaus (Bau- mit 91 Parteien. Sie ist aktuell vermietet. Das Haus wurde 1971
jahr 2003) in Bestlage besitzt 6 Wohneinheiten. Die Wohnung erbaut und ist in einem gepflegten Zustand. Geheizt wird mit
ist hell und bietet einen schönen Ausblick vom Südwest-Bal- Fernwärme (Gas). Die Wohnung verfügt über ca. 48 m² Wohnflä-
kon. Der große Wohn- und Essbereich hat eine offen gestaltete che, verteilt auf 2 schöne und geräumige Zimmer, eine Küchen-
Einbauküche mit Bosch-Geräten. Vorhanden sind außerdem nische, ein Bad, ein WC, einen Balkon sowie einen Abstellraum.
2 Schlafzimmer, zusätzlicher begehbarer Kleiderschrank mit Das Bad ist mit Massagedusche und Waschbecken ausgestat-
Jeder RE/MAX-Franchise- und Lizenznehmer ist rechtlich selbständig. Die Objektdaten beruhen auf Angaben des Auftraggebers, für die wir keine Gewähr übernehmen.
Regal-/Schubladensystem, Tageslicht-Bad mit Wanne, Gäste- tet sowie einem Waschmaschinenanschluss. In der Tiefgara-
WC, Echtholzparkett, Keller, gemeinschaftliche Nutzräume. Zur ge ist ein Duplex-Stellplatz vorhanden. Die Kosten für diesen
Immobilie gehört ein Tiefgaragen-Stellplatz (Duplex) für zzgl. betragen zusätzlich 15.000,- EUR. Die Jahreskaltmiete beträgt
20.000,- EUR. Gas-Zentralheizung. derzeit 7.200,- EUR und kann angepasst werden.
Kaufpreis: 479.000,- EUR (zzgl. 3,57 % Provision inkl. MwSt.) Kaufpreis: 234.000,- EUR (zzgl. 3,57 % Provision inkl. MwSt.)
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Oh, traumhaftes Sardinien! Kapitalanlage: Kernsaniertes Mehr-
Haus direkt am Meer in ruhiger Lage familienhaus in Toplage
Alghero Referenz-Nr. DML2206 Böblingen Referenz-Nr. DMA2201
Freistehendes Einfamilienhaus an der Westküste mit schönem Architektonisch und handwerklich hochwertig kernsaniertes
Blick auf die »Baia di Porto Conte«. Auf zwei Etagen mit 109 m² Mehrfamilienhaus in ausgezeichneter Lage. Das 1965 erbaute
Wohnfläche verteilen sich 4 Zimmer, Küche und 2 Bäder. Wohnhaus bietet 372 m² Wohnfläche und 206 m² Nutzfläche.
Zusätzlich gibt es einen Abstell- / Waschraum, 2 Kellerräume, Es teilt sich auf in 6 vermietete 3-Zimmer-Wohnungen und 4
Garage und 3 Terrassen um das Haus. Das Objekt wurde vor Einzelgaragen. Zu jeder Wohnung gehört ein Keller im UG. Das
einigen Jahren umgebaut und das Dach komplett erneuert. Objekt liegt zentral in Böblingen, unweit vom Stadtgarten mit
Das 500 m² Grundstück ist rundherum eingezäunt. Nur durch dem Oberen und Unteren See. Das Haus wurde bis 2020 auf-
eine Anliegerstraße (keine Durchgangsstraße) getrennt, liegt wändig saniert. Alle Modernisierungsmaßnahmen wurden auf
direkt gegenüber das Meer. In der ganzen Bucht befinden sich vergleichbaren Neubaustandard ausgeführt. Vor dem Haus
16 Häuser; seit 60 Jahren besteht hier absolutes Bauverbot. sind ausreichend Parkmöglichkeiten vorhanden. Die nächste
Einkaufen in Maristella ca. 1 km. Flughafen Alghero ca. 8 km. Bushaltestelle ist nur 2 Gehminuten entfernt.
Kaufpreis: 629.000,- EUR (zzgl. 3,57 % Provision inkl. MwSt.) Kaufpreis: 1.800.000,- EUR (zzgl. 4,76 % Provision inkl. MwSt.)
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