BADEZENTRUM SINDELFINGEN - KONZEPTIONELLE AUSRICHTUNG PRÄSENTATION ZUR BÜRGERINFORMATIONSVERANSTALTUNG AM 27.0 2.20 19 - Stadt Sindelfingen
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BA DEZENTRUM SINDELFINGEN
KONZEPTIONELLE A USRICHTUNG
PRÄ SENTA TION ZUR BÜRGERINFORMA TIONSVERA NSTA LTUNG A M 27.0 2.20 19
27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t
BEGRÜßUNG UND EINFÜHRUNG
OBERBÜRGERMEISTER DR. BERND VÖHRINGER
27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t
A BLA UF
18:30 BEGRÜßUNG UND EINFÜHRUNG Ob erb ürg erm eist er Dr. Bernd Vö hring er
PROJEKTENTW ICKLUNG Erst er Bürg erm eist er Christ ian Gang l
ERGEBNISSE DER Dr. Klaus Bat z, con.p ro Gm b H
MACHBA RKEITSSTUDIE
ZUKÜNFTIGE AUSRICHTUNG Christ ian Keip ert ,
DES BA DEZENTRUMS A m t sleit er Sp ort - und Bäd er
ENTW ICKLUNGSPERSPEKTIVE Erst er Bürg erm eist er Christ ian Gang l
BA DEZENTRUM SINDELFINGEN
FA ZIT UND EMPFEHLUNG Erst er Bürg erm eist er Christ ian Gang l
W EITERES VORGEHEN Erst er Bürg erm eist er Christ ian Gang l
19 :30 Uhr FRAGE- UND DISKUSSIONSRUNDE Ob erb ürg erm eist er Dr. Bernd Vö hring er
20 :30 Uhr SCHLUSSW ORT Ob erb ürg erm eist er Dr. Bernd Vö hring er
27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t
1. AKTUELLER SACHSTAND
1.1 AUSGANGSLAGE
− B adezentrum Sindelfingen hat s ich in über 40 B etriebs jahren zu einem s ehr gut
eingeführten B äderstandort entwickelt
− B adezentrum ist lokal und regional etabliert und eines der zentralen Wahrzeichen
Sindelfingens
− aktuell erheblicher Sanierungs - , Modernis ierungs- und Attraktivierungs bedarf
− erheblicher Anstieg des städtis chen Zus chuss bedarfs
in den vergangenen sieben J ahren von 1,9 auf 2,7 Mio. € (Stand: 2017)
Anstieg durch:
• R ückgang der B es ucherzahlen im Saunabereich
• R ückgang der P ro- K opf- E innahmen (ins bes ondere Nebeneinnahmen Shop, Gastronomie)
• nicht vorhandene Nebenangebote
• steigende Pers onalkosten
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27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t
1. AKTUELLER SACHSTAND
1.1 AUSGANGSLAGE
− zunehmender Sanierungsbedarf, steigende Haus halts belastungen und rückläufige
K onkurrenzfähigkeit fordern L ös ungs ans atz
− B eauftragung der Firma con.pro GmbH zur E rstellung einer Machbarkeitsstudie
E rgebnisse liefern unter anderem drei Varianten für den B ürgerbeteiligungsprozess 2016
(Stand: 2016) Var iante 1: Var iante 2: Var iante 3:
Investitionen • 11 bis 15. Mio. € • 20 bis 28. Mio. € • 50 bis 60. Mio. €
Investitionsl ast • Stadt • Stadt • Investor
Auswir kungen Betr ieb • in E igenregie (wie bis her) • in E igenregie (Neuaus richtung) • Investor (PPP- Modell)
Auswir kungen Angebot • Angebotsvers chlechterung durch • nachfrageorientierte • umfass ende Angebotsverbess erung
teilweis en R ückbau Angebotsverbess erung • R is iko: Fehler bei der Wahl des
• R is iko: steigende B etriebs kosten bei • R is iko: fals che Marktanalys e und privaten Partners
geringerem Angebot Fehler im B etrieb
Auswir kungen Haushal t • keine/geringe Haus halts entlastung • Haus halts entlastung möglich • Haus halts entlastung wahrs cheinlich
• E rgebnisverbess erung über R ückbau • Investitions - & B etreiberris iko bei • Gewinnbeteiligung möglich
(z. B . Sauna) möglich Stadt • Investitions - und B etreiberris iko geht
• Investitions - & B etreiberris iko bei Stadt auf Investor über
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27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t© Monkey Business – Fotol ia
1.2 ZIELSETZUNG DER KONZEPTION BADEZENTRUM
- E rweiterung und E ntwicklung hin zu dem Familienbad Nummer 1 in der R egion
- Optimierung des Angebots und B ehauptung der starken Pos itionierung im Sportbereich
- Attraktivierung des Saunabereichs und nachhaltige Pos itionierung im regionalen Marktvergleich
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27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram tPROJEKTENTW ICKLUNG
ERSTER BÜRGERMEISTER CHRISTIA N GA NGL
27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram tA GENDA
1. A KTUELLER SA CHSTA ND UND ZIELSETZUNG 1-3
1.1 A USGA NGSLAGE 1-2
1.2 ZIELSETZUNG 3
2. PROJEKTENTW ICKLUNG 4 -11
2.1 ERGEBNISSE DER MA RKTERKUNDUNGSA NA LYSE 6
2.2 ERGEBNISSE DER MACHBA RKEITSSTUDIE 7-11
3. ZUKÜNFTIGE A USRICHTUNG DES BA DEZENTRUMS 12-29
3.1 PRÄ MISSEN UND RA HMENBEDINGUNGEN 13
3.2 BÜRGERBETEILIGUNGSPROZESS 14 -15
3.3 MA RKTA NA LYSE 16-20
3.4 STRATEGISCHE AUSRICHTUNG UND BAUSTEINE 21-27
3.5 CHA NCEN UND RISIKEN 28
3.6 BETRIEBSFORM UND BETRIEBSFÜHRUNG 29
4 . FA ZIT UND EMPFEHLUNG 30 -34
4 .1 FA ZIT 30
4 .2 EMPFEHLUNG 31-34
5. W EITERES VORGEHEN 35
6 . FRA GE- UND DISKUSSIONSRUNDE 36
27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t2. PROJEKTENTW ICKLUNG
ZEITRAUM: 2015 BIS 2018
− B eauftragung der Firma con.pro GmbH zur E rstellung einer Machbarkeitsstudie (2015)
− Durchführung eines B ürgerbeteiligungsprozesses im J ahr 2016
Informationsveranstaltung für alle B ürgerinnen und B ürger 02.02.2016
ergänzende B ürgerinformationsveranstaltungen für Stammgäste, K inder und J ugendliche,
Vereine, Partnerunternehmen und Anwohner Februar/März 2016
B ürgerbefragung (online, Postwurfsendung, Infostand) 1. und 2. Quartal 2016
− Interess enbekundungen der Unternehmens gruppe Wund an einem Public- Private-
Partners hip- Modell im J ahr 2016
− Fertigstellung Machbarkeitsstudie Oktober 2016
− planeris che Zuarbeit durch die Firma SpOrt concept März bis Mai 2017
Grundlage für eine möglich B - Planänderung
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27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t2. PROJEKTENTW ICKLUNG
ZEITRAUM: 2015 BIS 2018
− Unternehmensgründer J os ef Wund verstirbt im Dezember 2017
strategische Ausrichtung und E xpansionspolitik der Wund- Gruppe trotz aktueller
Interessenbekundungen nicht absehbar
− B eauftragung der Firma Hitzler Ingenieure mit einem Markterkundungsverfahren zur
Überprüfung alternativer Partner für ein Investorenmodell im August 2018
− Aktualis ierung und E rweiterung der K onkurrenz- und Marktanalys e der con.pro GmbH
aus dem J ahr 2016 durch die Verwaltung in 2018
− E rgänzung der zentralen E lemente der Machbarkeitsstudie in Zus ammenarbeit mit
der con.pro GmbH in 2018
B erücksichtigung der aktuellen E ntwicklungen in der B äderlandschaft und der R egion
(Todesfall J osef Wund, E rweiterung der Therme B öblingen etc.)
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27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t2. PROJEKTENTW ICKLUNG
2.1 ERGEBNISSE DER MARKTERKUNDUNGSANALYSE
− B eauftragung der Firma Hitzler Ingenieure mit einem Markterkundungsverfahren
(August 2018)
Markterkundung und Überprüfung möglicher Partner für ein Investorenmodell
Durchführung der Markterkundung auf B asis städtischer Prämissen und
R ahmenbedingungen, u. a. der Übernahme des Investitionsrisikos für Variante 3
− E rgebniss e der Markterkundung
vier Interessenbekundungen im Sinne grundsätzlicher K ooperationsbereitschaft
K ooperationsmodelle von B etriebspartnerschaft bis Investorenmodell
kein Marktteilnehmer kann alleinige Übernahme des wirtschaftlichen R isikos garantieren
kein Marktteilnehmer verfügt über finanzielle und organisatorische K apazitäten zur
Umsetzung eines PPP- Modells gemäß Variante 3
ein mit der Wund- Gruppe vergleichbares Investorenmodell ist nicht umsetzbar
Alternativen sind möglich, erfordern jedoch gesondertes Interessenbekundungsverfahren
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27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram tERGEBNISSE DER MA CHBA RKEITSSTUDIE
DR. KLA US BA TZ, CON.PRO GMBH
27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t2. PROJEKTENTW ICKLUNG
2.2 ERGEBNISSE DER MACHBARKEITSSTUDIE
− erfolgsvers prechender Standort Sindelfingen:
hohe E inwohnerdichte
überdurchschnittlich gute Infrastruktur und extrem hohe K aufkraft
gute überregionale Anbindung
− B adezentrum erweist s ich als regional s ehr gut eingeführter B äderstandort mit starkem
B ekanntheitsgrad
konstante B esucherzahlen im Frei- und Hallenbad, u. a. durch exponierte L age und gute
E rreichbarkeit, trotz der nicht mehr zeitgemäßen und damit nicht konkurrenzfähigen Angebote,
insbesondere in den B ereichen Familie und Sauna
− dennoch stetig wachs ender Zus chussbedarf durch:
stark rückläufige Nutzerzahlen im Saunabereich
unwirtschaftliche K ubatur und sehr große Wasserflächen
überdurchschnittlich hohe und steigende K osten für Personal, E nergie, Wasser und Abwasser
gleichbleibend moderate B enutzerentgelte
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27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t2. PROJEKTENTW ICKLUNG
2.2 ERGEBNISSE DER MACHBARKEITSSTUDIE
− Aus bau von Profitcentern (Sauna, Gastronomie, Shop etc.) im Status quo nur s ehr
bes chränkt möglich
wirtschaftliche E ntlastung durch Quersubvention nahezu ausgeschlossen
− Senkung des Zus chussbedarfs möglich:
aktuell nur durch teilweisen R ückbau (z. B . Sauna), Verkürzung der Öffnungszeiten
respektive E rhöhung der B enutzerentgelte
ODER
durch deutliche Attraktivierung und E rweiterung
langfristiger E rhalt der bestehenden Struktur und betriebswirtschaftliche
Planungssicherheit
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27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t2. PROJEKTENTW ICKLUNG
2.2 ERGEBNISSE DER MACHBARKEITSSTUDIE
− con.pro GmbH favoris iert Variante 3 grunds ätzlich aufgrund von:
stärkster Nachfrageorientierung
Übertragung des unternehmerischen R isikos auf privaten Investor
mögliche Deckelung des Zuschussbetrags
− con.pro GmbH s chätzt R ealis ierungs chancen der Variante 3 aber aufgrund
Unternehmenss ituation der Wund- Gruppe und E rgebniss en des
Markterkundungsverfahrens als deutlich einges chränkt ein
− für Investorenlös ung müsste Aus nutzung des Standorts deutlich erhöht werden
R ealisierungsvoraussetzung für Variante 3 sind u. a. erhebliche E ingriffe in die Freibadfläche
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27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t2. PROJEKTENTW ICKLUNG
2.2 ERGEBNISSE DER MACHBARKEITSSTUDIE
Aufgr und der Ergebnisse der Mar kter kundung und der aktuel len
Standor tvor aussetzungen bestehen l aut con.pro GmbH die größten
Real isier ungschancen für Var iante 2
− Vorauss etzungen für die langfristig erfolgreiche Ums etzung von Variante 2:
sehr gute Markteinschätzung
richtige Wahl und Platzierung der Profitcenter (insbesondere optimale und attraktive
Verortung der Saunalandschaft)
optimierte B etriebsführung
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27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t2. PROJEKTENTW ICKLUNG
2.2 ERGEBNISSE DER MACHBARKEITSSTUDIE
− Markteins chätzung u.a. durch Aktualis ierung und E rweiterung der K onkurrenzanalyse der
con.pro GmbH aus dem J ahr 2016 durch die Verwaltung (Oktober/November 2018)
im Familienbereich besteht konkurrenzübergreifend kein attraktives K onzept
E rwartungshorizont an B äderbesuch der B evölkerung im Altersband über 60 J ahre
qualitative Freizeitgestaltung und gesteigertes Gesundheitsbewusstsein stehen im Vordergrund
Zielgruppenpotentiale:
• steigende Nachfrage und hohes Ums atzpotential für Familien mit K indern/J ugendlichen und für Senioren
• starkes Wachstum und mittleres Ums atzpotential für ges undheits orientierte E rwachs ene
− E ntwicklungs - und Marktchancen:
E rweiterung um einen originellen, themenzentrierten K inder- und Familienbereich, differenziert
nach Altersgruppen und spezifische Attraktionen für J ugendliche
Installation außergewöhnlicher Attraktionen (u. a. R utschen mit Alleinstellungsmerkmal)
E rweiterung um einen thematisierten und attraktiven Saunabereich
Integration eines Fitness- /Gesundheitsstudios sowie einer bedarfsgerechten Gastronomie
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27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram tZUKÜNFTIGE A USRICHTUNG DES
BA DEZENTRUMS
CHRISTIA N KEIPERT, A MTSLEITER SPORT- UND BÄ DER
27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram tA GENDA
1. A KTUELLER SA CHSTA ND UND ZIELSETZUNG 1-3
1.1 A USGA NGSLAGE 1-2
1.2 ZIELSETZUNG 3
2. PROJEKTENTW ICKLUNG 4 -11
2.1 ERGEBNISSE DER MA RKTERKUNDUNGSA NA LYSE 6
2.2 ERGEBNISSE DER MACHBA RKEITSSTUDIE 7-11
3. ZUKÜNFTIGE A USRICHTUNG DES BA DEZENTRUMS 12-29
3.1 PRÄ MISSEN UND RA HMENBEDINGUNGEN 13
3.2 BÜRGERBETEILIGUNGSPROZESS 14 -15
3.3 MA RKTA NA LYSE 16-20
3.4 STRATEGISCHE AUSRICHTUNG UND BAUSTEINE 21-27
3.5 CHA NCEN UND RISIKEN 28
3.6 BETRIEBSFORM UND BETRIEBSFÜHRUNG 29
4 . FA ZIT UND EMPFEHLUNG 30 -34
4 .1 FA ZIT 30
4 .2 EMPFEHLUNG 31-34
5. W EITERES VORGEHEN 35
6 . FRA GE- UND DISKUSSIONSRUNDE 36
27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t3. ZUKÜNFTIGE AUSRICHTUNG
AUSGANGSLAGE
− Die zukünftige Ausrichtung des Badezentrums orientiert sich an:
Prämissen und R ahmenbedingungen der Stadt Sindelfingen
E rgebnissen aus dem B ürgerbeteiligungsprozess 2016
E rgebnissen der Machbarkeitsstudie der Firma con.pro GmbH aus 2016
E rgebnissen der Markterkundung durch die Firma Hitzler Ingenieure
E rgebnissen zur aktuellen Markt- und K onkurrenzanalyse 2018
Gegenüberstellung von Chancen und R isiken der Varianten 2 und 3
E ntwicklungen und Trends bzgl. Freizeitverhalten und B edürfnissen der potentiellen
Nutzergruppen
demographischer E ntwicklung
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27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t3. ZUKÜNFTIGE AUSRICHTUNG
3.1 PRÄMISSEN UND RAHMENBEDINGUNGEN
− langfristige Planungss icherheit und Minimierung des Zus chuss bedarfs
− E ntwicklung des B adezentrums zu einem städtebaulich und architektonis ch attraktiven
Ges amtkomplex aus bestehenden und neuen Anlagen unter B erücksichtigung der
topographischen Verhältniss e und exponierten L age
− R ahmenbedingungen:
E rhalt der Schwimmhalle mit freitragendem Holzdach und 50- m- Schwimmbecken
Sicherstellung eines kostengünstigen Grundangebots und der Interessen von Schulen,
Vereinen und Stammgästen
B ewahrung der Sichtbeziehungen aus der Schwimmhalle heraus
E rhalt der Freibadgrün- und L iegeflächen in ihrer aktuellen Ausdehnung
Schutz des an das B adezentrum angrenzenden Waldes mit seinen wesentlichen
Schutzfunktionen und großer Artenvielfalt B erücksichtigung der Waldabstandsgrenze
E ntwicklungsmöglichkeiten erstrecken sich auf den nordöstlichen B ereich zwischen
B adezentrum bis einschließlich Gebäude Hohenzollernstraße 21
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27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t3. ZUKÜNFTIGE AUSRICHTUNG
3.2 BÜRGERBETEILIGUNGSPROZESS
− 63 Prozent für eine Attraktivierung des B adezentrums
− 37 Prozent für E rhalt des Status quo
37%
Variante 1 oder keine Variante
63%
Variante 2 oder Variante 3
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27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t3. ZUKÜNFTIGE AUSRICHTUNG
3.2 BÜRGERBETEILIGUNGSPROZESS
− wes entliche E rgebniss e der B ürgerbeteiligung
E rhalt des 50- m- Schwimmbeckens
Sicherstellung eines kostengünstigen Grundangebots und der Interessen von Schulen,
Vereinen und Stammgästen
Neubau des Saunabereichs mit separierter Damensauna
zusätzliches Außenbecken
Hubboden im Nichtschwimmerbecken
attraktivierter K leinkinderbereich
Installation von Attraktionen, insbesondere R utschen
erweiterte Öffnungszeiten von 6 bis 22 Uhr
− Impuls e aus der B ürgerbeteiligung in die strategis che Aus richtung aufgenommen
− B ürgerbeteiligungsprozess wird fortges etzt
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27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t3. ZUKÜNFTIGE AUSRICHTUNG
3.3 MARKTANALYSE
− Marktanalys e der Verwaltung in 2018 mit E inbeziehung der Datenerhebung der con.pro
GmbH aus dem J ahr 2016
− Analys iert wurden die 10 wichtigsten Freizeitbäder und Thermen in der Umgebung bis 45
Minuten Fahrzeit
Analysier te Str uktur Standor t
− Mineraltherme • B öblingen
− SchwabenQuellen • Stuttgart
− Fildorado • Filderstadt
− MineralB ad • B ad Cannstatt
− Mineralbad Leuze • Stuttgart
− Stadionbad • Ludwigs burg
− Panoramatherme • B euren
− F.3 • Fellbach
− Paracels us - Therme • B ad Liebenzell
− Os kar- Frech Seebad • Schorndorf
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27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t3. ZUKÜNFTIGE AUSRICHTUNG
3.3 MARKTANALYSE
− E rmittlung von 16 B ewertungs kriterien
− Doppelgewichtung der auss agekräftigsten B ewertungs kriterien:
„Zentralitätsindex“
„Nutzerbewertung“
„Angebotsvielfalt“
„Zustand“
− E rstellung einer B ewertungs matrix
− E rmittlung eines Attraktivitäts index‘
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27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t3. ZUKÜNFTIGE AUSRICHTUNG
3.3 MARKTANALYSE (BEWERTUNGSMATRIX: MAXIMUM = 100 PUNKTE)
Umkr eis 0- 10 Min = 5 Punkte Nutzer bewer tung 4,5- 4,6 = 5 Punkte Spor tbecken, -angebote, 4 = 5 Punkte
11- 20 Min = 4 Punkte (2- fach) 4,3- 4,4 = 4 Punkte -attr aktionen 3 = 4 Punkte
21- 30 Min = 3 Punkte 4,2- 4,3 = 3 Punkte (50m- B ecken oder 10m- 2 = 3 Punkte
31- 40 Min = 2 Punkte 4,1- 4,2 = 2 Punkte Sprunganlage = 2 Punkte) 1 = 2 Punkte
über 40 Min = 1 Punkt bis 4,0 = 1 Punkt kein Angebot = 1 Punkt
Zentr al itätsindex über 140 = 5 Punkte Ther mal - und 8- 9 = 5 Punkte Attr aktionen über 8 = 5 Punkte
(2- fach) 121- 140 = 4 Punkte War mwasser angebote 6- 7 = 4 Punkte 6- 7 = 4 Punkte
101- 120 = 3 Punkte 4- 5 = 3 Punkte 4- 5 = 3 Punkte
81- 100 = 2 Punkte 2- 3 = 2 Punkte 2- 3 = 2 Punkte
unter 80 = 1 Punkt 0- 1 = 1 Punkt 0- 1 = 1 Punkt
Besucher zahl en/ Jahr 600.000- 720.000 = 5 Punkte Kal twasser - und 4 = 5 Punkte Kinder ber eich ja = 5 Punkte
479.999- 599.999 = 4 Punkte Kneippangebote 3 = 4 Punkte nein = 1 Punkt
359.998- 479.998 = 3 Punkte 2 = 3 Punkte
239.997- 359.997 = 2 Punkte 1 = 2 Punkte
unter 239.996 = 1 Punkt kein Angebot = 1 Punkt
Ø Eintr ittspr eis/ Tag 19,26- 23,55 € = 5 Punkte Saunen/ Dampfbäder 12- 15 = 5 Punkte Famil ienumkl eiden ja = 5 Punkte
(inkl. Sauna) 17,12- 19,25 € / 23,56- 25,69 € = 4 Punkte 8- 11 = 4 Punkte nein = 1 Punkt
14,98- 17,11 € / 25,70- 27,83 € = 3 Punkte 4- 7 = 3 Punkte
27,84- 29,97 € = 2 Punkte 1- 3 =2 Punkte
über 29,98 € = 1 Punkt kein Angebot = 1 Punkt
Al ter / Zustand hervorragend = 5 Punkte Saunagar ten ja = 5 Punkte Gastr onomie ja = 5 Punkte
(2- fach) s ehr gut = 4 Punkte nein = 1 Punkt nein = 1 Punkt
gut = 3 Punkte
befriedigend = 2 Punkte
mangelhaft = 1 Punkt
Angebotsviel fal t 8- 9 = 5 Punkte
(2- fach) 6- 7 = 4 Punkte
4- 5 = 3 Punkte
2- 3 = 2 Punkte 18
27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t 0- 1 = 1 Punkt3. ZUKÜNFTIGE AUSRICHTUNG
3.3 MARKTANALYSE (ATTRAKTIVITÄTSINDEX, STATUS QUO)
Str uktur Standor t Index (Maximum = 100)
− Fildorado • Filderstadt • 77
− F.3 • Fellbach • 76
− Mineralbad L euze • Stuttgart • 70
− Mineraltherme • B öblingen • 69
− Oskar Frech Seebad • Schorndorf • 68
− Stadionbad • L udwigsburg • 64
− Panoramatherme • B euren • 62
− Badezentr um • Sindel fingen • 57
− MineralB ad • B ad Cannstatt • 56
− Paracelsus - Therme • B ad L iebenzell • 56
− SchwabenQuellen • Stuttgart • 49
19
27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t3. ZUKÜNFTIGE AUSRICHTUNG
3.3 MARKTANALYSE ZUR INFRASTRUKTUR (QUANTITATIVE BETRACHTUNG, STATUS QUO)
25
20
15
10
5
0
Mineraltherme SchwabenQuellen Fildorado Mineralbad Mineralbad Leuze Stadionbad F.3 Paracelsus- Panorama-Therme Oskar Frech Badezentrum
Böblingen Stuttgart Filderstadt Bad Canstatt Ludwigsburg Fellbach Therme Beuren Seebad Sindelfingen
Bad Liebenzell Schorndorf
Angebote/Attraktionen im Sportbereich Angebote/Attraktionen im Familienbereich Angebote im Sauna und Thermalbereich
20
27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t3. ZUKÜNFTIGE AUSRICHTUNG
3.4 STRATEGISCHE AUSRICHTUNG UND BAUSTEINE
für die zukünftige Ausr ichtung des Badezentr ums Sindel fingen wird auf Basis
der Empfehl ung der con.pro GmbH Var iante 2 weiter ver fol gt
21
27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t3. ZUKÜNFTIGE AUSRICHTUNG
3.4 STRATEGISCHE AUSRICHTUNG UND BAUSTEINE
Gesundheit
SPORTWELT
Leistung
BADEWELT
Abenteuer Entspannung
FAMILIENWELT SAUNAWELT
Freizeit Wohl befinden
22
27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t3. ZUKÜNFTIGE AUSRICHTUNG
3.4 STRATEGISCHE AUSRICHTUNG UND BAUSTEINE
− der konzeptionelle Ans atz von Variante 2 entwickelt das B adezentrum zur B adewelt
mit folgenden B austeinen:
Sportwelt Gesundheit und L eistung
Familienwelt Abenteuer und Freizeit
Saunawelt E ntspannung und Wohlbefinden
− B as is der zukünftigen Aus richtung des B adezentrums s ind umfangreiche
Sanierungs maßnahmen im B estand mit E rhalt des bestehenden Sportbereichs
− markt- und nachfragegerechte Aus richtung über die E rgänzung eines neuen
Familienbades mit abwechs lungs reichen Attraktionen
− Neubau einer thematis ierten Saunalandschaft mit attraktivem Außenbereich
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27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t3. ZUKÜNFTIGE AUSRICHTUNG
3.4 STRATEGISCHE AUSRICHTUNG UND BAUSTEINE
− Sportwelt:
wird in der bestehenden Schwimmhalle beheimatet
erfordert Gesamtsanierung der bestehenden Struktur (inkl. Umkleiden und Nassräumen)
• Flächen des aktuellen Saunabereichs , des K inderplans chbeckens und des
Nichts chwimmerbeckens werden nachfragegerecht umfunktioniert (K urs becken)
− Familienwelt:
Neubau eines Familienbads inkl. thematisiertem, bedarfsgerechtem und nach Altersstufen
differenziertem K inderbereich mit ansprechenden und faszinierenden Attraktionen sowie
angrenzenden Familienumkleiden
Installation einer individuellen R utschenlandschaft und Attraktionen für J ugendliche mit
regionalem Alleinstellungsmerkmal
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27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t3. ZUKÜNFTIGE AUSRICHTUNG
3.4 STRATEGISCHE AUSRICHTUNG UND BAUSTEINE
− Saunawelt:
erfordert aufgrund der benachbarten K onkurrenzlage ein attraktives und qualitativ
hochwertiges Gesamtkonzept z. B .: Inszenierung einer Themenwelt mit lokalem B ezug
nach E inschätzung der con.pro GmbH ist Integration eines großzügigen Saunagartens und
optimale Positionierung der Saunawelt erfolgsentscheidend
E rgänzung durch ein bedarfsgerechtes Saunabistro
Steigerung der Nebenumsätze und der Aufenthaltsqualität
− Gastronomie:
ausgehend vom neugestalteten Foyer
Zugangsmöglichkeiten von der Sport- und Familienwelt, idealerweise auch von der Sauna
ansprechendes und modernes Ambiente
Angebot von kulinarischen K lassikern und Trends
Prämissen:
• Steigerung der P ro- K opf- Ums ätze
• E rhöhung der Verweildauer aller B es ucherinnen und B es ucher
25
27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram tENTW ICKLUNGSPERSPEKTIVE
BA DEZENTRUM SINDELFINGEN
ERSTER BÜRGERMEISTER CHRISTIA N GA NGL
27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t3. ZUKÜNFTIGE AUSRICHTUNG
3.3 MARKTANALYSE ZUR INFRASTRUKTUR (QUANTITATIVE BETRACHTUNG, VARIANTE 2)
mögl iche
25
Entwickl ungsper spektive
20
15
10
5
0
Mineraltherme SchwabenQuellen Fildorado Mineralbad Mineralbad Leuze Stadionbad F.3 Paracelsus- Panorama-Therme Oskar Frech Badezentrum
Böblingen Stuttgart Filderstadt Bad Canstatt Stuttgart Ludwigsburg Fellbach Therme Beuren Seebad Sindelfingen
Bad Liebenzell Schorndorf
Angebote/Attraktionen im Sportbereich Angebote/Attraktionen im Familienbereich Angebote im Sauna und Thermalbereich
26
27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t3. ZUKÜNFTIGE AUSRICHTUNG mögl iche
Entwickl ungsper spektive
MARKTANALYSE (ATTRAKTIVITÄTSINDEX, VARIANTE 2)
Str uktur Standor t Index (Maximum = 100)
− Badezentr um • Sindel fingen • 85
− Fildorado • Filderstadt • 77
− F.3 • Fellbach • 76
− Mineralbad L euze • Stuttgart • 70
− Mineraltherme • B öblingen • 69
− Oskar Frech Seebad • Schorndorf • 68
− Stadionbad • L udwigsburg • 64
− Panoramatherme • B euren • 62
− MineralB ad • B ad Cannstatt • 56
− Paracelsus - Therme • B ad L iebenzell • 56
− SchwabenQuellen • Stuttgart • 49
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27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t3. ZUKÜNFTIGE AUSRICHTUNG
3.5 CHANCEN UND RISIKEN
Stär ken Schwächen
• maximaler E influss bei Umsetzung der • Investitionsverantwortung und - risiko liegen bei
K onzeption der Stadt
• langfristige Planungssicherheit • ggf. langer R ealisierungsprozess
• langfristiger E rhalt der bestehenden Struktur • ggf. eingeschränkte E rweiterungsmöglichkeiten
• Umsetzbarkeit nach Prämissen und über Variante 2 hinaus aufgrund städtischer
R ahmenbedingungen der Stadt ist gesichert Prämissen zum E ingriff in die Freibadflächen
• keine B indung an Dritte
Chancen Risiken
• deutliche Steigerung der Attraktivität • fehlerhafte Markteinschätzung
• E rschließung neuer Zielgruppen und mögliche • unzureichende Finanzmittel
Vergrößerung des E inzugsgebiets • E ntwicklung der K onkurrenz
• signifikante Steigerung des B esucherpotentials • falsche Platzierung der Profitcenter
• R eduzierung des B etriebskostenzuschusses • unattraktive Verortung der Saunawelt
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27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t3. ZUKÜNFTIGE AUSRICHTUNG
3.6 BETRIEBSFORM UND BETRIEBSFÜHRUNG
− neben der Investitions ents cheidung s ind die B etriebs form und - führung näher zu
betrachten
Prüfung und Festlegung der künftigen B etriebsform mit besonderem Fokus auf die Themen
E igenbetrieb, städtische B etriebsgesellschaft oder Zusammenarbeit mit einem privaten
B etreiberunternehmen zur Sicherstellung eines professionellen Managements
K lärung künftiger R ahmenbedingungen für das städtische Personal
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27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram tFA ZIT UND EMPFEHLUNG
ERSTER BÜRGERMEISTER CHRISTIA N GA NGL
27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t4 . FAZIT UND EMPFEHLUNG
4.1 FAZIT
− Sicherung des Angebots , langfristiger E rhalt der Struktur und wirts chaftliche
Planungss icherheit nur durch deutliche Attraktivierung und E rweiterung möglich
− con.pro. GmbH s chätzt R ealis ierungschancen für Variante 3 aufgrund veränderter
Unternehmenss ituation der Wund- Gruppe, den E rgebniss en der Markterkundung und
B erücks ichtigung der Prämiss en und R ahmenbedingungen als äußerst gering ein
− nach aktuellen Standortvorauss etzungen, E rgebniss en der Markterkundung,
E rgebniss en der K onkurrenz- und Marktanalys e erfolgsvers prechende
R ealis ierungs chancen für Variante 2
− Grundvoraussetzung ist die nachfragegerechte Angebots gestaltung und richtige
Verortung der Profitcenter (ins bes ondere der Saunawelt) s owie optimierte
betriebliche R ahmenbedingungen s onst E rhöhung des Zus chussbetrags durch AfA
und zu geringe E innahmesteigerungen
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27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t4 . FAZIT UND EMPFEHLUNG
4.2 EMPFEHLUNG
AUSZUG DER SITZUNGSVORLAGE 5/ 2019 KONZEPTION BADEZENTRUM
1. Die Verwaltung wird beauftragt, die Variante 2 vertieft zu prüfen (Investition und B etrieb
in städtis cher Verantwortung).
2. Der Gemeinderat bes chließt hierfür folgende Prämiss en und R ahmenbedingungen:
E rhalt der Schwimmhalle im B adezentrum mit freitragendem Holzdach und 50- Meter- B ecken
Sicherung eines kostengünstigen Grundangebots und der Interessen von Schulen, Vereinen und
Stammgästen
B ewahrung der Sichtbeziehungen aus der Schwimmhalle heraus
E rhalt der Freibadgrün- und L iegeflächen in ihrer aktuellen Ausdehnung
Schutz des an das B adezentrum angrenzenden Waldes mit seinen wesentlichen
Schutzfunktionen und großer Artenvielfalt
B erücksichtigung des Waldabstandes
B erücksichtigung der geländetopografischen Gegebenheiten
Die E ntwicklungsmöglichkeiten erstrecken sich auf den nordöstlichen B ereich zwischen
B adezentrum bis einschließlich Gebäude Hohenzollernstraße 21
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27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t4 . FAZIT UND EMPFEHLUNG
4.2 EMPFEHLUNG
AUSZUG DER SITZUNGSVORLAGE 5/ 2019 KONZEPTION BADEZENTRUM
3. Die Varianten 1 und 3 werden im weiteren Verfahren nicht mehr berücks ichtigt.
4. Der Gemeinderat bes chließt die zukünftige Aus richtung des B adezentrums mit
folgenden Angebots bausteinen:
Sportwelt: E rhalt des bestehenden Sportbereichs
Familienwelt: Aufbau einer attraktiven Familienwelt und R utschenlandschaft mit
regionalem Alleinstellungsmerkmal
Saunawelt: Aufbau einer am aktuellen Marktgeschehen ausgerichteten Saunawelt
Schaffung eines ansprechenden und qualitativ hochwertigen Gastronomiebereichs
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27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t4 . FAZIT UND EMPFEHLUNG
4.2 EMPFEHLUNG
AUSZUG DER SITZUNGSVORLAGE 5/ 2019 KONZEPTION BADEZENTRUM
5. Die Verwaltung wird ermächtigt, Aufträge an externe Fachbüros zur Durchführung der
erforderlichen Unters uchungen s owie weiterer notwendiger Gutachten in Höhe von
ins ges amt bis zu 300.000,- € zu vergeben. Die weiteren Unters uchungen beziehen s ich
ins bes ondere auf:
Aktualisierung des Sanierungsbedarfs im B estand
rechtliche und technische B eurteilungen (Steuer- und B eihilferecht, Natur- und Um-
weltrecht, Gebäudegründung und Statik etc.)
E rarbeitung eines qualifizierten R aum- und Angebotsprogramms mit Funktionszuordnungen
B eauftragung einer Wirtschaftlichkeitsanalyse
Prüfung eines geeigneten B etreibermodells
6. Der Gemeinderat ermächtigt die Verwaltung, zur E rstellung einer städtebaulichen,
architektonischen und freiraumplanerischen K onzeption ein geeignetes
wettbewerbliches Verfahren durchzuführen. Den damit verbundenen K osten in Höhe
von rund 200.000,- € wird zugestimmt.
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27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t4 . FAZIT UND EMPFEHLUNG
4.2 EMPFEHLUNG
AUSZUG DER SITZUNGSVORLAGE 5/ 2019 KONZEPTION BADEZENTRUM
7. Die Verwaltung wird ermächtigt, für die Durchführung und B egleitung des Projekts einen
externen Projektsteuerer bis zu einer Höhe von 200.000,- € zu beauftragen.
8. Der Gemeinderat stimmt den unter Punkt 4 bis 6 genannten K osten in Höhe von 700.000,-
€ zu. Für das Haus halts jahr 2019 werden überplanmäßige Mittel in Höhe von bis zu
250.000,- € zur Verfügung gestellt. Die darüber hinaus benötigten Mittel bis zur
Ges amts umme in Höhe von 700.000,- € s ind für den Doppelhaus halt 2020/21 einzustellen.
9. Der Gemeinderat bes chließt die B ildung einer zweckgebundenen R ücklage in Höhe von
35 Mio. € für die Ums etzung der K onzeption B adezentrum.
10. Zur Ums etzung des Projekts werden folgende Stellen, befristet auf 5 J ahre, ges chaffen:
9.1. N. N. 1: Gesamtprojektleiter – 100%
9.2. N. N. 2: Projektbetreuung Hochbau – 100%
9.3. N. N. 3: Projektbetreuung Freianlagen – 50%
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27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram tA GENDA
1. A KTUELLER SA CHSTA ND UND ZIELSETZUNG 1-3
1.1 A USGA NGSLAGE 1-2
1.2 ZIELSETZUNG 3
2. PROJEKTENTW ICKLUNG 4 -11
2.1 ERGEBNISSE DER MA RKTERKUNDUNGSA NA LYSE 6
2.2 ERGEBNISSE DER MACHBA RKEITSSTUDIE 7-11
3. ZUKÜNFTIGE A USRICHTUNG DES BA DEZENTRUMS 12-29
3.1 PRÄ MISSEN UND RA HMENBEDINGUNGEN 13
3.2 BÜRGERBETEILIGUNGSPROZESS 14 -15
3.3 MA RKTA NA LYSE 16-20
3.4 STRATEGISCHE AUSRICHTUNG UND BAUSTEINE 21-27
3.5 CHA NCEN UND RISIKEN 28
3.6 BETRIEBSFORM UND BETRIEBSFÜHRUNG 29
4 . FA ZIT UND EMPFEHLUNG 30 -34
4 .1 FA ZIT 30
4 .2 EMPFEHLUNG 31-34
5. W EITERES VORGEHEN 35
6 . FRA GE- UND DISKUSSIONSRUNDE 36
27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram tW EITERES VORGEHEN
ERSTER BÜRGERMEISTER CHRISTIA N GA NGL
27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram t5. W EITERES VORGEHEN
ZEITPLAN
− 22.01.2019: E inbringung Präs entation zur K onzeption B adezentrum im
Gemeinderat
− 19.02.2019: 1. L es ung SV 5/2019 im Sportauss chuss
− 27.02.2019: B ürgerinformationsveranstaltung
− 19.03.2019: 2. L es ung SV 5/2019 im Sportauss chuss
− 20.03.2019: Vorberatung SV 5/2019 im Verwaltungs ausschuss
− 21.03.2019: Vorberatung SV 5/2019 im Technik- und Umweltauss chuss
− 26.03.2019: E nts cheidung SV 5/2019 im Gemeinderat
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27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram tFRA GE- UND DISKUSSIONSRUNDE
OBERBÜRGERMEISTER DR. BERND VÖHRINGER
27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram tFRAGE- UND DISKUSSIONSRUNDE
IHRE MEINUNG IST GEFRAGT
BITTE…
− für Fr agen und Anregungen zu den Mikrofonen gehen, die im Saal bereit stehen
− s ollte es Ihnen nicht mögl ich s ein an das Mikrofon zu treten, melden Sie s ich per
Handzeichen und Ihnen ist gerne jemand behilflich
− Namen nennen, weil ein Protokol l geführt wird
− Fragen kur z und pr äzise stellen
− Kontext sachl ich vor tr agen
− pro Wor tmel dung max. 3 Minuten Redezeit, ans chließend ertönt ein Gong
− ausreden l assen, anderen nicht ins Wor t fal len
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27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram tDIE NEUE BA DEW ELT SINDELFINGEN –
FÜR FA MILIEN DIE NUMMER 1 IN DER REGION
© Monkey Business – Fotol ia
27.02.2019 52 / Sport- und Bäd eram tSie können auch lesen
