Besicherung und Finanzierung - avestrategy Anwenderforum 18.04.2018 - BBT GmbH
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Besicherung und Finanzierung 10. avestrategy Anwenderforum 18.04.2018
Die WL BANK ■ Gründung 1877 ■ National und international agierende Pfandbriefbank mit einer Bilanzsumme von rd. 37 Mrd. EUR ■ Hauptsitz in Münster (Westfalen), Repräsentanzen in Berlin, Düsseldorf, Hamburg und München sowie Vertriebsstandorte in Frankfurt am Main, Heidelberg und Schwäbisch Gmünd ■ Subsidiärer Dienstleister für die Genossenschaftliche FinanzGruppe Volksbanken Raiffeisenbanken über die gesamte Wertschöpfungskette der Pfandbriefbank ■ Seit 1.1.1995 Mitglied im Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken und seiner Sicherungseinrichtung ■ Kompetenzcenter für Pfandbriefgeschäft, Immobilienfinanzierung und Öffentliche Kunden ■ Kundenverantwortung für Öffentliche Kunden im WGZ BANK-Konzern ■ Die WL BANK wurde 2012 von der oekom research AG mit dem Investmentstatus Prime ausgezeichnet und hat erfolgreich am Nachhaltigkeitsrating der imug Beratungsgesellschaft für sozial- ökologische Innovationen teilgenommen.
Ihre Ansprechpartner
im Betreuungsgebiet:
Brandenburg, Mecklenburg- Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen
Matthias Brauner Kristin Zienert
Regionaldirektor Vertriebsassistentin
Leiter der Repräsentanz Tel. 030 220021-4315
Tel. 030 220021-4310 Fax 030 220021-754315
Fax 030 220021-754310 kristin.zienert@wlbank.de
matthias.brauner@wlbank.de
WL BANK
Friedrichstraße 60
10117 Berlin
Tel. 030 220021-0
Fax 030 220021-4391
www.wlbank.deGliederung
■ Einführung
■ Zinssicherung
■ Kreditportfoliomanagement
10. avestrategy Anwenderforum am 17./18. April 2018 in Berlin
4Wovon Bank träumen…
gute
Vertrauen Daten-
lage
angemess
gedeckte
ene
Finanzie-
Besiche-
rung
rung
Zeit-
schiene
10. avestrategy Anwenderforum am 17./18. April 2018 in Berlin
5Was gehört zu einer guten Kommunikation
und schafft Vertrauen
Regelmäßige
Kommunikation
Unterlagen
(Umfang, Art,
Offenheit)
Qualität der
Information und
Zeitpunkt
10. avestrategy Anwenderforum am 17./18. April 2018 in Berlin 6Marktbetrachtung in 2016 und 2017
2016 ■ Trump Effekt
■ Brexit - war da was?!
■ Delta: 74 BP
■ Erste Schatten einer
Modifizierung der
Draghi Strategie
2017 ■ Schwankungsbreite
rd. 35 BP
■ Deutliches Zick -
Zack
10. avestrategy Anwenderforum am 17./18. April 2018 in Berlin
7Marktbetrachtung in 2018
2017/18 ■ Vorboten der
Zinswende
■ In 2 Monaten 35 BP
Anstieg
■ Draghi ändert
Statement - dann
wieder
Entspannung?!
10. avestrategy Anwenderforum am 17./18. April 2018 in Berlin
8Die Inflation - der Seismograph
Inflationsrate gem. EZB: 2%
10. avestrategy Anwenderforum am 17./18. April 2018 in Berlin
9Ein Blick in den Kalender verspricht
einen interessanten Herbst
26. April 2018 13. Juni 2018
14. Juni 2018 26. September 2018
26. Juli 2018 19. Dezember 2018
13. September 2018
25. Oktober 2018
13. Dezember 2018
10. avestrategy Anwenderforum am 17./18. April 2018 in Berlin 10Gliederung
■ Einführung
■ Zinssicherung
■ Kreditportfoliomanagement
10. avestrategy Anwenderforum am 17./18. April 2018 in Berlin
11Zinssteuerung ist kein Selbstzweck
• Zins- und Kapitaldienst machen meist zwischen 40 - 50 % der monatlichen
Mieteinnahmen aus
• Zinskosten sind leichter steuerbar als Baukosten
• Finanzierungsstrukturen haben nachhaltigen Effekt
• Mittelfristige Unternehmensaktivitäten sind wichtige Parameter beim
Liquiditäts- und Zinsmanagement eines Wohnungsunternehmens
10. avestrategy Anwenderforum am 17./18. April 2018 in Berlin
12Für die Verdeutlichung wird ein Beispiel gewählt
Darlehnsportfolio von deutlich über 50 Mio. € mit unterschiedlicher Verteilung
Fällige Darlehen (Restschuld)
8.000,00
■ In den nächsten 5 Jahren sind 18,5
7.000,00 Mio. € Darlehen fällig (Valuta
6.000,00 Fälligkeit)
5.000,00 ■ Der aktuelle Zinsaufwand dieser
4.000,00
Fällige Darlehen
Darlehen beträgt rd. 1,2 Mio. € p.a.
3.000,00 (Restschuld) ■ Das Unternehmen will die
2.000,00 voraussichtlichen niedrigeren
1.000,00 Anschlusszinsen nutzen, um zu
reinvestieren
0,00
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
10. avestrategy Anwenderforum am 17./18. April 2018 in Berlin
13Für 5 Jahre gibt es erhebliche Bewegungen
8.000,00
7.000,00
■ Im Saldo besteht somit ein
6.000,00 Finanzierungsbedarf von rd. 28 Mio. €
5.000,00 Fällige Darlehen ■ Tilgungen minimieren diesen kaum
(Restschuld)
4.000,00 ■ Es handelt sich um einen Neubau
Tilgung jährlich aktuell
3.000,00
■ Der Rest sind Bestandsinvestitionen
2.000,00
Neuaufnahmen
1.000,00
0,00
-1.000,00 2018 2019 2020 2021 2022
-2.000,00
10. avestrategy Anwenderforum am 17./18. April 2018 in Berlin
14Das Kostenrisiko durch Zinsveränderungen
ist erheblich
Zinskosten in TEUR
25.000,00
■ 2 % Zinssatzdifferenz
20.000,00 ■ Tilgung 2,5 %
■ Die Zinsdifferenz im ersten Jahr
15.000,00
beträgt rd. 700 TEUR
10.000,00 2% p.a. anfängl. Zins ■ Über die gesamte Laufzeit kumuliert
sich das auf rd. 8 Mio. €
4% p.a. anfängl. Zins
5.000,00
0,00
Zinsen im ersten Summe Zinsen Zinssicherung bzw. das
Jahr TEUR Gesamtlaufzeit in
TEUR
bewusste Einschätzen der
Zinsrisiken ist erforderlich
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15Gliederung
■ Einführung
■ Zinssicherung
■ Kreditportfoliomanagement
10. avestrategy Anwenderforum am 17./18. April 2018 in Berlin
16Was will man mit dem Kreditportfoliomanagement
erreichen?
• Übersicht und Steuerbarkeit von Banken, Finanzierungen und
Besicherungsstrukturen
• Durch Transparenz sollen:
• Klumpenrisiken vermieden werden
• Richtige Zeitpunkte für Aktionen gefunden werden
• Unternehmensplanung und Finanzierungsbedarf optimal aufeinander abgestimmt
werden
• Passende Finanzierungsprodukte nachgefragt werden
• Bedarfe aus Portfolio-Sicht erkannt und gelöst werden
• Optimierung von Finanzierungskosten
10. avestrategy Anwenderforum am 17./18. April 2018 in Berlin
17Für das Kreditportfoliomanagement sind
verschiedene Informationen verfügbar zu machen
■ Grundlagen
− Sicherheitenstruktur
− Objektdaten
■ Finanzierungspartner
− Kenntnis der verfügbaren Finanzierungsinstrumente
− Fristen und Verfahren
− Bereitschaft
■ Kreditdaten
− Zinsen
− Laufzeiten
− Auflagen / Covenants
− Rating
− Usancen der verschiedenen Bankpartner
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18Grundlegende Erkenntnisse für das
Gesamtportfolio ergibt sich aus der Auswertung
• Das Wohnungsunternehmen hat
Finanzierungsanteil der Banken einen verteilten
Finanzierungsmix
14% 14% • Im Rahmen der Planung der
weiteren Modernisierungs- und
Baumaßnahmen sind
32%
umfangreiche neue
40% Finanzierungsmaßnahmen
geplant
• Beleihungsreserven können im
Bank A Bank B Bank C Bank D Moment nicht genutzt werden
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19Trotz moderater Beleihungsausläufe
ist die grundbuchliche Situation schwierig
• Grundbuchliche Beleihung
spiegelt die Situation zur ersten
Relation Grundschulden zu Verkehrswert Darlehensaufnahme wieder
30.000,00
25.000,00 • Echte Spielräume sind nicht
20.000,00
vorhanden
15.000,00
• Das Portfolio ist durch
10.000,00 Grundschulden zu 92 % belastet
5.000,00 - mögliche Freiheiten sind
0,00 aufgrund der Besicherungsab-
Bank A Bank B Bank C Bank D
reden nicht nutzbar
Grundschulden Verkehrswert
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20Nach einer ersten Bewertung des Portfolios
zeigen sich aber deutliche Spielräume
• Ein Beleihungskonzept
Rechnerische BLW aktuell • Echte Spielräume sind vorhanden
80,00%
70,00% • ABER – Besicherungsabreden
60,00% blockieren die Umgestaltung
50,00%
40,00%
30,00%
20,00%
10,00%
0,00%
Bank A Bank B Bank C Bank D
Beleihungsausläufe aktuell
10. avestrategy Anwenderforum am 17./18. April 2018 in Berlin
21Im Zuge der Prolongationsplanung liefert
dies gute Erkenntnisse und Hinweise
Fälligkeiten bis 2020 Beleihungssituation für die kommenden
8.000,00
Fälligkeiten
Fälliges Kreditvolumen in TEUR
7.000,00 100,00%
6.000,00 80,00%
5.000,00
4.000,00 Bank A 60,00%
3.000,00 Bank B 40,00%
2.000,00
Bank C 20,00%
1.000,00
0,00 0,00%
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Bank A Bank B Bank C
Jahr BLW auf Basis Ertragswert Grundschulden zu Ertragswert
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22Für das konkrete Finanzierungsvorhaben
war die Grundbuchsituation ambitioniert
grundbuchliche Belastung Nachränge Sonstige Belastungen Besonderheiten Objekt
Belastung
Objekte Straße 1, 2 Gesamtgrundschuld Sanierungsvermerk
Bank A über 2 Mio. €
Allee 3 dito
Musterweg 4 dito Fördermittel 300 TEUR Denkmalschutz
Platz 3 dito Fördermittel 250 TEUR
• Darlehen stehen an zur Prolongation
• Besicherungsreserven prüfen und nutzen für Investitionen
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23Beleihung nach Abschluss der gesamten Maßnahme
WE Wohnfläche Mieten p.a. BLW ■ Zwei Objekte sind frei und
Straße 1 40 2.452,00 148.591,20 1.270.000,00 können anderweitig genutzt
Straße 2 40 2.452,00 149.768,16 1.270.000,00 werden
Allee 3 36 2.052,00 127.552,32 1.160.000,00
Mühlenweg 22 1.452,00 139.392,00 2.090.880,00
■ Langfristige Konditionen
konnten in Verbindung mit
- Neubau genutzt werden
■ Portfolio und Zinsstruktur
138 8.408,00 565.303,68 5.790.880,00 optimiert
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24Mit unseren Finanzierungsbausteinen
bieten wir zielorientierte Lösungen
Individuelle
Festzinsdarlehen Tilgungsflexibilität
Beleihungsstruktur
Stufentilgung Flexible und schnelle
KfW-Darlehen
Bearbeitung
EURIBOR-Darlehen Kurze Zinsbindung Individuelle Betreuung
Lange Zinsbindung bis 30
Bausparkombinationen Fachkundige Gutachter
Jahre
10. avestrategy Anwenderforum am 17./18. April 2018 in BerlinIhre Ansprechpartner - Wohnungswirtschaft
Frank Thurau Horst Warneke Jürg Schönherr Matthias Brauner
Regionaldirektor Regionaldirektor Bereichsleiter Regionaldirektor
Tel. 0251 4905-4305 Leiter der Repräsentanz Hamburg Direktor Leiter der Repräsentanz Berlin
Fax 0251 4905-754305 Tel. 040 5544869-4350 Tel. 0251 4905-4300 Tel. 030 220021-4310
frank.thurau@wlbank.de Fax 040 5544869-754350 Fax 0251 4905-754300 Fax 030 220021-754310
Betreuungsgebiet: horst.warneke@wlbank.de juerg.schoenherr@wlbank.de matthias.brauner@wlbank.de
Westfalen Betreuungsgebiet: Betreuungsgebiet: Betreuungsgebiet:
Hamburg, Niedersachen Berlin Brandenburg, Mecklenburg-
Schleswig-Holstein, Bremen Vorpommern, Sachsen,
Berndt Henke Thomas Herngreen Sachsen-Anhalt, Thüringen
Regionaldirektor Regionaldirektor
Tel. 0211 210942-4330 Tel. 089 4523207-4320
Fax 0211 210942-754330 Fax 089 4523207-754320
berndt.henke@wlbank.de thomas.herngreen@wlbank.de
Betreuungsgebiet: Betreuungsgebiet:
Hessen, Rheinland, Baden-Württemberg,
Rheinland-Pfalz, Saarland BayernDisclaimer
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