Betriebskonzepte für Photovoltaik auf Mehrfamilienhäusern - (Stand: Dezember 2021)

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Betriebskonzepte für Photovoltaik auf Mehrfamilienhäusern - (Stand: Dezember 2021)
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                                            Anleitungen
        Betriebskonzepte für Photovoltaik
        auf Mehrfamilienhäusern
        (Stand: Dezember 2021)

Energieagentur Regio Freiburg                             1
Betriebskonzepte für Photovoltaik auf Mehrfamilienhäusern - (Stand: Dezember 2021)
Inhaltsverzeichnis
Übersicht.......................................................................................................................................................3

Einleitung und Hintergrundinformationen................................................................................................... 4

Betriebskonzepte..........................................................................................................................................5

1. Stromlieferung in die Wohnungen..............................................................................................................5

1.1 Mieterstrom mit Förderung.................................................................................................................... 7

1.2 Mieterstrom ohne Förderung................................................................................................................10

1.3 Kollektive Selbstversorgung.................................................................................................................12

2. Allgemeinstromversorgung.................................................................................................................... 15

2.1 Allgemeinstromversorgung ohne Wärme.............................................................................................. 16

2.2 PV-Wärme............................................................................................................................................ 19

3. Eigenstromverbrauch durch Einzelanlagen............................................................................................ 21

3.1 Einzelanlagen...................................................................................................................................... 22

3.2 PV-Anlagenmiete................................................................................................................................ 24

3.3 Balkon-Solaranlagen........................................................................................................................... 25

4. Volleinspeisung.......................................................................................................................................27

Abkürzungsverzeichnis...............................................................................................................................29

Finanzierung des Leitfadens..................................................................................................................... 30

Impressum.................................................................................................................................................. 31
Glossar ....................................................................................................................................................... 32

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Betriebskonzepte für Photovoltaik auf Mehrfamilienhäusern - (Stand: Dezember 2021)
Stromlieferung                  Allgemeinstrom-                         Einzel-                     Vollein-
 in die Wohnungen                     Versorgung                           anlagen                     speisung

1.1 Mieterstrom mit Förderung     2.1	Allgemeinstromversorgung   3.1 Einzelanlagen            4.	Volleinspeisung
1.2 Mieterstrom ohne Förderung          ohne Wärme                 3.2 PV-Anlagenmiete
1.3 Kollektive Selbstversorgung   2.2	PV-Wärme 		                 3.3 Balkon-Solaranlagen

Der Strom der PV-Anlage           Die PV-Anlage versorgt          Einzelne Wohneinheiten      Der PV-Strom wird 
wird allen interessierten        gemeinschaftlich genutzte        betreiben jeweils eigene    vollständig ins öffentliche
 Wohneinheiten zur              Verbraucher, wie z.B. das      PV-Anlagen.                  Netz eingespeist.
  Verfügung gestellt.              Treppenhaus, die Tiefgarage
                                   oder die Wärmepumpe.

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Einleitung und Hintergrundinformationen
Das Ziel des Leitfadens ist es, eine Entschei-       In den Bereichen Recht und Steuern finden Sie
dungshilfe für Photovoltaik (PV) auf Mehrfami-       Hinweise, die zur Sensibilisierung der Themen
lienhäusern zu liefern. Er dient als Hilfestellung   dienen sollen. Durch regelmäßige Gesetzesän-
für die Wahl eines geeigneten Betriebskonzeptes      derungen besteht kein Anspruch auf Vollstän-
für die PV-Anlage. Die Übersicht ist sowohl für      digkeit. Bitte beachten Sie grundsätzlich, dass
Gebäudeeigentümer*innen (schließt Wohnungs-          wir lediglich Hilfestellung bei der Auslegung der
eigentümergemeinschaften (WEG), Einzeleigen-         Rechtslage und Gesetzestexte geben können.
tümer*innen und Baugesellschaften ein) und           Die folgenden Ausführungen sind nicht rechts-
Genossenschaften relevant.                           verbindlich. In dem Leitfaden werden keine
                                                     abschließenden Beurteilungen zu steuerlicher
Das Dokument gibt zunächst einen Überblick           und rechtlicher Behandlung von PV-Anlagen
über die gängigsten Betreibermodelle. Das            getroffen. Die Rechts- und/oder Steuerberatung
Glossar erläutert die Begriffe und beschreibt        kann nur durch Anwält*innen und/oder Steuerbe-
das Vorgehen im Detail. Das Pfeilsymbol „“          rater*innen erfolgen. Gerne vermitteln wir Ihnen
kennzeichnet Begriffe, die im Glossar erläutert      einen entsprechenden Kontakt.
werden. Hinweise zu Informationsquellen finden
sich in den Fußnoten.                                Hinweis: Da sich die Gesetzeslage aktuell stark
                                                     in Bewegung befindet, freuen wir uns über
Spezialwissen zu den WEG ist mit diesem              sachdienliche Hinweise zu Änderungsbedarf an
Symbol WEG markiert.                                 Laura Meiser (laura.meiser@earf.de). Vielen Dank!

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Betriebskonzepte für Photovoltaik auf Mehrfamilienhäusern - (Stand: Dezember 2021)
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Betriebskonzepte
                                1. Stromlieferung in die Wohnungen
                                Die Stromerzeugung vom Dach kann am umfang-          frei entscheiden, ob sie den Strom vom Dach
                                reichsten im Gebäude verwendet werden, wenn          kaufen möchten oder nicht. Bei der „kollektiven
                                die Wohnungen direkt mit Strom aus der Solar-        Selbstversorgung" entscheiden sich die Eigen-
                                anlage versorgt werden. Jedoch ist in Deutsch-       tümer*innen gemeinsam dazu, sich mit einer
                                land die Lieferung von Strom sehr stark reguliert,   PV-Anlage zu versorgen. Die Abrechnung der
                                weshalb hierbei viele gesetzliche Rahmenbedin-       Kosten dieser gemeinsamen Versorgungslösung
                                gungen zu beachten sind. In diesem Kapitel           einschließlich des Strombezuges aus dem Netz
                                werden zwei verschiedene „Mieterstrom“-              ist im Haus ist frei gestaltbar.
                                Konzepte beschrieben und die „kollektive Selbst-
                                versorgung" erklärt. Der Unterschied: Beim           Folgende Tabelle gibt einen Überblick, für wen
                                „Mieterstrom" können sich die Bewohner*innen         welches Konzept geeignet ist:

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Tabelle 1: Übersicht zu den Betriebskonzepten für „Stromlieferung in die Wohnungen"
 Mieterstrom mit Förderung                                  Voll-Service                               Teil-Service                              Eigenständige Umsetzung
 Betreiberin: Siehe rechts                                  Ein Mieterstromanbieter pachtet            Ein Service-Partner übernimmt             Die Gebäudeeigentümer*innen
 Wirtschaftlichkeit: Von den                                das Dach, finanziert, errichtet            einzelne Pflichten, z.B. den Mess-        machen alles selbst einschließ-
 Rahmenbedingungen abhängig                                 und betreibt die PV-Anlage und             stellenbetrieb oder die Strom-            lich der (gewerblichen) Stromlie-
 EEG-Umlage: Voll                                           übernimmt die Belieferung der              lieferung und Rechnungs-                  ferung an die Mieter als Elektrizi-
 Aufwand: Von der Art der                                   Wohnungen.                                 stellung. („Lieferkettenmodell“)1.        tätsversorgungsunternehmen.
 Umsetzung abhängig
                                                            Neubau: Ab ca. 10 WE                       Neubau: Ab ca. 6 WE                       Neubau: Ab ca. 5 WE
                                                            Bestand: Ab ca. 15 WE                      Bestand: Ab ca. 15 WE                     Bestand: Ab ca. 5 WE

                                                            Aus der Sicht der Gebäudeeigentümer*innen steigt der Aufwand, aber auch die Wirtschaftlichkeit

 Mieterstrom ohne Förderung                                                        Analog zu „Mieterstrom mit Förderung", jedoch mit mehr Freiraum in der Vertrags-
 Betreiberin: Gebäudeeigentümer*innen o. externe Unternehmen                       gestaltung. Außerdem gibt es Kriterien, die den Mieterstromzuschlag ausschließen
 Wirtschaftlichkeit: Keinen Mieterstromzuschlag, dafür mehr                        (siehe Kapitel 1.2).
 Freiheit bei der Preisgestaltung
 EEG-Umlage: Voll
 Aufwand: Analog zu „Mieterstrom mit Förderung"

 Kollektive Selbstversorgung                                                       Kleinere Mehrfamilienhäuser mit starkem Zusammenhalt der Bewohner*innen und
 Betreiberin: Hausgemeinschaft bzw. Gebäudeeigentümer*innen                        kurzen Entscheidungswegen (z.B. kleine Hausgemeinschaften, kleine Genossen-
 Wirtschaftlichkeit: Hoch                                                          schaft, Mietshäuser-Syndikat).
 EEG-Umlage: Voll
 Aufwand: Hoch

1 Das Lieferkettenmodell beschreibt die Möglichkeit, dass die Betreiberin der Anlage den Strom an einen Dritten weitergibt, der mit den Letztverbraucher*innen die Mieterstromverträge
  hält. So kann die Finanzierung und der Betrieb im Haus bleiben, ohne dass die Person oder Organisation zum Energieversorgungsunternehmen wird.
  Quelle: https://www.bundesnetzagentur.de/DE/Sachgebiete/ElektrizitaetundGas/Unternehmen_Institutionen/ErneuerbareEnergien/EEGAufsicht/Mieterstrom/Mieterstrom_node.html

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1.1 Mieterstrom mit Förderung
Wird der Strom der PV-Anlage von der Anlagen-                  • D er Strompreis darf maximal 90 % des ört-                     errichtet, so ist es entscheidend pro Netz-
betreiberin dafür verwendet, im angeschlosse-                     lichen Grundversorgertarifs entsprechen.                       anschlusspunkt nicht mehr als 100 kWp zu
nen Wohngebäude Kund*innen mit Strom aus                       • Mindestens 40 % des belieferten Gebäudes                       betreiben. Andernfalls entfällt die Möglich-
der PV-Anlage zu beliefern, dann wird das Kon-                    müssen Wohnzwecken dienen. Auch der                            keit des Mieterstromzuschlags. Die Höhe der
zept vom Gesetzgeber in der Regel „Mieterstrom“                   Strom, der dann an Gewerbekund*innen im                        Einspeisevergütung wird weiterhin für jede
genannt. Dies gilt auch, wenn es sich nicht um                    Gebäude geliefert wird, erhält die Förderung.                  Einzelanlage separat berechnet.
Mieter*innen, sondern um Wohnungseigen-                        • Es muss die Vollversorgung der teilnehmen-                  • Der Strom muss auf einem Gebäude erzeugt
tümer*innen handelt. Da – im Gegensatz zum                        den Parteien sichergestellt sein – es muss                     werden und kann innerhalb eines Quartiers3 ver-
Eigenverbrauch – für die gelieferte Strommenge                    also auch Netzstrom eingekauft und weiterge-                   braucht werden, allerdings darf er nicht durch
die volle Erneuerbare-Energien-Gesetz-Umlage                      liefert werden, wenn die Sonne nicht scheint                   das öffentliche Stromnetz geleitet werden.
( EEG-Umlage) abgeführt werden muss (feh-                        oder die Anlage aus anderen Gründen keinen                  • Sofern keine Energiedienstleisterin für diese
lende  Personenidentität), kann für das Liefern                  Strom erzeugt. Die Wohnungsnutzer*innen                        Aufgabe beauftragt wurde, wird die Anlagen-
von „Mieterstrom" bei Erfüllung der gesetzlichen                  erhalten jeweils eine einzige Rechnung. Diese                  betreiberin durch die Lieferung von Strom zum
Vorgaben eine staatliche Förderung ( Mieter-                     enthält einen Mischpreis, der die Kosten des                   Elektrizitäts- und Energieversorgungsunter-
stromzuschlag) als Ausgleich in Anspruch ge-                      PV-Stroms und des Netzstroms berücksich-                       nehmen. Hierdurch entstehen einige
nommen werden. Diese kann zunächst bis zu                         tigt. Die Rechnung muss den Anforderungen                       energiewirtschaftliche Pflichten4, wie z.B.:
3,79 ct/kWh betragen2. Die Mieterstromförde-                      an Stromverbraucher entsprechen.
rung kompensiert die zusätzlichen Kosten zum                   • Jede Partei hat die freie Wahl des Stromver-                   1. M
                                                                                                                                     itteilung der Basisangaben zur Stromliefe-
Teil und wird ebenso wie die Einspeisevergütung                   sorgers – darf also nicht zur Teilnahme am                        rung und die gelieferte Strommenge an den
für einen Zeitraum von 20 Jahren zuzüglich des                    „Mieterstrom" gezwungen werden.                                   Übertragungsnetzbetreibenden (ÜNB) (in
Inbetriebnahmejahres garantiert. Im Gegenzug                   • Die PV-Anlage darf maximal 100 kWp pro Netz-                      Baden-Württemberg die TransnetBW). Eine
sind jedoch einige gesetzliche Rahmenbedin-                       anschlusspunkt groß sein. Werden mehrere                          Datenübermittlung an die Bundesnetzagen-
gungen einzuhalten:                                              Anlagen zu unterschiedlichen Zeitpunkten                          tur muss nur auf Verlangen erfolgen.

2 Der anzulegende Wert des Mieterstromzuschlags beträgt bis 10 kWp 3,79 ct/kWh, bis 50 kWp 3,52 ct/kWh und bis 750 kWp 2,37 ct/kWh. Siehe EEG 2021 § 48a:
   https://www.gesetze-im-internet.de/eeg_2014/__48a.html
3 Laut Bundesnetzagentur ist ein Quartier durch den optischen Eindruck eines Ensembles definiert. Es muss also individuell entschieden werden, ob diese weichen Faktoren zutreffen
  Quelle: https://www.bundesnetzagentur.de/DE/Vportal/Energie/Vertragsarten/Mieterstrom/start.html
4 Ausführlich unter EnWG § 40 bis § 42a unter: http://www.gesetze-im-internet.de/enwg_2005/__40.html

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  2. Die Anlagenbetreiberin muss       Tabelle 2: Detailinfos und zu erfüllende Aufgaben für „Mieterstrom mit Förderung"
      einen Stromliefervertrag mit
      den Haushalten abschließen        Betreiberin der    Je nach Art der Durchführung unterschiedlich, kann die Gebäudeeigentümerin oder auch ein
      sowie jährlich eine inhaltlich    Anlage             externes Unternehmen sein.
      vollständige Stromrechnung        EEG-Umlage         Auf den in den Wohnungen genutzten PV-Strom ist die volle EEG-Umlage abzuführen.
      erstellen.
                                        Steuern            Hinsichtlich Umsatzsteuer ist die  Kleinunternehmerregel in aller Regel möglich.
  3. Die Stromrechnung muss u. a.                         Allerdings ist bei Umsatzsteuer,  Gewerbesteuer als auch bei der  Körperschaftsteuer
      eine Aufschlüsselung des ge-                         eine Einzelfall-Beurteilung notwendig (Beratung durch eine Steuerfachkraft).
      lieferten Strommix enthalten.
      Hierbei gilt es auszuweisen,      Messkonzept        •  Summenzählermodell ggf. mit  virtuellen Zählpunkten
      wieviel Strom aus der eigenen                        • Alternativ:  Doppelte Sammelschiene
      PV-Anlage stammt und wie sich     Melde-             Einmalig       •   Netzanschluss
      darüber hinaus der Netzstrom-     pflichten                         •   Marktstammdatenregister als Mieterstromanlage
      bezug zusammensetzt. Der                                            •   Inbetriebnahme u. Zuordnung Veräußerungsform Mieterstrom
      PV-Strom ist als „Mieterstrom,                                      •   Anmeldung beim Finanzamt
      finanziert aus der EEG-Umlage“
      zu kennzeichnen (§ 78 Absatz                         Jährlich       • Eingespeiste Strommenge (Verteilnetzbetreibende (VNB))
      7 Satz 3 EEG 2021). Hier gibt                                       • Vor-Ort gelieferter Strom (ÜNB)
      eine Musterrechnung (Vertrag                                        • Menge Direktstromlieferungen (VNB) für Mieterstromzulage
      1e), welche die gesetzlich vor-   Weitere            • M ieterstromkund*innen müssen einen Stromliefervertrag erhalten (Vertragspflicht) und es
      geschriebenen Kriterien mit       Aufgaben              besteht die Pflicht zur Rechnungsstellung. Darüber hinaus besteht Pflicht zur Stromkenn-
      geringem Anpassungsaufwand                              zeichnung ( Energiewirtschaftliche Verpflichtungen).
      erfüllen.                                            • Im Zuge der Umsetzung des neuen Messkonzepts muss die Demontage/Stilllegung der
                                                              alten Stromzähler der teilnehmenden Haushalte beim VNB beantragt werden.
                                        Contracting         uf Grund der hohen gesetzlichen Anforderungen wird in der Regel mit einem externen
                                                           A
                                                           Mieterstromanbieter kooperiert.

Energieagentur Regio Freiburg                                                                                                                                         8
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    Schritt für Schritt Anleitung
    1. Vorbereitung                                                           3. Durchführung
    • K larheit über die genaue Durchführung des Konzepts und die            Bei Teil-Service: I.d.R. erfolgt die Aufteilung/Abgrenzung der Aufgaben
       Finanzierung schaffen: Welche Arbeiten will und kann ich an einen      in Abstimmung mit dem Contracting-Unternehmen. Der Dienstleister
       Mieterstromanbieter auslagern?                                         hat dazu wichtige Tipps für Sie. Aufgaben, die zu verteilen sind:
    • Verantwortlichkeiten klären: Wer führt die Abrechnung und die
       Meldungen durch? Kann die Hausverwaltung helfen? Wird die              • W enn die Anlage selbst finanziert und betrieben werden soll, müssen
       Person dafür entlohnt?                                                    über einen Kümmerer drei Angebote für die Installation der PV-Anla-
    • Das Vorhaben „PV-Anlage auf dem Hausdach“ mit den anderen                 ge eingeholten werden.
       Beteiligten im Haus kommunizieren: Vertrauensbasis schaffen,           • Die Angebote werden in einer WEG-Sitzung vorgestellt, besprochen
       mögliches Betriebskonzept erläutern und auf alle Fragen eingehen.         und gemeinsam per Beschluss wird ein Anbieter ausgewählt.
                                                                                 (Die Beschlussfassung ist schriftlich festzuhalten.)
    2. Beschlussfassung (im Fall von WEG)   WEG                               • Die ermächtige Person und der Solar-Installationsbetrieb legen
                                                                                 das Messkonzept fest. Dieses muss mit der Messstellenbetreiberin
    • I m Rahmen von WEG-Sitzungen oder Umlaufverfahren müssen
                                                                                 abgestimmt werden.
       Beschlüsse zu „PV: ja oder nein“, „Wer kümmert sich“ und „Welche
                                                                              • Die Mieterstromlieferantin klärt mit den teilnehmenden Wohnein-
       Art des „Mieterstroms"?“ gefasst werden ( Beschlussvorlagen).
                                                                                 heiten das Vertrags- und Abrechnungswesen.
    • Bei Voll- und Teil-Service: Eine Person wird ermächtigt, Angebote
                                                                              • Ist alles abgeklärt, kann die PV-Anlage installiert werden.
       von Contracting-Unternehmen einzuholen und sich um die Ange-
                                                                              • Bei eigenständiger Umsetzung: Es fallen alle Aufgaben wie bei
       legenheit zu kümmern. Diese darf dann auch über ein festgelegtes
                                                                                 Teil-Service an, sowie alle Aufgaben, die in Tabelle 2: Detailinfos
       Budget z.B. Auskünfte (ggf. anfallenden Kosten für Beratung, Statik-
                                                                                 und zu erfüllende Aufgaben für „Mieterstrom mit Förderung" aufgeführt
       Gutachten, Auskünfte vom Netzbetreiber) einholen.
                                                                                 sind. Dies kann ein individueller und aufwendiger Prozess sein, der
    • Tipp: Ist der Beschluss für ein Contracting-Unternehmen mit Voll-
                                                                                 die Abstimmung mit dem Verteilnetzbetreiber erfordert.
       Service gefasst, fallen für Sie keine weiteren Aufgaben dieser Liste
       an. Als nächstes gilt es ein passendes Contracting-Unternehmen
       zu finden.

Energieagentur Regio Freiburg                                                                                                                                       9
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1.2 Mieterstrom ohne Förderung
Dieses Konzept funktioniert analog zum Konzept mit Mieterstromförderung. Die Anlagenbetreiberin
versorgt die Bewohner*innen vor Ort mit dem auf dem Dach produzierten, umweltfreundlichem PV-
Strom, ohne den Strom durch das öffentliche Netz durchzuleiten ( unmittelbarer räumlicher Zu-
sammenhang). Durch den Verzicht auf die Mieterstromförderung fallen einige Pflichten weg, worin der
Vorteil dieses Konzeptes liegt:

• E s entfällt die Pflicht zur Unterbietung des      • Z
                                                         udem können auch PV-Anlagen mit einer
   Grundversorgertarifs um 10 %. Gerade für             (unabhängig vom Zeitpunkt der Inbetrieb-
   kleine, selbstorganisierte Mehrfamilienhäu-          nahme der einzelnen Anlagenteile) installierten
   ser kann es von Vorteil sein, nicht jährlich den     Leistung von über 100 kWp pro Netzbezugs-
   Preis anpassen zu müssen. Ebenso kann es in          punkt „Mieterstrom" liefern.
   Gebieten mit sehr günstigen Grundversorger-
   tarifen schwierig sein, diese um 10 % zu unter-
   bieten – denn nicht nur der Strom vom Dach,
   sondern auch der zugekaufte Netzstrom muss
   10% unter Grundversorgertarif weitergegen
   werden.
• Bei Verzicht auf die Förderung spielt die
   Beschränkung auf Gebäude, deren Fläche zu
   mindestens 40 % dem Wohnen dient, keine
   Rolle mehr. Ohne Förderung können also auch
   Gebäude mit einem hohen Anteil an Gewerbe
   mit lokalem PV-Strom versorgt werden.

Energieagentur Regio Freiburg                                                                                                                                       10
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Tabelle 3: Detailinfos und zu erfüllende Aufgaben für Mieterstrom ohne Förderung
Betreiberin der Anlage          Je nach Art der Durchführung unterschiedlich;
                                Gebäudeeigentümer*innen oder externes Unternehmen.                                Schritt für Schritt Anleitung
EEG-Umlage                      Es ist die volle EEG-Umlage zu zahlen.                                            Analog zu Mieterstrom mit Förderung.

Steuern
                                Hinsichtlich Umsatzsteuer ist die  Kleinunternehmerregelung in aller
                                Regel möglich. Allerdings ist bei Umsatzsteuer, Gewerbesteuer als auch
                                bei der  Körperschaftsteuer eine Einzelfall-Beurteilung notwendig
                                (Beratung durch eine Steuerfachkraft).
Messkonzept                      Summenzählermodell ggf. mit  virtuellen Zählpunkten

Meldepflichten                  Einmalig       •   Netzanschluss
                                               •    Marktstammdatenregister
                                               •     Inbetriebnahme
                                               •      Anmeldung beim Finanzamt
                                Jährlich       • E ingespeiste Strommenge (VNB)
                                               • Vor-Ort gelieferter Strom (ÜNB)
Weitere Aufgaben                • Mieterstromkund*innen müssen einen Stromliefervertrag erhalten und
                                   es besteht die Pflicht zur Rechnungsstellung. Darüber hinaus besteht
                                   Pflicht zur Stromkennzeichnung ( Energiewirtschaftliche Verpflich-
                                  tungen).
                                • Im Zuge der Umsetzung des neuen Messkonzepts muss die Demon-
                                   tage/Stilllegung der alten Stromzähler der teilnehmenden Haushalte
                                   beim VNB beantragt werden.
Contracting                     • A
                                   b ca. 15 bis 20 Wohneinheiten kann ein externer Mieterstromversorger
                                  beauftragt werden das Konzept umzusetzen.

Energieagentur Regio Freiburg                                                                                                                                           11
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1.3 Kollektive Selbstversorgung
Die „kollektive Selbstversorgung" ist ein Ansatz,     1.3.1		Finanzierung und Investition                 können die Kosten der Modernisierungsmaßnah-
in dem eine Hausgemeinschaft gemeinschaft-                    für die PV-Anlage                            me (PV-Anlage) auf die Miete umgelegt werden
lich eine PV-Anlage betreibt und den erzeugten                                                             (seit 2019 max. 8 Prozent der Modernisierungs-
Strom, wenn möglich im Gebäude und den Woh-           Bei Neubau können die Kosten der PV-Anlage in        kosten pro Jahr). Wartung, Versicherung und
nungen verbraucht.                                    die allgemeinen Baukosten integriert werden.         weitere Betriebskosten können auf die Neben-
                                                      Achtung bei staatlich geförderten Wohnbau-           kosten der Wohneinheiten umgelegt werden.
Zur einfacheren Handhabung tritt die Hausge-          Krediten: Wenn die PV-Anlage über diese Kredite
meinschaft gegenüber dem Netzbetreiber und            mitfinanziert wird, entfällt der Anspruch auf die    Für die interne Verrechnung des in den Haushal-
dem Stromanbieter wie ein einzelner Kunde auf.        EEG-Einspeisevergütung (keine Doppelförde-           ten verbrauchten Stroms sind weiterhin Strom-
Die PV-Anlage wird bei diesem Konzept ge-             rung). Berechnen Sie im Zweifel, welche Förde-       zähler an den privaten Wohneinheiten hilfreich.
meinsam finanziert. Die Deckung der laufenden         rung attraktiver ist.                                Dazu eignen sich eigene Unterzähler. Dadurch
Kosten einschließlich des Stromeinkaufs wird                                                               muss nur noch einmal die Grundgebühr für einen
von der Hausgemeinschaft frei gestaltet und           Bei Bestandsgebäuden kann die PV-Anlage              zentralen Hausanschluss gezahlt werden an-
kann z.B. über das Hausgeld oder die Erfassung        z.B. über Direktkredite von Eigentümer*innen,        statt der ansonsten anfallenden Grundgebühr
des Stromverbrauchs über Unterzähler geregelt         Mieter*innen oder Unterstützer*innen finanziert      für jeden einzelnen Haushalt. Zusätzlich erhält
werden.                                               werden. Gerade bei kleineren Wohnprojekten           die Anlagenbetreiberin noch die Einspeisevergü-
                                                      und diversen Eigentümerstrukturen kann diese         tung für überschüssigen, ins Netz eingespeisten
Anders, als von der EU gefordert, ist die kollekti-   Form der Finanzierung leichter sein als die Kre-     Strom.
ve Selbstversorgung in Deutschland noch nicht         ditaufnahme bei einer Bank.
mit der individuellen Eigenstromversorgung                                                                 Die Kombination der einzelnen Abrechnungs-
(z.B. im Einfamilienhaus) gleichgestellt.             1.3.2		 Abrechnung                                   arten muss individuell geklärt werden. Nicht alle
Deshalb fällt auf den genutzten Strom die                                                                  Formen lassen sich miteinander kombinieren,
                                                      Es gibt die Möglichkeit, die PV-Anlage sowohl
volle EEG-Umlage an.                                                                                       wird eine PV-Anlage z.B. als Modernisierungs-
                                                      über fixe als auch verbrauchsabhängige Beiträ-
                                                                                                           maßnahme umgelegt, kann nicht gleichzeitig der
                                                      ge zu refinanzieren. Die Kosten der PV-Anlage
                                                                                                           PV Strom als Eigenleistung in der Nebenkosten-
                                                      können beim Neubau auf Mieten oder Kaufpreis
                                                                                                           abrechnung abgerechnet werden.
                                                      der Wohnungen umgelegt werden. Beim Bestand

Energieagentur Regio Freiburg                                                                                                                                         12
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Tabelle 4: Detailinfos und zu erfüllende Aufgaben für „kollektive Selbstversorgung"
Betreiberin der Anlage          Hausgemeinschaft bzw. Gebäudeeigentümer*innen

EEG-Umlage                      Es ist die volle EEG-Umlage zu zahlen.
Steuern                         Hinsichtlich Umsatzsteuer ist die  Kleinunternehmerregelung in aller
                                Regel möglich. Allerdings ist bei Umsatzsteuer, Gewerbesteuer als auch
                                bei der  Körperschaftsteuer eine Einzelfall-Beurteilung notwendig
                                (Beratung durch eine Steuerfachkraft).
Messkonzept                     •  Summenzählermodell ggf. mit virtuellen Zählpunkten
                                • Bei  Wärmepumpen können ggf. „Sonnenstrom“- und Wärmepumpen-
                                   tarife zusammen genutzt werden. Das vorgeschlagene Messkonzepte
                                   ist mit dem VNB abzustimmen.
Meldepflichten                  Einmalig       •   Netzanschluss
                                               •    Marktstammdatenregister
                                               •     Inbetriebnahme
                                               •      Anmeldung beim Finanzamt
                                Jährlich       • E ingespeiste Strommenge (VNB)
                                               • Vor-Ort genutzter Strom (ÜNB)
Weitere Aufgaben                • F
                                   alls Umbau der Zählerstruktur nötig: Demontage der Stromzähler
                                  bei den teilnehmenden Haushalten; muss beim Verteilnetzbetreiben-
                                  den beantragt werden, ggf. ist auch eine Stilllegung ohne Demontage
                                  möglich
                                • Interne Abrechnung der Kosten
Contracting
                                -

Energieagentur Regio Freiburg                                                                                                                                           13
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                                                                                            2. Beschlussfassung bei gemeinschaftlichen Vorhaben
    Schritt für Schritt Anleitung
                                                                                            • I n einer Sitzung wird abgestimmt, ob und unter welchen Bedingungen
    1. Vorbereitung                                                                            eine PV-Anlage betrieben werden soll ( Beschlussvorlage „Kollek-
                                                                                               tive Selbstversorgung“). Eine Person wird ermächtigt, Angebote ein-
    • K larheit über die genaue Durchführung des Konzepts schaffen, Ver-
                                                                                               zuholen und sich um die Angelegenheit zu kümmern. Diese darf dann
       antwortlichkeiten klären: Wer führt die Abrechnung und die Meldun-
                                                                                               auch über ein festgelegtes Budget z.B. Auskünfte einholen.
       gen durch? Wer ist Ansprechpartner*in für Solar-Installationsbetrieb
                                                                                            • Die ermächtige Person holt Angebote für die PV-Anlage ein, bewertet
       und VNB? Wird die Person dafür entlohnt?
                                                                                               diese und macht sie der Hausgemeinschaft zugänglich.
    • Finanzierung klären, folgende Möglichkeiten bestehen:
                                                                                            • Die ermächtigte Person bereitet eine individuelle Beschlussvorlage
       1. Rücklagen
                                                                                               vor (z.B.: für einen Umlaufbeschluss). Hierbei ist es empfehlenswert,
       2. Direktkredite/Nachrangdarlehen von einzelnen Wohnungs-
                                                                                               das Betriebskonzept genau auszugestalten.
           eigentümer*innen oder Unterstützer*innen. Beachten Sie
           dabei die Prospektpflicht5.
                                                                                            3. Durchführung
       3. Siehe auch Kapitel 1.3.1
    • Das Vorhaben, eine PV-Anlage zu installieren, mit der                                • D ie ermächtige Person und der Solar-Installationsbetrieb legen ein
       Hausgemeinschaft kommunizieren:                                                         Messkonzept fest. Dieses muss mit dem VNB abgeklärt werden.
       1. Vertrauensbasis schaffen                                                         • Wenn im Bestand bisher jede Wohneinheit einen eigenen offiziellen
       2. mögliches Betriebskonzept erläutern                                                 Zähler hatte: Alle Parteien kündigen auf dasselbe Datum ihre Strom-
       3. auf alle Fragen eingehen                                                            lieferverträge. Es wird Kontakt mit dem VNB aufgenommen und
    • Neubau: In der Teilungserklärung festschreiben, dass die für die                        auf den Stichtag der Inbetriebnahme der PV-Anlage der Umbau des
       PV-Anlage vorgesehenen Flächen, Teil des Gemeinschaftseigentums                         Messkonzepts terminiert. Ab dann bezieht die Hausgemeinschaft
       sind. Hier kann auch das Betriebskonzept und die Art der Abrechnung                     einen Stromtarif eines vorher ausgewählten Energieversorgungs-
       fixiert werden (siehe DGS Mustervertrag 2d6).                                           unternehmens.
    • Bestand: Wenn Flächen umgewidmet werden müssen, müssen alle                          • Meldepflicht für EEG-Umlage beachten ( Meldepflichten)
       zustimmen, um die Teilungserklärung zu ändern.
    • Sind Mietparteien im Haus, gibt es den DGS Mustervertrag 2c:                         4. Betrieb
       Darin sind Mustermietverträge enthalten.
                                                                                            • Hausinterne Abrechnung durchführen
    5 Erklärung zur Prospektpflicht auf S.11 folgender Link: https://um.baden-wuerttemberg.de/fileadmin/redaktion/m-um/intern/Dateien/Dokumente/2_Presse_und_Service/
      Publikationen/Energie/Buerger_machen_Energie.pdf
    6 Siehe https://www.dgs-franken.de/service/pv-mieten-plus/

Energieagentur Regio Freiburg                                                                                                                                                         14
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2. Allgemeinstromversorgung

                                Anstatt den PV-Strom an die Wohnparteien zu liefern, kann die Gebäudeeigentümerin die PV-Anlage
                                selbst errichten und betreiben und für den eigenen Stromverbrauch verwenden. Wenn sie auch Be-
                                treiberin der Verbrauchsgeräte (z.B. Aufzug, Treppenhausbeleuchtung) ist, wird von einer  Perso-
                                nenidentität zwischen Betreiber der PV-Anlage und Stromverbraucher ausgegangen. Somit entfällt
                                die Abführung der EEG-Umlage auf den selbst verbrauchten Strom – der größte Vorteil dieses Kon-
                                zepts. Es ist dabei unerheblich, ob es sich um eine natürliche oder juristische Person handelt, solange
                                sie sowohl die PV-Anlage als auch die Verbraucher betreibt.

                                Folgende Tabelle gibt einen Überblick, für wen welches Konzept in diesem Kapitel geeignet ist:

 Allgemeinstromversorgung ohne Wärme                       Dieses Konzept empfiehlt sich, wenn die PV-Anlage zu klein für eine nennenswerte Mieter-
 Betreiberin: Gebäudeeigentümer*innen                      versorgung oder der Allgemeinstrombedarf des Gebäudes sehr hoch ist. Der Aufwand hinsichtlich
 Wirtschaftlichkeit: Gering                                Abrechnung ist als gering einzuschätzen.
 EEG-Umlage: Entfällt, ab 30 kWp fallen 40 % an
 Aufwand: Gering

 PV-Wärme                                                  Mehrfamilienhäuser mit Wärmepumpe oder anderen großen Stromverbrauchern. Vor allem bei
 Betreiberin: Gebäudeeigentümer*innen                      Neubauten mit angedachter gemeinschaftlicher Wärmepumpenheizung ist dieses Konzept sehr
 Wirtschaftlichkeit: Mittel bis hoch                       interessant und einfacher als eine Belieferung der Wohnungen mit Strom.
 EEG-Umlage:entfällt, ab 30 kWp fallen 40 % an
 Aufwand: Mittel bis hoch

Energieagentur Regio Freiburg                                                                                                                                     15
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2.1 Allgemeinstromversorgung ohne Wärme
                                Die Gebäudeeigentümerin finanziert und be-         Kostenfreie Bereitstellung: Der PV-Strom kann
                                treibt die PV-Anlage. Die Deckung des Allge-       kostenfrei für den Allgemeinstrom genutzt
                                meinstrombedarfs (Licht, Aufzug, Garagentor,       werden und die Nebenkostenrechnung reduziert
                                etc.) wird als  Eigenverbrauch anerkannt, da      sich entsprechend. So haben alle Bewohner*in-
                                die entsprechenden Geräte auch von der Eigen-      nen einen Vorteil durch die PV-Anlage.
                                tümerin selbstverantwortlich betrieben werden.
                                Dieser Strombedarf kann somit teilweise über       Kostenpflichtige Bereitstellung: Alternativ wird
                                die PV-Anlage gedeckt werden. Der nicht vor Ort    der PV-Strom häufig zum regulären Netzstrom-
                                genutzte Strom wird in das öffentliche Netz ein-   preis angesetzt. Diese Eigenleistung muss auf
                                gespeist und über das Erneuerbare-Energien-        der Nebenkostenrechnung ausgewiesen werden
                                Gesetz (EEG) vergütet ( Einspeisevergütung).      (§ 1 Abs. 1 S. 2 BetrKV). Ob dabei die Mehrwert-
                                                                                   steuer angesetzt wird, muss einzelfallabhängig
                                2.1.1		Finanzierung und Investition               geprüft werden.
                                        der PV-Anlage
                                                                                   Hinweis zu den Einnahmen aus der Einspeisung
                                Siehe Kapitel 1.3.1.
                                                                                   des überschüssigen PV-Stroms (aus Sicht des
                                                                                   Anlagenbetreibers): Ob bei der Einspeisevergü-
                                2.1.2		 Abrechnung
                                                                                   tung die Mehrwertsteuer angesetzt wird, muss
                                Die Einspeisevergütung steht der Betreiberin zu.   einzelfallabhängig geprüft werden (hängt davon
                                Im Falle einer WEG gibt es zwei Möglichkeiten      ab, ob die Betreiberin beim Kauf der PV-Anlage
                                der Abrechnung.                                    die Kleinunternehmerregelung oder die Regelbe-
                                                                                   steuerung als Gewerbetreibende gewählt hat).

Energieagentur Regio Freiburg                                                                                                                                         16
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Tabelle 5: Detailinfos und zu erfüllende Aufgaben für „Allgemeinstromversorgung ohne Wärme"
Betreiberin der Anlage          Gebäudeeigentümer*innen

EEG-Umlage                      Entfällt bzw. in reduzierter Form
Steuern                         Hinsichtlich Umsatzsteuer ist die  Kleinunternehmerregelung in aller Regel möglich. Allerdings ist
                                bei Umsatzsteuer, Gewerbesteuer als auch bei der  Körperschaftsteuer eine Einzelfall-Beurteilung
                                notwendig (Beratung durch eine Steuerfachkraft).
Messkonzept                      weirichtungszähler für den Allgemeinstrom. Hierdurch wird lediglich der im Tagesverlauf
                                Z
                                tatsächlich im Allgemeinstrom genutzte PV-Strom als Eigenverbrauch gezählt. Der Strombezug ist
                                bis 30 kWp dafür EEG-umlagebefreit. Bei der reduzierten EEG-Umlage ab 30 kWp ist ein zusätzlicher
                                Erzeugungszähler zu installieren.

Meldepflichten                  Einmalig        •   Netzanschluss
                                                •    Inbetriebnahme inkl. Meldung, dass Eigenverbrauch stattfindet
                                                •     Marktstammdatenregister
                                                •      Anmeldung beim Finanzamt

                                Jährlich        • eingespeiste und selbstverbrauchte Strommenge (VNB)

Weitere Aufgaben                Es muss geregelt werden, zu welchen Kosten und Verteilschlüsseln der Strom weitergegeben wird.

Contracting                      as Dach kann an ein Contracting-Unternehmen vermietet werden, welches die PV-Anlage errichtet
                                D
                                und zum Zweck der Allgemeinstromerzeugung an die*den Gebäudeeigentümer*in zurückvermietet.
                                Im Einfamilienhausbereich gibt es zahlreiche Dienstleistungsunternehmen für dieses Konzept. Soll-
                                te man sich für Contracting entscheiden, ist jedoch im Mehrfamilienhausbereich das Mieterstrom-
                                modell üblicher.

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    Schritt für Schritt Anleitung
    1. Vorbereitung                                                           2. Beschlussfassung (bei WEG)      WEG

    • K larheit über die genaue Durchführung des Konzepts und die Finan-     • I n einer Sitzung der Hausgemeinschaft wird abgestimmt, ob und
       zierung schaffen, Verantwortlichkeiten klären: Wer hat Zeit und Lust      unter welchen Bedingungen eine PV-Anlage betrieben werden soll.
       sich zu informieren? Wer übernimmt die Abrechnung? Was kann die           Eine Person wird ermächtigt, Angebote einzuholen und sich um die
       Hausverwaltung übernehmen? Tipp: Zusammen kommt man weiter:               Angelegenheit zu kümmern. Diese darf dann auch über ein festgeleg-
       Ein PV-Team im Haus bilden.                                               tes Budget z.B. Auskünfte einholen.
    • Das Vorhaben „PV-Anlage auf dem Hausdach“ mit der Hausgemein-          • Die ermächtige Person holt drei Angebote für die PV-Anlage ein,
       schaft kommunizieren: Vertrauensbasis schaffen, Informationen zu          bewertet diese und macht sie der Hausgemeinschaft zugänglich.
       möglicher Ausführung geben, Betriebskonzept erläutern, auf alle        • Angebote in der Hausgemeinschaft vorstellen und für eines
       Fragen eingehen.                                                          entscheiden.
    • Prüfen, ob das Dach in der Teilungserklärung der Hausgemeinschaft      • Festlegen des Betriebskonzeptes (in Teilungserklärung ergänzen).
       als Gemeinschaftsfläche deklariert ist. Das ist die Voraussetzung,
       damit die Gemeinschaft dort PV errichten kann. Falls nicht, muss die   3. Durchführung
       Teilungserklärung notariell geändert werden. Dafür braucht es einen
                                                                              • Installation der PV-Anlage durch den Solar-Installationsbetrieb.
       einstimmigen Beschluss der Hausgemeinschaft.

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2.2 PV-Wärme
                                Eine Möglichkeit, die Energie vom Dach doch als    2.2.1		Finanzierung und Investition
                                „privilegierten Eigenstrom“, also ohne Zahlung             der PV-Anlage
                                der EEG-Umlage, in die Wohnungen zu liefern, ist
                                                                                   Siehe Kapitel 1.3.1.
                                die Umwandlung des Stroms in Wärme. Zusätz-
                                lich zur Deckung des Allgemeinstrombedarfs
                                kann der Strom aus der PV-Anlage für den Be-
                                                                                   2.2.2 Abrechnung
                                trieb einer Wärmepumpe genutzt werden, sofern
                                diese von der Hausgemeinschaft selbst betrie-      Bei der Berechnung des Wärmepreises gelten
                                ben wird. Hierbei besteht  Personenidentität      dieselben Rahmenbedingungen wie unter
                                zwischen Erzeugerin und Verbraucherin, auch        Kapitel 2.1.2.
                                wenn die erzeugte Wärmemenge an Drittpartei-
                                en (Wohneinheiten) geliefert wird. Weitere große
                                Allgemeinstromverbraucher sind Raumlufttech-
                                nik sowie Kälte und Klima.

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Tabelle 6: Detailinfos und zu erfüllende Aufgaben für Nutzung der „PV-Wärme"
Betreiberin der Anlage          Gebäudeeigentümer*innen
                                                                                                          Schritt für Schritt Anleitung
EEG-Umlage                      Entfällt bzw. in reduzierter Form je nach Messkonzept                     Analog zu Allgemeinstrom ohne Wärme.
                                                                                                          Es muss vorab überlegt und definiert
Steuern                         Hinsichtlich Umsatzsteuer ist die  Kleinunternehmerregelung in aller
                                                                                                          werden, wie der PV-Strom für die Wärme
                                Regel möglich. Allerdings ist bei Umsatzsteuer, Gewerbesteuer als auch
                                                                                                          abgerechnet wird.
                                bei der  Körperschaftsteuer eine Einzelfall-Beurteilung notwendig (Be-
                                ratung durch eine Steuerfachkraft).
Messkonzept                      ie bei „Allgemeinstrom"; bei  Wärmepumpen können ggf. „Sonnen-
                                W
                                strom“- und Wärmepumpentarife zusammen genutzt werden. Das vorge-
                                schlagene Messkonzepte ist mit dem VNB abzustimmen.

Meldepflichten                  Einmalig       • N etzanschluss
                                               • I nbetriebnahme inkl. Meldung, dass Eigenverbrauch
                                                   stattfindet
                                               • Marktstammdatenregister
                                               • Anmeldung beim Finanzamt

                                Jährlich       • E
                                                  ingespeiste und selbstverbrauchte Strommenge
                                                 (VNB)
Weitere Aufgaben                Wie bei „Allgemeinstromversorgung ohne Wärme" muss eine Einigung
                                stattfinden, zu welchen Kosten und Verteilschlüsseln die Wärme weiter-
                                gegeben wird.
Contracting                      iehe „Allgemeinstromerzeugung ohne Wärme“. Alternativ kann das Dach
                                S
                                zusammen mit der Wärmeerzeugung an ein Contracting-Unternehmen
                                übergeben werden – das Unternehmen betreibt dann sowohl die PV-An-
                                lage als auch die Wärmepumpe, um die erzeugte Wärme ins Gebäude zu
                                verkaufen.

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3. Eigenstromverbrauch durch Einzelanlagen
Unter  Eigenstromverbrauch wird juristisch der Strom verstanden, den       Vorsicht: Aus Sicht des EEG werden mehrere PV-Anlagen, die an einem
eine Person mit einer Anlage erzeugt und mit ihren eigenen Geräten im       Netzanschlusspunkt angeschlossen werden, bei der Berechnung der
 unmittelbaren räumlichen Zusammenhang verbraucht. Ein Beispiel: Der       Förderung für den eingespeisten Strom zusammengefasst, sofern diese
Strom, den Familie Weber auf dem Dach ihres Einfamilienhauses mit einer     innerhalb von 12 Monaten in Betrieb genommen werden. Anlagenzusam-
eigenen PV-Anlage erzeugt und in ihren eigenen vier Wänden verbraucht,      menfassungen führen zu geringeren Einspeisevergütung der jeweils zuletzt
nennt man „Eigenstromverbrauch". „Eigenstromverbrauch" ist im EEG           in Betrieb genommenen Anlagen, sobald bestimmte Größenstufen für die
„privilegiert“, d.h. für den selbst erzeugten und verbrauchten Strom muss   Vergütung überschritten werden. Bei der EEG-Umlage werden nur mehrere
nur eine verringerte (Anlagen > 30 kWp) oder gar keine EEG-Umlage abge-     Anlagen innerhalb derselben Eigenversorgung zusammengerechnet und
führt werden.                                                               sofern die 30 kWp Grenze überschritten wird, muss 40 % der EEG-Umlage
                                                                            abgeführt werden.

Tabelle 7: Übersicht „Eigenstromverbrauch durch Einzelanlagen"

 3.1 Einzelanlagen                                  In Mehrfamilienhäusern mit nur wenigen Parteien, bei Interesse einzelner Parteien an einer PV-An-
 Betreiberin: Jeweilige Wohneinheit                 lage sowie bei exklusivem Dachnutzungsrecht einzelner Parteien (bspw. Dachgeschosswohnung) ist
 Wirtschaftlichkeit: Mittel                         dieses Konzept gut geeignet. Auch, wenn im Gebäude eine Partei einen überdurchschnittlich hohen
 EEG-Umlage: Entfällt, außer bei                    Stromverbrauch hat (z.B. Gewerbe), kann dieses Konzept sinnvoll sein. Der Betrieb der PV-Anlage
 Anlagenzusammenfassung > 30 kWp                    ist aus Sicht des EEG mit dem Betrieb auf einem Einfamilienhaus vergleichbar und privilegierter 
 Aufwand: Mittel                                    Eigenverbrauch möglich.

 3.2 PV-Anlagenmiete                                Wie das Konzept „Einzelanlagen“, mit einer Besonderheit: Wenn die Wohnungen nicht überwiegend
 Betreiberin: Jeweilige Wohneinheit                 von den Eigentümer*innen selbst genutzt werden, wird eine Einzelanlage an die Mietpartei vermie-
 Wirtschaftlichkeit: Mittel                         tet, sodass Betreiberin und Verbraucherin identisch sind.
 EEG-Umlage: Entfällt, außer bei Anlagen > 30 kWp
 Aufwand: Mittel

Energieagentur Regio Freiburg                                                                                                                              21
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3.3 Balkon-Solaranlagen                          Ein Mietshaus könnte standardisiert mit ein bis zwei Modulen pro Wohneinheit ausgestattet werden,
Betreiberin: Jeweilige Wohneinheit               die mit der Wohnung vermietet werden (siehe auch 3.2). Alternativ können die Mieter*innen selbst
Wirtschaftlichkeit: Gering                       ihre Balkon-Anlagen installieren, wobei die Abstimmung mit den Gebäudeeigentümer*innen Voraus-
EEG-Umlage: Entfällt                             setzung ist. Insgesamt tragen Balkon-Anlagen weniger zum Klimaschutz bei als Dachanlagen, da sie
Aufwand: Gering bis mittel                       in der Regel deutlich kleiner sind. Eine Kombination mit Dachanlagen ist möglich, es bedarf jedoch
                                                 der Abstimmung mit dem Netzbetreibenden. Nutzen Sie für aktuelle Informationen die Portale
                                                 balkon.solar, freiburg.de/pv und pvplug.de.

                                                 Tabelle 8: Detailinfos und zu erfüllende Aufgaben für „Einzelanlagen"
                                                 Betreiberin der Anlage      Jeweils die Partei, die den Strom in der Wohnung nutzt

                                                 EEG-Umlage                  Entfällt in der Regel
                                                 Steuern                     Hinsichtlich Umsatzsteuer ist die  Kleinunternehmerregelung in aller
                                                                             Regel möglich. Allerdings ist bei Umsatzsteuer, Gewerbesteuer als auch
                                                                             bei der  Körperschaftsteuer eine Einzelfall-Beurteilung notwendig
                                                                             (Beratung durch eine Steuerfachkraft).
                                                 Messkonzept                  weirichtungszähler je Anlagenbetreiberin (ersetzt den bisherigen
                                                                             Z
                                                                             Verbrauchszähler).
3.1 Einzelanlagen                                Meldepflichten              Einmalig         • N etzanschluss
                                                                                              • I nbetriebnahme inkl. Meldung, dass Eigenverbrauch
Das Dach kann in Teilstücken an die einzelnen                                                     stattfindet
Wohnparteien vermietet werden. Diese errich-                                                  • Marktstammdatenregister
ten eine PV-Anlage und verbrauchen den Strom                                                  • Anmeldung beim Finanzamt
in ihren Wohnungen. Die Überschüsse werden
                                                                             Jährlich         • E
                                                                                                 ingespeiste und selbstverbrauchte Strommenge
in das öffentliche Netz eingespeist. Ein ent-
                                                                                                (VNB)
sprechender Pachtvertrag ( Musterverträge)
zwischen Gebäudeeigentümer*innen und Woh-        Weitere Aufgaben            Die Gebäudeeigentümerin schließt Pachtverträge mit den
nungsnutzer*in regelt die Haftung und ggf. die                               PV-Anlagenbetreiber*innen ab.
Vergütung für die Flächennutzung.                Contracting                 Siehe „PV-Anlagenmiete" (Kapitel 3.2)

Energieagentur Regio Freiburg                                                                                                                                    22
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    Schritt für Schritt Anleitung
    1. Vorbereitung                                                              2. Beschlussfassung
    • K larheit über die genaue Durchführung des Konzepts und die Finan-       • I n einer WEG-Sitzung wird abgestimmt, ob und unter welchen
       zierung schaffen.                                                            Bedingungen Photovoltaik auf das Dach kommen darf
    • Den Plan, eine oder mehrere PV-Anlagen auf dem Dach zu betreiben             ( Beschlussvorlagen). Dabei wird ebenfalls festgehalten,
       mit dem Haus kommunizieren.                                                  wer mitmachen will und wie die Flächen verteilt werden.
    • Informationen zu möglicher Ausführung geben:                              • Diejenigen Parteien, die eine Anlage errichten wollen, holen
       1. Auslegung der PV-Anlage anhand von Plänen                                 Angebote für die PV-Anlagen ein. Es ist sinnvoll, wenn alle Anlagen
       2. ggf. Platzbedarf an Gemeinschaftsfläche                                   von einem Solarteuer zu einem Zeitpunkt errichtet werden, da so
       3. Umbaumaßnahmen für Wechselrichter und an Zählerschränken                  Kosten gespart werden können.
    • Das Betriebskonzept erläutern.
    • Bei „Einzelanlagen" sollte möglichst offen über die Wirtschaftlichkeit    3. Durchführung
       einer Anlage gesprochen werden.
                                                                                 • Solar-Installationsbetrieb installiert die PV-Anlage.
    • Eruieren, wie viele Parteien Interesse an einer PV-Anlage haben,
       damit die Dachflächen gerecht aufgeteilt werden können.
    • Auf alle Fragen eingehen und eine Vertrauensbasis schaffen.
    •  WEG Bei WEG: Prüfen, ob das Dach in der Teilungserklärung der WEG
       als Gemeinschaftsfläche deklariert ist. Das ist die Voraussetzung,
       damit die Gemeinschaft die Errichtung einer PV-Anlage beschließen
       kann. Falls nicht, muss die Teilungserklärung notariell geändert wer-
       den. Dafür braucht es einen einstimmigen WEG-Beschluss.
    • Vorbereitung der Verträge zur Dachnutzung (Siehe DGS Mustervertrag 3a).
    • Die Betreiberin der PV-Anlage haftet für eventuell durch die PV-An-
       lage entstehende Schäden am Gebäude oder bei Dritten. Ein ent-
       sprechender Dachpachtvertrag und die Verpflichtung zum Abschluss
       einer Photovoltaik-Haftpflichtversicherung ist die Grundlage für eine
       Nutzung der Dachfläche.

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3.2 PV-Anlagenmiete
Das Konzept „PV-Anlagenmiete“ ist im Grundsatz      Tabelle 9: Detailinfos und zu erfüllende Aufgaben für „PV-Anlagenmiete"
identisch mit dem Konzept „Einzelanlagen". Der      Betreiberin der Anlage     Jeweils die Partei, die den Strom in der Wohnung nutzt
Unterschied ist jedoch, dass die Eigentümer*in-
                                                    EEG-Umlage                 Entfällt bzw. in reduzierter Form
nen der PV-Anlagen nicht die Betreiberinnen der
Anlagen sind ( Betrieb und Besitz). Dafür kann     Steuern                    Hinsichtlich Umsatzsteuer ist die  Kleinunternehmerregelung in aller
es unterschiedliche Gründe geben:                                              Regel möglich. Allerdings ist bei Umsatzsteuer, Gewerbesteuer als auch
                                                                               bei der  Körperschaftsteuer eine Einzelfall-Beurteilung notwendig (Be-
• D ie Gebäudeeigentümerin errichtet mehrere                                  ratung durch eine Steuerfachkraft).
   kleine PV-Anlagen auf dem Dach und vermie-       Messkonzept                Zweirichtungszähler je Anlagenbetreiberin
   tet diese an die Wohnparteien.                   Meldepflichten             Einmalig          • N etzanschluss
• Eine Wohnungseigentümerin vermietet die
                                                                                                 • I nbetriebnahme inkl. Meldung, dass Eigenverbrauch
   Wohnung zusammen mit der PV-Anlage.
                                                                                                     stattfindet
• Die Gebäudeeigentümerin vermietet das Dach
                                                                                                 • Marktstammdatenregister
   an ein Contracting-Unternehmen, das die
                                                                                                 • Anmeldung beim Finanzamt
   Anlagen errichtet und an die Parteien weiter-
   vermietet.                                                                  Jährlich          • E
                                                                                                    ingespeiste und selbstverbrauchte Strommenge
                                                                                                   (VNB)
Die Vermietung der Anlagen muss zu einem            Weitere Aufgaben           Wie beim Konzept „Einzelanlagen", mit einem zusätzlichen Mietvertrag für
festgesetzten Mietpreis (erzeugungsunabhängig                                  die PV-Anlage und ggf. einem Servicevertrag für die technische Betriebs-
monatlich oder jährlich) geschehen – nur so zählt                              führung.
die Mieterin als Betreiberin und kann das Eigen-    Contracting                Das Dach kann an ein Contracting-Unternehmen vermietet werden, das
stromprivileg nutzen ( Personenidentität).                                    die PV-Anlagen errichtet und an die Mieter*innen weitervermietet.
Mustermietvertrag siehe DGS Franken 2a. Mit
einem zusätzlichen Servicevertrag (Muster siehe
DGS Franken 3b) kann die technische Betriebs-
führung an die Anlageneigentümerin zurückge-
                                                       Schritt für Schritt Anleitung
geben werden.
                                                       Analog zu „Einzelanlagen", nur dass die Anlage an den*die jeweilige*n Mieter*in vermietet wird.

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3.3 Balkon-Solaranlagen
„Balkon-Solaranlagen" sind seit einigen Jahren      Tabelle 10: Detailinfos und zu erfüllende Aufgaben für „Balkon-Solaranlagen"
auch in Deutschland verbreitet. Sie funktionieren
wie „Einzelanlagen", die vom Haushalt selbst be-    Betreiberin der Anlage      Jeweils die Partei, die den Strom in der Wohnung nutzt
trieben werden. Der große Unterschied ist, dass     EEG-Umlage                  Entfällt, da Personenidentität zwischen Betreiberin und Verbraucher*in
der Strom nicht über einen separaten Zähler an
den Stromkreis angeschlossen ist, sondern dass      Steuern                     In der Regel keine Besteuerung
die „Balkon-Solaranlage" über einen (Spezial-)      Messkonzept                  e nach Netzbetreiberin unterschiedlich: Einige fordern einen Zweirich-
                                                                                J
Stecker direkt in den Stromkreis des Haushalts                                  tungszähler je Anlagenbetreiberin (ersetzt den bisherigen Verbrauchs-
einspeist. Dort wird der Strom direkt von Haus-                                 zähler). Dieser wird in der Regel durch die Netzbetreiberin bezahlt.
haltsgeräten verbraucht – überflüssiger Strom       Meldepflichten              • Inbetriebnahme bei der Netzbetreiberin
fließt in den allgemeinen Stromkreis, ohne dass
                                                                                • Marktstammdatenregister
die Betreiberin dafür eine Einspeisevergütung
einfordert. In der Größe sind Balkon-Anlagen        Weitere Aufgaben            Siehe Kapitel 3.1 bzw. Kapitel 3.2
stark limitiert (meist ein bis zwei Module).        Contracting                 Nicht bekannt

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    Schritt für Schritt Anleitung
    1. Vorbereitung                                                     2. Beschlussfassung (bei WEG)     WEG

    • K larheit über die Funktionsweise und die geltenden Regeln für   • I n einer Sitzung wird abgestimmt, ob und unter welchen
       Balkon-Solaranlagen schaffen.                                       Bedingungen eine Balkon-Solaranlage angebracht werden darf.
    • Prüfen, ob die Hauselektrik und der Stromzähler geeignet sind.
       Hierfür am besten mit einem Elektrobetrieb in Kontakt treten.    3. Durchführung
    • Den Plan Balkon-Solaranlage zu betreiben mit der Gebäude-
                                                                        • D ie jeweiligen Parteien kümmern sich, am besten gemeinsam,
       eigentümerin kommunizieren und eine Erlaubnis einholen.
                                                                           um die Beschaffung der Anlage und beauftragen für die
    • Bei WEG: Da dies das Erscheinungsbild des Hauses verändert,
                                                                           elektrische Installation einen Elektrofachbetrieb.
       muss die WEG zustimmen.
                                                                        • Die jeweilige Betreiberin kümmert sich mit Hilfe des
    • Informationen zu möglicher Ausführung geben.
                                                                           Elektrofachbetriebs um die Meldepflichten.
    • Auf alle Fragen eingehen.
    • Vertrauensbasis schaffen.

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4. Volleinspeisung
                                       Bei der „Volleinspeisung" wird der gesamte von      Geeignet für
                                       der PV-Anlage erzeugte Strom ins öffentliche        Geeignet ist die „Volleinspeisung", wenn die
                                       Netz eingespeist, ein  Eigenverbrauch oder         Anlagenbetreiberin möglichst wenig Aufwand
                                       ein Verbrauch durch Dritte vor Ort findet nicht     haben möchte. Eine reine „Volleinspeisung" ist
                                       statt. Die Vergütungshöhe für den eingespeisten     wirtschaftlich, wenn:
                                       Strom wird regelmäßig angepasst. Für die An-
                                       lage gilt der zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme      • d ie Investitionskosten der Anlage gering
                                       gültige Satz ( Einspeisevergütung) für 20 Jahre       sind, z.B. wenn kein Gerüst notwendig ist, der
                                       zzgl. dem Inbetriebnahmejahr und wird vom VNB          Zählerschrank nicht umgebaut werden muss
                                       ausgezahlt.                                            und der Dachaufbau günstige Befestigungen
Betreiberin: Gebäudeeigentümer*innen                                                          ermöglicht.
Wirtschaftlichkeit: Sehr gering        Die „Volleinspeisung" ist das einfachste Konzept    • die Stromerzeugung groß ist. Für die „Voll-
EEG-Umlage: Entfällt                   zum Betrieb einer PV-Anlage. Allerdings fällt der      einspeisung" ist es unerheblich, ob der Strom
Aufwand: Sehr gering                   lukrative PV-Stromverbrauch im Gebäude weg.            morgens oder abends erzeugt wird. Wenn
                                       Sinnvoll ist die „Volleinspeisung" nur, wenn die       das Dach nach Süden ausgerichtet ist und
                                       Ausgaben für die Anlage durch die Einspeisever-        im Idealfall einen Neigungswinkel zwischen
                                       gütung gedeckt werden können oder wenn die             15° und 50° hat, erzeugt die Solaranlage am
                                       Errichtung einer PV-Anlage vorgeschrieben ist,         meisten Strom im Verhältnis zur installierten
                                       aber kein Interesse an einem Stromverbrauch            Leistung.
                                       vor Ort besteht. Die „Volleinspeisung" ist auch
                                       eine Option, um Leerstände in einem Gebäude zu      Je größer die erzeugte Strommenge und je ge-
                                       überbrücken, denn der Wechsel zwischen Ein-         ringer die Investitionskosten, desto wirtschaft-
                                       speisung und Verbrauch des Stroms vor Ort ist       licher ist eine reine „Volleinspeisung". Das solare
                                       jederzeit möglich.                                  Potential des Dachs sollte möglichst ausge-
                                                                                           schöpft werden. Ab einer Anlagengröße von
                                                                                           100 kWp zahlt die Netzbetreiberin nur noch die so
                                                                                           genannte Ausfallvergütung (max. drei Kalender-
                                                                                           monate am Stück, maximal sechs Kalendermo-
                                                                                           nate im Jahr). Eine Förderung ist dann über die

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