Botschaft Immobilienprojekt in unserer Kirchgemeinde - Reformierte Kirche Chur
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Botschaft
Immobilienprojekt in unserer Kirchgemeinde
Kirchgemeindeversammlung vom 17. Juni 2019
Sehr geehrte Kirchgemeindemitglieder
Sehr geehrte Damen und Herren
Im Zusammenhang mit der Immobilienstrategie hat sich der Vorstand umfassend mit der Nut-
zung der Liegenschaften befasst. Inzwischen wurden für zwei Immobilien Machbarkeitsstudien
ausgearbeitet. Diese sollen die Möglichkeit einer optimalen Ausschöpfung des Nutzungspoten-
zials der Liegenschaften aufzeigen und einen Überblick über die zu erwartenden Kosten und
Erträge geben. Wir freuen uns, Ihnen das Projekt vorstellen zu dürfen.
Liegenschaft Antistitium, Kirchgasse 12, Umbau in sechs Wohnungen mit Einbe-
zug des Dachgeschosses.
Liegenschaft Comanderzentrum, Umbau für den Umzug der Verwaltung und des
Kirchlichen Sozialdienstes von der Kirchgasse 12 ins Comanderzentrum.
Am heutigen Standort der Verwaltung an der Kirchgasse 12 ist eine hindernisfreie Nutzung nicht
möglich. Die Voraussetzungen für einen behindertengerechten Zugang sowie Parkplätze für Be-
sucher fehlen. Das vorhandene Raumkonzept mit den Büroräumlichkeiten und mit nur einer,
überdimensionierten 7.5-Zimmerwohnung ist wirtschaftlich nicht gut eingeteilt. Die Wärmedäm-
mung im Estrichbereich ist ungenügend. Das ganze Dachgeschoss ist ungenutzt und nicht aus-
gebaut. Die Liegenschaft hat ein grosses Nutzungspotenzial, das heute nicht bewirtschaftet
wird.
Das Comanderzentrum hat die besten Voraussetzungen für die Ansiedlung der Verwaltung und
des Sozialdienstes. Die Zugänglichkeit über die Sennensteinstrasse und die Zufahrt ab der
Ringstrasse, die zahlreichen eigenen Parkplätze sowie das Raumkonzept der Liegenschaft sind
sehr gut. Die Integration der Verwaltung und des Sozialdienstes ist in den heute unternutzten
Räumlichkeiten vorgesehen. Mit dem Einbau eines Personenliftes wird eine hindernisfreie Nut-
zung des Comanderzentrums ermöglicht. Auch die bestehende Toilettenanlage im Unterge-
schoss ist sanierungsbedürftig und soll barrierefrei und behindertengerecht umgebaut werden.
Dies ist heute für eine öffentlich genutzte Liegenschaft eine Notwendigkeit.
Umbau Liegenschaft Antistitium an der Kirchgasse 12
Die Liegenschaft an der Kirchgasse 12 befindet sich im generell geschützten Bereich der Alt-
stadt. Darüber hinaus ist das Objekt unter dem Schutz des Bundes (1964) und des Kantons
(1964) und wird im generellen Gestaltungsplan der Stadt Chur als "schützenswert" bezeichnet.
Das Stadtinventar würdigt den Bau wie folgt (Zitat):
"Das Antistitium und das etwa gleichzeitig entstandene Haus Brandis (Reichsgasse 65) sind dieältesten Wohnbauten der Stadt Chur. Die grössere Breite des Antistitiums ermöglicht eine Strassenfassade mit dreiachsigem Erdgeschoss, das den zentralen Eingang und je ein flankie- rendes Breitfenster aufnimmt. Übereinstimmend ist das Motiv der Reihenfenster mit gekehlten Einfassungen. Das Erdgeschoss zeigt auch heute noch die gewölbten Räume, wobei der Trep- penaufgang 1962 allerdings verlegt worden ist. Der ausserhalb der Mitte platzierte Holzpfeiler im Saal des 1. Obergeschoss lässt wohl darauf schliessen, dass der Raum ursprünglich das ganze Geschoss umfasste. Seine Funktion wird im Zusammenhang mit der Tatsache zu suchen sein, dass das Haus Dépendance des Klosters Disentis war. Prunkraum ist die Stube des 2. Obergeschosses mit der geschnitzten Holzbalkendecke und dem Wandtäfer mit aus Fischbla- sen und Blattmotiven gebildetem Masswerk. Bemerkenswert sind aber auch die ebenfalls spät- gotischen Täfer der Nebenstube und des Alkovens im gleichen Geschoss." In zwei Varianten prüfte der Vorstand eine erweiterte Wohnnutzung mit Einbezug des Dachge- schosses und im Garten eine überdeckte Pergola mit WC und eine kleine Küchenanlage. In der Variante zwei ist eine innere Erschliessung mit Lift vorgesehen, während die Variante eins auf einen Lifteinbau verzichtet. Diese zwei Varianten wurden der Kantonalen Denkmalpflege zur Stellungnahme vorgelegt. Dabei wurde klar die Variante eins der vorliegenden Studie zur Wei- terbearbeitung empfohlen. Die Erschliessung mit einem Lift würde erhebliche Eingriffe in die Substanz des Hauses bedingen, welche aus denkmalpflegerischer Sicht abzulehnen seien. Ein- griffe in die Grundstruktur des Gebäudes seien so weit wie möglich zu vermeiden. Der Vorstand befürwortet ebenfalls die Variante ohne Lifteinbau. Wie aus den der Botschaft beigelegten Plänen ersichtlich ist, umfasst die Liegenschaft nach dem Umbau insgesamt sechs Wohnungen. Das Raumprogramm der projektierten Wohnungen ist unter Berücksichtigung einer optimalen Vermietbarkeit festgelegt worden. Im 1. Obergeschoss sind eine 1.5- und eine 2.5-Zimmerwohnung vorgesehen. Im 2. Oberge- schoss ist eine 2.5-Zimmerwohnung vorgesehen. Unverändert bleiben die beiden historischen Stuben. Diese stehen weiterhin unseren Pfarrpersonen als Büros zur Verfügung. Das 3. Ober- geschoss umfasst zwei 2.5-Zimmerwohnungen. Eine Option anstelle von zwei Wohnungen könnte auch eine 4.5-Zimmerwohnung sein. Das eigentliche «Bijou» ist die im Dachgeschoss neu eingebaute 4.5-Zimmerwohnung mit ca. 160m2. Die «Hasenstube» im 1. Obergeschoss bleibt unverändert und steht weiterhin zur Verfügung. Der Garten des Antistitiums soll benutzerfreundlicher gestaltet werden. Anstelle der heutigen Garagenboxe ist ein gefälliger Kleinbau mit Lager/Küche, einem hindernisfreien WC sowie einer gedeckten Pergola vorgesehen. Ausserdem können die im Erdgeschoss freiwerdenden Räume durch die Quartierkommission genutzt werden. Kosten und Erträge Antistitium Für den Umbau der Liegenschaft Antistitium wird mit Kosten von CHF 2’270'000 gerechnet, zu- züglich dem Kleinbau im Garten mit CHF 190'000, was zusammen CHF 2'460'000 ergibt. Die Erträge aus Vermietung werden mit Marktmieten von jährlich rund CHF 80’000 eingesetzt. Die Finanzierung ist sichergestellt aus Rückstellungen für Immobilienprojekte und einem Hypothe- karkredit. Umbau Liegenschaft Comanderzentrum, Umzug der Verwaltung und des Kirchlichen So- zialdienstes ins Comanderzentrum. Das Comanderzentrum wurde im Jahre 1969 erbaut. Die Liegenschaft hat ein gutes, grosszügig eingeteiltes Raumkonzept. In der vorliegenden Studie wurde besonders darauf geachtet, dass die bisherige Nutzung der Liegenschaft nicht beeinträchtigt und eine weitere Entwicklung nicht behindert wird. Durch den Einbau eines Personenliftes sowie die Ansiedlung der Verwaltung
und des Sozialdienstes gewinnt das Comanderzentrum wesentlich an Bedeutung und repräsen-
tiert die Reformierte Kirche Chur mit positiver Strahlkraft nach Innen und nach Aussen.
Der bestehende Haupteingang wird nur leicht ergänzt als hindernisfreier Zugang. Neu wird im
Foyer, für die hindernisfreie Erschliessung aller drei Geschosse, ein Personenlift eingebaut. Das
Projekt umfasst im Weiteren im Untergeschoss die Neugestaltung der Toilettenanlagen mit ei-
nem hindernisfreien WC. Als Archivraum für die Verwaltung dient ein bisher ungenutzter Zivil-
schutzraum. Für die Verwaltung werden drei Arbeitsplätze im Obergeschoss eingerichtet. Für
das Präsidium und den oder die VerwalterIn werden Einzelbüros abgetrennt. Für die bisherigen
Aktivitäten im Obergeschoss stehen weiterhin genügend Räumlichkeiten im Comanderzentrum
zur Verfügung.
Der Kirchliche Sozialdienst wird ins ursprüngliche Arztzimmer im Erdgeschoss des Gebäudes
der Alterswohnungen einziehen. Die Standortwahl für den Sozialdienst gewährleistet die erfor-
derliche Diskretion für seine Besucher/innen.
Kosten und Erträge Comanderzentrum
Die Kosten für die baulichen Anpassungen für den Lifteinbau, die Büroausbauten und die Toilet-
tenanlagen werden CHF 440'000 betragen. Gesamtheitlich betrachtet werden die Erträge an
der Kirchgasse 12 erwirtschaftet. Im Comanderzentrum werden die bisher wenig genutzten
Räumlichkeiten zukünftig intensiver selbst genutzt. Die Finanzierung ist aus Rückstellungen für
Immobilienprojekte und einem Hypothekarkredit sichergestellt.
Terminplan
Unter der Voraussetzung der Zustimmung durch die Kirchgemeindeversammlung vom 17. Juni
2019 hat der Vorstand folgenden Terminplan festgelegt:
2019 Inventaraufnahme Antistitium durch die Kantonale Denkmalpflege
Projektierungsarbeiten und Baugesuch für Comanderzentrum
2020 Umbauarbeiten Comanderzentrum und Einzug der Verwaltung und des Sozialdienstes
Projektierungsarbeiten und Baugesuch für Antistitium
2021 Umbauarbeiten Antistitium
2022 Bauabschluss und Bezug Antistitium
Finanzierung
Die Finanzierung der Gesamtkosten von CHF 2'460'000 für das Antistitium und CHF 440'000
für das Comanderzentrum, was insgesamt CHF 2'900'000 ergibt, kann wie folgt sichergestellt
werden:
Auflösung Rückstellungen für Immobilienprojekte CHF 1'000'000
Aufnahme eines Hypothekarkredites CHF 1'900'000Zusammenfassung
Der Vorstand der Reformierten Kirche Chur ist überzeugt, Ihnen mit dieser Vorlage ein zu-
kunftsweisendes Projekt präsentieren zu können. Das vorhandene Nutzungspotenzial der be-
troffenen Liegenschaften wird besser bewirtschaftet. Dies ist aus ökologischer und ökonomi-
scher Sicht im Sinne unserer Steuerzahler. Im Antistitium wird zusätzlicher Wohnraum in der
Altstadt zur Verfügung gestellt, was die Stadt belebt. Die Pfarrwohnung bleibt auch weiterhin an
der Kirchgasse 12 und der Quartierkommission Altstadt können zukünftig Lokalitäten zur Verfü-
gung gestellt werden, was einer Gleichbehandlung mit den übrigen Quartieren entspricht.
Der Umbau im Antistitium erfolgt in Würdigung und Berücksichtigung der historischen Bausub-
stanz.
Das Comanderzentrum wird zusätzlich belebt. Die Voraussetzung für eine hindernisfreie Nut-
zung wird erfüllt.
Dem Gesamtkollegium und unseren Mitarbeitenden wurde das Projekt bereits vorgestellt.
Sehr geehrte Kirchgemeindemitglieder
Sehr geehrte Damen und Herren
In diesem Sinne ersuchen wir Sie höflich, das vorliegende Projekt zu unterstützen und dem
Grundsatzentscheid für die Realisierung zuzustimmen. Damit kann das Immobilienprojekt mit
einem Kostenvolumen von insgesamt CHF 2'900’000 weiterbearbeitet werden.
Antrag
Der Vorstand wird beauftragt, das vorgestellte Immobilienprojekt umzusetzen. Der dazu benö-
tigte Kredit in der Höhe von CHF 2'900'000 inkl. MWST wird freigegeben. Der Kredit wird wie
folgt auf die beiden Immobilien aufgeteilt:
Liegenschaft Antistitium an der Kirchgasse 12, Umbau in sechs Wohnungen mit Einbe-
zug des Dachgeschosses CHF 2'460'000.
Liegenschaft Comanderzentrum, Umbau für den Umzug der Verwaltung und des Kirchli-
chen Sozialdienstes von der Kirchgasse 12 ins Comanderzentrum CHF 440'000.
Herzlichen Dank.
Chur, 6. Mai 2019
Reformierte Kirche Chur
Präsident Bauwesen Verwalter
Curdin Mark Lieni Jäger Andy GfellerKirchgasse 12
Kirchgasse Eingang
8
12
14
Eingangshalle Archiv best.
Technik best.
1-12
14
QK Altsta um
ra
QK Altstadt
Wirtschafts
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Klibühne
44m2
19m2
Lag
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Antistitium IV-W
C
Per
gola
Erdgeschoss
1m 5m
Bestand Abbruch NeuKirchgasse 12
r Wohnung
Wohnen
1.5 Zimme
52m2
nung
Essen Kochen
2.5 Zi-Woh
82m2
WM
TB
WC
WM
TB
Kochen
DU/WC
Zimmer
Wohnen/Essen
Zimmer
1.Obergeschoss
Antike Stube Antike Stube
Büro Büro
WC 2.5 Zi-Woh
nung
68m2
WM
TB
Bad/WC
Wohnen
Küche
Zimmer
2.Obergeschoss
1m 5m
Bestand Abbruch NeuKirchgasse 12
Zimmer Kochen
Wohnen
WM
TB
DU/WC
Eingang / Gard. Putzr.
Bad/WC 2.5 Zi-Woh
nung
85m2
2.5 Zi-Woh
nung
WM 63m2
TB
Zimmer
Kochen / Essen
3.Obergeschoss
Loggia
Lukarnen
Lukarnen
Kochen / Essen / Wohnen
Lukarnen
Lukarnen
2 ab 150cm)
WM
TB
Bad/WC
Spensa / Putzr
g
4.5 Zi-Wohnun
160m2 (130m
DU/WC Gard.
Zimmer
Zimmer
Lukarnen
Lukarnen
Zimmer
Dachgeschoss
1m 5m
Bestand Abbruch NeuKirchgasse 12
DG
Zimmer Zimmer Zimmer
3.OG
Kochen/Essen Zimmer
2.OG
Küche Wohnen Zimmer
1.OG
Zimmer Wohnen/Essen Zimmer
EG
QK Altstadt QK Altstadt
UG
Querschnitt
1m 5m
Bestand Abbruch NeuKirchgasse 12
Wohnungsspiegel Mietzins Mietzins Mietzins
Netto Mt Netto Jahr Fr.-/m2/J
exkl. NK exkl. NK
Erdgeschoss Büros bestehend
1.Obergeschoss 2.5 Zimmer Wohnung 82m2 1'100.- 13'200.- 161.-
1.5 Zimmer Wohnung 52m2 700.- 8'400.- 161.-
2.Obergeschoss Büro best 2x30m2
2.5 Zimmer Wohnung 68m2 900.- 10'800.- 159.-
3.Obergeschoss 2.5 Zimmer Wohnung 85m2 1'150.- 13'800.- 162.-
2.5 Zimmer Wohnung 63m2 850.- 10'200.- 162.-
Dachgeschoss 4.5 Zimmer Wohnung 160m2 1'950.- 23'400.- 146.-
vermietbare Wohnfläche 510m2 6'650.- 79'800.-
Kosten 6 Wohnungen Kosten Antistitium Garten
BKP1 90'000.- BKP1 19'000.-
BKP2 1'807'500.- BKP2 92'500.-
BKP4 21'000.- BKP4 31'000.-
BKP5 51'500.- BKP5 22'500.-
Zwischentotal 1'970'000.- Zwischentotal 165'000.-
unvorhergesehens ca. 15% 300'000.- unvorhergesehenes ca. 15% 25'000.-
Total inkl. MwSt. Fr.- 2'270'000.- Total inkl. MwSt. Fr.- 190'000.-Comanderzentrum
01 Luftschutzraum 11 Jugendraum 12 Kulissenraum
BF: 51.5 m² BF: 116.5 m² BF: 23 m²
13 Umkleide
BF: 9.5 m²
02 Luftschutzraum 14 Umkleide
BF: 51.5 m² BF: 9.5 m²
10 Schleuse
BF: 5 m²
03 Luftschutzraum/Archiv
BF: 46.5 m² WC Damen
Lift BF: 18.5 m²
IV WC
04 Material 05 Keller 06 Keller
BF: 18 m² BF: 11.5 m² BF: 7 m²
WC Herren
BF: 14.5 m²
07 Bastelraum 08 Werkstatt
BF: 70.5 m² BF: 16.5 m²
Untergeschoss
1m 5m
Bestand Abbruch NeuComanderzentrum
01 Saalerweiterung/Unterricht 02 Saal 03 Bühne
BF: 90 m² BF: 134.5 m² BF: 63 m²
Haupteingang
04 Windfang 05 Foyer
BF: 11.5 m² BF: 170 m² Lift
12 Windfang
BF: 3 m²
11 Putzraum
BF: 4 m²
07 Clubzimmer 08 Küche
BF: 70 m² BF: 23 m²
10 Abwart Büro
BF: 17.3 m²
Haupteingang
A
Erdgeschoss
1m 5m
Bestand Abbruch NeuComanderzentrum
03 Bühne
BF: 63 m²
03 Garage 04 Garage
01 Lift BF: 18m² BF: 17m²
BF: 5m²
12 Windfang
BF: 3 m²
02 Tel.
BF: 2m² 06 Garage
11 Putzraum BF: 16.5m²
BF: 4 m²
WC
Vorraum
10 Abwart Büro
10m2
BF: 17.3 m²
Sozialdienst
11 Behinderten WC
Alterswohnungen
Haupteingang
Aufenthalt Best.
Kirchlicher Sozialdienst
BF: 6m²
18m2
12 Windfang
BF: 8m²
Erdgeschoss Sozialdienst
1m 5m
Bestand Abbruch NeuComanderzentrum
Büro Verwalter Sitzung
11m2 Büro Präsident
11m2
02 Saal - EG 03 Bühne - EG
BF: 136 m² BF: 61 m²
Verwaltung Empfang
63 m²
WC D
WC H
04 Unterrichtszimmer 2 09 Sitzungszimmer
BF: 64.5 m² BF: 49.5 m²
Verwaltung
Lift
08 Halle
BF: 69.5 m²
18 Eingang
10 Zimmer 11 Bad 12 WC Wohnung
BF: 5.5 m²
BF: 12m² BF: 5.5 m²BF: 2.5 m² Abwart
13 Eltern 14 Zimmer 15 Küche 16 Diele 17 Wohnen
BF: 18 m² BF: 10.5 m² BF: 7 m² BF: 27 m² BF: 19.5 m²
Obergeschoss
1m 5m
Bestand Abbruch NeuComanderzentrum Kosten (ohne Möblierung, EDV Verwaltung) BKP1 30'000.- BKP2 340'000.- BKP4 - BKP5 13'000.- Zwischentotal 383'000.- unvorhergesehens ca. 15% 57'000.- Total inkl. MwSt. CHF 440'000.-
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