Büro-/Investmentmarkt Düsseldorf Bericht 3. Quartal 2021 - 644.280 7,31 Mio.
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Büro-/Investmentmarkt Düsseldorf Bericht 3. Quartal 2021 Standortkennziffern Einwohnerzahl Büroflächenbestand 644.280 7,31 Mio. m² Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Arbeitslosenquote 429.514 7,8 % Kaufkraftindex Gewerbesteuerhebesatz 115,8 440 %
Büromarkt Düsseldorf | 3. Quartal 2021
Vermietungsaktivität zieht langsam an.
Key Facts Büromarkt Entwicklung Büromarktziffern
Veränderung zum Vorjahr Ausblick Gesamtjahr 2021 Büroflächenumsatz Leerstand Spitzenmiete Durchschnittsmiete
Büroflächenumsatz 900.000 €/m2/mtl.
192.600 m² 800.000
28,50 € 28,50 € 28,50 €
32,00
27,00 € 27,50 €
-2 % 700.000 28,00
600.000 24,00
630.000
Leerstand Leerstandsquote
16,50 €
16,85 €
16,60 €
16,10 €
15,35 €
500.000 20,00
541.200
541.200 m² 7,4 % 400.000 16,00
498.400
502.000
555.000
+11 % +0,6 %
195.700
192.600
300.000 12,00
Realisierte Spitzenmiete Durchschnittsmiete 200.000 334.600 8,00
461.000
358.700
100.000 4,00
28,50 €/m² 16,50 €/m²
0 m2 0
0% -2 % 2017 2018 2019 Q3 2020 Q3 2021
Düsseldorfer Teilmärkte
Teilmarkt ∅Miete Spitze Umsatz
€/m² €/m² m²
❶ Airport City 15,60 17,85 6.160
❷ Nord 13,20 18,50 36.940
❸ Seestern 13,60 17,50 12.280
❹ Linksrheinisch 12,90 20,00 16.040
❺ Kennedydamm/Derendorf 17,80 22,50 22.540
❻ Grafenberg 13,40 15,60 7.510
❼ MedienHafen 20,90 28,00 18.200
❽ Königsallee/Bankenviertel 23,70 28,50 23.230
❾ City 15,70 26,80 41.690
City Ost 15,20 17,00 1.900
Süd 10,90 13,00 6.110
Büromarkt Düsseldorf | 3. Quartal 2021
TOP 3 Branchen Projektfertigstellungen Top-Deals
(Vorvermietung in %)
138.000 m2
Industrie- & 134.500 m2
Handelsunternehmen
29.190 m² 101.400 m2
15 % TONIQ1 , Wanheimer Straße,
Bildnachweis: ©Hartmann Architekten
70 %
Öffentliche Zu den bedeutendsten Abschlüssen
77 %
Hand des Q3 2021 zählen:
23.070 m²
12 % Hauptzollamt
mit ca. 12.628 m²
Kommunikations-
im "Toniq1" an der
technologie 21 %
22.940 m² Wanheimerstraße 74 a-b,
Teilmarkt Nord
12 % 2021 2022 2023
alltours flugreisen GmbH
Umsatz nach Größenklassen mit ca. 10.600 m2
Büroflächenumsatz Q3 2020 Büroflächenumsatz Q3 2021 am Mannesmannufer 3,
Teilmarkt City
80.000
SPIE Deutschland & Zentral-
76.500
55.800
europa GmbH
68.700
60.000 mit ca. 4.700 m²
46.100
im "EUREF Campus"
am Ahrensplatz 1,
34.100
Teilmarkt Nord
40.000
27.000
23.300
23.100
19.700
14.000
20.000
m2
bis 300 m2 301 - 1.000 m2 1.001 - 2.500 m2 2.501 - 5.000 m2 ab 5.001 m2
Über den Büromarkt
Die Marktaktivität am Düsseldorfer Büromarkt hat im 3. Quartal wieder an Fahrt aufgenommen und erreicht im Stadtgebiet einen Flächenumsatz von 192.600 m². Gegenüber dem Vorjahr
bedeutet das eine Veränderung von -2 %, als im selben Zeitraum insgesamt 195.700 m² umgesetzt wurden. Die realisierte Spitzenmiete stagnierte innerhalb eines Jahres bei 28,50 €/m²/
Monat. Die realisierte Durchschnittsmiete ist in den letzten 12 Monaten von 16,85 €/m² leicht um 2 % gesunken und liegt bei nur 16,50 €/m². Der Leerstand beträgt zum Quartalsende 541.200
m² und ist 11 % höher als im selben Vorjahresquartal, als 489.400 m² zur Verfügung standen. Die Leerstandsrate stieg binnen eines Jahres von 6,8 % auf 7,4 %. Darin enthalten sind Unter-
mietflächen, deren Angebot im Jahresverlauf von 59.600 m² auf 62.700 m² nur marginal angestiegen sind. Der Büroflächenbestand erreicht bis Ende des dritten Quartals 2021 ein Volumen
von 7,3 Mio. m² und wird nach derzeitigem Stand im Jahresverlauf 2021 um weitere 13 Projektentwicklungen mit insgesamt 101.400 m² wachsen. Im Jahr 2022 werden voraussichtlich 14
weitere Projekte mit insgesamt 138.000 m² hinzukommen.
Investmentmarkt Düsseldorf | 3. Quartal 2021
Transaktionsvolumen ein Drittel
unter dem 5-Jahres-Durchschnitt.
Key Facts Investment TOP Käufergruppen TOP Verkäufergruppen
Veränderung zum Vorjahr Ausblick Gesamtjahr 2021 (nach TAV) (nach TAV)
Transaktionsvolumen Stärkste Assetklasse
1.340 Mio. € Büro 61 %
-41 % -55 %
Netto-Spitzenrendite Büro Stärkste Käufergruppe
Projektentwickler
439 Mio. € Projektentwickler
2,90 % Projektentwickler 370 Mio. €
-0,05 %-Pkt. 33 % 28 %
Anteil ausländ. Investoren Anteil Portfoliokäufe Private Anleger Banken
270 Mio. € 246 Mio. €
398 Mio. € 307 Mio. € 20 % 18 %
Spezialfonds Spezialfonds
-32 % -29 % 139 Mio. € 10 % 130 Mio. €
10 %
Transaktionsvolumen Netto-Spitzenrendite 1. HJ 2020 Netto-Spitzenrendite 1. HJ 2021
(TAV, Mrd. €)
Büro 2,95 %
2,90 %
3,4 Mrd. €
3,3 Mrd. €
Prognose Einzelhandel 3,20 %
2,5 Mrd. €
3,40 %
Q3 Logistik 4,00 %
1,34 Mrd. €
3,75 %
2019 2020 2021
Über den Investmentmarkt
Auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien ist in den vergangenen neun Monaten ein Transaktionsvolumen von 1,34 Mio. € erzielt worden. Das Ergeb-
nis liegt 41 % unter dem Resultat des Vorjahreszeitraums. Ein Blick auf die Verteilung der Größenklassen zeigt, dass das mäßige Abschneiden vor allem auf die wenigen Großab-
schlüsse zurückzuführen ist, so wurden mit der „Trinkhaus-Galerie“ und dem „Smart Office“ bisher nur zwei Transaktionen oberhalb von 100 Mio. € veräußert. Insgesamt gene-
rierten Büroimmobilien mit rd. 821 Mio. € etwa 61 % des Umsatzes. Aktivste Käufergruppe waren die „Projektentwickler“ mit 439 Mio. €. Dies entspricht einem prozentualen Anteil
von 33 % des Gesamtmarktes. Ebenfalls die „Projektentwickler“ machten mit 370 Mio. € bzw. mit 28 % die stärkste Verkäufergruppe aus. Ausländische Investoren zeigten sich mit
einem Anteil von 30 % am Transaktionsvolumen aktiv. Die Netto-Spitzenrendite für die Assetklasse Büro ist mit 0,05 %-Pkt. leicht gesunken und liegt mit 2,90 % auf sehr niedri-
gem Niveau. In Düsseldorf sind bis zum Jahresende noch einige große Transaktionen zu erwarten, sodass insgesamt ein Volumen von etwa 2,5 Mrd. erreicht werden könnte.
*Unsere Analyse berücksichtigt ausschließlich gewerbliche Immobilientransaktionen im Düsseldorfer Stadtgebiet. Wohninvestmenttransaktionen werden hier nicht berücksichtigt.
Büro- / Investmentmarkt Düsseldorf | 3. Quartal 2021
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