Büroimmobilienmarkt Großflughafen - bulwiengesa
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Multi-Client-Studie, 2017
Büroimmobilienmarkt
am
Großflughafen
Berlin
Einleitung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 Mikrostandortqualitäten des Marktumfeldes. . . . . . . . . . . 2 Büroimmobilienmarkt Berlin. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Derzeitiges Marktumfeld am Flughafen BER. . . . . . . . . . . . 14 Perspektivisches Marktumfeld am Flughafen BER. . . . . . . 17 Entwicklungsgebiete im weiteren Flughafenumfeld. . . . . . 23 Best-Practice-Beispiele. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 Positionierung innerhalb des Büromarktes Berlin . . . . . . . 29 Fazit und Ausblick. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
Einleitung
Investitionen zwischen
scharfem Kalkül und Hybris
Quelle: Günter Wicker/Flughafen Berlin Brandenburg GmbH
Airport-Cities sind global und in den USA schon seit mehreren In logischer Folge des wirtschaftlichen Wachstums in Berlin
Jahrzehnten eine Immobilien-Investmentklasse mit besonde- seit 2005, das auch zu einem sehr dynamischen Büroimmo-
ren Perspektiven – einerseits mit Ambitionen auf „core“, aber bilienmarkt mit hoher Nachfrage und sinkendem Leerstand
auch mit Risiken. In Deutschland zog die Assetklasse mit Air- geführt hat, bestehen mit den existierenden Planungen für
port Business Parks vor allem in München oder Düsseldorf in die einzelnen Entwicklungsgebiete im Flughafenumfeld Chan-
die Portfolios institutioneller Investoren ein und wurde spätes- cen, dass sich auch am Großflughafen Berlin ein bedeutender
tens seit Bau von „The Squaire“ am Flughafen Rhein-Main ein Büroteilmarkt etabliert.
Zukunftsthema. Das gilt für terminalnahe Gebäude wie auch Im Spannungsfeld zwischen dem Makrostandort Berlin
für Business Parks im Flughafenumfeld, also Büro-, Hotel- und und dem Investmentprodukt „flughafennahe Büroimmobilie“
Logistikstandorte in einem Fahrtradius von etwa 15 Minuten geht die vorliegende Studie den Voraussetzungen und damit
um das Terminal eines internationalen Großflughafens herum. den Chancen und Risiken auf den Grund, die für die geplanten
Deutsche und vergleichbare europäische Flughäfen haben Entwicklungsgebiete gelten werden.
heute einen Büroflächenbestand zwischen 200.000 und Hierfür wurden von bulwiengesa wichtige Akteure mit
400.000 Quadratmetern Mietfläche (MF/G) im unmittelbaren Standortrelevanz identifiziert, welche die vorliegende Studie
Flughafenumfeld mit zumeist spezifischen Nutzergruppen. unterstützen:
Um den Anforderungen an einen global bedeutenden Wirt-
schafts- und Politik-Knotenpunkt gerecht zu werden, wird – ⊲⊲ Alpine Finanz Bau GmbH
länger als geplant – an der südlichen Stadtgrenze Berlins im ⊲⊲ Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG
brandenburgischen Schönefeld der neue Airport Berlin Bran- ⊲⊲ Berliner Sparkasse
denburg „Willy Brandt“ (IATA: BER) als eines der größten Ver- ⊲⊲ DIE Deutsche Immobilien Entwicklungs AG
kehrsinfrastrukturprojekte Deutschlands realisiert. Der erste ⊲⊲ KapHag Immobilien Holding GmbH
Spatenstich erfolgte am 5. September 2006. Bis heute ist der ⊲⊲ OFB Projektentwicklung GmbH/Kolb und Partner
Flughafen jedoch nicht eröffnet und steht aufgrund der Verzö- ⊲⊲ SEGRO Germany GmbH
gerungen, Kostensteigerungen und Intransparenz in der Kritik. ⊲⊲ Wirtschaftsförderung Dahme-Spreewald
Absehbar ist nach aktueller technischer und politischer Ein-
schätzung eine Eröffnung – oder zumindest eine nennenswer- Im besten Fall wird der Erfolg der Büroprojektentwicklungen
te Teileröffnung – im Verlauf des Jahres 2018 (Stand Mai 2017). das scharfe Kalkül der Akteure bestätigen und binnen kurzer
Für Unternehmen ist dabei der Flughafen nicht nur als Zeit einen Miet- und Wertzuwachs zeigen. Im schlechtesten
infrastruktureller Hub – also als leistungsfähige und viele Fall droht – zumindest zeitweise – ein Überangebot im Büro-
Verkehrsträger umfassende Drehscheibe und Umschlagplatz – teilmarkt mit Leerstand und geringer Mietdynamik.
relevant, sondern auch als imageträchtiger Business-Standort
für Büros, Logistik, Handel und Hotels.
© bulwiengesa AG 2017 1
Mikrostandortqualitäten
des Marktumfeldes
Quelle: Günter Wicker/Flughafen Berlin Brandenburg GmbH
Der Flughafen Schönefeld wird im Zuge des Ausbaus zum Lage- und Standortqualitäten
BER um eine Fläche von 970 Hektar erweitert. Insgesamt wird
der neue Airport 1.470 Hektar (rund 2.000 Fußballfelder) groß Die Heterogenität der derzeitigen und perspektivischen
sein. Das ist geringfügig weniger als die 1.618 ha des Münch- Standorteigenschaften resultieren in großem Maße aus der
ner Flughafens. Entfernung zum Terminal des Großflughafens Berlin.
Das Marktumfeld für Büroimmobilien endet auch in So weist das direkte Umfeld des Zentralbereiches des
Schönefeld nicht mit den Grenzen des Airports. So umfasst Flughafens höhere Qualitäten hinsichtlich Anbindung, Wahr-
das Flughafenumfeld Entwicklungsgebiete, die sowohl auf nehmung, Urbanität und Dichte auf, die bereits jetzt spürbar
dem Areal des Flughafens als auch außerhalb liegen. Auf- werden.
grund der Ausdehnung und der unterschiedlichen Verkehrs- Hiervon profitieren Lagen wie die Airport City und die
anbindung differieren die Mikrostandortqualitäten im Detail Erweiterungsflächen in Richtung Autobahn sowie die an der
teils erheblich. Autobahnabfahrt befindlichen Areale Gatelands und Airtown.
Für nahezu alle Nutzungssegmente werden dabei in Flug Trotz entsprechender Entfernung bieten auch die anderen
hafennähe Grundstücke angeboten. Aus reiner Büromarkt Lagen zum Teil Qualitäten an, wie sie im Berliner Stadtgebiet
sicht wird im Rahmen der vorliegenden Studie ein besonderes kaum duplizierbar sind.
Augenmerk auf folgende Entwicklungsgebiete gelegt: Eine wesentliche Rolle spielen hierbei die Sichtbeziehun-
gen zum Flughafen, die sowohl vom Business Park Berlin als
⊲⊲ Airport City
⊲⊲ Airport Park an der Hans-Grade-Allee
Flughafen Airport Park
Berlin Brandenburg
urg
A113
⊲⊲ AirTown
Schönefeld
Hans-Grade-Allee
←
Berlin
Ber denb
Willy Brandt
n
lin
Hotel
Bra
l
Hote
B96a
Lageplan
⊲⊲ Business Park Berlin inkl. SEGRO Airport Park Berlin
← Be
Airport Center Flughafen
Site plan
Schönefeld
Schönefeld
rlin
Terminal D
Rita-
Verwaltung e
(BAR)
Ankunft
Terminal D Terminal B Ludwig-Prandtl-Straß
⊲⊲ Business Park Waßmannsdorf und Umgebung
Alexa
C Terminal A
Maib
Abflug
nring
Gebrüder-Hirth-Straße
Melitta-S
nder
urg-
r Auße
-Mei
Straß
rline
ßner
n / Be
chiller-St
e
S-Bah
-Stra
ße
raße
B96a Ramp 3
Business Park Berlin
⊲⊲ Büro- und Gewerbepark Schönefelder Kreuz
SMR-Turm Nord
Ramp 2
Waßmannsdorf FWN
Express
Center BVD
Taxiway Kilo 5
Business Park Berlin inkl.
←
⊲⊲ Gatelands
Po
BVD
ZKS Nord
Business Park Ramp 1
SEGRO Airport Park Berlin
tsd
Zubringer
am
BVD
B96a
Waßmannsdorf und Taxiway
Golf
Taxiway Golf A113
⊲⊲ Midfield Expo Gardens/Airgate W
Umgebung Ber
Bra
l
nd
Taxiway Kilo 4
es
tli
B96a ch
eS
ch
ien
en
an
bin Nördliche Start- und Landebahn
du
ng
Eine Eigenheit des Gesamtareals ist die Grenzlage auf den Taxiway Delta Taxiway Delta
Midfield Expo
Taxiway Charlie Taxiway Charlie
Gardens Gatelands
Gemeindegebieten von Berlin und Schönefeld. Die hier
Östliche Schienenanbindung
Taxiway Foxtrott
Ramp A Ramp 4
e
lle
-A
nn
ma
chu
n-S
ge
ZKS Mitte GA
Jür
Pier Nord T
ZKS Terminal
ZKS Ost
untersuchten Standorte befinden sich überwiegend in der
Parkhaus August-Heinrich-Euler-Straße Georg-Wulf-St
raß
Hugo-Junkers-Ring
Cargo Center e
Melli-Beese-Ring
Parkhaus Parkhaus Service Area North
Hugo-Junkers-Ring
Hangar
Melli-Beese-Ring
DFS Tower
Elly-Beinhorn-Ring
LHT Brunolf-Baade-Str.
Energie-
Taxiway Tango
Büro Büro
Wolfgang-von-Gronau-Allee
zentrale Berliner Chaussee
Selchow
Walter-Rieseler-Straße
Ramp B Airport City Midfield Expo Gardens
Gemeinde Schönefeld. Mit dem Business Park Berlin/Airport
Terminal
Mainpier
Kienberger Brücke
Maintenance Area BVD
Willy-Brandt-Platz Airgate
Airtown
Schönefelder Allee
Georg-von-Tschudi-Str.
Hotel Hotel
Pabst-von-Ohain-Str.
Arthur-Müller-Str.
Margarete-von-Etzdorf-Str.
Hangar Parkhaus Parkhaus
ZKS West Air Berlin/
Parkhaus NZ BAW
Germania Melli-Beese-Ring
Parkhaus Hugo-Eckener-Allee Hugo-Eckener-Allee
Park Berlin weist das größte Entwicklungsgebiet jedoch Flä-
Hugo-Junkers-Ring Waltersdorfer Allee
Ludwig-Bölkow-Straße
Mietwagencenter Umspannwerk
SMR-Turm Süd FWO SD Büro e.on. E.dis
ZKS Süd
Pier Süd Energiezentrale
Tankstelle
Käthe-Paulus-Allee
Service Area South Umspannwerk
Impressum FOC Gasregelstation EWE
A117
Airport City
Halle BVD BVD TIA
Pabst-von-Ohain-Straße
Berlin ExpoCenter Airport / ILA
FWW Ramp C
Hermann-Köhl-Straße
Imprint
Airgate
Fritz-Horn-Straße
Henrich-Focke-Allee
chenpotenziale sowohl in Berlin (70 % der Fläche) als auch in Büro- und Gewerbe-
BVD BVD
Taxiway Bravo Taxiway Bravo
Herausgeber I Published by
Betriebsstraße
Flughafen Berlin Brandenburg GmbH
park Schönefelder
Taxiway Alpha Taxiway Alpha
Unternehmenskommunikation I Corporate Communications
Flughafen Schönefeld
Brandenburg (30 % der Fläche) auf.
12521 Berlin
Tel. I Phone +49 (0)30 I 6091-70100
Südliche Start- und Landebahn
Waltersdorfer Dreieck Kreuz
Entwicklungsgebiete im Überblick
Basis Layout I Basic layout
n
Scholz & Friends Identify
sde
Waltersdorf
← Dre
Visualisierung I Visualisation
Björn Rolle
A113
Gestaltung, Realisation I Design, realisation
andesee Werbeagentur GmbH & Co. KG Legende Landesgrenze Berlin/Brandenburg Städtebauliche Planung Weitere Eigentumsflächen der FFN Feuerwache Nord LHT Lufthansa Technik 0 100 200 300 400 500 600 700 800
Quelle: bulwiengesa nach Flughafen Berlin Brandenburg
State border Berlin/Brandenburg Urban planning Flughafen Berlin Brandenburg GmbH Fire Station North Lufthansa Technik
V.i.S.d.P I Responsible under German press law
Legend Other land owned by Flughafen Berlin Brandenburg GmbH
Erschließung in Planung Grenze Baufelder FFO Feuerwache Ost NZ Notstromzentrale
Lars Wagner
Planned development Construction site perimeter Fire Station East Emergency power centre
BAW Betriebliche Abfallwirtschaft
Stand Februar 2017 I As of February 2017 Planfestgestellte Flughafenfläche Realisierte Projekte Realisierte Flugbetriebsflächen Operational waste management FFW Feuerwache West SD Sicherheitsdienste
Airport area stipulated by planning Completed Projects Existing aircraft movement areas Fire Station West Security services
Kontakt I Contact BVD Bodenverkehrsdienste
Sicherheitszaun Projekte in Planung Flugbetriebsflächen in Planung Ground traffic services GAT General Aviation Terminal TIA Technische Instandhaltung
Flughafen Berlin Brandenburg GmbH
Security fence Planned projects Planned aircraft movement areas General aviation terminal Technical Maintenance
Tel. I Phone +49 (0)30 I 6091-70100 FOC Flight Operation Center
Bestandsobjekte Flight Operation Center ILA Internationale Luft- und Raumfahrtausstellung ZKS Zugangskontrollstelle
www.berlin-airport.de Existing properties Berlin Air Show Access control point
2 © bulwiengesa AG 2017
auch aus Waßmannsdorf gegeben sind. Der Airport Park an Diese Qualitäten wirken in ihrer Gesamtheit ebenfalls vor
der Hans-Grade-Allee profitiert hingegen von der höheren allem für die Areale in unmittelbarer Terminalnähe. So liegt die
Urbanität bedingt durch die Wohnentwicklungen am Standort. Airport City unmittelbar am unterirdischen Durchgangsbahn-
Hier entstehen ca. 2.000 Wohnungen bzw. Einfamilienhäu- hof, über den diverse S- und Fernbahnanschlüsse bereitste-
ser verschiedener Investoren. Der Standort verbindet somit hen. Vor dem Terminal soll zudem ein Busbahnhof installiert
Arbeit und Wohnen in Flughafennähe in idealer Weise. Einzig werden, der regionale Busverbindungen ermöglicht. Die
Erweiterungsflächen Midfield Expo Gardens und Airgate sol-
Theodor-Fontane-Höfe im Airport Park Hans-Grade-Allee len mittels Shuttle-Service zum Terminal angebunden werden.
Die sich anschließenden Entwicklungsgebiete Gatelands
und Airtown, an der Autobahn gelegen, werden über Bus-
se an den BER und an das weitere ÖPNV-Netz angebunden.
Hiervon wird auch die Airtown profitieren.
Der S-Bahnhof Schönefeld am alten Terminal stellt den
zentralen ÖPNV-Zugang zum Entwicklungsgebiet um die
Hans-Grade-Allee dar. Die MIV-Anbindung wird hier durch
eine schnelle Erreichbarkeit der A 113 und der Bundesstraße
96a gewährleistet.
Blick auf den S- und RE-Bahnhof Schönefeld
Quelle: Deutsche Immobilien Entwicklungs AG
für den Büro- und Gewerbepark Schönefelder Kreuz sind die
Qualitäten als unterdurchschnittlich einzustufen.
Der Ausbau der Glasfaserversorgung gilt heute als essen-
zielle Voraussetzung für die Etablierung eines Bürostandortes
und entscheidet somit stark über die Lage- und Standortqua-
litäten. Eine Ausweitung der Glasfaserversorgung für die Ent-
wicklungsgebiete des Flughafenumfeldes erscheint daher
unumgänglich.
Erreichbarkeit ÖPNV/ MIV Blick auf den S-Bahnhof Waßmannsdorf
Von der Berliner Innenstadt aus wird der Großflughafen Berlin
über verschiedene Verkehrsmittel erreichbar sein. Eine direk-
te Autobahnanbindung an die BAB 113 und die Nähe zur Bun-
desstraße 96a gewährleisten die Anbindung mit dem Pkw.
Das Berliner Stadtgebiet und das weiterführende Autobahn-
netz sind dadurch schnell erreichbar.
Aufgrund des zu erwartenden hohen Passagieraufkom-
mens droht in einzelnen Bereichen jedoch Staugefahr. Der
Autobahnzubringer BAB 113 zählt bereits heute, mit „altem“
Flughafenbetrieb in Spitzenzeiten 4.200 Kfz pro Stunde. Die-
sem Problem sollte im Rahmen der fortschreitenden Digitalisie-
rung durch eine innovative Verkehrsleitsteuerung begegnet
werden. Ein Großteil der Passagiere soll in Zukunft daher
mittels einer gut ausgebauten ÖPNV-Anbindung befördert
werden. Waßmannsdorf und der Business Park Berlin befinden sich
Ein Flughafenexpress wird dafür den Großflughafen Ber- unmittelbar an der B 96a, wodurch die Autobahnen A 113
lin in 25 Minuten mit dem Berliner Hauptbahnhof verbinden. und A 117 sowie weitere potenzielle Ziele in der Umgebung
Eine S-Bahn-Anbindung mit verschiedenen Linien und Flug- ebenfalls schnell erreichbar sind. Somit stellt die B 96 a eine
hafenbusse ergänzen das Angebot des öffentlichen Perso- strategisch wichtige Anbindung dar, die unabhängig vom
nennahverkehrs. Auch an den nationalen und internationalen Zufahrtsstrom des Flughafens ist. Ein alternativer Zufahrts-
Zugverkehr, etwa nach Dresden, Polen und Tschechien, wird weg nach Berlin findet sich überdies über die B 96 selbst.
der Flughafen mit einem ICE-fähigen Bahnhof angeschlossen. Der Anschluss an den ÖPNV ist über die S-Bahn und regi-
Insbesondere der Ausbau dieser Verbindung wird sich aller- onale Busverbindungen gegeben. Für den Business Park
dings noch weiter hinziehen, sodass mit einer Fertigstellung Berlin fungiert der S-Bahnhof Grünbergallee als nächstge-
erst nach der Flughafeneröffnung gerechnet werden muss. legener Bahnhof. In Waßmannsdorf wird ab 2017 der neue
© bulwiengesa AG 2017 3
S-Bahnhof Waßmannsdorf Zugang zu den Linien S45 und S9 Quartierscharakters in den Wohnlagen oder als Lärmriegel
bieten. gegen die zum Teil hohen Lkw-Frequenzen.
Für den Büro- und Gewerbepark Schönefelder Kreuz wird
die derzeit stark unterdurchschnittliche Anbindung künftig Blick auf den Flughafen BER aus Waßmannsdorf
durch eine direkte Anbindung an die BAB 113 deutlich ver-
bessert.
Werbewirksamkeit, Sichtbeziehungen & Frequenzen
Mit seiner Lage unmittelbar an der Autobahnabfahrt zum Flug-
hafen bildet die Airtown gewissermaßen das Tor zum Groß-
flughafen Berlin. Wer via Pkw oder Bus zum Flughafen will,
von dort kommt oder nur vorbei fährt, wird das Areal zwangs-
läufig passieren und so für entsprechende Automobilfrequen-
zen sorgen. Die Sichtbeziehungen sind entsprechend gut
und die Werbewirksamkeit für Büroobjekte in dieser Lage ist
daher hoch ausgeprägt. Ähnliches gilt für das benachbarte Für das Schönefelder Kreuz bietet die Lage an der Auto-
Gatelands, insbesondere jene Gebäude in erster Reihe zur bahn zwar Chancen hinsichtlich der Sichtbarkeit, gleichwohl
Autobahn hin. schränkt die begrenzte Erreichbarkeit über das ÖPNV-Netz
und die fehlende Nähe zum Terminal die Perspektiven hier
Visualisierung Zukunftsperspektive Airtown ein. Das ist ein Umstand, der aber wie auch an anderen Stand-
orten durch entsprechendes Marketing und Fokussierung auf
bestimmte Zielgruppen kompensiert werden kann.
Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote
Die Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote der einzel-
nen Entwicklungsgebiete werden sich erst mit der Etablierung
der jeweiligen Areale herausbilden. Auch hier ist eine große
Heterogenität zu erwarten, die den unterschiedlichen Funkti-
onen der Areale geschuldet ist.
Während die Airport City aufgrund der hohen Fluggastzahl
und der zentralen Infrastrukturposition ein breites Spektrum
an Fachgeschäften, Boutiquen, Versorgung und Gastronomie
Quelle: Hilmer Sattler Architekten aufweisen wird, werden die übrigen Areale sich überwiegend
auf die Versorgung der dort ansässigen Mitarbeiter konzen-
Auch die Airport City und ihre Erweiterungsflächen Midfield trieren. Einzelne Lagen werden bedingt durch Nutzungsmi-
Expo Gardens und Airgate stehen dem qualitativ kaum nach. schungen mit Hotels voraussichtlich eine höherwertigere
Aufgrund der hohen Zahl an Passagieren, Besuchern und Versorgungsstruktur aufweisen – so beispielsweise an der
Mitarbeitern, die das Areal täglich durchqueren, ist hier mit Hans-Grade-Allee, in Gatelands und in der Airtown.
erhöhten Passantenfrequenzen zu rechnen, was sich förder-
lich auf die Werbewirksamkeit auswirkt.
Das nordwestlich an den Flughafen angrenzende Entwick- Geruchs- und Lärmbelastung
lungsgebiet in Waßmannsdorf verfügt ebenfalls über gute
Sichtbeziehungen zum Flughafen hin. Die Pkw-Frequenzen Geruchs- und/oder Lärmbelastungen sind insbesondere für
fallen jedoch geringer aus als an der Autobahn und die Pas- Lagen in der Einflugschneise und für Standorte mit unmittel-
santenfrequenzen werden sich auf die Mitarbeiter der dort barer Rollfeldnähe oder Autobahnbezug zu erwarten. Dies gilt
zukünftig ansässigen Unternehmen konzentrieren. entsprechend für einige der besten Lagen im Flughafenumfeld.
Die Sichtbeziehungen und auch die Werbewirksamkeit in Architektonisch versuchen diesbezüglich jedoch bereits
den anderen Lagen nehmen mit zunehmender Entfernung etablierte Lösungen dem zu begegnen. Große Hotel- und
zum Airport ab. Während der Business Park Berlin durch den Büroobjekte in unmittelbarer Flughafen- und Autobahnnä-
noch vorhandenen räumlichen Bezug zum Flughafen und die he, wie beispielswiese das Squaire am Frankfurter Flughafen,
Lage an der stark frequentierten Zufahrtsstraße B 96a pro- belegen eine gut akzeptierte Gebäudetechnik.
fitiert, fallen diese Qualitäten für die Entwicklungsareale an
der Hans-Grade-Allee und auch am Schönefelder Kreuz weg.
Um die Hans-Grade-Allee entwickelt sich derzeit bereits Rahmenbedingungen der Flughafenentwicklung
ein Quartier, welches im westlichen Bereich durch Logistik
und im östlichen Bereich durch Wohnnutzungen geprägt wird. Wesentlicher Treiber der künftigen Entwicklung der einzelnen
Bürogebäude fungieren hier vor allem zur Komplettierung des Entwicklungsgebiete ist der Flughafen selbst. Erst mit Eröff-
4 © bulwiengesa AG 2017
nung des BER wird der Startschuss für den ersten großen
Entwicklungsschub erwartet. Zu groß sind die Unsicherhei-
ten, nachdem der Eröffnungstermin immer wieder verscho-
ben wurde.
Dabei benötigt Berlin den Flughafen dringend. Aufgrund
des zunehmenden Fluggastaufkommens mit aktuell mehr als
30 Millionen Fluggästen jährlich operieren Tegel und Schöne-
feld mittlerweile weit über ihren Belastungsgrenzen.
Auch die Anfangskapazität des BER mit 27 Millionen Rei-
senden ist bereits jetzt überschritten. Vor dem Hintergrund,
dass bis 2023 eine weitere Erhöhung auf bis zu 40 Millionen
erwartet wird, werden entsprechende Erweiterungsstrategi-
en bereits konkretisiert.
Diese umfassen beispielsweise die Ertüchtigung des alten
Schönefelder Flughafens, der zudem eine zusätzliche Halle
bekommen soll. Parallel dazu wurde am Flughafen mit der Pla-
nung für ein Billigflugterminal am Ende des BER-Nordpiers
begonnen. Der Bau soll separate Gepäck- und Kontrollberei-
che bekommen, damit weniger Passagiere das Hauptterminal
nutzen müssen. Auch Erweiterungen mittels Satellitentermi-
nals sind in der Masterplanung vorgesehen und müssen nun
früher als gedacht konkretisiert werden. — Fazit —
Diese Rahmendaten verdeutlichen die Dringlichkeit der
Flughafeneröffnung und zudem die Potenziale, die darin lie- Mit Eröffnung des BER wird der Immobilienmarkt
gen. Das hohe Passagieraufkommen kann sich positiv auf die im Flughafenumfeld deutlich an Dynamik gewin-
Stadt und auf den gesamten Immobilienmarkt auswirken, da nen. Die einzelnen Entwicklungsgebiete weisen
neue Verbindungen geschaffen werden und die Wahrneh- dabei unterschiedliche Perspektiven hinsichtlich
mung Berlins weiter verbessert wird. der zukünftigen Entwicklungschancen und der
Für den Büroimmobilienmarkt bedeutet dies eine noch Positionierung im Marktgefüge auf.
höhere Nachfrage, die bereits jetzt kaum noch bedient wer- Dies resultiert aus recht heterogenen Stand-
den kann. Hier bieten sich für das Umfeld des Flughafens orteigenschaften der einzelnen Lagen, die vor
Chancen, da erst dann die aufgezeigten Standortqualitäten allem der unterschiedlichen Entfernung zum Ter-
und -potenziale wirklich zum Tragen kommen. minalbereich geschuldet sind.
Entwicklungsareale mit direktem Bezug zum
Flughafenbereich weisen aus Büromarktsicht
Weitere Planungen und aufwertende Maßnahmen spürbar höhere Qualitäten auf. Insbesondere
Projekte wie die Airport City und ihre Erwei-
Neben der endgültigen Fertigstellung des Flughafens selbst terungen Midfield Expo Gardens und Airgate
existieren diverse mittel- bis langfristig ausgerichtete Maßnah- sowie Gatelands und Airtown zeichnen sich hin-
men, die sich aufwertend auf das Umfeld auswirken werden. sichtlich Anbindung, Wahrnehmung, Urbanität
Insbesondere infrastrukturelle Projekte stellen dabei und Dichte durch besonders günstige Perspek-
Vorhaben dar, die sich besonders umfeldprägend auswirken tiven aus.
können. Im Detail zählen zu diesen Maßnahmen:
⊲⊲ Weiterführung der U-Bahn von Rudow zum Terminal BER
⊲⊲ Anbindung des Business Parks Berlin an die A 113 via
Autobahnüberführung
⊲⊲ Schaffung einer S-Bahn-Haltestelle im Entwicklungs
gebiet Gatelands
⊲⊲ Direkte Anbindung des Entwicklungsgebietes Gatelands
an die A 113 via Autobahnüberführung
⊲⊲ Direkte Anbindung des Büro- und Gewerbeparks
Schönefelder Kreuz an die A 113 via Autobahnauffahrt
⊲⊲ Entwicklung von Wohnquartieren im Airport Park an
der Hans-Grade-Allee
⊲⊲ Erweiterung der Flughafenkapazitäten über Satelliten
terminals
⊲⊲ Die flächendeckende Breitbandversorgung findet sich
momentan in der Ausschreibung
© bulwiengesa AG 2017 5
Überblick der Mikrostandortqualitäten der Entwicklungsgebiete heute und perspektivisch
Airport City Airport AirTown Business Business Büro- und Gatelands Midfield
Park an der Park Berlin Park Waß- Gewerbe Expo
Hans-Gra- inkl. SEGRO mannsdorf park Gardens/
de-Allee Airport Park und Umge- Schönefel- Airgate
bung der Kreuz
L A G E Q U A L I TÄT E N
Heute + 0 + 0 - - 0 0
Perspektivisch ++ 0 ++ + + 0 ++ ++
MIV-ANBINDUNG
Heute ++ + ++ + + -- ++ ++
Perspektivisch ++ + ++ + + ++ ++ ++
ÖPNV-ANBINDUNG
Heute 0 0 - 0 0 -- - 0
Perspektivisch ++ + + + + -- + +
W E R B E W I R K S A M K E I T, S I C H T B E Z I E H U N G E N & F R E Q U E N Z E N
Heute ++ 0 ++ + + -- + +
Perspektivisch ++ 0 ++ + + 0 ++ ++
EINZELHANDELS- & DIENSTLEISTUNGSANGEBOTE
Heute - 0 -- 0 -- -- -- 0
Perspektivisch ++ + + 0 0 -- + +
GERUCHS- UND LÄRMBELASTUNG
Heute + - 0 0 0 - 0 -
Perspektivisch 0 -- 0 - 0 - 0 -
BEWERTUNG INSGESAMT
Heute + 0 0 0 - -- 0 0
Perspektivisch ++ 0 ++ + + 0 ++ ++
++ sehr gut | + gut | 0 durchschnittlich | - unterdurchschnittlich | -- stark unterdurchschnittlich
6 © bulwiengesa AG 2017
Büroimmobilienmarkt
Berlin
Der Berliner Büroimmobilienmarkt zeigt seit der jüngsten Ver- erzielt. Gleichwohl entfielen davon allein rund 110.000 qm
gangenheit eine enorm hohe Dynamik. Diese wird getragen MF/G auf den BND-Neubau. Auch 2016 wurden über 200.000
durch eine rege Büroflächennachfrage, die sich in sinkenden qm MF/G fertiggestellt und für die kommenden Jahre zeich-
Leerständen und steigenden Mieten dokumentiert. Gestützt nen sich ebenfalls steigende Neubauzahlen ab. Im Durch-
wird diese Entwicklung durch gesunde Fundamentaldaten. schnitt werden für die kommenden vier Jahre rund 250.000
Beschäftigtenzahlen, Wertschöpfung und Löhne steigen, die qm MF/G erwartet.
Arbeitslosigkeit sinkt entsprechend. Vor dem Hintergrund der hohen Nachfrage und des gerin-
Der neue Flughafenstandort nimmt in diesem Kontext bis gen spekulativen Anteils ist dieses Volumen jedoch weiterhin
dato eine untergeordnete Rolle ein. Perspektivisch werden nicht ausreichend, um die derzeitige Diskrepanz zwischen
ihm aber überdurchschnittlich gute Chancen eingeräumt. Um Angebot und Nachfrage zu entspannen. Zudem fallen die
das Potenzial des Standortes bewerten zu können und dabei Nettozugänge durch eine steigende Zahl von Flächenabgän-
Chancen und Risiken richtig zu gewichten, wird nachfolgend gen in den letzten Jahren immer geringer aus. Hierbei sind
zunächst das Gesamtberliner Marktgeschehen analysiert, Umnutzungen zu Wohnen, Abrisse nicht mehr marktfähiger
bevor anschließend der Flughafen selbst in den Fokus rückt. Gebäude und besonders die Nutzung von Bürogebäuden zur
Flüchtlingsunterbringung die wesentlichen Einflussfaktoren.
Angebotssituation Büroflächenbestand und Fertigstellungen
in Berlin 2000–2016/2020*
Neubauvolumen nicht ausreichend
20 400
Mit einem Flächenbestand von rund 19 Mio. qm MF/G (Miet- Prognose
Fertigstellungen in Tsd. qm MF/G
fläche) ist Berlin der größte Büroimmobilienmarkt in Deutsch-
land. Die Bautätigkeit in den letzten Dekaden ist dabei einer 19 300
Bestand in Mio. qm MF/G
hohen Volatilität und Zyklik unterworfen. Phasen des Booms
und der Konsolidierung wechseln einander ab. Die durch-
schnittlichen jährlichen Fertigstellungsvolumina schwanken 18 200
enstprechend deutlich zwischen:
17 100
⊲⊲ 1993 und 2002: 434.000 qm MF/G
⊲⊲ 2002 und 2008: 191.600 qm MF/G
⊲⊲ 2009 und 2013: 112.000 qm MF/G 16 0
00 02 04 06 08 10 12 14 16 18 20
Aktuell ist der Trend wieder ansteigend. 2015 wurde mit rund
250.000 qm MF/G das höchste Neubauvolumen seit 2002 Quelle: bulwiengesa, * ab 2017 Prognose
© bulwiengesa AG 2017 7
Bürolagenkarte
Quelle: bulwiengesa
Peripherie-Nord
Reinickendorf
Hauptbahnhof/Europacity
Tiergarten Mitte
Friedrichshain
Mitte 1a
Peripherie-Tiergarten
Charlottenburg Peripherie-Ost
Potsdamer-/Leipziger Platz
Peripherie-West
Tiergarten Mediaspree
Ku’damm plus Seitenstr.
Kreuzberg
Wilmersdorf
Schöneberg
Adlershof
Peripherie-Süd
City
City-Rand
Bürozentrum
Peripherie
Flughafen Berlin
Brandenburg
8 © bulwiengesa AG 2017Bestand und Neubauten
im Stadtzentrum konzentriert Die drei größten und kleinsten Teilmärkte
des Berliner Büromarktgefüges nach Bestand*
Der Berliner Flächenbestand verteilt sich zum größten Teil
auf Lagen innerhalb des S-Bahn-Rings. Hier befinden sich mit Rang Teilmarkt Büroflächenbestand
in qm MF/G
12,5 Mio. qm etwa zwei Drittel des Gesamtbestandes.
Etwa ein Drittel enfällt auf periphere Lagen. Auch hier,
abseits der Zentren sind also einzelne Bürocluster vorhanden. 1 Mitte 2.22 Mio.
Ihre Größe ist jedoch nicht ausreichend, um einen eigenstän-
digen Teilmarkt herauszubilden. Hierfür ist entsprechend eine 2 Mitte 1a 2.05 Mio.
kritische Masse an Büroflächenbestand nötig.
Die einzelnen Teilmärkte weisen dabei enorme Größen-
3 Tiergarten 1.98 Mio.
unterschiede auf. Die drei größten Teilmärkte Mitte, Mitte 1a
und Tiergarten verfügen jeweils über rund 2 Mio. qm MF/G.
Dem entgegen stehen mit der Europacity, Adlershof, Fried- ... ... ...
richshain und der Mediaspree Teilmärkte mit teils deutlich
unter 500.000 qm MF/G. Diese gehören auch zu den neues- ... ... ...
ten Teilmärkten.
Trotz des geringen Anteils haben diese Lagen in der
12 Friedrichshain 0.41 Mio.
jüngsten Vergangenheit regelmäßig Anteile im zweistelligen
Bereich am Gesamtberliner Neubauvolumen generiert. Dies
verdeutlicht die rege Bautätigkeit und das Entwicklungspo- 13 Adlershof 0.35 Mio.
tenzial der Standorte.
In Summe lag der Fokus der Bautätigkeit erneut in den 14 Europacity 0.18 Mio.
City- und Cityrandbereichen der Stadt. Rund 81 % der neu-
en Büroflächen der letzten fünf Jahre wurden innerhalb des Quelle: bulwiengesa; ohne periphere Teillagen
S-Bahn-Rings realisiert.
Auch künftig wird sich der Großteil des Neubauvolumens
im sogenannten Berliner „Hundekopf“ konzentrieren. 79 %
der geplanten neuen Büroflächen, die bis 2020 realisiert wer-
den, liegen in der inneren Stadt.
Fokussierung auf die innere Stadt – zu 80 % entstehen neue Büros innerhalb des Berliner S-Bahn-Rings
Tiergarten
Hauptbahnhof/Europacity
Mitte
Peripherie-Tiergarten
Mitte 1a
Friedrichshain
Charlottenburg
Potsdamer-/Leipziger Platz
Tiergarten
Mediaspree
Kudamm plus Seitenstr.
Kreuzberg
Wilmersdorf Schöneberg
Büroentwicklungen
(2016–2020)
über 25.000 qm
über 10.000 bis 25.000 qm
über 5.000 bis 10.000 qm
bis unter 5.000 qm
Büroteilraum (-grenze)
S-Bahn-Ring Berlin
© bulwiengesa AG 2017 9Leerstandsrate sinkt stetig
Verteilung des Berliner Büroflächenbestandes 2016 (%)
Die hohe Flächennachfrage lässt die Leerstandsquote des
Berliner Büroimmobilienmarktes kontinuierlich sinken. Bereits
2015 wurde die 4-%-Marke unterschritten – ein Niveau, das
16% seit den 1990er-Jahren nicht mehr erreicht wurde. Im Zusam-
menspiel mit einer zu geringen Bautätigkeit hielt dieser Trend
38 % auch 2016 an und der Leerstand sank auf 3,0 %. Kurz- bis
mittelfristig ist nicht von einer Änderung der Rahmenbedin-
gungen auszugehen, sodass sich die Verknappung weiter
fortsetzen wird.
Insbesondere die City- und Cityrand-Teilmärkte weisen
44 %
dabei ein Leerstandsniveau auf, welches noch einmal deutlich
4%
geringer ausfällt. Großflächige Gesuche innerhalb der Innen-
stadt können daher fast nur noch mit Hilfe von Projektentwick-
lungen realisiert werden.
Insbesondere die aktuell stark bei der TMT-Branche (Tech-
nologie, Medien, Telekommunikation) und Start-ups nachge-
City Bürozentrum fragten Teilmärkte Kreuzberg, Mediaspree und Friedrichshain
City-Rand Peripherie weisen eine extrem geringe Leerstandsquote auf. Die dor-
tigen urbanen Strukturen und eine sehr gute Anbindung an
Quelle: bulwiengesa den öffentlichen Nahverkehr in Verbindung mit altindustriel-
len Objekten mit Loft- oder „Red brick“-Charakter wirken sich
Büroflächenleerstand in Berlin 2000 –2020 (in %) hier entsprechend nachfragesteigernd aus.
Als einziger zentraler Teilmarkt verfügte der Potsdamer
Platz lange Zeit über großvolumige, hochwertige Flächenka-
pazitäten. Die zunehmende Nachfrage 2016 ließ jedoch auch
10
Prognose hier den Leerstand zunehmend sinken.
Durch diese Flächenverknappung in den zentralen Lagen
verlagert sich die Nachfrage spürbar in dezentrale Bereiche.
8
Allerdings reduziert sich auch hier das Angebot an großen
zusammenhängenden Flächen zusehends. Der Nachfrage-
6 druck lässt daher auch zusehends neue Entwicklungsgebie-
te, wie das Flughafenumfeld, in den Fokus von Investoren und
Nutzern rücken.
4
Nachfragesituation
2
00 02 04 06 08 10 12 14 16 18 20 Dynamisches Bürobeschäftigtenwachstum,
auch in Zukunft
Quelle: bulwiengesa, ab 2017 Prognose
Die Bürobeschäftigtenentwicklung und ihre Struktur ist nicht
Bürobeschäftigtenentwicklung 2000–2020 (in Tsd.) nur ein Immobilienmarktindikator, sondern auch ein starker
Trendindikator für die regionale Wirtschaftskraft.
Aktuell weist Berlin knapp 737.000 Bürobeschäftigte
auf. In den letzten zehn Jahren verzeichnete die Stadt rund
900
Prognose 160.000 Bürobeschäftigte mehr, was einer Wachstumsrate
von 2,9 % p. a. entspricht. Deutschlandweit sucht diese Ent-
800 wicklung ihresgleichen und auch im internationalen Vergleich
liegt Berlin damit weit vor anderen Metropolen wie London
700 oder Paris.
Aufgrund der positiven Rahmenbedingungen wird sich
diese Entwicklung weiter fortsetzen. Bis 2020 wird die Zahl
600
der Bürobeschäftigten auf über 800.000 ansteigen.
500
400
00 02 04 06 08 10 12 14 16 18 20
Quelle: bulwiengesa nach Arbeitskreis Volkswirtschaftliche
Gesamtrechnungen der Länder
10 © bulwiengesa AG 2017Berliner Bürobeschäftigtenstruktur ⊲⊲ Technologie/Medien/Telekommunikation (TMT)
zeigt Strukturwandel ⊲⊲ Beratung
⊲⊲ Sonstige unternehmensorientierte Dienstleistungen
Motor des Wachstums in den letzten Jahren war der tief- ⊲⊲ Gesundheit und Soziales/Bildungswesen.
greifende wirtschaftliche Strukturwandel in Berlin. Dies ver-
deutlicht auch die damit einhergehende Veränderung der Ausschlaggebend hierfür ist vor allem die starke Tertiärisie-
Bürobeschäftigtenzusammensetzung. rung und Digitalisierung der Berliner Wirtschaft. Insbesondere
Über Jahrzehnte wurde die Berliner Bürobeschäftigten- die Start-up-Szene der neuen Medien oder Beratungsleis-
struktur von der öffentlichen Verwaltung dominiert. Trotz der tungen, oftmals auch mit digitalem Hintergrund, tragen zum
steigenden Anzahl an Personal des Bundes in Berlin geht der Wachstum bei. Aufgrund der stetigen Bevölkerungszunahme
Anteil öffentlicher Bürobeschäftigter jedoch in den letzten
Jahren stetig zurück.
Auch das produzierende Gewerbe und das in Berlin tra- Prognostizierte Bürobeschäftigtenentwicklung in Berlin
ditionell unterrepräsentierte Banken- und Finanzwesen ver- nach Branchen (ausgewählte) 2015–2020
zeichneten nach der Jahrtausendwende spürbare Rückgänge. Branchen Entwicklung Entwicklung
Getragen wurde der Bürobeschäftigtenanstieg im beson- 2015 –2020 2015–2020
deren Maße durch unternehmensbezogene Dienstleistungen absolut in %
und das TMT-Segment (Technologie/Medien/Telekommuni-
Technologie/Medien/Telekomm.
kation). Gerade bei Letzterem wird die Entwicklung Berlins 13.743 14,3 %
(TMT)
zum Start-up-Nukleus auch in der Statistik sichtbar.
Berlin profitiert dabei stark von der zunehmenden Digi- Sonstige unternehmensorientierte
11.310 12,8 %
talisierung der Gesellschaft. Seit 2008 ist laut Berlin Part- Dienstleistungen
ner jeder 8. Arbeitsplatz in Digitalunternehmen entstanden. Beratung 10.022 15,6 %
Dabei wirkt sich diese Dynamik nicht allein in den reinen
Technologieunternehmen aus, sondern auch in den klassi- Gesundheit, Soziales 9.237 11,1 %
schen Branchen wie dem Dienstleistungswesen und dem
Handel (Bsp. Zalando). Erziehung, Bildung 5.363 13,2 %
Handel 2.086 5,1 %
Künftiges Bürobeschäftigtenwachstum
Kfz-Handel und -Reparatur -162 -4,8 %
konzentriert sich auf vier Branchen
Produzierendes Gewerbe -403 -0,6 %
Der prognostizierte Anstieg bis 2020 auf rund 790.000 Büro-
beschäftigte wird vor allem von vier Branchen als Wachstums- Logistik -2.947 -22,3 %
motor getragen:
Quelle: RIWIS/bulwiengesa
Bürobeschäftigtenstruktur Berlin 2000 –2020 nach Wirtschaftszweigen
Prognose
100 %
80 %
60 %
40 %
20 %
0%
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Banken-/Finanzgew. Handel/Kfz-Rep. Untern.-bez. Dienstl. Öffentl. Verwaltung Gesundheit/Soz.
Produz. Gewerbe Techn./Medien/Komm. Logistik Gastgewerbe Sonstige
Quelle: bulwiengesa nach Bundesagentur für Arbeit
© bulwiengesa AG 2017 11ergeben sich zudem Wachstumsimpulse für Dienstleistungen,
Büroflächenumsatz Berlin 2000–2016 (Tsd. qm MF/G)
den Bereich Gesundheit und Soziales sowie das Bildungs
wesen.
Einzelne Wachstumsfelder kristallisieren sich auch in Bran-
1000 chen heraus, die bezüglich ihres Einflusses auf das Bürobe-
schäftigtenwachstum weniger stark im Fokus stehen.
800 So lassen sich langfristig auch für die öffentliche Hand
Wachstumsimpulse für die Bürobeschäftigung ableiten. Grün-
600 de hierfür liegen unter anderem in der absehbaren weiteren
Verlagerung von Ministerien von Bonn nach Berlin.
400 Auch der Zweig der innovativen, technologieorientierten
Produktion im produzierenden Gewerbe weist ein zunehmen-
200 des Wachstumspotenzial auf.
0
00 02 04 06 08 10 12 14 16 Berliner Büroflächenumsatz auf Rekordniveau
Quelle: bulwiengesa Das Wachstum und die Strukturveränderungen bei der Büro-
beschäftigung spiegeln sich auch in der Nachfrage nach
Flächenumsätze der Top 10 Berliner Teilmärkte* Büroflächen wider. So wurde 2016 mit 875.000 qm MF/G ein
im 5-Jahres-Mittel (Tsd. qm MF/G) erneuter Rekordumsatz generiert.
Mitte Berliner Teilmärkte nach Spitzenmiete 2016
Mitte 1a Mietklassen Teilmärkte
in Euro qm
Charlottenburg MF/G
Tiergarten
> 25 Potsdamer-/Leipziger Platz
Kreuzberg
Mediaspree Mitte 1a, Hauptbahnhof/Europacity,
20–25
Ku’damm plus Seitenstraßen, Mitte
Ku’damm plus Seitenstraßen
Mediaspree, Kreuzberg, Charlottenburg,
Hauptbahnhof/Europacity 15 –20
Peripherie-Nord, Tiergarten, Friedrichshain
Potsdamer-/Leipziger Platz Adlershof, Schöneberg, Wilmersdorf,
10–15
Peripherie-Süd, -West, -Ost
Wilmersdorf
00 20 40 60 80 100 < 10 Reinickendorf
Quelle: bulwiengesa; *ohne periphere Lagen Quelle: bulwiengesa
Büromiete in Berlin 2000–2020 (Euro/qm MF/G) Nachfrageschwerpunkte stellen im langjährigen Mittel die
Teilmärkte Mitte und Mitte 1a dar. In der jüngsten Vergangen-
35 heit haben zudem auch Kreuzberg und der Potsdamer Platz
Prognose hohe Volumina generieren können.
30
Berliner Büromietniveau steigt rasant
25
Infolge des anhaltenden Nachfrageüberhangs stiegen die
20 Büromieten in den letzten Jahren stetig an. Während der
Anstieg bis 2015 eher moderat verlief, hat das Wachstum
15
gerade in den letzten Monaten noch einmal deutlich an
Dynamik gewonnen. Das Spitzenmietniveau stieg seit Ende
2015 um vier Euro von 24,00 Euro/qm MF/G auf 28,00 Euro/
10
qm MF/G. Ein derart starkes Wachstum hat es seit Jahren nicht
00 02 04 06 08 10 12 14 16 18 20 mehr gegeben.
Doch ein Blick in die Berliner Historie zeigt: Es gibt wei-
Spitzenmiete Durchschnittsmiete terhin noch einen großen Abstand zu den Spitzenwerten aus
den 1990er-Jahren, als Werte von annähernd 50 Euro/qm
Quelle: bulwiengesa, ab 2017 Prognose
12 © bulwiengesa AG 2017MF/G erreicht wurden. Auch die Spitzenpreise aus der Zeit
der Jahrtausendwende liegen noch in einiger Entfernung.
Perspektivisch werden sich die Preise aber wieder diesem
Niveau annähern. Begründet durch eine zunehmende Ange-
botsverknappung bei anhaltend hoher Nachfrage erscheinen
nach den aktuellen Prognosen von bulwiengesa kurzfristig
Spitzenmieten von bis zu 30 Euro/qm MF/G realistisch.
Büroinvestmentmarkt
Hohe Nachfrage hält Renditen unter Druck — Fazit —
Deutschlandweit hat sich Berlin in den letzten Monaten zum Der Berliner Büromarkt ist in der jüngsten Ver-
Standort mit der größten Dynamik im Investmentmarkt entwi- gangenheit durch eine starke Dynamik gekenn-
ckelt. Dies dokumentiert sich nicht nur in einem hohen Invest- zeichnet. Dies speist eine sehr hohe Nachfrage,
mentvolumen, sondern auch in stetig steigenden Preisen. getragen durch ein starkes Bürobeschäftigten-
wachstum.
Da dieser Entwicklung nur eine unzureichen-
Nettoanfangsrendite für Bürogebäude in Berlin
de Bautätigkeit gegenübersteht, sinkt der Leer-
2000–2020 (in %)
stand stetig. Großflächige Gesuche innerhalb
6
Prognose der Innenstadt können fast nur noch mit Hilfe
von Projektentwicklungen bedient werden.
Die zunehmende Verknappung führt zu stei-
5
genden Mieten in nahezu allen Lagen des Stadt-
gebietes. Während in den letzten Jahren vor
4 allem die Durchschnittspreise stiegen, fiel 2016
das Wachstum der Spitzenpreise besonders
dynamisch aus.
3 Besonders marktprägend ist Berlins Entwick-
lung zur europäischen Start-up-Hauptstadt. Dies
spiegelt sich deutlich in den Nachfragestruktu-
2 ren wider. Nicht nur, dass die Branchenvertei-
00 02 04 06 08 10 12 14 16 18 20 lungen von den Jungunternehmen nachhaltig
mitbestimmt werden, auch die nachgefragten
Quelle: bulwiengesa, ab 2017 Prognose Lagen verschieben sich dementsprechend.
Perspektivisch ist von einem Anhalten der
Die Nachfrage wird dabei von nationalen und internationalen derzeitigen Marktdynamik auszugehen. Vor die-
Akteuren getrieben. Ursächlich ist hier vor allem die anhalten- sem Hintergrund ist mit weiter sinkenden Leer-
de Niedrigzinspolitik und die Wahrnehmung Deutschlands im ständen und steigenden Mieten zu rechnen.
Allgemeinen und Berlins im Speziellen als „sicherer Invest-
menthafen“.
Entsprechend stehen die Renditen weiterhin unter Druck.
So liegt die Nettoanfangsrendite derzeit bei nur noch 3,3 %
und wird aktuell nur noch von München unterboten.
Diese Entwicklung führt auch dazu, dass hochwertige Pro-
jekte Kaufpreise deutlich über diesem Preisniveau erzielen
und auch Vervielfacher im Bereich des 30-Fachen für Objekte
entsprechender Größenordnung erzielt werden können.
Auch für 2017 wird von einer weiteren leichten Rendite-
kompression ausgegangen. Erst mit signifikantem Anstieg
der Zinsen und nachfolgendem Liquiditätsrückgang erwartet
bulwiengesa ein Nachlassen des Abwärtstrends.
© bulwiengesa AG 2017 13Derzeitiges Marktumfeld
am Flughafen BER
Quelle:Günter Wicker/Flughafen Berlin Brandenburg GmbH
Das derzeitige Büromarktumfeld in Schönefeld ist überwie- Bestand geprägt durch Gebäude der
gend geprägt durch ältere Bestandsgebäude und nur wenige 1990er und 2000er
Neubauten. Regionale Schwerpunkte finden sich in Walters-
dorf, im Umfeld des alten Terminals und am BER selbst. Der Büroflächenbestand am BER unterscheidet sich hinsicht-
Auf dieser Basis wurden von bulwiengesa Teilmarktgren- lich der Baualtersstrukturen sehr vom Berliner Gesamtmarkt.
zen festgelegt, die auch Entwicklungsgebiete mit entspre- Gebäude mit Baujahren vor 1980 sind nicht existent. Die
chendem Büroflächenpotenzial berücksichtigen. Baualtersklassen konzentrieren sich in nahezu gleicher Grö-
Die Teillage umfasst daher neben dem Flughafenare- ßenordnung auf Objekte aus den 1990er und 2000er Jahren.
al selbst auch Areale ohne Sichtbezug zum Flughafen. Die In den 1990er Jahren lag der Entwicklungsschwerpunkt im
Marktgrenzen verlaufen dabei grob entlang: Lilienthalpark und an der Mittelstraße. In den 2000er Jahren
entstanden Neubauten fast ausschließlich im Zuge der Ent-
⊲⊲ der Flughafengrenze im Süden wicklung der Airports im Terminalumfeld.
⊲⊲ der Bahntrasse im Norden
⊲⊲ der Ortsgrenze Schönefeld im Westen
⊲⊲ der Autobahnen A 117/A 113 im Osten
Büroflächenbestand nach Baualter (in %)
Bestandsvolumen noch kleiner als in der Europacity Baualtersgruppen Berlin Teilmarkt
BER-Airport
In den definierten Grenzen weist die Teillage einen Büroflä-
chenbestand von 131.500 qm MF/G auf. Im Berliner Marktkon- Bis 1914 23,9 0,0
text wäre dies der kleinste Teilmarkt, noch deutlich hinter der
Europacity mit ca. 220.000 qm MF/G. 1920er bis 1940er Jahre 12,8 0,0
Kleinere Cluster innerhalb des Teilmarktes bilden: 1950er bis 1960er Jahre 8,2 0,0
⊲⊲ die Mittelstraße im Kernbereich Schönefeld * 1970er Jahre 9,1 0,0
⊲⊲ der Lilienthalpark in Waltersdorf
⊲⊲ der Flughafenbereich im Umfeld des neuen Terminals 1980er Jahre 6,6 6,8
⊲⊲ der Flughafenbereich in Selchow
1990er Jahre 25,1 47,4
2000er Jahre 12,0 45,8
* Nachverdichtungspotenzial zum Beispiel durch die Alpine
Finanz Bau GmbH von bis zu 12.000 qm BGF Bürofläche. Quelle: Baasner Stadtplaner/bulwiengesa
14 © bulwiengesa AG 2017Büroteilmarkt BER-Airport
Peripherie-Süd
Peripherie-Ost
Kaum Neubauten Büroflächenleerstand BER-Airport 2016 (Tsd. qm MF/G)
Die Ausrichtung auf den neuen Flughafen wird in den Neu-
Bestand
bauten auch darin deutlich, dass mit rund 40.000 qm MF/G
ein Großteil des Neubauvolumens im Jahr 2012 fertiggestellt
Leerstand 17,1 %
wurde, dem ursprünglichen Eröffnungstermin des Airports.
Leerstand modern 0,4 %
Besonders hervorzuheben sind hierbei
00 20 40 60 80 100 120 140
⊲⊲ das ²BAC Berlin-Brandenburg Airport Center
⊲⊲ das Sozialgebäude der Bodenverkehrsdienste Quelle: bulwiengesa
⊲⊲ das Verwaltungsgebäude der Sicherheitsdienste
In den anderen Jahren der letzten Dekade wurden nur klein-
Das ²BAC, unmittelbar am Terminal gelegen, weist eine Nutz- teilige Entwicklungen verzeichnet, so etwa Erweiterungen in
fläche von rd. 17.700 qm MF/G auf und ist bis heute das einzige Waltersdorf der Haemato AG oder der Verwaltung von Möbel
moderne Bürogebäude, welches dem klassischen Vermie- Höffner.
tungsmarkt zugeführt wurde. Es ist voll vermietet und Sitz
von Airlines, zahlreicher weiterer flughafenaffiner Nutzer und
einigen Dienstleistern. Kein Leerstand in modernen Gebäuden
Fertigstellungen BER-Airport 2007–2016 (Tsd. qm MF/G) Knapp 22.000 qm MF/G stehen innerhalb der Teilmarktgren-
zen derzeit leer. Dies entspricht einer Leerstandsquote von
17,1 %. Dieses Niveau liegt deutlich über dem der meisten Ber-
40 liner Teillagen, ist aber nicht unüblich für wenig dynamische
Büromärkte in dezentralen Lagen.
30 Von besonderer Relevanz ist dabei die Struktur des Leer-
stands, der sich fast ausschließlich auf ältere Bestandsgebäu-
20 de konzentriert. Bürogebäude mit Baujahr nach 2000 weisen
mit aktuell rund 600 qm MF/G bzw. 0,4 % des Gesamtbestan-
10 des nur marginale Freiflächen auf.
Dies liegt vor allem darin, dass in den letzten Jahren mit
0 dem ²BAC nur ein modernes Bürogebäude tatsächlich in
07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 die Vermietung gegangen ist. Relevante spekulative Antei-
le waren in den übrigen Gebäuden hingegen nicht gegeben.
Quelle: bulwiengesa
© bulwiengesa AG 2017 15Drei Bereiche dominieren Nutzerstrukturen Die Strukturen sind hinsichtlich des Volumens eher kleinteilig
geprägt. Nur 10 % der Flächen fallen größer aus als 1.000 qm
Die Nutzungsstrukturen der Büroflächen im definierten Teil- MF/G. Diese vereinen aber annähernd die Hälfte der gesam-
markt werden von drei Bereichen besonders bestimmt. ten vermieteten Flächen auf sich.
Mehr als ein Drittel der Flächen entfällt auf den Bereich
Industrie, Transport und Handel. Rund die Hälfte davon lässt
sich Transportunternehmen aus dem flughafenaffinen Seg- Spitzenmietniveau durch ²BAC definiert
ment (Personen- und Frachtfluggesellschaften) oder Logis-
tikern zuordnen. Ebenfalls einen hohen Anteil vereinen Die Bestandsstrukturen in Schönefeld schlagen sich auch
Handelsunternehmen auf sich. Ursächlich ist hier vor allem in dem zu erzielenden Mietniveau nieder. Für die älteren
der Verwaltungssitz von Möbel Höffner in Waltersdorf. Bestandsgebäude liegt die Spanne der Mietpreise zwischen
Dienstleistungsunternehmen vereinen rund ein Vier- 5,00 und 12,00 Euro/qm MF/G. Die höchsten Preise werden
tel des belegten Flächenvolumens auf sich. Auch hier spie- dabei in der Mittelstraße 5 sowie kleinteilig im Lilienthalpark
len flughafenaffine Nutzer wie Betreibergesellschaften und erzielt.
Sicherheitsdienste eine wesentliche Rolle. Gleichzeitig haben Mit dem 2012 errichteten ²BAC existiert nur ein Bürogebäu-
sich insbesondere in Waltersdorf auch die klassischen Dienst- de, welches höhere Preise erzielt. Bereits im Jahr 2010, zwei
leistungsstrukturen mit Beratern, Medizinern, Anwälten und Jahre vor Fertigstellung, zog das erzielbare Spitzenmietniveau
Ingenieuren etc. herausgebildet. aufgrund einiger Vorvermietungen deutlich an. Dieses wird
Die öffentliche Hand generiert ihren Anteil vor allem seitdem mit rund 16,00 Euro/qm MF/G definiert, wobei kleintei-
durch Verwaltungsfunktionen am Flughafen (Bundespolizei, lig im Objekt auch höhere Preise erzielt wurden. Die Spitzen-
Zoll, Luftfahrtbehörde) sowie die Rathäuser der Gemeinden preise liegen damit etwa auf dem Niveau etablierter Berliner
Schönefeld und Waltersdorf. Cityrand-Teilmärkte wie Tiergarten oder Charlottenburg.
Nutzerprofil Schönefeld (Stand 2016) in % *
4,96
14,35
— Fazit —
24,27
Auf Basis der Bestandsstrukturen und der
18,12
relevanten Entwicklungsgebiete wurden von
bulwiengesa Teilmarktgrenzen definiert. Inner-
4,15 halb dieser verfügt das Flughafenumfeld über
131.500 qm MF/G Bürobestandsfläche, über-
34,15
wiegend in Form von Bestandsobjekten der
1990er und 2000er Jahre. Neubauten sind
aktuell noch die Ausnahme und konzentrieren
sich auf das direkte Flughafenumfeld.
Banken, Finanzdienstleister Der Leerstand der Teillage fällt mit rund 17 %
Dienstleister vergleichsweise hoch aus. Zu berücksichtigen
Technologie, Medien, Telekomm. ist aber, dass in Gebäuden mit Baujahr nach
Industrie, Transport, Handel 2000 so gut wie keine Vakanzen vorhanden
Öffentliche Hand sind. Die belegten Flächen werden dabei v. a.
Andere von Nutzern mit Flughafenaffinität genutzt,
überwiegend aus den Bereichen Transport,
Quelle: bulwiengesa, *gewichtet nach Fläche Dienstleistungen und öffentliche Hand.
Die Spitzenmieten werden ausschließlich
Erzielbares
Nettoanfangsrendite
Spitzenmietniveau
für Bürogebäude
am BER-Airport
in Berlin im ²BAC, unmittelbar am Terminal, realisiert.
2007–2016
2000–2020(Euro/qm
(in %) MF/G) Mit 16,00 Euro/qm MF/G wird das Niveau eta-
20 blierter Berliner Cityrand-Teilmärkte erreicht.
15
10
5
07 08 09 10 11 12 13 14 15 16
Quelle: bulwiengesa
16 © bulwiengesa AG 2017Perspektivisches Marktumfeld
am Flughafen BER
Quelle: ALPINE FINANZ BAU GMBH
Mit Umsetzung der vielfältigen Planungen im Flughafenteil- Im Detail werden folgende Entwicklungsgebiete analysiert:
markt wird sich das dortige Marktumfeld komplett verändern.
Die großflächigen Projektierungsflächen bieten Platz für ⊲⊲ Airport City
diverse Nutzungen und verfügen über jeweils eigene Eigen- ⊲⊲ Airport Park an der Hans-Grade-Allee
schaften, Entwicklungskapazitäten und potenzielle Standort- ⊲⊲ AirTown
profile. ⊲⊲ Business Park Berlin inkl. SEGRO Airport Park Berlin
Nachfolgend werden in Steckbriefform die Größenord- ⊲⊲ Business Park Waßmannsdorf und Umgebung
nungen, Entwicklungspotenziale und Eigentumsverhältnisse ⊲⊲ Büro- und Gewerbepark Schönefelder Kreuz
der besonders büromarktrelevanten Areale aufgeführt und ⊲⊲ Gatelands
anschließend zusammengefasst und bewertet. ⊲⊲ Midfield Expo Gardens/Airgate
Dabei werden auch die Inhalte der Mikrostandortanalyse
mit berücksichtigt und fließen in die Bewertung und Positio-
nierung der einzelnen Teillagen ein.
Legende
Planfestgest
Airport Park
Entwicklungsgebiete im Überblick
Sicherheitsza
Landesgrenz
denburg Hans-Grade-Allee
urg
A113
Schönefeld
← Erschließung
Berl denb
Berl in A117
t
n
in
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Bra
Hotel
Realisierte P
B96a
Airport Center Projekte in P
← Ber
Schönefeld Flughafen
Schönefeld
Bestandsobje
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Verwaltung Ankunft Terminal B Ludwig-Prandtl-Straße
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B96a Ramp 3 Weitere Eige
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Business Park Berlin
SMR-Turm Nord
Ramp 2
Waßmannsdorf BAW Betriebliche
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Express
Center BVD Business Park Berlin inkl. BVD Bodenverkeh
Taxiway Kilo 5
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SEGRO Airport Park Berlin
←
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Ramp 1
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Business Park Zubringer
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BVD GAT General Avia
B96a
Waßmannsdorf und Taxiwa
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Taxiway Golf A113
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nb Nördliche Start- und Landebahn
in A117
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Taxiway Charlie Taxiway Charlie
Östliche Schienenanbindung
Taxiway Foxtrott
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Midfield Expo Gardens
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Pier Nord
ZKS Terminal
ZKS Ost
Parkhaus August-Heinrich-Euler-Straße Georg-Wulf-St
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Hugo-Junkers-Ring
Cargo Center e
Melli-Beese-Ring
Parkhaus Parkhaus Service Area North
Hugo-Junkers-Ring
Hangar
Melli-Beese-Ring
DFS Tower
Elly-Beinhorn-Ring
LHT Brunolf-Baade-Str.
Energie-
Taxiway Tango
Büro Büro
Wolfgang-von-Gronau-Allee
zentrale Berliner Chaussee
Selchow
Walter-Rieseler-Straße
Ramp B Terminal Airport City Midfield Expo Gardens
Airtown
Mainpier
Kienberger Brücke
Maintenance Area BVD
Willy-Brandt-Platz
Schönefelder Allee
Airgate
Georg-von-Tschudi-Str.
Hotel Hotel
Pabst-von-Ohain-Str.
Arthur-Müller-Str.
Margarete-von-Etzdorf-Str.
Hangar Parkhaus Parkhaus
ZKS West Air Berlin/
Parkhaus NZ BAW
Germania Melli-Beese-Ring
Parkhaus Hugo-Eckener-Allee Hugo-Eckener-Allee
Hugo-Junkers-Ring Waltersdorfer Allee
Ludwig-Bölkow-Straße
Mietwagencenter Umspannwerk
SMR-Turm Süd FWO SD Büro e.on. E.dis
ZKS Süd
Pier Süd Energiezentrale
Tankstelle
Käthe-Paulus-Allee
Service Area South Umspannwerk
Halle BVD BVD
FOC Gasregelstation EWE
A117
TIA
Pabst-von-Ohain-Straße
Berlin ExpoCenter Airport / ILA
FWW Ramp C
Hermann-Köhl-Straße
Airgate
Fritz-Horn-Straße
Henrich-Focke-Allee
Taxiway Bravo
Airport City Taxiway Bravo
BVD BVD
Betriebsstraße
Taxiway Alpha Taxiway Alpha
rate Communications
Büro- und Gewerbepark
Waltersdorfer Dreieck Schönefelder Kreuz
Südliche Start- und Landebahn
en
Waltersdorf
esd
← Dr
A113
ation
G Legende Landesgrenze Berlin/Brandenburg Städtebauliche Planung Weitere Eigentumsflächen der FFN Feuerwache Nord LHT Lufthansa Technik 0 100 200 300 400 500 600 700 800 m
State border Berlin/Brandenburg Urban planning Flughafen Berlin Brandenburg GmbH Fire Station North Lufthansa Technik
ress law
Legend Other land owned by Flughafen Berlin Brandenburg GmbH
Erschließung in Planung Grenze Baufelder FFO Feuerwache Ost NZ Notstromzentrale
Planned development Construction site perimeter Fire Station East Emergency power centre
N
BAW Betriebliche Abfallwirtschaft
17
© bulwiengesa AG 2017
Planfestgestellte Flughafenfläche
Airport area stipulated by planning
Realisierte Projekte
Completed Projects
Realisierte Flugbetriebsflächen
Existing aircraft movement areas
BVD
Operational waste management
Bodenverkehrsdienste
FFW Feuerwache West
Fire Station West
SD Sicherheitsdienste
Security services 17
Sicherheitszaun Projekte in Planung Flugbetriebsflächen in Planung Ground traffic services GAT General Aviation Terminal TIA Technische Instandhaltung
Security fence Planned projects Planned aircraft movement areas General aviation terminal Technical Maintenance
FOC Flight Operation Center
Bestandsobjekte Flight Operation Center ILA Internationale Luft- und Raumfahrtausstellung ZKS Zugangskontrollstelle
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