BVI Magazin - Erdbories und Wenningmann Hausverwaltung

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BVI Magazin - Erdbories und Wenningmann Hausverwaltung
BVI Magazin
Ausgabe 02 - 2019 | 11. Jahrgang

Die Zeitschrift des BVI Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e. V.   www.bvi-magazin.de

Schwerpunktthema

DAS NEUE MIETRECHTS-
ANPASSUNGSGESETZ
Informieren wird Pflicht

Management & Führung

5S-METHODE
So sorgen Sie in fünf Schritten
für Ordnung im Betrieb

WEG- & Mietrecht

DER VERLUST
EINES
SCHLÜSSELS
Das kann teuer werden

So viel mehr Wert.
BVI Magazin - Erdbories und Wenningmann Hausverwaltung
BVI Magazin
Ausgabe 03 - 2019 | 11. Jahrgang

                                                     Kreation, Design
                                                  und Anzeigenschaltung

DAS NEUE BVI-MAGAZIN                                 deptagency.com

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ZEITSCHRIFT
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Die nächste Ausgabe erscheint am 14. Juni 2019.
Anzeigenschluss ist der 21. April 2019.

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anzeigen@bvi-magazin.de

                                                           So viel mehr Wert.
BVI Magazin - Erdbories und Wenningmann Hausverwaltung
EDITORIAL

Auf in neue Dimensionen!
                                                                                                                    1
Deutscher Immobilienverwalter Kongress
und Jahreshauptversammlung
Liebe Leserinnen und Leser,

auch in 2019 mangelt es uns Immobilienverwaltern
nicht an Herausforderungen. In kaum einem anderen
Berufszweig ist die Spannbreite zwischen Mensch
und Immobilie umfangreicher. In welch vielfältiger
Dimension Immobilienverwalter ihren Horizont erwei-
tern, beweist ein Blick auf das Programm unseres
Branchentreffens, den Deutschen Immobilienverwalter
Kongress. Wir freuen uns, Ihnen am 9. und 10. Mai
2019 im Berliner Titanic Chaussee Hotel ein Programm
bieten zu können, das Bewährtes vertieft und neue
Perspektiven wagt. Seien Sie dabei, wenn Experten aus
Wirtschaft, Wissenschaft und Politik zu einem Dialog
auf höchstem Niveau zusammentreffen!

Dabei gehen wir erstmals buchstäblich über Grenzen
und haben Verwalter aus unseren Nachbarländern          laden zu einem exklusiven Abend mit regionalen und
Belgien und Österreich eingeladen, um mit ihnen über    internationalen Spezialitäten sowie Zeit und Raum für
Arbeitsbedingungen, Praxis und die Schwerpunkte         den informellen Austausch ein.
fachlicher Diskussionen in ihren Heimatmärkten zu
sprechen. Von dem Austausch erhoffen wir uns            Zudem möchte ich Sie auf die Jahreshauptversammlung
Impulse für die Arbeit als Fachverband und für die      des BVI hinweisen, die den zweiten Kongresstag
Herausforderungen im Berufsalltag – und wir freuen      eröffnet. Nutzen Sie die Möglichkeit, Ihre Stimme in die
uns natürlich auch hier über Ihre rege Beteiligung.     Verbandsarbeit einzubringen! Wir freuen uns auf Sie.

Neben Themen aus Politik, Rechtsprechung und
Verwalterpraxis wird es mit einem Beitrag schließlich
auch ganz verschwiegen und spannungsgeladen: Der
Ex-Geheimagent und Bestsellerautor Leo Martin führt
Sie in die „Geheimwaffen der Kommunikation“ ein.
Diese können Sie dann ganz entspannt am Abend des       Thomas Meier
ersten Kongresstages erproben. Auf vielfachen Wunsch    Präsident des BVI Bundesfachverbands der
hin kehren wir in die Arminius-Markthalle zurück und    Immobilienverwalter e.V.

                                                                                 Ausgabe 02/19 ‌| ‌Editorial ‌| ‌BVI ◆ Magazin |‌ 1
BVI Magazin - Erdbories und Wenningmann Hausverwaltung
INHALT

    2                                                                         Inhalt
4-5               Schwerpunktthema                                  12 - 19   WEG- & Mietrecht
                  Das neue Mietrechtsanpassungsgesetz                         Keine fiktiven Mangelbeseitigungskosten
                  Informieren wird Pflicht                                    als Schadenersatz im Werkvertragsrecht
                  BVI e.V.                                                    BGH, Urt. v. 22.02.2018, Az. VII ZR 46/17
                                                                              RA Ingo Kolms, LL.M.

6 - 11            Politik & Aktuelles                               20 - 24   Management & Führung
                  Kolumne des Vorstands
                                                                              Verwalterpraxis A-Z
                  Automatische Rechnungserfassung
                                                                              Q wie (Minderheiten-)Quorum Grundlagen
                  und –verarbeitung
                                                                              und Wissenswertes
                  Mark Zimni
                                                                              Massimo Füllbeck

                  Bundesbauminister Seehofer beim
                                                                              5S-Methode
                  Neujahrsempfang von BVI, HDB, GEFMA,
                                                                              So sorgen Sie in fünf Schritten für Ordnung im Betrieb
                  GCSC, IVD und ZIA
                                                                              www.impulse.de
                  BVI-Vorstandsmitglied Mark Zimni fordert
                  Nachbesserungen beim Sachkundenachweis
                  und WEG-Novelle                                   25 - 28   Dienstleistungen
                  BVI e.V.
                                                                              Arbeit 4.0 in der Immobilienverwaltung
                                                                              Digitalisierung leicht gemacht
                  Zensus 2021
                                                                              Marco Hauprich
                  Die Vorbereitungsarbeiten starten
                  Cornelia Freiheit
                                                                              Schlüsselszene
                                                                              Aha-Erlebnisse mit der digitalen
                  Facebook-Fanpage-Betreiber ist mitver-
                                                                              Schlüsselverwaltung KeyScan
                  antwortlich im Sinne der DSGVO
                                                                              Cornelia Hopf-Lonzen
                  Eine Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs
                  Nora Theisinger
                                                                    29 - 30   Energie & Umwelt
12 - 19           WEG- & Mietrecht                                            Digital, optimal, Portal
                                                                              Schnelle und sichere Datenübertragung

                  Der Verlust eines Schlüssels                                für die Betriebskostenabrechnung

                  Das kann teuer werden                                       Christopher Intsiful

                  Katharina Gündel

                                                                    31 - 32   Technik & Bauen
                  Alles aus einer Hand oder jedem das Seine?
                  Einbau, Wartung und Kontrolle                               Der Aufzug
                  von Rauchwarnmeldern                                        Unser Patient - Was wissen wir von ihm?
                  Dr. Olaf Riecke                                             Henry Wuttke

2 |‌ BVI ◆ Magazin ‌| ‌Inhalt ‌| Ausgabe 02/19
BVI Magazin - Erdbories und Wenningmann Hausverwaltung
33 - 41   BVI für Sie                                     42 - 47   BVI-Veranstaltungen
          Neue Mitglieder im BVI e.V.                               Auf dem Gipfel der Beliebtheit
          Nora Theisinger                                           Die 12. Münchner Verwaltertage
                                                                    Nora Theisinger

          Auf der Suche nach guter Lektüre?
          Hier sind unsere Buchtipps                                Alles, was das Verwalterherz bewegt
          Nora Theisinger                                           Die Verwaltertage des BVI-Landesverbands Mitte
                                                                    Cornelia Freiheit

          Die BVI-Rahmenverträge:
                                                                    Deutscher Immobilienverwalter
          Zum Beispiel mit dem EnergieForum Deutschland
                                                                    Kongress 2019
          BVI e.V.
                                                                    Wir wagen den Blick über den Tellerrand
                                                                    BVI e.V.
          Steuerberatung erster Klasse
          Kanzlei des BVI-Referenten Dr. Ingo Flore
                                                                    BVI-Termine 2019
          zur TOP Steuerkanzlei 2019 gekürt
          BVI e.V.

          2. Münsteraner Immobilienforum für              48        Partner
          Verwaltungsbeiräte und Eigentümer
          Organsiert von der Erdbories & Wenningman
          GmbH und der TFI Immobilienverwaltung Münster
          Lothar Kregor GmbH
                                                          49        Impressum
          Jörg Wenningmann

          Volles Haus bei der GEWOBA
          Die Beiräte-Veranstaltung im Atlantic-Hotel
          an der Galopprennbahn
          Jörn Michaelis

          Konflikt als Chance!
          … oder: Ist es möglich, auch schwierige
          Situationen zu nutzen?
          Thorsten Woldenga

          Neue Studiengänge für Immobilienverwalter
          BVI e.V. und Hochschule HAM entwickeln
          Bachelor- und Masterstudiengang
          Cornelia Freiheit

                                                                                   Ausgabe 02/19 ‌| ‌Inhalt ‌| ‌BVI ◆ Magazin |‌ 3
BVI Magazin - Erdbories und Wenningmann Hausverwaltung
SCHWERPUNKTTHEMA

   4

                              Das neue Mietrechts-
                               anpassungsgesetz
                                                           Informieren wird Pflicht

Seit Anfang des Jahres gilt das                                           der Mietpreisbremse berufen. Dazu zählen etwa
                                                                          Neubau, Modernisierungsmaßnahmen oder eine
Mietrechtsanpassungsgesetz.                                               entsprechend hohe Vormiete.
Vermieter müssen nun sorgfältig
                                                                          „Wenn der Vermieter beispielsweise für eine
über Miethöhen und Erhöhun-                                               Wohnung bisher zulässigerweise 1.300 Euro ver-
                                                                          langt hat, obwohl die Mietpreisbremse bei 1.100
gen informieren. Das betrifft
                                                                          Euro eine Grenze setzt, kann er das auch beim
auch Verwalter, denen bei Nicht-                                          neuen Mietverhältnis tun“, führt Artz ein Beispiel an.
                                                                          „Dann muss der Vermieter das allerdings vorab in
beachten empfindliche Bußen
                                                                          Textform mitteilen oder in den Mietvertrag schrei-
drohen.                                                                   ben.“ Verstoßen Vermieter gegen diese Pflicht,
                                                                          drohen Mieteinbußen. Wichtig wird das für
                                                                          Verwalter, wenn sie für diese Informationspflicht
Seit dem 1. Januar 2019 müssen Vermieter darüber                          verantwortlich sind; in diesem Fall können sie vom
Auskunft geben, wenn sie eine deutlich höhere                             Vermieter belangt werden. „Verstößt der Verwalter
als die ortsübliche Vergleichsmiete erheben. „Der                         gegen seine Pflicht aus dem Verwaltervertrag, wird
                                                                                                                                   Foto: © Dmytro Zinkevych / shutterstock.com

Vermieter darf weiterhin Mieten verlangen, die über                       er schadensersatzpflichtig gegenüber dem Eigen-
dem Mietspiegel liegen – nämlich dann, wenn eine be-                      tümer, dem im Zweifel Mieteinnahmen verloren
gründete Ausnahme greift“, erklärt Prof. Dr. Markus                       gehen“, so Artz. Denn wenn die Auskunft nachgeholt
Artz von der Universität Bielefeld. Der Vermieter                         wird, kann sich der Vermieter erst nach zwei Jahren
muss nach dem neuen Gesetz Mietinteressenten vor                          auf die ursprünglich geforderte Höhe berufen. Die
Abschluss des Vertrags darauf hinweisen, dass sie                         Differenz kann Verwaltern als Schaden angeheftet
sich gegebenenfalls auf eine der Ausnahmen von                            werden.

4 |‌ BVI ◆ Magazin ‌| ‌Schwerpunktthema ‌| Ausgabe 02/19
BVI Magazin - Erdbories und Wenningmann Hausverwaltung
Verstöße gegen Informations-                            Unangetastet bleibt der Grundsatz, dass es die Mieter
                                                                                                    sind, die sofort den Konflikt mit dem Vermieter
                                            pflicht werden bestraft                                 suchen müssen. Dies ist für den Wissenschaftler und
                                            Der BVI Bundesfachverband der Immobilienver-            Dekan der Fakultät der Rechtswissenschaft Artz
                                            walter e.V. rät dazu, die Neuregelungen ernst zu        einer der Gründe dafür, dass das Gesetz auch nach
                                            nehmen. Verstöße gegen die Informationspflicht          den Änderungen kaum Durchschlagskraft entfalten
                                            würden bestraft, warnt BVI-Präsident Thomas Meier.      wird. Mieter können dennoch unkomplizierter zu viel
                                            Es sei genau darauf zu achten, dass in Gebieten         gezahlte Mieten zurückfordern. Hier genügt nun eine
                                            der Mietpreisbremse über eine etwaige Ausnahme          einfach formulierte Rüge. An der bisherigen Regelung
                                            informiert wird. Der Umfang der Informationspflicht     zur Fälligkeit des Rückforderungsanspruches ändert
                                            sei dabei so gering, dass dies in der Regel durch das   sich nichts.
                                            Setzen eines Kreuzes im Mietvertrag erledigt werden
                                            kann.                                                   Wer die Neuerungen im Mietrecht nun gerade so
                                                                                                    verdaut hat und sich zurücklehnen möchte, sei
                                            Bei anderen Ausnahmegründen genügt ein einfacher        vorgewarnt: Nach der letzten Anpassung ist vor
                                            Satz ohne weitere rechtfertigende Begründung.           der nächsten! Im Zuge des legislativen Verfahrens
                                            Man müsse lediglich den Umstand als Tatsache mit-       des jüngsten Mietrechtsanpassungsgesetzes hat
                                            teilen, bilanziert Immobilienrechtsexperte Artz.        der Bundesrat vorgeschlagen, den Zeitraum zur
                                                                                                    Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier
                                            Der Rechtsanwalt Malte Monjé von der Berliner           auf acht Jahre zu erweitern. Die Bundesregierung
                                            Kanzlei Wanderer und Partner empfiehlt das Erstel-      hat den Vorschlag befürwortet. Es ist deshalb zu
                                            len eines „Aufklärungsschreibens“. Dieses klärt         erwarten, dass das Thema bei der nächsten Miet-
                                            potenzielle Mieter vor Mietvertragsabschluss über       rechtsreform wieder auf die Tagesordnung kommt.
                                            die Höhe der Vormiete und normale Modernisie-           Das kann schon im ersten oder zweiten Quartal 2019
                                            rungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren vor           der Fall sein. Das Bundesministerium der Justiz und
                                            Beginn des Mietverhältnisses auf. Des Weiteren gibt     für Verbraucherschutz (BMJV) arbeitet bereits an
                                            es Auskunft darüber, ob es sich um eine Erstver-        einem neuen Vorhaben, bei dem es um die Neu-
                                            mietung nach umfassender Modernisierung handelt         ordnung des Mietspiegelrechts geht.
                                            oder ob die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014
                                            erstmals genutzt und vermietet wird. Wollen Mieter      BVI e.V.
                                            später die Höhe der Miete anfechten, müsse sie sich
                                            dabei auf diese Auskunft beziehen, so Monjé.
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                                                                                                                   Ausgabe 05/19 ‌| ‌Schwerpunktthema ‌| ‌BVI ◆ Magazin |‌ 5
BVI Magazin - Erdbories und Wenningmann Hausverwaltung
POLITIK & AKTUELLES

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                                                                                                  e des
                                                                                            Kolumn
                                                                                                    ds
                                                                                             Vorstan

                                                                      MARK ZIMNI
                                                               Vorstandsmitglied BVI e.V.

             Automatische Rechnungs-
            erfassung und –verarbeitung
                                                       Herausforderungen meistern!

                                       In unserer Immobilienverwaltung
                                       arbeiten wir seit nunmehr zwei Jahren an
                                                                                                          Foto: © wutzkohphoto / shutterstock.com

                                       der Weiterentwicklung von Prozessen.

06 |‌ BVI ◆ Magazin ‌| ‌Politik & Aktuelles ‌| Ausgabe 02/19
BVI Magazin - Erdbories und Wenningmann Hausverwaltung
Unsere Vision: Eine Rechnung, die in Papierform        Software mit dem Hausverwaltungsprogramm kennt
eintrifft, wird gescannt und von einer Software so     das System den Objektverantwortlichen und kann
ausgewertet, dass Rechnungsaussteller, die zahlungs-   ihn für einfache Abfragen zur sachlichen Korrektheit
pflichtige WEG, die Rechnungsnummer und der            einer Rechnung direkt ansprechen.
Zahlbetrag automatisch ausgelesen werden. Nach
manueller Prüfung auf sachliche Richtigkeit wird
die Zahlung direkt ohne weiteres Zutun ausgeführt
und darüber hinaus das gescannte Belegbild am
                                                       Mehr Zeit für
Buchungssatz in unserer Hausverwaltungssoftware        anspruchsvolle Prozesse
angehängt. Klingt nach Science-Fiction? Vielleicht.
                                                       Genauso sind wir bei weiteren, auch kleinteiligen
Bei uns ist es zum Jahreswechsel Realität geworden
                                                       Herausforderungen im weiteren Verlauf von Rech-
– bei einer mittelständischen Immobilienverwaltung
                                                       nungsbearbeitungen vorgegangen. Wir überlegen
mit Wurzeln und Wirken in der Region.
                                                       – und nutzen dann die Errungenschaften der Digita-
                                                       lisierung zur Problemlösung. In der Konsequenz
                                                       sparen wir vor allem wertvolle Zeit, die wir für die
Einfache Auslesung und                                 wirklich anspruchsvollen Prozesse verwenden können.
Zuordnung der Liegenschafts-                           Inzwischen denken wir weiter und über Schnittstellen
                                                       nach, die einen direkten Datenaustausch zumindest
nummer                                                 mit den wichtigsten Lieferanten garantieren könnten.
Wir sind dabei so vorgegangen, dass wir uns ganz
konkrete Fragen aus dem Berufsalltag gestellt          Das Beste daran ist freilich: Was wir können, schaffen
haben. Zum Beispiel, nach welchen Kriterien            Sie auch! Der erste Schritt in Richtung Digitalisierung
die Software eindeutig entscheiden kann, für           mag schwer erscheinen, die weiteren gehen sich umso
welche Liegenschaft eine eingehende Rechnung           leichter. Seien Sie mutig, nutzen Sie die Möglichkeiten,
bestimmt ist. Gelöst haben wir die Aufgabe,            die sich bieten – wir als Ihr Fachverband stehen an
indem wir unsere Lieferanten darauf getrimmt           Ihrer Seite!
haben, unsere vierstellige Liegenschaftsnummer
in das Adressfeld mit aufzunehmen. Diese kann          Mit diesen optimistischen Grüßen
einfach ausgelesen und noch einfacher zugeordnet       verbleibe ich herzlich,
werden, als das Auswerten der ausgeschriebenen
Liegenschaftsbezeichnung. Durch die Verknüpfung        IHR MARK ZIMNI
unserer DMS (Dokumenten Management System)-            Vorstandsmitglied BVI e.V.

                                                                       Ausgabe 02/19 ‌| ‌Politik & Aktuelles ‌| ‌BVI ◆ Magazin |‌ 07
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POLITIK & AKTUELLES

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                       Bundesbauminister Seehofer beim
                          Neujahrsempfang von BVI,
                      HDB, GEFMA, GCSC, IVD und ZIA
                                  BVI-Vorstandsmitglied Mark Zimni fordert
                               Nachbesserungen beim Sachkundenachweis und
                                               WEG-Novelle

Horst Seehofer, Bundesminister des Innern, für                 Am Neujahrsempfang in der Berliner Kunztschule
Bau und Heimat, traf am 12. Februar in Berlin bei              nahmen mehr als 300 Gäste aus Politik, Wirtschaft
einem Neujahrsempfang auf die Spitzenvertreter                 und Verbänden teil, darunter ca. 30 Mitglieder
der Immobilienwirtschaft. Wortführer für den BVI               des Bundestages und die Staatssekretäre Marco
Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V. war             Wanderwitz und Gunther Adler.
Vorstandsmitglied Mark Zimni. Er unterstrich die
Verbandsforderungen nach einer WEG-Novelle zur                 Weitere Infos und Fotos unter www.bvi-verwalter.de
Förderung von E-Mobilität und zum Einbruchschutz
                                                               BVI e.V.
und betonte die Notwendigkeit eines echten Sach-
kundenachweises für Immobilienverwalter zum
Schutze des Verbrauchers.

Seehofer sicherte der Immobilienwirtschaft seine
Unterstützung bei der Schaffung von neuem
Wohnraum, der Förderung von Wohneigentum und
der energetischen und altersgerechten Sanierung
des Gebäudebestands zu.

08 |‌ BVI ◆ Magazin ‌| ‌Politik & Aktuelles ‌| Ausgabe 02/19
POLITIK & AKTUELLES

                                                                                                                                   9

                                                        Zensus 2021
                                                     Die Vorbereitungsarbeiten starten

                                   Die statistischen Ämter der          2021 wird es wieder eine Volks-, Gebäude- und
                                                                        Wohnungszählung (Zensus) geben. Der Zensus dient
                                   Länder kontaktieren derzeit im       dazu, zu ermitteln, wie viele Menschen im Land leben,
                                   Rahmen des Zensus 2021               wie sie wohnen und arbeiten. Die Grundinformatio-
                                                                        nen für den Zensus werden über Verwaltungsregister
                                   (potenzielle) Großeigentümer         (z.B. Melderegister) gewonnen. Für Wohnungen
                                                                        und Gebäude gibt es in Deutschland jedoch kein
                                   und Verwalter von Gebäuden
                                                                        einheitliches Verwaltungsregister.
                                   mit Wohnraum.

                                                                        Zensusgesetz wird im
                                                                        Sommer 2019 erlassen
                                                                        Zur Gebäude- und Wohnungszählung (GWZ)
                                                                        werden zunächst alle Objekte mit Wohnraum und
                                                                        deren Eigentümer auf Grundlage des Amtlichen
                                                                        Liegenschaftskatasterinformationssystems (ALKIS)
                                                                        oder des Grundbuchs ermittelt. Alle Eigentümer
                                                                        von Wohnraum sind dann zum Zensus-Stichtag
Foto: © r.classen / unsplash.com

                                                                        im Mai 2021 zu Auskünften zu ihren Gebäuden und
                                                                        Wohnungen verpflichtet. Die Auflage zur Auskunfts-
                                                                        erteilung ergibt sich aus dem Zensusgesetz, das
                                                                        voraussichtlich im Sommer 2019 verabschiedet wird.

                                                                                       Ausgabe 02/19 ‌| ‌Politik & Aktuelles ‌| ‌BVI ◆ Magazin |‌ 09
Online-Meldeverfahren für                                                         Befragung geringerer
größere Bestände                                                                  Bestände erst zum Zensus-
Die Unternehmen der Wohnungswirtschaft sind ein                                   Stichtag im Mai 2021
wichtiger Partner der amtlichen Statistik, da sie für                             Einige Unternehmen der Wohnungswirtschaft haben
viele Gebäude und Wohnungen Auskunft erteilen                                     bereits zu Beginn des Jahres 2019 ein Schreiben von
können. Für gewerbliche Eigentümer und Verwalter                                  den statistischen Ämtern der Länder mit der Bitte
von größeren Gebäude- und Wohnungsbeständen                                       erhalten, einen Online-Fragebogen zu beantworten.
erleichtert ein Online-Meldeverfahren die Daten-                                  Dieser ermittelt, ob die Unternehmen tatsächlich
lieferung. Das IT-Verfahren „e.Statistik.core“ erlaubt                            gewerbliche Eigentümer oder Verwalter von größe-
es, elektronisch vorliegende Daten per Internet über                              ren Wohnungsbeständen sind und für das Online-
eine gesicherte Verbindung an die statistischen                                   Meldeverfahren in Frage kommen.
Ämter zu übertragen. Die Kontaktaufnahme zu
gewerblichen Eigentümern erfolgt bereits jetzt, um                                Mit dem Online-Fragebogen werden Ansprechpartner
einen Überblick über die Gebäude- und Wohnungs-                                   in den Unternehmen, die Anzahl der Gebäude und
bestände zu bekommen sowie die organisatorischen                                  Wohnungen, die sich im Eigentum oder in Verwaltung
und technischen Voraussetzungen für diesen                                        des Unternehmens befinden sowie die für die
Erhebungsweg zu schaffen. Die gesetzlichen                                        Verwaltung der Objekte genutzte Software ermittelt.
Grundlagen für diese Datenerhebung sind das
Bundesstatistikgesetz (BStatG) und das Zensus-                                    Die Unternehmen erhalten nach dem Ausfüllen des
vorbereitungsgesetz (ZensVorbG 2021).                                             Online-Fragebogens die Information, ob sie für den
                                                                                  Übermittlungsweg über e.Statistik.core ausgewählt
                                                                        Anzeige
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                                                                                  Zensus-Stichtag im Mai 2021 befragt werden oder
                                                                                  gar nicht für die Gebäude- und Wohnungszählung
                                                                  Aktion          auskunftspflichtig sind.
                                                               vom 21.03.19
                                                                bis 21.06.19      Die ermittelten gewerblichen Eigentümer und
                                                                                  Verwalter werden voraussichtlich im Sommer 2019 für
                                                                                  weitere Datenlieferungen im Rahmen der Gebäude-
                                                                                  und Wohnungszählung von den statistischen Ämtern
                                                                                  der Länder kontaktiert.

                                                                                  Weitere Informationen finden Sie unter:
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             Sondertilgungen möglich

        Kontakt:
        verwalter@dkb.de

10 |‌ BVI ◆ Magazin ‌| ‌Politik & Aktuelles ‌| Ausgabe 02/19
POLITIK & AKTUELLES

                                                                                                                                                  11

                                         Facebook-Fanpage-Betreiber
                                       ist mitverantwortlich im Sinne
                                                 der DSGVO
                                                    Eine Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs

                                   Nach dem Urteil des Europäi-                          gezielte Werbung zu nutzen. Deshalb sind sie nach
                                                                                         Auffassung des Europäischen Gerichtshofs „an
                                   schen Gerichtshofs (EuGH) vom                         der Entscheidung über die Zwecke und Mittel der
                                   05.06.2018 tragen Betreiber von                       Verarbeitung der personenbezogenen Daten der
                                                                                         Besucher (…) beteiligt“ - selbst, wenn sie diese
                                   Facebook-Fanpages Mitverant-                          nicht nutzen möchten. In der Folge kann bei Nicht-

                                   wortung über die Verarbeitung                         Wahrung des Datenschutzes durch den Betreiber
                                                                                         einer Fanpage ein Bußgeld von bis zu vier Prozent
                                   der personenbezogenen Daten.                          des Jahresumsatzes anfallen. Im Fall von Facebook
                                                                                         kann eine Kontrolle der Datenverarbeitung durch
                                                                                         den Fanpage-Betreiber gar nicht stattfinden, weil
                                   Facebook speichert verschiedene Daten seiner          Facebook die Verwendung der personenbezogenen
                                   Nutzer, doch es gibt bisher keine Aussage darüber,    Daten eben nicht offenlegt. Der Betreiber einer
                                   was konkret mit diesen Daten gemacht wird. Dabei      Facebook-Fanpage ist damit in der Verantwortung.
                                   ist der Anbieter eines sozialen Netzwerks auf jeden
                                   Fall verantwortlich für den Schutz der personen-      Hier können Sie die vollständige Pressemitteilung
                                   bezogenen Daten im Sinne der DSGVO.                   einsehen:
Foto: © PK Studio / unsplash.com

                                   Aber auch Betreiber von Fanpages haben die            Link: www.bvi-magazin.de/curia-facebook-fanpage
                                   Möglichkeit, die demographischen (z.B. Alter,
                                   Geschlecht, Beziehungsstatus etc.) und geographi-     NORA THEISINGER
                                   schen Daten ihrer Besucher einzusehen und für         BVI e.V.

                                                                                                        Ausgabe 02/19 ‌| ‌Politik & Aktuelles ‌| ‌BVI ◆ Magazin |‌ 11
WEG- & MIETRECHT

 12

                Der Verlust eines Schlüssels
                                                            Das kann teuer werden

Ein Mieter ist verpflichtet, nach                                        Muss ein Mieter die hohen Kosten des Austauschs der
                                                                         Schließanlage erstatten, nur weil er einen Schlüssel
Mietvertragsende die Mietsache                                           verloren hat? Oder muss er nur den verlorenen
herauszugeben. Dazu gehört die                                           Schlüssel bezahlen? Erhält der Vermieter auch
                                                                         fiktiven Schadensersatz, wenn das Schloss bzw.
Herausgabe aller Schlüssel. In                                           die Schließanlage gar nicht ausgetauscht wurde?
diesem Beitrag wird beleuchtet,                                          Wann muss oder darf tatsächlich eine gesamte
                                                                         Schließanlage ausgetauscht werden?
ob und inwieweit dem Vermieter
Schadensersatzansprüche gegen                                            In seinem Urteil vom 5.3.2014 hat der BGH ausgeführt,
                                                                         dass den Mieter eine Obhutspflicht für die Schlüssel
den Mieter zustehen, wenn die-                                           des Mietobjekts trifft. Wenn er also einen Schlüssel

ser einen oder mehrere Schlüssel                                         verliert oder ihn nicht mehr findet, verletzt er
                                                                         diese Obhutspflicht. Hier besteht die gesetzliche
verliert.                                                                Vermutung, dass der Mieter schuldhaft gehandelt
                                                                         hat. Dabei reicht es, wenn der Mieter den Schlüssel
                                                                                                                                  Foto: © Jozef Sowav / shutterstock.com

                                                                         fahrlässig verliert – vorsätzliches Handeln ist nicht
                                                                         erforderlich. Der Mieter kann diese Vermutung
                                                                         entkräften, sich also entschuldigen. Dazu muss er aber
                                                                         vortragen, was passiert ist und warum sein Handeln
                                                                         nicht fahrlässig war. Wenn der Mieter das nicht kann,
                                                                         steht dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch zu.

12 |‌ BVI ◆ Magazin ‌| ‌WEG- & Mietrecht ‌| Ausgabe 02/19
Muss der Mieter auch die                                In diesem Zusammenhang hat das Amtsgericht
                                                        Waren am 12.10.2017 (Az. 106 C 1139/15) entschieden,
Schließanlage bezahlen?                                 dass ein Austausch der Schließanlage treuwidrig
Der Mieter muss daher den Schlüssel bezahlen – aber     ist, wenn seit dem Verlust des Schlüssels mehrere
auch die Schließanlage? Bis zur oben erwähnten          (hier 16) Monate vergangen sind. Offensichtlich
Entscheidung des BGH vertraten viele Gerichte die       geht das Gericht davon aus, dass eine konkrete
Auffassung, dass ähnlich einer Sachbeschädigung         Missbrauchsgefahr nach 16 Monaten nicht (mehr)
auch der fiktive Schaden erstattungsfähig ist. Dem      bestanden hat.
ist der BGH entgegengetreten und hat ausgeführt,
dass sich der Anspruch auf Ersatz der tatsächlich
entstandenen Kosten richtet. Eine Substanzverlet-
                                                        Fazit
zung der Schließanlage sei durch das Fehlen eines
Schlüssels nicht eingetreten und die Sorge um die       Der Vermieter kann daher dann Schadensersatz-
beeinträchtigte Sicherheit sei nicht kommerzialisier-   ansprüche auf Austausch eines Schlosses oder einer
bar. Daher liege ein Vermögensschaden nur dann          Schließanlage geltend machen, wenn
vor, wenn die Schließanlage auch tatsächlich
                                                                 der Mieter beim Verlust des Schlüssels
ausgetauscht wurde.
                                                                 mindestens leicht fahrlässig gehandelt hat,

                                                                 der Schlüssel der Schließanlage zugeord-
                                                                 net werden kann und dadurch durch den
Besteht Missbrauchsgefahr?
                                                                 Verlust des Schlüssels eine konkrete,
Bevor der Vermieter aber auf Kosten des Mieters                  fortbestehende Missbrauchsgefahr ent-
die Schließanlage austauscht, muss er allerdings                 standen ist und
prüfen, ob tatsächlich eine konkrete und andauernde
                                                                 die Schließanlage ausgetauscht wurde.
Missbrauchsgefahr, also eine Beeinträchtigung der
Sicherheit durch den verlorenen Schlüssel besteht.
Wenn das nicht der Fall ist, ist der Austausch einer    KATHARINA GÜNDEL
                                                        www.gross.team
Schließanlage oder eines Schlosses nicht notwendig
und ein Schadensersatzanspruch kommt nicht in
Betracht.

                                                                       Ausgabe 02/19 ‌| ‌WEG- & Mietrecht ‌| ‌BVI ◆ Magazin |‌ 13
WEG- & MIETRECHT

14

                     Alles aus einer Hand oder
                         jedem das Seine?
                     Einbau, Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern

Der BGH entschied mit Urteil                                durchführen zu lassen. Die Anschaffungskosten
                                                            sollen aus der Instandhaltungsrücklage finanziert
vom 07.12.2018 (V ZR 273/17):                               werden. Die laufenden Kosten für die Wartung
                                                            und Prüfung sollen über die Jahresabrechnung
Ein auf der Grundlage einer entsprechenden                  nach dem Verteilerschlüssel Miteigentumsanteil
landesrechtlichen Pflicht gefasster Beschluss der           umgelegt werden. Die Rauchmelder befinden sich im
Wohnungseigentümer über den einheitlichen Ein-              Gemeinschaftseigentum.“
bau und die einheitliche Wartung und Kontrolle
von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen durch               Die Anfechtungskläger, die ihre Wohnungen bereits
ein Fachunternehmen entspricht regelmäßig auch              mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet
dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er auch               haben, möchten von der getroffenen Regelung
Wohnungen einbezieht, in denen Eigentümer bereits           ausgenommen werden. Schon für die Zuordnung
Rauchwarnmelder angebracht haben (Fortführung               der Rauchwarnmelder zum gemeinschaftlichen
von BGH, Urteil vom 08.02.2013, V ZR 238/11, ZMR            Eigentum fehlt die Beschlusskompetenz. Nur der
2013, 642).                                                 BGH (Urteil vom 28.10.2016, V ZR 91/16, ZMR 2017,
                                                                                                                 Foto: © wavebreakmedia / shutterstock.com

                                                            256) hält rein deklaratorische Beschlüsse für
Die Wohnungseigentümer hatten auszugsweise                  unbedenklich, wenn sie eine klarstellende Funktion
wie folgt beschlossen: „Die Verantwortung für die           haben und keine Zweifel an der Rechtslage
Installation, Wartung und Prüfung der Rauchmelder           aufkommen lassen. Das ist hier aber gerade
obliegt der gesamten Eigentümergemeinschaft, der            fraglich, da der BGH bisher nicht geklärt hat, ob
Verwalter wird beauftragt, die Maßnahme durch               Rauchwarnmelder Zubehör, Verwaltungsvermögen
die von der Versammlung ausgesuchte Firma E.                oder gemeinschaftliches Eigentum sind.

14 |‌ BVI ◆ Magazin ‌| ‌WEG- & Mietrecht ‌| Ausgabe 02/19
Beschlusskompetenz                                  nicht, die einheitliche Wartung der neu eingebauten
                                                    Rauchwarnmelder durch ein Fachunternehmen
vorhanden                                           zu beschließen. Der Gesetzgeber wollte durch
Es besteht Beschlusskompetenz hinsichtlich des      die Regelung der LBauO nicht in bestehende
Einbaus von Rauchwarnmeldern in alle Wohnungen      Aufgabenverteilungen eingreifen.
der Anlage, wenn nach der LBauO Eigentümer von
Wohnungen verpflichtet sind, Schlafräume und
Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege     Beschluss entspricht
von Aufenthaltsräumen führen mit mindestens einem
Rauchwarnmelder auszustatten. Dabei handelt es
                                                    ordnungsmäßiger Verwaltung
sich um eine eigentumsbezogene Pflicht. Die Be-     Der Beschluss der Wohnungseigentümer entspricht
schlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung      den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil
über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der     er die Gebäudesicherheit erhöht. Die Wohnungs-
Rauchwarnmelder. Auch wenn die Vorschrift der       eigentümer könnten bei einer Ermessensausübung
LBauO bestimmt, dass der unmittelbare Besitzer      diesem Aspekt den Vorzug geben und seien
verpflichtet ist, die Betriebsbereitschaft der      nicht gehalten, solche Wohnungseigentümer, die
Rauchwarnmelder sicherzustellen, hindert dies       bereits Rauchwarnmelder angeschafft hätten,

                                                                                                           Anzeige

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von der einheitlichen Installation und Wartung              einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle
auszunehmen. Es bestehen berechtigte Interessen             kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
der Wohnungseigentümer an einer einheitlichen               sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder von guter
Regelung hinsichtlich des Einbaus und der Wartung           Qualität sind, den einschlägigen DIN-Normen
von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen der                 entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal
Anlage.                                                     installiert und gewartet werden.

Schutz auch fürs                                            Minimierung versicherungs-
Gemeinschaftseigentum                                       rechtlicher Risiken
Rauchwarnmelder dienen nicht nur dem Schutz                 Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat
des jeweiligen Sondereigentümers, sondern dem               zudem ein schutzwürdiges Interesse daran, durch eine
aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage.                 Regelung „aus einer Hand“ versicherungsrechtliche
Wohnungsbrände stellen stets eine Bedrohung                 Risiken zu minimieren. Überlässt sie es einzelnen
für das gesamte Gebäude und damit für Leib und              Wohnungseigentümern, Rauchwarnmelder zu instal-
Leben aller Wohnungseigentümer bzw. ihrer Mieter            lieren, läuft sie Gefahr, dass bei einem Verstoß gegen
und Gäste dar. Durch die rasche Entdeckung eines            die Einbauverpflichtung im Schadensfall Leistungen
Wohnungsbrandes wird auch das gemeinschaftliche             aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt
Eigentum geschützt. Indem der Einbau und die                werden.
spätere Wartung von Rauchwarnmeldern für das
gesamte Gebäude „in eine Hand“ gelegt werden,               Wird der Einbau von Rauchwarnmeldern in allen
wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet.             Wohnungen mehrheitlich beschlossen, haben die
Das gilt auch im Vergleich zu einem Zustand,                überstimmten     Wohnungseigentümer      keinen
der bereits dadurch erreicht ist, dass einzelne             Anspruch darauf, dass sie von der Regelung
Wohnungseigentümer Rauchwarnmelder eingebaut                ausgenommen werden, weil sie eine individuelle
haben. Durch die einheitliche Anschaffung und die           Lösung vorziehen. Dies gilt umso mehr, als eine

                                                                                                                     Foto: © Dmitri Ma / shutterstock.de

16 |‌ BVI ◆ Magazin ‌| ‌WEG- & Mietrecht ‌| Ausgabe 02/19
einheitliche Regelung auch für diese Wohnungs-
eigentümer von Vorteil sein kann, etwa weil
andernfalls nicht sichergestellt ist, ob alle anderen
Wohnungseigentümer, die ihre Einbaupflicht bereits
erfüllt haben, ihre Geräte regelmäßig warten.

Fazit
Der umfassende Beschluss muss wohl eine Verge-
meinschaftung beinhalten, wenn auch Teileigentum
besteht. Offen bleiben jedoch folgende Fragen:

Bedarf es aber auch einer Vergemeinschaftung
bei reinem Wohnungseigentum? Wie erklärt man,
dass eine erfüllte Pflicht (Wohnungseigentümer hat
eingebaut) nochmals für ihn durch den Verband
erfüllt werden muss? Wie erklärt man, dass der
Verband (in NRW die „besitzhabende Person“ – arme
deutsche Sprache!) eine Nichtkontrollpflicht erfüllen
muss?

Wenn der Verband Rauchwarnmelder einbaut, hat
der Eigentümer seine Pflicht nach der LBauO erfüllt.
Nur wenn die Gemeinschaft einen Negativbeschluss
fasst, muss der Einzelne tätig werden. Muss er dann                        DR. OLAF RIECKE
eine Beschlussersetzungsklage anstrengen?                                  www.riecke-hamburg.de

                                                        Ausgabe 02/19 ‌| ‌WEG- & Mietrecht ‌| ‌BVI ◆ Magazin |‌ 17
WEG- & MIETRECHT

18

     Keine fiktiven Mangel-
beseitigungskosten als Schaden-
  ersatz im Werkvertragsrecht
                                            BGH, Urt. v. 22.02.2018, Az. VII ZR 46/17

Ist das Werk mangelhaft, hat                                        Bleibt diese Aufforderung erfolglos, kann die WEG
                                                                    nach ggf. nötiger Kündigung des Vertrags insbeson-
die WEG den Auftragnehmer                                           dere die Mängel durch ein anderes Unternehmen
zunächst zur Mangelbeseitigung                                      beseitigen lassen (Ersatzvornahme) und den
                                                                    Auftragnehmer zur Erstattung der Ersatzvornahme-
unter Fristsetzung aufzufordern.                                    kosten in Anspruch nehmen. Damit die WEG die
                                                                    Ersatzvornahmekosten nicht vorfinanzieren muss,
                                                                    bietet sich regelmäßig an, den Auftragnehmer
                                                                    auf Zahlung eines Vorschusses zu verklagen.
                                                                    Beabsichtigt die WEG hingegen die Mängel nicht
                                                                    beseitigen zu lassen, sondern Schadenersatz von
                                                                    dem Auftragnehmer zu erhalten, war bislang
                                                                                                                                   Valery Evlakhov//shutterstock.com
                                                                                                                                                     shutterstock.de

                                                                    höchstrichterlich anerkannt, dass die Kosten für die
                                                                    Mangelbeseitigung ein kausaler und ersatzfähiger
                                                                    Schaden sind. Die Schadenshöhe wurde regelmäßig
                                                                    durch Gutachten oder Kostenvoranschläge, die
                                                                                                                           Foto: © Andrey_Popov

                                                                    die fiktiven Mangelbeseitigungskosten auswiesen
                                                                    ermittelt.

20 |‌|‌ BVI
18           Magazin ‌| ‌| ‌W
        BVI◆◆Magazin        ‌WEG-  Mietrecht ‌|‌| Ausgabe
                              EG-&&Mietrecht      Ausgabe02/19
                                                          03/18
Gutachten zur Schadens-                               Mangel beseitigen lässt und die hierfür erforderlichen
                                                      Kosten bezahlt.
ermittlung zwingend
Der insbesondere auch für das Baurecht zuständige     Die neue Schadensberechnung bedeutet für die
VII. Zivilsenat des BGH hat seine bisherige           WEG regelmäßig einen erheblichen finanziellen
Rechtsprechung aufgegeben und entschieden,            Unterschied zu der bisherigen Rechtslage, da der
dass die Schadensberechnung nicht mehr anhand         Minderwert des Werkes mit Mangel regelmäßig
fiktiver Mangelbeseitigungskosten erfolgt. Nach der   nicht höher ausfallen kann, als die fiktiven
Grundsatzentscheidung des BGH ist der Schaden         Mangelbeseitigungskosten. Weiterhin möglich ist
nun, wenn die Mangelbeseitigung unterbleibt,          die Geltendmachung des Kostenvorschussanspruchs
anhand des Minderwertes des Werks wegen des           oder des Schadenersatzanspruchs, gerichtet auf
nicht beseitigten Mangels zu ermitteln. Für die       die Zahlung der erforderlichen Mangelbeseitigungs-
Schadensermittlung bedeutet dies zwingend die         kosten. Voraussetzung ist in diesen Fällen allerdings,
Einholung eines Gutachtens. Der Sachverständige       dass die WEG die Mängel auch tatsächlich beseitigen
beziffert dann anhand der Differenzmethode, wieviel   lässt.
das Werk ohne Mangel wert wäre und wieviel es
mit Mangel wert ist. Dies kann z.B. bei Arbeiten am
Gebäude mitunter sehr aufwendig sein.

Vermögensschaden
erst bei tatsächlicher
Mängelbeseitigung
Der BGH begründet seine Entscheidung im
Wesentlichen damit, dass ein Auftraggeber, der
keine Aufwendungen zur Mangelbeseitigung tätigt,      RA INGO KOLMS, LL.M.
sondern diese nur fiktiv ermittelt, auch keinen       www.fuhrmann-wallenfels.de
Vermögensschaden in Form und Höhe der nur
fiktiven Mangelbeseitigungskosten hat. Ein Schaden
entsteht erst dann, wenn der Auftraggeber den

                                                                              03/18 ‌| ‌WEG- & Mietrecht ‌| ‌BVI ◆ Magazin |‌ 19
                                                                      Ausgabe 02/19                                           21
MANAGEMENT & FÜHRUNG

20                                                Verwalter
                                                  PraxisA-Z
                                                                       P
                                                 Q wie (Minderheiten-)Quorum
                                                Grundlagen und Wissenswertes

Situation                                                              § 24 Abs. 2 WEG:
                                                                       Die Versammlung der Wohnungseigentümer muss
Die WEG Sonnenallee 100 besteht aus folgenden
                                                                       von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der
Wohnungseigentümern:
                                                                       Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im Übrigen
                                                                       dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter
                                                                       Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als
     Wohnung                  Eigentümer                        MEA
                                                                       einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt
    Wohnung Nr. 1             Eigentümer Q                      150    wird.

    Wohnung Nr. 2             Eigentümer Q                      150

    Wohnung Nr. 3             Eigentümer Q                      150
                                                                       Eigentümer Q rechnet und stellt fest, dass ihm
    Wohnung Nr. 4             Eigentümer Q                      150    40 Prozent der Wohnungen (und 600 von 1.000
    Wohnung Nr. 5             Eigentümer Q                      150    Miteigentumsanteilen) gehören. Er schreibt dem
                                                                       Verwalter eine E-Mail mit Hinweis auf die
    Wohnung Nr. 6             Eigentümer Q                      150
                                                                       gesetzlichen Bestimmungen und verlangt die
    Wohnung Nr. 7             Eigentümer Q                      150
                                                                       sofortige Einberufung einer außerordentlichen
    Wohnung Nr. 8             Eigentümer Q                      150    Eigentümerversammlung zwecks Abberufung des
    Wohnung Nr. 9             Eigentümer Q                      150    Verwalters.

   Wohnung Nr. 10             Eigentümer Q                      150
                                                                       Verwalter V ist sich unsicher, ob die Voraussetzungen
        Gesamt                                                  1000
                                                                       des § 24 Abs. 2 WEG wirklich erfüllt sind und beugt
                                                                       sich dem Verlangen. Zu Recht?
Eigentümer Q ist mit der Arbeit des Verwalters
überhaupt nicht einverstanden und möchte so
schnell wie möglich für dessen Abberufung sorgen.
Er stöbert im Wohnungseigentumsgesetz und findet
                                                                       Rechtlicher Hintergrund
dort folgende Vorschrift:                                              Grundsätzlich ist der Verwalter zur Einberufung einer
                                                                       außerordentlichen Wohnungseigentümerversamm-
                                                                       lung verpflichtet, wenn dies schriftlich unter Angabe
                                                                       des Zweckes und der Gründe von mehr als einem
                                                                       Viertel der Wohnungseigentümer beantragt wird.
                                                                       Aus dieser Vorschrift lassen sich wichtige Regeln
                                                                       ableiten:

20 |‌ BVI ◆ Magazin ‌| ‌Management & Führung ‌| Ausgabe 02/19
Das Einberufungsverlangen hat schriftlich       Rechtsprechung zum
         zu erfolgen, d. h. gemäß § 126 Abs. 1 BGB
         müssen die betroffenen Wohnungseigen-
                                                         Minderheitenquorum
         tümer die Aufforderung eigenhändig              LG Koblenz, Hinweisbeschluss v. 7.6.2018 – 2 S 16/18
         unterschreiben und diese muss dem
         Verwalter im Original zugehen.                  1.
                                                         Liegen die Voraussetzungen eines Einberufungs-
         Das Schreiben muss den Zweck und
                                                         verlangens nach § 24 II Halbsatz 2 WEG vor, so
         die Gründe enthalten, auf die sich das
                                                         sollte die Versammlung vom Verwalter in der Regel
         Einberufungsverlangen stützt.
                                                         binnen zwei Wochen einberufen werden und binnen
         Es kommt auf die Kopfzahl der Wohnungs-         Monatsfrist stattfinden.
         eigentümer (§ 25 Abs. 2 WEG = Gesetzliches
         Stimmrecht) an. Eine Vereinbarung in            2.
         der Gemeinschaftsordnung, wonach das            Gehört eine Wohnungseigentumseinheit mehreren
         Stimmrecht nach dem Einheiten- oder             Personen, zählen die Berechtigten bei der
         Wertprinzip ausgeübt werden muss, wirkt         Berechnung des Einberufungsquorums nur als ein
         sich nicht auf das Minderheitenquorum aus.      Wohnungseigentümer. Das Einberufungsverlangen
         Das Gesetz geht der Vereinbarung also vor.      muss in diesem Fall analog § 25 II WEG von allen
         Steht ein Wohnungseigentum mehreren             Bruchteilsberechtigten mitgetragen werden.
         Wohnungseigentümern gemeinschaftlich
         zu, müssen sie ihr Einberufungsverlangen        3.
         analog § 25 Abs. 2 S. 2 einheitlich ausüben.    Das Quorum des § 24 II WEG muss nicht nur im
                                                         Zeitpunkt des Zugangs des Einberufungsverlangens
         Die im Gesetz verankerte Grenze von mehr        beim Verwalter vorliegen, sondern auch noch bis
         als einem Viertel der Wohnungseigentümer        zur tatsächlichen Einladung zur Eigentümerver-
         kann nach herrschender Meinung nicht            sammlung durch diesen bzw. im Schluss der
         durch eine Vereinbarung erhöht bzw.             mündlichen Verhandlung fortbestehen, wenn der
         erschwert werden (Bärmann, WEG, 14.             Verwalter dem Verlangen nicht nachkommt und
         Auflage 2018, § 24 Rn. 10-13).                  ein Minderheiteneigentümer gerichtliche Hilfe in
         Liegt ein wirksames Einberufungsverlan-         Anspruch nimmt, um den Verwalter zur Einladung
         gen vor, sollte die Wohnungseigentümer-         verpflichten zu lassen.
         versammlung unverzüglich einberufen
         werden.                                         4.
                                                         Ein Einberufungsverlangen kann von einzelnen
                                                         Wohnungseigentümern zurückgenommen werden.
                                                         § 130 I 2 BGB bzw. die daraus abzuleitende Bin-
Lösung                                                   dungswirkung nach Zugang beim Verwalter ist auf
Gemäß 25 Abs. 2 WEG besteht die WEG Sonnenallee                                            das Einberufungsverlan-
100 zum Zeitpunkt des Einberufungsverlangens aus                                           gen, das keine Willens-
sechs Wohnungseigentümern (sechs Köpfen). Auch                                             erklärung ist, sondern
wenn dem Eigentümer Q mehrere Wohnungen                                                    eine geschäftsähnliche
gehören und er zusätzlich die meisten Miteigen-                                            Handlung, nicht analog
tumsanteile hat, werden die Voraussetzungen (nämlich                                       anzuwenden.
mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer -
berechnet von sechs Köpfen - nicht erfüllt). Darüber
hinaus reicht eine E-Mail (Textform) nicht aus, da der                                      MASSIMO FÜLLBECK
Gesetzgeber klar die Schriftform vorgegeben hat.                                            mfuellbeck@hotmail.com

                                                                    Ausgabe 02/19 ‌| ‌Management & Führung ‌| ‌BVI ◆ Magazin |‌ 21
MANAGEMENT & FÜHRUNG

22

                                                      5S-Methode
                      So sorgen Sie in fünf Schritten für Ordnung im Betrieb

Schluss mit dem Chaos am Arbeitsplatz!
Ob Büro oder Werkstatt: Die 5S-Methode sorgt dafür,
dass Sie und Ihre Mitarbeiter dauerhaft effizienter
arbeiten können. So gelingt die Einführung.

Im Druckerraum stapeln sich Fehldrucke und                      Wofür stehen die 5S?
leere Kartons für Druckerpapier. Das Lager ist ein
                                                                Ursprünglich leiten sich die fünf S von den japanischen
Friedhof für alte Monitore und aufgerissene Kisten
                                                                Begriffen Seiri, Seiton, Seiso, Seiketsu, Shitsuke ab –
mit Ersatzteilen. In der Werkstatt liegen verstaubte
                                                                das sind die fünf Schritte der 5S-Methode. Sinngemäß
Maulschlüssel und Schraubenzieher kreuz und quer
                                                                übersetzt bedeuten sie:
auf der Werkbank.

                                                                1     Sortieren
So sehen Arbeitsplätze in vielen Firmen aus. „Diese
Unordnung kostet nicht nur Zeit und Geld; sie stellt            2     Systematisieren
auch eine Gefahr für die Sicherheit und für die                 3     Saubermachen
Kundenzufriedenheit dar“, sagt Kaizen-Berater                   4     Standardisieren
Andreas Skuin.
                                                                5     Selbstdisziplin üben und ständig verbessern

Die 5S-Methode macht Schluss mit dem Chaos – damit
                                                                                                                          Foto: © fizkes / shutterstock.com

                                                                Vorteile: Das bringt die 5S-Methode
man produktiv arbeiten kann. Mit ihr lässt sich jeder
Arbeitsplatz in fünf Schritten sinnvoll organisieren.           „Bei der 5S-Methode geht es nicht um schöner
                                                                wohnen!“, sagt Andreas Skuin. Vielmehr gibt es gute
                                                                Gründe, dem Chaos den Kampf anzusagen:

22 |‌ BVI ◆ Magazin ‌| ‌Management & Führung ‌| Ausgabe 02/19
5S spart Zeit: „Sie verlieren jedes Mal                  vorprogrammiert, wenn er mal krank
unheimlich viel Zeit, wenn Ihr Arbeitsfluss              oder im Urlaub ist. Auch neue Mitarbeiter
unterbrochen wird“, sagt Skuin. Doch                     brauchen lange, bis sie sich zurechtfinden.
genau das passiert, wenn ein Mitarbeiter
erst alle Schubladen aufreißen muss, um                  5S fördert das Wohlbefinden: In einem
zu finden, was er sucht. Womöglich muss                  sauberen und ordentlichen Umfeld macht
er Kollegen fragen oder das fehlende Teil                die Arbeit einfach mehr Spaß. Plus: Ein
sogar bestellen. Ist das Arbeitsmaterial                 ergonomisch gestalteter Arbeitsplatz ist
überall verstreut, muss der Mitarbeiter                  der Gesundheit zuträglich.
zudem ständig hin- und herlaufen.
                                                         5S verbessert die Außenwirkung: Werden
5S minimiert Verschwendung: „Wenn Sie                    Kunden oder Geschäftspartner in der Firma
keine Ordnung haben, kennen Sie Ihre                     herumgeführt, muss sich keiner für die
Bestände schlicht nicht“, sagt Skuin. Und                herrschende Unordnung schämen.
wenn der große Maulschlüssel mal wieder
                                                         5S schafft Platz: Wenn entsorgt wird, was
partout nicht auffindbar ist? Wird eben ein
                                                         niemand braucht, entsteht freier Platz, der
neuer angeschafft. Das kostet unnötig Geld –
                                                         sich sinnvoll nutzen lässt.
ebenso wie Defekte, die dadurch entstehen,
dass alles wild durcheinanderliegt.

5S erhöht die Sicherheit: Vor allem in          Wie setzt man die einzelnen
Handwerksbetrieben gilt: Je größer das          Schritte konkret um?
Chaos, desto größer das Risiko von Arbeits-
unfällen. „Ist Ihre Werkstatt aber ordentlich   1. Sortieren
und sauber, sehen Sie, wenn aus der             Zunächst wird gründlich ausgemistet: Bleiben darf
Maschine Öl ausläuft“, sagt Skuin. „Das         nur, was vor Ort wirklich gebraucht wird – alles
hilft, Schäden an Maschinen und Umwelt zu       andere wird weggeräumt oder entsorgt. Beispiel
vermeiden.“                                     Druckerraum: Leere Papierkartons und liegen geblie-
                                                bene Ausdrucke wandern in den Müll. Außerdem
5S macht Übergaben einfacher: Nur der           wird hinterfragt: Muss wirklich der gesamte Vorrat
Mitarbeiter selbst findet in seinem Chaos       an Druckerpapier dort gelagert werden? Oder gibt
noch etwas wieder? Dann sind Probleme           es einen sinnvolleren Aufbewahrungsort dafür,

                                                           Ausgabe 02/19 ‌| ‌Management & Führung ‌| ‌BVI ◆ Magazin |‌ 23
etwa ein Lager? Das Ziel: Für mehr Übersicht und                Schrank zeigen: Hier sollen vier Toner-Kartuschen
mehr Platz sorgen und sich einen Überblick über die             liegen. Sind nur noch zwei da, weiß der zuständige
Bestände verschaffen.                                           Kollege gleich, dass er neue bestellen muss. Damit
                                                                das funktioniert, müssen natürlich die Zuständig-
                                                                keiten geklärt sein: Wer ist dafür verantwortlich, dass
2. Systematisieren
                                                                immer genug Toner da ist? In einer Werkstatt kann
Im zweiten Schritt der 5S-Methode bekommt jeder
                                                                man so genannte Shadowboards installieren: Sie
Gegenstand einen festen Platz. Alles, was häufig
                                                                zeigen, wo welches Werkzeug Platz findet. Das
gebraucht wird, sollte griffbereit sein. Weniger oft
                                                                Ziel: Das System für alle Mitarbeiter nachvoll-
Verwendetes wird so verstaut, dass es nicht im
                                                                ziehbar machen. Außerdem sicherstellen, dass die
Weg ist, etwa ganz oben auf dem Regal. Beispiel
                                                                neue Ordnung eingehalten wird: Fehler und Mängel
Druckerraum: Das Ersatzpapier findet einen Platz
                                                                sollen sofort ins Auge fallen.
direkt neben dem Drucker, der Toner wird im Schrank
daneben untergebracht. Das Ziel: Den Arbeitsplatz
ergonomisch sinnvoll einrichten und dafür sorgen,               5. Selbstdisziplin üben und ständig verbessern
dass der Mitarbeiter bei der Arbeit möglichst kurze             Nun ist der Arbeitsplatz optimal gestaltet – doch
Wege hat.                                                       damit es so bleibt, braucht es Selbstdisziplin. Wer
                                                                will, dass die neuen Regeln zur Gewohnheit werden,
3. Saubermachen                                                 müsse jedem einzelnen Mitarbeiter vermitteln: „Die
Nun wird der Arbeitsplatz gereinigt. Bei dieser                 5S-Methode hat handfeste Vorteile für dich!“, wie
Gelegenheit werden auch alle Maschinen und Gerät-               Kaizen-Berater Skuin sagt. Denn langfristig könne die
schaften kontrolliert: Funktioniert alles fehlerfrei?           Methode nur funktionieren, wenn jeder Mitarbeiter
In diesem Schritt kann man auch gleich Wartungs-                bereit ist, Eigenverantwortung zu übernehmen.
zyklen und Verantwortlichkeiten festlegen. Beispiel             Motivierend sind auch Vorher-Nachher-Fotos, die
Druckerraum: Ist genug Papier im Drucker? Wie                   die Verbesserungen vor Augen führen. Ein weiterer
oft braucht das Gerät eine Wartung? Das Ziel: Ein               Aspekt beim „fünften S“ der 5S-Methode: ständige
angenehmes Arbeitsumfeld schaffen und das Risiko                Verbesserung. Denn im laufenden Betrieb fallen
von Arbeitsunfällen und technischen Störungen                   immer wieder Details auf, die sich optimieren lassen.
senken.                                                         „Neue Ideen der Mitarbeiter, wie man 5S noch besser
                                                                im Unternehmen verankern kann, sind ausdrücklich
                                                                erwünscht“, sagt Skuin.
4. Standardisieren
In diesem Schritt werden Kennzeichnungen und
                                                                QUELLE:
Beschriftungen angebracht: Sie machen klar, welcher
                                                                www.impulse.de
Gegenstand wo hingehört. Zudem werden Standards
definiert. Beispiel Druckerraum: Klebeetiketten am
                                                                                                                          Foto: © mirtmirt / shutterstock.com

24 |‌ BVI ◆ Magazin ‌| ‌Management & Führung ‌| Ausgabe 02/19
DIENSTLEISTUNGEN

                                                                                            25

           Arbeit 4.0 in der
         Immobilienverwaltung
                      Digitalisierung leicht gemacht

Mehr als nur ein Chat: Business         Messenger gehören mittlerweile zu den wichtigsten
                                        Kommunikationsmitteln in vielen Unternehmen. Das
Messenger sind echte Alleskön-          gilt auch für Mitarbeiter in der Immobilienverwaltung.
ner und bieten Tools, die auf die       Die Integration von mobilen Anwendungen in
                                        den Workflow ist ein wesentlicher Schritt in der
Bedürfnisse von Unternehmen             digitalen Transformation und macht Prozesse sehr
                                        viel effizienter. Wer die Zahl seiner E-Mails um die
zugeschnitten sind.
                                        Hälfte reduziert, kann bis zu 15 Stunden Zeit im Monat
                                        sparen.

                                        WhatsApp nicht
                                        datenschutzkonform
                                        Mietverträge, Protokolle von Eigentümerversamm-
                                        lungen, Abrechnungen, Einkommensnachweise – die
                                        Arbeit mit vertraulichen Daten gehört in der Immo-
                                        bilienverwaltung zum Tagesgeschäft. Und dass statt
                                        Briefen und E-Mails immer mehr auch Messenger
                                        genutzt werden, ist absolut zeitgemäß. WhatsApp
                                        ist aber aus Datenschutzgründen für die Nutzung im
                                        beruflichen Umfeld nicht erlaubt.

                                                        Ausgabe 02/19 ‌| ‌Dienstleistungen ‌| ‌BVI ◆ Magazin |‌ 25
SIMSme Business –                                           vollautomatisch Inhalte, etwa aus dem Intranet
                                                            oder Fachpublikationen wie dem BVI-Magazin und
Die Alternative der                                         leitet diese dann gezielt an Mitarbeiter weiter. Das
Deutschen Post                                              ist ganz einfach und funktioniert ohne zusätzliche
                                                            Software, lange Implementierungsphasen oder
Es gibt sichere und rechtskonforme Alternativen
                                                            Mitarbeiterschulungen.
wie beispielweise SIMSme Business. Der Messenger
der Deutschen Post erfüllt alle Anforderungen des
Datenschutzes und ist speziell auf die Bedürfnisse
von Unternehmen zugeschnitten.
                                                            Effektive Kundenkommuni-
                                                            kation per Smartphone-App
                                                            Hausverwaltungen können übrigens auch mit
Auch für PC- und                                            Kunden, Eigentümern, Mietern oder Handwerkern
Tablet geeignet                                             über SIMSme Business chatten. Die kostenlose
                                                            Privatkunden-App SIMSme Private ist kompatibel,
Bei einer Schadensmeldung zum Beispiel macht
                                                            damit können beispielsweise Informationen zur
der technische Dienst vor Ort ein Foto des
                                                            Eigentümerversammlung oder Termine für den
Wasserschadens und schickt es an die Zentrale. Der
                                                            Reinigungsdienst direkt auf deren privaten Smart-
Mitarbeiter im Büro kann die Datei per Drag and Drop
                                                            phones geschickt werden. So hilft der Messenger,
direkt in die jeweilige elektronische Akte schieben.
                                                            ohne großen Aufwand Prozesse effizienter und
Auch Krankmeldungen von Mitarbeitern lassen sich
                                                            effektiver zu machen. Digitalisierung, die Schritt für
als Foto einfach an die HR-Abteilung senden, sicher
                                                            Schritt vorangeht.
und datenschutzkonform. Dort kann die Meldung
sofort weiterbearbeitet werden. Denn SIMSme
Business läuft ebenfalls auf dem PC oder Tablet.            MARCO HAUPRICH
                                                            marco.hauprich@deutschepost.de

Zur internen Mitarbeiter-
information nutzbar
Immobilienverwaltungen können mit SIMSme
Business auch News-Kanäle einrichten und Mitar-
beiter so gezielt informieren – beispielsweise über
Neuerungen im Wohnungseigentumsrecht, über
aktuelle BGH-Urteile oder Weiterbildungsmaßnah-
men. Das Steuerungstool der App zieht sich dabei
                                                                                                                     Foto: © Jack Frog / shutterstock.com

26 |‌ BVI ◆ Magazin ‌| ‌Dienstleistungen ‌| Ausgabe 02/19
DIENSTLEISTUNGEN

                                                                                         27

                  Schlüsselszene
                        Aha-Erlebnisse mit der
                digitalen Schlüsselverwaltung KeyScan

Winter. Es ist kalt. Ein wasser-     Das Wasser läuft vom Dachgeschoss in die
                                     darunterliegende Wohnung. Die Mieter rufen
führendes Heizungsrohr an der        voller Panik in der Verwaltung an. Langsam wird es
Außenwand hält den Tempe-            auch noch kalt in den Wohnungen. Die Heizung ist
                                     ausgefallen. Aber, Glück im Unglück: Der Klempner
raturen nicht stand. Es platzt.      kommt sofort. Er braucht den Schlüssel zum
                                     Heizraum. Dieser hängt aber nicht am Schlüsselbrett.
Freitagnachmittag. Wann sonst...
                                     Kein Problem - wir haben unsere A4-Bücher. Die
                                     müssen wir nur durchsuchen. Da steht ja drin, wer
                                     den Schlüssel wann ausgeliehen hat. Die Zeit drängt.
                                     Der Klempner muss handeln. Die Mieter frieren. Und
                                     wir blättern und suchen und blättern und suchen ...

                                                     Ausgabe 02/19 ‌| Dienstleistungen ‌| ‌BVI ◆ Magazin |‌ 27
Kommt Ihnen das bekannt vor?                                Datenbank festgehalten. Bei der Rückgabe läuft der
                                                            Prozess umgekehrt. Die Datenbank kann jederzeit
Hunderte Schlüssel hängen im Schlüsselraum und              ausgelesen und ausgewertet werden. Überfällige
sollten idealerweise anonymisiert sein, um möglichen        Schlüsselrückgaben werden erkannt und können
Findern keinen Hinweis auf das zugehörige Objekt            entsprechend reklamiert werden.
zu geben. Täglich werden Schlüssel an Mitarbeiter
der Hausverwaltung, Handwerker, Makler etc. heraus-         Ursprünglich für den Eigenbedarf entwickelt, ist
gegeben. Ausgabe und Rückgabe wird händisch im              das Programm inzwischen zur Marktreife gebracht
Schlüsselbuch protokolliert. Fehler sowohl in die eine      worden und wird bundesweit überall dort eingesetzt,
wie die andere Richtung bleiben nicht aus und führen        wo Schlüssel eine Rolle spielen. Hausverwaltungen,
zu hektischen Suchaktionen. Ärger, Zeitverlust und          Hausmeisterdienste, Mietwagenunternehmen, KFZ-
möglicherweise Kosten für die Ersatzbeschaffung             Händler usw. nutzen das Programm und sind von der
sind die Folge. Wie kann das alles vermieden werden?        einfachen, intuitiven Handhabung begeistert.

                                                            CORNELIA HOPF-LONZEN
Die Lösung heißt KeyScan.                                   www.keyscan.me

Cornelia Hopf Immobilien hat ursprünglich für den
Eigenbedarf ein Programm entwickelt, dass das
Problem ein für alle Mal löst. KeyScan heißt das
Zauberwort, das Ordnung und Übersicht in die
Schlüsselverwaltung bringt. Wie das funktioniert?
Jeder Schlüssel erhält einen Anhänger, der mithilfe
eines Barcodes eindeutig identifizierbar ist. Bei der
Schlüsselausgabe wird der Barcode mittels eines
Barcode-Lesers mit dem Empfänger des Schlüssels
verknüpft. Ausgabe, Datum, Uhrzeit werden in einer

                                                                                                                  Foto: © VTT Studio / shutterstock.com

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