BVI Magazin - Erdbories und Wenningmann Hausverwaltung
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BVI Magazin Ausgabe 02 - 2019 | 11. Jahrgang Die Zeitschrift des BVI Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e. V. www.bvi-magazin.de Schwerpunktthema DAS NEUE MIETRECHTS- ANPASSUNGSGESETZ Informieren wird Pflicht Management & Führung 5S-METHODE So sorgen Sie in fünf Schritten für Ordnung im Betrieb WEG- & Mietrecht DER VERLUST EINES SCHLÜSSELS Das kann teuer werden So viel mehr Wert.
BVI Magazin
Ausgabe 03 - 2019 | 11. Jahrgang
Kreation, Design
und Anzeigenschaltung
DAS NEUE BVI-MAGAZIN deptagency.com
IHRE VERBANDS-
ZEITSCHRIFT
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Die nächste Ausgabe erscheint am 14. Juni 2019.
Anzeigenschluss ist der 21. April 2019.
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So viel mehr Wert.
EDITORIAL
Auf in neue Dimensionen!
1
Deutscher Immobilienverwalter Kongress
und Jahreshauptversammlung
Liebe Leserinnen und Leser,
auch in 2019 mangelt es uns Immobilienverwaltern
nicht an Herausforderungen. In kaum einem anderen
Berufszweig ist die Spannbreite zwischen Mensch
und Immobilie umfangreicher. In welch vielfältiger
Dimension Immobilienverwalter ihren Horizont erwei-
tern, beweist ein Blick auf das Programm unseres
Branchentreffens, den Deutschen Immobilienverwalter
Kongress. Wir freuen uns, Ihnen am 9. und 10. Mai
2019 im Berliner Titanic Chaussee Hotel ein Programm
bieten zu können, das Bewährtes vertieft und neue
Perspektiven wagt. Seien Sie dabei, wenn Experten aus
Wirtschaft, Wissenschaft und Politik zu einem Dialog
auf höchstem Niveau zusammentreffen!
Dabei gehen wir erstmals buchstäblich über Grenzen
und haben Verwalter aus unseren Nachbarländern laden zu einem exklusiven Abend mit regionalen und
Belgien und Österreich eingeladen, um mit ihnen über internationalen Spezialitäten sowie Zeit und Raum für
Arbeitsbedingungen, Praxis und die Schwerpunkte den informellen Austausch ein.
fachlicher Diskussionen in ihren Heimatmärkten zu
sprechen. Von dem Austausch erhoffen wir uns Zudem möchte ich Sie auf die Jahreshauptversammlung
Impulse für die Arbeit als Fachverband und für die des BVI hinweisen, die den zweiten Kongresstag
Herausforderungen im Berufsalltag – und wir freuen eröffnet. Nutzen Sie die Möglichkeit, Ihre Stimme in die
uns natürlich auch hier über Ihre rege Beteiligung. Verbandsarbeit einzubringen! Wir freuen uns auf Sie.
Neben Themen aus Politik, Rechtsprechung und
Verwalterpraxis wird es mit einem Beitrag schließlich
auch ganz verschwiegen und spannungsgeladen: Der
Ex-Geheimagent und Bestsellerautor Leo Martin führt
Sie in die „Geheimwaffen der Kommunikation“ ein.
Diese können Sie dann ganz entspannt am Abend des Thomas Meier
ersten Kongresstages erproben. Auf vielfachen Wunsch Präsident des BVI Bundesfachverbands der
hin kehren wir in die Arminius-Markthalle zurück und Immobilienverwalter e.V.
Ausgabe 02/19 | Editorial | BVI ◆ Magazin | 1
INHALT
2 Inhalt
4-5 Schwerpunktthema 12 - 19 WEG- & Mietrecht
Das neue Mietrechtsanpassungsgesetz Keine fiktiven Mangelbeseitigungskosten
Informieren wird Pflicht als Schadenersatz im Werkvertragsrecht
BVI e.V. BGH, Urt. v. 22.02.2018, Az. VII ZR 46/17
RA Ingo Kolms, LL.M.
6 - 11 Politik & Aktuelles 20 - 24 Management & Führung
Kolumne des Vorstands
Verwalterpraxis A-Z
Automatische Rechnungserfassung
Q wie (Minderheiten-)Quorum Grundlagen
und –verarbeitung
und Wissenswertes
Mark Zimni
Massimo Füllbeck
Bundesbauminister Seehofer beim
5S-Methode
Neujahrsempfang von BVI, HDB, GEFMA,
So sorgen Sie in fünf Schritten für Ordnung im Betrieb
GCSC, IVD und ZIA
www.impulse.de
BVI-Vorstandsmitglied Mark Zimni fordert
Nachbesserungen beim Sachkundenachweis
und WEG-Novelle 25 - 28 Dienstleistungen
BVI e.V.
Arbeit 4.0 in der Immobilienverwaltung
Digitalisierung leicht gemacht
Zensus 2021
Marco Hauprich
Die Vorbereitungsarbeiten starten
Cornelia Freiheit
Schlüsselszene
Aha-Erlebnisse mit der digitalen
Facebook-Fanpage-Betreiber ist mitver-
Schlüsselverwaltung KeyScan
antwortlich im Sinne der DSGVO
Cornelia Hopf-Lonzen
Eine Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs
Nora Theisinger
29 - 30 Energie & Umwelt
12 - 19 WEG- & Mietrecht Digital, optimal, Portal
Schnelle und sichere Datenübertragung
Der Verlust eines Schlüssels für die Betriebskostenabrechnung
Das kann teuer werden Christopher Intsiful
Katharina Gündel
31 - 32 Technik & Bauen
Alles aus einer Hand oder jedem das Seine?
Einbau, Wartung und Kontrolle Der Aufzug
von Rauchwarnmeldern Unser Patient - Was wissen wir von ihm?
Dr. Olaf Riecke Henry Wuttke
2 | BVI ◆ Magazin | Inhalt | Ausgabe 02/19
33 - 41 BVI für Sie 42 - 47 BVI-Veranstaltungen
Neue Mitglieder im BVI e.V. Auf dem Gipfel der Beliebtheit
Nora Theisinger Die 12. Münchner Verwaltertage
Nora Theisinger
Auf der Suche nach guter Lektüre?
Hier sind unsere Buchtipps Alles, was das Verwalterherz bewegt
Nora Theisinger Die Verwaltertage des BVI-Landesverbands Mitte
Cornelia Freiheit
Die BVI-Rahmenverträge:
Deutscher Immobilienverwalter
Zum Beispiel mit dem EnergieForum Deutschland
Kongress 2019
BVI e.V.
Wir wagen den Blick über den Tellerrand
BVI e.V.
Steuerberatung erster Klasse
Kanzlei des BVI-Referenten Dr. Ingo Flore
BVI-Termine 2019
zur TOP Steuerkanzlei 2019 gekürt
BVI e.V.
2. Münsteraner Immobilienforum für 48 Partner
Verwaltungsbeiräte und Eigentümer
Organsiert von der Erdbories & Wenningman
GmbH und der TFI Immobilienverwaltung Münster
Lothar Kregor GmbH
49 Impressum
Jörg Wenningmann
Volles Haus bei der GEWOBA
Die Beiräte-Veranstaltung im Atlantic-Hotel
an der Galopprennbahn
Jörn Michaelis
Konflikt als Chance!
… oder: Ist es möglich, auch schwierige
Situationen zu nutzen?
Thorsten Woldenga
Neue Studiengänge für Immobilienverwalter
BVI e.V. und Hochschule HAM entwickeln
Bachelor- und Masterstudiengang
Cornelia Freiheit
Ausgabe 02/19 | Inhalt | BVI ◆ Magazin | 3
SCHWERPUNKTTHEMA
4
Das neue Mietrechts-
anpassungsgesetz
Informieren wird Pflicht
Seit Anfang des Jahres gilt das der Mietpreisbremse berufen. Dazu zählen etwa
Neubau, Modernisierungsmaßnahmen oder eine
Mietrechtsanpassungsgesetz. entsprechend hohe Vormiete.
Vermieter müssen nun sorgfältig
„Wenn der Vermieter beispielsweise für eine
über Miethöhen und Erhöhun- Wohnung bisher zulässigerweise 1.300 Euro ver-
langt hat, obwohl die Mietpreisbremse bei 1.100
gen informieren. Das betrifft
Euro eine Grenze setzt, kann er das auch beim
auch Verwalter, denen bei Nicht- neuen Mietverhältnis tun“, führt Artz ein Beispiel an.
„Dann muss der Vermieter das allerdings vorab in
beachten empfindliche Bußen
Textform mitteilen oder in den Mietvertrag schrei-
drohen. ben.“ Verstoßen Vermieter gegen diese Pflicht,
drohen Mieteinbußen. Wichtig wird das für
Verwalter, wenn sie für diese Informationspflicht
Seit dem 1. Januar 2019 müssen Vermieter darüber verantwortlich sind; in diesem Fall können sie vom
Auskunft geben, wenn sie eine deutlich höhere Vermieter belangt werden. „Verstößt der Verwalter
als die ortsübliche Vergleichsmiete erheben. „Der gegen seine Pflicht aus dem Verwaltervertrag, wird
Foto: © Dmytro Zinkevych / shutterstock.com
Vermieter darf weiterhin Mieten verlangen, die über er schadensersatzpflichtig gegenüber dem Eigen-
dem Mietspiegel liegen – nämlich dann, wenn eine be- tümer, dem im Zweifel Mieteinnahmen verloren
gründete Ausnahme greift“, erklärt Prof. Dr. Markus gehen“, so Artz. Denn wenn die Auskunft nachgeholt
Artz von der Universität Bielefeld. Der Vermieter wird, kann sich der Vermieter erst nach zwei Jahren
muss nach dem neuen Gesetz Mietinteressenten vor auf die ursprünglich geforderte Höhe berufen. Die
Abschluss des Vertrags darauf hinweisen, dass sie Differenz kann Verwaltern als Schaden angeheftet
sich gegebenenfalls auf eine der Ausnahmen von werden.
4 | BVI ◆ Magazin | Schwerpunktthema | Ausgabe 02/19
Verstöße gegen Informations- Unangetastet bleibt der Grundsatz, dass es die Mieter
sind, die sofort den Konflikt mit dem Vermieter
pflicht werden bestraft suchen müssen. Dies ist für den Wissenschaftler und
Der BVI Bundesfachverband der Immobilienver- Dekan der Fakultät der Rechtswissenschaft Artz
walter e.V. rät dazu, die Neuregelungen ernst zu einer der Gründe dafür, dass das Gesetz auch nach
nehmen. Verstöße gegen die Informationspflicht den Änderungen kaum Durchschlagskraft entfalten
würden bestraft, warnt BVI-Präsident Thomas Meier. wird. Mieter können dennoch unkomplizierter zu viel
Es sei genau darauf zu achten, dass in Gebieten gezahlte Mieten zurückfordern. Hier genügt nun eine
der Mietpreisbremse über eine etwaige Ausnahme einfach formulierte Rüge. An der bisherigen Regelung
informiert wird. Der Umfang der Informationspflicht zur Fälligkeit des Rückforderungsanspruches ändert
sei dabei so gering, dass dies in der Regel durch das sich nichts.
Setzen eines Kreuzes im Mietvertrag erledigt werden
kann. Wer die Neuerungen im Mietrecht nun gerade so
verdaut hat und sich zurücklehnen möchte, sei
Bei anderen Ausnahmegründen genügt ein einfacher vorgewarnt: Nach der letzten Anpassung ist vor
Satz ohne weitere rechtfertigende Begründung. der nächsten! Im Zuge des legislativen Verfahrens
Man müsse lediglich den Umstand als Tatsache mit- des jüngsten Mietrechtsanpassungsgesetzes hat
teilen, bilanziert Immobilienrechtsexperte Artz. der Bundesrat vorgeschlagen, den Zeitraum zur
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier
Der Rechtsanwalt Malte Monjé von der Berliner auf acht Jahre zu erweitern. Die Bundesregierung
Kanzlei Wanderer und Partner empfiehlt das Erstel- hat den Vorschlag befürwortet. Es ist deshalb zu
len eines „Aufklärungsschreibens“. Dieses klärt erwarten, dass das Thema bei der nächsten Miet-
potenzielle Mieter vor Mietvertragsabschluss über rechtsreform wieder auf die Tagesordnung kommt.
die Höhe der Vormiete und normale Modernisie- Das kann schon im ersten oder zweiten Quartal 2019
rungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren vor der Fall sein. Das Bundesministerium der Justiz und
Beginn des Mietverhältnisses auf. Des Weiteren gibt für Verbraucherschutz (BMJV) arbeitet bereits an
es Auskunft darüber, ob es sich um eine Erstver- einem neuen Vorhaben, bei dem es um die Neu-
mietung nach umfassender Modernisierung handelt ordnung des Mietspiegelrechts geht.
oder ob die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014
erstmals genutzt und vermietet wird. Wollen Mieter BVI e.V.
später die Höhe der Miete anfechten, müsse sie sich
dabei auf diese Auskunft beziehen, so Monjé.
Foto: © LightField Studios / unsplash.com
Ausgabe 05/19 | Schwerpunktthema | BVI ◆ Magazin | 5
POLITIK & AKTUELLES
6
e des
Kolumn
ds
Vorstan
MARK ZIMNI
Vorstandsmitglied BVI e.V.
Automatische Rechnungs-
erfassung und –verarbeitung
Herausforderungen meistern!
In unserer Immobilienverwaltung
arbeiten wir seit nunmehr zwei Jahren an
Foto: © wutzkohphoto / shutterstock.com
der Weiterentwicklung von Prozessen.
06 | BVI ◆ Magazin | Politik & Aktuelles | Ausgabe 02/19
Unsere Vision: Eine Rechnung, die in Papierform Software mit dem Hausverwaltungsprogramm kennt
eintrifft, wird gescannt und von einer Software so das System den Objektverantwortlichen und kann
ausgewertet, dass Rechnungsaussteller, die zahlungs- ihn für einfache Abfragen zur sachlichen Korrektheit
pflichtige WEG, die Rechnungsnummer und der einer Rechnung direkt ansprechen.
Zahlbetrag automatisch ausgelesen werden. Nach
manueller Prüfung auf sachliche Richtigkeit wird
die Zahlung direkt ohne weiteres Zutun ausgeführt
und darüber hinaus das gescannte Belegbild am
Mehr Zeit für
Buchungssatz in unserer Hausverwaltungssoftware anspruchsvolle Prozesse
angehängt. Klingt nach Science-Fiction? Vielleicht.
Genauso sind wir bei weiteren, auch kleinteiligen
Bei uns ist es zum Jahreswechsel Realität geworden
Herausforderungen im weiteren Verlauf von Rech-
– bei einer mittelständischen Immobilienverwaltung
nungsbearbeitungen vorgegangen. Wir überlegen
mit Wurzeln und Wirken in der Region.
– und nutzen dann die Errungenschaften der Digita-
lisierung zur Problemlösung. In der Konsequenz
sparen wir vor allem wertvolle Zeit, die wir für die
Einfache Auslesung und wirklich anspruchsvollen Prozesse verwenden können.
Zuordnung der Liegenschafts- Inzwischen denken wir weiter und über Schnittstellen
nach, die einen direkten Datenaustausch zumindest
nummer mit den wichtigsten Lieferanten garantieren könnten.
Wir sind dabei so vorgegangen, dass wir uns ganz
konkrete Fragen aus dem Berufsalltag gestellt Das Beste daran ist freilich: Was wir können, schaffen
haben. Zum Beispiel, nach welchen Kriterien Sie auch! Der erste Schritt in Richtung Digitalisierung
die Software eindeutig entscheiden kann, für mag schwer erscheinen, die weiteren gehen sich umso
welche Liegenschaft eine eingehende Rechnung leichter. Seien Sie mutig, nutzen Sie die Möglichkeiten,
bestimmt ist. Gelöst haben wir die Aufgabe, die sich bieten – wir als Ihr Fachverband stehen an
indem wir unsere Lieferanten darauf getrimmt Ihrer Seite!
haben, unsere vierstellige Liegenschaftsnummer
in das Adressfeld mit aufzunehmen. Diese kann Mit diesen optimistischen Grüßen
einfach ausgelesen und noch einfacher zugeordnet verbleibe ich herzlich,
werden, als das Auswerten der ausgeschriebenen
Liegenschaftsbezeichnung. Durch die Verknüpfung IHR MARK ZIMNI
unserer DMS (Dokumenten Management System)- Vorstandsmitglied BVI e.V.
Ausgabe 02/19 | Politik & Aktuelles | BVI ◆ Magazin | 07
POLITIK & AKTUELLES
8
Bundesbauminister Seehofer beim
Neujahrsempfang von BVI,
HDB, GEFMA, GCSC, IVD und ZIA
BVI-Vorstandsmitglied Mark Zimni fordert
Nachbesserungen beim Sachkundenachweis und
WEG-Novelle
Horst Seehofer, Bundesminister des Innern, für Am Neujahrsempfang in der Berliner Kunztschule
Bau und Heimat, traf am 12. Februar in Berlin bei nahmen mehr als 300 Gäste aus Politik, Wirtschaft
einem Neujahrsempfang auf die Spitzenvertreter und Verbänden teil, darunter ca. 30 Mitglieder
der Immobilienwirtschaft. Wortführer für den BVI des Bundestages und die Staatssekretäre Marco
Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V. war Wanderwitz und Gunther Adler.
Vorstandsmitglied Mark Zimni. Er unterstrich die
Verbandsforderungen nach einer WEG-Novelle zur Weitere Infos und Fotos unter www.bvi-verwalter.de
Förderung von E-Mobilität und zum Einbruchschutz
BVI e.V.
und betonte die Notwendigkeit eines echten Sach-
kundenachweises für Immobilienverwalter zum
Schutze des Verbrauchers.
Seehofer sicherte der Immobilienwirtschaft seine
Unterstützung bei der Schaffung von neuem
Wohnraum, der Förderung von Wohneigentum und
der energetischen und altersgerechten Sanierung
des Gebäudebestands zu.
08 | BVI ◆ Magazin | Politik & Aktuelles | Ausgabe 02/19POLITIK & AKTUELLES
9
Zensus 2021
Die Vorbereitungsarbeiten starten
Die statistischen Ämter der 2021 wird es wieder eine Volks-, Gebäude- und
Wohnungszählung (Zensus) geben. Der Zensus dient
Länder kontaktieren derzeit im dazu, zu ermitteln, wie viele Menschen im Land leben,
Rahmen des Zensus 2021 wie sie wohnen und arbeiten. Die Grundinformatio-
nen für den Zensus werden über Verwaltungsregister
(potenzielle) Großeigentümer (z.B. Melderegister) gewonnen. Für Wohnungen
und Gebäude gibt es in Deutschland jedoch kein
und Verwalter von Gebäuden
einheitliches Verwaltungsregister.
mit Wohnraum.
Zensusgesetz wird im
Sommer 2019 erlassen
Zur Gebäude- und Wohnungszählung (GWZ)
werden zunächst alle Objekte mit Wohnraum und
deren Eigentümer auf Grundlage des Amtlichen
Liegenschaftskatasterinformationssystems (ALKIS)
oder des Grundbuchs ermittelt. Alle Eigentümer
von Wohnraum sind dann zum Zensus-Stichtag
Foto: © r.classen / unsplash.com
im Mai 2021 zu Auskünften zu ihren Gebäuden und
Wohnungen verpflichtet. Die Auflage zur Auskunfts-
erteilung ergibt sich aus dem Zensusgesetz, das
voraussichtlich im Sommer 2019 verabschiedet wird.
Ausgabe 02/19 | Politik & Aktuelles | BVI ◆ Magazin | 09Online-Meldeverfahren für Befragung geringerer
größere Bestände Bestände erst zum Zensus-
Die Unternehmen der Wohnungswirtschaft sind ein Stichtag im Mai 2021
wichtiger Partner der amtlichen Statistik, da sie für Einige Unternehmen der Wohnungswirtschaft haben
viele Gebäude und Wohnungen Auskunft erteilen bereits zu Beginn des Jahres 2019 ein Schreiben von
können. Für gewerbliche Eigentümer und Verwalter den statistischen Ämtern der Länder mit der Bitte
von größeren Gebäude- und Wohnungsbeständen erhalten, einen Online-Fragebogen zu beantworten.
erleichtert ein Online-Meldeverfahren die Daten- Dieser ermittelt, ob die Unternehmen tatsächlich
lieferung. Das IT-Verfahren „e.Statistik.core“ erlaubt gewerbliche Eigentümer oder Verwalter von größe-
es, elektronisch vorliegende Daten per Internet über ren Wohnungsbeständen sind und für das Online-
eine gesicherte Verbindung an die statistischen Meldeverfahren in Frage kommen.
Ämter zu übertragen. Die Kontaktaufnahme zu
gewerblichen Eigentümern erfolgt bereits jetzt, um Mit dem Online-Fragebogen werden Ansprechpartner
einen Überblick über die Gebäude- und Wohnungs- in den Unternehmen, die Anzahl der Gebäude und
bestände zu bekommen sowie die organisatorischen Wohnungen, die sich im Eigentum oder in Verwaltung
und technischen Voraussetzungen für diesen des Unternehmens befinden sowie die für die
Erhebungsweg zu schaffen. Die gesetzlichen Verwaltung der Objekte genutzte Software ermittelt.
Grundlagen für diese Datenerhebung sind das
Bundesstatistikgesetz (BStatG) und das Zensus- Die Unternehmen erhalten nach dem Ausfüllen des
vorbereitungsgesetz (ZensVorbG 2021). Online-Fragebogens die Information, ob sie für den
Übermittlungsweg über e.Statistik.core ausgewählt
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wurden oder aufgrund geringerer Bestände erst zum
Zensus-Stichtag im Mai 2021 befragt werden oder
gar nicht für die Gebäude- und Wohnungszählung
Aktion auskunftspflichtig sind.
vom 21.03.19
bis 21.06.19 Die ermittelten gewerblichen Eigentümer und
Verwalter werden voraussichtlich im Sommer 2019 für
weitere Datenlieferungen im Rahmen der Gebäude-
und Wohnungszählung von den statistischen Ämtern
der Länder kontaktiert.
Weitere Informationen finden Sie unter:
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verwalter@dkb.de
10 | BVI ◆ Magazin | Politik & Aktuelles | Ausgabe 02/19POLITIK & AKTUELLES
11
Facebook-Fanpage-Betreiber
ist mitverantwortlich im Sinne
der DSGVO
Eine Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs
Nach dem Urteil des Europäi- gezielte Werbung zu nutzen. Deshalb sind sie nach
Auffassung des Europäischen Gerichtshofs „an
schen Gerichtshofs (EuGH) vom der Entscheidung über die Zwecke und Mittel der
05.06.2018 tragen Betreiber von Verarbeitung der personenbezogenen Daten der
Besucher (…) beteiligt“ - selbst, wenn sie diese
Facebook-Fanpages Mitverant- nicht nutzen möchten. In der Folge kann bei Nicht-
wortung über die Verarbeitung Wahrung des Datenschutzes durch den Betreiber
einer Fanpage ein Bußgeld von bis zu vier Prozent
der personenbezogenen Daten. des Jahresumsatzes anfallen. Im Fall von Facebook
kann eine Kontrolle der Datenverarbeitung durch
den Fanpage-Betreiber gar nicht stattfinden, weil
Facebook speichert verschiedene Daten seiner Facebook die Verwendung der personenbezogenen
Nutzer, doch es gibt bisher keine Aussage darüber, Daten eben nicht offenlegt. Der Betreiber einer
was konkret mit diesen Daten gemacht wird. Dabei Facebook-Fanpage ist damit in der Verantwortung.
ist der Anbieter eines sozialen Netzwerks auf jeden
Fall verantwortlich für den Schutz der personen- Hier können Sie die vollständige Pressemitteilung
bezogenen Daten im Sinne der DSGVO. einsehen:
Foto: © PK Studio / unsplash.com
Aber auch Betreiber von Fanpages haben die Link: www.bvi-magazin.de/curia-facebook-fanpage
Möglichkeit, die demographischen (z.B. Alter,
Geschlecht, Beziehungsstatus etc.) und geographi- NORA THEISINGER
schen Daten ihrer Besucher einzusehen und für BVI e.V.
Ausgabe 02/19 | Politik & Aktuelles | BVI ◆ Magazin | 11WEG- & MIETRECHT
12
Der Verlust eines Schlüssels
Das kann teuer werden
Ein Mieter ist verpflichtet, nach Muss ein Mieter die hohen Kosten des Austauschs der
Schließanlage erstatten, nur weil er einen Schlüssel
Mietvertragsende die Mietsache verloren hat? Oder muss er nur den verlorenen
herauszugeben. Dazu gehört die Schlüssel bezahlen? Erhält der Vermieter auch
fiktiven Schadensersatz, wenn das Schloss bzw.
Herausgabe aller Schlüssel. In die Schließanlage gar nicht ausgetauscht wurde?
diesem Beitrag wird beleuchtet, Wann muss oder darf tatsächlich eine gesamte
Schließanlage ausgetauscht werden?
ob und inwieweit dem Vermieter
Schadensersatzansprüche gegen In seinem Urteil vom 5.3.2014 hat der BGH ausgeführt,
dass den Mieter eine Obhutspflicht für die Schlüssel
den Mieter zustehen, wenn die- des Mietobjekts trifft. Wenn er also einen Schlüssel
ser einen oder mehrere Schlüssel verliert oder ihn nicht mehr findet, verletzt er
diese Obhutspflicht. Hier besteht die gesetzliche
verliert. Vermutung, dass der Mieter schuldhaft gehandelt
hat. Dabei reicht es, wenn der Mieter den Schlüssel
Foto: © Jozef Sowav / shutterstock.com
fahrlässig verliert – vorsätzliches Handeln ist nicht
erforderlich. Der Mieter kann diese Vermutung
entkräften, sich also entschuldigen. Dazu muss er aber
vortragen, was passiert ist und warum sein Handeln
nicht fahrlässig war. Wenn der Mieter das nicht kann,
steht dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch zu.
12 | BVI ◆ Magazin | WEG- & Mietrecht | Ausgabe 02/19Muss der Mieter auch die In diesem Zusammenhang hat das Amtsgericht
Waren am 12.10.2017 (Az. 106 C 1139/15) entschieden,
Schließanlage bezahlen? dass ein Austausch der Schließanlage treuwidrig
Der Mieter muss daher den Schlüssel bezahlen – aber ist, wenn seit dem Verlust des Schlüssels mehrere
auch die Schließanlage? Bis zur oben erwähnten (hier 16) Monate vergangen sind. Offensichtlich
Entscheidung des BGH vertraten viele Gerichte die geht das Gericht davon aus, dass eine konkrete
Auffassung, dass ähnlich einer Sachbeschädigung Missbrauchsgefahr nach 16 Monaten nicht (mehr)
auch der fiktive Schaden erstattungsfähig ist. Dem bestanden hat.
ist der BGH entgegengetreten und hat ausgeführt,
dass sich der Anspruch auf Ersatz der tatsächlich
entstandenen Kosten richtet. Eine Substanzverlet-
Fazit
zung der Schließanlage sei durch das Fehlen eines
Schlüssels nicht eingetreten und die Sorge um die Der Vermieter kann daher dann Schadensersatz-
beeinträchtigte Sicherheit sei nicht kommerzialisier- ansprüche auf Austausch eines Schlosses oder einer
bar. Daher liege ein Vermögensschaden nur dann Schließanlage geltend machen, wenn
vor, wenn die Schließanlage auch tatsächlich
der Mieter beim Verlust des Schlüssels
ausgetauscht wurde.
mindestens leicht fahrlässig gehandelt hat,
der Schlüssel der Schließanlage zugeord-
net werden kann und dadurch durch den
Besteht Missbrauchsgefahr?
Verlust des Schlüssels eine konkrete,
Bevor der Vermieter aber auf Kosten des Mieters fortbestehende Missbrauchsgefahr ent-
die Schließanlage austauscht, muss er allerdings standen ist und
prüfen, ob tatsächlich eine konkrete und andauernde
die Schließanlage ausgetauscht wurde.
Missbrauchsgefahr, also eine Beeinträchtigung der
Sicherheit durch den verlorenen Schlüssel besteht.
Wenn das nicht der Fall ist, ist der Austausch einer KATHARINA GÜNDEL
www.gross.team
Schließanlage oder eines Schlosses nicht notwendig
und ein Schadensersatzanspruch kommt nicht in
Betracht.
Ausgabe 02/19 | WEG- & Mietrecht | BVI ◆ Magazin | 13WEG- & MIETRECHT
14
Alles aus einer Hand oder
jedem das Seine?
Einbau, Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern
Der BGH entschied mit Urteil durchführen zu lassen. Die Anschaffungskosten
sollen aus der Instandhaltungsrücklage finanziert
vom 07.12.2018 (V ZR 273/17): werden. Die laufenden Kosten für die Wartung
und Prüfung sollen über die Jahresabrechnung
Ein auf der Grundlage einer entsprechenden nach dem Verteilerschlüssel Miteigentumsanteil
landesrechtlichen Pflicht gefasster Beschluss der umgelegt werden. Die Rauchmelder befinden sich im
Wohnungseigentümer über den einheitlichen Ein- Gemeinschaftseigentum.“
bau und die einheitliche Wartung und Kontrolle
von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen durch Die Anfechtungskläger, die ihre Wohnungen bereits
ein Fachunternehmen entspricht regelmäßig auch mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet
dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er auch haben, möchten von der getroffenen Regelung
Wohnungen einbezieht, in denen Eigentümer bereits ausgenommen werden. Schon für die Zuordnung
Rauchwarnmelder angebracht haben (Fortführung der Rauchwarnmelder zum gemeinschaftlichen
von BGH, Urteil vom 08.02.2013, V ZR 238/11, ZMR Eigentum fehlt die Beschlusskompetenz. Nur der
2013, 642). BGH (Urteil vom 28.10.2016, V ZR 91/16, ZMR 2017,
Foto: © wavebreakmedia / shutterstock.com
256) hält rein deklaratorische Beschlüsse für
Die Wohnungseigentümer hatten auszugsweise unbedenklich, wenn sie eine klarstellende Funktion
wie folgt beschlossen: „Die Verantwortung für die haben und keine Zweifel an der Rechtslage
Installation, Wartung und Prüfung der Rauchmelder aufkommen lassen. Das ist hier aber gerade
obliegt der gesamten Eigentümergemeinschaft, der fraglich, da der BGH bisher nicht geklärt hat, ob
Verwalter wird beauftragt, die Maßnahme durch Rauchwarnmelder Zubehör, Verwaltungsvermögen
die von der Versammlung ausgesuchte Firma E. oder gemeinschaftliches Eigentum sind.
14 | BVI ◆ Magazin | WEG- & Mietrecht | Ausgabe 02/19Beschlusskompetenz nicht, die einheitliche Wartung der neu eingebauten
Rauchwarnmelder durch ein Fachunternehmen
vorhanden zu beschließen. Der Gesetzgeber wollte durch
Es besteht Beschlusskompetenz hinsichtlich des die Regelung der LBauO nicht in bestehende
Einbaus von Rauchwarnmeldern in alle Wohnungen Aufgabenverteilungen eingreifen.
der Anlage, wenn nach der LBauO Eigentümer von
Wohnungen verpflichtet sind, Schlafräume und
Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege Beschluss entspricht
von Aufenthaltsräumen führen mit mindestens einem
Rauchwarnmelder auszustatten. Dabei handelt es
ordnungsmäßiger Verwaltung
sich um eine eigentumsbezogene Pflicht. Die Be- Der Beschluss der Wohnungseigentümer entspricht
schlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil
über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der er die Gebäudesicherheit erhöht. Die Wohnungs-
Rauchwarnmelder. Auch wenn die Vorschrift der eigentümer könnten bei einer Ermessensausübung
LBauO bestimmt, dass der unmittelbare Besitzer diesem Aspekt den Vorzug geben und seien
verpflichtet ist, die Betriebsbereitschaft der nicht gehalten, solche Wohnungseigentümer, die
Rauchwarnmelder sicherzustellen, hindert dies bereits Rauchwarnmelder angeschafft hätten,
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Ausgabe 02/19 | WEG- & Mietrecht | BVI ◆ Magazin | 15von der einheitlichen Installation und Wartung einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle
auszunehmen. Es bestehen berechtigte Interessen kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
der Wohnungseigentümer an einer einheitlichen sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder von guter
Regelung hinsichtlich des Einbaus und der Wartung Qualität sind, den einschlägigen DIN-Normen
von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen der entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal
Anlage. installiert und gewartet werden.
Schutz auch fürs Minimierung versicherungs-
Gemeinschaftseigentum rechtlicher Risiken
Rauchwarnmelder dienen nicht nur dem Schutz Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat
des jeweiligen Sondereigentümers, sondern dem zudem ein schutzwürdiges Interesse daran, durch eine
aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage. Regelung „aus einer Hand“ versicherungsrechtliche
Wohnungsbrände stellen stets eine Bedrohung Risiken zu minimieren. Überlässt sie es einzelnen
für das gesamte Gebäude und damit für Leib und Wohnungseigentümern, Rauchwarnmelder zu instal-
Leben aller Wohnungseigentümer bzw. ihrer Mieter lieren, läuft sie Gefahr, dass bei einem Verstoß gegen
und Gäste dar. Durch die rasche Entdeckung eines die Einbauverpflichtung im Schadensfall Leistungen
Wohnungsbrandes wird auch das gemeinschaftliche aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt
Eigentum geschützt. Indem der Einbau und die werden.
spätere Wartung von Rauchwarnmeldern für das
gesamte Gebäude „in eine Hand“ gelegt werden, Wird der Einbau von Rauchwarnmeldern in allen
wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Wohnungen mehrheitlich beschlossen, haben die
Das gilt auch im Vergleich zu einem Zustand, überstimmten Wohnungseigentümer keinen
der bereits dadurch erreicht ist, dass einzelne Anspruch darauf, dass sie von der Regelung
Wohnungseigentümer Rauchwarnmelder eingebaut ausgenommen werden, weil sie eine individuelle
haben. Durch die einheitliche Anschaffung und die Lösung vorziehen. Dies gilt umso mehr, als eine
Foto: © Dmitri Ma / shutterstock.de
16 | BVI ◆ Magazin | WEG- & Mietrecht | Ausgabe 02/19einheitliche Regelung auch für diese Wohnungs-
eigentümer von Vorteil sein kann, etwa weil
andernfalls nicht sichergestellt ist, ob alle anderen
Wohnungseigentümer, die ihre Einbaupflicht bereits
erfüllt haben, ihre Geräte regelmäßig warten.
Fazit
Der umfassende Beschluss muss wohl eine Verge-
meinschaftung beinhalten, wenn auch Teileigentum
besteht. Offen bleiben jedoch folgende Fragen:
Bedarf es aber auch einer Vergemeinschaftung
bei reinem Wohnungseigentum? Wie erklärt man,
dass eine erfüllte Pflicht (Wohnungseigentümer hat
eingebaut) nochmals für ihn durch den Verband
erfüllt werden muss? Wie erklärt man, dass der
Verband (in NRW die „besitzhabende Person“ – arme
deutsche Sprache!) eine Nichtkontrollpflicht erfüllen
muss?
Wenn der Verband Rauchwarnmelder einbaut, hat
der Eigentümer seine Pflicht nach der LBauO erfüllt.
Nur wenn die Gemeinschaft einen Negativbeschluss
fasst, muss der Einzelne tätig werden. Muss er dann DR. OLAF RIECKE
eine Beschlussersetzungsklage anstrengen? www.riecke-hamburg.de
Ausgabe 02/19 | WEG- & Mietrecht | BVI ◆ Magazin | 17WEG- & MIETRECHT
18
Keine fiktiven Mangel-
beseitigungskosten als Schaden-
ersatz im Werkvertragsrecht
BGH, Urt. v. 22.02.2018, Az. VII ZR 46/17
Ist das Werk mangelhaft, hat Bleibt diese Aufforderung erfolglos, kann die WEG
nach ggf. nötiger Kündigung des Vertrags insbeson-
die WEG den Auftragnehmer dere die Mängel durch ein anderes Unternehmen
zunächst zur Mangelbeseitigung beseitigen lassen (Ersatzvornahme) und den
Auftragnehmer zur Erstattung der Ersatzvornahme-
unter Fristsetzung aufzufordern. kosten in Anspruch nehmen. Damit die WEG die
Ersatzvornahmekosten nicht vorfinanzieren muss,
bietet sich regelmäßig an, den Auftragnehmer
auf Zahlung eines Vorschusses zu verklagen.
Beabsichtigt die WEG hingegen die Mängel nicht
beseitigen zu lassen, sondern Schadenersatz von
dem Auftragnehmer zu erhalten, war bislang
Valery Evlakhov//shutterstock.com
shutterstock.de
höchstrichterlich anerkannt, dass die Kosten für die
Mangelbeseitigung ein kausaler und ersatzfähiger
Schaden sind. Die Schadenshöhe wurde regelmäßig
durch Gutachten oder Kostenvoranschläge, die
Foto: © Andrey_Popov
die fiktiven Mangelbeseitigungskosten auswiesen
ermittelt.
20 || BVI
18 Magazin | | W
BVI◆◆Magazin WEG- Mietrecht || Ausgabe
EG-&&Mietrecht Ausgabe02/19
03/18Gutachten zur Schadens- Mangel beseitigen lässt und die hierfür erforderlichen
Kosten bezahlt.
ermittlung zwingend
Der insbesondere auch für das Baurecht zuständige Die neue Schadensberechnung bedeutet für die
VII. Zivilsenat des BGH hat seine bisherige WEG regelmäßig einen erheblichen finanziellen
Rechtsprechung aufgegeben und entschieden, Unterschied zu der bisherigen Rechtslage, da der
dass die Schadensberechnung nicht mehr anhand Minderwert des Werkes mit Mangel regelmäßig
fiktiver Mangelbeseitigungskosten erfolgt. Nach der nicht höher ausfallen kann, als die fiktiven
Grundsatzentscheidung des BGH ist der Schaden Mangelbeseitigungskosten. Weiterhin möglich ist
nun, wenn die Mangelbeseitigung unterbleibt, die Geltendmachung des Kostenvorschussanspruchs
anhand des Minderwertes des Werks wegen des oder des Schadenersatzanspruchs, gerichtet auf
nicht beseitigten Mangels zu ermitteln. Für die die Zahlung der erforderlichen Mangelbeseitigungs-
Schadensermittlung bedeutet dies zwingend die kosten. Voraussetzung ist in diesen Fällen allerdings,
Einholung eines Gutachtens. Der Sachverständige dass die WEG die Mängel auch tatsächlich beseitigen
beziffert dann anhand der Differenzmethode, wieviel lässt.
das Werk ohne Mangel wert wäre und wieviel es
mit Mangel wert ist. Dies kann z.B. bei Arbeiten am
Gebäude mitunter sehr aufwendig sein.
Vermögensschaden
erst bei tatsächlicher
Mängelbeseitigung
Der BGH begründet seine Entscheidung im
Wesentlichen damit, dass ein Auftraggeber, der
keine Aufwendungen zur Mangelbeseitigung tätigt, RA INGO KOLMS, LL.M.
sondern diese nur fiktiv ermittelt, auch keinen www.fuhrmann-wallenfels.de
Vermögensschaden in Form und Höhe der nur
fiktiven Mangelbeseitigungskosten hat. Ein Schaden
entsteht erst dann, wenn der Auftraggeber den
03/18 | WEG- & Mietrecht | BVI ◆ Magazin | 19
Ausgabe 02/19 21MANAGEMENT & FÜHRUNG
20 Verwalter
PraxisA-Z
P
Q wie (Minderheiten-)Quorum
Grundlagen und Wissenswertes
Situation § 24 Abs. 2 WEG:
Die Versammlung der Wohnungseigentümer muss
Die WEG Sonnenallee 100 besteht aus folgenden
von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der
Wohnungseigentümern:
Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im Übrigen
dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter
Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als
Wohnung Eigentümer MEA
einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt
Wohnung Nr. 1 Eigentümer Q 150 wird.
Wohnung Nr. 2 Eigentümer Q 150
Wohnung Nr. 3 Eigentümer Q 150
Eigentümer Q rechnet und stellt fest, dass ihm
Wohnung Nr. 4 Eigentümer Q 150 40 Prozent der Wohnungen (und 600 von 1.000
Wohnung Nr. 5 Eigentümer Q 150 Miteigentumsanteilen) gehören. Er schreibt dem
Verwalter eine E-Mail mit Hinweis auf die
Wohnung Nr. 6 Eigentümer Q 150
gesetzlichen Bestimmungen und verlangt die
Wohnung Nr. 7 Eigentümer Q 150
sofortige Einberufung einer außerordentlichen
Wohnung Nr. 8 Eigentümer Q 150 Eigentümerversammlung zwecks Abberufung des
Wohnung Nr. 9 Eigentümer Q 150 Verwalters.
Wohnung Nr. 10 Eigentümer Q 150
Verwalter V ist sich unsicher, ob die Voraussetzungen
Gesamt 1000
des § 24 Abs. 2 WEG wirklich erfüllt sind und beugt
sich dem Verlangen. Zu Recht?
Eigentümer Q ist mit der Arbeit des Verwalters
überhaupt nicht einverstanden und möchte so
schnell wie möglich für dessen Abberufung sorgen.
Er stöbert im Wohnungseigentumsgesetz und findet
Rechtlicher Hintergrund
dort folgende Vorschrift: Grundsätzlich ist der Verwalter zur Einberufung einer
außerordentlichen Wohnungseigentümerversamm-
lung verpflichtet, wenn dies schriftlich unter Angabe
des Zweckes und der Gründe von mehr als einem
Viertel der Wohnungseigentümer beantragt wird.
Aus dieser Vorschrift lassen sich wichtige Regeln
ableiten:
20 | BVI ◆ Magazin | Management & Führung | Ausgabe 02/19Das Einberufungsverlangen hat schriftlich Rechtsprechung zum
zu erfolgen, d. h. gemäß § 126 Abs. 1 BGB
müssen die betroffenen Wohnungseigen-
Minderheitenquorum
tümer die Aufforderung eigenhändig LG Koblenz, Hinweisbeschluss v. 7.6.2018 – 2 S 16/18
unterschreiben und diese muss dem
Verwalter im Original zugehen. 1.
Liegen die Voraussetzungen eines Einberufungs-
Das Schreiben muss den Zweck und
verlangens nach § 24 II Halbsatz 2 WEG vor, so
die Gründe enthalten, auf die sich das
sollte die Versammlung vom Verwalter in der Regel
Einberufungsverlangen stützt.
binnen zwei Wochen einberufen werden und binnen
Es kommt auf die Kopfzahl der Wohnungs- Monatsfrist stattfinden.
eigentümer (§ 25 Abs. 2 WEG = Gesetzliches
Stimmrecht) an. Eine Vereinbarung in 2.
der Gemeinschaftsordnung, wonach das Gehört eine Wohnungseigentumseinheit mehreren
Stimmrecht nach dem Einheiten- oder Personen, zählen die Berechtigten bei der
Wertprinzip ausgeübt werden muss, wirkt Berechnung des Einberufungsquorums nur als ein
sich nicht auf das Minderheitenquorum aus. Wohnungseigentümer. Das Einberufungsverlangen
Das Gesetz geht der Vereinbarung also vor. muss in diesem Fall analog § 25 II WEG von allen
Steht ein Wohnungseigentum mehreren Bruchteilsberechtigten mitgetragen werden.
Wohnungseigentümern gemeinschaftlich
zu, müssen sie ihr Einberufungsverlangen 3.
analog § 25 Abs. 2 S. 2 einheitlich ausüben. Das Quorum des § 24 II WEG muss nicht nur im
Zeitpunkt des Zugangs des Einberufungsverlangens
Die im Gesetz verankerte Grenze von mehr beim Verwalter vorliegen, sondern auch noch bis
als einem Viertel der Wohnungseigentümer zur tatsächlichen Einladung zur Eigentümerver-
kann nach herrschender Meinung nicht sammlung durch diesen bzw. im Schluss der
durch eine Vereinbarung erhöht bzw. mündlichen Verhandlung fortbestehen, wenn der
erschwert werden (Bärmann, WEG, 14. Verwalter dem Verlangen nicht nachkommt und
Auflage 2018, § 24 Rn. 10-13). ein Minderheiteneigentümer gerichtliche Hilfe in
Liegt ein wirksames Einberufungsverlan- Anspruch nimmt, um den Verwalter zur Einladung
gen vor, sollte die Wohnungseigentümer- verpflichten zu lassen.
versammlung unverzüglich einberufen
werden. 4.
Ein Einberufungsverlangen kann von einzelnen
Wohnungseigentümern zurückgenommen werden.
§ 130 I 2 BGB bzw. die daraus abzuleitende Bin-
Lösung dungswirkung nach Zugang beim Verwalter ist auf
Gemäß 25 Abs. 2 WEG besteht die WEG Sonnenallee das Einberufungsverlan-
100 zum Zeitpunkt des Einberufungsverlangens aus gen, das keine Willens-
sechs Wohnungseigentümern (sechs Köpfen). Auch erklärung ist, sondern
wenn dem Eigentümer Q mehrere Wohnungen eine geschäftsähnliche
gehören und er zusätzlich die meisten Miteigen- Handlung, nicht analog
tumsanteile hat, werden die Voraussetzungen (nämlich anzuwenden.
mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer -
berechnet von sechs Köpfen - nicht erfüllt). Darüber
hinaus reicht eine E-Mail (Textform) nicht aus, da der MASSIMO FÜLLBECK
Gesetzgeber klar die Schriftform vorgegeben hat. mfuellbeck@hotmail.com
Ausgabe 02/19 | Management & Führung | BVI ◆ Magazin | 21MANAGEMENT & FÜHRUNG
22
5S-Methode
So sorgen Sie in fünf Schritten für Ordnung im Betrieb
Schluss mit dem Chaos am Arbeitsplatz!
Ob Büro oder Werkstatt: Die 5S-Methode sorgt dafür,
dass Sie und Ihre Mitarbeiter dauerhaft effizienter
arbeiten können. So gelingt die Einführung.
Im Druckerraum stapeln sich Fehldrucke und Wofür stehen die 5S?
leere Kartons für Druckerpapier. Das Lager ist ein
Ursprünglich leiten sich die fünf S von den japanischen
Friedhof für alte Monitore und aufgerissene Kisten
Begriffen Seiri, Seiton, Seiso, Seiketsu, Shitsuke ab –
mit Ersatzteilen. In der Werkstatt liegen verstaubte
das sind die fünf Schritte der 5S-Methode. Sinngemäß
Maulschlüssel und Schraubenzieher kreuz und quer
übersetzt bedeuten sie:
auf der Werkbank.
1 Sortieren
So sehen Arbeitsplätze in vielen Firmen aus. „Diese
Unordnung kostet nicht nur Zeit und Geld; sie stellt 2 Systematisieren
auch eine Gefahr für die Sicherheit und für die 3 Saubermachen
Kundenzufriedenheit dar“, sagt Kaizen-Berater 4 Standardisieren
Andreas Skuin.
5 Selbstdisziplin üben und ständig verbessern
Die 5S-Methode macht Schluss mit dem Chaos – damit
Foto: © fizkes / shutterstock.com
Vorteile: Das bringt die 5S-Methode
man produktiv arbeiten kann. Mit ihr lässt sich jeder
Arbeitsplatz in fünf Schritten sinnvoll organisieren. „Bei der 5S-Methode geht es nicht um schöner
wohnen!“, sagt Andreas Skuin. Vielmehr gibt es gute
Gründe, dem Chaos den Kampf anzusagen:
22 | BVI ◆ Magazin | Management & Führung | Ausgabe 02/195S spart Zeit: „Sie verlieren jedes Mal vorprogrammiert, wenn er mal krank
unheimlich viel Zeit, wenn Ihr Arbeitsfluss oder im Urlaub ist. Auch neue Mitarbeiter
unterbrochen wird“, sagt Skuin. Doch brauchen lange, bis sie sich zurechtfinden.
genau das passiert, wenn ein Mitarbeiter
erst alle Schubladen aufreißen muss, um 5S fördert das Wohlbefinden: In einem
zu finden, was er sucht. Womöglich muss sauberen und ordentlichen Umfeld macht
er Kollegen fragen oder das fehlende Teil die Arbeit einfach mehr Spaß. Plus: Ein
sogar bestellen. Ist das Arbeitsmaterial ergonomisch gestalteter Arbeitsplatz ist
überall verstreut, muss der Mitarbeiter der Gesundheit zuträglich.
zudem ständig hin- und herlaufen.
5S verbessert die Außenwirkung: Werden
5S minimiert Verschwendung: „Wenn Sie Kunden oder Geschäftspartner in der Firma
keine Ordnung haben, kennen Sie Ihre herumgeführt, muss sich keiner für die
Bestände schlicht nicht“, sagt Skuin. Und herrschende Unordnung schämen.
wenn der große Maulschlüssel mal wieder
5S schafft Platz: Wenn entsorgt wird, was
partout nicht auffindbar ist? Wird eben ein
niemand braucht, entsteht freier Platz, der
neuer angeschafft. Das kostet unnötig Geld –
sich sinnvoll nutzen lässt.
ebenso wie Defekte, die dadurch entstehen,
dass alles wild durcheinanderliegt.
5S erhöht die Sicherheit: Vor allem in Wie setzt man die einzelnen
Handwerksbetrieben gilt: Je größer das Schritte konkret um?
Chaos, desto größer das Risiko von Arbeits-
unfällen. „Ist Ihre Werkstatt aber ordentlich 1. Sortieren
und sauber, sehen Sie, wenn aus der Zunächst wird gründlich ausgemistet: Bleiben darf
Maschine Öl ausläuft“, sagt Skuin. „Das nur, was vor Ort wirklich gebraucht wird – alles
hilft, Schäden an Maschinen und Umwelt zu andere wird weggeräumt oder entsorgt. Beispiel
vermeiden.“ Druckerraum: Leere Papierkartons und liegen geblie-
bene Ausdrucke wandern in den Müll. Außerdem
5S macht Übergaben einfacher: Nur der wird hinterfragt: Muss wirklich der gesamte Vorrat
Mitarbeiter selbst findet in seinem Chaos an Druckerpapier dort gelagert werden? Oder gibt
noch etwas wieder? Dann sind Probleme es einen sinnvolleren Aufbewahrungsort dafür,
Ausgabe 02/19 | Management & Führung | BVI ◆ Magazin | 23etwa ein Lager? Das Ziel: Für mehr Übersicht und Schrank zeigen: Hier sollen vier Toner-Kartuschen
mehr Platz sorgen und sich einen Überblick über die liegen. Sind nur noch zwei da, weiß der zuständige
Bestände verschaffen. Kollege gleich, dass er neue bestellen muss. Damit
das funktioniert, müssen natürlich die Zuständig-
keiten geklärt sein: Wer ist dafür verantwortlich, dass
2. Systematisieren
immer genug Toner da ist? In einer Werkstatt kann
Im zweiten Schritt der 5S-Methode bekommt jeder
man so genannte Shadowboards installieren: Sie
Gegenstand einen festen Platz. Alles, was häufig
zeigen, wo welches Werkzeug Platz findet. Das
gebraucht wird, sollte griffbereit sein. Weniger oft
Ziel: Das System für alle Mitarbeiter nachvoll-
Verwendetes wird so verstaut, dass es nicht im
ziehbar machen. Außerdem sicherstellen, dass die
Weg ist, etwa ganz oben auf dem Regal. Beispiel
neue Ordnung eingehalten wird: Fehler und Mängel
Druckerraum: Das Ersatzpapier findet einen Platz
sollen sofort ins Auge fallen.
direkt neben dem Drucker, der Toner wird im Schrank
daneben untergebracht. Das Ziel: Den Arbeitsplatz
ergonomisch sinnvoll einrichten und dafür sorgen, 5. Selbstdisziplin üben und ständig verbessern
dass der Mitarbeiter bei der Arbeit möglichst kurze Nun ist der Arbeitsplatz optimal gestaltet – doch
Wege hat. damit es so bleibt, braucht es Selbstdisziplin. Wer
will, dass die neuen Regeln zur Gewohnheit werden,
3. Saubermachen müsse jedem einzelnen Mitarbeiter vermitteln: „Die
Nun wird der Arbeitsplatz gereinigt. Bei dieser 5S-Methode hat handfeste Vorteile für dich!“, wie
Gelegenheit werden auch alle Maschinen und Gerät- Kaizen-Berater Skuin sagt. Denn langfristig könne die
schaften kontrolliert: Funktioniert alles fehlerfrei? Methode nur funktionieren, wenn jeder Mitarbeiter
In diesem Schritt kann man auch gleich Wartungs- bereit ist, Eigenverantwortung zu übernehmen.
zyklen und Verantwortlichkeiten festlegen. Beispiel Motivierend sind auch Vorher-Nachher-Fotos, die
Druckerraum: Ist genug Papier im Drucker? Wie die Verbesserungen vor Augen führen. Ein weiterer
oft braucht das Gerät eine Wartung? Das Ziel: Ein Aspekt beim „fünften S“ der 5S-Methode: ständige
angenehmes Arbeitsumfeld schaffen und das Risiko Verbesserung. Denn im laufenden Betrieb fallen
von Arbeitsunfällen und technischen Störungen immer wieder Details auf, die sich optimieren lassen.
senken. „Neue Ideen der Mitarbeiter, wie man 5S noch besser
im Unternehmen verankern kann, sind ausdrücklich
erwünscht“, sagt Skuin.
4. Standardisieren
In diesem Schritt werden Kennzeichnungen und
QUELLE:
Beschriftungen angebracht: Sie machen klar, welcher
www.impulse.de
Gegenstand wo hingehört. Zudem werden Standards
definiert. Beispiel Druckerraum: Klebeetiketten am
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24 | BVI ◆ Magazin | Management & Führung | Ausgabe 02/19DIENSTLEISTUNGEN
25
Arbeit 4.0 in der
Immobilienverwaltung
Digitalisierung leicht gemacht
Mehr als nur ein Chat: Business Messenger gehören mittlerweile zu den wichtigsten
Kommunikationsmitteln in vielen Unternehmen. Das
Messenger sind echte Alleskön- gilt auch für Mitarbeiter in der Immobilienverwaltung.
ner und bieten Tools, die auf die Die Integration von mobilen Anwendungen in
den Workflow ist ein wesentlicher Schritt in der
Bedürfnisse von Unternehmen digitalen Transformation und macht Prozesse sehr
viel effizienter. Wer die Zahl seiner E-Mails um die
zugeschnitten sind.
Hälfte reduziert, kann bis zu 15 Stunden Zeit im Monat
sparen.
WhatsApp nicht
datenschutzkonform
Mietverträge, Protokolle von Eigentümerversamm-
lungen, Abrechnungen, Einkommensnachweise – die
Arbeit mit vertraulichen Daten gehört in der Immo-
bilienverwaltung zum Tagesgeschäft. Und dass statt
Briefen und E-Mails immer mehr auch Messenger
genutzt werden, ist absolut zeitgemäß. WhatsApp
ist aber aus Datenschutzgründen für die Nutzung im
beruflichen Umfeld nicht erlaubt.
Ausgabe 02/19 | Dienstleistungen | BVI ◆ Magazin | 25SIMSme Business – vollautomatisch Inhalte, etwa aus dem Intranet
oder Fachpublikationen wie dem BVI-Magazin und
Die Alternative der leitet diese dann gezielt an Mitarbeiter weiter. Das
Deutschen Post ist ganz einfach und funktioniert ohne zusätzliche
Software, lange Implementierungsphasen oder
Es gibt sichere und rechtskonforme Alternativen
Mitarbeiterschulungen.
wie beispielweise SIMSme Business. Der Messenger
der Deutschen Post erfüllt alle Anforderungen des
Datenschutzes und ist speziell auf die Bedürfnisse
von Unternehmen zugeschnitten.
Effektive Kundenkommuni-
kation per Smartphone-App
Hausverwaltungen können übrigens auch mit
Auch für PC- und Kunden, Eigentümern, Mietern oder Handwerkern
Tablet geeignet über SIMSme Business chatten. Die kostenlose
Privatkunden-App SIMSme Private ist kompatibel,
Bei einer Schadensmeldung zum Beispiel macht
damit können beispielsweise Informationen zur
der technische Dienst vor Ort ein Foto des
Eigentümerversammlung oder Termine für den
Wasserschadens und schickt es an die Zentrale. Der
Reinigungsdienst direkt auf deren privaten Smart-
Mitarbeiter im Büro kann die Datei per Drag and Drop
phones geschickt werden. So hilft der Messenger,
direkt in die jeweilige elektronische Akte schieben.
ohne großen Aufwand Prozesse effizienter und
Auch Krankmeldungen von Mitarbeitern lassen sich
effektiver zu machen. Digitalisierung, die Schritt für
als Foto einfach an die HR-Abteilung senden, sicher
Schritt vorangeht.
und datenschutzkonform. Dort kann die Meldung
sofort weiterbearbeitet werden. Denn SIMSme
Business läuft ebenfalls auf dem PC oder Tablet. MARCO HAUPRICH
marco.hauprich@deutschepost.de
Zur internen Mitarbeiter-
information nutzbar
Immobilienverwaltungen können mit SIMSme
Business auch News-Kanäle einrichten und Mitar-
beiter so gezielt informieren – beispielsweise über
Neuerungen im Wohnungseigentumsrecht, über
aktuelle BGH-Urteile oder Weiterbildungsmaßnah-
men. Das Steuerungstool der App zieht sich dabei
Foto: © Jack Frog / shutterstock.com
26 | BVI ◆ Magazin | Dienstleistungen | Ausgabe 02/19DIENSTLEISTUNGEN
27
Schlüsselszene
Aha-Erlebnisse mit der
digitalen Schlüsselverwaltung KeyScan
Winter. Es ist kalt. Ein wasser- Das Wasser läuft vom Dachgeschoss in die
darunterliegende Wohnung. Die Mieter rufen
führendes Heizungsrohr an der voller Panik in der Verwaltung an. Langsam wird es
Außenwand hält den Tempe- auch noch kalt in den Wohnungen. Die Heizung ist
ausgefallen. Aber, Glück im Unglück: Der Klempner
raturen nicht stand. Es platzt. kommt sofort. Er braucht den Schlüssel zum
Heizraum. Dieser hängt aber nicht am Schlüsselbrett.
Freitagnachmittag. Wann sonst...
Kein Problem - wir haben unsere A4-Bücher. Die
müssen wir nur durchsuchen. Da steht ja drin, wer
den Schlüssel wann ausgeliehen hat. Die Zeit drängt.
Der Klempner muss handeln. Die Mieter frieren. Und
wir blättern und suchen und blättern und suchen ...
Ausgabe 02/19 | Dienstleistungen | BVI ◆ Magazin | 27Kommt Ihnen das bekannt vor? Datenbank festgehalten. Bei der Rückgabe läuft der
Prozess umgekehrt. Die Datenbank kann jederzeit
Hunderte Schlüssel hängen im Schlüsselraum und ausgelesen und ausgewertet werden. Überfällige
sollten idealerweise anonymisiert sein, um möglichen Schlüsselrückgaben werden erkannt und können
Findern keinen Hinweis auf das zugehörige Objekt entsprechend reklamiert werden.
zu geben. Täglich werden Schlüssel an Mitarbeiter
der Hausverwaltung, Handwerker, Makler etc. heraus- Ursprünglich für den Eigenbedarf entwickelt, ist
gegeben. Ausgabe und Rückgabe wird händisch im das Programm inzwischen zur Marktreife gebracht
Schlüsselbuch protokolliert. Fehler sowohl in die eine worden und wird bundesweit überall dort eingesetzt,
wie die andere Richtung bleiben nicht aus und führen wo Schlüssel eine Rolle spielen. Hausverwaltungen,
zu hektischen Suchaktionen. Ärger, Zeitverlust und Hausmeisterdienste, Mietwagenunternehmen, KFZ-
möglicherweise Kosten für die Ersatzbeschaffung Händler usw. nutzen das Programm und sind von der
sind die Folge. Wie kann das alles vermieden werden? einfachen, intuitiven Handhabung begeistert.
CORNELIA HOPF-LONZEN
Die Lösung heißt KeyScan. www.keyscan.me
Cornelia Hopf Immobilien hat ursprünglich für den
Eigenbedarf ein Programm entwickelt, dass das
Problem ein für alle Mal löst. KeyScan heißt das
Zauberwort, das Ordnung und Übersicht in die
Schlüsselverwaltung bringt. Wie das funktioniert?
Jeder Schlüssel erhält einen Anhänger, der mithilfe
eines Barcodes eindeutig identifizierbar ist. Bei der
Schlüsselausgabe wird der Barcode mittels eines
Barcode-Lesers mit dem Empfänger des Schlüssels
verknüpft. Ausgabe, Datum, Uhrzeit werden in einer
Foto: © VTT Studio / shutterstock.com
28 | BVI ◆ Magazin | Dienstleistungen | Ausgabe 02/19Sie können auch lesen
