Checkliste Immobilienunterlagen - Copyright Alexander Katz www.alexanderkatz.de

Checkliste Immobilienunterlagen

                  Copyright Alexander Katz   www.alexanderkatz.de
09.03.21

Copyright Alexander Katz

                                Alexander Katz
                  -Bankkaufmann und IHK-Bankfachwirt-
Ø   seit 12 Jahren selbständig
Ø   Finanzierungsexperte für Unternehmer und Privatkunden im Immobilienbereich
Ø   früher: 29 Jahre Banker bei der Dresdner Bank als
            Ø   Geschäftsstellenleiter
            Ø   Firmenkundenbetreuer
            Ø   Kreditanalyst
Ø   Aufgrund der Coronakrise zusätzlich Fokussierung auf Unternehmer bis 15 Mitarbeiter
    und Soloselbständige
Ø   Podcaster, Blogger und Referent www.wennsumdeinmäusegeht.de
Ø   Dozent bei der IHK zum Thema Podcast und Blog für Unternehmer

                                                                                                         2

Copyright Alexander Katz

                    Grundsätzlich erforderliche Immobilienunterlagen
                   -Abweichung je nach Immobilie und je nach Anforderung der Bank möglich-

      Einfamilienhaus

1.    Exposé bzw. Baubeschreibung
2.    Wertgutachten (falls vorhanden)
3.    Bauantrag bzw. Baukostenzusammenstellung Architekt (bei Neubau)
4.    Bemaßte Bauzeichnungen/Grundrisspläne
5.    Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm
6.    Berechnung umbauter Raum
7.    Flurkarte/Liegenschaftskarte
8.    Grundbuchauszug (vollständig, nicht älter als 3 Monate)
9.    Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
10.   Energieausweis
11.   Lichtbilder (via Smartphone ausreichend)                                                                3

Copyright Alexander Katz

                       Erforderliche Immobilienunterlagen:

     bei Eigentumswohnungen zusätzlich:

1.   Teilungserklärung mit allen Anlagen und Ergänzungen
2.   Aufteilungsplan (Bestandteil der Teilungserklärung -wichtig-)
3.   Abgeschlossenheitsbescheinigung (Bestandteil der Teilungserklärung)
4.   Angaben über die anteilige Höhe eines bestehenden Rücklagekonto
5.   Letztes Protokoll der Eigentümerversammlung
6.   Letzte Hausgeldabrechnung
7.   Klärung, ob Zustimmung des Verwalters für Verkauf notwendig ist
8.   Bei nachträglichem Dachgeschoss-/Spitzbodenausbau Klärung, ob Genehmigung vorliegt bzw. als
     Wohnfläche deklariert ist (Nutzflächen werden von den Banken nicht als Wohnfläche gerechnet)
9.   Aktueller Mietvertrag bei Vermietung

                                                                                                               4

Copyright Alexander Katz

                      Erforderliche Immobilienunterlagen:

     bei Mehrfamilienhäusern zusätzlich:
1.   Mietaufstellung über die Nettomieteinnahmen (bestehend und geplant)
2.   Mietverträge (wesentliche Seiten)

      bei früher erfolgten wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen zusätzlich:
1.   Aufstellung über die erfolgten Maßnahmen (besonders bei älteren Objekten)
     -separates Formular zur Erfassung der wichtigsten Maßnahmen kann von mir zur
     Verfügung gestellt werden-

     bei geplanten Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen zusätzlich:
1.   Aufstellung über die vorgesehenen Maßnahmen (Architekt, Kostenvoranschläge,
     eigene Aufstellung)-separates Formular zur groben Erfassung kann von mir zur
     Verfügung gestellt werden-
2.   Prüfung auf Förderfähigkeit für energetische oder sonstige Maßnahmen über die KfW
     (Kreditanstalt für Wiederaufbau) oder über die Bafa (Bundesamt für Wirtschaft und
                                                                                                                5
     Ausfuhrkontrolle); ggs. Einschaltung eines zertifizierten Energiesachverständigen

Copyright Alexander Katz

        Wie bzw. wo kann ich entsprechende Unterlagen beschaffen?
1.   Grundbuchauszug (Onlineanforderung bei vielen Ämtern via Internet oder E-Mail möglich, ansonsten mit
     Vollmacht des Eigentümers ist eine Anforderung auch über mich möglich)

2.   Offizielle Flurkarte (Anforderung über Katasteramt/Liegenschaftsamt der jeweiligen Gemeinde möglich, zum
     Teil online oder auch Anforderung via E-Mail oder telefonisch)
     -Oftmals ist die Flurkarte auch in den Bauunterlagen mit enthalten, diese muss nicht aktuell aber mit
     Stempel versehen sein-

3.   Fehlende Bauunterlagen/Grundrisspläne etc. (Diese können über das Bauarchiv der jeweiligen Gemeinde in
     der Regel online oder via E-Mail/Telefon angefordert werden; Aufbewahrungsfrist beträgt 100 Jahre)
     -Da aufgrund Corona derzeit eine Einsichtnahme vor Ort nicht möglich ist, werden die Unterlagen i.d.R. vor
     Ort durch die Mitarbeiter eingescannt und als PDF-Datei via E-Mail übermittelt oder per Post zugeschickt.
     Hier sind Vorlaufzeiten von zum Teil einigen Wochen einzuplanen.

4.   Fehlende Wohnflächenberechnung (sofern eine offizielle Wohnflächenberechnung erforderlich ist, muss
     dies durch einen Bausachverständigen/Architekten/Gutachter erstellt werden, ansonsten gibt es hierzu
     Hilfsformulare zur Berechnung, die über mich angefordert werden können)
                                                                                                                        6

Copyright Alexander Katz

        Wie bzw. wo kann ich entsprechende Unterlagen beschaffen?
5. Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (Lasten wie z.B. Baulast für eine Grenzbebauung können über das
   Bauamt der Gemeinde online, via E-Mail oder telefonisch angefordert werden)

6. Teilungserklärung/Aufteilungsplan (oft fehlen die kompletten Ausfertigungen; Nachfrage beim Verwalter, bei
   der Finanzierungsbank des Verkäufers, Einsichtnahme in die Handakte des zuständigen Grundbuchamtes oder
   Ansprache des Notars, der die notarielle Beurkundung seinerzeit vorgenommen hat -ggs. Rechtsnachfolger des
   Notariats ansprechen, sofern dies nicht mehr existent sein sollte-)

7. Eigene Recherche zur Prüfung der Angemessenheit des Kauf-/Verkaufspreises:
   Onlineportale des Gutachterausschusses des jeweiligen Bundeslandes. Für NRW ist dies die Seite Boris NRW
   https://www.boris.nrw.de .Dort findet man die aktuelle Bodenrichtwertkarte (Einschätzung des
   Grundstückspreises), den Grundstücksmarktbericht und unter anderem auch einen Immobilie-Preis-Kalkulator

8. Eigene Recherche TIM-Online (Ausdruck digitale Flurkarte möglich)
   TIM-online https://www.tim-online.nrw.de/ ist eine Internet-Anwendung des Landes Nordrhein-Westfalen
   zur Darstellung der Geobasisdaten der Vermessungs- und Katasterverwaltung NRW sowie für die Meldung
   von Abweichungen zwischen präsentierter digitaler Kartendarstellung und der Örtlichkeit.                           7

Copyright Alexander Katz

        Besonderheiten beim Modernisierungs-/Sanierungsmassnahmen
v Die Finanzierungsbank unterscheidet zwischen werterhaltenden und wertsteigernden Maßnahmen, die zum
  Teil nur bedingt als wertsteigernd in die Bewertung Bewertung der Immobilie einfließen. Dies kann sich auf
  die Zinskondition bzw. die mögliche Finanzierungshöhe auswirken.

v Ab bestimmten Größenordnungen von geplanten Maßnahmen ist eine Architekten-/Sachverständigen-
  aufstellung erforderlich. Bei umfangreichen Sanierungsmaßnahmen, die den alten Wert der Immobilie um
  mehr als 50% übersteigen, ist unter Umständen ein Wertgutachten erforderlich

v Bei Einsatz von Eigenleistungen (ersparte Lohnkosten) sind besondere Anforderungen zu berücksichtigen
  (Betragsmässige Begrenzung der anzuerkennenden Eigenleistungen, Qualifikationsnachweis der
  einbezogenen Personen, Nachweis der Materialkosten)

v Bei genehmigungspflichtigen Umbaumassnahmen muss eine Baugenehmigung vorgelegt werden

                                                                                                                     8

Copyright Alexander Katz
 www.alexanderkatz.de

                       9