Das Beste aus zwei Welten - Wohnungswirtschaft-heute
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THEMA
Das Beste aus zwei Welten
Schlussendlich ein geförderter Wohnbau und kein Baugruppen-Projekt: Oase.inklusiv Foto: Hertha Hurnaus
B
Baugruppe oder konventio- auplatzsuche, Gruppenbildung, „Neu Stadlau“ auf den ehemaligen Waag-
nelle Miete? Während die Projektpartnerauswahl, Finanzie- ner-Biró-Gründen holprig. Im Bauträ-
rung – unzählige Infoabende und gerwettbewerb für den Bauplatz waren
einen ob vielfältiger Optionen Workshops braucht es im Regelfall, bis ausschließlich Baugemeinschaften zuge-
die Qual der Wahl haben, fällt ein Baugruppenprojekt auf Schiene ist. lassen. Der Knackpunkt daran: Nach Ver-
Wer diese Zeit nicht aufbringen kann, öffentlichung der Auslobung durch den
es andern schwer, überhaupt langwierige Diskussionsprozesse scheut Wohnfonds Wien blieben nur sechs Wo-
Zugang zum Wohnungsmarkt oder sich ihnen nicht gewachsen fühlt chen Zeit bis zur Abgabe. Selbst für er-
zu erhalten. Gut, dass es Pro- und die Sicherheit braucht, dass die fahrene Baugruppenplaner wie Architekt
Wohnung zu einem bestimmten Zeit- Markus Zilker von einszueins Architektur
jekte und Initiativen gibt, die punkt fertig ist, wird sich das nicht antun. „eine extrem kurze Zeit, um ein Konzept
Brücken zwischen verschie- In der Oase.inklusiv scheint das Beste zu finden, noch kürzer, um eine Bau-
aus verschiedenen Welten zusammenge- gruppe zusammenzustellen“.
denen Milieus bauen. funden zu haben. Dabei war der Start Die Herausforderung lautete also, wie
der Anlage mit 84 Wohnungen (Bau- man mit einem vereinfachten Mitbestim-
träger: Neues Leben) an der Adelheid- mungsmodell, das Partizipation nieder-
FRANZISKA LEEB Popp-Gasse im Stadtentwicklungsgebiet schwelliger anlegt und keine zusätzli-
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chen Kosten auslöst, in kurzer Zeit eine
Gruppe zusammenstellt. Von Anfang
an mit dabei war die Sozialorganisation
Neunerhaus. Das Ziel: auch Menschen
in das Wohnprojekt involvieren, die nor-
malerweise weder Zugang zu den oft als
elitär kritisierten Baugruppenprojekten
noch – wegen der Höhe der Finanzie-
rungsbeiträge und bürokratischer Hür-
den – zum geförderten Wohnbau finden.
Inklusiv, gemeinschaftlich und leistbar –
auf diesen drei Fundamenten baut das
Projekt auf. 15 vom Neunerhaus betreute
Flüchtlingsfamilien mit Asylbescheid, die
zuvor in Startwohnungen wohnten, wur-
den von Anfang an in die Baugruppe
miteinbezogen.
Zu hohe Baupreise verzögerten den
Baubeginn, sodass es schlussendlich fast
vier Jahre dauerte, bis das Haus bezogen
werden konnte. Etliche Interessenten
waren im Lauf der Zeit abgesprungen,
Foto: Rupert Steiner
sodass am Schluss das Gros der Wohnun-
gen auf üblichem Wege vergeben wurde,
ein Drittel davon über Wiener Wohnen.
Grüner Markt: freifinanzierte Wohnungen individuell vom Bauträger gemietet.
Oase.inklusiv, 1220 Wien Jetzt heißt es, die später Hinzugekomme- niela Unterholzner. Und noch etwas sei
Fertigstellung: 2021 nen im Zuge weiterer Workshops, bei de- zu bedenken: Für Menschen aus ärme-
Bauherr: Neues Leben nen die Ausstattung der zahlreichen ge- ren Bevölkerungsschichten, umso mehr
Architektur: einszueins meinschaftlichen Räume diskutiert wird, für jene, die sich erst eine Existenz in
54 geförderten Mietwohnungen mit ins Boot zu holen. „Vielleicht wird das Österreich aufbauen müssen, seien die
Eigentumsoption ein gutes Beispiel dafür, wie aus einem für eine geförderte Wohnung aufzubrin-
Finanzierungsbeitrag: € 485,00/m², kleinen Kern die gelebte echte große genden Eigenmittel nicht leistbar – auch
Miete ab € 7,44/m² Baugruppe – eine gute Hausgemein- nicht die 60 Euro pro Quadratmeter für
27 SMART-Wohnungen mit schaft – entstehen kann“, ist Neues Le- eine Smart-Wohnung. In der Oase.inklu-
Superförderung, Eigenmittel ben-Vorstand Siegfried Igler, der ein Pro- siv übernahm die Social Housing Initia-
€ 60,00/m², Miete ab € 7,43/m² jekt wie dieses wieder machen würde, tive der Erste Bank die Finanzierungs-
zuversichtlich. beiträge der neunerimmo-Wohnungen.
Grüner Markt,1100 Wien Manuel Hanke von Wohnbund Consult
Fertigstellung: 2019 begleitet das Projekt seit dem Wettbe-
Bauherr: Neues Leben werb im Jahr 2017: „Ich halte die Oase.
Architektur: Sandbichler inklusiv für ein spannendes Modell.
„Viele Menschen haben keinen Zugang
Architekten Während bei den klassischerweise mit zum geförderten Wohnbau.“
53 freifinanzierte Mietwohnungen, Heimförderung errichteten Baugruppen-
Eigenmittel: € 700/m², Miete häusern das Mietrechtsgesetz nicht gilt, Daniela Unterholzner, neunerimmo
€ 11,60/m2, ist hier das Verhältnis zwischen Mieter
Geschäftsflächen, Büros Miete und Vermieter ein anderes.“ Zudem ent-
direkt vom Bauträger ohne fällt bei Wohnungen mit Heimförderung Doch es gibt nicht nur Hürden finanziel-
Kaufoption der Anspruch auf Wohnbeihilfe und die ler Natur, auch die Bürokratie hat für viele
Anbotsverpflichtung von einem Drittel ihre Tücken. Dazu komme, so Unterholz-
Baugruppe Kohlenrutsche der Wohnungen durch die Stadt Wien. ner, dass es für Menschen mit dringen-
1020 Wien dem Wohnbedarf einfach nicht drin sei,
Fertigstellung: 2019 Hürden für Ärmere sich ein Jahr oder länger um eine Woh-
Bauherr: ÖVW Österreichisches nung zu bemühen. „Diese Leute haben
Volkswohnungswerk Die 15 Flüchtlingsfamilien fanden in keine Chance im geförderten Wohnbau.“
Architektur: Studio uek der Adelheid-Popp-Gasse nicht nur ein Zumindest nicht ohne die Kontingente,
Generalmieter: Verein Anders Woh- neues, dauerhaftes Heim, das sie mitge- die mit NGO vergeben werden.
nen als Wohnheim durch die Stadt stalten durften. Sie bekamen einen Miet- „Mit Unterstützung von sozialen Trä-
Wien gefördert vertrag mit der Genossenschaft Neues gern ist es für diese Menschen leich-
Finanzierungsbeitrag: € 524/m², Leben. „Ein eigener Mietvertrag ist wich- ter, zu einer Wohnung zu kommen“,
Miete € 9,00/m2 tig auf dem Weg in die Eigenständigkeit bestätigt auch Siegfried Igler. „Hätten
31 Wohneinheiten, Gewerbeflächen, und Ausdruck von Wertschätzung“, er- wir besseren Zugang zu dieser Schicht
Kindergruppe klärt neunerimmo-Geschäftsführerin Da- an Wohnungssuchenden, würden wir
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Foto: Julian Mullan
Gefördert nach dem Heimmodell, Verein mietet von Bauträger: Baugruppe Kohlenrutsche in Wien.
sie im Rahmen unserer Wohnberatung nicht ein Gegensystem aufzubauen. Das den sozialen Prozess, Mehrkosten für
und Wohnungsvergabe aber ähnlich ist volkswirtschaftlich und gesellschafts- zusätzliche Qualitäten, wie eine beson-
gut beraten.“ politisch sinnvoll.“ Über 800 Menschen, ders ökologische Bauweise oder mehr
Es liegt also nicht nur am Geld. Sind darunter 364 Kinder, fanden so ein Zu- Gemeinschaftsräume. Zu bedenken sei
es im geförderten Wohnbau bürokrati- hause. Bis dato besitzt die soziale Woh- auch das Leerstandsrisiko.
sche Hürden, so sind es bei Baugruppen nungsagentur noch keine Wohnungen, „Daher empfehlen wir, in der Weiter-
die fordernden Partizipationsprozesse. hat aber Interesse daran, um langfristig verrechnung an die einzelnen Mieter,
Für neunerimmo war es eine Premiere, günstigen Wohnraum zu sichern. 50 Cent pro Quadratmeter Leerstands-
so früh in eine Baugruppe eingebunden 7,63 Euro beträgt der durchschnittli- reserve einzubauen“, so Heinz Feld-
che Mietpreis pro Monat und Quadrat- mann von der WoGen, Österreichs ein-
meter in den von neunerimmo vermit- ziger Bauträgerin, die ausschließlich
„Eine Baugruppe stellt andere telten Wohnungen. In Relation zu den gemeinschaftliche Wohnprojekte ver-
persönlichen Verhältnissen der Men- wirklicht. Es dürfe nicht passieren, dass
Ansprüche als Menschen, die ein Dach schen erscheint auch das noch hoch. eine oder zwei Wohnungen leer stehen
über dem Kopf brauchen.“ In Relation zu den marktüblichen Mie-
ten und zu den Kosten, die in selbstor-
und dann kein Geld mehr da ist. Gibt es
keine Leerstände, könne man den Betrag
Siegfried Igler, Neues Leben ganisierten Wohnprojekten anfallen, ist später auch reduzieren.
es wenig. Im Unterschied zu den gängigsten mit
gemeinnützigen Bauträgern realisierten
gewesen zu sein. „Das hat gut funktio- Risikominimierung Wohnprojekten verkauft die WoGen den
niert und den Effekt, dass sie sich mit dem Baugruppenvereinen die Häuser nicht,
Projekt auseinandersetzen mussten.“ „Für Baugruppen es in Österreich nicht sondern bleibt grundbücherliche Eigen-
Baugruppen seien in kommunikativer günstiger als im geförderten Wohnbau“, tümerin. Wohnraum sicher dem Speku-
Hinsicht hochschwellig und zeitaufwen- bestätigt Architekt Markus Zilker. Je lationsmarkt zu entziehen, lautet das po-
dig – schwierig für Menschen, die keine nachdem, welches Organisations- und litische Anliegen. Der jeweilige Verein
Sicherheit haben, sich voller Freude Finanzierungsmodell man wählt – und bekommt einen Generalnutzungsver-
darauf einzulassen. derer gibt es viele (siehe Infokasten) – trag. Individuelles Privateigentum zu bil-
Neunerimmo vermittelt leistbaren muss man das Bauverwaltungshonorar den ist nicht möglich. Die WoGen gehört
Wohnraum inklusiver professioneller des Bauträgers einkalkulieren. Baut man als echte Genossenschaft den Genossen-
Begleitung durch Sozialarbeit an woh- ohne Bauträger, benötigt man aber den- schaftern. Bewohner sind Nutzer einer
nungslose Menschen. „Es geht darum, noch eine hochprofessionelle Projekt- bestimmten Wohneinheit. Dazu haben
die Menschen ins System zu bringen und steuerung, dazu kommen die Kosten für sie mit dem eigenen Betreiberverein,
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dessen Mitglieder sie sind, einen Nut-
zungsvertrag. Als Mitglied des Betrei-
bervereins sind Bewohner ihre eigenen
Vermieter, als Genossenschafter sind sie
Miteigentümer aller WosGen-Immobi-
lien und als Bewohner sind sie Mieter –
womit letztlich drei Rollen in einer
Person vereint sind.
Auch das erste „echte“ Baugruppen-
haus von Neues Leben, der Grüne Markt
(Planung: Sandbichler Architekten), im
Wiener Sonnwendviertel im Sommer
2019 fertiggestellt, gehört nach wie vor
dem Bauträger. Der Verein „Wohnen im
Grünen Markt“ mietet die Gemeinschafts-
flächen, die Wohnungen werden indivi-
duell direkt von Neues Leben gemietet.
Es ist kein gefördertes Haus, Kaufoption
gibt es keine. Atelier, Yogaraum, Sauna,
Kinderspielraum, Gemeinschaftsküche,
Foto: Elodie Grethen
Foto: Neues Leben
Salon, Bibliothek, Kino, Werkstatt, Ge-
meinschaftsterrassen und mehr werden
im Grünen Markt angeboten. Das relati-
viert die Kosten, die deutlich höher lie- Siegfried Igler, Neues Leben Daniela Unterholzner, neunerimmo
gen als im geförderten Wohnbau.
„Dass eine Gruppe das Haus kauft, aus den Eisenbahnwagons erleichter- wie bei allen als Verein organisierten
scheitert oft an der Finanzierung“, weiß ten – benannten Baugruppe. Der Verein Baugruppen – ein laufender Vereinsbei-
Siegfried Igler. Beim Grünen Markt sei „Anders Wohnen“ ist Generalmieter im trag, ein Einmalbetrag für die Kosten wäh-
von Anfang eine große Gruppe an Be- vom Bauträger ÖVW – Österreichisches rend der Entwicklungsphase und ein wei-
wohnern dabeigewesen und geblieben, Volkswohnungswerk errichteten und terer Einmalbeitrag für die Ausstattung der
das sei angenehm gewesen, so Igler. „Eine mittels Wohnheimförderung finanzier- Gemeinschaftsräume, allesamt bewusst in
Baugruppe stellt andere Ansprüche als ten Haus, das zugleich mit zwei ande- moderatem Ausmaß.
Menschen, die ein Dach über dem ren Bauten um einen gemeinsamen von Nicht zuletzt sind es die moderaten Bau-
Kopf brauchen.“ kosten, die sich vorteilhaft auswirken. Sie
„Es gibt keine grenzgenialen Antwor- konnten niedrig gehalten werden, weil
ten, die das Problem der Zugänglich- „Für Baugruppen ist es in das Baugruppenhaus mit den beiden an-
keit des Wohnungsmarktes für ärmere Österreich nicht günstiger als im deren Häusern im Block gebaut wurde
Schichten lösen würden“, sagt Markus und das Studio uek eine recht effiziente
Zilker. Es sei jedenfalls wichtig, Bewusst- geförderten Wohnbau.“ Struktur mit tragenden Außenwänden und
sein dafür zu schaffen. An Verständnis für zwei innenliegenden, über Loggien und
Baugruppen fehlte es früher auch den Markus Zilker, Architekt Lufträume natürlich belichteten Stiegen-
österreichischen Banken. Beim 2013 be- hauskernen, die große Freiheit im Grund-
zogenen Wohnprojekt Wien, wo Zilker Carla Lo gestalteten Hof errichtet wurde. riss erlaubt, entwickelte.
Mitbegründer, Architekt und Bewohner Alle erwachsenen Bewohner sind Ver- Ob Katharina Urbanek Ideen hat, wie
in Personalunion ist, fand man schließ- einsmitglieder und engagieren sich im man die Welten gefördert und partizipa-
lich in der sozialen und ökologischen Haus und für die Gruppe. Es ist eine auf tiv noch zusammenbringen kann? „Inte-
Genossenschaftsbank GLS aus Deutsch- alle Generationen verteilte aber ansons- ressant erscheint mir eine Wohngruppe in-
land den passenden Partner. „Die haben ten relativ homogene Bewohnerschaft nerhalb eines geförderten Mietwohnbaus,
lästige, aber systemimmanente Fragen aus dem Akademiker- und Kreativmi- wo man sich zum Beispiel als Gruppe von
gestellt und verstehen die Logik eines lieu, das spürt man am Ambiente. Man Freunden anmelden kann. Das könnte
Baugruppenprojektes.“ Außerdem sei es sei aber auf einen hohen Diversitätsfak- für die ganze Hausgemeinschaft etwas
auch wichtig zu wissen, was tut unser tor bedacht gewesen. Die Baugruppe bringen, weil es eine kritische Masse an
Geld? „Das war das beste, was wir tun übernahm die Finanzierungsbeiträge der Bewohnern braucht, die eine aktive
konnten“, sieht Zilker die damalige zwei Jokerwohnungen, die in Koope- Rolle spielen.“
Entscheidung bestätigt. ration mit dem Verein Queerbase und Leistbarkeit und Solidarität werden
der Diakonie an Flüchtlinge vergebenen in Zukunft verstärkt gefragt sein, meint
Kostensparend partizipativ werden. Für die von Eltern gegründete Daniela Unterholzner: „Wir rechnen mit
Wohngemeinschaft für junge Menschen einem Anstieg der Zahl der Menschen,
„Leistbarkeit ist ein wichtiges Thema mit Down-Syndrom und Studierende war die von Wohnungslosigkeit betroffen sind.
in unseren Statuten“, betont Katharina ein reduzierter Finanzierungsbeitrag zu Die Schere zwischen Wohnkosten und
Urbanek, mit dem studio uek Architektin leisten. Mit einer Monatsmiete von neun Einkommen geht auseinander. Es ist
und auch Bewohnerin der nach den Koh- Euro pro Quadratmeter inklusive der Be- dafür Sorge zu tragen, dass die
lenrutschen – die einst auf dem Wiener triebskosten der Gemeinschaftsräume ist Mitte der Gesellschaft nicht an den
Nordbahnhof die Entladung der Kohle man günstig unterwegs. Dazu kommen – Rand gerät.“
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