Der Immobilienmarkt in München - Halbjahresbericht 2013 - Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München
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Der Immobilienmarkt in München Halbjahresbericht 2013 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München
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Immobilienmarkt 2013
Halbjahresbericht
Im ersten Halbjahr 2013 ist auf dem Münchner Immobilienmarkt die Anzahl der Immobilien-
verkäufe in fast allen Segmenten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zurückgegangen.
Trotzdem wurden auf fast allen Teilmärkten höhere Geldumsätze festgestellt. Bei den un-
bebauten Grundstücken lagen die Geldumsätze trotz rückläufiger Vertragszahlen sogar
deutlich über dem Niveau des ersten Halbjahres 2012. Dabei führte das knappe Immobilien-
angebot bei ungebrochen hoher Nachfrage insbesondere bei den Wohnimmobilien wiederholt
zu Preissteigerungen.
Auf dem Eigentumswohnungsmarkt lag das Geldumsatzvolumen im Berichtszeitraum leicht
über dem Vorjahresniveau, obwohl auch hier die Verkaufszahlen nochmals rückläufig waren.
Nach vorläufigen Preisanalysen haben sich für neue und wiederverkaufte Eigentumswoh-
nungen im Verhältnis zu 2012 deutliche Preissteigerungen ergeben.
1. Umsatzentwicklungen
1.1 Unbebaute Grundstücke (Baulandmarkt)
Individueller Wohnungsbau
Auf dem Markt der Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Ein- bis Dreifamilien-
häuser, Reihen- und Doppelhäuser und kleine Eigentumswohnanlagen) wurden im ersten
Halbjahr 2013 insgesamt 14 % weniger Vertragsabschlüsse als im Vorjahreszeitraum regis-
triert. Gleichzeitige Preissteigerungen sind jedoch ein Indiz für die anhaltend hohe Nachfrage
in diesem Marktsegment.
● Anzahl minus 14 %
● Geldumsatz plus 13 %
● Flächenumsatz minus 3 %
Bauland
Anzahl, Geld-/ Flächenumsätze 2003 bis 2013 - jeweils 1. Halbjahr
Einfamilien-, Reihen- und Doppelhausgrundstücke
300 25
250 20
Anzahl / Mio €
200 15
Hektar
150 10
100 5
50 0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Geldumsatz Mio € Fläche ha Anzahl
Gutachterausschuss München Halbjahresbericht 1 / 2013Seite 3
Mehrgeschossiger Wohnungsbau
Auf dem Teilmarkt der Baugrundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau lag die
Anzahl der Verträge im ersten Halbjahr 2013 auf dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Dem
Gutachterausschuss wurden insgesamt 31 Grundstückskaufverträge zugesandt. Im Vorjahr
waren es 32 Verträge.
Der Flächenumsatz stieg im Berichtszeitraum deutlich über den Umsatz des Vorjahres. Der
Flächenverbrauch ist von 5,7 Hektar in 2012 auf 14,0 Hektar in 2013 angestiegen. Dabei
entwickelte sich der Geldumsatz jedoch nicht proportional, da die Mehrzahl der verkauften
Grundstücke in 2013 aus Wohngebieten mit vergleichsweise niedrigeren Bodenwerten
stammte.
● Flächenumsatz plus 146 %
● Geldumsatz plus 97 %
Marktschwankungen im Segment unbebauter Grundstücke für den mehrgeschossigen
Wohnungsbau werden erfahrungsgemäß auch von zyklischen, i.d.R. städtischen
großflächigen Grundstücksverkäufen und/oder durch längere Planungsphasen bis zur
Rechtsverbindlichkeit von Bebauungsplänen beeinflusst.
Bauland
Anzahl / Geldumsätze 2003 bis 2013 - jeweils 1. Halbjahr
Geschosswohnbaugrundstücke
300
250
Mio € / Anzahl
200
150
100
50
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Geldumsatz Anzahl
Gutachterausschuss München Halbjahresbericht 1 / 2013Seite 4
Gewerbliche Baugrundstücke
Im Berichtszeitraum wurden insgesamt 15 gewerbliche Baugrundstücke veräußert. Davon
waren 10 Grundstücke für Gebäude mit klassischer Gewerbenutzung und 5 Grundstücke für
Büro- und Geschäftshäuser bestimmt.
In der nachfolgenden Grafik sind die Geldumsatzentwicklungen von unbebauten Büro- und
Geschäftshausgrundstücken und zum Vergleich von Grundstücken für den mehrgeschossigen
Wohnungsbau dargestellt.
Bauland- Geldumsätze 2003 bis 2013 - jeweils 1. Halbjahr
Büro- u. Geschäftshausgrundstücke und Geschosswohnbaugrundstücke
300
250
200
Mio €
150
100
50
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Geschoss- Büro- u. Ge-
wohnbaugrund- schäftsh-
stücke (inkl. ausgrund-
öff.gef. Woh- stücke
nungsbau)
Gutachterausschuss München Halbjahresbericht 1 / 2013Seite 5
1.2 Bebaute Grundstücke
Individuelle Wohnbebauung
Auf dem Teilmarkt der Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser sowie kleiner Eigentums-
wohnanlagen sank die Anzahl der Vertragsabschlüsse im ersten Halbjahr 2013 deutlich unter
das Vorjahresniveau. Im Verhältnis dazu war der Geldumsatz in etwa gleich rückläufig.
● Vertragszahlen minus 25 %
● Geldumsatz minus 22%
Bebaute Grundstücke
Geldumsätze / Anzahl - 2003 bis 2013 - jeweils 1. Halbjahr
Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser
700
600
Mio € / Anzahl
500
400
300
200
100
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Geldumsatz Anzahl
Bebaute Grundstücke
Anzahl Verträge 2003 bis 2013 - jeweils 1. Halbjahr
Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser
350
300
250
200
Anzahl
150
100
50
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Einfamilienhäuser Doppelhäuser Reihenhäuser
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Mietwohnhäuser
Bei den mehrgeschossigen Mietwohnhäusern lag die Anzahl der Verträge im ersten Halbjahr
2013 auf dem Niveau des Vorjahres. Dem Gutachterausschuss wurden insgesamt 77
Grundstückskaufverträge zugesandt. Im Vorjahr wurden im ersten Halbjahr 78 Verträge
gezählt.
● Anzahl minus 1%
● Geldumsatz plus 11 %
Bebaute Grundstücke
Anzahl und Geldumsätze 2003 bis 2013 - jeweils 1. Halbjahr
Geschosswohnbau (inkl. öff. gef. Wohnungsbau)
500
400
Anzahl / Mio €
300
200
100
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Anzahl Geldumsatz
Gewerbeobjekte
Auf dem Markt von bebauten Gewerbeimmobilien wurde im ersten Halbjahr 2013 ein höherer
Geldumsatz als im Vorjahreszeitraum erzielt. Dies bei nahezu gleich hoher Anzahl an
Kaufverträgen. In 2013 wurden 44 Gewerbeobjekte veräußert und im Vorjahr 46.
Das Geldumsatzvolumen stieg in 2013 auf rund 866 Mio. € und lag damit 5 % über dem
Umsatzniveau des ersten Halbjahres 2012. Die Umsatzsteigerung wurde 2013 insbesondere
durch die Transaktion von zwei großen Bürokomplexen mit verursacht.
In der nachfolgenden Grafik sind die Geldumsatzentwicklungen von bebauten Büro- und
Geschäftshausgrundstücken und zum Vergleich von mehrgeschossigen Mietwohnhäusern
(Geschosswohnbau) dargestellt.
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Bebaute Grundstücke
Geldumsätze 2003 bis 2013 - jeweils 1. Halbjahr
Büro- und Geschäftshäuser und Geschosswohnbau
1.400
1.200
1.000
800
Mio €
600
400
200
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Geschosswohn- Büro-/ Ge-
bau (inkl. öff.gef. schäftshäuser
Wohnungsbau)
Starke Steigerungseffekte des Geldumsatzes bei den Büro- und Geschäftshäusern (siehe
Grafik oben) werden i.d.R. durch einzelne Großverkäufe bzw. hochpreisige Kauffälle in guten
Geschäftslagen verursacht.
Wohnungs- und Teileigentum
Im ersten Halbjahr 2013 ist auf dem Markt der Eigentumswohnungen und Teileigentums-
objekte (z.B. Büros, Läden oder Tiefgaragenstellplätze) die Anzahl der Verkäufe um 6 %
zurückgegangen. Nach einer vorläufigen Hochrechnung stieg dabei trotz rückläufiger
Vertragszahlen das Geldumsatzvolumen 3 % über das Vorjahresniveau.
Die tatsächliche Geldumsatzhöhe und die Verteilung der Verkäufe auf die Teilmärkte Neubau-
objekte und gebrauchte Wohnungen bzw. Teileigentumsobjekte konnten für den
Berichtszeitraum vorläufig nur überschlägig ermittelt werden, da bisher noch nicht alle beim
Gutachterausschuss eingegangenen Verträge in die Kaufpreissammlung aufgenommen
werden konnten.
Unter den insgesamt rund 5.920 verkauften Eigentumswohnungen bzw. Teileigentumsobjekten
waren ca. 29 % Neubauobjekte (ca. 1.715 Verträge).
Gutachterausschuss München Halbjahresbericht 1 / 2013Seite 8
Wohnungs- und Teileigentum
Anzahl 2005 bis 2013- jeweils 1. Halbjahr
8.000
6.000
Anzahl
4.000
2.000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Wohnungs- und davon Neubauob-
Teileigentum jekte
Wohnungs- und Teileigentum
Geldumsätze 2005 bis 2013 - jeweils 1. Halbjahr
2.000
1.500
Mio €
1.000
500
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Wohnungs- und davon Neubauob-
Teileigentum jekte
Gutachterausschuss München Halbjahresbericht 1 / 2013Seite 9
2. Markttrends und Preisentwicklungen
Auf dem Münchner Immobilienmarkt lag das Geldumsatzvolumen im ersten Halbjahr 2013
trotz rückläufiger Vertragszahlen wieder auf höchstem Niveau. Der Geldumsatz wuchs im
Berichtszeitraum rund 6 % über das Vorjahresvolumen. München zählt zu den gefragtesten
Immobilienstandorten in Deutschland und aktuelle Preisanalysen, insbesondere bei den
Wohnimmobilien, weisen darauf hin, dass am Münchner Immobilienmarkt bei hoher Nachfrage
und knappen Angebot weiterhin ein sehr hoher Preisdruck besteht.
Auf dem Markt der unbebauten Wohnbaugrundstücke weisen die Auswertungen von
Grundstücken für Ein- bis Dreifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser und kleine
Eigentumswohnanlagen im Wesentlichen auf einen deutlichen Preisanstieg. Bei den
Baugrundstücken für den mehrgeschossigen Wohnungsbau ist die Anzahl der ausgewerteten
Kauffälle bisher noch zu gering und die wertbeeinflussenden Faktoren, wie Lage, Art und
Umfang der Bebauung bei den vorhandenen Auswertungen zu unterschiedlich, um auch hier
eine konkrete Preisentwicklung ableiten zu können.
Auf dem Eigentumswohnungsmarkt lag im ersten Halbjahr 2013 der Geldumsatz, obwohl
die Vertragsanzahl deutlich zurückgegangen ist, fast auf dem Niveau des umsatzstarken
Jahres 2011. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind dabei stark gegenüber dem
Vorjahr angestiegen und liegen auf einem sehr hohen Niveau. Die in nachfolgenden Grafiken
dargestellten Preisentwicklungen für Wohnungen sind vorerst als Tendenzen zu verstehen, da
bisher noch nicht alle Verträge vollständig ausgewertet werden konnten.
Preise für Neubauwohnungen
Preise 2005 bis 2012 aus Jahresberichten, 2013 im 1. Halbjahr
- durchschnittliche und gute Wohnlagen -
6.000
5.800 €/m²
5.000
€/m² Wohnfläche
4.000
3.000
2.000
1.000
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Gutachterausschuss München Halbjahresbericht 1 / 2013Seite 10
Preisentwicklung bei wiederverkauften Wohnungen seit 1995
Preise 1995 bis 2012 aus Jahresberichten, 2013 im 1. Halbjahr
- durchschnittliche und gute Wohnlagen -
4.500
€/m² Wohnfläche
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
5
98
01
04
5
07
0
13
96
97
99
0
02
03
06
08
09
11
12
19 9
200
201
20 0
Jahr
Baujahr 1960-1969 Baujahr 1970-1979 Baujahr 1980-1989 Baujahr 1990-1999
Weitere Preisentwicklungen und Preise
● Preise für Einfamilienhausgrundstücke in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
ca. 20 % über den aktuellen Bodenrichtwerten zum 31.12.2012
● Gestiegenes Preisniveau bei Mietwohnhäusern, durchschnittlicher Liegenschaftszinssatz
rd. 2,7 % (Spanne 1,7 - 3,6 %), 13 Auswertungen, Baujahre 1889 bis 1990, mit und ohne
Denkmalschutz
● Preis für eine Neubauwohnung in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
im Mittel rd. 5.800 €/m² Wohnfläche
- in durchschnittlichen Wohnlagen im Mittel rd. 5.100 €/m² Wohnfläche
- in guten Wohnlagen im Mittel rd. 6.500 €/m² Wohnfläche
● Bestandswohnungen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
- mit Denkmalschutz, im Mittel rd. 5.600 €/m² Wohnfläche
● Preisniveau von Neubau-Doppelhaushälften in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
im Mittel rd. 820.000 €
rd. 5.850 €/m² WF (ca. 140 m² WF, Grundstücksfläche ca. 290 m²)
● Preise für Doppelhaushälften im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten
Wohnlagen im Mittel rd. 690.000 €
rd. 5.300 €/m² WF (ca. 130 m² WF, Grundstücksfläche ca. 350 m², Bj. 1923-2006)
Gutachterausschuss München Halbjahresbericht 1 / 2013Seite 11
● Angestiegenes Preisniveau bei Neubau-Reiheneckhäusern in durchschnittlichen und
guten Wohnlagen; keine Angabe für die Preisentwicklung möglich, da zu wenig Verkäufe
vorhanden
● Preise für Reiheneckhäuser im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten
Wohnlagen im Mittel rd. 650.000 €
rd. 5.200 €/m² WF (ca. 125 m² WF, Grundstücksfläche ca. 335 m², Bj. 1938-2010)
● Preisniveau von Neubau-Reihenmittelhäusern in durchschnittlichen und guten
Wohnlagen im Mittel rd. 575.000 €
rd. 5.500 €/m² WF (ca. 105 m² WF, Grundstücksfläche ca. 120 m²)
● Preisniveau von Reihenmittelhäusern im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten
Wohnlagen im Mittel rd. 470.000 €
rd. 4.500 €/m² WF (ca. 105 m² WF, Grundstücksfläche ca. 205 m², Bj. 1951-2006)
Gutachterausschuss München Halbjahresbericht 1 / 2013Seite 12
Der Münchner Gutachterausschuss
Der Gutachterausschuss führt als Basis seiner Tätigkeit eine Kaufpreissammlung und wertet sie
aus. Daten und Auswertungen der Kaufpreissammlung dienen der Markttransparenz und werden
vom Gutachterausschuss jährlich im Immobilienmarktbericht veröffentlicht. Für Fachleute enthält
der Jahresbericht neben den Marktentwicklungen der letzten Jahre in allen Immobilienmarkt-
segmenten, auch umfangreiche statistische Untersuchungen (z.B. Liegenschaftszinssätze, Um-
rechnungsfaktoren für Baulandwerte, Erbbauzinssätze, Marktanpassungsfaktoren für Sach-
wertobjekte usw.).
Nur der Gutachterausschusses verfügt über eine vollständige Sammlung aller Daten des
Münchner Immobilienmarktes. Die Veröffentlichungen mit objektiven Auswertungen haben daher
eine große Bedeutung für alle Marktteilnehmer und Sachverständige.
Dem Münchner Gutachterausschuss gehören als ehrenamtliche Mitglieder neben den über-
wiegend freiberuflichen Sachverständigen für Immobilienbewertung auch Vertreter des
Finanzamtes, der Planungsbehörde und seit einiger Zeit auch Projektentwickler, Bauträger und
Makler an; die zuletzt genannte Gruppe aus der Immobilienwirtschaft insbesondere auch wegen
ihrer direkten Teilnahme am aktuellen Marktgeschehen.
Mehr Informationen über den Münchener Gutachterausschuss gibt es im Internet unter
www.gutachterausschuss-muenchen.de
Herausgeber:
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte
im Bereich der Landeshauptstadt München
Implerstraße 9
81371 München
August 2013
Irrtum vorbehalten
Nachdruck nur mit Genehmigung, auszugsweise nur mit Quellenangabe
und bei Übersendung eines Belegexemplares an den Gutachterausschuss
für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München
Für den Inhalt Verantwortlich: Dipl.-Ing. (FH) Helmut Thiele, MRICS, Vorsitzender des
Gutachterausschusses
Redaktionelle Bearbeitung: Dipl.-Ing.(FH), Architekt Dirk Siebel, Dipl.-Ing.(FH) Xaver Simmel
Dipl.-Ing. Helmut Thiele, MRICS
Titelbild: ADAC Zentrale, W. Boehm
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