Der Immobilienmarkt in München - Halbjahresreport 2020 - Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München ...
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Der Immobilienmarkt in München Halbjahresreport 2020 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München
Seite 2
Immobilienmarkt 2020
Halbjahresreport
Auswirkungen der Corona-Pandemie
Die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Immobilienmarkt sind besonders deutlich an der
Entwicklung der Vertragszahlen und den Geldumsätzen im Zeitraum des Lockdown ablesbar. Das
Immobilienmarktgeschehen ist aufgrund der einschränkenden Maßnahmen zur Bekämpfung der
Pandemie in allen Teilmarktsegmenten zurückgegangen.
Eine fundierte Aussage über den Einfluss der Corona-Pandemie auf die Immobilienpreise, kann
zum aktuellen Zeitpunkt nur für den Eigentumswohnungsmarkt getroffen werden, da hier zumin-
dest in Teilmarktbereichen bereits eine ausreichende Anzahl an Kaufverträgen bzw. Kaufpreis-
auswertungen vorliegen (siehe dazu Seite 5).
Insbesondere können zukünftige durch die Corona -Pandemie bedingte Entwicklungen nicht vor-
hergesagt werden.
Die folgenden Grafiken veranschaulichen die Marktaktivitäten vor, während und nach dem Lock-
down.
Wohnungs- und Teileigentum
Bei näherer Betrachtung haben sich die Folgen der Krise am stärksten auf dem Wohnungs- und
Teileigentumsmarkt niedergeschlagen. Hier sank die Vertragsanzahl in den Monaten April und Mai
im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rd. 38 % unter das Vorjahresniveau. Der prozentuale
Geldumsatzrückgang lag etwa auf gleicher Höhe bei rd. 39 %.
Wohnungs- und Teileigentum
Anzahl Urkunden Januar bis Juni - 2019 und 2020
1.000
800
600
Anzahl
400
200
0
Jan Feb Mrz Apr Mai Jun
Jahr 2019 Jahr 2020
Wohnungs- und Teileigentum
Geldumsätze Januar bis Juni - 2019 und 2020
600
500
400
Mio €
300
200
100
0
Jan Feb Mrz Apr Mai Jun
Jahr 2019 Jahr 2020
Gutachterausschuss München Halbjahresreport 2020Seite 3
Unbebaute Grundstücke – alle
Auf dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke sind Aussagen zu Einflüssen durch die Corona-
Pandemie kaum möglich. Zwar wurde ein prozentualer Rückgang der Vertragszahlen in den
Monaten April und Mai von insgesamt rd. 35 % festgestellt, jedoch zeigen die Vertrags- und Um-
satzzahlen im letzten Jahr, dass es in diesem Marktsegment immer große Schwankungen geben
kann. Entscheidend ist beim Geldumsatz jeweils das Flächenausmaß und die Qualität bzw. das
Preisniveau der verkauften Grundstücke. So können bei relativ geringer Anzahl von
Vertragsabschlüssen, einzelne Verkäufe zu erheblichen Verschiebungen des Gesamtumsatzes
führen.
Unbebaute Grundstücke - alle
Anzahl Urkunden Januar bis Juni - 2019 und 2020
80
70
60
50
Anzahl
40
30
20
10
0
Jan Feb Mrz Apr Mai Jun
Jahr 2019 Jahr 2020
Unbebaute Grundstücke - alle
Geldumsätze Januar bis Juni - 2019 und 2020
250
200
150
Mio €
100
50
0
Jan Feb Mrz Apr Mai Jun
Jahr 2019 Jahr 2020
Gutachterausschuss München Halbjahresreport 2020Seite 4
Bebaute Grundstücke – alle
Auch bei den bebauten Grundstücken sind die Folgen des Lockdown nicht so deutlich an den
Vertragszahlen ablesbar. Erkennbar ist die Erholung des Marktes im Juni.
Die Geldumsätze der bebauten Grundstücke sind für einen monatlichen Vergleich mit Vorjahres-
zahlen ebenfalls nur bedingt geeignet, da insbesondere umsatzstarke Immobilienverkäufe inner-
halb eines Betrachtungszeitraumes immer unterschiedlich verteilt sind, wie im April 2019 deutlich
wird.
Bebaute Grundstücke - alle
Anzahl Urkunden Januar bis Juni - 2019 und 2020
120
100
80
Anzahl
60
40
20
0
Jan Feb Mrz Apr Mai Jun
Jahr 2019 Jahr 2020
Bebaute Grundstücke - alle
Geldumsätze Januar bis Juni - 2019 und 2020
900
800
700
600
500
Mio €
400
300
200
100
0
Jan Feb Mrz Apr Mai Jun
Jahr 2019 Jahr 2020
Gutachterausschuss München Halbjahresreport 2020Seite 5 Betrachtung der Preisentwicklung bei wiederverkauften Eigentumswohnungen Für einen Teilmarkt wiederverkaufter Eigentumswohnungen konnte aufgrund der hohen Anzahl bereits eingegangener und ausgewerteter Kaufurkunden eine Untersuchung über den Einfluss der Corona-Pandemie auf die Preise durchgeführt werden. Die dargestellte Analyse umfasst die Wiederverkäufe eines repräsentativen Teilsegments des Eigentumswohnungsmarktes. Es handelt sich um Wohnungen der Baujahre 1950 bis 2010, in durchschnittlichen und guten Wohnlagen. Die Untersuchung umfasst den Betrachtungszeitraum der Monate Januar bis Mai 2020. Die roten Trendlinien der dargelegten Grafiken zeigen, dass sich die durchschnittlichen Quadrat- meterpreise vor, während und nach dem Corona-Lockdown nur geringfügig verändert haben. Ins- gesamt wurde eine leichte Preissteigerung ermittelt. Auch für andere Teilsegmente (also andere Baujahre und andere Lagen) konnte diese Entwicklung festgestellt werden. Hinweis zur Grafik: Es handelt sich um eine grafische Darstellung, die nicht die gesamte Anzahl und absoluten Preise darstellt. Hinweis zur Grafik: Es handelt sich um eine grafische Darstellung, die nicht die gesamte Anzahl und absoluten Preise darstellt. Gutachterausschuss München Halbjahresreport 2020
Seite 6 Markttrends und Preisentwicklungen Auf dem Münchner Immobilienmarkt ist im ersten Halbjahr 2020 die Anzahl der Kaufverträge im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um insgesamt 10 % zurückgegangen. Der Geldumsatz sank dabei jedoch nur 3 % unter das Vorjahresniveau. Die nachfolgend aufgeführten Marktzahlen geben einen Überblick über die Entwicklung des Immo- bilienmarktes im ersten Halbjahr 2020. Die Vertrags- und Umsatzzahlen des Berichtszeitraumes, werden für die einzelnen Teilmärkte den Ergebnissen im Vorjahreszeitraum gegenübergestellt. Zudem sind für die Immobilienteilmärkte langfristige Entwicklungen, jeweils für das erste Halbjahr eines Jahres, dargelegt. Bei den Wohnimmobilien wurden im ersten Halbjahr 2020 Preissteigerungen gegenüber dem Vor- jahr festgestellt. Die gleichbleibend hohe Nachfrage nach Wohneigentum ist einer der Gründe für die erneuten Preisanstiege. Eine direkte negative Auswirkung der Corona-Pandemie auf die Preisentwicklung konnte bisher nicht nachgewiesen werden. Die Sonderuntersuchung des Gutachterausschusses für den Teil- markt wiederverkaufter Eigentumswohnungen zeigen einen kontinuierlichen Verlauf des Anstiegs der durchschnittlichen Wohnungspreise im Betrachtungszeitraum Januar bis Mai 2020 (siehe Seite 5). Angaben zu den aktuellen Preisen können vorerst nur für Eigentumswohnungen und Reihen- und Doppelhäuser veröffentlicht werden (siehe Seite 12 bis 13). Zur Preisentwicklung von unbebauten Grundstücken kann vorerst nur für den Teilmarkt der Ein- familienhausgrundstücke (individueller Wohnungsbau) eine Aussage getroffen werden (siehe Seite 10). Für unbebaute Grundstücke des Geschosswohnungsbaus (Mehrfamilienhäuser) und Gewerbebau- grundstücke sind die Anzahlen ausgewerteter Kauffälle noch zu gering, um sichere Aussagen zur Preisentwicklung treffen zu können. Gutachterausschuss München Halbjahresreport 2020
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Unbebaute Grundstücke (Baulandmarkt)
Individueller Wohnungsbau
Auf dem Markt der Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Ein- bis Dreifamilien-
häuser, Reihen- und Doppelhäuser und kleine Eigentumswohnanlagen) hat sich im ersten Halbjahr
2020 folgende Entwicklung vollzogen:
• Anzahl minus 9 %
• Geldumsatz minus 9 %
• Flächenumsatz minus 13 %
Bauland
Anzahl, Geld-/ Flächenumsätze 2010 bis 2020 - jeweils 1. Halbjahr
Einfamilien-, Reihen- und Doppelhausgrundstücke
550 25
500
450 20
Anzahl / Mio €
400
15
350
Hektar
300
10
250
200 5
150
100 0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Geldumsatz Mio € Fläche ha Anzahl
Mehrgeschossiger Wohnungsbau
Auf dem Markt der Baugrundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau stieg bei rück-
läufiger Vertragsanzahl der Flächenumsatz um einen Hektar. Dabei lag der Geldumsatz deutlich
über dem Niveau des Vorjahreszeitraums.
• Anzahl minus 19 %
• Geldumsatz plus 40 %
• Flächenumsatz plus 20 %
Bauland
Anzahl, Geld-/ Flächenumsätze 2010 bis 2020 - jeweils 1. Halbjahr
Geschosswohnbaugrundstücke
600 60
500 50
Hektar / Anzahl
400 40
300 30
Mio €
200 20
100 10
0 0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Geldumsatz Mio € Fläche ha Anzahl
Gutachterausschuss München Halbjahresreport 2020Seite 8
Marktschwankungen auf dem Teilmarkt unbebauter Grundstücke für den mehrgeschossigen
Wohnungsbau werden erfahrungsgemäß von zyklischen, i.d.R. städtischen großflächigen Grund-
stücksverkäufen und/oder durch längere Planungsphasen bis zur Rechtsverbindlichkeit von Be-
bauungsplänen beeinflusst. Ein direkter Vergleich mit Vorjahreszahlen ist daher nur bedingt
möglich.
Gewerbliche Baugrundstücke
Auf dem Markt der Baugrundstücke für Büro- und Geschäftshäuser (inkl. Hotels) wurde wiederholt
eine stark rückläufige Entwicklung festgestellt.
• Anzahl minus 67 %
• Geldumsatz minus 83 %
• Flächenumsatz minus 89 %
Bauland
Anzahl, Geld-/ Flächenumsätze 2010 bis 2020 - jeweils 1. Halbjahr
Büro- und Geschäftshausgrundstücke
400 14
350 12
300
Hektar / Anzahl
10
250
8
200
Mio €
6
150
100 4
50 2
0 0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Geldumsatz Mio € Fläche ha Anzahl
In der nachfolgenden Grafik ist die Geldumsatzentwicklungen der unbebauten Büro- und
Geschäftshausgrundstücke im Vergleich zu unbebauten Geschosswohnbaugrundstücken
dargestellt.
Bauland - Geldumsätze 2010 bis 2020 - jeweils 1. Halbjahr
Büro-/Geschäftshausgrundstücke und Geschosswohnbaugrundstücke
600
500
400
Mio €
300
200
100
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Geschosswohnbaugrundstücke (inkl. öff. gef. Wohnungsbau)
Büro-/ Geschäftshausgrundstücke
Gutachterausschuss München Halbjahresreport 2020Seite 9
Bebaute Grundstücke
Individuelle Wohnbebauung
Auf dem Markt der Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser sowie kleiner Eigentumswohnanlagen
entwickelten sich die Marktzahlen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum wie folgt:
• Anzahl plus/minus 0 %
• Geldumsatz plus 1 %
Bebaute Grundstücke
Anzahl und Geldumsätze 2010 bis 2020 - jeweils 1. Halbjahr
Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser
800
700
Anzahl / Mio €
600
500
400
300
200
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Geldumsatz Anzahl
Mietwohnhäuser
Auf dem Markt der mehrgeschossigen Mietwohnhäuser hat sich im ersten Halbjahr 2020 folgende
Entwicklung vollzogen:
• Anzahl minus 7 %
• Geldumsatz minus 2 %
Bebaute Grundstücke
Anzahl und Geldumsätze 2010 bis 2020 - jeweils 1. Halbjahr
Geschosswohnbau (inkl. öff. gef. Wohnungsbau)
550 120
500 100
450 80
Anzahl
Mio €
400 60
350 40
300 20
250 0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Geldumsatz Anzahl
Gutachterausschuss München Halbjahresreport 2020Seite 10
Gewerbeobjekte
Im Marktsegment der bebauten Gewerbeimmobilien - Bürohäuser, Büro- und Geschäftshäuser
(inkl. Hotels) - wurde im ersten Halbjahr 2020 folgende Entwicklung festgestellt:
• Anzahl minus 12 %
• Geldumsatz minus 4 %
Bebaute Grundstücke
Anzahl und Geldumsätze 2010 bis 2020 - jeweils 1. Halbjahr
Büro- und Geschäftshäuser
1.600 50
1.400 45
40
1.200
35
1.000 30
Anzahl
800 25
Mio €
600 20
15
400
10
200 5
0 0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Geldumsatz Anzahl
In nachfolgender Grafik ist die Geldumsatzentwicklung der bebauten Büro- und Geschäftshaus-
grundstücke im Vergleich zu den mehrgeschossigen Mietwohnhäusern (Geschosswohnbau)
dargestellt.
Bebaute Grundstücke
Geldumsätze 2010 bis 2020 - jeweils 1. Halbjahr
Büro- und Geschäftshäuser und Geschosswohnbau
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
Mio €
400
200
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Geschosswohnbau (inkl. öff.gef. Wohnungsbau)
Büro-/ Geschäftshäuser
Gutachterausschuss München Halbjahresreport 2020Seite 11
Wohnungs- und Teileigentum
Auf dem Wohnungs- und Teileigentumsmarkt (z.B. Büros, Läden, Garagen etc. ) ging die
Verkaufsanzahl im ersten Halbjahr 2020 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 11 % zurück.
Unter den rund 4.370 verkauften Eigentumswohnungen und Teileigentumsobjekten waren
rd. 1.350 Neubauobjekte.
Wohnungs- und Teileigentum
Anzahl 2010 bis 2020 - jeweils 1. Halbjahr
8.000
7.000
6.000
5.000
Anzahl
4.000
3.000
2.000
1.000
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Wohnungs- und Teileigentum davon Neubauobjekte
Wohnungs- und Teileigentum
Geldumsatz 2010 bis 2020 - jeweils 1. Halbjahr
3.000
2.500
2.000
Mio €
1.500
1.000
500
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Wohnungs- und Teileigentum davon Neubauobjekte
Gutachterausschuss München Halbjahresreport 2020Seite 12
Die Grafiken für neue und wiederverkaufte Eigentumswohnungen zeigen die Preisentwicklung im
ersten Halbjahr 2020. Die Wohnungspreise sind vorläufig nur als Preistendenz anzusehen, da bis-
her noch nicht alle vorliegenden Kaufverträge ausgewertet werden konnten.
Neubauwohnungen
Wohnungs- und Teileigentum
Preise 2010 bis 2019 aus Jahresberichten - 2020 im 1. Halbjahr
10.000
9.000
8.000
7.000
6.000
€/m² WF
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
durchschnittliche Wohnlage gute Wohnlage
Wiederverkaufte Wohnungen
Preisniveau von wiederverkauften Eigentumswohnungen, durchschnittliche und gute Wohnlagen,
gegliedert nach Baujahresgruppen.
Preisentwicklung wiederverkaufter Wohnungen
Preise 2010 bis 2019 aus Jahresberichten, 2020 im 1. Halbjahr
9.000
8.000
7.000
6.000
€/m² WF
5.000
4.000
3.000
2.000
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20
Baujahr 1950-1959 Baujahr 1960-1969 Baujahr 1970-1979
Baujahr 1980-1989 Baujahr 1990-1999 Baujahr 2000-2009
Gutachterausschuss München Halbjahresreport 2020Seite 13
Weitere Preisentwicklungen
Unbebaute Wohnbaugrundstücke
• Preise für individuelle Wohnbaugrundstücke (durchschnittliche und gute Wohnlagen) im
ersten Halbjahr 2020 im Mittel rund 15 % über den aktuellen Bodenrichtwerten zum
31.12.2018
Mietwohnhäuser
• Durchschnittlicher Liegenschaftszinssatz von 14 ausgewerteten Mietwohnhäusern
(Gewerbeanteil bis 30 %) rund 1,5 %, Ertragsfaktor (Vielfaches des Jahresrohertrags)
durchschnittlich rund 46-fach
Wohnungen
• Preise für Neubauwohnungen
- in durchschnittlichen Wohnlagen im Mittel rund 8.700 €/m² Wohnfläche
- in guten Wohnlagen im Mittel rund 9.400 €/m² Wohnfläche
Doppelhaushälften
• Preisniveau von Neubau-Doppelhaushälften in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
- im Mittel rund 1.300.000 €
- rund 10.400 €/m² WF (ca. 125 m² WF, Grundstücksfläche ca. 245 m²)
• Preisniveau von Doppelhaushälften im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten
Wohnlagen
- im Mittel rund 1.105.000 €
- rund 8.500 €/m² WF (ca. 130 m² WF, Grundstücksfläche ca. 355 m²)
Reihenhäuser
• Preisniveau von Neubau-Reiheneckhäusern in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
- im Mittel rund 1.200.000 €
- rund 10.450 €/m² WF (ca. 115 m² WF, Grundstücksfläche ca. 210 m²)
• Preisniveau von Reiheneckhäusern im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten
Wohnlagen
- im Mittel rund 1.020.000 €
- rund 8.500 €/m² WF (ca. 120 m² WF, Grundstücksfläche ca. 300 m²)
• Preisniveau von Neubau-Reihenmittelhäusern in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
- im Mittel rund 1.010.000 €
- rund 8.800 €/m² WF (ca. 115 m² WF, Grundstücksfläche ca. 160 m²)
• Preisniveau von Reihenmittelhäusern im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten
Wohnlagen
- im Mittel rund 920.000 €
- rund 8.000 €/m² WF (ca. 115 m² WF, Grundstücksfläche ca. 195 m²)
Gutachterausschuss München Halbjahresreport 2020Seite 14
Der Münchner Gutachterausschuss
Der Gutachterausschuss führt als Basis seiner Tätigkeit eine Kaufpreissammlung. Daten und
Auswertungen der Kaufpreissammlung dienen der Markttransparenz und werden vom Gutachter-
ausschuss jährlich im Immobilienmarktbericht veröffentlicht. Für Fachleute enthält der Jahres-
bericht umfangreiche statistische Untersuchungen (z.B. Liegenschaftszinssätze, Umrechnungs-
faktoren für Baulandwerte, Erbbauzinssätze, Marktanpassungsfaktoren für Sachwertobjekte usw.)
und für alle wesentlichen Immobilienmarktsegmente die Entwicklung der letzten Jahre. Nur der
Gutachterausschusses verfügt über eine vollständige Sammlung aller Daten des Münchner Immo-
bilienmarktes. Die Veröffentlichungen mit objektiven Auswertungen haben daher eine große Be-
deutung für alle Marktteilnehmer und Sachverständige.
Dem Münchner Gutachterausschuss gehören als ehrenamtliche Mitglieder neben den über-
wiegend freiberuflichen Sachverständigen für Immobilienbewertung auch Vertreter des Finanz-
amtes, der Vermessungsbehörde und der Planungsbehörde sowie Projektentwickler, Bauträger
und Makler an; die zuletzt genannte Gruppe aus der Immobilienwirtschaft insbesondere auch
wegen ihrer direkten Teilnahme am aktuellen Marktgeschehen.
Mehr Informationen über den Münchener Gutachterausschuss gibt es im Internet
(www.gutachterausschuss-muenchen.de).
Geschäftstelle / Ansprechpartner
Geschäftsstelle Implerstr. 9, 81371 München
E-Mail: gutachterausschuss@muenchen.de
Öffentliche Verkehrsmittel U3 / U6, Buslinie 62, 132
Haltestelle Poccistraße oder Implerstraße
Bodenrichtwertauskunft Bodenrichtwerte im Internet:
www.bodenrichtwerte-muenchen.de
Tel. (089) 233-39633, Fax (089) 233-39634
Sprechzeiten:
Dienstag und Donnerstag von 9.30 Uhr bis 11.00 Uhr
nach Vereinbarung
Bestellung Immobilienmarktberichte/
Bodenrichtwertkarte Tel. (089) 233-39602, Fax (089) 233-39603
Antragstellung von Gutachten Zimmer 551, 551a
Tel. (089) 233-39629, (089) 233-39861
Internet Gutachterausschuss:
www.gutachterausschuss-muenchen.de
Bodenrichtwerte online:
www.bodenrichtwerte-muenchen.de
www.boris-bayern.de
Immobilienmarktberichte online:
www.bodenrichtwerte-muenchen.de
www.boris-bayern.de
Marktanalysen, Quartalsberichte (kostenfrei):
www.gutachterausschuss-muenchen.de
Gutachterausschuss München Halbjahresreport 2020Seite 15 Impressum Herausgeber Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Implerstraße 9 81371 München September 2020 Irrtum vorbehalten Nachdruck nur mit Genehmigung, auszugsweise nur mit Quellenangabe und bei Übersendung eines Belegexemplares an den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Für den Inhalt verantwortlich Albert Fittkau Redaktionelle Bearbeitung Albert Fittkau Ltd. Verwaltungsdirektor, Jurist Dirk Siebel Dipl.-Ing. (FH), Architekt Christoph Karch M.Sc. Titelbild Pascal Klein Gutachterausschuss München Halbjahresreport 2020
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