Der immowelt Mietkompass - Ausgabe 3 Q4/2021 Prognose Ende 2022
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Der immowelt Mietkompass Ausgabe 3 Q4/2021 Prognose Ende 2022
Der immowelt Mietkompass
Der immowelt Mietkompass bildet einmal pro
Quartal die Entwicklung der Mietpreise von Woh- Obwohl die Angebotsmieten auf-
nungen in den deutschen Großstädten mit mehr grund der nach wie vor großen Nach-
als 500.000 Einwohnern ab. Grundlage für die frage weiterhin leicht ansteigen, entspan-
Analyse sind auf immowelt.de inserierte Woh- nen sich die Mietmärkte grundsätzlich.
nungen, die mit bewährten statistischen Metho- Diese Entwicklung konnten wir bereits im
den ausgewertet werden. Diese basieren auf der vergangenen Jahr feststellen und gehen
langjährigen Expertise in der Preisberechnung des davon aus, dass es sich mindestens in die-
französischen Partner-Portals Meilleurs Agents. sem Jahr so fortsetzt. Zweistellige pro-
Die entstehenden Preisfortschreibungen geben zentuale Steigerungen binnen Jahresfrist
einen Einblick in die dynamische Lage auf dem erwarten wir in den Hotspots nicht mehr.”
Wohnimmobilienmarkt in diesen Städten.
Jan-Carl Mehles,
Die 3. Ausgabe des Mietkompass beschäftigt sich Group Leader Market Research & PR
hauptsächlich mit der prognostizierten Mietent-
wicklung von Bestandswohnungen bis Ende 2022.
Daneben dreht sich der Bericht aber auch um die
Preisentwicklung im vergangenen Quartal.
Leichte Anstiege für München und
Frankfurt prognostiziert
Prognose 2022:
Geringe Mietanstiege in diesem Jahr Besonders in den teuersten deutschen Groß-
städten haben sich die überhitzten Mietmärk-
Im Verlauf des vergangenen Jahres kam es in te im vergangenen Jahr etwas abgekühlt. Mitte
vielen deutschen Großstädten zu einer leichten 2021 stagnierten die Mieten oder waren sogar
Entspannung auf den Mietmärkten. Die Ange- leicht rückläufig, zogen gegen Ende des Jahres
botsmieten von Bestandswohnungen steuerten aber wieder etwas an (siehe Seite 5). Die Miet-
besonders in den hochpreisigen Städten wie preis-Prognose rechnet auch im kommenden
München oder Frankfurt auf ein Plateau zu – die Jahr mit geringfügigen Verteuerungen. In Mün-
prozentualen Veränderungen pro Quartal beliefen chen wird demnach ein Anstieg von 4 Prozent
sich oftmals bei einem Prozent oder weniger, wo- bis zum 4. Quartal 2022 prognostiziert. Eine Be-
bei sich das 4. Quartal wieder etwas dynamischer standswohnung mit 80 Quadratmetern kostet
präsentierte (siehe Vorquartalsvergleich auf Sei- dann voraussichtlich 1.410 Euro Miete (4. Quar-
te 5 in diesem Bericht). Die aktuelle Mietpreis- tal 2021: 1.358 Euro). In Frankfurt, der zweitteu-
Prognose von immowelt rechnet jedoch damit, ersten deutschen Großstadt, wird ein Plus von 3
dass sich der gemäßigte Trend grundsätzlich Prozent vorausberechnet, was einer Kaltmiete
fortsetzt. Demnach verzeichnen 3 von 14 unter- von 988 Euro für 80 Quadratmeter Wohnraum
suchten Großstädten im kommenden Jahr voraus- entspricht. Es ist zwar wahrscheinlich, dass die
sichtlich stagnierende oder sogar sinkende Mieten. Preiskurve auch in diesem Jahr nach oben zeigt,
In weiteren 8 Städten liegt der prognostizierte die Anstiege dürften aber deutlich geringer aus-
Anstieg bei höchstens 3 Prozent, was inetwa der fallen als in den 2010er-Jahren.
zu erwartenden Inflationsrate entspricht. In kei-
ner Stadt geht die Mietpreis-Prognose von einer Auch in Stuttgart stabilisieren sich die Angebots-
zweistelligen prozentualen Verteuerung aus. mieten von Bestandswohnungen weiter. Bereits
im vergangenen Jahr waren die Preise leicht rück-
läufig. Diese Entwicklung wird sich auch in diesem
Der immowelt Mietkompass | Ausgabe 3 | Q4/2021 2
Der immowelt Mietkompass
Jahr fortsetzen und die Mieten mit -1 Prozent vor- dem neuen Senat soll die Enteignung großer
aussichtlich minimal sinken. Eine 80-Quadratme- Wohnungskonzerne geprüft werden. Obwohl es
ter-Bestandswohnung kostet Ende 2022 voraus- kurz nach dem Mietendeckel-Aus zu Nachholef-
sichtlich 897 Euro. Damit ist Stuttgart die einzige fekten bei den Mieten kam, hat sich in Berlin zu-
Stadt mit negativer Prognose für das kommende letzt das Preisniveau ebenfalls stabilisiert. Auch
Jahr, auch wenn es sich nur um einen leichten in diesem Jahr wird kein großer Anstieg erwartet:
Rückgang handelt. Hamburg, das bisher ungefähr Mit einem voraussichtlichen Plus von 1 Prozent
auf dem Niveau mit Stuttgart liegt, dürfte nach bis Ende 2022 zählt Berlin sogar zu den Städten
einem Plus von 3 Prozent vorbeiziehen und bei mit der geringsten prognostizierten Veränderung.
917 Euro für die definierte Standardwohnung lan- Laut Prognose verteuern sich 80-Quadratmeter-
den. Gleiches gilt auch für Köln, wo der prozentu- Wohnungen gerade einmal um 6 Euro auf 764 Euro.
al stärkste Anstieg aller untersuchten Städte bis
zum 4. Quartal 2022 prognostiziert wird. Denn
laut Vorausberechnung verteuern sich die Ange-
botsmieten um 5 Prozent. Eine 80-Quadratmeter- Berlin ist durch die deutschlandweit
Wohnung kostet dann 910 Euro. Damit würde sich einzigartigen Maßnahmen wie den
die Entwicklung aus den vergangenen Quartalen Mietendeckel ein Sonderfall bei der Be-
fortsetzen, in denen die Rheinmetropole kons- trachtung. Je nachdem welche Instrumente
tante Anstiege aufweist. Das liegt unter anderem der neue Senat in den kommenden Jahren
daran, dass Mietwohnungen in Köln gemessen an einsetzt, kann das natürlich die Prognose
Größe und Bedeutung der Stadt bislang noch re- verändern. Aktuell zeichnet sich aber in Ber-
lativ günstig waren. Inzwischen haben die Preise lin der gleiche Trend ab wie in anderen Groß-
allerdings nachgezogen und das Niveau anderer städten: Die Zeit der großen Mietanstiege
Metropolen und Großstädte erreicht. ist vorerst vorbei. Auch die erwarteten
Nachholeffekte nach dem Mietendeckel-Aus
fielen geringer aus als angenommen.“
Berlin: Markt scheint Mieten zu regeln
Jan-Carl Mehles,
In kaum einer anderen deutschen Großstadt wird Group Leader Market Research & PR
die Entwicklung der Mieten so aufmerksam be-
äugt wie in Berlin. So wurde unter der alten Regie-
rung der Mietendeckel eingeführt und durch das
Bundesverfassungsgericht wieder gekippt, unter
Teuerste Mieten im Q4/22 Größter Anstieg bis Q4/22 Größter Rückgang bis Q4/22
München Köln Stuttgart
1.410 €
(80-Quadratmeter-Wohnung)
+5% -1%
910 € 897 €
Der immowelt Mietkompass | Ausgabe 3 | Q4/2021 3Der immowelt Mietkompass
Osten und Ruhrgebiet bleiben günstig von 2 Prozent prognostiziert. Ein ähnliches Bild
zeigt sich auch im Osten: In Dresden (0 Prozent)
Auch in den preiswerten Städten im Ruhrgebiet herrscht in den kommenden Jahren voraussicht-
werden keine allzu großen Anstiege erwartet. In lich Stagnation. Für Leipzig (+4 Prozent) wird
Dortmund, der günstigsten aller untersuchten zwar der zweithöchste Anstieg aller Städte vor-
Städte, bleiben die Angebotsmieten von Be- hergesagt, aufgrund des geringen Preisniveaus ist
standswohnungen bis Ende 2022 unverändert dieser absolut gesehen dennoch gering.
(0 Prozent). Für Essen wird ein leichter Anstieg
Mietpreis-Prognose von Bestandswohnungen (80 m2) bis Q4/2022
+3%
917 €
+3% Hamburg
676 €
Bremen +1%
+3% 764 €
+2% 713 €
Berlin
630 € +0% Hannover
Essen 535 €
+4%
Dortmund 562 €
+2%
+0%
891 € Leipzig 543 €
+5%
Düsseldorf 910 € Dresden
Köln
+3%
988 €
Frankfurt
+3%
779 €
Nürnberg
-1%
897 €
Stuttgart
+4%
1.410 €
München
Der immowelt Mietkompass | Ausgabe 3 | Q4/2021 4Der immowelt Mietkompass
Vorquartalsvergleich: Mieten in warteter Beruhigung der Mietpreisentwicklung in
Hotspots ziehen wieder leicht an den Hotspots auch in Zukunft denkbar, denn die
Nachfrage nach Wohnraum ist immer noch groß.
Neben dem Sonderthema Mietpreis-Prognose 2022 Auch die immer weiter steigenden Kosten für
beschäftigt sich die 3. Ausgabe des immowelt Bauleistungen werden mittelbar und mittelfristig
Mietkompass wie üblich auch mit der Preisent- Auswirkungen auf die Mietpreise für Bestandsim-
wicklung zum Vorquartal. Dafür wurden die Ange- mobilien haben.
botsmieten von Bestandswohnungen im 4. Quartal
2021 mit dem 3. Quartal 2021 verglichen. Neben München und Frankfurt steigen aber auch
in anderen teuren Städten die Mieten wieder an.
In 12 von 14 untersuchten Großstädten verteuern Stuttgart verzeichnet nach fünf Quartalen in
sich die Angebotsmieten innerhalb der letzten Folge mit sinkenden Mieten wieder einen Anstieg
drei Monate des Jahres 2021 wieder etwas mehr von 2 Prozent. Hamburg (+2 Prozent) verbucht
als Mitte des Jahres. Lediglich in Dortmund und den stärksten Anstieg seit dem 1. Quartal 2020.
Dresden, also zwei der günstigsten Städte, blie- Düsseldorf (+2 Prozent) bestätigt hingegen den
ben sie stabil. Zum Vergleich: Im 3. Quartal wa- Trend, der sich im vergangenen Quartal schon ab-
ren die Mieten noch in 9 Städten gesunken oder gezeichnet hat. Das gilt auch für Leipzig, das zu-
gleichgeblieben. Die Preisdynamik hat Ende des sammen mit München und Frankfurt den stärksten
Jahres somit wieder etwas angezogen. Sowohl prozentualen Anstieg aufweist. Zwar bleibt das
München als auch Frankfurt, die beiden teuersten Preisniveau niedrig, dennoch verdeutlicht die Ent-
Städte für Mieter, verzeichnen einen Anstieg von wicklung, dass sich die sächsische Großstadt all-
3 Prozent innerhalb eines Quartals. Das sind die mählich im Aufwind befindet. Denn im Gegensatz
stärksten Anstiege aller Städte nach zuletzt sta- zu Dresden wächst die Nachfrage nach Wohnraum
bilen Preisen. Anstiege dieser Art sind trotz er- aufgrund steigender Einwohnerzahlen.
Mietpreisentwicklung in den 5 größten Städten
Berlin
Frankfurt a. M.
Hamburg
Köln
München
Q1/18 Q2/18 Q3/18 Q4/18 Q1/19 Q2/19 Q3/19 Q4/19 Q1/20 Q2/20 Q3/20 Q4/20 Q1/21 Q2/21 Q3/21 Q4/21
Der immowelt Mietkompass | Ausgabe 3 | Q4/2021 5Der immowelt Mietkompass
Methodik Prognose
Als Grundlage für die immowelt Mietpreis-Prog- Es basiert auf vergangenen Beobachtungen,
nose der 14 größten deutschen Städte dienen die Trends und Saisonalitäten, die jeweils mit opti-
Mietpreise mehrerer hunderttausend Objekte, mierten Gewichtungsparametern angereichert
die in diesen Städten innerhalb der vergangenen werden. Die automatisierte Optimierung der drei
drei Jahren vermehrt auf immowelt.de nachge- Gewichtungsparameter geschieht durch die Me-
fragt worden sind. Es handelt sich dabei um An- thode der kleinsten Quadrate. Zusätzlich werden
gebots-, keine Abschlusspreise. Zufälligkeiten, selbstredend ohne Gewichtung, in
der Entwicklung des Modells berücksichtigt. Ziel
Die Mietpreise werden mittels hedonischer Ver- des Modells ist es, durch die Betrachtung der
fahren errechnet und geben die Kaltmiete für bisherigen Ereignisse und deren optimaler Ge-
eine beispielhafte Wohnung mit 3 Zimmern und wichtung ein möglichst reelles Abbild zukünftiger
80 Quadratmetern im 2. Stock wieder. Berück- Entwicklungen zugeben. Durch regionale Unter-
sichtigt wurden ausnahmslos die Wohnungen, die schiede auf dem deutschen Immobilienmarkt wird
dem Bestand (Baujahre zwischen 1946 und 2017) die Prognose individuell für jede der 14 Großstädte
zuzuordnen sind. Die Preisberechnung resultiert berechnet. Dementsprechend variieren die Ge-
auf einem seit 2017 berechneten Index und wird wichtungsparameter der drei Komponenten je
seitdem monatlich fortgeführt. nach vorangegangenem Verlauf in den diversen
Städten. Die prognostizierten Mietpreise wurden
In der Annahme, dass die entwicklungsursächli- auf Quartalsebene geglättet.
chen immobilienmarkttypischen Parameter, wie
Nachfrage, Einwohnerentwicklung, Entgelte etc. Mittels der Vielzahl an berechneten hedonischen
im Rahmen der berechneten hedonischen Preise Datenpunkten unter Berücksichtigung verschiede-
schon impliziert sind, bedarf es für eine kurzfris- ner Einflussfaktoren auf den Wohnungsmietpreis,
tige Analyse künftiger Mietpreise keine explizite beispielsweise Änderungen der Nachfragesituati-
Hinzunahme dieser exogenen Faktoren. Daher on, politischer Gegebenheiten oder regional spezi-
eignet sich zur Bestimmung der Mietpreise an fischer saisonaler Effekte können Vorhersagen auf
dieser Stelle das Holt-Winters-Verfahren. das Preisniveau des Wohnimmobilienmarktes für
die kurzfristige Zukunft abgeleitet werden.
Der immowelt Mietkompass | Ausgabe 3 | Q4/2021 6Der immowelt Mietkompass
Methodik Mietkompass
Der Quartalsbericht immowelt Mietkompass bietet jeden Merkmals auf den Zeitwert individuell zu
eine Analyse der Dynamik des deutschen Immobi- ermitteln. Die Bewertung des gesamten Stadtin-
lienmarkts der 14 Großstädte. Jedes Quartal wird dex kann daraufhin durch die Aufsummierung der
der immowelt Mietkompass auf Grundlage der im Werte einzelner Merkmale erfolgen. Die resultie-
letzten Quartal gesammelten Daten aktualisiert, so renden Zeiteffekte für die jeweiligen Wohnungs-
dass der Bericht die Realität so gut wie möglich und märkte sollen die Realität dieser Assetklasse so
zeitnah widerspiegelt. gut wie möglich beschreiben. Basis der Indexwerte
mit Startwert 100 Punkten bildet der Januar 2017.
Basis des Berichts bilden mehrere hunderttausend
Objektanzeigen auf immowelt.de, inklusive sämt-
lich zur Verfügung stehender Objektmerkmale. Um Mietpreis
dabei ein möglichst nachhaltiges und repräsen-
tatives Marktgeschehen abzubilden, werden aus- Der Immobilienindex gilt als Grundlage für die wei-
schließlich nachgefragte Objekte berücksichtigt. terführende Berechnung einzelner quartalsbasier-
Die in dem Bericht dargestellten Preise werden in ter Mietpreise. Um eine möglichst große und für
einem zweistufigen Verfahren berechnet. alle Städte solide Datengrundlage zu gewährleis-
ten, wird jedes Objektangebot mit dem zuvor er-
mittelten Zeiteffekt aktualisiert. Anschließend wird
Immobilienindex wie auch bei der Indexberechnung das hedonische
Regressionsverfahren zur Preisberechnung heran-
Zuallererst werden für die untersuchten Städte gezogen. Hieraus resultiert der quartalsaktuelle
je ein Immobilienpreisindex für den Immobilien- Preis für die festgelegte Standardwohnung mit 80
markt mit Fokus auf Mietobjekten mittels einer Quadratmeter Wohnfläche, 3 Zimmer, 2. Stock als
dreiteiligen Regressionsanalyse errechnet. Vor- Bestandsimmobilie, der jeweiligen Stadt. Je nach
teilhaft in der Regressionsanalyse ist die Diffe- Forschungsfrage können weitere Variablen aus der
renzierung des Mietpreises in die einzelnen Cha- Regression dem Standardmodell hinzugefügt oder
rakteristika des Objekts, um den Beitrag eines die Baujahrklasse adjustiert werden.
Das ist immowelt
Das Immobilienportal www.immowelt.de ist einer der führenden Online-Marktplätze für Wohnungen,
Häuser und Gewerbeimmobilien. Gemeinsam mit immonet.de verzeichnet das Immobilienportal eine
Reichweite von monatlich 68 Millionen Visits*. Immowelt.de ist ein Portal der immowelt Group, die mit
bauen.de und umzugsauktion.de weitere reichweitenstarke Portale betreibt und leistungsstarke CRM-
Software für die Immobilienbranche entwickelt. Die immowelt Group ist eine Tochter der Axel Springer SE.
* Google Analytics; Stand: April 2021
Der immowelt Mietkompass | Ausgabe 3 | Q4/2021 7Der immowelt Mietkompass
Das immowelt Team
Jan-Carl Mehles Thomas Schäfer
Group Leader Senior Research
Market Research & Specialist
Public Relations
Unterstützung von Meilleurs Agents
Bei der Erstellung des Preisberechnungsmodells erhielt das immowelt Team Unterstützung vom französi-
schen Partner-Portal Meilleurs Agents, das langjährige Expertise in der Preisberechnung aufweist.
Thomas Lefebvre Barbara Castillo-Rico Pierre Vidal
Scientific Director Head of Economic Head of Research
Studies
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