Der immowelt Mietkompass - Q2/2021 Ausgabe
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Der immowelt Mietkompass Ausgabe 1 Q2/2021
Der immowelt Mietkompass
Der neue immowelt Mietkompass bildet einmal
pro Quartal die Entwicklung der Mietpreise von Wir sehen, dass die Mieten in den
Wohnungen in den deutschen Großstädten mit hochpreisigen Hotspots langsamer
mehr als 500.000 Einwohnern ab. Grundlage steigen oder sogar leicht rückläufig sind.
für die Analyse sind auf immowelt.de inserier- Dies hat sich bereits vor der Corona-Krise
te Wohnungen, die mit bewährten statistischen abgezeichnet und liegt eher an der gene-
Methoden ausgewertet werden. Diese basieren rell hohen finanziellen Belastung von Mie-
auf der langjährigen Expertise in der Preisberech- tern. Für eine Trendwende oder gar einen
nung des französischen Partner-Portals Meilleurs Corona-Effekt muss sich diese Entwicklung
Agents. Die entstehenden Preisfortschreibungen nachhaltig bestätigen. Tendenziell ge-
geben einen Einblick in die dynamische Lage auf hen wir deutschlandweit nach wie vor von
dem Wohnimmobilienmarkt in diesen Städten. leicht steigenden Mieten aus, besonders in
Die dargestellten Informationen geben sowohl den Großstädten mit niedrigem oder mitt-
Mietern und Vermietern als auch Anlegern und lerem Preisniveau.“
Immobilienprofis wertvolle Einsichten in das Ge- Jan-Carl Mehles,
schehen vor Ort und den anderen großen Immobi- Group Leader Market Research & PR
lienmärkten Deutschlands. Der Bericht erscheint
zukünftig jeweils nach dem Ende eines Quartals
und wird in loser Reihenfolge auch andere Aspek-
te der Märkte wie zum Beispiel Neubaumieten
oder längere Rückblicke abbilden. In der 1. Ausga- Nach Mietendeckel-Aus: Plus 2 Prozent
be des Mietkompasses geht es neben der aktuel- in Berlin
len Mietentwicklung auch um die prognostizierte
Entwicklung bis Ende des Jahres. Im April hat das Bundesverfassungsgericht den
Berliner Mietendeckel für nichtig erklärt. Seit
der Ankündigung des Gesetzes im Juni 2019 sind
die Angebotsmieten von regulierten Bestands-
Vergleich zum Vorquartal: Stabile wohnungen bis zum Urteil gesunken. Dies Ent-
Mieten in den teuersten Städten wicklung scheint nun beendet. Im 2. Quartal 2021
zeigt die Preiskurve wieder nach oben. Die An-
Nach teils enormen Mietsteigerungen in den ver- gebotsmieten in Berlin steigen um 2 Prozent auf
gangenen Jahren scheint in vielen Städten die 9,26 Euro pro Quadratmeter. Im 1. Quartal lag der
Preisrallye erstmal zu pausieren, wie der aktuelle Wert noch bei 9,06 Euro. Da viele Vermieter be-
immowelt Mietkompass zeigt. Dafür wurden auf reits während der Gültigkeit des Mietendeckels
immowelt.de angebotenen Quadratmeterprei- sogenannte Schattenmieten in den Exposés an-
se von Bestandswohnungen (80 Quadratmeter, gegeben haben, wurden die Angebotspreise nach
3 Zimmer, 2. Stock) im 2. Quartal 2021 mit dem und nach wieder nach oben angepasst.
Vorquartal verglichen. Denn während in 6 von 14
untersuchten Großstädten die Angebotsmieten
weiter steigen, weisen 8 Städte stagnierende
oder leicht sinkende Mieten auf. Besonders in Der bisher beobachtete Preisanstieg
teuren Großstädten wie München, Frankfurt oder in Berlin ist noch vergleichsweise
Stuttgart haben sich die Preise vorerst nicht wei- moderat ausgefallen – bedenkt man, dass
ter verteuert. es in den vergangenen 1,5 Jahren keine
Preissprünge mehr gab. Wir gehen dennoch
davon aus, dass es in den kommenden Mo-
naten zu weiteren Nachholeffekten kommt
und die Mieten deutlich steigen werden.“
Jan-Carl Mehles,
Group Leader Market Research & PR
Der immowelt Mietkompass | Ausgabe 1 | Q2/2021 2
Der immowelt Mietkompass
Genauso wie in Berlin verzeichnet der immowelt 30 Prozent zu erreichen. In Frankfurt werden da-
Mietkompass auch bei den Angebotsmieten in für 4.500 Euro benötigt, in Stuttgart 4.200 Euro.
Köln einen Anstieg von 2 Prozent zum Vorquartal.
Das Preisniveau in der Rheinmetropole ist aller- Inwiefern sich die Belastung und somit die Mie-
dings höher. Mieter müssen mit aktuell 10,51 Euro ten in Zukunft verändern, hängt stark mit den
für den Quadratmeter rechnen. Auch in Hamburg politischen Maßnahmen nach der Bundestags-
steigen die Preise leicht weiter: +1 Prozent in den wahl zusammen. Die immowelt Prognose (siehe
vergangenen 3 Monaten. Der Quadratmeter kos- unten) geht aber zumindest bis Ende des Jahres
tet 10,91 Euro. von leichten Preisanpassungen nach oben aus.
Eines scheint aber klar: Die teils extremen An
stiege der vergangenen 10 Jahre scheinen vorerst
Verschnaufpause in München, Frankfurt beendet.
und Stuttgart
In den teuersten deutschen Großstädten können Anstiege in preiswerten Großstädten
Mieter hingegen etwas durchatmen. In München
stagnieren die Mieten auf sehr hohem Niveau. Während in vielen teuren Städten die Mieten
16,54 Euro kosten Bestandswohnungen dort pro stagnieren, lassen sich in den preiswerten Groß-
Quadratmeter und damit fast 5 Euro mehr als städten nach wie vor Anstiege beobachten. So
in der zweitteuersten Stadt Frankfurt am Main. zeigt in Essen und Bremen (jeweils +2 Prozent)
In der Bankenmetropole sind die Mieten sogar der Preistrend nach oben. Mit Angebotsmieten
leicht rückläufig. Während im 1. Quartal der Qua- von 7,61 Euro pro Quadratmeter in Essen und 8,08
dratmeter noch 11,95 Euro gekostet hat, sind es Euro in Bremen ist das Preisniveau aber nach wie
aktuell noch 11,66 Euro – ein Minus von 2 Prozent vor moderat.
und neben Hannover (ebenfalls -2 Prozent) der
stärkste Rückgang aller Städte. Ein ähnliches Leipzig, die günstigste aller untersuchten Städ-
Bild zeigt sich auch in Stuttgart und Düsseldorf. te, verbucht ein Plus von 1 Prozent. Der Quadrat-
In beiden Großstädten sind die Angebotsmieten meter kostet aktuell 6,51 Euro und damit rund 10
um 1 Prozent leicht gesunken. Generell scheint Euro weniger als in München. Im benachbarten
in den teuersten Städten inzwischen eine Preis- Dresden, wo die Mieten stagnieren, zahlen Mie-
grenze erreicht zu sein. Viele Haushalte sind ter derzeit 6,78 Euro. Das niedrige Preisniveau in
durch die Wohnkosten bereits stark belastet: den ostdeutschen Städten hängt mit dem ver-
Eine immowelt Analyse zeigt, dass ein Haushalt in gleichsweise großen Leerstand zusammen, doch
München knapp 6.000 Euro im Monat verdienen besonders bei jungen Erwachsenen erfreuen sich
müsste, um eine gesunde Wohnkostenquote von beide Städte anhaltend hoher Beliebtheit. Die
Teuerste Mieten Größter Anstieg Größter Rückgang
München u. a. Berlin u. a. Frankfurt
16,54 €/m² +2% -2%
9,26 €/m² 11,66 €/m²
Der immowelt Mietkompass | Ausgabe 1 | Q2/2021 3Der immowelt Mietkompass
Mieten könnten in den nächsten Jahren folglich Ein anderes Bild zeigt sich in Hamburg und Köln.
stärker anziehen. In beiden Millionenstädten werden die stärks-
ten Anstiege bis Jahresende prognostiziert. In
Köln machen die Angebotsmieten voraussicht-
Prognose: So entwickeln sich die lich einen Sprung um 3 Prozent auf 10,82 Euro pro
Mieten bis Ende des Jahres Quadratmeter. Hamburger Wohnungssuchende
müssen gar mit einer Verteuerung von 6 Prozent
Der Trend, dass sich die Mieten in den teuersten rechnen. Der prognostizierte Quadratmeterpreis
Städten stabilisieren und in den günstigeren Städ- liegt am Jahresende bei 11,53 Euro. Damit rückt
ten leicht steigen, verfestigt sich voraussicht- die Hansestadt nah an das Frankfurter Preisni-
lich bis Ende 2021. Zu diesem Ergebnis kommt veau heran.
die aktualisierte immowelt Mietpreis-Prognose.
Bis Ende des Jahres steigen demnach in 8 von 14
untersuchten Städten die Angebotsmieten von Sonderrolle Berlin: Plus 6 Prozent bis
Bestandswohnungen weiter. In den restlichen 6 Ende 2021
Städten stagnieren sie hingegen.
Eine Ausnahmerolle bei der künftigen Mietent-
Wie bereits im Vorquartalsvergleich sichtbar ge- wicklung spielt Berlin. Nach dem Mietendeckel-
worden ist, flacht sich auch bis Jahresende in Aus prognostiziert immowelt eine Steigerung
den hochpreisigen Städten die Preiskurve ab. In von 6 Prozent bei den Angebotsmieten von
München verändern sich die Angebotsmieten Bestandswohnungen. Aktuell kostet der Quad-
von Bestandwohnungen kaum. Ende des Jahres ratmeter 9,26 Euro, am Jahresende werden es
müssen Mieter dann mit 16,58 Euro pro Quadrat- wahrscheinlich schon 9,85 Euro sein. Es sind aber
meter rechnen. Damit liegt München auch Ende noch stärkere Nachholeffekte bei anstehenden
2021 noch mit großem Abstand vor allen anderen Neuvermietungen vorstellbar, also dass die aus-
Großstädten. Auch in Frankfurt kommt es zu ver- bleibenden Steigerungen der vergangenen 1,5
gleichsweise geringen Veränderungen von -1 Pro- Jahre nun nach und nach aufgeschlagen werden.
zent. Mieter müssen mit Preisen von 11,61 Euro Sollte diese verstärkte Nachholdynamik einset-
pro Quadratmeter kalkulieren. Im ebenfalls hoch- zen, sind Quadratmeterpreise von 10,10 Euro bis
preisigen Stuttgart (0 Prozent) wird sich laut Ende des Jahres möglich. Dies würde einer Stei-
Prognose der Markt weiter stabilisieren. gerung der Angebotspreise für Mietswohnungen
aus dem Bestand um 9 Prozent entsprechen.
Der immowelt Mietkompass | Ausgabe 1 | Q2/2021 4Der immowelt Mietkompass
Mietpreisentwicklung Bestandswohnungen Q1/2021 zu Q2/2021
+1%
10,91 €/m2
+2% Hamburg
8,08 €/m2
Bremen +2%
-2% 9,26 €/m2
8,44 €/m2
+2% Berlin
7,61 €/m2 Hannover
-1%
Essen 6,68 €/m2
Dortmund +1%
-1% 6,51 €/m2
10,43 €/m2 0%
Leipzig 6,78 €/m2
Düsseldorf +2%
10,51 €/m2 Dresden
Köln
-2%
11,66 €/m2
Frankfurt
0%
9,32 €/m2
Nürnberg
-1%
11,22 €/m2
Stuttgart
0%
16,54 €/m2
München
Mietpreisentwicklung in den 5 größten Städten
20 €
15 €
Berlin
Frankfurt a. M.
10 €
Hamburg
Köln
München 5€
Q1/18 Q2/18 Q3/18 Q4/18 Q1/19 Q2/19 Q3/19 Q4/19 Q1/20 Q2/20 Q3/20 Q4/20 Q1/21 Q2/21
Der immowelt Mietkompass | Ausgabe 1 | Q2/2021 5Der immowelt Mietkompass
Methodik Mietkompass
Der Quartalsbericht „immowelt Mietkompass“ ermitteln. Die Bewertung des gesamten Stadt
bietet eine Analyse der Dynamik des deutschen index kann daraufhin durch die Aufsummierung
Immobilienmarkts der 14 Großstädte. Jedes der Werte einzelner Merkmale erfolgen. Die
Quartal wird der „immowelt Mietkompass“ auf resultierenden Zeiteffekte für die jeweiligen Woh-
Grundlage der im letzten Quartal gesammelten nungsmärkte sollen die Realität dieser Asset
Daten aktualisiert, so dass der Bericht die Reali- klasse so gut wie möglich beschreiben. Basis der
tät so gut wie möglich und zeitnah widerspiegelt. Indexwerte mit Startwert 100 Punkten bildet der
Januar 2017.
Basis des Berichts bilden mehrere hunderttausend
Objektanzeigen auf immowelt.de, inklusive sämt-
lich zur Verfügung stehender Objektmerkmale. Mietpreis
Um dabei ein möglichst nachhaltiges und reprä-
sentatives Marktgeschehen abzubilden, werden Der Immobilienindex gilt als Grundlage für die
ausschließlich nachgefragte Objekte berück- weiterführende Berechnung einzelner quartals-
sichtigt. Die in dem Bericht dargestellten Preise basierter Mietpreise. Um eine möglichst große
werden in einem zweistufigen Verfahren berechnet. und für alle Städte solide Datengrundlage zu ge-
währleisten, wird jedes Objektangebot mit dem
zuvor ermittelten Zeiteffekt aktualisiert. Anschlie-
Immobilienindex ßend wird wie auch bei der Indexberechnung das
hedonische Regressionsverfahren zur Preisbe-
Zuallererst werden für die untersuchten Städte rechnung herangezogen. Hieraus resultiert der
je ein Immobilienpreisindex für den Immobilien- quartalsaktuelle Preis für die festgelegte Stan-
markt mit Fokus auf Mietobjekten mittels einer dardwohnung mit 80 Quadratmeter Wohnfläche,
dreiteiligen Regressionsanalyse errechnet. Vor- 3 Zimmer, 2 Stock als Bestandsimmobilie, der je-
teilhaft in der Regressionsanalyse ist die Diffe- weiligen Stadt. Je nach Forschungsfrage können
renzierung des Mietpreises in die einzelnen Cha- weitere Variablen aus der Regression dem Stan-
rakteristika des Objekts, um den Beitrag eines dardmodell hinzugefügt oder die Baujahrklasse
jeden Merkmals auf den Zeitwert individuell zu adjustiert werden.
Der immowelt Mietkompass | Ausgabe 1 | Q2/2021 6Der immowelt Mietkompass
Methodik Prognose
Grundlage für die immowelt Mietpreis-Progno- Es basiert auf vergangenen Beobachtungen,
se der 14 größten deutschen Städte dienen die Trends und Saisonalitäten, die jeweils mit opti-
Mietpreise mehrerer hunderttausend Objekte, mierten Gewichtungsparametern angereichert
die in diesen Städten innerhalb der vergangenen werden. Die automatisierte Optimierung der drei
drei Jahren vermehrt auf immowelt.de nachge- Gewichtungsparameter geschieht durch die Me-
fragt worden sind. Es handelt sich dabei um An- thode der kleinsten Quadrate. Zusätzlich werden
gebots-, keine Abschlusspreise. Zufälligkeiten, selbstredend ohne Gewichtung, in
der Entwicklung des Modells berücksichtigt. Ziel
Die Mietpreise werden mittels hedonischer Ver- des Modells ist es, durch die Betrachtung der bis-
fahren errechnet und geben die Kaltmiete für herigen Ereignisse und deren optimaler Gewich-
eine beispielhafte Wohnung mit 3 Zimmern und tung ein möglichst reelles Abbild zukünftiger
80 Quadratmetern im 2. Stock wieder. Berück- Entwicklungen zugeben. Durch regionale Unter-
sichtigt wurden ausnahmslos die Wohnungen, die schiede auf dem deutschen Immobilienmarkt
dem Bestand (Baujahre zwischen 1946 und 2017) wird die Prognose individuell für jede der 14 Groß-
zuzuordnen sind. Die Preisberechnung resultiert städte berechnet. Dementsprechend variieren
auf einem seit 2017 berechneten Index und wird die Gewichtungsparameter der drei Komponen-
seitdem monatlich fortgeführt. ten je nach vorangegangenem Verlauf in den di-
versen Städten. Die prognostizierten Mietpreise
In der Annahme, dass die entwicklungsursächli- wurden auf Quartalsebene geglättet.
chen immobilienmarkttypischen Parameter, wie
Nachfrage, Einwohnerentwicklung, Entgelte etc. Mittels der Vielzahl an berechneten hedonischen
im Rahmen der berechneten hedonischen Preise Datenpunkten unter Berücksichtigung verschie-
schon impliziert sind, bedarf es für eine kurzfris- dener Einflussfaktoren auf den Wohnungsmiet-
tige Analyse künftiger Mietpreise keine explizite preis, beispielsweise Änderungen der Nachfrage-
Hinzunahme dieser exogenen Faktoren. Daher situation, politischer Gegebenheiten oder regional
eignet sich zur Bestimmung der Mietpreise an spezifischer saisonaler Effekte können Vorhersa-
dieser Stelle das Holt-Winters-Verfahren. gen auf das Preisniveau des Wohnimmobilienmark-
tes für die kurzfristige Zukunft abgeleitet werden.
Das ist immowelt
Das Immobilienportal www.immowelt.de ist einer der führenden Online-Marktplätze für Wohnungen,
Häuser und Gewerbeimmobilien. Gemeinsam mit immonet.de verzeichnet das Immobilienportal eine
Reichweite von monatlich 68 Millionen Visits*. Immowelt.de ist ein Portal der immowelt Group, die mit
bauen.de und umzugsauktion.de weitere reichweitenstarke Portale betreibt und leistungsstarke CRM-
Software für die Immobilienbranche entwickelt. Die immowelt Group ist eine Tochter der Axel Springer SE.
* Google Analytics; Stand: April 2021
Der immowelt Mietkompass | Ausgabe 1 | Q2/2021 7Der immowelt Mietkompass
Das immowelt Team
Jan-Carl Mehles Thomas Schäfer Jasmin Schlenk
Group Leader Senior Research Junior Research
Market Research & Specialist Specialist
Public Relations
Unterstützung von Meilleurs Agents
Bei der Erstellung des Preisberechnungsmodells erhielt das immowelt Team Unterstützung vom französi-
schen Partner-Portal Meilleurs Agents, das langjährige Expertise in der Preisberechnung aufweist.
Thomas Lefebvre Barbara Castillo-Rico Pierre Vidal
Scientific Director Head of Economic Head of Research
Studies
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