Die Büchse der Pandora - Korrigierte und aktualisierte Version - dynamoetz
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Die Büchse der Pandora
Korrigierte und aktualisierte Version
Zur Einstimmung ein paar Impressionen von der Baustelle und „Highlights“ der Bauarbeiten:
Oktober 2018: Schwere "Vibrations-Rammmaschine", um lange Stahlprofile in den Boden zu rammen.
Februar 2019: Schwerer mobiler Teleskopkran (max. Tragkraft: 220 t, max. Hakenhöhe: 108 m), um
die Stahlprofile wieder aus dem Boden zu entfernen.
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Mai 2019: Bauflucht zum Nachbargebäude.
Mai 2019: Rohbau – Perspektivansicht.
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Mai 2019: Gesamte Baustelle zwischen der Häuserumgebung.
Katasterplan – Gebiet Oberfeld.
Flächenwidmung: Grau – Allgemeines Mischgebiet; Hellrot – Gemischtes Wohngebiet; Orange – Tourismusgebiet
Frage:
Was kostet die Errichtung einer derartigen „Anlage“ mit nur 8 Appartements, einer Tiefgarage und
all dem zusätzlichen Aufwand?
1 Million Euro? 1,5 Millionen oder sogar 3 Millionen Euro?
Näheres dazu weiter unten.
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1 Apartpandora
Vielen Ötzerinnen und Ötzer wird in den letzten Monaten nicht entgangen sein, dass auf einer „kleineren“
Baustelle zwischen den Häusern im Oberfeld, ein Gebäude errichtet wird. Viele werden beim Vorbeigehen
sicherlich gefragt haben, was dort eigentlich errichtet wird oder haben nur „vage“ Informationen darüber
erhalten.
Öffnen wir ein wenig den „Deckel“ und schauen nach, was sich in der „Kiste“ befindet…
Das noch im Rohbau befindliche Gebäude im Oberfeld wird ein Appartementhaus mit einer Tiefgarage im
Untergeschoss und 8 „Luxus-Appartements“, die auf 3 weiteren Geschossen verteilt sind. Die zukünftige
„Beherbergungsanlage“ befindet sich mitten im gemischten Wohngebiet und wird von einem Schweizer
Investor, Herrn Ludwig B., zusammen mit seinen Familienmitgliedern errichtet (s. firmenabc.at).
Die Anlage wird von den Eigentümern „Apartpandora“ (AP) genannt. Die Appartements werden auf der
zugehörigen Homepage – www.apartpandora.at – wie folgt bezeichnet:
• EG: Alpina, Ötztal, Bergblick
• 1. OG: Alpenrose, Wildspitze, Edelweiß
• 2. OG (Penthaus-Whgn.): Alpenperle, Enzian.
Laut den Informationen auf der Homepage (die seit 2016 existiert) wird beabsichtigt, alle 8 Luxus-
Appartements im Sommer als auch im Winter für Touristen anzubieten.
Die Homepage von Apartpandora ist gelegentlich für eine Zeit lang offline. Zurzeit (Stand vom 14.06.2019)
ist die Homepage seit Ende Mai wieder offline, diesmal wegen umfangreicher Umbauarbeiten. Aber es gibt
im Internet-Archiv – https://web.archive.org/web/20180813201516/http://www.apartpandora.at/ – einen
fast vollständigen „Schnappschuss“ von der gesamten Homepage vom 13.08.2018 (s. Bild 1), die bis Ende
Bild 1: Screenshot von der Homepage (web.archive.org, 13.08.2018).
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Mai 2019 unverändert online war. Auch der Informationsinhalt von der Webseite hat sich seit 2016 kaum
verändert. Ursprünglich war auch geplant, dass das Appartementhaus bereits im Winter 2017 eröffnet
werden sollte.
1.1 Die Immobiliengesellschaft
Der Eigentümer des neuen Appartementhauses in Oetz ist die eigens für diesen Zweck gegründete
„Pandora Immobilien GmbH“ mit Firmensitz in Oberfeldweg 7b (s. firmenabc.at u. firmenmonitor.at). Die
Rechtsform der Immobiliengesellschaft begann am 1. August 2016 (s. firmenmonitor.at). Herr B. und seine
Ehefrau sind die Haupteigentümer und seine zwei Stieftöchter Nikoleta und Viktoria E., die aus der Slowakei
stammen, besitzen die restlichen Anteile der Gesellschaft.
Laut den erhaltenen Informationen wird das gesamte Appartement-Projekt hauptsächlich von den
Stieftöchtern geleitet.
2 Finanzierungsmodell
Aufgrund der Situation, dass keine Informationen verfügbar sind über den Grundstückskaufpreis und die
Errichtungskosten des Gebäudes, müssen diese Werte möglichst realitätsnah „geschätzt“ werden.
Es wird angenommen, dass der Kauf des Grundstücks mit etwas mehr als 700 m² (1) ca. 500.000 Euro kostete
und die Errichtung des gesamten Gebäudes, inklusive aller zusätzlichen Aufwände (Untergrundboden-
verbesserung, Dichtwanne, schwere Baumaschinen, etc.), kostet um die 1,5 Millionen Euro 2. Die
anfallenden Zusatzkosten für die bestehenden Folgeprobleme (Anm. „Gebäudesetzungen“) der Anrainer
wurden dabei noch gar nicht berücksichtigt.
Über Herrn B. konnten keine öffentlichen Informationen im Internet gefunden werden, außer, dass er zu-
sammen mit seiner Ehefrau in Haiming wohnt, die als Humanenergetikerin tätig ist (s. firmen.wko.at). Die
beiden Stieftöchter sind Tänzerinnen und eine davon arbeitete früher in der Schweiz in diversen Bars und
war dort auch Inhaberin eines Kosmetiksalons in Zürich (s. easymonitoring.ch u. Facebook).
Aber wie kann man ein so teures und aufwendiges Bauprojekt mit „normalen“ Berufstätigkeiten vorfinan-
zieren, wo nicht das Potential gegeben ist, dass das Einkommen wächst oder hoch ist?
Vielleicht lassen Informationen wie folgende diese Frage beantworten. Für die Errichtung von Investoren-
modellen werden häufig „Strohleute“ aus der näheren Region verwendet, die im Vorhinein Gebäude oder
Grundstücke kaufen, um diese später gewinnbringend an Immobiliengesellschaften weiterzuverkaufen, wie
es kürzlich zum Beispiel in den Gemeinden Ladis und Leutasch geschah [1], [2].
Darüber hinaus, als die Rechtsform der Pandora Immobilien GmbH am 1. August 2016 in Oetz begann,
wurde am selben Tag auf Malta eine in Englisch namensgleiche „Pandora Properties Limited“ gegründet (s.
Bild 2). Weitere Informationen über die Limited-Gesellschaft sind in der Offshore-Leaks Datenbank des ICIJ
(offshoreleaks.icij.org) und in der Datenbank von OpenCorporates (opencorporates.com) verfügbar.
1 Laut TirisMaps (https://www.tirol.gv.at/statistik-budget/tiris/) beträgt die Grundstücksfläche zusammen mit einem
Teil der Einfahrt 712,5 m².
2 In der vorhergehenden Version kam es zu einer falschen Schlussfolgerung, dass mind. zwei Appartements von
Apartpandora als Freizeitwohnsitze über die Immobilienagentur ImmoSky (immosky.at) verkauft werden. Dies ist
aber nicht nicht der Fall und in den aktualisierten Online-Verkaufsinseraten vom Juni 2019 sind nun Informationen
enthalten, die sich vom Appartementhaus deutlich unterscheiden wie z. B. Carport, Parkplätze, Grundstücksfläche,
etc. Diese wichtigen Informationen fehlten aber während der Recherchearbeiten von Ende April bis Mai und viele
Teile in der Beschreibung stimmten mit dem Appartementhaus überein oder waren sehr ähnlich, wie z. B. die
Wohnflächen. Zusätzlich passte der Gesamtverkaufspreis von beiden Wohnungen mit 1,5 Millionen Euro zu den
geschätzten Errichtungskosten (s. immoversum.com). Bei den Verkaufsangeboten von ImmoSky aber handelt es
sich um zwei neue Wohnungen mit Freizeitwohnsitzgenehmigung, die zurzeit in der Dorfstraße errichtet werden.
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connected ?
Pandora Immobilien GmbH Pandora Properties Ltd
Incorporated: 01-Aug-2016 Incorporated: 01-Aug-2016
Address: Address:
Oberfeldweg 7b, No. 14, Censu Borg Street,
6433 Oetz, Hamrun,
Austria Malta
Bild 2: Verbindungsdiagramm mit der Ungewissheit, ob ein Zusammenhang zwischen den beiden
Immobiliengesellschaften existiert. (Quellen: firmenabc.at, offshoreleaks.icij.org)
Die Eigentümer der maltesischen Immobiliengesellschaft (Bild 2, rechts) sind Familienmitglieder, die auch
Gesellschafter eines sehr großen Transport- und Logistikunternehmens (alfaran.eu) auf Malta sind.
Besteht eventuell eine Verbindung zu Malta oder ist das nur ein reiner Zufall?
Letztendlich obliegt es den Gemeinden, an wen die Grundstücke veräußert werden dürfen. Aber dies soll
nicht mit einer gewissen „Blauäugigkeit“ geschehen, wie es zum Beispiel im Fall der Gemeinde Ladis war [1],
[3].
3 Gebäudesetzungen
Durch die Errichtung der Tiefgarage und der „dichten“ Bauweise zu den umgebenden Nachbargebäuden
hin, kam es bei einem gegenüberliegenden Gebäude zu Setzungen, die auch in den nächsten Jahren noch
anhalten werden. Die letzte verbliebene Stahlprofil-Reihe (s. Bild vom Mai 2019 – Bauflucht), die sich noch
für die Stabilisierung im Boden befand, wurde erst ca. 1 ½ Monate nach der Fertigstellung des Rohbaus
entfernt (s. Bild 3), als die Setzungen zum Großteil abgeklungen waren.
Bild 3: 14.06.2019 – Entfernung der letzten Stahlprofil-Reihe aus dem Boden mithilfe eines mittel-
schweren Teleskopkrans (max. Tragkraft: 130 t).
4 Genehmigte Freizeitwohnsitze
Laut den Daten von tirolatlas.uibk.ac.at waren 2017 in Oetz noch insgesamt 23 Freizeitwohnsitze gemeldet
(2,2 %). Wie viele neue Freizeitwohnsitze seitdem tatsächlich genehmigt wurden, darüber gibt es unter-
schiedliche Informationen. Zum Beispiel nur für das „All-Suite Resort Ötztal“ wurden laut einem Artikel der
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Tiroler Tageszeitung vom 03.02.2018 [4] acht neue Freizeitwohnsitze mitgewidmet, dagegen erwähnten die
Bezirksblätter [5] bis zu neun zusätzliche Freizeitwohnsitze. Zurzeit liegt die Gemeinde Oetz aber noch unter
der 8 %-Schwelle.
Wurden vom Ötzer Gemeinderat ebenfalls Freizeitwohnsitze im Apartpandora genehmigt wie zum Beispiel
beim gerade im Bau befindlichen Haus2 in der Dorfstraße, hinter dem Posthotel Kassl?
Abgesehen von der „Freizeitwohnsitz-Steuer“, sieht so die zukünftige „regionale Wertschöpfung“ für das
Dorf aus?
5 Mögliches Zukunftsszenario – Beispiel
Wie die Zukunft des Appartementhauses Apartpandora aussehen könnte, zeigt ein „ähnlicher Fall“ im Dorf-
zentrum von der Gemeinde Längenfeld als Beispiel – das Appartementhaus „A CASA Elegance“ (s. Bild 4),
welches im Juli 2019 fertiggestellt wird.
Bild 4: Immobilienprojekt und Appartementhaus "A CASA Elegance" in Längenfeld im Ötztal.
(Quelle: tirolrealestate.com)
Die Appartements werden von Beginn an zeitgleich an zahlungskräftige Touristen vermietet und einzeln als
„Kapital-Investment“ zum Kauf angeboten. Nettoverkaufspreise ab 297.914 € (exkl. 3,6 % Provision).
Außer bei den „Top-Investment-Angeboten“ sind bei den anderen Angeboten die Möbel und die Tiefgara-
genstellplätze nicht im Preis enthalten und müssen extra gekauft werden. Die Parkplätze in der dazugehö-
renden Tiefgarage kosten pro Stellplatz 20.000 € (netto) und das Möbelpaket 30.000 € (netto).
Weblinks:
• Buchungsmöglichkeiten:
◦ HRS Holidays – Das Ferienhausportal (holidays.hrs.de)
◦ Bedandbreakfast.eu (www.bedandbreakfast.eu)
• Verkaufsanzeigen:
◦ „TOP Investment in Längenfeld - ACasa Elegance“ – immobilienscout24.at und immo.tt.com.
• Projektentwickler und Immobilientreuhänder:
◦ Tirol Real Estate (Projektentwickler) – Firma „Karlinger Real Estate GmbH“ (s. firmenabc.at
und www.tirolrealestate.com).
◦ Immobilien Consulting Falkner (Immobilientreuhänder) – www.ic-falkner.at.
• Werbevideo: www.youtube.com – A CASA
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Die Investorenmodelle wie das All-Suite Resort Ötztal und das A CASA Elegance teilen eines gemeinsam mit
dem Appartementhaus Apartpandora, dass sie alle zusammen einen „sehr ähnlichen Baustil“ haben, als
würden sie vom selben Architekten, ja sogar vom selben Innenarchitekten stammen. In den Visualisie-
rungen von den Räumen des A CASA Elegance sind die verwendeten Materialien und Stile der Einrichtungs-
gegenstände (Möbel, Lampen, Sanitäreinrichtungen, etc.) fast dieselben wie im All-Suite Resort Ötztal (vgl.
Bild 5 mit Bild 4, rechts).
Bild 5: Beispiel einer Wohnungseinrichtung in einem
Appartement vom "All-Suite Resort Ötztal" in Oetz.
(Quelle: immobilienintirol.de)
5.1 Geschäftsmodell
Im Allgemeinen funktioniert das Geschäftsmodell wie folgend – der Projektentwickler oder der Grund-
stückseigentümer (dies kann auch eine Immobiliengesellschaft sein) baut das Appartementhaus, übergibt es
einem Immobilientreuhänder, der die Wohnungen verkauft. In der Zwischenzeit, bis die Käufer für die
Wohnungen gefunden sind, vermietet der Hauseigentümer bzw. der Projektentwickler die Wohnungen an
zahlungskräftige Touristen. Danach ist alles offen.
Sobald die „Ferienimmobilien“ verkauft sind, werden die Appartements entweder als „Anlageobjekte“ von
den neuen Besitzern irgendwie weiter vermietet oder falls es Freizeitwohnsitzwidmungen gibt, können
diese Wohnungen auch privat genutzt werden. Häufig bieten die Projektentwickler zusätzlich einen professi-
onellen „Vermietungsservice“ für die Fremdnutzung der Ferienimmobilien an, der aber oft nicht verpflich-
tend ist.
Wahrscheinlich wird es so ähnlich auch mit dem Apartpandora in Oetz geschehen. Das Gebäude wird an
einen Immobilientreuhänder übergeben, der die Wohnungen verkauft. In der Zwischenzeit werden die
Appartements „kurzzeitig“ touristisch genutzt, bis alle Wohnungen verkauft sind. Danach ist alles offen was
passieren wird, weil die Wohnungen unterschiedlichen Besitzern mit unterschiedlichen Interessen gehören.
Einige Appartements werden weiterhin etwas touristisch genutzt (z. B. nur für 2-3 Monate im Winter), die
restlichen Appartements werden die meiste Zeit leer stehen, ähnlich wie beim „AlpinLodges“ im alten Dorf-
kern von Oetz.
Somit hat man die geltenden gesetzlichen Regelungen geschickt „umgangen“ bzw. „ausgehebelt“, weil man
die Wohnungen einer „touristischen Nutzung“ zuführte (wenn auch nur kurzfristig), wie es in den Verträgen
vereinbart war.
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Referenzen
[1] H. Wenzel, “Grundstücksdeal empört Bewohner von Ladis,” Tiroler Tageszeitung Online, 21-Feb-
2019. [Online]. Available: https://www.tt.com/politik/landespolitik/15349279/grundstuecksdeal-empoert-
bewohner-von-ladis. [Accessed: 22-May-2019].
[2] M. Strozzi, “Rumänische Agrar-Multis wälzen Chalet-Pläne in Tirol,” Tiroler Tageszeitung Online,
14-May-2019. [Online]. Available: https://www.tt.com/wirtschaft/standorttirol/15627467/rumaenische-
agrar-multis-waelzen-chalet-plaene-in-tirol. [Accessed: 22-May-2019].
[3] ORF-Tirol, “Wirbel um Geschäft mit Bauland in Ladis,” 19-Apr-2019. [Online].
Available: https://tirol.orf.at/news/stories/2977025/. [Accessed: 22-May-2019].
[4] M. Strozzi, “Wohngebiet in Oetz muss Investorenmodell Platz machen,” Tiroler Tageszeitung Online,
03-Feb-2018. [Online]. Available: https://www.tt.com/politik/landespolitik/13967488/wohngebiet-in-oetz-
muss-investorenmodell-platz-machen. [Accessed: 11-Apr-2018].
[5] C. Perktold, “Oetzer Großprojekt - große Chance oder Ausverkauf?,” meinbezirk.at, 20-Apr-2018.
[Online]. Available: https://www.meinbezirk.at/imst/c-lokales/oetzer-grossprojekt-grosse-chance-oder-
ausverkauf_a2521656. [Accessed: 20-May-2019].
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