EINE GLASKUGEL FÜR BETONGOLD - MAGAN Immobilien
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Die S Immo investiert seit Jahrzehnten als Erste
in spätere Boom-Märkte. Derzeit setzt das Unternehmen
auf Deutschland, Rumänien – und Ungarn.
EINE GLASKUGEL
FÜR BETONGOLD
IM ZENTRUM.
Ein Bürohaus mit
eigenem U-Bahn-
Zugang: Auch der
Akademiehof am
Karlsplatz in Wien
gehört zum Portfolio
der S Immo.
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S
o kann man sich irren: Vor den Sitz der Landesregierung beherbergt. Unternehmen ist auch an der Wiener
30 Jahren sagte Erich Hone- Seit Neuestem ist Erfurt auch Ver- Börse für viele ein Rätsel. Unverständlich
cker, die Mauer würde noch kehrsknotenpunkt: Die neue ICE-Hoch- erscheint die rasante Entwicklung der
50 oder 100 Jahre stehen. geschwindigkeitsstrecke zwischen Berlin vergangenen Jahre: Seit 2009 wurde das
Monate später kam es be- und München macht am Drehkreuz Er- Immobilienvermögen verdreifacht, aber
kanntlich anders – und 30 furt einen Zwischenstopp. Seit Eröffnung allein durch organisches Wachstum,
Jahre nach dem Mauerfall ist von der des letzten Teilabschnitts vor zwei Jahren ohne dass die S Immo auch nur ein einzi-
DDR keine Spur mehr übrig geblieben. sind von hier aus neben der Hauptstadt ges Mal eine Kapitalerhöhung durchge-
Am Hauptplatz von Erfurt, keine Au- und der bayerischen Metropole auch führt oder einen Mitbewerber übernom-
tostunde vom ehemaligen Eisernen Vor- Frankfurt und Dresden in jeweils rund men hätte. Für Überraschung am Markt
hang zwischen West- und Ostdeutsch- zwei Stunden Zugfahrt zu erreichen – sorgte die Entscheidung der S Immo,
land entfernt, reiht sich Geschäft an Ge- selbst wer in die Schiller- und Goethe- durch Aktienkäufe an den direkten Wett-
schäft von Ketten, die man auch in Stadt Weimar pendelt, ist schneller am bewerbern Immofinanz und CA Immo zu
Frankfurt, München oder Wien findet. Arbeitsplatz, als jemand aus dem Speck- Dividendenerträgen zu kommen, die für
Müller, Deichmann, Claire’s, H&M: gürtel Wiens in der City. heuer wieder im zweistelligen Millionen-
Überall sind die Geschäfte voll mit Wa- Eine Aufwertung, die am Immobilien- bereich liegen werden.
ren, die man vor drei Jahrzehnten hier markt noch nicht wirklich angekommen Aber auch plötzliche Änderungen der
höchstens unter Fußbodendielen ver- ist: „Wir erwarten eine weitere Belebung Eigentümerstruktur haben viele verwun-
steckt gefunden hätte – und niemand des Marktes und eine positive Entwick- dert: Jahrzehntelang hielten die Erste
muss Schlange stehen. lung von Mieten und Kaufpreisen. Erfurt Group sowie die Vienna Insurance Group
Heute ist die Landeshauptstadt von ist für uns eine spannende Stadt, in der große S-Immo-Pakete. Dann stieg ein
Thüringen ein regionaler Wirtschaftsfak- wir weiter zukaufen möchten“, sagt Fonds ein, der – wie es sich später heraus-
tor, der gleich mehrere Hochschulen sowie Robert Neumüller, der die Geschäfte der gestellt hatte – einem russischen Oligar-
S Immo in Deutschland leitet. Der Ein- chen gehörte. Dann kamen andere. René
VO N A N DRÉ E X N E R
stieg ist vollbracht: Die Benko, die Immofinanz,
S Immo hat heuer zwei Klaus Umek von Petrus
geschichtsträchtige Büro- Advisers, Ronny Pecik
objekte in Erfurt erwor- und jetzt Norbert Kette-
ben und setzt somit neben rer, der auch am mehr als
Wohnen nun auch auf Ge- 20 Milliarden Euro
werbeimmobilien in der schweren und auch in Ös-
Thüringer Landeshaupt- terreich tätigen Immobili-
stadt. Eines der Gebäude, enfonds Corestate betei-
gekauft von einem Adeli- ligt ist: Wenn alle Milliar-
gen in Geldnot zu einem däre, die je an der S Immo
Betrag, der von Branchen- beteiligt waren, mit dem
kennern als Spottpreis be- Auto zu einer Feier kom-
zeichnet wird, kann dabei
neben attraktiven Rendi-
„Ich fühle mich men, braucht es einen ei-
genen Ferrari-Parkplatz.
ten und hohem Ertrags- als Investor in Dabei ist alles ganz lo-
potenzial auch mit einem Erfurt wesent- gisch: „Die wichtigste Fra-
historischen Pedigree auf- lich wohler als in ge für Anleger ist heute:
warten: In jenem un- Was mache ich mit mei-
scheinbaren Gebäude in Spanien – die nem Kapital – wo gibt es
der Innenstadt neben dem S Immo auch.“ noch Erträge bei über-
Theater wurden unter ALEXANDER NEUHUB E R schaubarem Risiko“,
Kaiser Wilhelm Waffen M AG A N-CHEF meint Alexander Neuhu-
für den ersten Weltkrieg ber, Geschäftsführer Mag-
und zu DDR-Zeiten die bekannten an Immobilien, der neben vermögenden
Olympia-Schreibmaschinen produziert – Privatkunden auch große institutionelle
und dazwischen einige Jahre lang die Anleger berät und seit Jahrzehnten die
Enigma- Chiffriermaschinen, die auf Vorzüge von Deutschland „predigt“. „Die-
Auktionen zu Liebhaberpreisen gehan- se Frage beantwortet man am besten mit
FOTOS: DETLEF OVERMANN, MAGAN
delt werden und Hollywood zu mehreren Immobilien.“ Und während der Markt in
Blockbustern inspiriert haben. Österreich klein und heiß umkämpft ist,
gibt es in Deutschland genügend Zweit-
RÄTSELHAFTER AUFSTIEG. Jene vier städte, die mit „Quadratmeterpreisen wie
Wände, wo es früher darum ging, Rätsel St. Pölten und Renditen wie Moskau“ lo-
zu verschlüsseln und Codes zu entziffern: cken, wie Neuhuber ironisch meint: „Wer
Es gibt kaum ein Gebäude auf der Welt, in Bulgarien einen Vertrag auf Kyrillisch
das besser zur S Immo passt. Denn das gesehen hat, wird bestimmt lieber in
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Deutschland investieren“, sagt der
Magan-Chef: „Offenbar gibt es heute
auch schon in Madrid Immobilien, die
mit zehn Prozent Rendite p. a. locken, BERLIN RUFT. Auf
aber der natürliche ‚Hinterhof ‘ für einen dem deutschen
österreichischen Anleger ist nun mal Markt setzt die
S Immo auf Immo-
Deutschland. Ich fühle mich als Investor
bilien mit hohem
in Erfurt wesentlich wohler als in Spani- Entwicklungs-
en. Die S Immo ist eines der wenigen potenzial wie die
Unternehmen, das es auch so sieht und Leuchtenfabrik
bisher alles richtig gemacht hat.“ Berlin.
Zwar wird die industriellen Zentren
abseits der Hauptstadt die Wachstums- te Seiten). Doch Erster wird man nicht nanzkrise ausbrach und die „Glücksrit-
delle mehr betreffen. „Institutionelle In- aus Zufall: Tatsächlich zieht sich der ter“ reihenweise umfielen, hat Vejdovsz-
vestoren scheinen sich aber gut vorzube- First-Mover-Ansatz wie ein roter Faden kys Team die ersten Objekte bereits lange
reiten, und das Risikomanagement funk- durch die Historie des Unternehmens. So mit Gewinn verkauft und konnte aus ers-
tioniert, so dass eine mögliche Rezession hat die S Immo bereits um die Jahrtau- ter Reihe fußfrei zusehen, welche Kauf-
sie im Fall der Fälle nicht als Schock und sendwende Luxushotels und moderne gelegenheiten Troubles der anderen
unvorbereitet trifft – ein sehr wesentli- Bürohäuser in Budapest gekauft – zu ei- brachten. Bei dieser Strategie geht es
cher Unterschied zur Lage der Jahre nem Zeitpunkt, als es Immoeast oder stets darum, Gewinne zu realisieren, lan-
2007/2008“, sagt Timo Tschammler, Meinl European Land noch gar nicht ge bevor der Markt dreht – frei nach der
Deutschland-Chef des Immobilienunter- gab. Der Einstieg in Deutschland erfolgte Devise „besser ein Spatz in der Hand als
nehmens JLL. „Exogene Störfeuer? Hohe 2005 – damit war die S Immo in Berlin, die Taube am Dach“ werden Objekte, die
Preise? Davon ist am deutschen Invest- als viele der heute dort aktiven Player Millionengewinne brachten, gnadenlos
mentmarkt angesichts des äußerst akti- noch gar nicht gegründet waren. Das und frei von Emotionen verkauft. Das
ven und nachfragestarken dritten Quar- machte sich bezahlt: Als 2008 die Fi- betrifft selbst die begehrtesten „Trophy
tals fast nichts zu spüren“, so der JLL- Assets“. So hat jener architektonisch be-
Chef: Mit Ende September steht das sonders wertvolle und nach den höchsten
Transaktionsvolumen bei insgesamt 57,3
Milliarden Euro inklusive Wohnimmobi-
Die Trends in der Green-Building-Standards zertifizierte
Büroturm im Viertel Zwei, der als
lien, was sogar leicht über dem Ver- Immobilienbranche Headquarter des Energiekonzerns OMV
gleichszeitraum des Vorjahres liegt. „Ins- dient, jahrelang die Covers der Quartals-
besondere eine Reihe großvolumiger Ab- und Jahresberichte der S Immo ge-
schlüsse zwischen Juli und September AKTIEN HEBEN AB. Steht der schmückt – bis der Turm mit Gewinn
hat zu diesem starken Ergebnis beigetra-
1 Anleger im Grundbuch, muss er veräußert wurde.
gen: Fünf der zehn größten Transaktio- sich mit niedrigen Renditen zufrieden
nen des Jahres 2019 fanden im dritten geben. Satte Erträge gibt es am CHANCEN ERKENNEN – UND NUTZEN.
Quartal statt.“ Kapitalmarkt – bei den Immo-AGs. „Wir sind ein kleiner Player und können
Mega-Deals sind der S Immo fremd – daher opportunistisch agieren und Vor-
dennoch setzt das Unternehmen seine WOHNEN BOOMT. Shoppen teile in der Nische suchen“, betont der
2 kann man online, und Büros
Einkaufstour fort, neben Erfurt auch im CEO. Der Fokus der Gesellschaft liegt da-
Speckgürtel von Berlin. Das gefällt Anle- werden immer effizienter und her immer auf jenen Märkten, die noch
gern: Selbst der sonst eher für harte Kri- kleiner. Doch Wohnen muss man nicht am Höhepunkt des Immobilienzyk-
tik an CEOs bekannte Klaus Umek (Pe- immer – daher sind Wohnimmobilien lus angelangt sind. Das bedeutet aktives
trus Advisers) lobte S-Immo-Chef Ernst für viele Anleger am attraktivsten. Management – und bringt, wie es in der
Vejdovszky zuletzt für seine „perfekte Natur der Sache liegt, auch mal Rückzie-
DEUTSCHLAND LEGT
Umsetzung seiner dynamischen Strate- 3 ZU. Selbst ohne Brexit hat
her mit sich. So hat die S Immo heuer den
gie“. Und dass Aufsichtsratsmitglied Wil- geplanten Einstieg in den Wohnbau in
Deutschland UK überholt – und bleibt
helm Rasinger zugleich Aktionär der Ge- den begehrtesten Wiener Lagen inner-
Europas top Immobilienmarkt.
sellschaft ist und seine Beteiligung heuer halb des Gürtels doch ad acta gelegt und
noch ausgebaut hat, spricht ebenfalls HÄUSER WERDEN DIGITAL. Das ein Gebäude im Freihausviertel mit
Bände – der frühere Präsident des Inter- 4 Büro, das die Kaffeemaschine Gewinn verkauft. Dafür investiert das
essenverbands der Anleger (IVA) hat kein einschaltet und die Jalousien öffnet? Unternehmen neben Deutschland auch
schlechtes Händchen für Investments, so Das gibt es schon! Auch im privaten auf CEE-Märkten, wo das Risiko-Rendi-
war er schon Jahre vor deren Insolvenz Bereich ist Smart Home gefragt. te-Potenzial noch attraktiver ist. „Wenn es
der lauteste Kritiker des Geschäftsgebah- eine gute Gelegenheit gibt, kaufen wir
rens der Wienwert AG. QUALITÄT IM FOKUS. Gerade sehr gerne auch mal wieder in Wien“, sagt
5 aufgrund der hohen Preisni- der CEO. „Auch dieses Projekt haben wir
DER FRÜHE VOGEL S-Immo-CEO veaus ist Qualität ein Muss – sowohl nicht verkauft, weil wir den Wohnbau kri-
Vejdovszky freut sich über die Anerken- bei Wohnungen als auch bei Hotels, tisch sehen oder uns vor Blasen fürchten.
nung der Branche (siehe Interview nächs- Retail-Immobilien und Büros. Der Grund ist die Baukonjunktur: Die S
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PROJEKTE IN CEE.
In Osteuropa werden
auch neue Projekte Die S Immo in Zahlen (Q3)
errichtet wie etwa das
hochmoderne Bürohaus
„The Mark“ in Bukarest. Immovermögen D 1,1 Mrd. Euro
Immovermögen CEE 0,74 Mrd. Euro
Immovermögen Ö 0,44 Mrd. Euro
EPRA-NAV je Aktie 25,09 Euro
FFO I 53 Mio. Euro
FFO I je Aktie 0,80 Euro
Ergebnis je Aktie 2,40 Euro
Immo ist ein relativ kleiner Auftraggeber
und bekommt deswegen nicht die gleiche
Betreuung wie große Player am Markt. Es
ist schwer, vernünftige Angebote zu be-
kommen, gute Materialpreise und zuver-
lässige Sublieferanten sind auch rar. Auch
in Berlin traue ich mich derzeit aus die-
sem Grund nicht, zu bauen: Wir haben
dort Wohnbauprojekte baureif verkauft.
MEHR ALS DREI JAHRZEHNTE Aber es ist besser, 75 Prozent der erhoff-
ten Gewinne ohne Arbeit zu lukrieren. In
AM KAPITALMARKT CEE sieht es anders aus.“
Das bedeutet aber nicht, dass aufgrund
IMMOBILIENAKTIEN SIND Aktie als Anlageform gewann an des Wachstums in Deutschland und CEE
HEUTE IN ALLER MUNDE. Attraktivität. Der reine Aktienbesitz das Österreich-Portfolio verkauft wird:
Jemand aber musste der erste betrug 1990 lediglich ein Prozent, 1997 Dort befinden sich schöne Ertragsbringer
sein – und es war die S Immo: Der S waren es laut einer IMAS-Studie vier wie der Akademiehof in Wien, der neben
Immobilien Fonds war 1987 das erste Prozent – bis zur Finanzkrise konnte einer Garage über einen eigenen U-Bahn-
Immobilienwertpapier an der Wiener diese Zahl verdoppelt werden, stag- Abgang verfügt und neben Büros der
Börse. Aus der Fusion von Sparkasse niert aber durch die Unsicherheiten am S Immo selbst auch die Redaktion der
Immobilien Anlagen AG und Erste Kapitalmarkt und negative Änderungen Mediengruppe „Österreich“ beherbergt.
Immobilien AG entstand die Erste- wie die Einführung der Wertpapier- Auch René Benkos Signa ist Hausherr
Immo-Aktie, Vorläuferin der heutigen KESt – vorher waren Kursgewinne nach einer Tageszeitung – und Anteilseigner
S Immo-Aktie. Das Papier notierte 1990 einem Jahr Mindestbehaltefrist von zwei weiteren. Doch im Gegensatz
erstmals an der Börse Wien – selbst steuerfrei zu lukrieren. zum Mitbewerber, der in der Vergangen-
der neue Leitindex Austrian Traded Die S-Immo-Aktie, seit 2007 im ATX heit auch als Kurzzeit-Aktionär der
Index (ATX) wurde erst im Jahr danach Prime enthalten, konnte sich dem Umfeld S Immo in der Öffentlichkeit auftauchte,
eingeführt. Während der 1990er-Jahre nicht entziehen und verzeichnete nach steht der S-Immo-CEO genauso wenig in
sorgten die Privatisierungen ehemali- den Krisenjahren 2008 und 2009 lange den Medien wie sein Vorstandskollege
ger Industrieunternehmen für einen einen verhaltenen Aufwärtstrend mit Friedrich Wachernig. Vielleicht ein
höheren Anreiz bei österreichischen zahlreichen Seitwärtsbewegungen. Mit Grund, warum Vejdovszky, der bereits bei
Privatanlegerinnen und -anlegern, die dem einsetzenden Run auf Immobilien der S-Immo-Vorgängergesellschaft Im-
war das vorbei – und seither ging es morent als Geschäftsführer tätig war, in-
Schlag auf Schlag. Wer dabei war, hat zwischen der am längsten dienende CEO
S Immo-Aktie in Euro
sich eine goldene Nase verdient (siehe am Wiener Börsenparkett ist – und noch
25
Chart): Das Unternehmen ist ein stabiler länger bleiben wird: „Ich bin nicht der
20 Dividendenzahler, der Renditen weit geborene Frühpensionist“, so der CEO.
über dem Niveau einer Vorsorgewoh- Zumal er seine Aktionäre wohl weiter mit
QUELLE: FINANZEN.NET
15 nung oder eines Sparbuchs abwirft. Rekordgewinnen erfreuen wird: „Dass
Dazu kommen Kursgewinne: Heuer war nach 2019 auch 2020 ein Rekordjahr
FOTOS: ERICH SINZINGER, S IMMO
10 S Immo mit rund 70 Prozent Ertrag neben wird, ist sehr gut absehbar: Unser Cash-
Warimpex der Topperformer der Wiener flow wird kontinuierlich zunehmen, was
5
Börse, das Immobilienvermögen (NAV, in die Kennzahl FFO I (Funds from Ope-
2015 2016 2017 2018 2019
Net Asset Value, Anm.) wurde seit 2009 rations, wichtige Kennzahl bei Im-
SATTE RALLY. Wer bei S Immo
investiert war, hat gut verdient.
mehr als verdreifacht – von weniger als mo-AGs, Anm.) einfließt.“ Die beste Ba-
neun auf mehr als 25 Euro je Aktie. sis für weitere Kursgewinne - und für eine
baldige Erhöhung der Dividende.
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