Emissionsprospekt - Pensimo
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Pensimo Fondsleitung AG
Obstgartenstrasse 19
Postfach 246, 8042 Zürich
+41 43 255 21 00
pensimo.ch
Emissionsprospekt
Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»
Ausgabe von neuen Fondsanteilen gegen Bezugsrecht (April 2021)Emissionsprospekt vom 31. März 2021 Fondsdomizil Schweiz Fondsleitung Pensimo Fondsleitung AG, Zürich Depotbank Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich Vertrieb Schweiz Der vorliegende Emissionsprospekt inklusive Prospekt mit integriertem Fondsvertrag so- wie jede veröffentlichte Ergänzung oder Änderung zum Angebot (je ein «Zusatz zum Prospekt» und zusammen der «Prospekt»), bildet die ausschliessliche Grundlage für alle Zeichnungen von Anteilen des Swissinvest Real Estate Fund (nachstehend auch der «Fonds»). Der Prospekt wird am 28. April 2021 mit einem Zusatz zum Prospekt ergänzt, welcher die genaue Anzahl der effektiv neu zu emittierenden Anteile und die genaue Anzahl der an der SIX Swiss Exchange zu kotierenden Anteile bekannt gibt. Dieser und allfällige weitere Zu- sätze zum Prospekt bilden integrierende Bestandteile zum Prospekt und müssen zusam- men mit diesem gelesen werden. Der Emissionsprospekt wurde in Übereinstimmung mit der Fachinformation Ausgabe von Immobilienfondsanteilen der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA vom 25. Mai 2010 (Stand 21. Dezember 2018) erstellt und wurde auf der Grundlage von Art. 51 Abs. 3 des Finanzdienstleistungsgesetzes (FIDLEG) von keiner schweizerischen Prüfstelle gemäss Art. 52 FIDLEG geprüft oder genehmigt. Der Prospekt im Sinne von Art. 48 Abs. 1 FIDLEG (siehe Anhang 2) wurde der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht FINMA (FINMA) eingereicht. Potenzielle Anleger werden gebeten, insbesondere die Erläuterungen unter dem Titel «Ri- siken» sorgfältig durchzulesen.
Pensimo Fondsleitung AG / Emissionsprospekt 3 31. März 2021 Inhaltsverzeichnis 1 Eckdaten 4 2 Bezugsangebot 5 3 Informationen über den Swissinvest Real Estate Fund 8 4 Informationen über die Fondsleitung 11 5 Informationen über die Depotbank 12 6 Informationen über Dritte 12 7 Risiken 13 8 Weitere Informationen 15 Anhang 16
Pensimo Fondsleitung AG / Emissionsprospekt 4
31. März 2021
1 Eckdaten1
Stichtag Zuteilung der Bezugsrechte 9. April 2021
Bezugsrechtsabgang (Ex-Tag) 12. April 2021
Bezugsfrist 12. April 2021 bis 23. April 2021, 12.00 Uhr
Bezugsrechtshandel 12. April 2021 bis am 21. April 2021
Während der Bezugsfrist nicht ausgeübte
Bezugsrechte verfallen wertlos und ohne
Entschädigung.
Bekanntgabe der genauen Anzahl 28. April 2021
effektiv neu auszugebender Anteile und
der genauen Anzahl zu kotierender Anteile
Liberierung und Kotierung der neuen 30. April 2021
Anteile gemäss Standard für kollektive
Kapitalanlagen der SIX Swiss Exchange
Bezugsverhältnis 11:1 / 11 bisherige Anteile berechtigen zum
Bezug eines neuen Anteils
Ausgabepreis 153.00 netto je Anteil
Valorennummer / ISIN / Tickersymbol Anteil:
2 616 884 / CH 002 616 884 6 / SREF
Bezugsrecht:
110 268 057 / CH 110 268 057 1 / SREF1
Art der Emission Die Emission wird kommissionsweise
(«best-effort»-Basis) im Rahmen eines
öffentlichen Bezugsangebots in der Schweiz
geführt.
Handelswährung CHF (Schweizerfranken)
1
Es werden nur die wichtigsten Eckdaten aufgeführt. Das nachfolgend dargestellte
ausführliche Angebot ist zu beachten.Pensimo Fondsleitung AG / Emissionsprospekt 5 31. März 2021 2 Bezugsangebot Rechtsgrundlage Der Verwaltungsrat der Fondsleitung des Swissinvest Real Estate Fund (SREF) hat am 10. März 2021 die Emission von maximal 440'494 Swissinvest Real Estate-Fund- Anteilen beschlossen. Damit erhöht sich die Anzahl der umlaufenden Anteile von 4'845'438 auf maximal 5'285’932 Anteile. Die Emission wird kommissionsweise («best-effort»-Basis) im Rahmen eines öffentlichen Bezugsangebotes in der Schweiz durchgeführt. Nicht gezeichnete An- teile werden allenfalls nicht emittiert, wodurch sich der Emissionsbetrag verändert. Die Fondsleitung behält sich das Recht vor, nach Ablauf der Bezugsfrist allenfalls nicht ge- zeichnete Anteile zu übernehmen und anschliessend zusammen mit der Depotbank oder Dritten mit der gebotenen Sorgfalt im Markt zu platzieren. Nach dem Ende der Bezugsfrist gibt die Fondsleitung die Anzahl der effektiv zu emittierenden Anteile bekannt. Die neuen Anteile werden zu den folgenden Bedingungen zum Bezug angeboten: Bezugsverhältnis Jedem bisherigen Anteil wird ein (1) Bezugsrecht zugeteilt. 11 Bezugsrechte berechtigen zum Bezug von einem (1) neuen Anteil gegen Bezahlung des Ausgabepreises in bar. Zuteilung der Bezugsrechte Stichtag für die Zuteilung der Bezugsrechte ist der 9. April 2021 (nach Handelsschluss); ab dem 12. April 2021 werden die Anteile ex Bezugsrecht gehandelt. Ausgabepreis Der Ausgabepreis für die neuen Anteile wurde gemäss § 17 Fondsvertrag festgelegt und beträgt auf ganze Franken gerundet CHF 153.00 netto pro Anteil. Dieser Preis basiert auf dem Nettoinventarwert per 31. Dezember 2020 von CHF 148.29 je Anteil. Er schliesst die Wertveränderungen der Liegenschaften, Zu- und Verkäufe von Lie- genschaften vom 31. Dezember 2020 bis 30. April 2021 sowie den Einkauf in den laufen- den Ertrag (d.h. für die Periode vom 1. Juli 2020 bis zum 30. April 2021) ein. Ebenfalls ent- halten ist eine Ausgabekommission zugunsten der Fondsleitung und der Depotbank von 2.25% des Inventarwerts gemäss § 18 Fondsvertrag. Die Liegenschaften des Fonds wurden durch die unabhängigen Schätzungsexperten per 31. Dezember 2020 neu geschätzt. Bezugsfrist 12. April 2021 bis 23. April 2021, 12.00 Uhr. Später eingereichte Ausübungserklärungen können nicht mehr berücksichtigt werden. Bezugsrechte, die nicht innerhalb der Bezugsfrist ausgeübt werden, verfallen wertlos und ohne Entschädigung (siehe nachstehend «Bezugsrechtshandel»). Die Ausübung der Be- zugsrechte ist unwiderruflich. Bezugsrechtshandel Es findet ein offizieller Bezugsrechtshandel vom 12. April 2021 bis am 21. April 2021 an der SIX Swiss Exchange statt. Der Wert der an der SIX Swiss Exchange gehandelten Bezugsrechte ist aufgrund von An- gebot und Nachfrage Schwankungen unterworfen. Es gibt keine Gewähr dafür, dass sich in diesem Zeitraum auch tatsächlich ein aktiver Markt für die Bezugsrechte entwickelt. Die Werthaltigkeit der Bezugsrechte kann nicht gewährleistet werden.
Pensimo Fondsleitung AG / Emissionsprospekt 6
31. März 2021
Ausübung des Bezugsrechts
Anlegern werden die Bezugsrechte durch die Depotbank eingebucht, wobei jedem bishe-
rigen Anteil ein Bezugsrecht zugeteilt wird. Die Ausübung des Bezugsrechtes hat gemäss
den Instruktionen der Depotbank zu erfolgen. Es können nur ganze Anteile gezeichnet
werden (keine Fraktionen möglich).
Während der Bezugsfrist nicht ausgeübte Bezugsrechte verfallen wertlos und ohne Ent-
schädigung.
Die Fondsleitung behält sich das Recht vor, nach Ablauf der Bezugsfrist nicht gezeichnete
Anteile zu übernehmen und anschliessend zusammen mit der Depotbank oder Dritten mit
der gebotenen Sorgfalt im Markt zu platzieren.
Valoren-Nummern / ISIN / Tickersymbol
Anteile Swissinvest Real Estate Fund Bezugsrecht
Valoren-Nummer 2 616 884 110 268 057
ISIN CH 002 616 884 6 CH 110 268 057 1
Tickersymbol SREF SREF1
Liberierung
Die Liberierung der neuen Anteile hat am 30. April 2021 in bar zu erfolgen.
Kotierung und Handel der Anteile
Die Kotierung der neuen Anteile gemäss Standard für kollektive Kapitalanlagen der SIX
Swiss Exchange ist auf den 30. April 2021 beantragt und bewilligt worden. Die bisherigen
Anteile des Swissinvest Real Estate Fund sind gemäss Standard für kollektive Kapitalanla-
gen an der SIX Swiss Exchange kotiert. Handelswährung ist der Schweizer Franken (CHF).
Die genaue Anzahl der effektiv neu zu emittierenden Anteile und die genaue Anzahl der zu
kotierenden Anteile werden (i) nach Ablauf der Bezugsfrist durch die Fondsleitung be-
kanntgegeben und (ii) im Zusatz zum Prospekt enthalten sein.
Lieferung
Die Anteile können über SIX SIS AG geliefert werden.
Verurkundung
Die Anteile werden gemäss § 6 Fondsvertrag nicht verbrieft, sondern buchmässig geführt.
Der Anleger ist nicht berechtigt, die Aushändigung eines Anteilscheines zu verlangen.
Ausschüttungen
Die neuen Anteile sind ab 1. Juli 2020 für das Geschäftsjahr 2020/2021 voll ausschüt-
tungsberechtigt.
Verwendung des Emissionserlöses
Der Erlös dieser Emission wird im Rahmen der Anlagepolitik des Fonds zum weiteren Aus-
bau des Immobilienportfolios, insbesondere zum Kauf weiterer Liegenschaften und Inves-
titionen in Neubauprojekte, zur Finanzierung laufender Projekte und Sanierungen sowie
zur Rückführung von Fremdfinanzierungen verwendet.Pensimo Fondsleitung AG / Emissionsprospekt 7
31. März 2021
Verkaufsrestriktionen
Bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen des Swissinvest Real Estate Fund im Aus-
land kommen die dort geltenden Bestimmungen zur Anwendung.
Die Fondsleitung und die Depotbank können gegenüber natürlichen oder juristischen Per-
sonen in bestimmten Ländern und Gebieten den Verkauf, die Vermittlung oder Übertra-
gung von Anteilen untersagen oder beschränken.
Für folgende Länder liegt eine Vertriebsbewilligung vor: Schweiz.
Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA weder angeboten, verkauft noch
ausgeliefert werden. Sie dürfen nicht von Anlegern oder für Anleger mit Domizil in
und/oder mit Nationalität der Vereinigten Staaten von Amerika (USA) und ihren Hoheits-
gebieten erworben oder gehalten und auch nicht an sie übertragen werden
Weiter bestehen Verkaufsrestriktionen für Frankreich, Deutschland und Italien. Diesbezüg-
lich wird auf Ziff. 5.6 des Prospekts mit integriertem Fondsvertrag verwiesen (Anhang 3).
Force Majeure
Die Fondsleitung sowie die Depotbank haben das Recht, jederzeit vor dem Liberierungs-
datum aufgrund von Ereignissen nationaler oder internationaler, währungspolitischer, fi-
nanzieller, wirtschaftlicher, politischer oder abwicklungstechnischer Natur oder bei Eintre-
ten von Vorkommnissen anderer Art, die den Erfolg des Angebots ernsthaft in Frage stel-
len würden, die Emission von neuen Anteilen zu verschieben bzw. diese nicht durchzufüh-
ren.
Publikationen/Ergänzungen und Änderungen zum Angebot
Alle Mitteilungen, welche Ergänzungen oder Änderungen der Angebotsbedingungen bein-
halten, bilden je einen Zusatz zum Prospekt und sind infolgedessen integrierende Be-
standteile dieses Prospekts.
Die Fondsleitung gibt nach Ablauf der Bezugsfrist, am 28. April 2021, das Ergebnis des
Angebots mittels Pressemitteilung bekannt und veröffentlicht das Ergebnis des Angebots
im Zusatz zum Prospekt. Zusätzlich wird das Ergebnis des Angebots am 28. April 2021 auf
der Internetplattform swissfunddata.ch publiziert.
Terminübersicht
Stichtag für die Zuteilung der Bezugsrechte 9. April 2021
(nach Handelsschluss)
Ex-Tag für das Bezugsrecht 12. April 2021
Beginn der Bezugsfrist 12. April 2021
Beginn des Bezugsrechtshandels 12. April 2021
Ende des Bezugsrechtshandels 21. April 2021
Ende der Bezugsfrist 23. April 2021 (12.00 Uhr)
Bekanntgabe der genauen Anzahl effektiv 28. April 2021
neu auszugebender Anteile und der genauen
Anzahl zu kotierender Anteile
Liberierung der Anteile in bar / 30. April 2021
Lieferung der AnteilePensimo Fondsleitung AG / Emissionsprospekt 8 31. März 2021 Kotierung der neuen Anteile gemäss 30. April 2021 Standard für kollektive Kapitalanlagen der SIX Swiss Exchange 3 Informationen über den Swissinvest Real Estate Fund Allgemeine Angaben zum Fonds Der Swissinvest Real Estate Fund ist ein vertraglicher Anlagefonds nach schweizerischem Recht der Art «Immobilienfonds» im Sinne von Art. 25 ff. i.V.m. Art. 58 ff. des Bundesgeset- zes über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 (KAG). Er entstand per 1. Juli 2006 aus der Vereinigung der bereits vorgängig von der Pensimo Fondsleitung AG geführten und an der SIX Swiss Exchange kotierten Immobilienfonds Immovit Schweizerischer Investment-Trust für Immobilienwerte und Schweizerischer Im- mobilien-Anlagefonds SWISS-INVEST, die beide zu Beginn der 1960er-Jahre gegründet wurden. Der Fonds basiert auf einem Kollektivanlagevertrag (Fondsvertrag), in dem sich die Fonds- leitung verpflichtet, den Anleger nach Massgabe der von ihm erworbenen Fondsanteile am Anlagefonds zu beteiligen und diesen gemäss den Bestimmungen von Gesetz und Fonds- vertrag zu verwalten. Die Depotbank nimmt nach Massgabe der ihr durch Gesetz und Fondsvertrag übertragenen Aufgaben am Vertrag teil. Der derzeit gültige Fondsvertrag wurde von der Fondsleitung mit Zustimmung der Depot- bank erstellt und von der FINMA genehmigt. Er ist am 28. Dezember 2020 in Kraft getre- ten. Anlegerkreis Der Immobilienfonds steht privaten wie institutionellen Anlegern offen (bezüglich Ein- schränkungen siehe «Verkaufsrestriktionen»). Die Anleger erwerben mit Vertragsabschluss und der Einzahlung in bar eine Forderung gegen die Fondsleitung auf Beteiligung am Vermögen und am Ertrag des Immobilien- fonds. Die Forderung der Anleger ist in Anteilen begründet (siehe Fondsvertrag § 5 Ziff. 2). Profil des typischen Anlegers Der Fonds eignet sich für institutionelle oder private Anleger, die bereits mit kleineren Be- trägen an der Entwicklung eines Immobilienportfolios partizipieren möchten. Zielkunden sind Anleger mit einer langfristigen Anlagepolitik, die über einen Anlagehorizont von min- destens fünf Jahren verfügen und in der Schweiz wohnen. Durch die Kotierung an der SIX Swiss Exchange steht dem Swissinvest Real Estate Fund einer breiten Anlegerschaft zur Verfügung. Anlageziel / Anlagepolitik / Beschränkungen Das Anlageziel des Fonds besteht hauptsächlich in der gemeinschaftlichen Kapitalanlage in schweizerische Immobilienwerten. Die Investitionen des Swissinvest Real Estate Fund erfolgen unter Wahrung des Grundsat- zes der Risikoverteilung. Er muss seine Anlagen insbesondere nach Objekten, Nutzungs- art, Alter, Bausubstanz und Lage diversifizieren. Die Fondsleitung investiert in Grundstücke einschliesslich Zugehör, aber auch in Beteili- gungen an und Forderungen gegen Immobiliengesellschaften, deren Zweck einzig Erwerb und Verkauf, Vermietung und Verpachtung eigener Grundstücke ist, sofern mindestens zwei Drittel ihres Kapitals und der Stimmen im Immobilienfonds vereinigt sind. Miteigen-
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31. März 2021
tum an Grundstücken ist zulässig, sofern die Fondsleitung einen beherrschenden Einfluss
ausüben kann.
Für detaillierte Angaben zu den Anlagevorschriften, zur Anlagepolitik und zu den Anlage-
beschränkungen wird auf den Fondsvertrag (§ 7–15) in Anhang 3 verwiesen.
Kursentwicklung
Eckdaten, Geschäftsjahr 31.12.2020 30.06.2020 30.06.2019 30.06.2018
Anzahl Anteile im Umlauf 4’845’438 4’845’438 4’845’438 4’845’438
Inventarwert pro Anteil (vor Ausschüttung) CHF 148.29 144.18 139.96 134.67
Höchster Kurs (Berichtsperiode) CHF 205.40 197.00 179.90 190.00
Tiefster Kurs (Berichtsperiode) CHF 173.00 149.10 153.00 161.00
Letzter Börsenkurs per Stichtag CHF 201.00 182.40 179.10 169.90
Agio 35.55% 26.51% 27.97% 26.16%
Schlusskurs am 30.12.2020: CHF 201.00
Entwicklung der Performance des Swissinvest Real Estate Fund per
31. Dezember 2020
Performance 31.12.2020 30.06.2020 30.06.2019 30.06.2018 30.06.2017 30.06.2016
Swissinvest Real Estate Fund 12.84% 4.29% 8.34% -5.79% 8.89% 8.68%
SXI Real Estate Funds Broad TR
12.66% 5.07% 9.82% -3.13% 7.58% 7.76%
(SWIIT)
SPI SWIIT SREF
160
150
140
130
120
110
100
90
80Pensimo Fondsleitung AG / Emissionsprospekt 10 31. März 2021 Weitere Kennzahlen Vermögensrechnung 31.12.2020 30.06.2020 30.06.2019 30.06.2018 Gesamtfondsvermögen CHF 1’114’901’190 1’029’964’421 1’029’964’421 889’455’722 Marktwert der Liegenschaften CHF 1’103’337’000 1’026’989’000 912’988’000 888’018’000 Fremdfinanzierungsquote in % 25.75% 22.43% 15.87% 16.93% des Marktwertes Nettofondsvermögen CHF 718’545’430 698’591’317 678’148’427 652’555’310 Erfolgsrechnung Mietzinseinnahmen CHF 21’796’734 41’437’233 39’741’557 39’495’397 Nettoertrag CHF 11’153’582 22’961’189 21’777’614 21’594’883 Mietausfallrate 3.62% 4.09% 4.24% 4.67% Rendite und Performance2) Ausschüttung pro Anteil CHF n/a 4.55 4.45 4.45 Ausschüttungsrendite n/a 2.49% 2.48% 2.62% Ausschüttungsquote n/a 96.02% 99.01% 102.22% Eigenkapitalrendite (ROE) 5.77% 6.19% 7.24% 5.39% Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 4.03% 4.41% 5.48% 4.15% Anlagerendite 5.34% 6.43% 7.44% 5.38% Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 70.31% 71.99% 71.15% 73.27% Fondsbetriebsaufwandquote TERREF (GAV) 0.31% 0.59% 0.64% 0.62% Fondsbetriebsaufwandquote TERREF (MV) 0.36% 0.66% 0.71% 0.64% Vergütungen und Nebenkosten Vergütungen und Nebenkosten zulasten der Anleger sowie zulasten des Fondsvermögens richten sich nach dem Fondsvertrag (siehe § 18f.). Geschäftsjahr Das Geschäftsjahr dauert vom 1. Juli bis 30. Juni. Relevante Steuervorschriften Die Besteuerung und die übrigen steuerlichen Auswirkungen für den Anleger beim Halten bzw. Kaufen oder Verkaufen von Fondsanteilen richten sich nach den steuergesetzlichen Vorschriften im Ansässigkeitsstaat des Anlegers. Potenzielle Anleger sollten sich über die Gesetze und Verordnungen, die für die Zeichnung, den Kauf, den Besitz und den Verkauf von Anteilen an ihrem (Wohn-) Sitz Anwendung finden, informieren und beraten lassen. Der vorliegende Prospekt vermag eine individuelle Steuerberatung nicht zu ersetzen. Der Immobilienfonds hat keine Rechtspersönlichkeit und untersteht schweizerischer Ge- setzgebung. Für detaillierte Ausführungen zu den für den Immobilienfonds relevanten Steuervorschrif- ten wird auf Ziff. 1.4 des aktuellen Prospekts mit integriertem Fondsvertrag in Anhang 3 verwiesen. Ausgabe und Rücknahme von Anteilen Die Ausgabe von Anteilen ist jederzeit möglich, doch darf sie nur von Anteilen tranchen- weise erfolgen. Die Fondsleitung bietet neue Anteile zuerst den bisherigen Anlegern an (siehe Fondsvertrag § 17 Ziff. 1).
Pensimo Fondsleitung AG / Emissionsprospekt 11 31. März 2021 Die Anleger können den Fondsvertrag jeweils auf das Ende eines Rechnungsjahres unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten kündigen und die Auszahlung ihres Anteils am Immobilienfonds in bar verlangen (siehe Fondsvertrag § 5 Ziff. 5). Die genauen Modalitäten sind dem Prospekt mit integriertem Fondsvertrag (vgl. Anhang 3), Ziff. 5.2 sowie § 17 zu entnehmen. Handel Die bisherigen Anteile sind gemäss Standard für kollektive Kapitalanlagen an der SIX Swiss Exchange AG kotiert. Bekanntmachungen Publikationsorgan ist die Internetplattform swissfunddata.ch. Mitteilungen an die Anleger erfolgen durch die Fondsleitung durch einmalige Publikation auf der Internetplattform swissfunddata.ch (Ziff 5.4 des Prospekts sowie § 23 des Fondsvertrages). Weitere Angaben zum Fonds Der geprüfte Jahresbericht des letzten abgeschlossenen Geschäftsjahres per 30. Juni 2020 sowie der ungeprüfte Halbjahresbericht per 31. Dezember 2020 des Swissinvest Real Estate Fund und der Prospekt mit integriertem Fondsvertrag bilden integrierenden Bestandteile dieses Prospekts und sind in den Anhängen 1, 2 und 3 des vorliegenden Do- kuments enthalten. Der Prospekt mit integriertem Fondsvertrag, der vereinfachte Prospekt und die Jahresbe- ziehungsweise Halbjahresberichte können bei der Pensimo Fondsleitung AG, Zürich oder bei der Depotbank und bei Vertriebsträgern kostenlos bezogen und unter www.pensimo.ch als PDF-Datei heruntergeladen werden. Für weitere, ausführlichere Angaben zum Swissinvest Real Estate Fund wird auf den gel- tenden Prospekt mit integriertem Fondsvertrag im Anhang 3 dieses Prospekts verwiesen. Portfolioveränderungen vom 31. Dezember 2020 bis 30. April 2021 Im Zeitraum vom 31. Dezember 2020 bis 30. April 2021 haben keine wesentlichen Verän- derungen im Portfolio stattgefunden. 4 Informationen über die Fondsleitung Allgemeine Angaben zur Fondsleitung Die Fondsleitung ist die Pensimo Fondsleitung AG. Seit ihrer Gründung im Jahre 1961 ist die Fondsleitung mit Sitz in Zürich im Fondsgeschäft tätig. Die Höhe des gezeichneten Aktienkapitals der Fondsleitung beträgt CHF 1 Million. Das Aktienkapital ist in Namenak- tien eingeteilt und zu 100 % einbezahlt. Das gesamte Aktienkapital wird von der Pensimo Management AG gehalten. Die Pensimo Fondsleitung AG verwaltet in der Schweiz derzeit einen Immobilienfonds. Die Fondsleitung erbringt keine weiteren Dienstleistungen im Sinne von Art. 34 FINIG. Gerichts-, Schieds- und Administrativverfahren Es liegen keine Gerichts-, Schieds-, und Administrativerfahren vor, die den Swissinvest Real Estate Fund betreffen. Delegation der Teilauflagen Die Bewirtschaftung der Liegenschaften ist an folgende Firmen delegiert:
Pensimo Fondsleitung AG / Emissionsprospekt 12 31. März 2021 Regimo Basel AG, Basel Regimo Bern AG, Bern Régimo Genève SA, Genève Régimo Lausanne SA, Lausanne Regimo St. Gallen AG, St. Gallen Regimo Zug AG, Zug Regimo Zürich AG, Zürich Die genaue Ausführung der Aufträge regeln die Verträge zwischen der Fondsleitungsge- sellschaft und den einzelnen Bewirtschaftungsgesellschaften. Die Fondsleitung hat verschiedene Teilaufgaben der Fondsadministration an die Pensimo Management AG in Zürich delegiert. Dabei handelt es sich um Aufgaben in den Bereichen administrative Unterstützung des Portfoliomanagements, Finanz- und Rechnungswesens, Bautreuhand und IT. Die genaue Ausführung des Auftrags regelt ein zwischen der Fonds- leitung und der Pensimo Management AG abgeschlossener Vertrag. Die Aufgabe «Compliance» ist an einen unabhängigen Compliance Officer, das Anwalts- büro schochauer ag, Rechtsanwälte in St. Gallen delegiert. Innerhalb des Büros sind Rechtsanwalt Thomas Brauchli, lic. iur. HSG, LL.M. als Mandatsleiter und Nicolas Keller, lic. iur. LL.M. als Stellvertreter bezeichnet. Die genaue Ausführung des Auftrags regelt ein zwi- schen der Fondsleitung und schochauer ag abgeschlossener Vertrag. Weitere Delegationen sind dem Prospekt mit integriertem Fondsvertrag (Ziff. 2.2) zu ent- nehmen. 5 Informationen über die Depotbank Rechtsform und Ort der Hauptverwaltung Depotbank ist die Credit Suisse (Schweiz) AG, Paradeplatz 8, 8001 Zürich. Die Bank wurde im April 2015 in der Rechtsform einer Aktiengesellschaft in Zürich gegründet. Die Credit Suisse (Schweiz) AG hat im vierten Quartal 2016 den grössten Teil des zur Division «Swiss Universal Bank» gehörenden Geschäfts der Credit Suisse AG übernommen. Die Credit Suisse (Schweiz) AG ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der Credit Suisse AG, Zürich. Aufbewahrung des Fondsvermögens Die Depotbank kann Dritt- und Sammelverwahrer im In- und Ausland mit der Aufbewah- rung des Fondsvermögens beauftragen, soweit dies im Interesse einer sachgerechten Verwahrung liegt. 6 Informationen über Dritte Zahlstelle Die Credit Suisse (Schweiz) AG, Paradeplatz 8, 8001 Zürich, ist Zeichnungs- und Zahlstelle des Immobilienfonds Swissinvest Real Estate Fund. Vertriebsträger Die Fondsleitung behält sich vor, inskünftig Vertriebsträger zu ernennen. Prüfgesellschaft Prüfgesellschaft ist die Deloitte AG, Zürich.
Pensimo Fondsleitung AG / Emissionsprospekt 13 31. März 2021 Schätzungsexperten Die Fondsleitung hat mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde Stefan Meier und Ivan An- ton von Wüest Partner AG, Zürich, als unabhängige Schätzungsexperten beauftragt. Die Fondsleitung lässt auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres sowie bei der Ausgabe von Anteilen den Verkehrswert der zum Immobilienfonds gehörenden Grundstücke (inkl. angefangener Bauten) durch unabhängige Schätzungsexperten überprüfen. Nähere Angaben sind dem Prospekt mit integriertem Fondsvertrag (Anhang 3), Ziff. 4.4., zu entnehmen. 7 Risiken Zinsentwicklung / Inflation Veränderungen der Kapitalmarktzinsen, insbesondere des Hypothekarzinssatzes, und der Inflation beziehungsweise Inflationserwartungen können einen massgeblichen Einfluss auf den Wert der Immobilien und die Entwicklung der Mieterträge sowie auf die Finanzie- rungskosten haben. Gemäss Fondsvertrag darf die Belastung mit Fremdkapital jedoch im Durchschnitt aller Grundstücke einen Drittel des Verkehrswerts nicht übersteigen (§ 14 Ziff. 2 des Fondsvertrages). Zur Wahrung der Liquidität kann die Belastung vorübergehend oder ausnahmsweise auf die Hälfte des Verkehrswerts erhöht werden, sofern die Interes- sen der Anleger gewahrt bleiben (§ 14 Ziff. 2 Abs. 2 des Fondsvertrages). Bewertung der Immobilien Die Bewertung von Immobilien ist von zahlreichen Faktoren abhängig und unterliegt letzt- lich einer subjektiven Einschätzung dieser Faktoren. Die vom Fonds festgelegten und von den Schätzungsexperten geprüften Werte der Liegenschaften können deshalb vom effek- tiven Verkaufspreis, der sich nach Angebot und Nachfrage im Zeitpunkt des Verkaufs rich- tet, abweichen. Trotz der im Fondsvertrag festgelegten Diversifikation des Immobilien- portfolios können Veränderungen der Bonitätsrisiken der Mieter, der Leerstandsrisiken sowie der Mietzinsentwicklung und anderer Faktoren einen bedeutenden Einfluss auf die Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile haben. Der schweizerische Immobilien- markt ist von zyklischen Strukturen geprägt, die nicht notwendigerweise mit der allgemei- nen konjunkturellen Lage einhergehen. Es existieren keine garantierten Mietzinseinnah- men oder die Gewissheit, auslaufende Verträge mindestens zu den gleichen Bedingungen erneuern zu können. Änderungen von Gesetzen und Vorschriften Mögliche zukünftige Änderungen von Gesetzen, sonstigen Vorschriften oder der Praxis von Behörden, insbesondere im Bereich des Steuer-, Miet-, Umweltschutz-, Raumpla- nungs- und Baurechts, können einen Einfluss auf Immobilienpreise, Kosten sowie Erträge haben und somit auf die Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile. Veränderungen des schweizerischen Immobilienmarktes Der Swissinvest Real Estate Fund investiert in Immobilienwerte in der Schweiz, wobei der Fonds vorwiegend in Wohnliegenschaften investiert. Dies führt zwar im Vergleich zu Fonds, die beispielsweise ausschliesslich in Geschäftsliegenschaften investiert sind, zu einer weniger grossen konjunkturellen Abhängigkeit. Dennoch kann eine Veränderung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die konjunkturell oder strukturell begründet sein kann, zu Wertveränderungen des Fondsvermögens führen. Gewisse Anzeichen deuten darauf hin, dass der Immobilienmarkt in gewissen Städten und Regionen der Schweiz «überhitzt» sein könnte. Die FINMA, der Bundesrat und die Schwei- zerische Nationalbank (SNB) haben erste Gegenmassnahmen geprüft oder umgesetzt.
Pensimo Fondsleitung AG / Emissionsprospekt 14 31. März 2021 Investitionsrisiken Der Swissinvest Real Estate Fund untersteht den Anlegerschutzvorschriften des Bundes- gesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 (KAG). Diese Vorschriften können die nachfolgend erwähnten Risiken allenfalls mindern, nicht jedoch ausschliessen. Anleger sollten vor der Entscheidung über den Kauf von Anteilen des Swissinvest Real Estate Fund die nachfolgend beschriebenen Risiken sorgfältig lesen und berücksichtigen. Die Realisierung eines oder mehrerer dieser Risiken kann nachteilige Auswirkungen auf die Ertragslage des Fonds und die Bewertung des Fondsvermögens haben und zu einer Ver- minderung des Anteilwerts führen. Die aufgeführten Risiken erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit und sind nicht die einzigen Risiken, denen der Swissinvest Real Estate Fund ausgesetzt ist. Die gewählte Reihenfolge bedeutet weder eine Aussage über die Eintrittswahrscheinlichkeit noch über die Schwere beziehungsweise die Bedeutung der einzelnen Risiken beziehungsweise deren Auswirkungen auf den Fonds. Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen Der Swissinvest Real Estate Fund investiert in Immobilien, deren Wert von der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung sowie Entwicklungen von allgemeinen wirtschaftlichen Rah- menbedingungen abhängig ist. Beschränkte Marktliquidität Die Umsetzung der Strategie des Anlagefonds ist von der Verfügbarkeit der von ihr ge- suchten Immobilieninvestitionen abhängig. Der schweizerische Immobilienmarkt zeichnet sich speziell bei grösseren Objekten durch eine beschränkte Liquidität aus, was sich nega- tiv auf die Preisgestaltung auswirken kann. Es besteht das Risiko, dass der kurzfristige Kauf beziehungsweise Verkauf grösserer Immobilienbestände je nach Marktlage teilweise nicht oder nur mit entsprechenden Preiszugeständnissen möglich ist. Erstellen von Bauten Gemäss Fondsvertrag (§ 8 Ziff. 3 lit. e und § 10 Ziff. 1) kann der Anlagefonds in beschränk- tem Umfang in Bauprojekte investieren. Durch Auflagen von Behörden sowie Komplikatio- nen bei der Planung und Realisierung der Bauwerke können zeitliche Verzögerungen und Kostenüberschreitungen entstehen. Mängel, die durch unsachgemässe Erstellung oder Konstruktionsfehler verursacht werden, können zu unerwarteten und überdurchschnittli- chen Unterhalts- oder Sanierungskosten führen, welche sich negativ auf die Ertragssitua- tion auswirken. Gestaltet sich die Vermietung von neu erstellten Liegenschaften als schwierig, können entsprechende Ertragsausfälle entstehen. Umweltrisiken Die Fondsleitung prüft Liegenschaften und Projekte beim Erwerb respektive vor Baube- ginn auf umweltrelevante Risiken. Bei erkennbaren umweltrelevanten Belastungen werden entweder die zu erwartenden Kosten in die Risikoanalyse respektive Kaufpreisberechnung einbezogen, mit dem Verkäufer eine Schadloshaltung vereinbart oder vom Kauf der Lie- genschaft Abstand genommen. Die Möglichkeit von erst nach dem Kauf der Liegenschaft entdeckten oder auftretenden Altlasten kann aber nicht generell ausgeschlossen werden. Diese können zu erheblichen nicht vorgesehenen Sanierungskosten mit entsprechenden Auswirkungen auf die Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile führen. Risiken aufgrund der «best-effort»-Emission Die Emission wird kommissionsweise («best-effort»-Basis) im Rahmen eines öffentlichen Bezugsangebotes in der Schweiz durchgeführt. Der (theoretische) Preis für den Handel der Fondsanteile ab dem 12. April 2021 (ex Bezugsrecht) wird aufgrund des derzeit geplanten Bezugsverhältnisses bei einem maximalen Emissionsvolumen berechnet. Sofern nicht alle neuen Anteile gezeichnet oder platziert werden und in der Folge nicht die maximale An- zahl von Anteilen emittiert wird, wird das Bezugsverhältnis (in Übereinstimmung mit der
Pensimo Fondsleitung AG / Emissionsprospekt 15 31. März 2021 Fachinformation der Swiss Funds Association zur Ausgabe von Immobilienfondsanteilen vom 25. Mai 2010, Ausgabe vom 21. Dezember 2018) nicht angepasst, weshalb der für die Fondsanteile angebotene Preis (ex Bezugsrecht) rückblickend als nicht angemessen er- scheinen könnte. Mit Abschluss der Emission entfällt eine mögliche Beeinflussung des Preises/Kurses durch das Bezugsverhältnis. Preisbildung Obwohl die Anteile des Swissinvest Real Estate Fund an der SIX Swiss Exchange kotiert sind, gibt es keine Gewissheit, dass stets ein genügend liquider Markt für die Anteile vor- handen sein wird. Eine ungenügende Liquidität kann die Handelbarkeit und Kurse der An- teile negativ beeinflussen sowie zu einer erhöhten Volatilität der Kurse führen. Es kann nicht gewährleistet werden, dass die Anteile zum oder über dem Ausgabepreis oder Netto- inventarwert gehandelt werden; der Anteilskurs kann unter Umständen erheblich vom Net- toinventarwert des Anteils abweichen (Agio/Disagio). Auch bei einem Immobilienfonds wie dem Swissinvest Real Estate Fund ist eine Prämie oder ein Discount auf dem Inventarwert möglich. Grössere Preisveränderungen sind jederzeit möglich, insbesondere auch im Falle einer Verschiebung oder Nichtdurchführung dieser Emission. Bisherige Wertentwicklung Eine Steigerung des Anteilskurses in der Vergangenheit ist kein Indiz für eine entspre- chende Entwicklung in Zukunft. 8 Weitere Informationen Negativbestätigung Mit Ausnahme der in diesem Emissionsprospekt erwähnten Aktivitäten sind seit dem Stichtag des letzten Geschäftsjahrs per 31. Dezember 2020 keine wesentlichen Änderun- gen in der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Emittenten eingetreten. Verträge mit Nahestehenden Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragungen von Immobilienwerten auf Nahe- stehende stattgefunden haben und dass übrige Geschäfte mit Nahestehenden zu markt- konformen Bedingungen abgeschlossen wurden (Ziff. 18 der Richtlinien für Immobilien- fonds der Swiss Funds Association SFA vom 2. April 2008). Verantwortlichkeit für Prospektinhalt Die Pensimo Fondsleitung AG, Zürich, übernimmt die Verantwortung für den Inhalt dieses Emissionsprospekts und erklärt, dass ihres Wissens die Angaben in diesem Emissions- prospekt richtig und keine wesentlichen Umstände ausgelassen worden sind. Dokumente Dieser Prospekt, der Prospekt mit integriertem Fondsvertrag sowie die letzten Jahres- und Halbjahresberichte können in deutscher Sprache bei der Fondsleitung Pensimo Fondslei- tung AG, Zürich, unter der Telefonnummer 043 255 21 00, per E-Mail kontakt@pensimo.ch kostenlos bestellt werden. Ebenso können diese Dokumente bei der Depotbank Credit Suisse (Schweiz) AG jederzeit kostenlos bezogen werden. Für weitere, ausführliche Angaben zum Swissinvest Real Esta- te Fund verweisen wir auf den geltenden Fondsvertrag im Anhang dieses Prospekts. Der Fondsvertrag und der vereinfachte Prospekt können bei der Fondsleitung Pensimo Fonds- leitung AG, Zürich oder bei der Depotbank Credit Suisse (Schweiz) AG (siehe oben) kosten- los bezogen werden.
Pensimo Fondsleitung AG / Emissionsprospekt 16 31. März 2021 Anhang Anhang 1: Geprüfter Jahresbericht per 30. Juni 2020 des Swissinvest Real Estate In- vestment Fund Anhang 2: Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. Dezember 2020 des Swissinvest Real Estate Investment Fund Anhang 3: Prospekt mit integriertem Fondsvertrag des Swissinvest Real Estate Fund
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