Ergebnisse der Machbarkeitsstudie: "Zukunftsperspektiven für das Vitamar in Kleinostheim" - Kleinostheim, 26. 02. 2019
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Ergebnisse der Machbarkeitsstudie: „Zukunftsperspektiven für
das Vitamar in Kleinostheim“
Kleinostheim, 26. 02. 2019
11
Agenda
1. Vorstellung con.pro GmbH Kommunalberatung
2. Bäderlandschaft Deutschland
3. Ist-Situation Kleinostheim / Vitamar
3.1 Sanierungsbedarf
3.2 Rahmenbedingungen
3.3 Betrieb und Kennzahlen
4. Besucherpotential und Bedarfsermittlung
5. Szenarien
6. Kostenschätzung
7. Fazit
Alle angeführten Beträge sind netto und in EUR, sofern nicht anders
ausgewiesen. Stand der Informationen und Prognosen ist Juli 2018.
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1. Vorstellung con.pro GmbH Kommunalberatung
▪ Gegründet 1998 als unabhängiges Beratungsunternehmen (keine Planung,
kein Betrieb), inhabergeführt.
▪ Torsten Kühne
▪ Ausgewählte Referenzen:
▪ Gutachten zu den Zukunftsperspektiven des Freizeitstandort Donaubad Ulm (2018),
▪ Machbarkeitsanalyse und Wirtschaftlichkeitsbetrachtung für einen Ersatzneubau
des Hallenbades in Krumbach (2017),
▪ Bedarfs- und Potentialermittlung für ein Hallenbad im Sportpark Unterföhring
(2016/17),
▪ Gutachten zur Betriebsfortführung der Meerwasserschwimmhalle Laboe
(2016/2017),
▪ Personalbedarfsermittlung Berliner BäderBetriebe AöR und BäderBetriebe Frankfurt
am Main (2016/2018),
▪ Bäderkonzept Frankfurt am Main 2025 (2015-2017),
▪ Bedarfsanalyse und Kostenschätzungen für ein Lehrschwimmbad Murnau (2016).
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2. Bäderlandschaft Deutschland
Kleinostheim ist keine Ausnahme,
denn die Ausnahmesituation ist die
Regel…
▪ rund 7.100 öffentliche Bäder in
Deutschland, 2.496
▪ ~ 11.600 Einwohner pro Bad (von
denen aber nur 3.700 mindestens 3.592
1 x pro Monat schwimmen
gehen),
▪ geschätzter Sanierungsstau laut
IAKS ~ 20 Mrd. EUR,
450
▪ jährlicher operativer Verlust
ohne AfA und sonstige 493
Kapitalkosten > 3 Mrd. EUR.
Hallenbäder
Kombibäder
Freizeitbäder und Thermen
Quellen: BMWi und 2hm associates, Internationale Vereinigung der
Sport- und Freizeiteinrichtungen (IAKS) Freibäder
44
2. Bäderlandschaft Deutschland
Wasser alleine genügt nicht mehr…
Schulschwimmen
Gesundheitsförderung Vereins- und
Breitensport
Wellnessangebote
Freizeitangebote
55
2. Bäderlandschaft Deutschland
▪ Das Gästeverhalten und die Erwartungshaltung der potentiellen
Besucher haben sich im Laufe der Jahrzehnte verändert.
… die „Nicht-Schwimmer“ sind nicht weg, sie baden woanders….
6
2. Bäderlandschaft Deutschland
….aber:
▪ Die Nachfrage nach
kommunaler Daseinsvorsorge
bleibt konstant (auf niedrigem
Niveau).
▪ Der Bedarf an
Wassergewöhnungs- und
Schwimmausbildungs-
angeboten ist gestiegen.
▪ Erweitertes Gesundheits-
bewusstsein lässt die
Nachfrage nach Kursen
steigen.
➢ Sportler, Familien, Senioren
und Kinder schätzen ein lokales
Angebot…
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3. Ist-Situation Kleinostheim / Vitamar
▪ Der übliche Lebenszyklus eines Schwimmbades ist längst überschritten und
das Angebot mit einem 50 m-Becken mit sechs Bahnen stark auf sport-
orientiertes Schwimmen ausgerichtet.
▪ Hubbodenbereich ermöglicht Kursangebote und Schulnutzung.
▪ Ein ehemals bestehender Saunabereich im Untergeschoss wurde aus
feuerpolizeilichen Gründen geschlossen und rückgebaut.
▪ Ganzjähriger öffentlicher Betrieb an sieben Tagen in der Woche.
▪ Hauptnutzer sind Individualgäste, Schulen, Kursbesucher und Vereine aus
Kleinostheim und den umliegenden Gemeinden.
▪ Gästezahlen belegen ein ungebrochenes öffentliches Interesse an einem
Schwimmbad in Kleinostheim.
▪ Es werden in nur geringem Umfang eigene Kurse angeboten
▪ Prognostiziertes Betriebsergebnis für 2019 bei -913.500 EUR, inklusive Zins und
Absetzung für Abnutzung (AfA).
▪ Einsparpotentiale im Bestand sind weitgehend ausgeschöpft.
▪ Hoher Sanierungsbedarf, Schätzung aus 2017: > 4,2 Mio. EUR, laut
Planungsbüros für technische Gebäudeausrüstung Ries.
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3.1 Ist-Situation Kleinostheim / Vitamar
- Sanierungsbedarf
Sanierungsaufwand laut Gutachten des Planungsbüros für technische
Gebäudeausrüstung Ries (Gebäude):
▪ Fliesen: Fugen in Schwimmhalle und Duschen weisen starke
Auswaschungen auf, Oberflächen entsprechen nicht mehr den Vorgaben
zur Rutschfestigkeit, teilweise lösen sich Fliesen von den Wänden.
▪ Gebäudehülle: Kältebrücken in die Badehalle, fehlende Dampfsperren,
Undichtigkeiten am Flachdach über dem Funktionsbereich und eine
unzureichende Isolierung der Fassade im EG und UG machen eine
umfangreiche energetische Sanierung notwendig.
▪ Rettungswege: Fluchtwege und Notausgänge müssen den aktuellen
Vorgaben der Versammlungsstättenverordnung angepasst werden. Dies
zieht Umgestaltungen im Bad und im Untergeschoss nach sich.
▪ Sanitär, Vorreinigung, Funktionsräume: Abnutzungserscheinungen,
abblätternde Farbe und nicht sauber abgeschlossene Arbeiten sind für
den Gast erkennbar.
Bisher erfolgte keine umfassende Öffnung von Wand- und Deckenverklei-
dungen oder der Bodenbeläge; die Erkenntnisse des Planungsbüros für
technische Gebäudeausrüstung Ries basieren vor allem auf einer
Inaugenscheinnahme.
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3.1 Ist-Situation Kleinostheim / Vitamar
- Sanierungsbedarf
Sanierungsaufwand laut Gutachten Planungsbüros für technische
Gebäudeausrüstung Ries (Technik und Außenanlagen):
▪ Lüftung: Aktuelle Vorgaben werden nicht mehr erfüllt. Eine umfassende
Wartung und Reinigung sind erforderlich.
▪ Gebäudetechnik: Einbau einer Brandmelde- und Evakuierungsanlage ist
erforderlich, der Rückbau nicht mehr benötigter Leitungen wird angeraten.
▪ Kinderbecken: Entspricht nicht mehr der DIN 19 643 und den Vorgaben
des Gemeindeunfallverbandes und muss saniert werden.
▪ Zufahrt: Im Zuge der neu anzulegenden Fluchtwege und Notausgänge
bedarf es auch einer Umgestaltung der Anfahrtszonen.
➢ Eine Sanierung bedeutet eine Ertüchtigung des Bades, jedoch bleiben die
über 40 Jahre alte Grundsubstanz und die Kubatur des Bades im Kern
erhalten. Die Maßnahmen bringen kaum einen Mehrwert für den Gast.
➢ kaum Aussicht auf eine wesentliche Steigerung der Besucherzahlen und
Umsätze.
Es besteht die Gefahr, dass im Zuge der Sanierung weitere Maßnahmen
notwendig werden, die die gegenwärtige Kostenschätzung übersteigen.
103.1 Ist-Situation Kleinostheim / Vitamar
- Sanierungsbedarf
113.2 Ist-Situation Kleinostheim / Vitamar
- Rahmenbedingungen
Wert
Kennziffer Basisjahr
(gerundet)
Bevölkerung Gemeinde Kleinostheim 2016 8.280
- zusätzliche Einwohner im Umkreis von 20 Min. 2016 365.000
Bevölkerungsprognose Gemeinde 2034 2016 8.200
Kaufkraft je Einwohner Ldkr. Aschaffenburg in EUR 2016 23.445
Kaufkraftindex Ldkr. Aschaffenburg (Ø: 100) 2016 105,9
Gästeankünfte Gemeinde Kleinostheim 2015 7.619
Gästeübernachtungen Gemeinde Kleinostheim 2015 14.501
Quellen: MB Research, Bayerisches Landesamt für Statistik, IHK Aschaffenburg, Gemeinde Kleinostheim,
▪ Bevölkerung altert bis 2030 etwas stärker als der Landesdurchschnitt;
▪ ggf. Gegentrend durch Brexit und Aufwertung von Frankfurt / Main;
▪ niedrige Zahl der Gästeankünfte und durchschnittlich 1,9 Nächte
Verweildauer sind zu wenig für einen Badbesuch.
123.2 Ist-Situation Kleinostheim / Vitamar
- Rahmenbedingungen
+ Schulen, Vereine und − Stagnierendes
Individualgäste bilden eine Bevölkerungswachstum und
Grundnachfrage, überdurchschnittliche Alterung,
+ sechsstellige Einwohnerzahlen bis − Vielzahl an Wettbewerbern in der
20 Min. => erweitertes Region,
Gästepotential, − geringer Freizeit- und
+ überdurchschnittliche Kaufkraft, Erholungswert des Mikrostandorts,
+ eingeführter Standort und − Doppelnutzung der Parkflächen
populäres Bad, durch Sporthalle und Schule,
+ gute Erreichbarkeit, auch per − wenig Aufenthaltsqualität an der
ÖPNV, Nordseite,
+ Parksituation, − Gestaltung der Liegewiese
+ Nähe zu Schule und ausbaufähig,
Sportanlagen, − geringe Expansionsmöglichkeiten
+ unverbautes Blickfeld von der im Bestand.
Liegewiese.
➢ Rahmenbedingungen sprechen für ein kompaktes, am lokalen Bedarf
orientiertes Bad.
133.3 Ist-Situation Kleinostheim / Vitamar
- Betrieb und Kennzahlen
▪ Die Gesamtbesucherzahlen liegen über den Vergleichswerten für
klassische Sporthallenbäder, aber unter denen für Bäder
vergleichbarer Größe.
▪ 16 Prozent aller Gäste entstammen der Nutzung durch Schulen,
Vereine, Kursangebote oder organisierten Nutzergruppen.
▪ Knapp 55 Prozent der Individualgäste nutzen eine Dauer- oder
Mehrfachkarte zum Besuch des Bades.
▪ Die großzügigen Öffnungszeiten (06:15 / 22:00) bringen eine
überdurchschnittliche Zahl an Öffnungsstunden pro Jahr mit sich.
▪ Es findet häufig ein Parallelbetrieb von öffentlicher und organisierter
Nutzung statt.
▪ Der Standard (Einzel-)Eintritt liegt im oberen Drittel der regionalen
Tarife. Diese an sich wirtschaftliche Ausrichtung wird durch Vielzahl
von Nachlässen konterkariert (50 verschiedene Tarife, davon 32
unterschiedliche Jahreskarten).
▪ Nachlässe für Kleinostheimer nicht rechtskonform (BVerfG Beschl. v.
19.07.2016, Az. 2 BvR 470/08).
▪ Nutzungsentgelte für Bahnen-Belegung und Gymnastikraum sind zu
überprüfen.
143.3 Ist-Situation Kleinostheim / Vitamar
- Betrieb und Kennzahlen
Benchmarking Vitamar mit dem ÜÖBV* Basisjahr 2015
DGfdB DGfdB Vitamar
mittleres HB großes HB Kleinostheim
WF 251-500 m2 WF > 500 m2 WF > 500 m²
Gesamtbesucher 95.763 189.212 134.638
Gesamterträge 309.519 873.984 476.141
Gesamtaufwand inkl. AfA 811.437 1.688.869 1.466.956
Betriebsergebnis inkl. AfA -508.676 -775.908 -990.815
Kostendeckungsgrad 38,7 50,2 32,5
▪ ÜÖBV unterteilt die Hallenbäder (HB) nach der vorhandenen
Wasserfläche, Art und Ausstattung sind dabei zweitrangig,
▪ In der Kategorie über 500 m² Wasserfläche sind auch Bäder mit
Erlebnisbadcharakter enthalten.
*ÜberÖrtlicher BetriebsVergleich Bäderbetriebe der Deutschen Gesellschaft für das Badewesen, WF=Wasserfläche
153.3 Ist-Situation Kleinostheim / Vitamar
- Betrieb und Kennzahlen
Benchmarking Vitamar mit HB DGfdB (Geschäftsjahr 2015)
Besser Neutral Schlechter
Wasser- und Abwasser Personal Gesamterträge
Betriebsmittel Instandhaltung Strom
Sonstiger Aufwand Heizung
Bezogene Leistungen
Operative Kosten gesamt
Kapitalkosten
▪ Bei den Eintrittserlösen und somit den Gesamterträgen wirken sich
die vielfältigen Nachlässe aus.
▪ Strom- und besonders die Heizkosten werden durch die Kubatur und
die unzureichende Dämmung des Gebäudes beeinflusst.
163.3 Ist-Situation Kleinostheim –Vitamar
- Betrieb und Kennzahlen
Einzugsgebiet und ausgewählte Wettbewerber
30 min
• Sportbad
• Sportbad mit
Sauna
• Schul- oder
Kleinschwimm-
halle
• Freizeitbad
oder Therme
• Sauna
174. Besucherpotential und Bedarfsermittlung
Besucherpotentialermittlung Vitamar
▪ Aufgrund des
Gemeinde Kleinostheim
beschränkten
Einwohner 8.280
Gleichzeitigkeitsfaktors davon 6 % Besucherpotential regelm. Besuche 497
im Sportbecken und Besuchshäufigkeit 48/Jahr 23.846
teilweise anderer davon 25 % Besucherpotential Gelegenheitsbes. 2.070
Gästeinteressen Besuchshäufigkeit 8/Jahr 16.560
(„Bader“) gehen wir Potential Kleinostheim 40.406
von rund 131.100 Naher Einzugsbereich bis 10 Minuten
Besuchern (Individual- zusätzliche Einwohner circa 8.855
gästen) pro Jahr als davon 6 % Besucherpotential regel. Besucher 531
realistischem Besuchshäufigkeit 48/Jahr 25.502
Besucherpotential aus. davon 25 % Besucherpotential Gelegenheitsbes. 354
▪ Hierfür bedarf es Besuchshäufigkeit 6/Jahr 2.125
jedoch eines Potential Anfahrt bis 10 Minuten 27.628
umfangreicheren und Mittlerer Einzugsbereich 20 Minuten
attraktiven Angebots zusätzliche Einwohner circa 407.488
sowie einer davon 25 % Besucherpotential Gelegenheitsbes. 101.872
entsprechenden Besuchshäufigkeit 6/Jahr 611.232
Vermarktung. davon Abschlag wegen Wettbewerber 85 % -519.547
Potential Anfahrt bis 20 Minuten 91.658
Besucherpotential Primärmarkt gesamt 154.193
184. Besucherpotential und Bedarfsermittlung
Gegenwärtige nachgefragte Bedarfe organisierter Nutzergruppen
Schwimmbad
Nutzer
in Bahnenstunden / Woche
Schulen < 16
Vereine und organisierte Nutzer 76,5
Kurse 20
Summe 112,5
▪ Grundbedarf für ein Hallenbad im Rahmen der
kommunalen Daseinsvorsorge ist durch die Schulen und
organisierte Gruppen sowie die Öffentlichkeit gegeben.
▪ Bei Mehrfachbelegung entspricht dies etwa 48 – 56
Zeitstunden pro Woche.
▪ Zusätzlichen Belegungswünschen im Umfang von 4,5
Zeitstunden kann aktuell nicht entsprochen werden.
▪ Kein Nachfrageüberhang erkennbar.
195. Szenarien: Einfache Bestandssanierung Variante 1
Vorteile:
Investition
Ausstattung Variante 1
(Schätzwerte ▪ Kostengünstigste Version,
Kostengruppen
200 - 600 in €) ▪ bestehendes Angebot wird
beibehalten,
Sportbecken 50 x 16,7 m, ▪ verbesserte Dämmung und
Wassertiefe (WT) < 3,85 m normgerechte Wegführung,
¼ Hubboden,
Aktueller ▪ Betriebskonzept kann
Lager- und entsprechende
Bestand
Funktionsräume fortgeführt werden.
Sprungturm 1 und 3 m
Planschbecken 50 m², WT 0,1 - 0,6 m Nachteile:
▪ Keine Angebotsverbesserung,
Sanierung Bestand
3.384.873
gemäß Gutachten ▪ unwirtschaftliche Kubatur und
Baunebenkosten (Kostengruppe 700)
850.000
Altbestand bleiben,
gemäß Gutachten
Summe 4.234.873
▪ weitere Sanierungen
absehbar,
▪ Entscheidung über Zukunft des
Vitamar wird nur für etwa 5 bis
maximal 10 Jahre aufgescho-
ben.
205. Szenarien: Mögliche Gestaltungs- und Ausstattungs-
alternativen
Kinderbereich / Beckenabtrennung Textilwellness
interaktiver Spraypark variabel oder baulich
▪ Abheben vom ▪ Reduzieren von ▪ Abheben vom
Wettbewerb, Nutzungskonflikten, Wettbewerb,
▪ Familien als neue ▪ höherer Gleich- ▪ ohne räumliche
Gästegruppe. zeitigkeitsfaktor. Trennung da kein FKK.
215. Szenarien: Attraktivierte Bestandssanierung, Variante 2
Investition Vorteile:
Ausstattungsoptionen Variante 2 (Schätzwerte
▪ Ergänzung des sanierten
(zusätzlich zur Sanierung Variante 1) Kostengruppen
200 – 600) Bades mit zeitgemäßen
Attraktionen,
Abriss- und Entsorgungskosten,
(zusätzlich zu Variante 1) 300.000 ▪ Potential für die
Einrichten vermietbarer Räume im UG 300.000
Gewinnung neuer Gäste,
Einrichten eines Behandlungsbereichs ▪ Betriebskonzept kann
300.000
im UG weitestgehend
Modifizierung Kinderbereich außen Kostenneutral beibehalten werden.
zu Variante 1
Erneuerung Planschbecken innen 400.000 Nachteile:
Textilwellness inklusive Ruhezonen 300.000 ▪ Zusätzliche Betriebskosten,
Modifizierung Beckenlandschaft 800.000
▪ trotz hoher zusätzlicher
Wasserattraktionen im
Nichtschwimmerbereich / 50.000 Investitionen bleiben der
Lehrschwimmbecken (LSB) Gebäudealtbestand und
Erneuerung Hubboden 300.000 unwirtschaftliche Kubatur,
Zwischensumme 2.750.000
▪ Risiko von zeitnahen
Baunebenkosten (Kostengruppe 700) 24%
Folgesanierungen bleibt.
Summe netto (zusätzlich zu Variante 1) < 3.410.000
Gesamtsumme inkl. Variante 1 ~7.644.000
225. Szenarien: Funktionsgleicher Ersatzneubau Variante 3
Investition Vorteile:
(Schätzwerte ▪ Bestehendes Angebot wird
Ausstattung Variante 3
Kostengruppen
200 - 600)
beibehalten,
▪ keine Änderung am
Kostengruppe 200 900.000
Betriebskonzept,
Hallenbad mit Grundausstattung:
Becken 50 x 16,7 m, Wassertiefe bis ▪ Norm- und standardgerech-
1,80 m te, sowie zeitgemäße
Technik 10.150.000 Angebotsgestaltung und
Foyer, Umkleiden, Vorreinigung, etc.
Lager- und entsprechende bedarfsgerechte Kubatur.
Funktionsräume Nachteile:
Hubboden ¼ Beckenlänge 300.000 ▪ Höchste Bausumme,
Wasserattraktionen im
Hubbodenbereich
50.000 ▪ kein getrenntes
Kinderbereich, ca. 50 m² Lehrschwimmbecken (LSB),
400.000
Wasserfläche ▪ Gebäudegröße und
Wasserspielbereich außen 200.000 Beckentiefe bedeuten
Sprungturm 1 & 3 m, WT > 3,85 m 360.000 hohe Bau- und
Zwischensumme 12.360.000 Betriebskosten.
Baunebenkosten (Kostengruppe 700) 24%
Summe 15.326.400
235. Szenarien: Familienorientierter Ersatzneubau Variante 4
Investition Vorteile:
Ausstattung Variante 4
(Schätzwerte ▪ Schaffung eines modernen
Kostengruppen und nachfrageorientierten
200 - 600)
Angebots,
Kostengruppe 200 900.000 ▪ durch separates Lehr-
Hallenbad mit Grundausstattung: schwimmbecken bessere
Sportbecken 25 x 16,7 m, Wassertiefe
ca. 1,35 – 1,8 m
Parallelbelegung möglich,
Lehrschwimmerbecken 12,5 x 8 m, ▪ neben Schulen & Vereinen
WT 0,6 – 1,35 m 6.950.000 auch für weniger sport-
Technik
orientierte Individualgäste
Foyer, Umkleiden, Vorreinigung, etc.
Lager- und entsprechende attraktiv,
Funktionsräume ▪ größtes Potential zur
Wasserattraktionen Gewinnung neuer Gäste.
50.000
Lehrschwimmbecken
Hubboden im Lehrschwimmbecken 300.000
Nachteile:
Planschbereich ca. 50 m² WF 400.000 ▪ Neuplanung erforderlich,
Wasserspielbereich außen 200.000 ▪ neue Gästepotentiale nur
Kleines Textilsaunaangebot 300.000 mit Änderung des Betriebs-
Zwischensumme 9.100.000 konzeptes abzuschöpfen.
Baunebenkosten (Kostengruppe 700) 24%
Summe 11.284.000
245. Szenarien: kostenorientierter Ersatzneubau Variante 5
Vorteile:
Investition
(Schätzwerte ▪ Kostengünstigste Variante,
Ausstattung Variante 5
Kostengruppen ▪ konsequente Ausrichtung
200 - 600)
auf die kommunale
Daseinsvorsorge,
Kostengruppe 200 900.000
Hallenbad mit Grundausstattung: ▪ geringste Kubatur und
Sportbecken 25 x 16.7 m, Wassertiefe Wasserfläche sorgen für
ca. 1,35 m -1,8 m niedrige Bau- und
Technik 5.560.000 Betriebskosten.
Foyer, Umkleiden, Vorreinigung etc.
Lager- und entsprechende Nachteile:
Funktionsräume ▪ Neuplanung erforderlich,
Hubboden im halben Becken 300.000
▪ sehr komprimiertes
Planschbereich ca. 20 m²
Wasserfläche
200.000 Angebot,
Zwischensumme 7.050.000 ▪ keine Parallelbelegung
Baunebenkosten (Kostengruppe 700) 24% möglich,
Summe 8.742.000 ▪ kein Potential für bessere
Gästezahlen,
▪ Änderung Betriebskonzept
erforderlich.
256. Kostenschätzung (Bau- und Errichtungskosten)
Variante 1 Variante 2 Variante 3 Variante 4 Variante 5
Sanierung1 Sanierung1 Ersatz Ersatz Ersatz
Ausstattungselement attraktiviert Funktions- Familien- Kosten-
gleich optimiert orientiert
Abriss- und Entsorgungskosten keine Angabe 300.000 900.000 900.000 900.000
Hallenbad m. Sportbecken 50 x 16,7 m,
ja 3.384.873 10.150.000
WT > 3,8 m / ~1,8 m
Hallenbad m. Sportb.2 50/35 x 16,7 m, WT > 3,8 m
800.000
Lehr- u. Nichtschwimmerbecken 12,5 x 16,7 m
Hallenbad m. Sportbecken 25 x 16,7 m, WT ~1,8 m 6.950.000 5.650.000
Lehr- u. Nichtschwimmerbecken 12,5 x 8 m, ja nein
WT < 1,3 m
Hubboden ja 300.000 300.000 300.000 300.000
Wasserattraktionen im Nichtschwimmbereich ja 50.000 50.000 50.000 nein
Sprungturm 1 & 3 m - optional ja ja 360.000 nein nein
Kinderbecken innen ca. 50 m² / 20 m ² ja 400.000 400.000 400.000 200.000
Kinderbereich / Splashzone außen ja ja 200.000 200.000 nein
Textilwellness nein 300.000 optional 300.000 nein
Treatment- und Vereinsräume nein 600.000 nein nein nein
Zwischensumme 3.384.873 6.134.873 12.360.000 9.100.000 7.050.000
Baunebenkosten (24%) 850.000 1.472.370 2.966.400 2.184.000 1.692.000
Summe 4.234.873 7.607.243 15.326.400 11.284.000 8.742.000
Es handelt sich bei den hier für die Ersatzneubauten genannten Beträgen um Schätzungen auf Basis vergleichbarer Projekte. Verbindliche
Angaben sind nur auf Basis einer Entwurfsplanung möglich.
1 Kostenaufstellung laut Gutachten des Planungsbüros für technische Gebäudeausrüstung Ries. Ggf. reichen die geschätzten Summen
nicht aus, um alle Mängel zu beseitigen, da nicht alle zu sanierenden Elemente vollumfänglich geprüft wurden.
2 Abtrennung des Hubbodenbereichs als separates Becken. Es wird ein Beckenumgang von 2 m Breite zum Schwimmerbecken
erforderlich.
266. Kostenschätzung (Auswirkung auf Betriebskosten p.a.)
Sanierung Sanierung Ersatzneubau Ersatzneubau Ersatzneubau Vitamar
(Variante 1) (Variante 2) (Variante 3) (Variante 4) (Variante 5) (Plan 2019)
attraktiviert funktionsgleich familienopt. kostenopt.
35 x 16,7 m,
50 x 16,7 m
LSB + Hubboden 50 x 16,7 25 x 16,7 25x 16,7
Hubboden
2x Hubboden LSB + Hubboden Hubboden
Ausstattung 2x
Kinderbereich 2 x Kinderbereich 2 x Kinderbereich 1 x Kinderbereich
Kinderbereich
Sprungturm Sprungturm Textilwellness klein
Sprungturm
Textilwellness
Investition (DIN 276 200-700) 4.234.873 7.607.243 15.326.400 11.284.000 8.742.000
Anzahl Individualgäste 112.500 120.000 115.000 130.000 90.000 ~108.840*
Durchschnittl. Eintrittserlös/Kopf 3,00 3,00 3,00 3,10 2,85 ~2,84*
Einnahmen aus Eintritt 337.500 345.000 345.000 403.000 256.500 309.100
Sonst. Erträge inkl. Fernwärme-
170.000 175.000 130.000 130.000 100.000 180.800
versorgung (Hackschnitzelheizwerk)
Erträge gesamt 507.500 535.000 475.000 533.000 356.500 489.900
Personalkosten 450.000 450.000 450.000 450.000 390.000 453.000
Strom 116.000 120.000 100.000 90.000 60.000 131.000
Wasser/Abwasser 60.000 60.000 55.000 50.000 40.000 57.000
Wärmebezugsaufwendungen 180.000 180.000 130.000 120.000 80.000 225.000
Betriebsmittel 15.000 15.000 20.000 20.000 11.000 11.700
Material/Instandhaltung 70.000 70.000 35.000 35.000 15.000 45.000
bezogene Leistungen 110.000 110.000 100.000 100.000 80.000 98.500
(u. a. techn. Kundendienst)
Sonstiger Aufwand 250.000 250.000 220.000 220.000 200.000 215.200
(u. a. Umlage und Reinigung)
Aufwendungen gesamt 1.251.000 1.255.000 1.110.000 1.085.000 876.500 1.236.400
Betriebsergebnis 1
-743.500 -720.000 -635.000 -552.000 -519.500 -746.500
(operatives Ergebnis)
*Basierend auf Ist-Werten aus dem Gutachten
276. Kostenschätzung (Auswirkung auf Betriebskosten p. a.)
Sanierung Sanierung Ersatzneubau Ersatzneubau Ersatzneubau Vitamar
(Variante 1) (Variante 2) (Variante 3) (Variante 4) (Variante 5) (Plan 2019)
attraktiviert funktionsgleich familienopt. kostenopt.
35 x 16,7 m,
50 x 16,7 m LSB + Hubboden 50 x 16,7 25 x 16,7 25x 16,7
Hubboden 2x Hubboden LSB + Hubboden Hubboden
Ausstattung 2 x Kinderbereich Kinderbereich 2 x Kinderbereich 2 x Kinderbereich 1 x Kinderbereich
Sprungturm Sprungturm Sprungturm Textilwellness klein
Textilwellness
Investition (DIN 276 200-700) 4.234.873 7.607.243 15.326.400 11.284.000 8.742.000
Betriebsergebnis 1
-743.500 -720.000 -635.000 -552.000 -519.500 -746.500
(operatives Ergebnis)
Zinsen neu 1,5% -63.523 -114.109 -229.896 -169.260 -131.130 -45.000
Abschreibungen neu
-128.329 -230.522 -464.436 -341.939 -264.909 -122.000
(gemäß BMF: 33 Jahre, linear)
Betriebsergebnis 2
-935.353 -1.064.631 -1.329.332 -1.063.199 -915.039 -913.500
(Gesamtergebnis)
Zahlungsstrom -807.023 -834.109 -864.896 -721.260 -650.130 -791.500
(= Betriebsergebnis 1 + Zinsen)
287. Fazit
▪ Die Varianten 1 und 2 bergen das Risiko von zeitnah notwendigen Folge-
investitionen binnen weniger Jahre. Eine Entscheidung über die Zukunft des
Vitamar wird lediglich vertagt. Die Varianten 3 bis 5 ermöglichen einen
komplett neuen Lebenszyklus von mindestens 25 Jahren.
▪ Variante 1 ist bei den Baukosten die günstigste Option, wird jedoch so
voraussichtlich nicht umzusetzen sein. Sie weist schon jetzt das schlechteste
operative Ergebnis aus. Das Bäderangebot bleibt unverändert.
▪ Variante 2 und 3 haben im Hinblick auf die Gesamtbelastung ein
ungünstiges Preis-Leistungsverhältnis. Sie verbessern das Bäderangebot und
bieten die Chancen mehr potentielle Nutzer anzusprechen, weisen jedoch
hohe Bau- und Betriebskosten auf. Bei Variante 2 besteht zudem das Risiko
eines weiteren Sanierungsbedarfs innerhalb der nächsten Jahre.
▪ Variante 4 bietet die vielfältigsten Nutzungsmöglichkeiten. Sie stellt die
nachfragegerechteste Gestaltungsmöglichkeit des Bäderangebots in
Kleinostheim mit dem größten Potential einer Besucherzahlensteigerung
dar.
▪ Variante 5 ist die kostengünstigste Lösung. Sie bietet ein Basisangebot für
Sport-, Schul- und Vereinsschwimmen und Kinder. Es ist mit weniger Gästen
als bisher zu rechnen.
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