Exposé Liegenschaft EZ 1240 KG 81113 Innsbruck Schumannstraße 5, 6020 Innsbruck/Saggen - Innsbruck, am 26. März 2021
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Exposé Liegenschaft EZ 1240 KG 81113 Innsbruck
Schumannstraße 5, 6020 Innsbruck/Saggen
Innsbruck, am 26. März 2021
ZZ II N
N SS LL II SS TT EE
Objekt: Schumannstrasse 5 in 6020 Innsbruck Jänner 2021
Kurzzeichen: 2020, UID: ATU66582717
Top EG Julia Bucher / Parteli Andreas Ringhofer Hannah KontoNr. 17
Zhlg D, aktiv, Wohnung, Kat , Nutzfläche 122,50 m² = 25,806% ENDE 1.September 2023
MZ Garten € 400,00 (3,27/m²) 10% Ust 40,00 440,00
Richtwertzins € 981,81 (8,01/m²) 10% Ust 98,18 1.079,99
PKW-AP € 55,00 (0,45/m²) 20% Ust 11,00 66,00
Serviceko.Hzg € 25,00 (0,20/m²) 20% Ust 5,00 30,00
Möbelmiete € 100,00 (0,82/m²) 20% Ust 20,00 120,00
Betr.kosten € 190,45 (1,55/m²) 10% Ust 19,05 209,50
Summen: 1.752,26 10% Ust: 157,23 1.945,49
20% Ust: 36,00
Top 1.OG Rene Kittl/Konstant A./ Obereder E./Meiseleder St. KontoNr. 26
Zhlg D, aktiv, Wohnung, Kat , Nutzfläche 124,10 m² = 26,143% ENDE 1.August 2023
Richtwertzins € 1.140,71 (9,19/m²) 10% Ust 114,07 1.254,78
PKW-AP € 52,50 (0,42/m²) 20% Ust 10,50 63,00
Serviceko.Hzg € 25,00 (0,20/m²) 20% Ust 5,00 30,00
Möbelmiete € 100,00 (0,81/m²) 20% Ust 20,00 120,00
Betr.kosten € 192,93 (1,55/m²) 10% Ust 19,29 212,22
Summen: 1.511,14 10% Ust: 133,36 1.680,00
20% Ust: 35,50
Top 2.OG Sarah Bosmann/Juriga Patrick/ Oesterle Max/Koch Christ. KontoNr. 35
Zhlg D, aktiv, Wohnung, Kat , Nutzfläche 124,10 m² = 26,143% ENDE 1.Dezember 2023
Richtwertzins € 1.182,66 (9,53/m²) 10% Ust 118,27 1.300,93
PKW-AP € 54,13 (0,44/m²) 20% Ust 10,83 64,96
Serviceko.Hzg € 25,00 (0,20/m²) 20% Ust 5,00 30,00
Möbelmiete € 100,00 (0,81/m²) 20% Ust 20,00 120,00
Betr.kosten € 192,93 (1,55/m²) 10% Ust 19,29 212,22
Summen: 1.554,72 10% Ust: 137,56 1.728,11
20% Ust: 35,83
Top DG Johanna Maier KontoNr. 44
Zhlg Z, aktiv, Wohnung, Kat , Nutzfläche 104,00 m² = 21,909% ENDE 1.März 2022
Richtwertzins € 958,53 (9,22/m²) 10% Ust 95,85 1.054,38
PKW-AP € 54,14 (0,52/m²) 20% Ust 10,83 64,97
Serviceko.Hzg € 25,00 (0,24/m²) 20% Ust 5,00 30,00
Betr.kosten € 161,69 (1,55/m²) 10% Ust 16,17 177,86
Summen: 1.199,36 10% Ust: 112,02 1.327,21
20% Ust: 15,83
Top Rundung. KontoNr. 9999
Zhlg Z, Leerstand, Wohnung, Kat , Nutzfläche 0,00 m² = 0,000%
Summen: 0,00 10% Ust: 0,00 0,00
20% Ust: 0,00
13.01.2021 Seite 1 von 2 DVR: 0394912
INHALTSVERZEICHNIS
1. Grundbuchstand 6
2. Liegenschaftsbeschreibung 8
2.1. Makrolage 8
2.2. Mikrolage 9
2.3. Katastermappe 10
2.4. Erschließung, Ver- und Entsorgung, Zufahrt/Zugang 10
2.5. Flächenwidmung und Bebauung 11
2.6. Stadt- und Ortbildschutzgesetz 13
2.7. Gefahrenzone 14
2.8. Bodenverhältnisse bzw. Kontaminierung 15
2.9. Bauhistorie 15
2.10. Bestandverhältnisse/Mietrechtliche Einordnung 15
2.11 Flächen 15
2.12 Hausverwaltung/Bewirtschaftungskosten/Rücklagenbildung/Gebäudezustand 16
3 Raumprogramm und Flächen laut Nutzwertgutachten 17
3.1. Wohnung Top 1 im EG 17
3.2. Wohnung Top 2 im 1. OG 19
3.3. Wohnung Top 3 im 2. OG 21
3.4 Wohnung Top 4 im DG 24
3.5 Keller 27
3.6 Außenanlagen 28
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Seite 2
MEHRFAMILIENHAUS IN INNSBRUCK/SAGGEN
Zum Verkauf angeboten wird die Liegenschaft EZ 1240 KG 81113 Innsbruck in der Schumannstraße mit einer bücherlichen
Gesamtfläche von 1.177 m² in prominenter Lage im Stadtteil Saggen.
Die Liegenschaft ist mit einem großzügigen Mehrfamilienhaus bebaut, welches ursprünglich 1925/27 nach Plänen des
Architekten Lois Welzenbacher errichtet wurde. In den Jahren 2009/10/11 fand eine Bestandsanierung statt und es kam
zum Um- und Zubau von Balkonen.
Im Objekt befinden sich vier abgeschlossene Wohneinheiten, die alle befristet vermietet sind. Die Wohnungen verfügen
jeweils über großzügige Balkon-/Terrassenflächen, welche nach Südost ausgerichtet sind. Die Wohnungen im
Erdgeschoß, 1. und 2. Obergeschoß verfügen weiters über Nordbalkone. Die Erdgeschoßwohnung hat einen direkten
Zugang in den großzügigen Garten mit einem Bestand an Laub- und Nadelbäumen.
Im befestigten Zufahrtsbereich bestehen Parkmöglichkeiten für circa 3 PKW, weiters befindet sich ein überdachter
Autoabstellplatz auf der Liegenschaft.
Derzeit ist Wohnungseigentum begründet. Zum Verkauf gelangen sämtliche Miteigentumsanteile, sodass der Erwerber
Alleineigentum an der Liegenschaft erlangt.
Die Wohnfläche laut Nutzwertgutachten beträgt 464,71 m², wobei in diesem Flächenausmaß Flächen unter 1,50 m
Raumhöhe in der Dachgeschoßwohnung unberücksichtigt geblieben sind. Wenn gemäß der Flächendefinition nach dem
Mietrechtsgesetz bei der Dachgeschoßwohnung die gesamte Bodenfläche angesetzt wird, beträgt die Summe der
Bodenflächen insgesamt ca. 482 m².
In diesen Flächenangaben nicht berücksichtigt sind alle Terrassen, Kellerflächen, Außenanlagen und der große Garten.
Eckdaten:
• Wohnfläche laut Nutzwertgutachten 464,71 m² (bei Ansatz der Bodenfläche der DG-Wohnung ca. 482 m²)
• Ursprünglicher Baubescheid 1927
• Kellergeschoß, Erdgeschoß, drei Obergeschoße
• Walmdach, Blecheindeckung (2009 erneuert)
• Erschließung über Stiegenhaus, kein Personenlift
• Vier Wohnungen, jeweils mit Balkon/Terrasse
• die Wohnungen im EG, 1. und 2. OG verfügen zusätzlich über nordseitige Balkone
• Gasetagenheizung, Wärmeverteilung über Radiatoren (im Jahr 2009 Umstellung auf Gas)
• Warmwasser über Gasthermen
• Elektroinstallationen mit FI-Schalter
• drei PKW-Abstellplätze im Freien
• überdachter Autoabstellplatz (Carport)
• überwiegend Holzfenster (Fenster und Rahmen 2009 saniert)
• überwiegend alter Fischgrät-Parkettboden
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Seite 3
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Seite 4
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Seite 5
Die berechtigte Liegenschaft Falkstraße 31 befindet sich nördlich der verkaufsgegenständlichen
Liegenschaft. Das vertragliche Bauverbot bezieht sich somit auf den östlichen Gartenbereich.
Berechtigte Liegenschaft Falkstr. 31
Bereich des vertraglichen Bauverbotes
Belastete Liegenschaft
2. Liegenschaftsbeschreibung
2.1. Makrolage
Das Objekt befindet sich zentral im Stadtteil Saggen der Landeshauptstadt Innsbruck.
Der Stadtteil Saggen schließt nördlich an die Innenstadt an und ist vor allem für seine Gründerzeitbauten und
herrschaftlichen Villen bekannt.
Im Stadtteil selbst sind alle notwendigen Infrastruktureinrichtungen des täglichen Bedarfs wie Arzt, Apotheke,
Lebensmittelmarkt oder auch Bildungsreinrichtungen angesiedelt, die Innenstadt ist in wenigen Gehminuten
fußläufig erreichbar. Auch die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr kann durch Bus- und
Straßenbahnlinien als sehr gut bezeichnet werden. Ebenso sind zahlreiche Freizeit- und Kulturangebote (z.B.
Nordkettenbahn, Alpenzoo, Kletterhalle, Hofgarten, Zeughaus, Messehalle, ORF-Zentrum) rasch erreichbar.
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Seite 8
Innsbruck zählt ca. 133.000 Einwohner und ist Standort diverser universitärer Einrichtungen sowie Wirtschafts-
und Verwaltungszentrum von Tirol. Im Westen von Innsbruck befindet sich ein Flughafen mit internationalen
Anbindungen.
Quelle: Stadt Innsbruck
2.2. Mikrolage
Der Stadtteil Saggen gliedert sich in das sogenannte Villensaggen und den Bereich Blocksaggen, wobei Saggen
generell zu einer sehr begehrten Wohnlage in Innsbruck zählt
Die Liegenschaft EZ 1240, KG 81113 Innsbruck befindet sich im sogenannten Villensaggen, einer der begehrtesten
Wohnlagen in Innsbruck, im Kreuzungsbereiches Falkstraße/Schumannstraße.
Quelle: Stadt Innsbruck
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Seite 9
2.3. Katastermappe
Der Liegenschaft EZ 1240 KG 81113 Innsbruck liegen die Grundstücke Gst.-Nr. 642 und .1392 mit einer
bücherlichen Gesamtfläche von 1.177 m² inne. Die Grundstücke grenzen direkt aneinander an und weisen einen
polygonalen Zuschnitt auf.
Die Grundstücke sind nicht im Grenzkataster eingetragen; Flächendifferenzen sind daher möglich.
Das Grundstück Gst.-Nr. .1392 umfasst im Wesentlichen den eigentlichen Baukörper, das umgebende Grundstück
Gst.-Nr. 642 wird als Garten und Freifläche genutzt.
Liegenschaft EZ 1240 KG 81113 Innsbruck
Grundstück Gst.-Nr. 642 Gärten 959 m²
Gst.-Nr. .1392 Baufläche 177 m²
Baufläche 41 m²
GESAMTFLÄCHE 1.177 m²
Quelle: tirismaps
2.4. Erschließung, Ver- und Entsorgung, Zufahrt/Zugang
Die Liegenschaft ist die kommunalen Einrichtungen zur Ver- und Entsorgung angeschlossen, der Zugang und die
Zufahrt zur Liegenschaft erfolgen über öffentliches Gut von der Schumannstraße aus.
Ver- und Entsorgung
Wasser Öffentliche Versorgung gegeben
Kanal Öffentliche Versorgung gegeben
Strom Öffentliche Versorgung gegeben
Gas Öffentliche Versorgung gegeben
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Seite 10
2.5. Flächenwidmung und Bebauung
Flächenwidmungsplan
Der Flächenwidmungsplan regelt den konkreten Verwendungszweck jeder einzelnen Parzelle, also die
Nutzungsart aller Flächen und legt damit die räumlich-funktionelle Gliederung des Gebietes fest. Laut Einsicht in den derzeit
gültigen Flächenwidmungsplan (elektronisches Informationssystem tiris des Landes Tirol) befindet sich die Liegenschaft zum
Stichtag im Wohngebiet gemäß § 38 (1) TROG.
Quelle: tirismaps
Bebauungsplan
Es gilt grundsätzlich der Bebauungsplan SA-B1.Derzeit gilt jedoch für den gesamten Bereich eine Bausperre, da hier
ein neuer, den aktuellen Planungsvorschriften entsprechender Bebauungsplan erstellt wird. Dieser wird sich an den
Festlegungen des derzeit rechtskräftigen Bebauungsplanes SA-B1 orientieren, welcher folgende Festlegungen trifft:
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Seite 11Besonders zu beachten sind die Straßen- und Baufluchtlinien.
• BW o 0,6
• VG h3
• BBDo H 0,25
• GFD H 0,70
Weitere relevante Bebauungsvorschriften
• Verordnung gemäß § 19 TBO. Für den Bereich des Bebauungsplanes SA-B1 wurden örtliche Bauvorschriften wie
folgt verordnet:
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Seite 12• Weiters ist die Stellplatzverordnung der Stadt Innsbruck (abrufbar unter
https://www.innsbruck.gv.at/data.cfm?vpath=redaktion/ma_iii/bau_und_feuerpolizei/dokumente19/pkw_ste
llplatz_richtlinie_v-2021-144918 zu beachten).
2.6. Stadt- und Ortbildschutzgesetz
Die Liegenschaft befindet sich in einer Schutzzone laut SOG 1976 (Stadt- und Ortsbildschutzgesetz).
Das heißt, dass grundsätzlich vor Entscheidungen über ein Ansuchen für Neu-, Zu-, Umbauten oder Abbruch die
Behörde ein Gutachten des Sachverständigenbeirates einzuholen hat bzw. auch der Gestaltungsbeirat mit dem
Projekt zu befassen ist. Für Mehrkosten aufgrund von behördlichen Auflagen aus diesem Titel können unter
Umständen Förderungen in Anspruch genommen werden.
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Seite 132.7. Gefahrenzone
Der Gefahrenzonenplan ist ein flächenhaftes Gutachten über die Gefährdungen und soll als Grundlage für die
Raumplanung und das Bau- und das Sicherheitswesen dienen. Treten Änderungen in den Grundlagen ein, so
haben die Dienststellen den Gefahrenzonenplan diesen geänderten Verhältnissen anzupassen. Die
gegenständliche Liegenschaft befindet sich laut Einsicht in das elektronische Informationssystem tiris des
Landes Tirol in keiner Gefahrenzone.
Hochwasserrisikozonierung Austria (eHora)
Die digitale Gefahrenlandkarte des Bundesministeriums für Land- und Forstwirtschaft, Umwelt und Wasserwirtschaft
stellt eine Ersteinschätzung des Risikos dar, ist aber keine amtliche Auskunft oder rechtsverbindliche Aussage.
Quelle: ehora
Die Liegenschaft befindet sich laut Einsicht in das System eHora in einer Zone mit hoher Gefährdung. Demnach ist
eine Überflutung bei 30-jährlichem Hochwasser möglich. Dazu ist anzumerken, dass diese Gefährdung im
Großteil des Stadtteils und weiten Bereich in Innsbruck ausgewiesen wird.
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Seite 142.8. Bodenverhältnisse bzw. Kontaminierung
Die Grundstücke wurden nicht auf Kontamination des Bodens untersucht, da dies nicht in das Fachgebiet des
Sachverständigen fällt, hingegen wurde in den Verdachtsflächenkataster Einsicht genommen und wie folgt
erhoben:
Im Verdachtsflächenkataster sowie Altlastenatlas des Umweltbundesamtes sind die gegenständlichen
Grundstücke unter Vorbehalt der vollständigen Erfassung, nicht verzeichnet.
2.9. Bauhistorie
Das Objekt wurde 1925 vom Architekten Lois Welzenbacher für einen bekannten Innsbrucker Verleger
entworfen.
Der erste Baubescheid datiert aus dem Jahr 1927 (Bescheid II-12753/1927). In den Jahren 1932/33 kam es zu
ersten Änderungen durch den Ausbau des zweiten Geschoßes und Aufsetzen einer Mansardenwohnung. Weitere
wesentliche Umbauten erfolgten zuletzt 2010/11durch einen Um- und Zubau im Bereich der Balkone.
2.10. Bestandverhältnisse/Mietrechtliche Einordnung
Aufgrund des Baujahres ist grundsätzlich vom Vollanwendungsbereich des MRG auszugehen. Die Mietverträge
wurden von einer professionellen Hausverwaltung erstellt.
Sämtliche Einheiten sind derzeit vermietet. Mitvermietet sind auch Abstellräume im Keller, die auch teilweise von
den zugeordneten Kellerräumen laut Nutzwertgutachten abweichen. Bei der Einheit 1 ist die Gartennutzung der
zu Top 1 zugeordneten Gartenfläche mitumfasst, die anderen Einheiten können den allgemeinen Garten nutzen.
Mit den Einheiten mitvermietet sind auch Autoabstellplätze, wobei die Beparkung in Natura etwas abweichend
von der Planbezeichnung erfolgt. Details dazu siehe Mietzinsliste im Anhang.
2.11. Flächen
Die Größe der Wohnungen wird im Nutzwertgutachten wie folgt angegeben (ohne Kellerflächen und
Terrassenflächen):
Flächen nach
Nutzwertgutachten nach MRG *)
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Seite 15Wohnung Top 1 117,98 m² 117,98 m²
Wohnung Top 2 124,03 m² 124,03 m²
Wohnung Top 3 124,69 m² 124,69 m²
Wohnung Top 4, DG 98,01 m² 115,32 m²
Summe 464,71 m² 482,02 m²
*) gesamte Bodenfläche, Grundlage Planunterlagen Ing. Troppmair
Anmerkung:
Dabei ist anzumerken, dass bei der Dachgeschoßwohnung im Nutzwertgutachten Flächen unter 1,50 m
Raumhöhe nicht berücksichtigt wurden. Dies ist zwar nach den Vorschriften des Tiroler Baurechts korrekt,
entspricht aber nicht der Flächendefinition des Mietrechtsgesetzes und des Wohnungseigentumsgesetzes, da
nach diesen Bestimmungen die Bodenfläche maßgeblich ist. Dies führt zu Differenzen bei der
Dachgeschoßwohnung. Im Falle einer Nachvermietung bzw. einer Veräußerung ist hier zur Preisbildung eine
exakte Bestandaufnahme jedenfalls empfehlenswert.
GESAM TSUM M EN Gesam t n u t zf läch e 474,70 m ²
M Z Gart en 400,00 (0,84/ m ²) 40,00 440,00
Rich t w ert zin s 4.263,71 (8,98/ m ²) 426,37 4.690,08
PKW-AP 215,77 (0,45/ m ²) 43,16 258,93
Serviceko n t o Heizu n g 100,00 (0,21/ m ²) 20,00 120,00
M ö b elm iet e 300,00 (0,63/ m ²) 60,00 360,00
Bet rieb sko st en 738,00 (1,55/ m ²) 73,80 811,80
N et t o 6.017,48 540,17 (10 %Ust ) 123,16 (20 % Ust )
Br u t t o 6.680,82
Die Einnahmen betragen laut Mietzinsliste 6.017,48 Euro pro Monat, wobei in dieser Aufstellung Betriebskosten in
Höhe von 738,00 Euro enthalten sind. Die Nettomieteinnahmen inkl. Zusatzmieten betragen somit 5.279,48
Euro pro Monat. Die Gesamtnutzfläche der Mietzinsliste (474,17 m²) weicht etwas von der Fläche laut
Nutzwertgutachten (464,71 m²) ab, entspricht aber auch nicht exakt der gesamten Bodenfläche wie sie sich aus
den Planunterlagen Ing. Troppmair ergeben (482,02 m²).
2.12. Hausverwaltung/Bewirtschaftungskosten/Rücklagenbildung/Gebäudezustand
Die Bewirtschaftungskosten liegen im üblichen Rahmen. Aufgrund der Tatsache, dass sich alle
Miteigentumsanteile im Familienkreis befinden, wird derzeit keine Rücklage dotiert.
Das Gebäude wurde laufend instandgehalten und renoviert. Das Dach wurde erneuert, auch die Fenster samt
Rahmen wurden saniert. Die Heizung wurde von Öl auf Gasetagenheizung umgestellt, FI-Schalter wurden
nachgerüstet (um das Jahr 2009).
Untersuchungen der Bausubstanz wurden nicht vorgenommen.
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Seite 163. Raumprogramm und Flächen laut Nutzwertgutachten
3.1 Wohnung Top 1 im EG
Flächenaufstellung
Flächenaufstellung Top W 1
Gang 16,36 m²
Küche 10,37 m²
Abstellraum 2,04 m²
Bad/WC 5,68 m²
Zimmer 1 16,52 m²
Zimmer 2 18,64 m²
Zimmer 3 8,87 m²
Wohnen 27,08 m²
Veranda 12,42 m²
Summe 117,98 m²
Terrasse Nord 8,07 m²
Terrasse Ost 12,35 m²
Kellerabteil KA 1 16,30 m²
Garten 299,60 m²
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Seite 17Bilder Wohnung 1
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Seite 183.2 Wohnung Top 2 im 1. OG
Flächenaufstellung Top W 2
Gang 15,98 m²
Küche 10,95 m²
Abstellraum 3,64 m²
Bad/WC 5,85 m²
Zimmer 1 16,80 m²
Zimmer 2 21,04 m²
Zimmer 3 9,52 m²
Wohnen 27,83 m²
Veranda 12,42 m²
Summe 124,03 m²
Balkon Nord 6,46 m²
Balkon Ost 12,88 m²
Kellerabteil KA 3 35,72 m²
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Seite 19Bilder Wohnung W 2
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Seite 203.3 Wohnung Top 3 im 2. OG
Flächenaufstellung Top W 3
Gang 18,22 m²
Küche 10,74 m²
Abstellraum 3,64 m²
Bad/WC 5,62 m²
Zimmer 1 16,68 m²
Zimmer 2 21,08 m²
Zimmer 3 8,24 m²
Wohnen 28,28 m²
Veranda 12,19 m²
Summe 124,69 m²
Balkon Nord 5,55 m²
Balkon Ost 12,95 m²
Kellerabteil KA 4 25,16 m²
Kellerabteil KA 5 7,74 m²
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Seite 21Bilder Wohnung 3
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Seite 223.4 Wohnung Top 4 im DG
FFlächenaufstellung
Top W 4 nach
Nutzwertgutachten Bodenfläche
Gang 16,60 m² 16,71 m²
Küche 12,70 m² 12,70 m²
Abstellraum 3,43 m² 3,43 m²
Bad/WC 8,04 m² 9,54 m²
Zimmer 1 6,51 m² 11,21 m²
Zimmer 2 16,72 m² 18,49 m²
Zimmer 3 16,71 m² 18,97 m²
Wohnen 17,30 m² 24,27 m²
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Seite 23Summe 98,01 m² 115,32 m²
Terrasse Ost 12,60 m² 12,60 m²
Balkon Ost 13,67 m² 13,67 m²
Kellerabteil KA 2 6,37 m² 6,37 m²
Anmerkung:
Anzumerken ist, dass bei der Dachgeschoßwohnung im Nutzwertgutachten Flächen unter 1,50 m
Raumhöhe nicht berücksichtigt wurden. Dies ist zwar nach den Vorschriften des Tiroler Baurechts korrekt,
entspricht aber nicht der Flächendefinition des Mietrechtsgesetzes und des Wohnungseigentumsgesetzes, da
nach diesen Bestimmungen die Bodenfläche maßgeblich ist. Dies führt zu Differenzen bei der
Dachgeschoßwohnung. Im Falle einer Nachvermietung bzw. einer Veräußerung ist hier zur Preisbildung eine
exakte Bestandaufnahme jedenfalls empfehlenswert.
Flächen laut Nutzwertgutachten:
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Seite 24Bodenflächen:
Bilder Wohnung 4
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Seite 25_____________________________________________________________________________________________________________________
Seite 263.5 Kellergeschoß
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Seite 273.6 Außenanlagen
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Seite 28Beilagenübersicht
3.6.1 Mietzinsliste (Stand Jänner 2021)
3.6.2 Nutzwertgutachten
3.6.3 Dachgeschoßwohnung reine Bodenfläche (ohne Berücksichtigung von Dachschrägen)
3.6.4 Bauhistorie und wesentliche Baubescheide
3.6.5 Urkunde TZ 1489/1926 hinsichtlich Dienstbarkeit des Bauverbotes
3.6.6 Energieausweis
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Seite 29Sie können auch lesen
