Faktenblätter zum deutschen Wohnungsmarkt 2022 - BMWSB
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Faktenblätter zum deutschen Wohnungsmarkt 2022 Stand: September 2022 1
Themen
1. Bauvolumen und Kapazitätsauslastung
2. Wohnungsangebot
3. Wohnungsnachfrage
4. Mieten und Preise
5. Fördermaßnahmen
3Abbildungen
Abbildung 1: Bauvolumen in Deutschland 2009 Abbildung 11: Veränderungen der Erst- und Wieder
und 2021 6 vermietungsmieten inserierter
Wohnungen nach Kreistypen 2011
Abbildung 2: Auslastungsgrad in Bauwirtschaft und bis 1. Halbjahr 2022 26
Baugewerbe 2014 bis 2022 8
Abbildung 12: Entwicklungen von Wohnungsmieten
Abbildung 3: Baugenehmigungen, Baufertigstellungen und Verbraucherpreisindex 2015 bis
und Bauüberhang 2005 bis 2021 10 Juni 2022 28
Abbildung 4: Bautätigkeit von Wohnungen Abbildung 13: Preisindizes für Wohnimmobilien 2010
nach Gebäudeart 2005 bis 2021 12 bis 2021 und Bauland 2010 bis 2020 30
Abbildung 5: Bautätigkeit von Wohnungen Abbildung 14: Veränderung der Baupreise für
nach Gebäudeart 2021 14 Neubau von Wohngebäuden 2015
Abbildung 6: Anteil von Mietwohnungen nach bis 2022 32
Eigentümern 2011 16 Abbildung 15: Wohngeldhaushalte und -ausgaben
Abbildung 7: Bevölkerungsentwicklung 2015 bis 2020 18 2007 bis 2020 34
Abbildung 8: Bevölkerungsentwicklungen und Abbildung 16: Bestand und Neubau gebundener
Wanderungen 2000 bis 2020 20 Mietwohnungen 2007 bis 2021 36
Abbildung 9: Erst- und Wiedervermietungsmieten von Abbildung 17: Mieterhaushalte mit günstigen
inserierten Wohnungen 1. Halbjahr 2022 22 Nettokaltmieten 2018 38
Abbildung 10: Erst- und Wiedervermietungsmieten von
inserierten Wohnungen nach Kreistypen
2010 bis 1. Halbjahr 2022 24
4 51. Bauvolumen und Kapazitätsauslastung
Bauvolumen auf Rekordniveau – Nach Berechnungen des DIW Berlin weist der
Wohnungsbau dominiert Wohnungsbau mit 58 Prozent den weitaus höchsten
Anteil am Bauvolumen im Jahr 2021 auf, gefolgt vom
Abbildung 1: Bauvolumen in Deutschland 2009 und 2021 Wirtschaftsbau und dem öffentlichen Bau. Aufgrund
des Aufschwungs am Wohnungsmarkt hat diese
Dominanz in den letzten Jahren zugenommen. Im
63,1
Mrd. Euro Jahr 2009 betrug der Anteil 52,6 Prozent. Innerhalb
(13,3%)
85,9 des Wohnungsbaus überwiegen mit rund 69 Prozent
Bauvolumen 2021 Mrd. Euro
276,4 (31,1%) Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden. Dabei
insgesamt 135,3 Mrd. Euro
474,7 Mrd. Euro Mrd. Euro (58,2%) handelt es sich um Um- und Ausbaumaßnahmen
(28,5%) 190,4 Mrd. Euro
(68,9%) sowie Modernisierungen und Instandsetzungen an
vorhandenen Gebäuden. 31 Prozent der Wohnungs-
bauinvestitionen entfielen 2021 auf den Neubau von
31,4 Mrd. Euro
43,1
(21,9%) Wohnungen. Das sind 9 Prozentpunkte mehr als im
Mrd. Euro
(15,8%)
Jahr 2009.
Bauvolumen 2009
143,4
insgesamt 86,1 Mrd. Euro
272,6 Mrd. Euro Mrd. Euro (52,6%) 112,0 Mrd. Euro
(31,6) (78,1%)
Baubereich Segmente
Wohnungsbau Neubauvolumen im Wohnungsbau
Wirtschaftsbau Bauvolumen an bestehenden Gebäuden
Öffentlicher Bau
Anmerkung: Werte in jeweiligen Preisen (nicht inflationsbereinigt)
Datenbasis: BBSR-Bauwirtschaftsbeobachtung,
DIW Bauvolumenrechnung © BBSR Bonn 2022
6 7Auslastung der Bauwirtschaft weiterhin auf Der Auslastungsgrad in der Bauwirtschaft hat im Zeit-
hohem Niveau raum 2015 bis 2018 sowohl im Bauhaupt- als auch im
Ausbaugewerbe zugenommen. Im Bauhauptgewerbe
Abbildung 2: Auslastungsgrad in Bauwirtschaft lag das langjährige Mittel zwischen 2009 und 2013 bei
und Baugewerbe 2014 bis 2022 68 Prozent. 2018 bewegte sich der Auslastungsgrad auf
einem Höchststand von gut 80 Prozent.
Auslastungsgrad in %
Im zweiten Quartal 2022 ist die Kapazitätsauslastung
86
84 im Baugewerbe auf 74 Prozent gesunken. Das gilt
82
sowohl für das Bauhaupt- als auch für das Ausbau-
80
78 gewerbe. Die Kapazitätsauslastung liegt aber weiterhin
76
74
über dem Höchstwert während des Baubooms Mitte
72 der 1990er-Jahre.
70
68
66
64
Q1 Q2 Q4 Q1 Q2 Q4 Q1 Q2 Q4 Q1 Q2 Q4 Q1 Q2 Q4 Q1 Q2 Q4 Q1 Q4 Q1 Q2 Q4 Q1 Q2
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Quartal/ Jahr
Baugewerbe Bauhauptgewerbe Ausbaugewerbe
Anmerkungen: Die Auslastungsgrade sind Ergebnisse aus Befragungen, die dreimal
jährlich (Jahresbeginn, Frühjahr, Herbst) durchgeführt werden. Für das Frühjahr 2020
liegen pandemiebedingt keine Daten vor.
Datenbasis: BBSR-Bauwirtschaftsbeobachtung, Berechnungen bis zum vierten
Quartal 2017 durch Kiel Economics im Rahmen des Zukunft-Bau-Projektes
„Kapazitätsauslastung im Baugewerbe“.
Berechnungen ab dem ersten Quartal 2018 durch BBSR.
© BBSR Bonn 2022
8 92. Wohnungsangebot
Baugenehmigungen und Bauüberhang erneut gestiegen Die Wohnungsbautätigkeit ist seit dem Tiefpunkt im
Jahr 2009 deutlich gestiegen. Im Jahr 2021 wurden
Abbildung 3: Baugenehmigungen, Baufertigstellungen rund 293.000 Wohnungen fertiggestellt. Das entspricht
und Bauüberhang 2005 bis 2021 einer Steigerung um gut 84 Prozent gegenüber 2009.
Im Vergleich zum Vorjahr sind die Baufertigstellungen
Baugenehmigungen, Baufertigstellungen und Bauüberhang 2005 bis 2021 in 2021 erstmals seit 2009 wieder gesunken. Die
Baugenehmigungen / Baufertigstellungen Bauüberhang in Zahl der genehmigten Wohnungen ist 2021 dagegen
Wohnungen in 1.000 1.000 Wohnungen
erneut gestiegen – um 3,3 Prozent auf knapp 381.000
450 1.000
425 950 Wohnungen.
900
400 850
375 800
750
Da die Anzahl der Baugenehmigungen die der Fertig-
350
325
700 stellungen seit 2009 übersteigt, gab es Ende 2021 rund
650
300 600 847.000 Wohnungen, die genehmigt, aber noch nicht
550
275
500 fertiggestellt waren (Bauüberhänge). Der Rückgang der
250 450 Baufertigstellungen in Verbindung mit dem stark ange-
225 400
200 350 stiegenen Bauüberhang 2021 deutet darauf hin, dass im
300
175 250 vergangenen Jahr Verzögerungen bei den Bauvorhaben
150 200
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
aufgetreten sind. Gründe dafür dürften die Baupreis-
Jahr steigerungen, Lieferengpässe sowie die hohe Auslastung
Baugenehmigungen Baufertigstellungen Bauüberhang des Baugewerbes sein.
Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung,
Statistisches Bundesamt – Fachserie 5 Reihe 1
© BBSR Bonn 2022
10 11Baufertigstellungen: Positiver Trend im Seit 2005 ist insgesamt ein deutlich positiver Trend bei
Geschosswohnungsbau den Baufertigstellungen im Geschosswohnungsbau
zu verzeichnen, trotz des leichten Rückgangs in 2021.
Abbildung 4: Bautätigkeit von Wohnungen nach Die Baufertigstellungen von Wohnungen in neuen
Gebäudeart 2005 bis 2021 Mehrfamilienhäusern lagen 2021 bei rund 158.000.
Bautätigkeit von Wohnungen nach Gebäudeart 2005 bis 2021
Die Baufertigstellungen von Wohnungen in neuen
Ein- und Zweifamilienhäusern dagegen bei gut 98.000
Wohnungen
in 1.000 Wohneinheiten.
180
160 Der Anteil des Geschosswohnungsbaus an der gesamten
140 Wohnungsneubautätigkeit in Wohngebäuden lag 2021 bei
120 60 Prozent und hat sich damit im 10-Jahresvergleich bei
100 den Gebäudearten umgekehrt – 2010 wurden noch gut 60
80 Prozent der neuen Wohnungen in Ein- und Zweifamilien-
60 häusern realisiert, Mitte der 2000er Jahre lag die Ein- und
40 Zweifamilienhausquote sogar bei 70 Prozent.
20
0
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
Jahr
Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser
Anmerkung: Mehrfamilienhäuser inkl. Wohnheime
Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung,
Statistisches Bundesamt – Fachserie 5 Reihe 1
© BBSR Bonn 2022
12 13Bautätigkeit erfolgt dort, wo sie benötigt wird Sowohl beim Eigenheim- als auch beim Geschoss-
wohnungsbau gibt es deutliche regionale Unterschiede.
Abbildung 5: Bautätigkeit von Wohnungen Schwerpunkte des Neubaus liegen in den Wachstums-
nach Gebäudeart 2021 städten, in Umlandkreisen und ländlichen Kreisen im
Süden, Westen und Nordwesten, in der Region Berlin
Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser
DK DK
sowie in touristisch attraktiven Räumen. In den großen
Städten überwiegt der Mehrfamilienhausbau, während
Kiel Kiel
Hamburg Schwerin Hamburg Schwerin
im Umland der Großstädte sowie in den ländlichen
Bremen Bremen Regionen der Einfamilienhausbau dominiert. Der Anteil
PL PL
NL
Hannover
Berlin
NL
Hannover
Berlin
der Bautätigkeit in den Großstädten (Städte über 100
Potsdam Potsdam
Magdeburg Magdeburg
Tsd. Einwohner) an der gesamtdeutschen Bautätigkeit
Düsseldorf
Erfurt
Dresden
Düsseldorf
Erfurt
Dresden wuchs zwischen 2005 und 2021 von 20 auf 31 Prozent,
BE BE trotz limitierender Faktoren wie knappem Bauland und
Wiesbaden CZ Wiesbaden CZ
LU
Mainz
LU
Mainz steigender Baulandpreise auf den angespannten städti-
Saarbrücken Saarbrücken
schen Märkten.
FR Stuttgart FR Stuttgart
München München
AT
100 km
AT
Bundesweit lag der Durchschnitt der Fertigstellungs-
CH CH
zahlen im Geschosswohnungsbau 2021 bei 19
Fertiggestellte Wohnungen in neuen Häufigkeiten: Wohnungen je 10.000 Einwohner. 12 Wohnungen je
Wohngebäuden je 10.000 Einwohner* 2021 Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser
10.000 Einwohner wurden in Ein- und Zweifamilien-
bis unter 5 20 bis unter 25
5 bis unter 10 25 bis unter 30 häusern realisiert.
10 bis unter 15 30 bis unter 35
15 bis unter 20 35 und mehr
64 104 92 53 37 30 10 11 61 75 81 59 41 32 23 29
*Bevölkerung: Stand 2020
Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, Statistik der Baufertigstellungen
und Fortschreibung des Bevölkerungsstandes des Bundes und der Länder © BBSR Bonn 2022
Geometrische Grundlage: Kreise (generalisiert), 31.12.2020 © GeoBasis-DE/BKG Bearbeitung: J. Nielsen
14 15Eigentümerstruktur sehr vielfältig – Auf den deutschen Mietwohnungsmärkten wurden
Privatpersonen größte Vermietergruppe nach Angaben des Zensus im Jahr 2011 rund 23 Mio.
Wohnungen von verschiedenen Eigentümertypen
Abbildung 6: Anteil von Mietwohnungen nach vermietet. Die mit Abstand größte Eigentümergruppe
Eigentümern 2011 stellen die privaten Kleinvermieter dar, die etwa zwei
Drittel aller Mietwohnungen vermieten. Daneben gibt es
unterschiedliche professionelle Anbieter, die insgesamt
1,4% Eigentümergruppen
etwa 7,9 Mio. Wohnungen vermieten. Die größten
1,3% Privatperson/en
gewerblichen Anbieter sind privatwirtschaftliche Unter-
9,1%
Gemeinschaft von nehmen, kommunale Wohnungsunternehmen und
Wohnungseigentümern
10,0%
Privatwirt. Wohnungsunternehmen oder Wohnungsgenossenschaften, die jeweils 2 bis 3 Mio.
anderes privatwirt. Unternehmen
43,6% Wohnungen bewirtschaften.
Kommune oder kommunales
12,4%
Wohnungsunternehmen
Bund und Länder
Der Mietwohnungsmarkt unterscheidet sich regional
22,3%
Wohnungsgenossenschaft deutlich. Ostdeutschland sowie die Stadtstaaten sind
Organisationen ohne Erwerbszweck durch einen umfangreichen kommunalen und genossen-
schaftlichen Wohnungsbestand gekennzeichnet. In den
N = 23 Mio. Mietwohnungen
westlichen Flächenländern zeichnet sich die Eigentümer
struktur durch einen höheren Anteil privater Klein-
Anmerkungen: Inkl. der leer stehenden Wohnungen aller Eigentümergruppen;
inkl. der Ferien- und Freizeitwohnungen der professionellen Anbieter
vermieter aus. Privatwirtschaftliche Vermieter sind
insbesondere in den Großstädten stark vertreten.
Datenbasis: Eigene Darstellung auf Grundlage der Sonderauswertung der
Gebäude- und Wohnungszählung (Zensus 2011) durch das Stastistische Bundesamt
© BBSR Bonn 2019
16 17Bevölkerungsentwicklung 2015 bis 2020 Hannover
Rostock
NL Potsdam
DK Magdeburg
Hamburg Schwerin
Bielefeld
3. Wohnungsnachfrage Bremen
Kiel
Rostock Cottbus
Essen Dortmund PL Halle/S.
Vielfältige Wohnungsmärkte zwischenSchwerin Berlin
Die Wohnungsmärkte zeigen sehr unterschiedliche
Hamburg
Düsseldorf
Wachstum
NL und Schrumpfung Kassel
Hannover
Magdeburg
Potsdam
Leipzig Entwicklungstrends. Wachsende Städte und Regionen
Erfurt
erleben seit Jahren durch hohe Binnen- und Außen-
Bremen
Köln
Bielefeld Dresden
Chemnitz
PL
Abbildung 7: Essen Dortmund
Bevölkerungsentwicklung
Bonn 2015 bisBerlin
2020 Halle/S.
Cottbus wanderungsgewinne eine schnell wachsende Nach-
BE
Bevölkerungsentwicklung 2015 bis 2020
Düsseldorf
NL Kassel
Hannover
Leipzig Potsdam
frage nach Wohnraum und damit häufig verbundene
DK
Magdeburg
Köln
Bielefeld
Erfurt
Frankfurt/M. Chemnitz
Dresden Immobilienpreis- und Mietensteigerungen. Diese
Bonn Wiesbaden CZ
Wohnungsnachfrage wird durch die Verringerung der
Kiel
Rostock
Cottbus
BE
Essen Dortmund Mainz Halle/S.
LU Düsseldorf
Wiesbaden
Frankfurt/M.
Hamburg Schwerin
CZ
durchschnittlichen Haushaltsgrößen der letzten Jahr-
Kassel Leipzig
LU
Mainz
Köln
Bremen
Erfurt
Dresden
zehnte noch verstärkt – 2018 waren 75 Prozent der Haus-
Mannheim Berlin
PL
Chemnitz Nürnberg
Bonn
Saarbrücken Hannover
Mannheim Nürnberg
halte in Deutschland Ein- oder Zweipersonen-Haushalte.
NL Potsdam
BE Saarbrücken Magdeburg
Bielefeld
Frankfurt/M. CZ
Andere Städte und vielfach ländliche Regionen in
Wiesbaden Cottbus
Essen Dortmund Halle/S.
FR
Düsseldorf Mainz
FR
Stuttgart Stuttgart
Leipzig
LU
verschiedenen Teilräumen Deutschlands sind hingegen
Kassel
Erfurt
Köln Dresden
Ulm Chemnitz
Bonn
NürnbergUlm
BE
Saarbrücken
Mannheim
AT
von Bevölkerungsverlusten geprägt. Dies führt zu
Frankfurt/M. München
CZ
Wohnungsleerständen, steigenden einwohnerbezogenen
Wiesbaden
Freiburg i.Br.
Mainz
LU
FR Stuttgart 100 km München AT
Saarbrücken
CH
Mannheim
Freiburg i.Br.
Nürnberg
Kosten für die öffentliche Infrastruktur sowie zu einer
Ulm
FR Stuttgart Ausdünnung
100 km von Versorgungseinrichtungen.
Entwicklung der Bevölkerung von 2015 bis 2020 in %
Ulm
CH München AT
Freiburg i.Br.
bis unter -5 -1 bis unter 1 5 bis unter 7AT
100 km Aufgrund der Präsenz- und Reisebeschränkungen waren
München
-5 bis unter -3 1 bis unter 3
Freiburg i.Br.
7 und mehr 100 km
-3 bis unter -1 3 bis unter 5CH gemeindefreies Gebiet © BBSR Bonn 2021
im Jahr 2020 die internationalen Wanderungsgewinne
CH
Entwicklung der Bevölkerung von 2015 bis 2020 in %
Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, Fortschreibung des Bevölkerungsstandes des Bundes und der Länder
Geometrische Grundlage: VG5000 (Verbandsgemeinden), Stand 31.12.2020 © GeoBasis-DE/BKG
Entwicklung der Bevölkerung von 2015 bis 2020 in %
Entwicklung der Bevölkerung von 2015 bis 2020 in %
Bearbeitung: J. Nielsen
bis unter -5 -1 bis unter 1 5 bis unter 7
vor allem in den Wachstumsräumen niedriger als in den
bis-3unter
bis unter -5
-5 bis unter -3
1 bis unter 3 7-1 bis 5unter
und mehr 1 5 bis unter 7 Vorjahren. Zusätzlich wandern bereits seit einigen Jahren
bis unter-5-1 -1unter
3 bis bis 5unter gemeindefreies
1 bis unter 7
Gebiet © BBSR Bonn 2021
-5-5 bis unter
bis unter -3 -31 bis unter 31 bis unter 7 und mehr3 7 und mehr
mehr Haushalte aus den teuren Städten ins Umland ab als
Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, Fortschreibung des Bevölkerungsstandes des Bundes und der Länder
Geometrische Grundlage: VG5000 (Verbandsgemeinden), Stand 31.12.2020 © GeoBasis-DE/BKG
Bearbeitung: J. Nielsen
-3-3 bis unter
bis unter -1 -13 bis unter 53 bis unter 5 Gebiet gemeindefreies
gemeindefreies © BBSR Bonn 2021
Gebiet © BBSR Bonn 2021
Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, Fortschreibung des Bevölkerungsstandes des Bundes und der Länder
Geometrische Grundlage: VG5000 (Verbandsgemeinden), Stand 31.12.2020 © GeoBasis-DE/BKG
Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, Fortschreibung des Bevölkerungsstandes des Bundes und der Länder
innerhalb Deutschlands zuziehen (vgl. Abbildung 8).
Bearbeitung: J. Nielsen
Geometrische Grundlage: VG5000 (Verbandsgemeinden), Stand 31.12.2020 © GeoBasis-DE/BKG
Bearbeitung: J. Nielsen
18 19Die Bevölkerungsentwicklung stagniert pandemiebedingt Nach Bevölkerungszuwächsen durch Wanderungs-
gewinne in den 2010er Jahren, vor allem in kreisfreien
Abbildung 8: Bevölkerungsentwicklungen und Städten und städtischen Kreisen, haben sich die
Wanderungen 2000 bis 2020 Einwohnerzahlen in Deutschland 2020 pandemiebedingt
bei 83,2 Mio. eingependelt. 2021 konnten sie wieder etwas
Bevölkerungsentwicklung Natürlicher Saldo anziehen und erreichten zum Jahresende 83,24 Mio.
% Saldo je 1.000 Einwohner
10 1
Die kreisfreien Großstädte haben in den letzten 20
8
6
0 Jahren 1,9 Mio. Einwohner (+8,4 Prozent) dazugewonnen,
4 -1 womit die Wohnungsnachfrage stark gestiegen ist. Außer
2
-2 2020 konnten die hohen Außenwanderungsgewinne*
0
-2 -3 die zunehmenden Binnenwanderungsverluste** über-
-4
-4
kompensieren. Das Umland und die ländlichen Kreise
-6
-8 -5
zeigten in den letzten Jahren Binnen- und Außenwande
2000 2005 2010 2015 2020 2000 2005 2010 2015 2020
rungsgewinne. Die Überschüsse bei den Binnenwande
Binnenwanderungssaldo Außenwanderungssaldo rungen haben im Jahr 2020 besonders in den ländlichen
Saldo je 1.000 Einwohner Saldo je 1.000 Einwohner
16 16
Kreisen nochmal zugelegt. Die Rückgänge der Außen-
12 12 wanderungen in allen Kreistypen und der Binnenwande
8
rungen in den Großstädten im Jahr 2020 sind auf die
8
pandemiebedingten Mobilitäts-, Präsenz- und Betriebs
4 4
beschränkungen zurückzuführen.
0 0
Im Jahr 2020 bestand bundesweit ein Außenwanderungs-
-4 -4 saldo von 220 Tsd. Personen. 2021 hat sich der Außen-
2000 2005 2010 2015 2020 2000 2005 2010 2015 2020
wanderungssaldo auf 329 Tsd. Personen erhöht (1,32 Mio.
Kreisfreie Großstädte Ländliche Kreise mit Verdichtungsansätzen Zuzüge, 994 Tsd. Fortzüge) und damit wieder das Niveau
Städtische Kreise Dünn besiedelte ländliche Kreise
von 2019 erreicht. Im Jahr 2022 zeigt sich eine Steigerung
Datenbasis: Bevölkerungsfortschreibung und Wanderungsstatistik kriegsbedingter Zuwanderungen von Flüchtenden.
des Bundes und der Länder, laufende Raumbeobachtung des BBSR © BBSR Bonn 2022
*
Außenwanderungen: Wanderungen über Staatsgrenzen
**
Binnenwanderungen: Wanderungen über Gemeindegrenzen
20 innerhalb Deutschlands. 214. Mieten und Preise
Die Wohnungsmieten spannen sich regional weit auf Die durchschnittlichen Angebotsmieten für Wohnungen
streuen ähnlich wie die Immobilienpreise sehr stark
Abbildung 9: Erst- und
Erst- und Wiedervermietungsmieten
Wiedervermietungsmieten von
von in den Teilräumen Deutschlands. Diese Unterschiede
inserierten Wohnungen 1.
inserierten Wohnungen 1. Halbjahr
Halbjahr 2022
2022 spiegeln die lokale und regionale Vielfalt der Wohnungs-
nachfrage durch Binnen- und Außenwanderungen, die
DK
wirtschaftliche Situation, die Infrastrukturausstattung
Kiel
und die Anbindung an Arbeitsmarkt- und Ausbildungs-
Hamburg Schwerin
Angebotsmieten von zentren wider.
Wohnungen bei Erst- und
Bremen
Wiedervermietung in
PL
mittlerer/guter Wohnlage Die durchschnittlichen Erst- und Wiedervermietungs-
2022 Hj. 1 in € je m² nettokalt
Berlin
Hannover
NL
Magdeburg
Potsdam
bis unter 5,50
mieten inserierter Wohnungen variierten im 1. Halbjahr
5,50 bis unter 6,50 2022 zwischen 5,00 Euro je Quadratmeter im Vogt-
Düsseldorf
6,50 bis unter 7,50
Erfurt
Dresden
7,50 bis unter 8,50 landkreis und 19,30 Euro je Quadratmeter nettokalt in
BE 8,50 bis unter 9,50 der Stadt München. Die prosperierenden Groß- und
Wiesbaden CZ
9,50 bis unter 10,50
LU
Mainz 10,50 bis unter 11,50 Universitätsstädte heben sich deutlich von ihrem Umland
11,50 und mehr
Saarbrücken ab. Von den Metropolregionen München, Stuttgart und
FR Stuttgart
100 km Rhein-Main werden die hohen Mieten weit in die eben-
München
AT
falls wirtschaftlich starken Umlandkreise getragen. In
© BBSR Bonn 2022
CH
anderen Regionen wie Düsseldorf/Köln/Bonn oder Berlin
reichen die hohen Mieten nur in das engere Umland. Dort
schließen sich ländliche Räume mit deutlich niedrigeren
Anmerkungen: Angebotsmieten ohne Nebenkosten für unmöblierte Wohnungen
mit 40 bis 100 m² Wohnfläche, mittlere Wohnungsausstattung, mittlere bis Erst- und Wiedervermietungsmieten an. Bundesweit
gute Wohnlage, basierend auf im Internet veröffentlichten Wohnungsinseraten
von Immobilienplattformen und Zeitungen. lagen die Angebotsmieten im 1. Halbjahr 2022 im Mittel
Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, IDN ImmoDaten GmbH, microm Wohnlagen bei 9,64 Euro je Quadratmeter nettokalt.
Geometrische Grundlage: Kreise (generalisiert), 31.12.2019 © GeoBasis-DE/BKG
Bearbeitung: N. Brack, A. Schürt
22 23Die größten Städte sind deutlich teurer als kleinere Die größten deutschen Städte mit mindestens 500.000
Städte und Landkreise Einwohnern heben sich bei den Mietenniveaus deut-
lich von den weiteren Großstädten und den städtischen
Abbildung 10: Erst- und Wiedervermietungsmieten von Kreisen ab. Die Erst- und Wiedervermietungsmieten
inserierten Wohnungen nach Kreistypen lagen im 1. Halbjahr 2022 in den 14 größten Städten
2010 bis 1. Halbjahr 2022 im Durchschnitt bei 12,25 Euro je Quadratmeter. Dabei
handelt es sich vor allem um wachsende Großstädte mit
Angebotsmiete nettokalt in € je m²
Wanderungsgewinnen und Wohnungsengpässen. Die
13
12
Erst- und Wiedervermietungsmieten erreichten in den
11 weiteren Großstädten und in den städtischen Kreisen im
10 Schnitt gut 9 bzw. 9,25 Euro je Quadratmeter und waren
9 damit deutlich günstiger als die Metropolen. In den länd-
8 lichen Kreisen lagen die Erst- und Wiedervermietungs-
7
mieten im Mittel bei knapp 7,50 Euro je Quadratmeter.
6
5
4
Die dargestellten Erst- und Wiedervermietungen bilden
1. Hj. 1. Hj. 1. Hj. 1. Hj. 1. Hj. 1. Hj. 1. Hj. 1. Hj. 1. Hj. 1. Hj. 1. Hj. 1. Hj. 1. Hj. nur einen kleinen Teil des gesamten Mietwohnungs-
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2020 2019 2020 2021 2022
Halbjahr marktes ab. Wohnungen vor allem größerer Unter-
Differenzierte siedlungsstrukturelle Kreistypen nehmen werden zum Teil auch über andere Vertriebswege
große kreisfreie Großstädte ländliche Kreise mit
Verdichtungsansätzen
angeboten. Die Bestandsmieten bei laufenden Mietver-
kleine und mittlere kreisfreie
Großstädte
dünn besiedelte ländliche Kreise trägen haben sich in den letzten Jahren deutlich weniger
städtische Kreise Deutschland erhöht (vgl. Abbildung 12).
Anmerkungen: Angebotsmieten ohne Nebenkosten bei Erst- und Wiedervermietung
unmöblierter Wohnungen mit 40 bis 100 m² Wohnfläche, mittlerer Wohnungsausstattung,
mittlerer bis guter Wohnlage, basierend auf im Internet veröffentlichten Wohnungsinseraten
von Immobilienplattformen und Zeitungen. Große kreisfreie Großstädte: min. 500 Tsd. Einwohner
Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung,
IDN ImmoDaten GmbH, microm Wohnlagen © BBSR Bonn 2022
24 25Mietendynamik verringert sich in den größten Städten; Mieten inserierter Wohnungen sind bei Erst- und
Steigerungen in weiteren boomenden Städten und Wiedervermietung deutschlandweit im 1. Halbjahr 2022
Landkreisen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 3,2 Prozent auf
9,64 Euro pro Quadratmeter nettokalt gestiegen. Damit
Abbildung 11: Veränderungen der Erst- und Wiederver- hat sich die Steigerungsrate im Vergleich zum 1. Halb-
mietungsmieten inserierter Wohnungen jahr 2021 (+2,3 Prozent) leicht erhöht, lag aber unter dem
nach Kreistypen 2011 bis 1. Halbjahr 2022 Zuwachs von 3,8 Prozent im 2. Halbjahr 2021. In den
Veränderung zum Vorjahreszeitraum in %
großen kreisfreien Großstädten waren die Steigerungs-
9
raten im 1. Halbjahr 2022 mit 2,2 Prozent wie auch schon
8
in den Vorjahren vergleichsweise niedrig. In den kleinen
7
6
und mittleren kreisfreien Großstädten lag der Durschnitt
5 bei knapp 3 Prozent. Die höchsten Zuwächse der Erst-
4 und Wiedervermietungsmieten waren in den ländlichen
3
Kreisen mit Verdichtungsansätzen (+4,2 Prozent) und in
2
1
den dünn besiedelten ländlichen Kreisen (+5 Prozent)
0 zu beobachten; ausgehend von einem vergleichsweise
1. Hj.
2011
1. Hj.
2012
1. Hj. 1. Hj. 1. Hj.
2015
1. Hj. 1. Hj. 1. Hj.
2018
1. Hj. 1. Hj.
2020
1. Hj.
2021
1. Hj.
2022
niedrigen Mietenniveau (1. Halbjahr 2021: 7,03 Euro je
2013 2014 2016 2017 2019
Halbjahr Quadratmeter).
Differenzierte siedlungsstrukturelle Kreistypen
große kreisfreie Großstädte ländliche Kreise mit
Verdichtungsansätzen
kleine und mittlere kreisfreie dünn besiedelte ländliche Kreise
Großstädte
städtische Kreise Deutschland
Anmerkungen: Angebotsmieten ohne Nebenkosten bei Erst- und Wiedervermietung
unmöblierter Wohnungen mit 40 bis 100 m² Wohnfläche, mittlerer Wohnungsausstattung,
mittlerer bis guter Wohnlage, basierend auf im Internet veröffentlichten Wohnungsinseraten
von Immobilienplattformen und Zeitungen. Große kreisfreie Großstädte: min. 500 Tsd. Einwohner
Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung,
IDN ImmoDaten GmbH, microm Wohnlagen © BBSR Bonn 2022
26 27Bestandsmieten steigen stetig und moderat Die Nettokaltmieten nach Verbraucherpreisindex, welche
sich vor allem auf Bestandsmieten beziehen, haben
Abbildung 12: Entwicklungen von Wohnungsmieten und
Abbildung 12: Verbraucherpreisindex
Entwicklungen von Wohnungsmieten und im Durchschnitt der letzten vier Jahre um 1,4 Prozent
2015 bis Juni 2022
Verbraucherpreisindex 2015 bis Juni 2022 zugelegt – etwas unter dem Niveau der allgemeinen
Preisentwicklung. Die Unterschiede zwischen den sied-
Index 2015 = 100
lungsstrukturellen Kreistypen sind dabei marginal. In den
118 kreisfreien Großstädten stiegen die Nettokaltmieten im
116 Durchschnitt der letzten vier Jahre um 1,5 Prozent, in den
114 dünnbesiedelten ländlichen Kreisen um 1,3 Prozent.
112
Im Jahr 2021 blieb die Entwicklung der Nettokaltmieten
110
mit einer Steigerung von 1,3 Prozent leicht unter dem
108
Niveau der Vorjahre.
106
104
Die Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen,
102 die private Haushalte in Deutschland zu Konsumzwecken
100 kaufen, ist hingegen deutlich volatiler (vgl. Verbraucher-
98 preisindex). Sie hat ab der zweiten Hälfte des Jahres 2020
Jan Jul Jan Jul Jan Jul Jan Jul Jan Jul Jan Jul Jan Jul Jan Jun
2015 2015 2016 2016 2017 2017 2018 2018 2019 2019 2020 2020 2021 2021 2022 2022
spürbar nachgelassen, unter anderem aufgrund der tempo-
Monat/Jahr rären Mehrwertsteuersenkung und niedrigerer Mineralöl-
Mietenindex Verbraucherpreisindex
preise. In den Jahren 2021 und 2022 zog sie jedoch wieder
Siedlungsstrukturelle Kreistypen deutlich an. 2021 begründet sich die Steigerung vor allem
kreisfreie Großstädte in Lieferengpässen und starken Preissteigerungen bei
städtische Kreise
verschiedenen Rohstoffen und bei der Energieerzeugung.
ländliche Kreise mit Verdichtungsansätzen
dünn besiedelte ländliche Kreise
Die wesentliche Ursache für den weiteren starken Anstieg
Deutschland im Jahr 2022 ist die Steigerung der Preise für alle Energie-
Datenbasis: Statistisches Bundesamt: Verbraucherpreisindex © BBSR Bonn 2022 produkte infolge der Kriegs- und Krisensituation. Die
Preise für Energieprodukte lagen im Juni 2022 um 38
Prozent über dem Niveau des Vorjahresmonats.
28 29Baulandengpässe in vielen Großstädten sorgen für Die Preise für Bauland haben sich zwischen 2010 und
steigende Preise 2020 bundesweit nahezu verdoppelt. Das ist ein deutlich
stärkerer Anstieg als bei den Preisen für Wohnimmobilien
Abbildung 13: Preisindizes für Wohnimmobilien selbst sowie bei den Erst- und Wiedervermietungsmieten.
20102010
Preisindizes für Wohnimmobilien bisbis2021 und
2021 und Bauland
Bauland 2010 bis 2020
2010 bis 2020 Der Preisanstieg spiegelt die Knappheit von Wohnbau
land in vielen städtisch geprägten Regionen wider.
Index 2015 = 100
180 Die Preise für neu erstellte Wohnimmobilien sind im
gleichen Zeitraum um rund 56 Prozent, für bestehende
160
Wohnimmobilien um rund 67 Prozent gestiegen.
140 Im Jahr 2021 sind die Preise für neu erstellte Wohn-
immobilien um weitere gut 7 Prozent, für bestehende
120
Wohnimmobilien um weitere gut 12 Prozent gestiegen.
100
80
60
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Jahr
Preisindex für Bauland Preisindex für neu erstellte Wohnimmobilien
Häuserpreisindex Preisindex für bestehende Wohnimmobilien
Anmerkung: Aufgrund der Neukonzeption der Bodenmarktstatistiken durch die Statistischen
Ämter liegt der Baulandpreisindex derzeit nur bis zum Berichtsjahr 2020 vor.
Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, Statistisches Bundesamt
© BBSR Bonn 2022
30 31Baupreise seit 2021 stark gestiegen Die Baupreise für den Neubau von Wohngebäuden
in konventioneller Bauweise sind seit Anfang 2021
Abbildung 14: Veränderung der Baupreise für den zunehmend gestiegen. Im Jahr 2021 hatten die Preise um
Neubau von Wohngebäuden 2015 bis 2022 9 Prozent zugelegt. Im zweiten Quartal 2022 erreichte
Veränderung der Baupreise für den Neubau von Wohngebäuden 2015 bis 2022 die Steigerungsrate einen Wert von 17,6 Prozent gegen-
über dem Vorjahreszeitraum. Das ist der höchste Anstieg
Veränderung zum Vorjahresquartal in % der Baupreise innerhalb einer Jahresperiode seit 1970.
24
Wesentliche Faktoren für die Preissteigerungen sind
20
die stark gestiegenen Preise für Baumaterialien, die
16
auf Lieferengpässe, eine weltweit gestiegene Nachfrage
12
sowie auf die Verteuerung von Rohstoffen und zuletzt
8 besonders der Energieträger zurückzuführen sind.
4
0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Die Preise für Rohbauarbeiten sind mit 18,6 Prozent
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
-4 etwas stärker gestiegen als die Preise für Ausbau- und für
Quartal / Jahr
Instandhaltungsarbeiten. Sehr deutlich haben sich dabei
Anmerkung: Preisindex für den Neubau von Wohngebäuden einschl. Umsatzsteuer die Preise für Betonarbeiten (+23 Prozent) und Dach
Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung,
Statistisches Bundesamt: Baupreisindex deckungs- und Dachabdichtungsarbeiten (+19 Prozent)
© BBSR Bonn 2022
erhöht.
Seit 2019 hatten sich die Baupreissteigerungen markt-
seitig zunächst abgeschwächt. Im 2. Halbjahr 2020 kam
die temporäre Mehrwertsteuersenkung als Entlastungs-
faktor hinzu, so dass die Baupreise in dieser Zeit stabil
blieben.
32 335. Fördermaßnahmen
Wohngeld – Leistungsverbesserungen plus Wohngeld ist ein Zuschuss zur Miete für einkommens-
Dynamisierung schwächere Haushalte knapp oberhalb der Grundsiche
rung und dient der wirtschaftlichen Sicherung angemesse
Abbildung 15: Wohngeldhaushalte und -ausgaben nen und familiengerechten Wohnens. Das Wohngeld
leistet einen wirksamen Beitrag zur Verringerung der
2007 bis 2020
Wohnkostenbelastung für diese Haushalte. Die Mehrheit
der Wohngeldbeziehenden sind Rentnerhaushalte und
Anzahl Haushalte Ausgaben Familien (insb. Alleinerziehende). Mit der Wohngeldreform
in Mio. in Mrd. € 2020 wurden das Leistungsniveau und die Reichweite des
1,2 2,0
Wohngeldes gestärkt. Im Durchschnitt ist das Wohngeld
1,8
1,0
der bestehenden Empfängerinnen und Empfängern um
1,6 rund 30 Prozent gestiegen, zahlreiche zusätzliche Haus-
Reform
0,8 Reform
1,4 halte sind erstmals oder erneut wohngeldberechtigt
Reform
1,2 geworden. Seit 2021 werden Wohngeldbeziehende mit
0,6 1,0 der Wohngeld-CO2-Komponente gezielt bei steigenden
0,8 Heizkosten im Kontext der CO2-Bepreisung entlastet. Das
0,4
0,6
Wohngeld wurde zum 1. Januar 2022 und wird zukünftig
alle zwei Jahre an die eingetretene allgemeine Miet- und
0,4
0,2 Einkommensentwicklung angepasst (sog. Dynamisierung
0,2
des Wohngeldes). Dadurch bleibt die Entlastungswirkung
0 0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
des Wohngeldes erhalten. Ende 2020 bezogen rund 620.000
Jahr Haushalte Wohngeld – 1,5 Prozent aller Haushalte in
Empfängerhaushalte Ausgaben Deutschland. Die Ausgaben von Bund und Ländern für das
Wohngeld betrugen im Jahr 2021 rund 1,4 Milliarden Euro.
Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, Aufgrund der im Winter 2021/2022 stark gestiegenen
Statistisches Bundesamt: Wohngeldstatistik © BBSR Bonn 2022
Energiekosten werden Wohngeldhaushalte seit dem 1. Juni
2022 mit einem einmaligen Heizkostenzuschuss bei der
Zahlung ihrer Heizkosten entlastet. Zu Beginn 2023 wird es
eine große Wohngeldreform geben.
34 35Bestand und Neubau gebundener Mietwohnungen 2007 bis 2021
Trendwende beim Sozialmietwohnungsbestand Seit der Föderalismusreform 2006 liegt die alleinige
erforderlich Zuständigkeit für die soziale Wohnraumförderung
Abbildung 16: Bestand und Neubau gebundener bei den Ländern. Als Ausgleich für den damit einher-
Mietwohnungen 2007 bis 2021 gehenden Wegfall von Bundesfinanzhilfen leistete
der Bund mit den sogenannten Entflechtungsmitteln
Anzahl bestehender jährliche Zahlungen an die Länder. Durch das Gesetz zur
Wohnungen in Mio. Bestand
2,5 Anpassung der Entflechtungsmittel für 2019 konnten die
2,0 Kompensationsmittel auf 1,5 Milliarden Euro, also auf
1,5
das Niveau von 2018, aufgestockt werden. Der Wegfall
der Entflechtungsmittel ab dem Jahr 2020 wurde bereits
1,0
im Kontext der Neuregelung der Bund-Länder-Finanz-
0,5
beziehungen kompensiert, u. a. durch zusätzliche Umsatz-
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 steueranteile zugunsten der Länder.
Jahr
Anzahl neu bewilligter
Wohnungen in 1.000 Neubau Durch eine Grundgesetzänderung im Bereich des sozialen
30
Wohnungsbaus kann der Bund den Ländern ab 2020
25
wieder zweckgebundene Finanzhilfen für gesamtstaatlich
20 bedeutsame Investitionen der Länder und Kommunen
15 im Bereich des sozialen Wohnungsbaus gewähren. Für
10 die Programmjahre 2020 bis 2022 stellt der Bund den
5 Ländern Bundesfinanzhilfen in Höhe von 1 Mrd. Euro
0 pro Jahr zur Verfügung. Für das Programmjahr 2022
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Jahr zusätzlich 1 Mrd. Euro für den klimagerechten sozialen
Anmerkung: Die Zahlen der neu bewilligten Wohnungen ab dem Jahr 2020 sind mit den Zahlen Wohnungsbau. Für den Zeitraum 2022 bis 2026 sind
der Vorjahre nur eingeschränkt vergleichbar. Grund dafür sind andere Vorgaben bei dem Einsatz
der Bundesfinanzhilfen im Vergleich zu den Kompensationsmitteln. insgesamt 14,5 Mrd. Euro Bundesfinanzhilfen vorgesehen.
Datenbasis: Angaben der Länder © BBSR Bonn 2022
36 37Hoher Anteil von Wohneinheiten mit günstigen Mieten Der Sozialwohnungsbestand ist nur ein Teil des preis-
günstigen Mietwohnungsmarktes. Auch außerhalb
Abbildung 17: Mieterhaushalte mit günstigen der Sozialwohnungsbestände gibt es preisgünstigen
Nettokaltmieten 2018 Wohnraum. Dabei handelt es sich sowohl um Sozial-
wohnungen, deren Bindung ausgelaufen ist, als auch
Baden-Württemberg 30,3 18,0 48,3
Bayern 31,4 13,0 44,4
um freifinanzierte Mietwohnungen.
Berlin 30,7 21,3 52,0
Brandenburg 61,7 15,8 77,5
Bremen 36,6 20,2 56,8
Rund 11,5 Mio. Haushalte (gut 60 Prozent des Miet-
Hamburg 10,4 13,2 23,6 wohnungsmarktes) in Deutschland bezahlten im
Hessen 34,3 14,0 48,3
Mecklenburg-Vorpommern 61,2 16,7 77,9
Jahr 2018 eine Nettokaltmiete von unter 7 Euro je
Niedersachsen 54,6 18,1 72,7 Quadratmeter.
Nordrhein-Westfalen 45,6 18,9 64,5
Rheinland-Pfalz 51,2 17,7 68,9
Saarland 60,2 15,8 76,0
Sachsen 68,5 16,5 85,0
Sachsen-Anhalt 71,6 14,6 86,2
Schleswig-Holstein 34,1 20,1 54,2
Thüringen 70,5 16,1 86,6
Kreisfreie Großstädte 31,1 17,3 48,4
Städtische Kreise 44,2 18,1 62,3
Ländliche Kreise mit
Verdichtungsansätzen 61,5 15,7 77,2
Dünn besiedelte 65,8 14,8 80,6
ländliche Kreise
Deutschland 43,2 17,1 60,3
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90
Anteil von Mieterhaushalten mit Nettokaltmieten unter 7 € je m² 2018 in %
Mietklassen: unter 6 € je m² 6 bis unter 7 € je m²
Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeoachtung,
Statistisches Bundesamt: Mikrozensus 2018,
Zusatzprogramm Wohnen © BBSR Bonn 2020
38 39Impressum Herausgeber Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen 10117 Berlin E-Mail: presse@bmwsb.bund.de Internet: www.bmwsb.bund.de Gestaltung Vagedes & Schmid GmbH, 22529 Hamburg Druck Tack Design GmbH, 10719 Berlin Stand September 2022 7. Auflage 500 Exemplare 40
www.bmwsb.bund.de
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