Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Graben-Neudorf
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Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Graben-Neudorf
Fortschreibung
Einzelhandelskonzept
für die Gemeinde
Graben-Neudorf
Auftraggeber: Gemeinde Graben-Neudorf
Projektleitung: Dipl.-Geogr. Gerhard Beck
Dipl.-Geogr. Gino Meier
Ludwigsburg, am 06.11.2018
Gesellschaft für Markt-
und Absatzforschung mbH
1
Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Graben-Neudorf
Urheberrecht
Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des
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Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Graben-Neudorf
Inhaltsverzeichnis Seite
I. Grundlagen 6
1. Aufgabenstellung / Untersuchungsmethodik 6
2. Aufgabe von Einzelhandelskonzepten und Ziele der Einzelhandelssteuerung 8
3. Methodische Vorgehensweise 9
4. Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung 10
4.1 Grundzüge der Einzelhandelsentwicklung 10
4.1.1 Starker Rückgang der Einzelhandelsunternehmen 11
4.1.2 Warenhäuser, Fachmärkte und Shoppingcenter 11
4.1.3 Internethandel 12
4.1.4 Entwicklungstrends im Lebensmitteleinzelhandel 13
4.2 Konsumentenverhalten im Wandel 13
4.2.1 Demographische Entwicklung 13
4.2.2 Konsumentenverhalten im Wandel 14
4.3 Standortwahl des Einzelhandels und der Kommunen 14
4.4 Mittelfristige Entwicklungstrends 15
5. Bauplanungsrechtliche Instrumente zur Steuerung der Standortentwicklung im
Einzelhandel 16
5.1 Bauplanungsrecht 16
5.2 Landes- und Regionalplanung 18
6. Standortbeschreibung und Strukturdaten der Gemeinde Graben-Neudorf 20
II. Angebotssituation 25
1. Aktueller Einzelhandelsbestand in Graben-Neudorf 25
2. Zentralitätskennziffer 28
3. Veränderungen im Einzelhandelsbestand zwischen 2007 und 2017 29
III. Nachfragesituation 31
1. Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Graben-Neudorf 31
2. Kaufkraftpotenzial für den Einzelhandel in Graben-Neudorf 32
3. Stärken-Schwächen-Profil des Einzelhandelsstandortes Graben-Neudorf 35
3
Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Graben-Neudorf
IV. Entwicklungsperspektiven des Einzelhandelsstandortes Graben-
Neudorf 36
1. Bevölkerungs- und Kaufkraftentwicklung 36
2. Bewertung der Angebotssituation in Graben-Neudorf sowie im
Untersuchungsraum 37
3. Siedlungsentwicklung Graben-Neudorf 37
3.1 Neue Mitte 39
3.2 Funktionsänderung der Ortsmitten von Graben und Neudorf 41
4. Fachmarktstandort „Heidelberger Straße“ 41
4.1 Ausgangslage 41
4.2 Erreichbarkeit 42
4.3 Derzeitige planungsrechtliche Situation „Heidelberger Straße“ 47
4.4 Entwicklungsstrategie zur Weiterentwicklung der Nahversorgungsstrukturen in
Graben-Neudorf 49
V. Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Graben-Neudorf 52
1. Ziele des Einzelhandelskonzepts 52
2. Sortimentskonzept 53
3. Standortkonzept 57
3.1 Zentrale Lagen bzw. Ortszentrumslagen (Ortskerne Graben und Neudorf) 58
3.2 Versorgungsschwerpunkt „Heidelberger Straße“ 59
3.3 Einzelhandelsausschluss in den Gewerbegebieten 62
3.4 Weitere Regelungen 62
4. Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzepts 62
VI. Zusammenfassung 65
Anhang: Auswirkungsanalyse zu den Erweiterungsvorhaben an der
Heidelberger Straße 67
1. Aufgabenstellung 67
2. Konzentrationsgebot – raumordnerische Kernregelung 68
2.1 Konzentrationsgebot – landesplanerische Vorgaben 68
2.2 Bewertung des Konzentrationsgebotes 70
3. Integrationsgebot 70
3.1 Integrationsgebot – landesplanerische Vorgaben 70
3.2 Bewertung des Integrationsgebotes 71
4
Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Graben-Neudorf
4. Kongruenzgebot 72
4.1 Vorhabenbezogenes Einzugsgebiet und Kaufkraftpotenziale 72
4.2 Umsatzprognose und Umsatzherkunft 73
4.3 Kongruenzgebot – landesplanerische Vorgaben 74
4.4 Bewertung des Kongruenzgebotes 75
5. Beeinträchtigungsverbot 75
5.1 Wettbewerbssituation im Lebensmittel- und Drogeriewarenbereich im Umland
von Graben-Neudorf 75
5.2 Beeinträchtigungsverbot – landesplanerische Vorgaben 80
6. Zusammenfassung 84
5
Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Graben-Neudorf
I. Grundlagen
1. Aufgabenstellung / Untersuchungsmethodik
Die Gemeinde Graben-Neudorf (Landkreis Karlsruhe) möchte eine geordnete und langfristige
Grundversorgung ihrer derzeit rund 11.780 Einwohner sicherstellen, wozu in erster Linie die Si-
cherung einer wohnortnahen Lebensmittelversorgung gehört. In diesem Zusammenhang ist die
Modernisierung und Erweiterung einzelner Märkte am Fachmarktstandort „Heidelberger Straße“
vorgesehen, womit in Graben-Neudorf die planungsrechtliche Steuerung des Einzelhandels im
besonderen Fokus steht. Hierzu ist in Abstimmung mit der Gemeinde sowie dem Regionalver-
band Mittlerer Oberrhein1 die Fortschreibung des bestehenden GMA-Einzelhandelskonzepts aus
dem Jahr 20072 für die Gemeinde Graben-Neudorf vorgesehen, die mit dem folgenden Bericht
aktualisiert und präzisiert werden soll. Angestrebt wird eine ganzheitliche Strategie zur Stabilisie-
rung der innerörtlichen Versorgungs- und Einzelhandelsstruktur und zur Sicherung der Nahver-
sorgung in Graben-Neudorf.
Im Rahmen einer fundierten Grundlagenerhebung und Datenanalyse werden die 2007 formulier-
ten Ziele überprüft und ggf. angepasst. Vor dem Hintergrund der Einzelhandelsentwicklung seit
dem letzten Einzelhandelskonzept sowie der aktuellen Situation werden Empfehlungen für die
Weiterentwicklung und Stärkung des Einzelhandels in Graben-Neudorf sowie zur Steuerung der
zukünftigen Einzelhandelsentwicklung formuliert.
Zur Fortschreibung des GMA-Einzelhandelskonzepts sind die Vorgaben des Landesentwicklungs-
plans 2002 Baden-Württemberg sowie des Regionalverbandes Mittlerer Oberrhein zu berück-
sichtigen. Wesentliches Ziel des Einzelhandelskonzepts ist die zukünftige Lenkung und planeri-
sche Steuerung des Einzelhandels, insbesondere von großflächigen Betrieben, an geeignete, in-
tegrierte Standorte. Das Einzelhandelskonzept formuliert daher Standortprioritäten und legt zen-
trenrelevante und nicht-zentrenrelevante Sortimente fest. Durch die ergänzende Ausweisung
von geeigneten Versorgungsbereichen für die Lebensmittel-Nahversorgung wird sichergestellt,
dass für das Gemeindegebiet eine bedarfsgerechte Versorgung im Grundbedarf erreicht wird.
Zur Fortschreibung des Einzelhandelskonzepts sind folgende wesentliche Arbeitsschritte zu be-
rücksichtigen:
Darstellung aktueller Trends in der Einzelhandelsentwicklung im Zusammenhang mit
Veränderungen des Angebots- und Nachfrageverhaltens
Darstellung der planungsrechtlichen Rahmenbedingungen zur Steuerung der Stand-
ortentwicklung im Einzelhandel
Analyse der wesentlichen Struktur- und Standortdaten der Gemeinde Graben-Neudorf
1
Erstellung kommunaler und interkommunaler Einzelhandelskonzepte gemäß Regionalplan Mittlerer
Oberrhein, Grundsatz 2.5.3.9, zur Ordnung und Standortentwicklung von Einzelhandelsgroßprojekten so-
wie zur Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung.
2
GMA-Markt- und Standortuntersuchung für den Einzelhandel der Gemeinde Graben-Neudorf (2007)
6
Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Graben-Neudorf
Darstellung und Bewertung des Einzelhandelsangebots in Graben-Neudorf
Abgrenzung des Marktgebiets des lokalen Einzelhandels sowie Darstellung der Bevöl-
kerungs- und Kaufkraftpotenziale
Bewertung des Einzelhandels in Graben-Neudorf im interkommunalen und zeitlichen
Vergleich
Ableitung von Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandelsstandort Graben-Neu-
dorf, differenziert nach Standorten unter besonderer Berücksichtigung der Lebensmit-
telnahversorgung
Erarbeitung von Zielsetzungen und Grundsätzen zur Steuerung des Einzelhandels in
Graben-Neudorf
Erstellung eines Standort- und Sortimentskonzeptes.
Abbildung 1: Projektablauf / Untersuchungsdesign Einzelhandelskonzept Graben-Neu-
dorf
GMA-Darstellung 2017
7
Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Graben-Neudorf
2. Aufgabe von Einzelhandelskonzepten und Ziele der Einzelhandelssteuerung
Kommunale Einzelhandelskonzepte dienen vor allem der Erarbeitung von Leitlinien für eine ziel-
gerichtete und nachhaltige Einzelhandelsentwicklung. Diese werden in Form eines Standort- so-
wie eines Sortimentskonzeptes konkretisiert. Das im Rahmen des Einzelhandelskonzepts erarbei-
tete Sortimentskonzept (sog. „Graben-Neudorfer Sortimentsliste“) stellt einen gutachterlichen
Vorschlag zur künftigen Einstufung der Sortimente in nahversorgungs-, zentren- und nicht-zen-
trenrelevante Sortimente dar. Mithilfe des Standortkonzeptes kann die Funktionsteilung zwi-
schen zentralen und dezentralen Einzelhandelslagen gesteuert werden. Der Fokus liegt dabei vor
allem auf der Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche, deren Lage, Ausdehnung und Funktion
im Einzelhandelskonzept definiert wird. Die Grundlage des Standort- und Sortimentskonzeptes
stellt die aktuelle Einzelhandelssituation in der Kommune dar, die im Rahmen der Konzepterar-
beitung erhoben und ausgewertet wird.
Ein Einzelhandelskonzept ermöglicht folglich die Steuerung des Einzelhandels auf gesamtstädti-
scher Ebene. Dabei stellt es zunächst eine informelle Planungsgrundlage ohne rechtliche Bin-
dungswirkung gegenüber Dritten dar.
Durch einen Beschluss des jeweiligen Rates wird diese informelle Planungsgrundlage zu einem
Entwicklungskonzept gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB und ist damit im Rahmen der Bauleitpla-
nung als Abwägungsgrundlage zu berücksichtigen.
Als wesentliches städtebauliches Ziel für die Einzelhandelssteuerung sind zunächst der Schutz
und die Stärkung zentraler Versorgungsbereiche zu nennen.3 Durch die Konzentration zentren-
prägender Einzelhandelsbetriebe innerhalb der definierten zentralen Versorgungsbereiche kön-
nen diese nachhaltig gestärkt werden. Dies setzt jedoch die Ermittlung nahversorgungs- und zen-
trenrelevanter Sortimente voraus, die im Rahmen des Einzelhandelskonzepts festgesetzt wer-
den.
Ferner stellt auch die Sicherung des jeweiligen Baugebietscharakters eine legitime Zielsetzung
der Einzelhandelssteuerung dar. Durch den generellen bzw. gezielten Ausschluss von Einzelhan-
del in Gewerbegebieten können diese für das produzierende und verarbeitende Gewerbe gesi-
chert werden. Darüber hinaus sollen im Rahmen von Einzelhandelskonzepten ebenfalls die Mög-
lichkeiten und Perspektiven der Weiterentwicklung des Einzelhandels herausgearbeitet und
standorträumlich eingeordnet werden. Neben einer rein planerischen Komponente haben Ein-
zelhandelskonzepte demnach immer auch eine zukunftsgerichtete Fortentwicklung von Standor-
ten im Fokus.
3
Vgl. Urteile BVerwG (27.03.2013), Az. BVerwG 4 CN 7.11 und OVG NRW (28.01.2014), Az 10 A 152/13
8
Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Graben-Neudorf
3. Methodische Vorgehensweise
Die vorliegende Untersuchung stützt sich auf eine umfassende Datenbasis. Dabei handelt es sich
um überwiegend primärstatistisches Datenmaterial, welches durch die GMA erfasst und ausge-
wertet wurde. Darüber hinaus standen der GMA sekundärstatistische Daten des Statistischen
Bundesamtes, des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg sowie Daten der Gemeinde
Graben-Neudorf zur Verfügung. Nachfolgend werden die im Rahmen der Erarbeitung des vorlie-
genden Gutachtens durchgeführten primärstatistischen Erhebungen in Kürze vorgestellt.
Die Angebotssituation wurde durch eine flächendeckende Vor-Ort-Aufnahme der Verkaufsflä-
chen4 aller Einzelhandelsbetriebe im gesamten Gemeindegebiet erfasst. Die Bestandserhebung
des Einzelhandels5 wurde im November / Dezember 2016 durchgeführt. Die Erhebung erfolgte
auf Grundlage der GMA-Branchensystematik (38 Sortimentsgruppen). Für die Darstellung und
Auswertung der Einzelhandelsdaten wurden die einzelnen Sortimente den in nachfolgender Ta-
belle aufgeführten Branchen zugeordnet.
Tabelle 1: GMA-Branchensystematik
Branche Sortimente
Nahrungs- und Genussmittel Lebensmittel (inkl. Back- und Fleischwaren), Reformwaren, Ge-
tränke, Spirituosen, Tabak
Gesundheit, Körperpflege Drogerie, Kosmetik, Parfümerie- / Apotheker- / Sanitätswaren
Blumen, zoologischer Bedarf Schnittblumen, Zimmerpflanzen, zoologischer Bedarf
Bücher, Schreib- / Spielwaren Bücher, Zeitschriften, Schreib-, Papierwaren, Büroartikel (inkl.
Büromaschinen), Bastelbedarf, Spielwaren (ohne PC-Spiele),
Modellbau
Bekleidung, Schuhe, Sport Oberbekleidung, Damen-, Herren-,
Kinderbekleidung, Schuhe, Lederwaren, Handtaschen, Koffer,
Schirme, Hüte, Sport (Bekleidung, Schuhe)
Elektrowaren, Medien, Foto Elektrohaushaltsgeräte, Telekommunikation (Telefon, Fax, Mo-
bil- und Smartphones), Unterhaltungselektronik (Audio, Video,
Spiele, Speichermedien, Foto), Informationstechnologie (Com-
puter, Drucker etc.)
Hausrat, Einrichtung, Möbel Haushaltswaren (Glas / Porzellan / Keramik), Möbel (inkl. Mat-
ratzen), inkl. Gartenmöbel, Badmöbel, Spiegel, Küchenmöbel /
-einrichtung, Antiquitäten, Kunst, Rahmen, Bilder, Heimtexti-
lien (Haus-, Tischwäsche, Bettwäsche, Bettwaren, Gardinen,
Wolle, Stoffe), Leuchten und Zubehör
4
Verkaufsfläche wird in dieser Analyse wie folgt definiert: „Verkaufsfläche ist die Fläche, auf der die Ver-
käufe abgewickelt werden und die vom Kunden zu diesem Zweck betreten werden darf, einschließlich der
Flächen für Warenpräsentation (auch Käse-, Fleisch- und Wursttheken), Kassenvorraum mit „Pack- und
Entsorgungszone“ und Windfang. Ebenso zählen zur Verkaufsfläche auch Pfandräume (ohne Fläche hinter
den Abgabegeräten), Treppen, Rolltreppen und Aufzüge im Verkaufsraum sowie Freiverkaufsflächen.
Nicht dazu gehören reine Lagerfläche und Flächen, die der Vorbereitung / Portionierung der Waren die-
nen sowie Sozialräume, WC-Anlagen etc. (vgl. hierzu auch BVerwG 4C 10.04 und 4C 14.04 vom
24.11.2005).
5
Darunter ist der „Einzelhandel im engeren Sinne“ bzw. der „funktionale Einzelhandel“ zu verstehen. Die-
ser umfasst den Absatz von Waren an den Endverbraucher ohne den Handel mit Kraftfahrzeugen, Brenn-
stoffen und verschreibungspflichtigen Apothekerwaren.
9
Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Graben-Neudorf
Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf (inkl. Gartencenter, Pflan-
zen, Sanitär, Holz, Tapeten, Farben, Lacke),
Teppiche, Bodenbeläge (Laminat, Parkett)
Optik / Uhren, Schmuck Optik, Hörgeräte (inkl. Service-Flächen), Uhren, Schmuck
Sonstige Sortimente Autozubehör (ohne Multimedia), Motorradzubehör,
-bekleidung, Sportgeräte (Fahrräder, Camping, u. a.), Sonstiges
(Musikalien, Waffen, Gebrauchtwaren, Second-Hand, Münzen,
Stempel, Briefmarken, Nähmaschinen)
GMA-Darstellung 2017
4. Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung
Eine Beurteilung der Entwicklungschancen des Einzelhandels in Graben-Neudorf kann nicht los-
gelöst von wesentlichen Entwicklungstrends im Handel und bei den Kunden in Deutschland er-
folgen, die auch die Standortwahl des Einzelhandels maßgeblich beeinflussen. Nachfolgend wer-
den daher die strukturprägenden Aspekte des Wandels auf der Nachfrage- und Angebotsseite
dargestellt:
4.1 Grundzüge der Einzelhandelsentwicklung
Der volkswirtschaftliche Stellenwert des Handels wird häufig unterschätzt. Mit rund 481,8 Mrd. €
Jahresumsatz ist der Handel Deutschlands drittstärkste Wirtschaftsgruppe. Etwa jeder sechste
Arbeitsplatz kann dem Handel zugeordnet werden.6
Abbildung 2: Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes in Mrd. € in Deutschland (netto)
Einzelhandel i.e.S. ohne Kfz-Handel, Tankstellen, Brennstoffe und Apotheken; Daten ohne Umsatzsteuer.
GMA-Darstellung 2017 nach EHI Handelsdaten aktuell 2016.
Der deutsche Einzelhandel war bis 2011 durch eine beachtliche Verkaufsflächenexpansion ge-
kennzeichnet. Durch demographische Rahmenbedingungen, vor allem jedoch durch das Wachs-
tum des Onlinehandels, hat sich der Verkaufsflächenzuwachs seit 2011 jedoch deutlich abge-
schwächt und ist in den vergangenen Jahren fast zum Stillstand gekommen.
6
In strukturschwächeren Gebieten ist der Einzelhandel oft sogar wichtigster Arbeitgeber.
10Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Graben-Neudorf
Abbildung 3: Verkaufsflächenwachstum im deutschen Einzelhandel 2000 – 2015
GMA-Berechnung 2017 nach GfK Nürnberg.
4.1.1 Starker Rückgang der Einzelhandelsunternehmen
Seit Anfang der 1970er Jahre vollzieht sich im deutschen Einzelhandel ein Strukturwandel, der
vor allem zu Lasten inhabergeführter Fachgeschäfte geht. Aktuellen Untersuchungen zufolge
nahm der Anteil von Einzelunternehmen von rd. 55 % im Jahr 1980 auf aktuell rd. 20 % ab.7 Als
Gewinner zeigen sich meist filialisierte und discountorientierte Unternehmen sowie Franchise-
konzepte, welche ihre größenbedingten, beschaffungsseitigen und logistischen Vorteile nutzen.
Der Internethandel hat den Wettbewerb nochmals intensiviert.
4.1.2 Warenhäuser, Fachmärkte und Shoppingcenter
Die Warenhäuser und der Fachhandel haben ihre Funktion als Leitbetriebe der Innenstädte
vielerorts verloren.8 In den Innenstädten wurden diese durch Handelsmarken (sog. „Retail
Brands“) aus dem Textilbereich, Elektronikmärkte und neuerdings auch Anbieter des täglichen
Bedarfs (Drogeriewaren, auch Nahrungs- und Genussmittel) abgelöst. Auch Neuentwicklungen
von Shoppingcentern fanden – nicht zuletzt aufgrund des restriktiveren Planungsrechts an
Grüne-Wiese-Standorten – zunehmend in Innenstädten statt. Betrug der Anteil innerstädtischer
Shoppingcenter bis 1990 ca. 47 %, wuchs ihr Anteil an Shoppingcenter-Neueröffnungen auf ca.
85 % zwischen den Jahren 2011 und 2015.9 Insbesondere die Geschäfte in den Centern traten in
den Wettbewerb mit ähnlichen Textilangeboten in den Warenhäusern. Aber auch für Shopping-
center zeichnet sich nach 40 Jahren erfolgreicher Marktbearbeitung ein nachlassendes Wachs-
tum und steigender Revitalisierungsbedarf ab.10
7
GMA-Grundlagenforschung.
8
Diese Leitfunktion wurde weniger durch den Flächenanteil am Gesamteinzelhandel der jeweiligen Stadt
begründet, sondern durch die besondere Anziehungskraft als Betriebstyp im 20. Jahrhundert. Gerd HES-
SERT zeigt mit der in den 1970er Jahren gestarteten Expansion der Warenhäuser in die Kleinstädte und mit
den nicht erfüllten wirtschaftlichen Erwartungen an Standorte in Ostdeutschland nach der Wiederverei-
nigung zwei zentrale Ursachen für den verhaltenen wirtschaftlichen Erfolg des Betriebstyps auf. Vgl. HES-
SERT, GERD (2012): Standortanforderungen des Warenhauses in Ostdeutschland, Leipzig, S. I ff.
9
Quelle: EHI Handelsdaten aktuell 2016, S. 201.
10
Vgl. GMA und Sonae Sierra: Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland, Hamburg.
11Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Graben-Neudorf
4.1.3 Internethandel
Während der Umsatz des gesamten Einzelhandels in den vergangenen Jahren nur leichte Steige-
rungen verzeichnen konnte, konnte der Einzelhandel im Internet (auch Onlinehandel oder E-
Commerce) eine rasante Entwicklung nehmen.11
Nach Angaben des Bundesverbandes E-Commerce und Versandhandel Deutschland (bevh) wer-
den sich von 2006 bis 2016 binnen 10 Jahren die Umsätze im Internethandel mehr als verdrei-
facht haben. Für das Jahr 2016 geht der bevh von einem Umsatz von 52,5 Mrd. € aus. Vergleicht
man den Wert des Onlinehandels lt. bevh im Jahr 2015 von 46,9 Mrd. € mit dem Umsatz des
gesamten Einzelhandels für 2015, so liegt der Anteil des Onlinehandels bei etwa 10 %.
Abbildung 4: Entwicklung der Onlineumsätze in Deutschland
2016
Bundesverband E-Commerce und Versandhandel Deutschland (bevh) 2016; inkl. Umsatzsteuer.
Zunehmend sind die Übergänge zwischen Onlinehandel und stationärem Einzelhandel mittler-
weile nicht mehr klar abgrenzbar. Viele (stationäre) Einzelhändler bieten mittlerweile auch Onli-
neshops an, in denen entweder das Gesamtangebot oder zumindest ausgewählte Artikel verfüg-
bar sind. Ziel der sog. Multi- oder Omni-Channel-Strategien des Einzelhandels ist die Verknüpfung
der unterschiedlichen Vertriebskanäle. Weiter ist in Großstädten zu beobachten, dass auch reine
Online-Händler (sog. Pure-Player) in den vergangenen Jahren ein stationäres Netz aufgebaut ha-
ben bzw. aufbauen.
11
Derzeit herrscht eine große Verunsicherung in der gesamten Branche und hier insbesondere bei den sta-
tionären Einzelhändlern, wie die Entwicklung zu bewerten ist. Die Werte für die Umsatzentwicklung ein-
zelner Verbände weichen teilweise erheblich voneinander ab. So wird gelegentlich auch ein „Zahlensalat“
im E-Commerce beklagt (vgl. Der Handel, Internetausgabe vom 05.04.2014: Zahlensalat im E-Commerce,
Prof. Dr. Geritt Heinemann, Leiter eWeb Research Center der Hochschule Niederrhein; Zugriff auf die
Website vom 10.11.2014. Vergleicht man beispielsweise die Zahlen des Bundesverbandes E-Commerce
und Versandhandel (bevh) für das Jahr 2014 mit den Angaben des Einzelhandelsverbandes, so tut sich
eine Lücke von fast 10 Mrd. € auf. Während der Einzelhandelsverband von einem Umsatz in seinen neu-
esten Zahlenwerken vom November 2014 von 39 Mrd. € ausgeht, rechnet der bevh mit rd. 48,8 Mrd. Eine
Übereinstimmung besteht jedoch im Trend eines erheblichen Zuwachses der Online-Umsätze im Handel.
Der bevh geht zwischen 2006 und 2013 und in seiner Prognose für 2014 von nahezu einer Verfünffachung
des Umsatzes innerhalb von 8 Jahren aus.
12Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Graben-Neudorf
4.1.4 Entwicklungstrends im Lebensmitteleinzelhandel
Besondere Bedeutung für die Entwicklung des Lebensmitteleinzelhandels in Deutschland kommt
discountorientierten Angebotsformen zu. Dabei handelt es sich um Vertriebskonzepte, die auf
eine konsequente Niedrigpreispolitik setzen wie z. B. Lebensmitteldiscounter. Sie verfügen aktu-
ell über einen Marktanteil im Lebensmittelsektor von ca. 45,6 %.12 Die anderen Betriebstypen des
Lebensmitteleinzelhandels haben in den vergangenen Jahren hingegen eine unterschiedliche
Entwicklung genommen. Supermärkte und SB-Warenhäuser expandierten, kleinere Lebensmit-
telgeschäfte hingegen verzeichneten einen Bedeutungsverlust.
Als Standorte werden i. d. R. Lagen mit guter Erreichbarkeit für den motorisierten Individualver-
kehr und mit großen Stellplatzkapazitäten präferiert.
Tabelle 2: Standortanforderungen an Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels
(Auswahl)
Großer Supermarkt /
Daten Discounter Vollsortimenter
SB-Warenhaus
Verkaufsfläche ab 800 m² ab 1.200 m² ab 2.500 m²
Sortiment 75 – 80 % Food-Anteil 80 – 85 % Food-Anteil 60 – 70 % Food-Anteil
Artikelzahl ca. 2.000 – 4.000 ca. 10.000 ca. 25.000 – 50.000
Parkplätze ab 60 Stück ab 80 Stück ab 150 Stück
Grundstück ab 4.000 m² ab 5.000 m² ab 7.000 m²
Kernbevölkerung ab 3.000 EW ab 4.000 EW ab 10.000 EW
GMA-Standortforderung 2017 (ca.-Werte)
4.2 Konsumentenverhalten im Wandel
4.2.1 Demographische Entwicklung
Gesellschaftliche und sowie demographische Veränderungen vollziehen sich mit großer Regel-
mäßigkeit, genannt seien etwa der im Rahmen der demographischen Entwicklung regelmäßig
prognostizierte Rückgang der Bevölkerung, der wachsende Anteil älterer Menschen oder der
Trend zu kleineren Familieneinheiten. Nachdem sich der Einzelhandel an der lokalen Nachfrage
orientiert, ist der kleinräumlichen Analyse und Prognose der Kaufkraftentwicklung hohe Auf-
merksamkeit zu schenken.13
12
Quelle: EHI Handelsdaten aktuell 2016.
13
Gerade großräumliche Bevölkerungsprognosen bilden die lokalen Verhältnisse nur unzureichend ab. Zu-
dem hat sich eine Reihe von Einwohnerprognosen der letzten beiden Dekaden als nicht belastbar erwie-
sen.
13Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Graben-Neudorf
4.2.2 Konsumentenverhalten im Wandel
Die Konsumzurückhaltung breiter Bevölkerungsschichten und der Wunsch der Verbraucher vor
allem preiswert einzukaufen, hat zu einer Absenkung des Qualitätsniveaus geführt. Vielerorts ge-
raten dadurch vor allem Anbieter des mittleren Preissegmentes unter Druck. Zudem hat sich in
den letzten Jahren der Typus des „hybriden Verbrauchers“ herausgebildet. Er erwirbt beim sel-
ben Einkaufsgang teure Markenwaren und unmittelbar im Anschluss Billigprodukte beim Disco-
unter.
Abbildung 5: Konsumtrends im Zusammenhang mit der Ausbildung des „hybriden“ Ver-
brauchers
GMA-Grundlagenforschung 2017
4.3 Standortwahl des Einzelhandels und der Kommunen
Neben Unternehmensprozessen und gesellschaftlichen sowie demographischen Veränderungen
hat die Neubewertung von Standortfaktoren und Standortqualitäten durch Einzelhandelsunter-
nehmen Veränderungen der Handelslandschaft ausgelöst. Für die Entwicklung des Einzelhandels
in den Innenstädten und Ortszentren waren in den vergangenen Jahren folgende Trends festzu-
stellen:
Die Konzentration im Einzelhandel führte in Innenstädten und Ortszentren nicht sel-
ten zur Uniformität des Betriebs- und Warenangebotes.
14Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Graben-Neudorf
Der hohe Anteil des Onlinehandels hat in den deutschen Innenstädten bereits zu Fre-
quenzrückgängen und einem teilweisen Rückgang einzelner Branchen geführt (z. B.
Buchhandel).
Die 1b- und 1c-Lagen haben mit einem Bedeutungsverlust zu kämpfen. Hier treten ver-
stärkt Fluktuation, Mindernutzungen und Leerstandsbildung auf.
Die mittelständischen Anbieter hatten aus unterschiedlichen Gründen deutlich rück-
läufige Gesamtmarktanteile.
Nahezu alle Kommunen in Deutschland steuern aktuell ihre Handelsentwicklung mit dem von der
GMA und einem Stuttgarter Fachanwalt entwickelten Instrument „Kommunales Einzelhandels-
konzept“ durch die Festlegung von für den Einzelhandel zulässigen Gebieten und die sortiments-
genaue Steuerung der Ansiedlung zusätzlicher Handelsflächen.14
4.4 Mittelfristige Entwicklungstrends
Eine Relativierung seines Stellenwertes wird der Einzelhandel auch durch die weitergehende Ent-
wicklung zur Freizeitgesellschaft erfahren, denn in Zukunft wird der Einkauf von den Verbrau-
chern noch stärker unter dem Aspekt seines Freizeit- und Erlebniswertes beurteilt. Aktuelle Ent-
wicklungen zeigen, dass der Einzelhandel diesem Trend durch neue Betriebstypen und Präsenta-
tionsformen zunehmend Rechnung trägt.
Vor dem geschilderten Hintergrund wird sich die Entwicklung des Einzelhandels in der mittel-
fristigen Perspektive nach Einschätzung der GMA folgendermaßen darstellen:
Konzentrationstendenz im Einzelhandel setzt sich fort
Der Marktanteil von Unternehmen mit einem Jahresumsatz von über 2,5 Mrd. € wird mit-
telfristig auf fast 85 % anwachsen. Andererseits werden vor allem kleinflächige und unren-
table Betriebe in ungünstigen Standortlagen aus dem Markt ausscheiden.
Räumliche Konzentration des Einzelhandels wird wichtiger
Der Einzelhandel konzentriert sich stärker auf die zentralsten Lagen und rückt zusammen.
Randlagen und innerstädtische Nebenlagen verlieren an Bedeutung.
Filialisierungswelle hält an
Die Filialisierungstendenz setzt sich in nahezu allen Branchen fort. Dabei wird die Markt-
bedeutung von Franchiseunternehmen noch wachsen.
14
Vgl. SPANNOWSKI, WILLY & HOLL, STEFAN (2012): Die Steuerung der Einzelhandelsentwicklung in Deutschland
im Lichte der europäischen Niederlassungsfreiheit (= Schriftenreihe zum Raumplanungs-, Bau- und Um-
weltrecht, Band 12), Kaiserslautern.
15Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Graben-Neudorf
Internetshopping gewinnt weiter an Bedeutung
Der Bereich des „E-Commerce“ (Internethandel) zeigt hohe Zuwachsraten, insbesondere
in den Sortimentsbereichen Computer, Bücher und Tonträger. Voraussetzung für den Er-
folg des E-Commerce ist allerdings der weitere Ausbau von Logistik- und Distributions-
strukturen, welcher als sehr kostenintensiv einzustufen ist.
5. Bauplanungsrechtliche Instrumente zur Steuerung der Standortentwicklung im Ein-
zelhandel
5.1 Bauplanungsrecht
Städte und Gemeinden haben mit dem BauGB und der BauNVO ein planungsrechtliches Instru-
mentarium zur Hand, mit dem die Standortentwicklung im Einzelhandel gesteuert werden kann;
dabei sind zunächst folgende Gebietskategorien grundlegend zu unterscheiden:
Gebiete mit Bebauungsplänen (§ 30 BauGB)
In Gebieten mit Bebauungsplänen kommt es auf deren Festsetzungen an. Werden in Bebauungs-
plänen die in der BauNVO bezeichneten Baugebiete festgelegt, sind Einzelhandelsbetriebe nach
Maßgabe der §§ 2 bis 9 BauNVO – teils ausdrücklich als Läden oder Einzelhandelsbetriebe, teils
allgemein als Gewerbebetriebe – in allen Baugebieten vorgesehen:
sie sind zulässig in allgemeinen und besonderen Wohngebieten sowie in Kleinsied-
lungs-, Dorf-, Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten (§§ 2 und 4 bis 9 BauNVO)
in reinen Wohngebieten können sie als Ausnahme zugelassen werden (§ 3 Bau NVO).
Für Einzelhandelsgroßbetriebe enthält der § 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderregelung für alle Bau-
gebiete. Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit bestimmten städtebauli-
chen und raumordnerischen Auswirkungen sind außer in Kerngebieten nur in speziell ausgewie-
senen Sondergebieten zulässig. Der letzte Satz des § 11 Abs. 3 beinhaltet eine widerlegbare Re-
gelvermutung. Die konkrete Prüfung hat zweistufig stattzufinden:
Liegt ein großflächiger Handelsbetrieb (über 800 m² Verkaufsfläche) vor? Wenn ja,
dann:
Liegen Auswirkungen vor? Wenn ja, dann nur im Kerngebiet oder Sondergebiet zuläs-
sig (die Regelvermutung für potenzielle Auswirkungen liegt vor, wenn die Geschossflä-
che 1.200 m² überschreitet).
16Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Graben-Neudorf
Nicht beplanter Innenbereich (§ 34 BauGB)
Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen
Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der
näheren Umgebung einfügt und gleichzeitig die Erschließung gesichert ist. Nach § 34 Abs. 2
BauGB ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung die BauNVO anzuwenden, wenn die Eigenart
der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entspricht. Nach § 34 Abs. 3 BauGB
dürfen von den Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in
der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. Im Einzelfall (z. B. Erweiterung) kann
vom Erfordernis des Einfügens abgewichen werden.
Das Ziel der gesetzlichen Neuregelung im besagten Paragraphen ist es, durch das Ausfüllen einer
Rechtslücke bei Genehmigungsverfahren für großflächige Einzelhandelsvorhaben in Gemengela-
gen im unbeplanten Innenbereich auch hier eine städtebauliche Steuerung ohne Bauleitplanung
zu ermöglichen. Dies soll durch die Sicherung der zentralen Versorgungsbereiche, insbesondere
dem Schutz der Angebotsstrukturen in den Kernstadtbereichen und damit deren Attraktivitäts-
erhalt dienen.
Mit der Novellierung des BauGB 2007 hat der Gesetzgeber darüber hinaus die Möglichkeit ge-
schaffen, über § 9 Abs. 2a BauGB im nicht beplanten Innenbereich einen Bebauungsplan aufzu-
stellen, in dem zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche nur bestimmte Ar-
ten der nach § 34 Abs. 1 und 2 zulässigen baulichen Nutzungen festgelegt oder ausgeschlossen
werden können.
Besonderes Städtebaurecht
Das Besondere Städtebaurecht mit den §§ 136 ff. BauGB bietet zudem Städten und Gemeinden
die Möglichkeit, im Rahmen von Stadterneuerungs- oder -entwicklungsmaßnahmen die beson-
deren Vorschriften zur Steuerung anzuwenden. So kann durch die Festlegung von Sanierungsge-
bieten über die jeweilige Sanierungszielsetzung sehr dezidiert die künftige Entwicklung gerade
auch im Einzelhandelsbereich geplant und gesteuert werden. Die Regelungen nach §§ 144 ff.
BauGB stellen verschiedene Sachverhalte wie beispielsweise den Verkauf von Liegenschaften o-
der auch deren Anmietung grundsätzlich unter Genehmigungsvorbehalt.
Neben diesen Rechtstatbeständen sind insbesondere die möglichen Förderungen für baulich in-
vestive Maßnahmen und auch die Umgestaltung im öffentlichen Bereich attraktiv. Durch die Pro-
gramme der städtebaulichen Erneuerung sind Fördermöglichkeiten geschaffen, die gerade auch
an private Grundstückseigentümer zur Modernisierung oder Instandsetzung der Gebäudesub-
stanz weitergegeben werden können.
17Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Graben-Neudorf
5.2 Landes- und Regionalplanung
Für die raumordnerische Bewertung von Einzelhandelsgroßprojekten sind – neben den einschlä-
gigen Vorschriften des BauGB und der BauNVO – die Ziele der Raumordnung und Landesplanung,
festgelegt im Landesentwicklungsplan 2002 Baden-Württemberg sowie im Regionalplan Mittle-
rer Oberrhein15, heranzuziehen.
Bei Standorten für großflächigen Einzelhandel sind folgende Prüfkriterien zu beachten:
Konzentrationsgebot
Beeinträchtigungsverbot
Kongruenzgebot
Integrationsgebot.
Bezüglich dieser Prüfkriterien sind folgende wesentliche Ziele im Landesentwicklungsplan 2002
Baden-Württemberg (Plansätze 3.3.7, 3.3.7.1 und 3.3.7.2) genannt:
„Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Han-
delsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) sollen sich in das zent-
ralörtliche Versorgungssystem einfügen; sie dürfen in der Regel nur in Ober-, Mittel-
und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Die Verkaufsfläche
der Einzelhandelsgroßprojekte soll so bemessen sein, dass deren Einzugsbereich den
zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreitet. Die verbrau-
chernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und die Funktionsfähigkeit
anderer Zentraler Orte dürfen nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Einzelhandels-
großprojekte dürfen weder durch ihre Lage und Größe noch durch ihre Folgewirkun-
gen die Funktionsfähigkeit der Stadt- und Ortskerne der Standortgemeinde wesentlich
beeinträchtigen. Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebaulich inte-
grierten Standorten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden.“
Im Regionalplan Region Mittlerer Oberrhein werden im Plansatz 2.5.3 zu Einzelhandelsgroßpro-
jekten folgende Ziele formuliert:
„Z (1) Gewährleistung einer ausgewogenen Einzelhandelsstruktur
Die Ausweisung, Errichtung oder Erweiterung von regional bedeutsamen Einkaufszen-
tren, großflächigen Einzelhandelsbetrieben und sonstigen großflächigen Handelsbe-
trieben für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) ist so zu lenken, dass sie sich
in das Siedlungsgefüge und das zentralörtliche Versorgungssystem der Region sowie
benachbarter Räume einfügen.
Z (2) Konzentrationsgebot
Standorte für Einzelhandelsgroßprojekte sind nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren
zulässig. Ausnahmsweise kommen auch Standorte in Kleinzentren und Gemeinden
ohne zentralörtliche Funktion in Betracht, wenn dies zur Sicherung der Grundversor-
gung geboten ist […]
15
Regionalplan Mittlerer Oberrhein 2003, Teilfortschreibung Kapitel 2.5.3 Regionalbedeutsamer Einzelhan-
del; in Kraft getreten durch Erteilung der Genehmigung durch das Wirtschaftsministerium Baden-Würt-
temberg am 18. Mai 2006.
18Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Graben-Neudorf
Z (3) Beeinträchtigungsverbot und Kongruenzgebot
Einzelhandelsgroßprojekte dürfen die städtebauliche Entwicklung und Ordnung und
die Versorgungsfähigkeit der Stadt- und Ortskerne sowie die verbrauchernahe Versor-
gung der Bevölkerung im Einzugsbereich nicht wesentlich beeinträchtigen. Ihre Ver-
kaufsfläche ist auf die Einwohnerzahl des Zentralen Ortes und dessen Verflechtungs-
bereich abzustimmen.
Z (4) Vorranggebiete für Einzelhandelsgroßprojekte (integrierte Lagen)
Einzelhandelsgroßprojekte sind in den in der Raumnutzungskarte ausgewiesenen Vor-
ranggebieten (integrierten Lagen) anzusiedeln. Einzelhandelsgroßprojekte mit zen-
trenrelevanten Sortimenten dürfen nur in diesen Standorten ausgewiesen, errichtet
und erweitert werden. Ihre Ausweisung und Errichtung außerhalb der integrierten La-
gen ist ausgeschlossen (Ausschlussgebiet). Ausnahmsweise sind bestandsorientierte
Erweiterungen zulässig, sofern sie entsprechend der Z (1) bis Z (3) regionalplanerisch
verträglich sind.
Zentrenrelevante Randsortimente sind außerhalb der Vorranggebiete zulässig, sofern
sie entsprechend der Z (1) bis Z (3) regionalplanerisch verträglich sind.
Z (5) Vorbehaltsgebiete für Einzelhandelsgroßprojekte (Ergänzungsstandorte)
Einzelhandelsgroßprojekte mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten sollen in den in-
tegrierten Lagen angesiedelt werden. Falls dort keine geeigneten Flächen zur Verfü-
gung stehen, sind städtebauliche Randlagen zulässig.
Für die Ausweisung, Errichtung und Erweiterung von Einzelhandelsgroßprojekten mit
nicht-zentrenrelevanten Sortimenten geeignete Standortlagen werden in der Raum-
nutzungskarte als Vorbehaltsgebiete (Ergänzungsstandorte) festgelegt.
Ausnahmsweise ist die Ausweisung, Errichtung und Erweiterung von Einzelhandels-
großprojekten mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb der integrierten
Standorte und der Ergänzungsstandorte zulässig, wenn dort keine geeigneten Flächen
verfügbar sind, eine regionalplanerisch abgestimmte Standortsuche durchgeführt und
die regionalplanerische Verträglichkeit entsprechend der Z (1) bis Z (3) nachgewiesen
wird.
(Z 6) Nahversorgung
Für Einzelhandelsgroßprojekte mit nahversorgungsrelevanten Hauptsortimenten gel-
ten das Konzentrationsgebot, das Integrationsgebot, das Beeinträchtigungsverbot und
das Kongruenzgebot. Die Verträglichkeit der Einzelhandelsgroßprojekte ist nachzuwei-
sen.
V (7) Anpassung von Bebauungsplänen
Bebauungspläne mit Festsetzung GE oder GI, denen die BauNVO 1962 oder 1968 zu-
grunde liegt, sollen auf die aktuelle BauNVO umgestellt werden. Raumordnerisch und
städtebaulich nicht vertretbare Entwicklungen durch die Ausweisung, Errichtung und
Erweiterung von Einzelhandelsgroßprojekten, vor allem mit zentrenrelevanten Sorti-
menten, sind zu vermeiden.
G (8) Anbindung an den ÖPNV
Im Rahmen der Bauleitplanung sind die innerörtlichen zentral und günstig zu Wohnge-
bieten gelegene Einzelhandelsstandorte zu fördern. Neue Standorte sollen für den
Fußgänger- und Radverkehr gut erschlossen und mit dem öffentlichen Personennah-
verkehr erreichbar sein.
19Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Graben-Neudorf
G (9) Einzelhandelskonzepte
Zur Ordnung und Standortentwicklung von Einzelhandelsgroßprojekten sowie zur Si-
cherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung sollen die Gemeinden
kommunale oder interkommunale Entwicklungskonzepte erarbeiten, die mit dem re-
gionalen Einzelhandelskonzept abgestimmt sind.
Z (10) Einzelhandelsagglomeration
Einzelhandelsbetriebe, die aufgrund ihres räumlichen und funktionalen Zusammen-
hangs (Agglomeration) negative raumordnerische und städtebauliche Folgeeffekte
auslösen können, sind wie ein einheitliches Vorhaben zu beurteilen.“
6. Standortbeschreibung und Strukturdaten der Gemeinde Graben-Neudorf
Graben-Neudorf liegt im Landkreis Karlsruhe und zählt aktuell rd. 11.780 Einwohner.16 Gemäß
Regionalplan der Region Mittlerer Oberrhein ist Graben-Neudorf dem Mittelbereich Karlsruhe
zugeordnet und verfügt selbst über die zentralörtliche Funktion eines Kleinzentrums. Damit
kommt der Gemeinde vorrangig eine Versorgungsfunktion im Bereich der wohnortnahen Grund-
versorgung (= Nahversorgung) für die Bevölkerung im Nahbereich zu.17 Das nächste Mittelzent-
rum Bruchsal ist ca. 8 km in östlicher Richtung, das Oberzentrum Karlsruhe ca. 18 km in südlicher
Richtung gelegen (vgl. Karte 1).
Die Gemeinde Graben-Neudorf besteht aus den beiden Ortsteilen Graben und Neudorf, welche
siedlungsstrukturell übergangslos zusammengewachsen sind. Insgesamt verfügt das Kleinzent-
rum über eine kompakte Siedlungsstruktur, in deren räumlicher Mitte sich entlang der Heidel-
berger Straße ein Fachmarktstandort befindet. Weiterhin ist auf ein Gewerbegebiet am südöstli-
chen Ortsrand zu verweisen. Insgesamt überwiegt im Kleinzentrum Graben-Neudorf jedoch die
Wohnfunktion. Gemeinsam mit der benachbarten Gemeinde Dettenheim bildet Graben-Neudorf
eine vereinbarte Verwaltungsgemeinschaft (VVG).
Hinsichtlich der demographischen Entwicklung ist in der Gemeinde Graben-Neudorf zwischen
2005 und 2015 eine leicht positive Entwicklung festzustellen (+ 110 Einwohner; + 1 %). Damit liegt
die Bevölkerungsentwicklung von Graben-Neudorf etwa auf demselben Niveau wie die des Land-
kreises Karlsruhe im Vergleichszeitraum (+ 1,4 %). Während die Bevölkerungsprognose des Sta-
tistischen Landesamtes bis zum Jahr 2035 von einer leicht rückläufigen Entwicklung ausgeht
16
Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Bevölkerung 2016 (Stand 31.12.2015).
17
Regionalplan Mittlerer Oberrhein 2006, Plansatz 2.1.5 Kleinzentren. Die Versorgungsfunktion für den Nah-
bereich wird in der Begründung des Plansatzes zwar aufgegriffen, eine dezidierte Ausweisung des Nahbe-
reichs von Kleinzentren erfolgt jedoch nicht. „Wie bereits im Regionalplan ‘92 wird eine Ausweisung der
Nahbereiche nicht mehr vorgenommen. Vor allem im verdichteten Raum hat sich angesichts der Vielfäl-
tigkeit der Versorgungsstruktur und der sich hieraus ergebenden vielfachen Überlagerungen zentralörtli-
cher Beziehungen die Festschreibung von Verflechtungsbereichen auf der untersten Stufe als wenig sinn-
voll erwiesen. Die früher ausgewiesenen Nahbereiche wiesen häufig erhebliche Diskrepanzen zu den tat-
sächlich vorhandenen Verflechtungen auf, die sich zudem je nach Art des Bedarfes oft auf unterschiedlich
große Räume erstrecken. Im Sinne des bereits dargelegten Verständnisses der Zentralen Orte im verdich-
teten Raum als Entwicklungsschwerpunkt kann daher auf die verbindlichen Festlegungen von Nahberei-
chen für die weitgehend dem Verdichtungsraum Karlsruhe bzw. der Randzone um diesen Verdichtungs-
raum angehörende Region auch künftig verzichtet werden.“
20Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Graben-Neudorf
Karte 1: Lage der Gemeinde Graben-Neudorf und zentralörtliche Struktur der Region
Legende
Oberzentrum
Mittelzentrum
Unterzentrum
Kleinzentrum
Quelle: GMA-Bearbeitung 2018
(erstellt mit RegioGraph Planung)
21Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Graben-Neudorf
(– 3,5 %)18, ist aufgrund der Ausweisung des Neubaugebiets „Mitte Ost IV“ hingegen von einem
weiteren Bevölkerungsanstieg auszugehen.
Die verkehrliche Anbindung von Graben-Neudorf wird hauptsächlich über die Bundesstraßen B
36 (Hockenheim – Waghäusel – Karlsruhe) und B 35 (Germersheim – Bruchsal) gesichert. Darüber
hinaus ist die Gemeinde über verschiedene Kommunalstraßen an ihr Umland angebunden. Die
Autobahn A 5 (Heidelberg – Karlsruhe) ist in ca. 8 km Entfernung über die Anschlussstelle Bruchsal
zu erreichen. Darüber hinaus ist Graben-Neudorf über zwei eigene S-Bahn-Haltepunkte in den
Rhein-Neckar-Verbund sowie den Karlsruher Verkehrsverbund integriert. Insgesamt ist die Er-
reichbarkeit der Gemeinde Graben-Neudorf sowohl durch den motorisierten Individualverkehr
als auch durch den ÖPNV als sehr gut zu beurteilen.
Die Wirtschaftsstruktur von Graben-Neudorf (rd. 4.200 Beschäftigte am Arbeitsort19) wird vom
produzierenden Gewerbe geprägt. Im Jahr 201420 waren ca. 71 % der sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte in diesem Sektor tätig. Rd. 10 % waren darüber hinaus im Wirtschaftsbereich Han-
del, Verkehr, Gastgewerbe und 19 % im Bereich sonstiger Dienstleistungen tätig. Der negative
Pendlersaldo von – 549 Personen verdeutlicht darüber hinaus die vorrangige Bedeutung der Ge-
meinde Graben-Neudorf als Wohnstandort in der Region Karlsruhe bzw. in der Region Mittlerer
Oberrhein. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass das Unternehmen SEW-Euro-
drive GmbH & Co. aktuell den Ausbau der eigenen Betriebsstätten im süd-östlichen Bereich des
Gewerbegebiets „Bahn“ im Süden der Gemeinde vorantreibt.
Die Einzelhandelsstruktur des Kleinzentrums Graben-Neudorf wird durch folgende wesentliche
Einzelhandelslagen charakterisiert (vgl. Karte 2):
Der Versorgungsschwerpunkt von Graben-Neudorf befindet sich entlang der Heidel-
berger Straße. Als wesentliche Anbieter im kurzfristigen Bereich haben sich REWE (Su-
permarkt), Aldi, Netto und Lidl (Lebensmitteldiscounter) sowie dm (Drogeriefach-
markt) angesiedelt. Ergänzt wird dieses Angebot durch Textil- und Schuhfachmärkte
(Deichmann, Takko, AWG, Kik) sowie den Sonderpostenmarkt T€di. Die Bedeutung die-
ses Standortes wurde bereits in der GMA-Analyse aus dem Jahr 2007 dargestellt.
Weitere kleine Einzelhandelslagen befinden sich in den Ortsmitten von Graben und
Neudorf sowie im Bereich der „Neuen Mitte“:
Karlsruher Straße / Schulstraße (Ortskern Graben)
Mannheimer Straße / Bruchsaler Straße (Ortskern Neudorf)
Hauptstraße / Bahnhofsring (Neue Mitte)
18
Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Bevölkerungsvorausrechnung 2035 (Stand: 31.12. d. J.).
19
Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten aus der Beschäftigungsstatistik (Stand: 30.06.2016).
20
Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeit-
nehmer in den Gemeinden Baden-Württembergs am 30.06.2014.
22Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Graben-Neudorf
Karte 2: Einzelhandelslagen in der Gemeinde Graben-Neudorf
Legende
Kleinere Einzelhandelslagen
in den Ortsmitten von
Graben und Neudorf sowie
„Neue Mitte“
Versorgungsschwerpunkt
„Heidelberger Straße“
Gewerbegebiete
Graben-Neudorf
Quelle: GMA-Bearbeitung 2018
(erstellt mit RegioGraph Planung)
23Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Graben-Neudorf
Neben Angeboten des kurzfristigen Bedarfs (Lebensmittel, Ladenhandwerk, Apotheken) werden
Waren aus dem mittelfristigen und langfristigen Bereich (Schreibwaren, Optiker, Handarbeiten)
angeboten. Es handelt sich hierbei überwiegend um kleinstrukturierte Ladeneinheiten. Ergänzt
wird das Angebot besonders im Bereich Bahnhofsring durch Dienstleistungsunternehmen (Frisör,
Bank), Ärzte, Gastronomie und öffentliche Einrichtungen (Jugend- und Seniorenzentrum, Sport-
anlagen, Rathaus). Gegenüber dem Versorgungsschwerpunkt an der Heidelberger Straße sind
diese Einzelhandelslagen jedoch stark untergeordnet.
Übersicht 1: Zusammenfassung der wesentlichen Strukturdaten der Gemeinde Graben-
Neudorf
Kriterien Werte für Graben-Neudorf
1
Einwohner rd. 11.780
2
Bisherige Einwohnerentwicklung 2005 – 2015
- Gemeinde Graben-Neudorf + 1,0 %
- Landkreis Karlsruhe + 1,4 %
Zentralörtliche Funktion Kleinzentrum
Einzelhandelsrelevanter Kaufkraftindex 20163 Bundesdurchschnitt = 100
- Gemeinde Graben-Neudorf leicht überdurchschnittlich (101,5)
- Landkreis Karlsruhe überdurchschnittlich (104,0)
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am ca. 3.940
Arbeitsort 30.06.20144
- Produzierendes Gewerbe 2.807 (71 %)
- Handel, Verkehr, Gastgewerbe 407 (10 %)
- Sonstige Dienstleistungen 726 (19 %)
4
Beschäftigtenentwicklung 2005 – 2014
- Gemeinde Graben-Neudorf steigend (+ 11,5 %)
- Landkreis Karlsruhe steigend (+ 15 %)
2
Pendlersaldo 2014 – 549
4
Arbeitslosenquote November 2016
- Gemeinde Graben-Neudorf k. A.
- Jobcenter Karlsruhe 3,1 %
1 Statistisches Landesamt Baden-Württemberg 2016 (Stand: 31.12.2015)
2 Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Bevölkerungsvorausberechnung bis 2035
3 MB Research 2016
4 Bundesagentur für Arbeit, Nürnberg
GMA-Zusammenstellung 2017
24Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Graben-Neudorf
II. Angebotssituation
1. Aktueller Einzelhandelsbestand in Graben-Neudorf
Zur Erfassung der Angebotssituation wurde im November / Dezember 2016 eine Kompletterhe-
bung des Einzelhandels in Graben-Neudorf vorgenommen. Dabei wurden sämtliche Einzelhan-
delsbetriebe von Mitarbeitern der GMA hinsichtlich verschiedener Kriterien (u. a. Verkaufsfläche,
Sortiment, Lagezusammenhang) erfasst.
Zum Zeitpunkt der Erhebung waren in Graben-Neudorf insgesamt 53 Betriebe des Ladeneinzel-
handels und Ladenhandwerks mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 11.315 m² ansässig (vgl.
Karte 3). Die Gesamtumsatzleistung beträgt rd. 50,0 Mio. €.
Hiervon entfielen auf Anbieter von Nahrungs- und Genussmitteln
21 Betriebe (= rd. 40 % des Gesamtbestandes)21
rd. 5.775 m² VK (= rd. 51 % der Gesamtverkaufsfläche)
rd. 31,4 Mio. € Umsatz (= rd. 63 % des Gesamtumsatzes)
Das Angebot an Nichtlebensmitteln umfasste
32 Betriebe (= rd. 60 % des Gesamtbestandes)
rd. 5.540 m² VK (= rd. 49 % der Gesamtverkaufsfläche)
rd. 18,6 Mio. € Umsatz (= rd. 37 % des Gesamtumsatzes).
Tabelle 3: Einzelhandelsbestand nach Bedarfsbereichen in Graben-Neudorf 2017
Anzahl Betriebe* VK in m²** Umsatz in Mio. €**
Nahrungs-und Genussmittel 21 5.775 31,4
weiterer kurzfristiger Bedarf 6 825 6,8
mittelfristiger Bedarf 11 2.575 7,2
langfristiger Bedarf 15 2.140 4,6
Einzelhandel insgesamt 53 11.315 50,0
* Zuordnung nach Umsatzschwerpunkt
** Mehrbranchenbetriebe aufgeteilt sowie bereinigte Umsatzleistungen, bei Apotheken nur Umsatzleistung
mit nicht verschreibungspflichtigen Waren
GMA-Erhebung 2017 (ca.-Werte)
21
Zuordnung nach Sortimentsschwerpunkt.
25Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Graben-Neudorf
Karte 3: Einzelhandelsstruktur der Gemeinde Graben-Neudorf
Legende
Nahrungs- und Genussmittel
Gesundheit, Körperpflege
Blumen, zoologischer Bedarf
L
Bücher, PBS, Spielwaren
Bekleidung, Schuhe, Sport
L
Elektrowaren, Medien, Foto
L Hausrat, Einrichtung, Möbel
L
Bau-, Garten- und
Heimwerkerbedarf,
Bodenbelege
Optik, Uhren, Schmuck
L
Sonstiger Einzelhandel
L
LL
L Leerstand
L
L L
L
L
L
Quelle: GMA-Bearbeitung 2018
(erstellt mit RegioGraph Planung)
26Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Graben-Neudorf
Der Angebotsschwerpunkt des Einzelhandels in Graben-Neudorf liegt betriebsbezogen betrach-
tet in der Warengruppe der Nahrungs- und Genussmittel (rd. 40 % des Gesamtbetriebsbestan-
des). Flächenbezogen bilden sowohl die Lebensmittelbetriebe (u. a. REWE, Aldi) als auch Betriebe
des mittelfristigen Bedarfs (u. a. AWG, Takko) sowie Betriebe des langfristigen Bedarfs (Raiffei-
senmarkt) die Hauptschwerpunkte.
Die Analyse der räumlichen Verteilung der Einzelhandelsbetriebe zeigt, dass in den Ortsmitten
der beiden Ortsteile bzw. im Bereich des Bahnhofes (Neue Mitte) rd. 34 % aller Betriebe angesie-
delt sind, die jedoch nur einen Verkaufsflächenanteil von 8 % am Gesamtbestand einnehmen.
Der Standort der Einzelhandelsagglomeration an der Heidelberger Straße nimmt 65 % der Ver-
kaufsflächen ein. Auf Streu- und Nebenlagen entfallen 38 % der Betriebe in Graben-Neudorf, die
einen Verkaufsflächenanteil von rd. 12 % an der Gesamtverkaufsfläche einnehmen. Dezentrale
Gewerbegebietslagen spielen hinsichtlich der Betriebszahl (rd. 6 %) bzw. der Gesamtverkaufsflä-
che (rd. 15 %) eine eher untergeordnete Rolle.
Für einen regionalen Vergleich können ähnlich große bzw. umliegende Kommunen in Baden-
Württemberg herangezogen werden. Der Vergleich mit anderen Kommunen macht deutlich,
dass Graben-Neudorf vergleichsweise gut ausgestattet ist.
Abbildung 6: Einzelhandelsausstattung im interkommunalen Vergleich
GMA-Erhebung 2016
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