Geschäftsstraßenkonzept Lichtenrade Bahnhofstraße - Sitzung des Gebietsgremiums am 10.09.2019 Teilnahme der Händler_innen
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Geschäftsstraßenkonzept
Lichtenrade
Bahnhofstraße
Sitzung des Gebietsgremiums am 10.09.2019
Teilnahme der Händler_innen
Warum ein Geschäftsstraßenkonzept? Ein lebendiges Stadtteilzentrum steht vor großen Herausforderungen: • Strukturwandel im Einzelhandel • Gesellschaftlicher und demographischer Wandel • Bevorstehende Baumaßnahmen in und um die Bahnhofstraße • Ausbaufähige Funktion als Stadtteilzentrum → Proaktiv vorbeugen und gegensteuern: → Geschäftsstraßenfunktion bewahren und verbessern! → Stadtteilzentrum stärken und weiterentwickeln! → Attraktivität der Geschäftsstraße insgesamt steigern! Vorstellung Geschäftsstraßenkonzept 10.09.2019 2
Ziele des Konzeptes
• Konkretisierung der Leitbilder zur Entwicklung des Stadtteilzentrums
durch erreichbare Ziele (Leitbilder mit Maßnahmen „füttern“)
• Strategiepapier mit Empfehlungen zur Umsetzung
• Entscheidungs- und Argumentationshilfe für Investor_innen,
Immobilieneigentümer_innen, Gewerbetreibende
• informelles Beratungsinstrument
• Erhebungsraum: AZ-Gebiet
• Erhebungsumfang: alle Nutzungen im EG und 1. OG
Vorstellung Geschäftsstraßenkonzept 10.09.2019 3
Räumliche Abgrenzung Vorstellung Geschäftsstraßenkonzept 10.09.2019 4
Vorgehensweise
Bestehende Studien und Strategische
Konzepte als Grundlage Entwicklungsziele
Analyse der
Handlungsempfehlungen
Rahmenbedingungen
Indikatoren zur
Bestandsanalyse
Erfolgskontrolle
Analysephase Konzeptphase
Vorstellung Geschäftsstraßenkonzept 10.09.2019 5
Grundlagen
• Stadtentwicklungsplan (StEP) Zentren 3 (2011)
• StEP Zentren 2030 (2019)
• Entwicklungsmöglichkeiten für das Stadtteilzentrum Bahnhofsstraße in
Lichtenrade (Junker + Kruse 2013)
• Entwicklungsperspektiven für das Stadtteilzentrum Bahnhofsstraße in
Lichtenrade (Junker + Kruse 2018)
• Einzelhandels- und Zentrenkonzept für den Bezirk Tempelhof-Schöneberg
(2015)
• ISEK Lichtenrade Bahnhofstraße (die raumplaner 2015)
• Positionierungsstrategie für die Bahnhofstraße (Stilelement GmbH 2018)
Vorstellung Geschäftsstraßenkonzept 10.09.2019 6
Rahmenbedingungen
Soziodemographische Daten
• leichter Bevölkerungsanstieg (rückblickend sowie prognostiziert)
• vermehrt Zuzug junger Familien, gleichzeitig Zunahme älterer Bevölkerung
• hohes Kaufkraftniveau im berlinweiten und bezirklichen Vergleich (Junker+Kruse 2018, 34)
Städtebauliche Situation
• Städtebauliche Gestaltung ist in großen Teilen defizitär
• nur ca. 40% der Betriebe sind barrierefrei zugänglich
• Fassaden, Eingänge, Schaufenster und Außendarstellung der Geschäfte sind vielfach nicht
zeitgemäß (Stilelement GmbH 2018, 6)
Bevorstehende Baumaßnahmen
• Umbau Bahnhofstraße, Ausbau Dresdener Bahn, Umbau Alte Mälzerei
• Trotz Einschränkung der Erreichbarkeit will ein Großteil der Kundschaft treu bleiben
(Junker+Kruse 2018, 50)
Vorstellung Geschäftsstraßenkonzept 10.09.2019 7Rahmenbedingungen
Versorgungsstruktur in der
Bezirksregion
• STZ Bahnhofstraße von Bedeutung,
da die Versorgungsstruktur im
Umfeld dünn ist
Einzelhandelsrelevantes
Angebot im Stadtteilzentrum
Bahnhofstraße Lichtenrade
• Missverhältnis zwischen
Verkaufsfläche/Umsätzen und
vorhandener lokaler Kaufkraft
(mehr als 80 % der Kaufkraft fließt
an Wettbewerbsstandorte ab)
(Junker+Kruse 2018, 42)
Vorstellung Geschäftsstraßenkonzept 10.09.2019 8Zentralität des Stadtteilzentrums
Warengruppe einzelhandelsrelevante/r
Verkaufsfläche Umsatz Kaufkraft Zentralität
in m² in Mio. Euro in Mio. Euro
Nahrungsmittel, Getränke und
Tabakwaren 4.800 26,6 127,8 21
Drogerie/Parfümerie, Apotheken,
medizinische u. orthopäd. Artikel 1.600 12,4 22,8 55
Papier/Bürobedarf/ Schreibwaren,
Bücher, Zeitungen/Zeitschriften 600 2,5 9,9 25
Zentren- und
nahversorgungsrelevante
Sortimente 7.000 41,5 160,5 -
Zoo-/Heimtierbedarf 100 0,6 2,3 26
Blumen/Topfpflanzen (indoor) 200 0,3 3,8 9
Bekleidung 1.300 3,3 30,7 11
Schuhe/Lederwaren 300 0,8 8,2 10
Haushaltswaren, Glas/
Porzellan/Keramik 600 1,2 4 30
Spielwaren, Musikinstrumente/
Musikalien 100 0,2 7,7 3
Sportartikel, Fahrräder, Camping
Vorstellung Geschäftsstraßenkonzept 10.09.2019Zentren- und
nahversorgungsrelevante
Sortimente 7.000 41,5 160,5 -
Zoo-/Heimtierbedarf 100 0,6 2,3 26
Blumen/Topfpflanzen (indoor)
Bekleidung
Zentralität des Stadtteilzentrums
200
1.300
0,3
3,3
3,8
30,7
9
11
Schuhe/Lederwaren
Warengruppe 300 0,8
einzelhandelsrelevante/r 8,2 10
Haushaltswaren, Glas/ Verkaufsfläche Umsatz Kaufkraft Zentralität
Porzellan/Keramik in600
m² in Mio.
1,2Euro 4 Euro
in Mio. 30
Spielwaren, Musikinstrumente/
Nahrungsmittel, Getränke und
Musikalien
Tabakwaren 100
4.800 0,2
26,6 7,7
127,8 3
21
Sportartikel, Fahrräder,
Drogerie/Parfümerie, Camping
Apotheken,Einrichtungszubehör,
Kunstgegenstände 100 0,2 2 10
Elektrische Haushaltsgeräte,
Leuchten Zentralität des Stadtteilzentrums
200 0,7 9,9 7
Neue Medien,
Warengruppe
Unterhaltungselektronik, Foto, einzelhandelsrelevante/r
Optik 500
Verkaufsfläche 2,8
Umsatz 24,7
Kaufkraft 15
Zentralität
Uhren/Schmuck in100
m² in Mio.
1,2Euro 4,4Euro
in Mio. 26
Nahrungsmittel, Getränke und
Zentrenrelevante
Tabakwaren Sortimente 3.800
4.800 12
26,6 108,6
127,8 -
21
Gartenbedarf
Drogerie/Parfümerie, Apotheken, 100 0,2 4,6 3
Baumarktsortiment i. e. S. Artikel
medizinische u. orthopäd. 100
1.600 0,2
12,4 25,8
22,8 1
55
Teppiche
Papier/Bürobedarf/ Schreibwaren, - - 0,7 -
Möbel
Bücher, Zeitungen/Zeitschriften -
600 -
2,5 17,6
9,9 -
25
Zentren- und
Sonstige nicht zentrenrelevante
nahversorgungsrelevante
Sortimente
Sortimente -
7.000 -
41,5 1,6
160,5 -
Zoo-/Heimtierbedarf 100 0,6 2,3 26
Nicht zentrenrelevante
Blumen/Topfpflanzen Sortimente
(indoor) 200
200 0,4
0,3 50,7
3,8 9-
Gesamtsumme
Bekleidung 10.900
1.300 53,9
3,3 319,8
30,7 17
11
Schuhe/Lederwaren 300 0,8 8,2 10
Haushaltswaren, Glas/
Porzellan/Keramik 600 1,2 4 30
Spielwaren, Musikinstrumente/
Musikalien 100 0,2 7,7 3
Sportartikel, Fahrräder, Camping
Vorstellung Geschäftsstraßenkonzept 10.09.2019Bestandsanalyse
Einzelhandels- und Dienstleistungsbestand im AZ-Gebiet
inhabergeführt
4,33% nat./int. Filialist
reg./lok. Filialist
10,39%
Leerstand
17,32% 42%
52%
67,97%
6%
0 - 100 qm 101 - 300 qm > 300 qm
Betriebstyp DL + EZH Größenklassen EZH
Vorstellung Geschäftsstraßenkonzept 10.09.2019 12Bestandsanalyse
Einzelhandels- und Dienstleistungsbestand im AZ-Gebiet
3,45%
4,31%
Einzelhandel 0,86%
Dienstleistungen
6% 7,33%
4% 3,02%
1%
9% Handwerk
3% 35,78%
47%
Gastgewerbe (Gastronomie)
Öffentliche Verwaltung
30%
45,26%
Kunst, Kultur und Bildung (Bildung)
Leerstand
Nutzungsverteilung EG Nutzungsverteilung EG & OG
Vorstellung Geschäftsstraßenkonzept 10.09.2019 13Bestandsanalyse
Einzelhandelsbestand im AZ-Gebiet
7,32% Nahrung und Genussmittel
Bekleidung
7,32%
25,61%
Gesundheit und Drogerie
Kaufhäuser, Warenhäuser und
6,10%
Gemischtwaren
Uhren, Schmuck und Geschenke
Schuhe und Lederwaren
6,10%
Textilien, Haushaltsgegenstände und
Einrichtungsbedarf
1,22% Schreibwaren und Verlagsprodukte
8,54%
4,88% Kunst, Antiquitäten und
Gebrauchswaren
Kraftfahrtzeuge
7,32% Foto und Optik
Blumen
2,44%
17,07%
3,66%
2,44% Unterhaltung, Information und
Kommunikation
Sortimente im Einzelhandel
Vorstellung Geschäftsstraßenkonzept 10.09.2019 14Bestandsanalyse
Dienstleistungsbestand im AZ-Gebiet
3,10%
7,75%
12,40%
8,53% Reparatur und Vermietung
0,78%
Gastronomie
6,20% 6,98% Vergnügungsstätten
Bildung
Gesundheit, Soziales und Sport
Schönheit und Pflege
13,95%
Freie Berufe
Banken, Versicherungen und Immobilienwirtschaft
40,31%
Sonstige Dienstleistungen
Angebote im Dienstleistungssektor
Vorstellung Geschäftsstraßenkonzept 10.09.2019 15Bestandsanalyse - Fazit • Leichte Zunahme des Leerstands im EG (2018: 3,26 % → 2019: 5,75 %) • Tendenz zum Niedrigpreissortiment • Kaum Ankermieter • Zunahme von sortimentsgleichen Anbietern • Zurückgehender Anteil von Fachhändler_innen → Attraktivität und Vielfalt der Straße nimmt ab Vorstellung Geschäftsstraßenkonzept 10.09.2019 16
Strategische Entwicklungsziele
Qualitative und quantitative Bewertung des bestehenden
Geschäftsbesatzes bezogen auf seine Funktion für das Stadtteilzentrum
• Bewertungsgrundlagen: Bestandsanalyse sowie Einschätzungen von
Kund_innen und Anbietenden (inkl. Aussagen aus Befragungen durch
JUNKER + KRUSE sowie STILELEMENT GmbH)
• Qualitative Bewertung nach festgelegten Kriterien
Vorstellung Geschäftsstraßenkonzept 10.09.2019 17Strategische Entwicklungsziele
Betrachtung einzelner Sortimente
Anzahl
Anteil an
Betriebe Strategische Ziele
allen EH- Bestandsanalyse/ Bemerkungen
Sortiment davon
Nutzungen Sum Bewertung
höher- Begrenzung/
in %1 -me Ansiedlung
wertig Reduzierung
Nahrungs-, 25,61 21 4 gute und Spezialitäten- Anzahl der Backshops Die Ansiedlung eines
Genussmittel differenzierte und begrenzen oder Biolebensmittelmarktes
Versorgung Fachgeschäfte reduzieren; ist im „Revier
insbesondere durch aller Art; Lichtenrade“ geplant.
Lebensmittelvoll- Angebote von
sortimenter und biologischen
-discounter; kleine, Lebensmitteln
aber wenige
Fachgeschäfte;
keine ethnischen
Spezialitäten
vorhanden; sehr
viele (8) Bäcker und
Backshops
Vorstellung Geschäftsstraßenkonzept 10.09.2019 18Vorstellung Geschäftsstraßenkonzept 10.09.2019 19
Strategische Entwicklungsziele
Betrachtung einzelner Sortimente
Anzahl
Anteil an
Betriebe Strategische Ziele
allen EH- Bestandsanalyse/ Bemerkungen
Sortiment davon
Nutzungen Sum Bewertung
höher- Begrenzung/
in %1 -me Ansiedlung
wertig Reduzierung
Nahrungs-,
Gesundheit, 25,61
17,07 21
14 4 gute
viele und
(6) Apotheken Spezialitäten-
weiterer Anzahl der Backshops
Apotheken und Die Ansiedlung eines
Genussmittel
Drogerie differenzierte
und Orthopädie- und
Drogerie-markt begrenzen
Orthopädie-oder Biolebensmittelmarktes
Drogeriemarktes ist im
- Versorgung
Fachgeschäfte, Fachgeschäfte reduzieren;
Geschäfte begrenzen ist im „Revier
„Revier Lichtenrade“
insbesondere
1 Parfümerie, durch aller Art; oder reduzieren Lichtenrade“ geplant.
geplant.
Lebensmittelvoll-
1 Drogeriemarkt Angebote von
sortimenter und biologischen
-discounter; kleine, Lebensmitteln
aber wenige
Fachgeschäfte;
keine ethnischen
Spezialitäten
vorhanden; sehr
viele (8) Bäcker und
Backshops
Vorstellung Geschäftsstraßenkonzept 10.09.2019 20Vorstellung Geschäftsstraßenkonzept 10.09.2019 21
Strategische Entwicklungsziele
Betrachtung einzelner Sortimente
Anzahl
Anteil an
Betriebe Strategische Ziele
allen EH- Bestandsanalyse/ Bemerkungen
Sortiment davon
Nutzungen Sum Bewertung
höher- Begrenzung/
in %1 -me Ansiedlung
wertig Reduzierung
Nahrungs-,
Bekleidung 25,61
8,54 21
7 41 gute
wenigund
hochwertige Spezialitäten-
attraktive Anzahl derdes
Geschäfte Backshops Die Ansiedlung
Der eines
Strumpf-Shop hat
Genussmittel differenzierte
Sortimente; und
Angebote auch begrenzen
niedrigen oder Biolebensmittelmarktes
im Sommer 2019
Versorgung
Fachgeschäfte für Fachgeschäfte
für junge reduzieren;
Preissegments ist im „Revier
geschlossen.
insbesondere
Strumpf- und durch aller Art;
Zielgruppen, begrenzen Lichtenrade“ geplant.
Lebensmittelvoll-
Miederwaren Angebote
qualitativ von
sortimenter und
vorhanden; keine biologischen
hochwertige
-discounter;
Angebote fürkleine, Lebensmitteln
Fachgeschäfte
aber wenige
jüngere Zielgruppen und Boutiquen
Fachgeschäfte;
keine ethnischen
Spezialitäten
vorhanden; sehr
viele (8) Bäcker und
Backshops
Vorstellung Geschäftsstraßenkonzept 10.09.2019 22Strategische Entwicklungsziele
Betrachtung einzelner Sortimente
Anzahl
Anteil an
Betriebe Strategische Ziele
allen EH- Bestandsanalyse/ Bemerkungen
Sortiment davon
Nutzungen Sum Bewertung
höher- Begrenzung/
in %1 -me Ansiedlung
wertig Reduzierung
Nahrungs-,
Kaufhäuser, 25,61
2,44 21
2 4 gute und
ausschließlich Billig- Spezialitäten-
ggf. Kaufhaus Anzahl der
weitere Backshops
Billiganbieter Die Ansiedlung eines
Genussmittel
Warenhäuser, - differenzierte
anbieter undmittleren
im begrenzen
bzw. oder
minderwertige Biolebensmittelmarktes
Gemischt- Versorgung Fachgeschäfte
Preissegment reduzieren;vermeiden
Angebote ist im „Revier
waren insbesondere durch aller Art; Lichtenrade“ geplant.
Uhren, 3,66 3 Lebensmittelvoll-
Juweliere ähnlichen Angebote von keine weiteren
Schmuck, - sortimenter
Angebots und biologischen Juweliere
Geschenke -discounter; kleine, Lebensmitteln
Schuhe, 2,44 2 1 aber
1 wenige
Schuhgeschäft, Schuhgeschäft
Lederwaren Fachgeschäfte;
1 Fachgeschäft für mit vielfältigem
keine ethnischen
Lederwaren, bzw. qualitativ
Spezialitäten
Taschen und Koffer hochwertigem
vorhanden; sehr Angebot
viele (8) Bäcker und
Backshops
Vorstellung Geschäftsstraßenkonzept 10.09.2019 23Strategische Entwicklungsziele
Betrachtung einzelner Sortimente
Anzahl
Anteil an
Betriebe Strategische Ziele
allen EH- Bestandsanalyse/ Bemerkungen
Sortiment davon
Nutzungen Sum Bewertung
höher- Begrenzung/
in %1 -me Ansiedlung
wertig Reduzierung
Nahrungs-,
Gastronomie 25,61
12,40 21
16 4 gute und
überwiegend Spezialitäten-
differenzierte/ Anzahl
Imbisseder Backshops
begrenzen Die Ansiedlung eines
Genussmittel differenzierte
Imbisse und und
höherwertige begrenzen oder Biolebensmittelmarktes
Versorgung von
Restaurants Fachgeschäfte
Angebote, Cafés reduzieren; ist im „Revier
insbesondere
geringem bis durch aller Art;
oder Bars als Lichtenrade“ geplant.
- Lebensmittelvoll-
mittlerem Standard; Angebote von
abendliche
sortimenter
keine Cafés, und
die in biologischen
Treffpunkte
-discounter;
den kleine,
Abendstunden Lebensmitteln
(ggf. mit Außen-
aber wenige
geöffnet sind; keine gastronomie)
Fachgeschäfte;
Nichtraucher-
keine ethnischen
kneipen
Spezialitäten
vorhanden; sehr
viele (8) Bäcker und
Backshops
Vorstellung Geschäftsstraßenkonzept 10.09.2019 24Strategische Entwicklungsziele – Leitbilder (ISEK) Qualifizierung und Entwicklung der Bahnhofstraße zu einem Stadtteilzentrum mit besonderem Flair. „Wir entwickeln eine Marke mit/aus unseren Alleinstellungsmerkmalen und nutzen diese zur Belebung der Bahnhofstraße und des unmittelbaren Umfelds.“ →Qualifizierung der Geschäftsstraßenfunktion →Stärkung und Entwicklung des Stadtteilzentrums durch nahversorgungs- und zentrenrelevante Warengruppen →Differenzierung und Förderung des Angebots von Nutzungen, die den Einzelhandel ergänzen (Dienstleistungen, Gastronomie, kulturelles Angebot) Vorstellung Geschäftsstraßenkonzept 10.09.2019 25
Handlungsempfehlungen
• Herstellung bzw. Bewahrung eines ausgewogenen Branchenmixes
(durch Ansiedlung und Vermeidung spezieller Branchen und qualitative
Förderung im Bestand; durch Ausbildung von Ankerbetrieben)
→ Verantwortung: Immobilieneigentümer_innen, Wirtschaftsförderung,
Geschäftsstraßenmanagement
• Werbung / Kund_innengewinnung / Positionierung der Geschäftsstraße
→ Verantwortung: Gewerbetreibende, Geschäftsstraßenmanagement
• Erweiterung des Angebotes an ergänzenden Nutzungen (durch Kultur
und Gastronomie)
→ UTB Projektmanagement GmbH in Zusammenarbeit mit dem
Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg
Vorstellung Geschäftsstraßenkonzept 10.09.2019 26Handlungsempfehlungen
• Verbesserung der Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum (einschließlich
Verkehrsberuhigungen)
→ Verantwortung: AZ Lichtenrade, Bezirk Tempelhof-Schöneberg
(hier: SGA)
• Verbesserung des baulichen Zustandes / Erscheinungsbildes (Schaufenster
und Außendarstellung der Geschäfte, ggf. Sanierung / Modernisierung der
Gebäude)
→ Verantwortung: Immobilieneigentümer_innen, Gewerbetreibende
• Gewährleistung und Verbesserung einer guten Erreichbarkeit sowie der
Herstellung von Barrierefreiheit
→ Verantwortung: AZ Lichtenrade, Bezirk Tempelhof-Schöneberg,
Immobilieneigentümer_innen, Gewerbetreibende
Vorstellung Geschäftsstraßenkonzept 10.09.2019 27Ausblick
• Entwicklungsperspektiven für die Bahnhofstraße sind durchaus positiv
• Erweiterung des Einzelhandelsangebotes im zukünftigen „Revier
Lichtenrade“ bietet großes Potenzial für die Bahnhofstraße
• Das Thema „Service“ gewinnt insbesondere in Konkurrenz zum Online-
Handel und den Shopping-Centern an Bedeutung
• Umbruch und Neuaufstellung der Geschäftsstraße bieten große Chance
für eine Standortpositionierung
• Immobilieneigentümer_innen sind als zentrale Akteur_innen bei der
Entwicklung der Geschäftsstraße mit gefragt (gesamte Entwicklung der
Straße in den Blick nehmen und Ziele des Geschäftsstraßenkonzeptes
berücksichtigen)
Vorstellung Geschäftsstraßenkonzept 10.09.2019 28Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit.
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